商户调研表

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1、商户调研表商户调研表姓名电话市场名称经营楼层店名经营品种租房面积租房价 格租房方式装修费用对理想市场的构想1、交通便捷；2、市场业态统一，不能乱；3、市场管理队伍要为市场运营作统宣传；、招商后期广告投入继续，市场培育需要大量的广告推广；2、业态分丰要清晰，购物环境要好；3、招商品牌要好，要选择势力，要选择优秀的代理商加盟；4、交通便捷，出入方便。5、市场具有势力，对小区的宣传及班车配套要全。1、回心力；2、规划力；3、大公司，大企业；4、要专的楼层经营品种；3、要有一定的优惠的政策；（送面积佳）1、交通便捷；2、广告宣传强；3、经营品种相对要集中；4、市场经营工作人员与商户要经常沟通；1、交通

2、便捷。；2、有品种齐全的相冋类产品；3、有良好的运营管理机构；对现有市场存在不足分析1、业态不统一；2、人气没有原来金阳光好；3、地方东西太乱，位置好的门面，卖很多产品，影响里面人的生意；1、人气暂时不足，但商户愿意等待。1、生意不平均，老商户生意一般，新商户难以理想。吸引您进驻本市场的原因1、因拆迁暂时无地方可搬;2、市场在西边，离原来的市场不远，可以抓住老客户；3、市场有仓库；4、在成熟的市场经验。5、品牌好，能为商户提供好的平台；2、地理位置佳，周边客户群多；3、市场运营专业，流程清楚。4、物业公司、经营公司配套齐全。物业公司：万杨物业5、市场分布合理，物业及经营公司人员服务意识强。总体

3、系统的策划好；2、管理模式比较好；3、商户有问题，市场管理处理及时；4、由市场红星帮助商户统一招标，介绍生意给本市场商户做。5、接单需要资金贷款红星担保，帮商户进行资金缓助；1、帮助商户解决客户间的矛盾问题。2、如商户经营不佳，帮助商户联系重新选择品牌。认为，大树底下好乘凉。1、租房价格低；2、地理位置好，立足北区市场；3、仪征、天长到此购物的客户较多；2007 年 4 月 22 日江阳商贸城二期案名江阳商贸城二期项目地址扬州江北路江阳工业园内开发商中宇扬州置业发展有限公司联系方式7638698销售代理商铺面积43081.14M2已售面积业态定位扬州北区的大型建材市场公开时间1、2 月 26

4、日项目奠基2、入市时间 4 月21 日3、开盘时间 7 月23 日面积区间面积集中在 30-70M2 之间单价区间均价 3500 元/M2销售率办公 64%，商铺 43%总价范围销售策略及推广计划1、口碑效应：因一期的成功推售，积累了大量有效意向性客户，故项目二期铺一公开，就有客户群定购；2、在市区及西区显眼位置，如西站及市区做大幅广告牌，参加房交会，都给项目的宣传起到了作用；项目卖占八、1、地段优势：辐射扬州城市北部及安徽天长部分地区；2、一期的成功销售及经营，可以作为二期销售宣传力点；3、总价不咼，有利于自营户的投资经营。租赁价格22.8 元/M2 月出租率60%项目抗性1、目前扬州的建材

5、市场竞争激烈，投资经营户可选择的物业多；2、北区的人居分散，相对没有西区及东区人口集中。总体：1、销售现状：开盘至今销售近 450 套左右。2、意外因素：项目操作中，因为预售许可证等非技术原因，导致项目 客户积累中途流失，直接影响了项目的运作速度；3、销售与招商相配合，以招商带动销售，一期招商成功从而打开市场 销售；4、项目建筑及规划，没有做到大市场大手笔的效应。2007 年 4 月 22 日五亭龙国际玩具城案名五亭龙国际玩具城项目地址扬州市江子江北路 828号开发扬州鑫泰房屋开发有限公联系7309999商司方式销售代理商铺面积68559.08M2已售面积43877M2业态定位国际玩具城单价区

6、间一期 3000 元均价二期3500 三期一楼 9500、二楼6500销售率64%总价范围销售策略及推广计划1、产权销售：把每个商铺相对独立区隔，有产权销售；2、社会效应：筹备设立扬州玩具博物馆，扩大项目的社会效应；3、经营管理：项目运营后期，设立动漫工作室，着力于玩具 的研发。项目卖占八、1、项目周边有大量的产业气氛作支撑；2、扬州是玩具之乡，有众多企业关注本项目；3、为入驻商户提供商业平台，。租赁价格一楼 1 元/M2/天 二楼 0.8 元/M2/出租率65%天招商优惠政策租用一年免半年租金，前三年免物管。总体评价1、上门拜访：该项目的销售中，采用相对传统的销售模式，针对周边铺料工 厂，采

7、用上门拜访的方式，效果比较明显；2、拓展外地市场：项目销售过程中，针对苏南以及浙江等地投资客，采用蹲 点拓展的方式，定点一个月作宣传推广冋时结合采用当地代理商代理销售的模式打 开市场。在张家港、江阴以及宁波效果比较显著。3、定点招商：筛选重点区域如 山东青岛、胶州、枣庄等玩具生产地进彳丁招商。4、租赁招商：项目投入运行以后，招商主要在安微及扬州周边城市进行，接 洽玩具生产厂家进行招商。金 盛国际家居案名金盛国际家居.家具楼项目地址扬州运河东路 299 号开发商原宝林豕具王宝林联系方式2689315销售代理商铺面积已售面积业态定位东区大型家具中心单价区间销售率40%总价范围十几万兀左右销售策略及

8、推广计划1、进行全方面广告宣传；2、进行无产权式销售；3、返租五年；项目卖占八、1、东区最大家具港；2、返租式，固定回报；3、配套设施全，如停车位；4、父通方便；租赁价格一楼 28-34 元/M2 二楼 22-28 元/M2三楼 22-28 元/M2出租率95%招商优惠政策租用一年送三个月房租K2MG-E专业技术人员绩效管理与业务能力提升练习与答案总体评价：1、典型的不成功销售案例，因是无产权式销售，后期的经营尤为重要;2、极度对投资商户不负责；3、招商的成功并不代表市场运成功，必须有培育市场的经历与能力。附：金盛国际家居分析金盛国际家居分析1、简介：金盛国际家居原名宝林家具港，是由开始销售商

9、铺转 变为纯市场经营管理。2、区域组成：由两幢主楼家具楼、建材楼两幢陶瓷楼、建材楼及综 合材料区、石材区组成。4、业态现状：5、（1）家具楼：房租：一楼 28-34 元/M2；二楼 22-28 元/M2；三楼22-28 元/M2优惠政策：租一年（年交租金）送三个月另送装璜时间；空房面积：一层已满，有个别可调整；二层有两个铺位：180 平方，一个转位 220 平方（移至一楼，沙发）。三楼无铺位有个别可转。价格为 26 元/M2，28 元/M2。计面积为：800 平方。空房业态：板式套房区（2）建材楼：房租：一楼 22-28 元/M2；二楼 22-26 元/M2；三楼 18 元/M2；K2MG-E

10、专业技术人员绩效管理与业务能力提升练习与答案优惠政策：租一年（年交租金）送一年空房面积：一层已满，有个别调整（三间）；二层有两个铺位（共 220M2）。价格为 22 元/M2。三层有 1500平方左右。计面积为：2300 平方左右。（3）建材楼（卫浴区）：房租：10 元/M2费用：杂费 100 元/年，联防；200 元/，消防，电表押金 300元，质保金 5000 元。空置房：一间：226M2；（4）陶瓷楼：房租 10 元/M2费用：如上建材楼。空置房：一间 178 平方。（3）（4）二三层经营项目未定。石材区及综合区铺满，家具无仓库，建材供仓库（租）。综合分析：从以上数据来看，无论从房租还是

11、从空房面积，都可以看出家具楼 的经营比建材楼好。家具楼一楼沙发区从晨八时陆续有人看，建材楼因陶瓷档次高 故在后区建材区及陶瓷区在卫浴及陶瓷补足前厅无中档产品的现象。现金盛的经营出现两岸不一局面，家具楼经营相对而言，建材楼空无一人；但 随着扬州汽车东站启动及明发广场的动工，金盛的商户对未来的市场繁荣抱有信心 因明发广场在建材楼旁，现作为招商人员的招商亮点宣传。金盛在市场整体运营策划上具有统一鲜明的思想，阶段性在报纸电视上做广告内容丰富，在整体的招商、策划上人员的服务热情也是金盛的优势之一。作为东区的建材家具市场,金盛国际家居市场是一个具有强势的竞争力.商户调研表姓 名董安霞电 话13852405

12、953市场名称金盛国际家居经营楼层一楼店名大红鹰国际家具经营品种沙发租房面积220M2租房价格32 元/M2租房方式一年一付装修费用6 万元对理想市U 场的构想4、交通便捷。5、有品种齐全的相冋类产品；6、有良好的运营管理机构；对现有市场存在不足分析1、人气暂时不足，但认为生意要靠时间来培育；吸引您进驻本市场的原因1、商铺位置靠入门，位置好；2、东区无高档家具；3、金东区大市场的认可；4、租金红星便宜，并且可以送三个月房租；5、东区将来的发展；2007 年 4 月 22 日宿迁.义乌商品城案名宿迁.义乌商品城项目地址开发商淅江芬娜丝袜业联系方式销售代理现自销商铺面积31 万平方已售面积10 万

13、平方米左右业态定位小商品、建材综合市场单价区间一层 5200 元/M2销售率50%总价范围销售策略及推广计划1、市区及现场分别设销售点。2、大量的户外广告；项目卖占八、1、规模大，产品全；2、地理位置佳；3、交通便捷。租赁价格一层 45 元/M2 二层 20 元/M2 三层 20出租率59%元/M2招商优惠政策总 体 评 价1、规模大，产品全，让宿迁的市民可以真正一站式购物；2、交通组织路线清明、通畅，车辆可以自由穿行；3、因老市场拆迁，都搬进此市场，从人气上来讲，现已达到;4、在业态分布组织有力；5、但在局设施上并没有注意，如二三楼的厕所设立等；6、二三楼可以让货车通行，这样减少商户的搬货的

14、故虑。宿迁.准安建材装饰城案名准安建材装饰城项目地址宿迁主城区开发大道与发展大道交叉处开发商江苏中瓯置业有限公司联系方式0527-8328888销售代理南京鼎鑫营销公司商铺面积总面积 60 万 M2 期 20万 M2已售面积100 平方左右业态定位开发区建材市场单价区间3100-3300 元/M2销售率未开盘，已接受预订总价范围30 万左右销售策略及推广计划1、巨幅广告，大量广告投入；2、在宿迁市区、城区、现场设销售点；3、以政策支持为宣传推广；4、首付一万，拥有公寓房。项目卖占八、1、宿迁最大的 站式建材批发零售中心；2、温州模式，以开发商作为宣传；租赁价格出租率招商优惠政策1、前 2 年免

15、收工商管理费，后三年减半收取总体分析：1、市场与住宅为一体的装饰城，将住宅单独设一个小区，这样可以住宅与市场即分即连；2、目前市场离城区太远，暂时形不了销售的热潮；3、以开发商20多年的建材装饰材料贸易和房产开发经验，有稳定而大量 的客源储备为宣传点。4、现在招商部设施差，不能给商户势力的象征；专业市场分析1、建筑规模，扬州的开发商都没有一味的追求大体量，都在理性地进 行市场分析，并没有出现 20 万平方米建筑的规模，这样可以循环有序地进行 开发。2、消化速度慢：扬州的专业市场，都不同程度地出现雷声大，雨点小 的情况，并没有出现一个销售与经营都很火热的市场，3、单价瓶颈：建材市场的单价都大致一

16、样，都选择的底价格走市场路 线，但与住宅相比，并没有出现价格上的高走势。4、总价不高：看扬州的建材市场都选择总价低的方案，主要吸纳扬城 的高资（如医生、机关、教师等）的投资，小额投资的方式来吸引客户。5、推广基于扬州本地：所有的开发商都在宣传上下足功夫，巨幅户外 广告，大版面的报纸广告，房展会的参加等无不让扬州的投资户心动。6、销售的策略：无产权商铺：多采用返租或包租的方式，回报几年的时间，每 年一定比例的回报金额。有产权商铺：采用包租 N 年，N 年后，可以自行选择经营方式。特许加盟：通过前期的招商，为后期销售提供经营选择，。传统销售模式：有产权销售，主题市场，吸引客户的是项目品牌，以及前

17、景项目后期经营效益。7、市场经营模式：（1）一层店铺+二、三层住宅产权商铺（2）1-3 层产权商铺（3）无产权商铺（展示大厅）（1）优：有利于销售的周期缩短，加快资金回笼速度，客户对此物 业有退步想法，认为风险系数会减少。劣：不利于商业气氛的形成，故要有综合商业类项目附衬。（2）优：面积相对不大，总投资少，选择投资客户范围广。劣：分自营+出租，经营管理及业态分布不统一。（3）优：有利于招商及统一业态分布。劣：不利于销售。客户投资的理性，客户成熟性投资。8、经营管理：从投资建材商户来说，都希望后期有培育市场能力的经营管理 公司，经营管理公司的专业与否，直接影响到房产的销售。总结：扬州专业建材市场

18、都选择适合自己经营的区域，分东区、西、北区，并没有将自己的定位于扬州面积最大的专业建材市场，都各自一席之地，锁定自己的客户群，因扬州的外来人口增加，商品房的大量开发，短时间内不可能出现大落的现实，需要一定时间积累。宿迁的建材市场都以大市场的形式出现，建筑面积都大，这无疑给市场带来竞争力，也给开发商带来压力。现在，做专一市场势必会逆风，现都以综合建材家具打市场，以品种全、展厅 规模大为主导，各市场都有良好的市场管理市场策划的队伍，并都有在积极调整商 户，培育大商户、有实力的商户。最后，市场的竞争就是管理市场队伍的竞争，是 市场服务商户的竞争。世上没有一件工作不辛苦，没有一处人事不复杂。不要随意发脾气，谁都不欠你的