三亚大东海项目分析报告.

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1、目录一、目标项目概况 2二、目标地块概况 3三、三亚市概况 5四、三亚市房地产市场情况 61、历年市场概况62、2007 年 15 月市场情况 73、目标地块区域近期开发楼盘简要情况8五、三亚市近年土地出让概况 9六、成本效益预测 11七、三亚主要开发商概况 11三亚大东海项目分析报告一、目标项目概况三亚项目位于三亚市大东海风景旅游区，海景，住宅用地，总面积64,941.64 平方米，容积率1.4，项目总建筑面积90,918万平方米，其中已建成面积1.7万 平方米，有土地证。土地成本2.7亿元（含已建成1.7万方建筑物），楼面地价2,750 元/平方米（扣除1.7万方建筑物价值）。目标地块所在

2、的大东海风景旅游区位于三亚市南部，区内及附近有鹿回头公 园、三亚湾滨海浴场、天涯海角风景区、南山文化旅游区等知名旅游景点，自然 环境优越。目标地块附近楼盘主要以中高档为主，目前一线海景住宅销售均价超 过1万元/平方米，二线海景住宅销售均价约为6千元/平方米。三亚经济发展情况一般，以旅游业为主的第三产业产值约占当地GDP的40%, 本地购买力较弱。三亚市场属于旅游房地产性质，约95购买者来自岛外，市场 极度依赖国内外人士对度假居住的需求及旅游市场发展的推动。主要在北京、上 海、浙江、江苏等外地购房需求的推动下，2002年后三亚房地产市场扭转1992 年房地产泡沫之后连续多年的疲态，进入快速发展时

3、期。2007年上半年三亚市商 品房销售面积59.33万平方米（简单折合年销售量为118万平方米），同比增长 31.0%；2007年14月商品住房平均售价7,178元/平方米，同比增长42 %，市 场发展情况良好。三亚市近年实行依托独特的热带滨海生态资源，积极发展旅游及房地产经济。 由于三亚独特的热带滨海生态资源在国内有较大稀缺性，在国内经济水平不断提 高的情况下，社会对度假居住资源的需求有不断增长的趋势，预期三亚市的房地 产在可见的一两年内仍有良好发展。相对目标地块的楼盘售价，对方报价合理， 项目经济效益尚可。综上，本项目具有良好的开发前景。详细情况见以下论证。二、目标地块概况目标地块所在的三

4、亚大东海风景区是海南著名的海滩之一。大东海风景区位 于三亚市东郊，距三亚市区约3 公里，距离三亚凤凰国际机场45 公里，与榆林港 毗邻，在兔尾岭和鹿回头两个山头中间，是一个自然形成的半月形浅水海湾。大 东海冬季水温在18 22C左右，是冬泳避寒胜地和度假休闲者进行潜海观光、海 水浴、阳光浴的理想之地，被国家旅游局评为中国“四十佳”旅游景点之一。 区内 海滨度假旅游设施集中而配套，有嬉水乐园、旅游潜艇码头、潜水和跳水基地等， 可常年进行多种水上活动和沙滩海潮，是三亚地区著名的旅游胜地之一，也是目 前海南颇具规模的热带海滨旅游度假区。海馳儘犬保村三並市农科所邕亚凤團国际机址严村如林村品园严花石堆白

5、排新风歸 上市地税局 m JuKrfu注：标注红圈处为目标地块位置，新风路所在的网格密集处为市区中心区域。目标地块区位图 1（概图）,:盘翻勰Sfff犬酒舊目标地块区位图 2（详图）神洲道南緯山庄中洋酒店.Ir 山海天丈酒店大东海11椰庄屐坯M日Jb前r/211南中国大酒店丿望鹿楼沪 帯歸出所应注：标注红圈处为目标地块位置。目标地块附近的土地已经基本出让完毕，尤其是沿海一线地块。目标地块附 近已经开发有多个楼盘，以度假公寓、产权酒店、高档住宅等项目为主，目前住 宅楼盘的销售均价为：一线海景住宅超过 10000 元/平方米，二线海景住宅约为6000 元，其他普通住宅为 4000 元以下。当地政府

6、把房地产开发上升到城市经营，推出了“第二居住地”的城市理念， 面向全国中产阶层人群营销其度假、养老、投资、置业为核心形态的三亚地产。 按照当地政府规划，“十一五”期间三亚房地产业的发展目标是建成国际知名的休 闲度假胜地和国内外富裕阶层的第二居住地。“第二居住地”的特征是，购置房产 不完全是以居住为目的；在三亚购置的物业可以有度假功能和养老功能，而且可 以保值升值。当地政府计划按照建设国际性滨海风景旅游城市的目标，利用三亚 特有的热带生态资源为依托，积极发展旅游房地产，继续推出一些功能配套齐全 设施完善、环境优美的高档住宅小区，吸引高端客户来三亚购房置业。而目标地块所在的大东海被定位为旅游风景区

7、，发展项目一般以旅游设施及 酒店等配套为主。当地政府在2003 年初曾明确下文一线海滨不再批建商品房。在 目前情况下，海景住宅类土地存在一定的稀缺性，这有助目标地块项目的顺利发 展。总体而言，目标地块所在片区的发展前景良好。三、三亚市概况三亚市为海南省南部的中心城市，也是我国东南沿海对外开放黄金海岸线上 最南端的对外贸易口岸。三亚全市面积 1919.58 平方公里，其中规划市区面积 37 平方公里。三亚市面临南海，海湾较多，境内海岸线长 209.1 公里，有大小港湾 19 个，其中处于市区的海湾有大东海、小东海、三亚湾等，其他主要海湾有海棠 湾、亚龙湾、崖州湾、月亮湾等。三亚最大的优势为拥有独

8、特及丰富的旅游资源，是建设中的国际热带海滨风 景旅游新城。三亚市区环境极为独特，是山、海、河、城四位一体，构成了三亚 市特有的自然景观。三亚市总体布局结构为带状城镇群布局；市区总体布局为“两 轴五个功能区”。其中两轴为：滨海轴-三亚湾的滨海地区。这一地区由3个 部分组成：三亚河口旅游码头、中部的城市滨海中心区和海坡度假中心。这被定 位为展现滨海旅游城市风貌的重点地区。中心轴-从滨海中心区沿月川路向北 延伸形成城市行政办公居住区。月川路是中心轴骨架，两旁将建设全市重要旅游 服务设施、金融、商业、文化娱乐和居住区。三亚市著名的旅游景点有天涯海角 览区、亚龙湾国家旅游度假区、南山文化旅游区、大东海风

9、景区、鹿回头公园、 海山奇观风景区、三亚湾风景区、落笔洞、南田温泉、椰子洲岛、蜈岐洲岛海景 乐园，此外还有崖州古城孔庙怀鉴真和尚东渡日本时已避风登陆遗址能雕像等人 文景观。由这些陆域面积约会 121 平方公里的景区景点和约 88 平方公里的海域面 积组成的“三亚热带海滨风景名胜区”被国家旅游局评选为国内“美”景之首的 景点。在经济方面，三亚经济发展情况一般，当地经济以旅游、房地产等为主。2006 年三亚市实现生产总值 108.9 亿元，首次突破百亿元大关，比上年增长 14.5%。其 中，第一产业增加值 25.1 亿元，增长 12.8%；第二产业增加值 41.5 亿元，增长 19.2% ；第三产

10、业增加值 42.3 亿元，增长 12.9%。人均生产总值 20973 元，同比 增长 12.4%。产业结构进一步调整优化。2006 年，在全市生产总值中，第一产业 所占比重由上年的 29.0%降至 28.5%，对经济增长贡献率为 25.7%，居三次产业贡 献率第三位；第二产业所占比重由 25.5%降至 23.5%，对经济增长贡献率为 33.8%， 居三次产业贡献率第二位；第三产业所占比重由45.5%提高至 48.0%，对经济增长 贡献率为 40.5%，居三次产业贡献率首位。2006 年, 三亚市地方财政收入 100947 万元，比上年增长38.1%。税收增长较快，全市各项税收86602 万元，

11、比上年增长 36.1%。其中，契税增长 117.3%，企业所得税增长 49.9%，房产税增长 55.4%，营 业税增长 22.9%，个人所得税增长 4.9%。四、三亚市房地产市场情况1、历年市场概况 由于过度市场炒作，1993年三亚市房地产泡沫破灭，自此到 2001 年当地房地 产一直处于低迷状态。之后随着三亚市城市基础设施和环境建设的不断加强，并 以各种重大活动提升城市在国内外的知名度，三亚的城市价值得到广泛认同和体 现，带动了三亚市房地产业的迅猛发展。进入 2002 年，三亚房地产交易量达 20 万平方米，房地产交易额为 9.7 亿元，比2001 年增加 50，市场疲态开始扭转。 2002

12、 年之后，三亚房地产市场进入快速发展阶段，年投资额和销售量总体上升明 显。房产业目前已成为三亚市仅次于旅游业的第二大支柱产业。在销售价格方面，从2003 年开始三亚的商品房价格开始快速上升，一线海景 房的均价从2003年的2000元/m?飙升到2006年的8000元/,到2007年上升到 超过1万元/m?,其房价增长速度远超过上海北京等国内一线城市。目前，三亚一 线海景房均价约12000元/平方米；二线海景房均价约6000元/平方米；河景房和 市区房约4000元/平方米。20032007 年三亚房地产市场概况年份投资额（亿元）同比增长销售面积（万平方米）同比增长20024.3229.238.3

13、820038.1287.850.773.63200413.8565.474.647.14200519.3342.652.5929.51200629.6650.270.5517.12007 年 1 6 月20.2378.559.3331总体而言，近年三亚房地产发展情况良好，2002-2006年投资额的简单平均增 长率为61，显示投资建设处于快速增长阶段，市场对发展前景十分看好，2006 年29亿元的投资总额也显示当地市场相对较小。同时注意到2005年的销售面积 对比2004年下降29，说明当地在绝对依赖外地购房者的情况下，存在较大的的 市场波动风险。2、2007年15月市场情况三亚市2007年1

14、-5月批准预售商品房47.84 万平方米,和去年同期相比增长 21%。其中商品住房44.42万平方米（4854套）。登记销售面积53.35万平方米,和 去年同期相比增长41.44%;其中商品住房52.09万平方米（5995套）,商业用房1.26 万平方米;5月登记销售商品房8.29万平方米,其中商品住房8.19万平方米,共951 套。1、不同套型新建商品住房成交情况 户型越小销售的套数和面积所占的比例越大,2007年1-5月，90平方米以下 的商品住房销售3691套,面积23.98万平方米,占总销售套数的61.56%,占总销售 面积的46.02%。5月销售90平方米以下的商品住房549套,面积

15、3.59 万平方米, 占总销售套数的57.73%,占总销售面积的43.72%。2、新建商品住房购买对象情况三亚市商品住房的销售对象主要是岛外市场,2007年1-5月,销售总套数5995 套,面积52.09万平方米,岛外销售5466套,面积46.58万平方米,岛外市场占总销 售套数的91%,占总销售面积的89%。5月销售总套数951套,面积8.29万平方米, 岛外销售882套,面积7.52万平方米,岛外市场占总销售套数的93%,占总销售面积 的91%。3、新建商品住房供给与销售情况 截止2007年3月31日,结转可售面积91.64万平方米,其中上年结转可售面 积 62.25万平方米。1-5月批准

16、预售商品住房44.42万平方米,与上年同期相比增 长24.46%;实际登记销售面积52.09万平方米,与上年同期相比增长43.97%;5月销 售面积8.19万平方米,与上月相比减少38.79 %,与上年同期相比增长26.78%,占 上年全年销售总量的12% 。4、不同套型新建商品住房供求情况批准销售的新建商品住房以小户型为主,无论按面积计算还是按套数计算,随 着户型面积增大,其占有的比例越小,但从销售（需求）情况来看,2007 年 1-5 月销 售面积比例最大的户型结构为 60-80 平方米,为 10.21 万平方米,占总销售面积的 19.60%;而按套数计算,W60平方米的销售比例最大,共销

17、售1547套，占销售总量 的 25.80%,随着单套面积增大,其销售比例逐渐减少。5、不同价位新建商品住房供求结构情况2007年1-5月,批准销售新建商品住房按面积计算,以8000-9000元/平方米价 位所占的比例最高,占 34.57%;其次为2500-3000元/平方米,其所占比例为 23.03 %。可见高档商品房的供应量较大,从另一个角度来说,新批准预售的商品房 的房价增长幅度加大。需求情况为:按其面积计算,其销售所占比例是以3000-4000 元/平方米的比例最高,为18.22%;其次为4000-5000元/平方米,其比例为15.20%; 按套数计算, 3000-4000元/平方米所占

18、比例最高,为18.03%,其次为4000-5000元 /平方米,为15.46%。6、新建商品住房平均售价情况 2007年1-5月,商品住房平均售价7189元/平方米,和去年同期相比增长43.21%;5月份平均售价为7268元/平方米,和去年同期相比增长36.77%,与上年全 年平均价格相比增长41.62%。价格增长幅度大的原因是今年以来销售的商品房档 次和品质都有很大的提高;海边一线房价升幅较大,使平均房价升高。综上所述，目前三亚市房地产市场运行平稳,结构较为合理,供求平衡,价格升 幅较大。3、目标地块区域近期开发楼盘简要情况目标地块附近已经开发有多个楼盘，以度假公寓、产权酒店、高档住宅等项

19、目为主，目前住宅楼盘的销售均价为：一线海景住宅超过10000元/平方米，二线 海景住宅约为 6000 元，其他普通住宅约为 4000 元。目标地块所在片区及三亚其 他沿海地区住宅的具体情况如下：目标地块所在片区楼盘情况表楼盘名称楼盘地址开盘时间销售均价开发公司青云世家三亚大东海旅游风景区2006年11月7200海南中力实业贸易有限公司 /海南柳氏天泽房地产开发 有限公司时代海岸三亚大东海旅游风景区2006年10月8000三亚创维鸿洲房地产开发有限公司金陵海景花园鲁能山海天度假公寓大兴半岛龙湾（别墅）圣巴巴拉擎天半岛嘉和海景国际公馆海航产权酒店海洋之星海悦湾（酒店式公寓）阳光海岸天赐18度蔚蓝爱

20、琴海岸（酒店式公寓）均值三亚大东海旅游风景区三亚大东海旅游风景区三亚大东海旅游风景区三亚湾旅游度假区三亚湾旅游度假区三亚湾旅游度假区三亚湾旅游度假区三亚市海坡开发区三亚市海坡开发区三亚市海坡开发区三亚市海坡开发区三亚市亚龙湾2006年1月2006年10月2006年1月2006年8月2006年1月2004年6月2006年1月2005年8月2006年3月2005年10月2006年11月2007年3月10000130002600012000120001250013500 （起价）95001150012000128003500011166海南金陵置业有限公司海南鲁能广大置业有限公司三亚大兴实业有限公司

21、三亚信恒实业发展有限公司三亚嘉和置业有限公司海航酒店（集团）有限公司三亚国嘉房地产开发有限公司三亚华业实业有限公司广东省联华国际有限公司香港信恒集团有限公司三亚辉源地产三亚万利来房地产开发有限公司说明：由于价格相差较大并且为不同类型项目，上述均值不包括大兴半岛龙湾（别墅）爱琴海岸（酒店式 公寓）等两个项目的价格。五、三亚市近年土地出让概况三亚房地产土地出让形式主要为行政划拨和土地拍卖，其中土地拍卖始于房 产狂热的 1993 年，土地市场化初期的浮燥使政府缺少计划，大量投放土地，地价 居然拍得奇高，曾创下381 万元亩单价，但土地拍出去后就基本处于闲置状态。 在房地产泡沫破灭之后，三亚土地拍卖直

22、到2000 年仍不景气，常常流拍甚至无人 参拍。2001 年开始出现转机，三亚市国有土地使用权招标拍卖暂行规定出台规 定，经营性用地必须公开拍卖，当年拍卖17 宗，其中亚龙湾一块105 亩土地成交 5400 万元，亩单价 51 万元，同比价格上升明显。2002 年，当地政府制定适度从 紧的供地政策，加强划拨土地管理，将尚未供应的逾7400 亩土地全部纳入政府土 地储备库，并恪守一个池子蓄水，一个龙头放水规则，激烈竞争使地价开始逐 步上升。总体而言，三亚的土地出让量总体处于逐年下降趋势，但土地出让量仍超过 同期商品房销售量，显示有不少历年出让土地处于闲置状态。同时三亚的土地出 让价格虽然近年有所

23、上升，但仍一直处于较低水平，相对其商品房销售价格，其 土地价格仍有上升空间。2001-2006 年三亚土地出让表年份200120022003200420052006出让面积（亩）32887548837861230约 1000土地收益（亿）一1.032.364.36一每亩价格（万）一14275549一三亚的具体土地出让记录较为不公开，可以查获的具体成交记录如下（散见 当地新闻报道），其中地块1的地理位置与目标地块较近。地块1的成交时间为2006 年 12 月，为沿河类地块，地理位置较目标地块要差。参考地块楼面地价2690 元/ 平方米，略低于目标地块的 2890 元/平方米。序 号土地位置用途土

24、地面积（亩）容积 率竞得单位竞得时间成交价（万元）每亩均价楼面地 价1三亚榆亚大 道下洋田原 体育中心住宅237.80.6贵州金元集团2006 年 12 月2560010826902三亚市迎宾 路与一环路 交汇处住宅70.6441.2三亚市昌达房地 产有限公司2006年1月840011914863三亚市海坡 开发区住宅150.440.5温州市国光房地 产开发公司2003年7月97006419334三亚市丰兴 隆桥南侧酒店33.680.7三亚市河港综合治理有限公司2006年2月630018740065海棠湾度假 区内的7宗土地酒店21300.4海南开维集团有 限公司、三亚市 巨源旅业有限公 司等

25、7个单位2007年6月210000993695六、成本效益预测据初步估算，三亚项目概算总投资5.47亿，销售收入10.91亿，净利润2.69亿，项目开发效益良好。估算过程及依据详见下表：三亚项目成本效益预测表序 号项目单位成本/价（元/）建筑面积（元/mJ总价（元）备注1土地成本2,97090,918270,000,000面积64941.64平方米，容积率1.4,（含1.7 万方建筑物土建成本）2建安成本2,30090,918188, 711,400扣除1.7万方已建成土建成本1200元/方3前期费用11590,91810,455,570按建安费5%计4配套费用25090,91822,729,

26、5005建设管理费11590,91810,455,570按建安费5%计6利息费用49890,91845,301,712按利率8%、2年期计7成本合计6,24890,918547,653,7528销售收入12,00090,9181,091,016,000定位为度假住宅类项目，均价按12000元/方9销售费用60090,91854,550,800按销售金额5%计10销售税金78090,91870,916,040按销售金额6.5%计11营业利润1,81890,918417,895,40812所得税45490,918104,473,852按营业利润25%计13预提土地增值税43,612,25614净利

27、润1,36390,918269,809,300七、三亚主要开发商概况三亚房地产为外向型市场，三亚市场的开发商大部分来自岛外地区，包括北 京、上海、浙江、山东等地。由于三亚市场容量较小，并且市场波动情况较大， 外地开发企业一般以具体项目操作为主，当地市场尚无明显的行业龙头企业。在 当地企业方面，较为知名的企业包括海南兰海实业集团有限公司等，外地企业包 括三亚（首都机场）投资开发有限公司（首都机场集团下属企业，开发有总投资 15亿元的三亚山水国际公寓项目）、海南鲁能广大置业有限公司、三亚创维鸿洲 房地产开发有限公司（深圳创维集团与深圳鸿洲实业发展有限公司的合资企业， 开发有海南省最大规模的旧城改造

28、的项目时代海岸）等。以下以海南兰海实业 集团有限公司及海南鲁能广大置业有限公司为代表作简要介绍。海南兰海实业集团有限公司（以下简称兰海集团）始创于 2000 年，注册资 本为人民币 3000万元，形成了以房地产开发为主营业务，同时投资酒店、物业 管理、文化产业、高科技等优势产业的集团公司，拥有全资、控股或参股子公司 10 余家，包括海南兰海度假物业管理有限公司、三亚玉华苑锦江度假酒店、三亚兰 海城市建设投资有限公司、三亚安国海岸建设投资有限公司、三亚蓝钻混凝土配 送有限公司、北京天地融科技有限公司、西安瑞捷生物医疗技术有限公司等。2006年公司取得房地产开发二级资质，并被中国房地产业协会评为当

29、年度 “中国房地产诚信企业”，为三亚市知名房地产开发商，从业人员 600 余人，总 部管理人员 60余人。公司经营房地产业以来，成功开发了兰海花园一期、兰海 花园二期、滨河城市花园一期和三亚湾蓝波湾等多个项目，全部为度假地产项 目。海南鲁能广大置业有限公司是山东鲁能集团下属房地产开发公司之一，负责 鲁能海南片区房地产开发与经营，管理海南英大房地产开发有限公司、海南三亚 湾新城开发有限公司、海南鲁能国际文化传播有限公司、山海天大酒店等公司。 海南鲁能广大置业有限公司注册资本为1.2亿元，自一九九六年成立以来，曾为 三亚政府垫资修建红沙污水处理厂和市迎宾大道，投资建设了山海天大酒店、亚 龙湾鲁能度

30、假区、儋州泰山大厦等项目，目前正在开发建设山海天鲁能度假区、 三亚湾新城、鲁能.山海天、海蓝椰风旅游度假区、盈滨半岛旅游度假区、永庆佛 教文化区等项目，在海南累计投资近20亿元。其中三亚湾新城位于三亚市主城区 西部,总规划用地面积为6.865平方公里,是三亚市人民政府和山东鲁能集团合作 开发的大型城市基础设施建设项目，由鲁能集团所属全资子公司海南三亚湾 新城开发有限公司先期投入巨资对交通路网、水系、商业配套、娱乐服务、休闲 体育、康体疗养等城市配套功能进行完善和综合开发，开发期限8-10年，估算总 投资约64亿元。根据规划,三亚湾新城将建设成为以游艇港湾码头、美丽城等为 核心的城市度假及居住新区。投资发展部2007.07.31