02温州市置信广场营销推广方案49p

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1、本报告仅供客户内部使用。在获得置信广场书面许可之前，Copyright 告 Centaline何部分都不可被擅自引用、复制和传播。置信广场写字楼营销推广方案本报告仅供客户内部使用。在获得置信广场书面许可之前，Copyright 告 Centaline何部分都不可被擅自引用、复制和传播。置信广场写字楼营销推广方案企划事业部 杨津提案目录Codeofthisreport|2第一部分 市场分析总体来看，目前温州的写字楼主要集中在三大板块，即市中心区板块、车站大道板块与新城板块但目前高档的写字楼并不多，已经投入使用的有发展大厦、高联大厦与中通大厦，财富中心与华盟商务广场，在建的有世贸大厦、万康商务中心

2、，恒隆商务广场。这几个个纯写字楼项目中，高联大厦与中通大厦只租不售，其余均分割出售。整体市场分析整体市场分析温州的写字楼市场发展相对缓慢。温州的写字楼市场发展相对缓慢。温州小型生产企业多，特别是轻工企业比例较大，但这些企业以往基本上采取前店后厂模式，对写字楼的需求不大；而同样占很大比例的小型服务公司由于资金实力等方面的限制，办公场所往往选择租金低廉的民宅。另一方面，也与温州人的品牌意识有关，温州人虽然善于创业，可品牌意识却不是很强。投资者对写字楼的投资热情不如住宅。投资者对写字楼的投资热情不如住宅。温州写字楼项目的升值空间小、回报率低。写字楼的价格涨幅无法与住宅相比，升值空间有限。结合温州近几

3、年来的行情来看，涨幅过于平稳，远远不及住宅。由于受经济外围环境等多重因素的影响，租赁市场表现疲软，租金回报低，这也是使得众多投资者放弃投资写字楼的原因之一。写字楼首付比例和按揭利率高，也直接影响投资客户投资写字楼。目前针对写字楼按揭贷款，购买一手写字楼，首付比例为4成以上，而且利率比目前的基准利率要高出一个百分点；购买二手写字楼，首付比例则要求达到5成以上，另外需要贷款部分则按照商业贷款利率来执行。写字楼项目现状分析写字楼项目现状分析（一）车站大道区块（一）车站大道区块典型项目：财富中心、华盟财富广场，万泰商务中心（在建即将交付）、恒隆商务广场（在建即将交付）。典型项目：财富中心、华盟财富广场

4、，万泰商务中心（在建即将交付）、恒隆商务广场（在建即将交付）。区块写字楼特点：产权性质：纯写字相对其他区域要多；单位面积：纯写字楼的面积基本上在90-1100平方米不等，华盟广场120平方米左右的小户型，市场反映良好，温州的企业对于小面积的办公楼需求较大。销售价格：视物业所处地段、建设年限不同，价格相差大。租赁价格：纯写字楼：40-80元/月出租情况：纯写字楼出租率达到85以上，财富中心等交付的写字楼98%以上的出租率。入驻公司：广告、通讯、IT科技、保险、广告、外贸、房地产、律师事务所、各类办事处等。主要问题：车位严重不足；商务配套设施缺乏；物业管理相对初级，不规范。项目名称项目名称华盟商务

5、广场地理位置地理位置火车站正对面开发商开发商浙江华丰地产开发有限公司规划设计单位规划设计单位温州建筑设计院施工单位施工单位温州中城建筑集团公司工程进度工程进度交付使用物业类型物业类型纯写字楼物业形态物业形态单栋高层周边配套周边配套完善，酒店、宾馆、学校、医院、商场、车站等一应俱全交通状况交通状况非常便捷，公交路线十余条项目定位项目定位高档纯写字楼建筑风格建筑风格现代风格占地面积占地面积7408(平方米)建筑面积建筑面积83912容积率容积率11.30%得房率得房率62%左右单层面积单层面积2080-1500不等（由下至上逐渐变小）单位面积单位面积122-320平方米产权形式产权形式分割出售物业

6、管理物业管理盛怡物业管理公司车位情况车位情况310多个，不卖，设于地下1、2层装修情况装修情况毛坯华盟商务广场概况华盟商务广场概况面积设置面积设置建筑面积（）建筑面积（）销售价格（元元销售价格（元元/）01套型：284.32当前二手市场转让价：18000-20000元/02、03、08套型：136.3305套型：122.6706套型：174.69-106.1707套型：266.73-149.9709套型：320.6510套型：257.11目标客户目标客户购房者购买用途偏好以私营企业主为主以投资居多，少部分自用自用：朝向较好，面积较大的；投资：低层、小面积、低总价细部材料运用细部材料运用大堂用材

7、：大理石花岗岩；外立面：玻璃幕墙与干挂花岗岩；门窗：铝合金软硬件设置软硬件设置中央空调、10部奥的斯电梯、4个同步翻译会议室、15米高大堂，面积为480多平米、1500空中茶吧（挑高 18米）、屋顶停机场项目评价项目评价优势：该写字楼 属于温州市少量的纯写字楼项目之一，项目规划建设好，建筑用材优，品质高，销售较好，有以下几个方面：一、离市中心近，且正对面正是火车站，带来的大量人流、商流；二、是周边日常生活配套设施齐全；三、民宅禁商使温州市写字楼缺稀，使其大量的投资商关注。四、本项目即将交付也对市场上高档写字楼形成一定冲击，目前出租价格在40-50/月以上，由于出租价格相对较低，目前出租率良好。

8、劣势：车位太少，物业管理相对不规范。项目名称项目名称世贸中心世贸中心地理位置地理位置大南路 5号开发商开发商温州世贸市房地产开发有限公司；温州市特福隆房地产开发有限公司规划设计单位规划设计单位美国R.T.K.L国际建筑设计有限公司与上海现代建筑设计集团项目定位项目定位集商业、办公、宾馆、观光、娱乐、餐饮、会议等功能为一体的综合性商贸大厦；5A写字楼物业类型物业类型综合型写字楼物业形态物业形态高层占地面积占地面积32146平方米建筑面积建筑面积250397周边配套周边配套完善,银行、超市、学校、商场、酒店、宾馆俱全交通状况交通状况便捷容积率容积率5.72得房率得房率65%单层面积单层面积8-9F

9、：3050；10F：2098；11-51F：1829单位面积单位面积457.25产权形式产权形式分割出售总套数总套数164 套车位情况车位情况地下2层，大概 2000个左右装修情况装修情况毛坯层高层高3.7米价格（元价格（元 /）03年销售均价：1.2万元/；目前二手市场挂牌价格月 35000元/左右目标客户目标客户，以投资为主，少部分自住；大型的外资企业和大型外地企业为主细部材料运用细部材料运用门窗采用玻璃木墙、外墙采用花岗岩、块材塑料地面、瓶顶采用矿棉板吊顶软硬件设置软硬件设置商场、宾馆、观光电梯、娱乐中心、餐饮中心、中央空调、四层避难层 、直升机飞机坪项目评价项目评价项目所处地段绝对中心

10、，周边配套一应俱全，又是浙江第一高楼大厦，影响力大（二）市中心区区块（二）市中心区区块1 1、主要写字楼（包括部分商住）典型项目国贸中心、国信大厦、世贸中心（在建即将交付）等。在建的世贸中心大厦为综合型高档写字楼。项目名称项目名称财富中心地理位置地理位置车站大道于锦绣路交叉口开发商开发商温州巨龙房地产开发有限公司规划设计单位规划设计单位深圳市建筑设计研究总院物业类型物业类型纯写字楼物业形态物业形态高层周边配套周边配套商场、超市、银行交通状况交通状况便捷项目定位项目定位生态型5A写字楼物业管理物业管理由房开组建物管公司占地面积占地面积9703 平方米建筑面积建筑面积58483容积率容积率4.16

11、得房率得房率68%单层面积单层面积约2100单位面积单位面积95-661产权形式产权形式分割出售总套数总套数110套车位情况车位情况294个装修情况装修情况毛坯主力分割面积主力分割面积95、180、380、390、661价格（元价格（元 /）当前二手市场转让主力价格：2.7-3万元/目标客户目标客户主要为温州本地的私营企业，购买自用办公为主；外地公司进驻较少；投资客户占的比重较少，这说明温州的写字楼投资市场还有待开发。细部材料运用细部材料运用VRV中央空调（分层分单元自由开启、自由温控）软硬件设置软硬件设置中央空调、9米挑高酒店式商务大堂、8台 进口原装电梯、同声翻译会议室、5组超10米挑空休

12、闲空间、大型空中花园项目评价项目评价（1）地段好，交通便捷；（2）设置标准高，局部用材较好。财富中心概况财富中心概况项目名称项目名称万康联邦中心万康联邦中心地理位置地理位置温州车站大道与锦绣路交叉口，时代广场东侧开发商开发商温州万康房地产开发有限公司物业管理物业管理狮城怡安(上海)物业管理有限公司物业类型物业类型集商务休闲、办公自动化、楼宇智能化为一体的纯写字楼物业形态物业形态小高层占地面积占地面积8000多平方米建筑面积建筑面积36000多平方米项目定位项目定位5A写字楼，3E写字楼价格（元价格（元 /）目前在售仅剩两套，价格为 23800元/周边配套周边配套银行、餐饮、学校、商场、酒店、宾

13、馆俱全交通状况交通状况便捷产权形式产权形式分割出售装修情况装修情况毛坯单层面积单层面积1800 单位面积单位面积190-1800，主力 350 目标客户目标客户资金实力雄厚投资者为主，本地私营企业为主细部材料运用细部材料运用LOW-E玻璃幕墙，中空有色玻璃、断热铝合金，实现低辐射，外墙保护层采用厚地砖或墨绿色花岗岩饰带，隔离层干铺浅毡，防水层采用三元乙丙防水卷材，设置 VRV分体式空调系统。软硬件设置软硬件设置VIP首脑电梯、零等待电梯、精装修大堂、24小时水环热泵空调系统项目评价项目评价长达百米的现代风格板楼保证了所有单位南北通透、户户朝阳、所有单位采光面宽均大于进深。率先引入“国际3E标准

14、”，加上智能办公理念，正成为温州时代广场新商圈内的金融商务地标建筑（三）新城区块（三）新城区块1 1、主要写字楼（包括部分商住）典型项目：发展大厦、中通大厦、晚报大厦等。其中大部分为纯写字楼。区块写字楼特点：区块写字楼特点：总体来看，新城的纯写字楼比例最大。单位面积：多样化，从40至1000多皆有，能满足各类客户的需求。销售价格：部分写字楼（如中通大厦、数码大厦、晚报大厦）只租不售。租赁价格：相对高档写字楼（如发展大厦、中通大厦），60-80元/月出租情况：良好，总体出租率在95%以上。入驻公司：以外贸、IT科技、广告、房产、家装、设计、保险、服装企业为主。主要问题：车位紧缺。项目名称项目名称

15、发展大厦地理位置地理位置新城大道开发商开发商温州大自然房开联系电话联系电话0577-88916000项目类型项目类型纯写字楼物业形态物业形态高层项目定位项目定位高档写字楼交通状况交通状况便捷，公交线路二十余条总建筑面积总建筑面积25000单层面积单层面积1800单位面积单位面积40-900，主力为 200二手价格二手价格18000-20000元/租金情况租金情况60-80元/月车位情况车位情况地下停车场及大厦外围配置车位，不足装修情况装修情况简装出租率出租率100%入驻公司入驻公司以外贸公司、银行、房地产公司为主，如中瑞财团，太平人寿、民生银行等。软硬件设置软硬件设置写字楼层高大约 3.7米，

16、装修之后的层高约为 2.6米左右，层高偏低。中央空调系统为传统的冷水机系统。共3部三菱电梯，上下班时非常拥挤，停车位约 60个。物业管理物业管理温州怡嘉物业管理公司发展大厦发展大厦项目名称项目名称中通大厦地理位置地理位置温州新城大道 311号开发商开发商浙江中通置业投资有限公司项目类型项目类型纯写字楼物业形态物业形态高层（21层）项目定位项目定位商业核心旗帜，引领城市地标建筑风格建筑风格融合欧洲古典建筑与现代简明快捷的建筑风格租金情况租金情况70-80元/左右物业费物业费5元/月单层面积单层面积1100平方米单位面积单位面积96-213平方米产权形式产权形式只租不售物业管理物业管理中通物业管理

17、公司车位情况车位情况紧缺，地下双层及大厦外围配置车位装修情况装修情况简装出租率出租率100%入驻公司入驻公司以外贸、装饰企业居多面积配比面积配比建筑面积（）间数（间）175.0514179.441496.0514179.4414213.3714细部细部材料运用材料运用大堂采用高档花岗岩铺饰，配以豪华吊顶及辉煌灯池，壁挂式液晶电视、智能触摸屏、自动摄像来访登记系统、大厦指示屏等先进配置；外墙采用干挂花岗岩及玻璃幕墙。软硬件设置软硬件设置豪华大堂、国际会议中心、国际商务俱乐部、商务餐厅、奥的斯进口电梯物业评价物业评价入住公司对物业比较满意中通大厦中通大厦写字楼市场调研总论及思考写字楼市场调研总论及

18、思考 从写字楼市场形象来看，温州写字楼市场发展相对缓慢，办公物业两级分化，一方面是小型企业与初从写字楼市场形象来看，温州写字楼市场发展相对缓慢，办公物业两级分化，一方面是小型企业与初创型企业因成本因素需求低价小面积写字楼。另一方面当前温州大企业集团和实力型成长企业，处于快创型企业因成本因素需求低价小面积写字楼。另一方面当前温州大企业集团和实力型成长企业，处于快速扩张阶段，需求市中心优势地段高档写字楼大面积物业作为企业总部办公场所，以适应发展需要并彰速扩张阶段，需求市中心优势地段高档写字楼大面积物业作为企业总部办公场所，以适应发展需要并彰显企业形象。显企业形象。从写字楼硬件配置和软性服务来看，目

19、前市场上各大写字楼的硬件配置普遍偏低，部分写字楼产品相从写字楼硬件配置和软性服务来看，目前市场上各大写字楼的硬件配置普遍偏低，部分写字楼产品相对较高，但是其软性服务方面仍有所缺欠，如物业管理等。对较高，但是其软性服务方面仍有所缺欠，如物业管理等。从写字楼需求客户来看，除了小型服务型企业占据了写字楼需求客户绝大部分以外，当前中高档写字从写字楼需求客户来看，除了小型服务型企业占据了写字楼需求客户绝大部分以外，当前中高档写字楼市场反映较热烈，多为实力派企业进驻，注重物业的品质与管理，租金承受能力较高。楼市场反映较热烈，多为实力派企业进驻，注重物业的品质与管理，租金承受能力较高。从写字楼租售情况来看，

20、温州小型生产企业多，特别是轻工企业比例较大，对写字楼的需求不大，由从写字楼租售情况来看，温州小型生产企业多，特别是轻工企业比例较大，对写字楼的需求不大，由于资金实力等方面的限制，办公场所往往选择租金低廉的民宅，同时温州写字楼项目的升值空间小、回于资金实力等方面的限制，办公场所往往选择租金低廉的民宅，同时温州写字楼项目的升值空间小、回报率低，写字楼的价格涨幅无法与住宅相比，升值空间有限，投资者对写字楼的投资热情不如住宅。报率低，写字楼的价格涨幅无法与住宅相比，升值空间有限，投资者对写字楼的投资热情不如住宅。大量企业将总部集中于城市中心高端写字楼形成大量企业将总部集中于城市中心高端写字楼形成“总部

21、基地总部基地”，温州，温州“总部楼总部楼”经济已初露锋芒。经济已初露锋芒。思考本项目写字楼市场出路思考本项目写字楼市场出路无论是从市场情况还是项目自身产品来看，本项目是温州顶级写字楼已成定论无论是从市场情况还是项目自身产品来看，本项目是温州顶级写字楼已成定论本项目商务总部领地的打造与项目自身要求是不谋而合的，虽然存在写字楼的价格与住宅价本项目商务总部领地的打造与项目自身要求是不谋而合的，虽然存在写字楼的价格与住宅价格格“倒挂倒挂”的不合理的市场现状，却也正反映了温州甲级写字楼仍有上升空间的不合理的市场现状，却也正反映了温州甲级写字楼仍有上升空间 ，物以稀为贵，物以稀为贵是市场铁律，这也让未来温

22、州中心区域顶级写字楼的升值更充满了想象空间。是市场铁律，这也让未来温州中心区域顶级写字楼的升值更充满了想象空间。我们不容忽视：温州市场写字楼销售难，市场竞争激烈，大量的高端商务办公用房逐渐入市，进一步导致市场竞争白热化。且本项目价格高、意向客户少，对写字楼销售，形成一定的去化压力。市场压力对于我们而言，2015年要销售140套写字楼和部分住宅。关键在于：1、强调项目区位、综合体优势，以商业配套落地拉升项目潜力，带动写字楼和住宅销售。2、构建项目价值体系，强化甲级写字楼产品的硬件指标优势，准确传递并打 动客户。3、拓宽客户渠道线上主推网络，先下深挖渠道。4、价格，合适的价格策略是促成销售的关键因

23、素，利用差价、折扣、回报率、低首付等价格策略促进销售。Codeofthisreport|2第二部分 价值解析 本项目位于温州市区黄金地段，即锦绣路与飞霞南路交汇处，区域优势明显。置信广场项目携手都市综合体理念的创始者美国约翰 波特曼建筑设计事务所、全球著名的喜达屋酒店管理集团、易道规划设计事务所等顶尖团队打造。集威斯汀超五星涉外酒店、360度全景公馆、5A甲级写字楼等多种建筑形态于一体的温州地标综合体，产品优势突出。产品梳理锦锦锦锦路路白鹿洲白鹿洲公园公园马马鞍鞍池池会昌河会昌河水上公园水上公园飞飞霞霞南南本项目本项目产品梳理项目置信广场开发商置信房地产开发有限公司 项目位置温州市飞霞南路与锦

24、路路交汇处规模21万方地上面积）酒店：40033万m2 商业裙房建筑面积：24233 m2 酒店式办公：58918 m2 住宅：26988 m2。（实际可售面积27093.64，物业用房193.3）绿地面积9066 m2 绿地率25%容积率3.886停车位1200辆 其中地上100辆（其中酒店50辆、办公商业各20辆、住宅10辆）地下1130辆交付时间2015年12月31备注位于市区锦绣路与飞霞南路交叉口，傲居大南门和时代商圈主轴中央，拥揽人流、物流、资金流、信息流所带来的丰富区域资源，极具地段升值潜力。行政会馆产品梳理置信天玺购物中心行政会馆（写行政会馆（写字楼）字楼）置信置信天玺（住宅）天

25、玺（住宅）购物中心（商购物中心（商业）业）主塔楼总层数52层，总层高255米，其中屋顶高度220米、构架高度35米。其中一层为酒店和办公大堂，层高11米；二十层为办公楼，层高4.15米；十一层为避难层，层高4.8米；十二层三十二层为办公楼，层高4.15米；（二十六 层设避难）三十三层为转换层，层高6.6米；三十四层为酒店空中大堂，层高6米，设大堂酒廊和全日餐厅三十五层为酒店餐厅，层高6米，设特味餐厅和中餐厅；三十六层为避难层加行政用房，层高3.5米；三十七五十层为普通客房，层高3.5米；五十一层为总统套房，层高3.8米；五十二层为行政酒廊，层高4.8米；屋顶设停机坪，标高在252米。住宅楼总层

26、高49层，高189.5米，其中屋顶高179米，构架高10.5米。总建筑面积：27286.94（住宅用房：27093.64，物业用房193.3平方）其中一层为酒店式入户大堂，层高11米。总套数：44套（包括4套跃层）1楼 79.77 平方夹层113.53平方2楼586.1平方334层、3743层586.103平方35跃36层902.74平方44跃45层903.2平方46跃47层903.2平方48跃49层940.37平方主人梯3.5米/秒,1350公斤保姆梯2.5米/秒,1100公斤商业裙楼总层数5层，总层高26.5米，其中屋顶高度23.45米、构架高度3.05米。其中一、二层为商场，层高5.5米

27、；三层为商场，层高4.15米；四层为酒店配套，层高4.15米，设宴会厅和会议室；五层为酒店配套，层高4.15米，设游泳池、健身房、SPA。一三层商场面积分别为：5386 m2 5073 m2 5194 m2 四、五层酒店配套面积分别为：4770 m2 3526 m2写字楼产品CBD核心席位：雄踞大南门商圈与时代商圈主轴中央，坐拥中心资源，起点高人一筹。独占黄金交通要道：扼守锦绣路与飞霞路交叉口，政、经、商要点全连通，商务办公事半功倍。生态地标：这里有白鹿洲公园、马鞍池公园、汇昌河公园公共休息平台、茂密的绿植、流动的水景、低密度的246米高层建筑。综合体设计大师团队担纲力作：都市综合体理念的创始

28、者美国约翰 波特曼建筑设计事务所、全球著名的喜达屋酒店管理集团、易道规划设计事务所等顶尖团队打造。奢华层高：写字楼4.15米层高，温州罕见，极大的提高办公舒适度。阔绰空间：精装商务大堂，11m挑高,高端进口天然石材装修，更显尊贵；高效商务：12部日立高速电梯，保证上班的效率；候梯时间不超过20秒，超1200个停车位，座驾停泊无需等候无线覆盖：打造数字化园区智慧畅达，信息互联，可移动的信息平台，随时随地可以办公。智能硬件、礼宾服务.位置位置尺寸尺寸mmmm（宽（宽长）长）面积面积朝向朝向公共接公共接待中心待中心900090001060010600165.55165.55东南东南010190009

29、0001060010600165.55165.55东南东南0202875087502675026750290.92290.92西南西南0303875087501775017750201.97201.97西西0404900090001060010600165.55165.55西北西北0505900090001060010600165.55165.55西北西北0606900090001060010600165.55165.55西北西北0707875087501775017750242.07242.07北北08088750875090009000139.37139.37东北东北09098750875

30、01775017750242.07242.07东东1010900090001060010600165.55165.55东南东南写字楼户型解析建筑面积：约2800平方 乒乓球室、台球室、VIP台球室、游泳池6*25米、男女更衣室、沐浴房、健身房、跳操房、美容院、按摩、足浴、男女卫生间、化妆间、会议室、雪茄房、红酒吧、酒窖、餐厅、厨房。会所解析位置位置尺寸尺寸mmmm（宽（宽长）长）面积面积 电梯厅电梯厅581058103050305017.7217.72玄关玄关420042003050305012.8112.81客厅客厅10750107507525752580.8980.89外卫外卫280028

31、00187518755.255.25第一套房第一套房(不含内玄关）不含内玄关）107.82107.82主卧室主卧室520052004900490025.4825.48起居室起居室555055505200520028.8628.86阳台阳台55505550165016509.169.16卫生间卫生间555055505475547530.3830.38更衣室更衣室340034004100410013.9413.94第二套房第二套房45.745.7卧室（未减去弧形角度卧室（未减去弧形角度1.51.5）38853885490049001919起居室起居室440044003200320014.0814.

32、08阳台阳台37003700165016506.16.1卫生间卫生间29002900225022506.526.52子女房子女房1 1（含卫生间）（含卫生间）575057504900490028.1728.17视听室视听室620062005450545033.833.8酒窖酒窖24002400275027506.66.6衣帽间衣帽间18001800275027504.954.95景观阳台景观阳台550055005550555030.5230.52休闲阳台（餐厅）休闲阳台（餐厅）520052005550555028.8628.86餐厅（兼西厨）餐厅（兼西厨）465046505550555025.

33、825.8中式厨房中式厨房24502450330033008.088.08保姆房保姆房27502750215021505.915.91设备平台设备平台425042501335133556.756.7长走廊长走廊114501145014001400标准层柱子标准层柱子110011007007000.770.77核心筒墙体核心筒墙体厚度厚度500500部分厚部分厚600600住宅户型解析置信写字楼营销关键词一：客户资源价值营销价值1置信十二年的房地产开发经历积累了大量高端住宅/商业/洋房/别墅/酒店/企业老总等高端客户资源客服中心可启动和调用客户资源库置信写字楼营销关键词二：销售组织价值（真诚、气

34、场、价值支撑价格）（营造稀缺氛围，快速熟知客户）一级谈判（再次询问，确定客户是否具备签约条件）二级谈判三级谈判置业顾问初步接待经理二次把关老总谈判总监及总经理级别人员直接销售严格实行三级谈判，确保成交营销价值2置信写字楼营销关键词三：圈层营销价值利用一个点撬动一个行业圈层n专业销售人员，对高端客户资源进行电开n营销手段深入商会、高端俱乐部、论坛等写字楼准客户活动区域n老客户维护，定期举办高端客户答谢会营销价值3置信写字楼营销关键词四：平台资源价值营销价值4（华侨网站）置信写字楼营销关键词五：大客户服务价值成立专门的写字楼大客户签约服务团队针对不同客户制定相应签约办法，快速签约营销价值5置信写字

35、楼营销关键词六：自媒体价值充分利用写字楼网站、杂志、微博、微信等公众平台拓展写字楼客户资源营销价值6Codeofthisreport|2第三部分 营销策略核心策略1：返租风暴 引爆市场5年包租，10%年回报，引爆投资狂潮从市场层面来说，本案目前销售价格跟一期开盘价有所降幅，那么建议在价格上做文章，这其中差价拿来做返租，利用大幅超过市场水平的年回报率，重新成为市场投资焦点！核心策略2：500强企业免费入驻 给于500强企业免费入驻（前5年免费入驻，5年后再协议）利用大企业的品牌效应，吸引其他企业入驻呈现出更浓厚的办公氛围目前温州写字楼市场整体遇冷，本案如此大体量要在短时间内清仓出货几乎不可能，因

36、此建议开发商拿出一部分房源进行出租，给于相当的价格优惠，跟大的企业单位洽谈促使他们入驻办公，这样形成一定的氛围之后，让投资者看到投资潜力，对后续的销售会起到促进作用。核心策略3：租售结合 营造强烈办公氛围跨界营销：1、置信资源库2、与温州新浪、房网强强联合，拓宽客户渠道3、汽车4s店VIP渠道4、各种会所VIP渠道5、大型商场或超市VIP渠道6、移动、联通营业厅VIP会员7、银行VIP渠道8、高尔夫、游艇俱乐部、赛马等高端娱乐圈层卷入手段：1、借助其活动平台植入项目推介2、实施联合促销。核心策略4：精准拓客利用电商，做大文章，大引话题，制造新闻，通过电商媒体进行产品营销，拓展客户资源。电商攻势

37、1、在联动大会上进行项目讲解，奖励措施的宣布，配合各类营销推广，有效缩短销售期限，实现快速回款；2、通过一系列的活劢，夯实三级市场客户源联劢，加推房源快速销售，积累大量投资客户，大大拓宽项目的受众面和认知度，促进后期销售；3三级市场定期的周会/月会/季会上项目推介、定时地铺巡讲，制造热推氛围，推动客户转介，为项目实现快速销售。4、利用三级市场广告资源进行项目宣传。一二手联动活动主题：置信广场写字楼，前沿企业伴侣；活动次数：高频度，一个季度一次；活动人员：电话邀约人员、准客户、潜在客户等；活动目的：扩大项目受众人群，挖掘有价值的客户，为项目去化带来新的客源。产品推介会核心策略5：圈层营销主题：阶

38、层对话，财富共创时间：一个月一次目的：通过高尔夫这项顶级运动赛事，邀请我们的VIP客户，意向客户，进行圈层价值传播，更好地维护项目与客户之间的感情。高尔夫联谊赛活动主题：置信广场写字楼VIP客户联谊会；活动时间：待定；活动人员：邀约意向客户及其周围圈子；活动目的：通过定期宴请一些重要的VIP客户，联谊聚会，通过VIP客户渗透至身边的圈子，从而获得更多的优质客户资源，推动项目销售。圈层家宴活动主题：总裁签售 钜惠中原；活动时间：定期举行；活动目的：总裁级签售，圈层直接交流，配合优惠活动，直击客户身心，加固与客户的感情沟通。总裁签售目的：针对老客户群体，积极挖掘种子客户，启劢“种子客户奖励”挖掘对

39、象：已成交的老客户，筛选意向客户，作为种子客户；奖励丼措：a.成功推荐客户到访，奖励小礼品一件b.成功推荐客户成交，奖励5000元贩物卡或克半年管理费核心策略6：老带新政策Codeofthisreport|2第四部分 推广计划房地产、投资类展会圈层活动交房剪裁仪式，同时举办大客户入驻仪式营销节点营销策略配合3、构建项目投资价值体系促销加借势实现热销11、电商合作持续进行，多重渠道结合；12、中介联动；13、价格策略，利用差价、折扣、低首付、高回报率、调价等手段做足价格策略，促进销售；14、适当的SP、PR和暖场活动及成交喜报宣传。项目竣工仪式项目工作进度巡展拓客/中介联动年底购房嘉年华活动1、

40、以商业带动整盘销售。（大商家入驻、大客户签约，商业火爆开业）6、继续推行“老带新”奖励活动；7、举办知名企业签约Party；8、网络剑客炒作；9、团购活动继续推行，看房团安排；10、温州商会、华侨等圈层深挖；尾盘持续加推尾盘持续加推项目价值与体验篇 3月7月12月5月9月11月3月底项目围墙开始施工5月项目落成，楼顶停机坪试用6月底商业具备进场装修条件住宅7月交房、写字楼8月交付推广主题产品诉求+价格策略大商家入驻+商业开业+年底促销推广计划产品诉求+价格策略2、线上主推网络，线下深挖渠道，拓宽客户渠道。4、整合项目资源，分批加推；5、不定期推出特价房，多重优惠组合尾盘去化每月保证有企划和销售动作（活动及优惠政策结合，保证营销推广不间断进行，保证案场来客量，这样不仅能保证案场火热的销售氛围还能调动销售人员的积极性），正常销售期每月至少1次总裁签售THANKS 好的方案只成功了好的方案只成功了50%另外另外50%在于在于执行执行