二手房业务知识

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1、二手房交易流程（客户）交定金（5千到1万）一双方准备材料f客户交首付、房东开新卡、银行签字（三者一起进行，为贷款 通过做准备）-房管局过户一新房产证银行抵押一放款到原房东 新开卡的银行卡签合同（交定金）一5个工作日准备材料和首付一申请贷款（交首付） f 15个工作日审批一过户一7个工作日一领证一2个工作日归档一新 房产证抵押一3个工作日领他项权证一3个工作日一放款 客户准备材料：夫妻双方的身份证、户口本、结婚证（或单身证）、 无房证明（户籍所在地和购房所在地市个两份）、夫妻双方收入证明、 银行流水（半年） 房东准备材料：夫妻双方的身份证、户口本、结婚证（或单身证）、房产证、土地使用证。备注：身

2、份证、户口本、结婚证、房产证、土地使用证，以上证件需原件，银行签字当天需客户和房东夫妻双方夫 妻同时在场，无房证明需在户籍所在地和购房所在地市个两份。二手房交易评估计算指导一、房产局评估: 19901997 评估：3200 元 19982005 评估：3500 元 2006至今评估：3800元备注：储藏室、车库评估在相应额度上减少1000元1、契税（财政局收取）： 客户首次购房主房面积：1%三90川1.5%三144 3% 客户二套及以上住房，无论房屋面积大小按评估额的3%收取。2、交易服务税（房管局收取）：评估额的1% （测绘费、评估费、登记费、交易服务费）3、维修基金（房管局收取）：（车库和

3、储藏室在维修基金范围之内） 已经缴纳的无需再次缴纳。 2008年及以后的房屋无需缴纳维修基金。多层住宅：50元/m?，高层住宅：80元/m?4、房产证变更费（房管局收取）: 测绘费：1.36元/m,登记费：80元/户，工本费：10元/本5、个人所得税（地税局收取）：评估额的1%。满足以下任何一个条件:证未出五年 主房面积144 m 房东两套住房（不是卖方夫妻双方唯一住房）6、营业税（地税局收取）：评估额的5. 65%满足以下任何一个条件：证未出五年 主房面积144二、银行贷款评估：评估额也根据房屋的位置、楼层，贷款人的家庭情况、工作性质、收入、是否有五险（三险）一金等诸多因素而定 198819

4、95 评估：2700 元 19962000 评估：3300 元 20012008 评估：3700 元 2009至今评估：4000元备注：储藏室评估按1500-2000元车库最高按2500元贷款评估额x0.7=贷款金额其他费用：贷款额的1%贷款评估费：贷款额的4%。,贷款保险费:贷款额的6%。客户二套住房或曾经贷款买过房子只能贷40%超过20年的房屋不能抵押贷款房子贷款年限：=30年一（现在年代一建房年代），担保公司：贷款额的2.5% x贷款年限+保证金（贷款额）的3%+考察费 500 元，例如：30 万x2.5%x20 年+30 万x3%+500=24500 元他项权证费：80元二、经济适用房

5、：（证必须出五年）（现单价一原单价）一2 X主房面积=现缴纳的土地出让金备注：部分小区原始土地出让金价格安康花园：原单价：1100元/,现单价：2600元/山2三、小产权小区：五四小区马家小区许家小区徐家小区魏鑫家园弯柳小区 郝家小区 康佳小区郭集家园西宋家园安康家园 望湖家园 双湖花园福临家园 红利家园宜家小区 王兰小区福佑家园张八棍居委会 松鹤湖小区 补充：四、继承和赠予住房1、契税：3%2、营业税：有血缘关系：免征。无血缘关系：5.65%3、个人所得税：有血缘关系：免征。无血缘关系：20%4、无交易服务税，5、如果该房屋没有缴纳维修基金，则需补交维修基金。五、学区房划分: 一小北中：木材

6、小区，一棉，地税局宿舍，邮电局，滨职家园， 信用社，审计局宿舍,，教育局宿舍，鑫苑东区，滨通家园，华友佳 苑，新天地生活广场，人行宿舍，农业局，人保宿舍，安达驾校， 三中实验学校：技校宿舍，建材小区，房管局宿舍，工商局宿 舍，活塞厂南院，图书馆宿舍，财政局宿舍，名仕龙城，万隆宿舍， 建行宿舍，建设花园，检察院宿舍，区法院，环保家园，人大宿舍， 颐园宿舍，计生委宿舍，教师住宅小区，怡海苑 新六中：裕华苑，麒麟阁，禾香园，政和街，吉泰阳光，怡海 小区，清怡小区，泰和家园，畅清园，观湖花园，锦绣城，喧家名都， 华清园，华晨小区，胜鼎鑫苑，夜上海，丽园小区 新八中：泰山名郡，春晖都市花园，怡馨园，国家

7、安全局宿舍， 金御园，梅贵嘉园，四、补充内容： 住宅房：70年商品房：50年 70年产权是在建房年代开始算起 已办理好的房产证除配偶外，其他人都不可添加 首付二交易价格-贷款金额 合理还款能力二月收入X (40%50%) 资金周转留存=平均月开支X (35) 未满18周岁办理房产证需监护人到场签字，带好户口本（要 能证明是父母与子女关系）如不能证明，要带好独身子女证和出生证、 监护人身份证 存在债务纠纷的房屋过户需要原房东的房产全权委托公证书 属于婚后财产或房产证为夫妻双方共有的，如存在离婚状况， 需法院离婚判决书查看房屋归属情况 等额本息和等额本金的区别：等额本息：本金逐月递增，利息逐月递减，月还款额不变，适合 收入稳定的家庭等额本金：本金保持相同，利息逐月递减，月还款额递减，适合 现金比较充裕的家庭1、咨询房东房屋情况：小区、楼层7总层、阁楼/边户/沿街、建 房年代、证是否出五年、附带储藏室车库阁楼、客厅朝阳，东西户， 价格2、咨询购房者情况：中意的位置、小区、户型、面积、楼层、 价位、是否考虑沿街边户顶楼等、对储藏室车库客厅朝阳是否有要求、 价位、首付、工作单位、是否单身、有五险（三险）一金等3、筛选房源：编号、小区、具体位置、价位、主房面积加附房 面积、房东电话、房源特色等