营口鲅鱼圈可行性研究报告

《营口鲅鱼圈可行性研究报告》由会员分享，可在线阅读，更多相关《营口鲅鱼圈可行性研究报告（109页珍藏版）》请在装配图网上搜索。

1、营口鲅鱼圈可行性研究报告营口鲅鱼圈可行性研究报告20102010年年3 3月月l 城市概况城市概况l 经济发展l 城市规划 一一 城市阅读城市阅读城市工业大力发展，经济稳定提升城市产业成为引擎动力城市产业成为引擎动力p营口市位于辽东半岛西北部，大辽河入海口左岸。西临渤海辽东湾，与锦州、葫芦岛隔海相望；北与大洼、海城为邻；东与岫岩、庄河接壤；南与瓦房店、新金相连。营口城区距沈阳市166公里，距大连市204公里，距鞍山市84公里，距盘锦市70公里。地理坐标处于东经12156至12302之间，北纬3955至4056之间。市域南北最长处111.8公里，东西最宽处50.7公里。市域总面积5365平方公里

2、，占辽宁省总面积的4.88%；p下辖“四区二市”：站前区和西市区面积66.3平方公里，鲅鱼圈区66.4平方公里，老边区505.4平方公里，大石桥市1610平方公里，盖州市3117平方公里：p长大铁路、沈大高速公路、哈大公路(202国道)、庄林公路(305国道)纵贯南北；大营铁路、营大公路、盖岫公路连接东西，交通十分方便。营口港(包括鲅鱼圈港区和老港区)为全国19个主枢纽港之一。市域内有两条跨市输油管道通向营口港(鲅鱼圈区)，有一条跨省输油管道经过境内。城市区位城市区位城市定位城市定位 百里滨海生态城、百里沿海产业带、百里临海景观带，沿海经济开发建设。北海新区、营东新城、仙人岛旅游度假 区、河

3、海 新 西 市 进 行 规 划，建 设 百 里 城 市。港口功能不断提升。仙人岛港区30万吨级原油码头投产使用。鲅鱼圈港区A港池5、6#泊位建设全部竣工，保税物流中心正式封关运行。营口港与神华、中海、吉煤等六大集团的战略合作全面展开，服务功能进一步延伸。成功接卸东北口岸第一艘8530标箱、30万吨级原油、30万吨级矿石船舶。港口吞吐量完成1.76亿吨，增长16.7%；集装箱运量253.7万标箱，增长24.6%。沿海经济带累计开发土地128.6平方公里，完成投资673.6亿元，签约项目418项。开发区龙头作用日趋显现，新开工亿元以上项目58项，各项主要经济指标继续保持30%以上的强势增长。沿海产

4、业基地、仙人岛能源化工区、高新区、中小企业园基础设施进一步完善，项目承载能力显著提升。l 城市概况l 经济发展经济发展l 城市规划 一一 城市阅读城市阅读经济稳定发展，产业结构稳定，工业主导人口增长稳步增长人均住房面积处于中等水平房地产市场稳步、可持续性的发展房地产市场稳步、可持续性的发展经济水平发展经济水平发展 营口市2009年GDP822亿元，列辽宁省第4位，所占比重为4.67%。营口市09年人均GDP达46026元，比上年增加52.5%，消费能力逐步提升。营口市GDP发展较快，增幅保持在15%以上，09年小幅回落市区城镇居民人均可支配收入保持快速增长，到09年底人均可支配收入达到1594

5、0元。随着营口市对沿海经济带的开发，营口市的人均可支配收入的在08年迅速增长，为09楼市发展提供了良好环境，支付能力进一步增强GDP与人均可支配收入与人均可支配收入发展期发展期启动期启动期快速发展期快速发展期平稳发展阶段平稳发展阶段减缓发展阶段减缓发展阶段人均GDP（美元）800-10001000-40004000-80008000以上需求特征生存需求生存、改善需求兼有改善需求为主 改善需求为主发展特征超速发展，单纯数量型快速发展，以数量为主，数量和质量并重平稳发展以质量为主数量和质量并重缓慢发展综合发展型 根据国际通用衡量标准表明，宏观经济增长和人均GDP水平决定了一个地区房地产市场的发展阶

6、段：0505年年0606年年0909年年营口经济结构逐步向工业及第三产业靠拢，09年三大产业比重分布为6.2：58.2：35.6，工业业比重不断增加工业平稳增长，09年工业增加值522.1亿元，增长25.6%近年来农、工业产值比重逐步缩小，第三产业的比重不断增大，作为其重要组成部分的房地产业取得较快发展产业结构稳定、工业主导产业结构稳定、工业主导0707年年0808年年营口市人口保持低速增长，09年底总人口235.1万人，其中市区人口109.8万市区城镇居民人均居住面积在08年以前稳步提升，增幅在2%左右，09政府加大拆迁改造力度，使人均居住面积大幅提升，达7.3%，平均增长面积近2平米200

7、52005年年20062006年年20072007年年20082008年年20092009年年(万人)人口指标：人均住房面积增长速度远大于人口增长人口指标：人均住房面积增长速度远大于人口增长不同收入国家人均住房建筑面积比较（平方米）高收入国家46.6中高收入国家29.3中等收入国家20.1中低收入国家17.6低收入国家8中国22.77日本31法国37德国38英国38美国60根据国外经验，人均建筑面积在30平米之后,住宅发展相对减速第一阶段第二阶段第三阶段第四阶段初步城市化 快速发展期 调整发展期 稳定发展期 30%30%50%50%75%75%以上 工农业生产水平较低，工业提供的就业机会有限，

8、农业人口缓慢释。工业基础比较雄厚，经济实力明显增强，工业产业快速扩大，工业吸引大批农业人口。工业产业成为城市绝对的经济支柱，城市经济的乘数效应迅速刺激第三产业的发展，城市经济进入高速发展阶段。城市经济高度发达，农村人口的绝对数量已经不大，城市发展表现为内部人口向第二三产业转移。城市进入快速发展期城市进入快速发展期l 城市概况l 经济发展l 城市规划城市规划 一一 城市阅读城市阅读“大三角大三角”城市形态城市形态城市多点城市多点多点齐发、快速发展多点齐发、快速发展东北重要港口城市。东北重要港口城市。以工业、物流、商贸、旅游为主、以工业、物流、商贸、旅游为主、多核结构的组合型特大城市多核结构的组合

9、型特大城市 城市发展目标城市发展目标按城镇在区域中的地位和作用，规划把辽宁省域内城镇分为三级。一级中心城市：沈阳中心城区，人口规模720万二级中心城市：大连市区，人口规模610万 三级中心城市：营口市区，人口规模235万 辽阳市区，人口规模180万 本溪市区，人口规模160万 抚顺市区，人口规模250万 铁岭市区，人口规模305万 鞍山市区，人口规模350万 盘锦市区，人口规模130万 锦州市区，人口规模310万 葫芦岛市区，人口规模275万 丹东市区，人口规模243万 阜新市区，人口规模192万 朝阳市区，人口规模340万三级中心城市二级中心城市一级中心城市市域城镇体系规划市域城镇体系规划沈

10、阳沈阳营口营口鞍山鞍山辽阳辽阳盘锦盘锦锦州锦州葫芦岛葫芦岛铁岭铁岭抚顺抚顺丹东丹东大连大连本溪本溪朝阳朝阳阜新阜新“大三角大三角”老城区、新城区、大石桥城区、盖州城区、构成“大三角”的城市形态。“南进南进”、“东拓东拓”、“一带五区一带五区”发展战略发展战略南进：南进：老城区的南进作为制造业新区；新城区的南进将作为能源化工区；东拓：东拓：发展的横向经济带。一带五区：一带五区：发展沿海经济带、冶金工业区、营口高新技术产业开发区、制造业新区、营口经济技术开发区、仙人岛能源化工区。城市总体布局城市总体布局老城区功能结构老城区功能结构城东：城东：老城区的站前区是营口老城区的政治，经济，文化，商业中心；

11、城西：城西：老城区的西市区是营口另一主要城区，但人口密度远远小于站前区，商业，文化比例也比较小。东南：东南：老边区以冶金、化工、食品、纺织、服装、机械加工等为主导产业，冶金和化工行业在营口地区处领先地位。西市区西市区站前区站前区老边区老边区城市发展结构城市发展结构南进：南进：老城区的“南进”，是 将营口盐场营盖公路以西至滨海大道之间的部分用地作为制造业新区；新城区的“南进”，是将熊岳河以南的部分用地作为仙人岛能源化工区；东拓：东拓：从营口高新技术产业开发区，经北部城区至大石桥城区，连接海花工业区、冶金工业区和大石桥镁质材料基地，沿东西向营大铁路、营大公路和营柳公路发展的横向经济带。一带五区：一

12、带五区：即发展沿海经济带、冶金工业区、营口高新技术产业开发区、制造业新区、营口经济技术开发区、仙人岛能源化工区。东拓东拓一一带带五五区区南南进进l 营口市位于辽宁西南部地区，是东北距离东北最近的腹地港口，有着营口市位于辽宁西南部地区，是东北距离东北最近的腹地港口，有着重要的交通枢纽地位。重要的交通枢纽地位。l 市区人口约市区人口约109109万人，随着营口市城市规模的扩大，外来人口增长速度万人，随着营口市城市规模的扩大，外来人口增长速度将会有所提升，住房的要求将集中在外来人口。将会有所提升，住房的要求将集中在外来人口。l 城市进入快速发展期，工业发达、第三产业高速发展。城市进入快速发展期，工业

13、发达、第三产业高速发展。l 房地产市场处于稳中有升的发展阶段，营口市近年的大力度拆迁，加房地产市场处于稳中有升的发展阶段，营口市近年的大力度拆迁，加速城市发展，也给房地产带来了商机。速城市发展，也给房地产带来了商机。l“南进南进”、“东拓东拓”、“一带五区一带五区”发展战略将使营口成为具有多核发展战略将使营口成为具有多核结够的组合型特大城市。结够的组合型特大城市。宏观经济总结宏观经济总结l 土地市场分析土地市场分析l 房地产市场分析 二二 房地产市场分析房地产市场分析营口市09年土地供应重点是鲅鱼圈区地块达100余块，普遍容积率2.5鲅鱼圈板块短期内政府大力开发，新区自身将迅速成熟鲅鱼圈板块短

14、期内政府大力开发，新区自身将迅速成熟土地市场小结土地市场小结l推地频率大大加快。推地频率大大加快。09年营口市本级和鲅鱼圈土地成交量明显增多，土地市场活跃；l土地成交以鲅鱼圈区为主。土地成交以鲅鱼圈区为主。0909年至年至1010年一季度以来年一季度以来土地出让多以鲅鱼圈区为主，表明未来营口将重点打造鲅鱼圈的区位优势。l容积率基本在容积率基本在2.52.5。从成交土地数据来看，容积率基本在2.5左右，小高层将是鲅鱼圈区 域发展的主流产品。营口市鲅鱼圈土地市场板块分布图营口市鲅鱼圈土地市场板块分布图重点成交地块区域重点成交地块区域鲅鲅鱼鱼圈圈主主要要生生活活区区区区域域鲅鱼圈鲅鱼圈09年主要成交

15、地块都在板块的南部，距离现有生活区域约年主要成交地块都在板块的南部，距离现有生活区域约4公里。公里。09年营口市土地成交价格年营口市土地成交价格单位：元地成交价格地成交价格营口市本级市（站前区、西市区）土地价格较高，供应量较小。营口市本级市（站前区、西市区）土地价格较高，供应量较小。大量土地来源于鲅鱼圈开发区。大量土地来源于鲅鱼圈开发区。土地成交明细（营口市鲅鱼圈区）土地成交明细（营口市鲅鱼圈区）序序号号位位 置置面积面积用途用途容积率容积率出让年出让年限限出让金总出让金总额（万元）额（万元）成交时间成交时间受让人受让人1钱塘江路北、辽东湾大街西7049.5商住3.01.540/70704.9

16、52010年2月17日辽宁奕丰实业集团有限公司2蝴蝶泉路南、红旗金屯村3755.11商住0.75076.60422010年2月17日营口经济技术开发区红兴铝塑加工厂3长江路南、平安大街西9536.98商住6.54.540/701049.06782010年2月17日营口环宇房地产开发有限责任公司4平安大街东、文德大道北7345.36居住2.51.070734.5362010年2月17日营口汇明房地产开发有限公司5海华路北、平安大街东63000商住3.91.540/7086942010年2月17日营口经济技术开发区三丰房地产开发有限公司6平安大街西、蝴蝶泉路北4598.86商住2.01.540/7

17、0390.90312010年1月8日营口经济技术开发区鑫城房地产开发有限公司7辽东湾大街西、月亮湖公园南22082.71商住8.06.540/703754.06072010年1月8日营口翔峰置业有限公司8桃花潭路南、巡警大队东13447.22商住2.01.440/701317.82762010年1月8日营口誉龙房地产有限公司9蝴蝶泉路南、金海街西5698.15工业0.750116.24232010年1月8日营口恒大仓储自动化设备制造有限公司10新鞍钢路南、滨海大道东3306.92商业0.50.240496.0382009年12月9日中国石油天然气股份有限公司辽宁营口销售分公司11山海大道北、平

18、安东街东23510.38商住4.01.540/703173.90132009年12月9日营口天兴市政建设有限公司12辽东湾大街东、海华路南64695.84商住3.22.540/709704.3762009年12月9日营口经济技术开发区联宇房地产开发有限公司13蝴蝶泉路南、金海街西1834.72工业0.75037.42832009年12月9日营口金林冶金设备制造有限公司14蝴蝶泉路南、金海街西5670.25工业150115.67312009年12月9日营口经济技术开发区澳基泡沫制品有限公司15创业大街东、长江路南1567.67工业15031.98052009年12月9日营口经济技术开发区芦屯镇顺

19、兴塑料厂序序号号位位 置置面积面积用途用途容积率容积率出让年出让年限限出让金总出让金总额（万元）额（万元）成交时间成交时间受让人受让人16路安工业园D路北、A路东8078.51工业150164.80162009年12月9日营口尚沃电子有限公司17望儿山大街东、鲅孔线南100000.18工业0.7502040.00362009年12月9日辽宁尚益金属资源有限责任公司18玉河路南、青龙山大街西55677.95工业0.7501135.83022009年12月9日营口鲅鱼圈耐火材料有限公司19蝴蝶泉路南、辽南大街西116553.01工业0.7502377.68142009年12月9日营口经济技术开发区

20、滨海工业区管理委员会20桃花潭路北、昆仑山大街东41700.69商住2.5 1.540/704086.66762009年10月28营口宏昇实业有限公司21平安大街东、海丰路南30000商住3.0 1.540/7025502009年10月28营口经济技术开发区远兴实业有限公司22路安C路北、A路西12402.66工业0.850253.01432009年10月28营口市鲅鱼圈宝滢纯净水厂23昆仑大街东、钱塘江路西14997.25商住3.0 1.540/701799.672009年10月2日营口市鲅鱼圈区海星房地产开发有限公司24长江路南、钱塘江路西10063.31商住4.0 2.040/70128

21、8.10372009年10月2日营口经济技术开发区明虹房地产开发有限公司25长江路北、泰山大街东109371.86商住3.0 2.040/708093.51762009年10月2日营口汇隆房地产开发有限公司26泰山大街东、金湖路南2366.69商住2.5 1.540/70189.33522009年10月2日营口经济技术开发区城市开发建设投资有限公司27辽南大街西、金湖路南8484.42商住2.5 1.540/70576.94062009年10月2日营口经济技术开发区城市开发建设投资有限公司28辽东湾大街西、山海大道北147054.1商业2.0 1.04014705.412009年10月2日营口

22、经济技术开发区城市开发建设投资有限公司29辽东湾大街西、山海大道北122658.25商业2.0 1.04012265.8252009年10月2日营口经济技术开发区城市开发建设投资有限公司30辽东湾大街西、山海大道北108951.93商业2.0 1.04010895.1932009年10月2日营口经济技术开发区城市开发建设投资有限公司序序号号位位 置置面积面积用途用途容积率容积率出让年出让年限限出让金总出让金总额（万元）额（万元）成交时间成交时间受让人受让人31月亮湖湖心岛64555商业2.0 1.0406455.52009年10月2日营口经济技术开发区城市开发建设投资有限公司32海韵路南、平安

23、西街东30668.72商业2.5 1.5403066.8722009年10月2日营口经济技术开发区城市开发建设投资有限公司33望儿山大街东、长江路北7650.29市场2.0 1.040688.52612009年10月2日营口经济技术开发区城市开发建设投资有限公司34望儿山大街东、长江路北4540.92居住2.0 1.070340.5692009年10月2日营口经济技术开发区城市开发建设投资有限公司35临港工业区25428工业0.650518.73122009年10月2日营口经济技术开发区城市开发建设投资有限公司36临港工业区74572工业0.6501521.26882009年10月2日营口经济

24、技术开发区城市开发建设投资有限公司37青龙山大街东、新鞍钢路北6038.42工业0.650123.18382009年10月2日营口经济技术开发区城市开发建设投资有限公司38创业大街东、红海河北22347.42工业0.650455.88742009年10月2日营口春港实业有限公司39辽东湾大街东、海韵路南91255.49商住2.5 1.540/707756.71672009年8月28日营口经济技术开发区城市开发建设投资有限公司40山海大道北、平安西街西17350.45商住4.0 1.540/702602.56752009年8月28日营口经济技术开发区城市开发建设投资有限公司41山海大道北、平安大

25、街西44927.43商住4.0 1.540/706739.11452009年8月28日营口经济技术开发区城市开发建设投资有限公司42山海大道北、平安大街东29189.04商住4.0 1.540/704378.3562009年8月28日营口经济技术开发区城市开发建设投资有限公司43海华路南、平安大街西23314.97商住4.0 1.540/703497.24552009年8月28日营口经济技术开发区城市开发建设投资有限公司44长江路南、钱塘江路西7249.61商住4.0 2.040/70956.94852009年8月28日营口经济技术开发区明虹房地产开发有限公司45辽南大街西、长江路北11000

26、0商住2.5 1.540/7093502009年8月28日营口经济技术开发区钱江置业发展有限公司序序号号位位 置置面积面积用途用途容积率容积率出让年出让年限限出让金总出让金总额（万元）额（万元）成交时间成交时间受让人受让人46辽南大街西、长江路北130452.9商住2.5 1.540/7011088.49652009年8月28日营口经济技术开发区钱江置业发展有限公司47钱塘江路南、辽东湾大街西690.06商业1.1 0.84048.30422009年8月28日张 慧48淮河路北、昆仑大街东4242.98商业4.2 2.040670.39082009年8月28日营口泓泰房地产开发有限公司49海宁

27、路南、青龙山大街西5412.41商住 6.7 2.040/70541.2412009年8月5日营口翔宏置业有限公司50海华路南、平安大街东39936商住 2.5 1.540/703993.62009年8月5日代威51长江路北、泰山大街西8053.35商住 2.5 1.540/70563.73452009年8月5日辽宁富吉实业集团有限公司52绿色工业园B区30000商住 1.8 40/7024002009年8月5日营口天赐房地产开发有限公司53日月大道南、平安东街东38790.65商住 4.0 2.040/703297.20532009年8月5日营口世贸地产开发有限公司54日月大道北、青龙山大街

28、西32192.63商住 4.0 2.040/702736.37362009年8月5日营口世贸地产开发有限公司55日月大道南、平安大街东40227.48商业住宅 4.0 2.040/703419.33582009年8月5日营口世贸地产开发有限公司56海华路南、平安西街东91235.25居住 2.5 1.5707754.99632009年8月5日营口经济技术开发区城市开发建设投资有限公司57海华路南、平安西街西85305.37居住 2.5 1.5707250.95652009年8月5日营口经济技术开发区城市开发建设投资有限公司58海安路南、平安西街东60214.84居住2.5 1.5705118.

29、26142009年8月5日营口经济技术开发区城市开发建设投资有限公司59海安路南、平安西街西82991.88居住2.5 1.5707054.30982009年8月5日营口经济技术开发区城市开发建设投资有限公司60海韵路南、平安西街东17393.99居住2.5 1.5701478.48922009年8月5日营口经济技术开发区城市开发建设投资有限公司序序号号位位 置置面积面积用途用途容积率容积率出让年出让年限限出让金总出让金总额（万元）额（万元）成交时间成交时间受让人受让人61辽南大街东、小兰旗村8480.83工业0.650173.00892009年7月3日营口新创涂料科技有限公司62日月大道南、

30、平安西街西93694.16商住4.0 2.540/707495.53282009年7月3日营口恒岐房地产开发有限公司63平安大街东、海宁路北4421.25商住2.5 1.540/70353.72009年7月3日营口经济技术开发区大恒祥房地产开发有限公司64长江路北、泰山大街西89610.39商住3.0 2.040/706272.72732009年7月3日营口钰丰房地产开发有限公司65日月大道南、辽南大街西19995工业0.850407.8982009年5月7日营口经济技术开发区天圣校服厂66日月大道南、辽南大街西12765.91工业0.850260.42462009年5月7日营口经济技术开发区

31、鑫达石油产品经销有限公司67日月大道南、辽南大街西10762.03工业0.850219.54542009年5月7日营口经济技术开发区正源贸易有限公司68昆仑大街西、淮河路北32484商业2.5 1.5403898.082009年5月7日营口港丰大酒店有限公司69泰山大街东、金湖路南4267.92工业0.65087.06562009年5月26日营口市利华汽车维修中心70路安工业园B路东、A路南6143.84工业0.850125.33432009年5月26日营口经济技术开发区皓宇科技开发有限公司71路安工业园C路东、E路南18427.64工业0.850375.92392009年5月26日营口经济技

32、术开发区芦屯镇顺兴塑料厂72路安工业园B路西、A路南3466.55工业0.85070.71762009年5月26日营口经济技术开发区塑馨塑料制品有限公司73长大铁路东、长江路北106538.95仓储0.2502173.39462009年5月26日北大荒物流股份有限公司74长大铁路东、长江路北75833.22仓储0.2501546.99772009年5月26日北大荒物流股份有限公司75长大铁路东、长江路南32663.69仓储0.250666.33932009年5月26日北大荒物流股份有限公司序序号号位位 置置面积面积用途用途容积率容积率出让年出让年限限出让金总出让金总额（万元）额（万元）成交时间

33、成交时间受让人受让人76滨海大道东、沙河大街南12000旅游1.5 0.5405402009年5月26日营口金灿实业有限公司77闽江路北、广场西街西5210商住10 5.040/70364.72009年5月26日辽宁天鸿实业集团有限公司78闽江路北、平安大街西12608.48商住2.5 1.540/70945.6362009年5月26日营口翔峰置业有限公司79闽江路北、平安大街西252.32商住2.5 1.540/7018.9242009年5月26日营口翔峰置业有限公司80港行政区西、墩台山东335255.176工业0.5506839.20562009年4月22日营口港务集团有限公司81辽南大

34、街东、路安工业园区内2730.06工业0.85055.69322009年4月22日营口经济技术开发区思奇制衣有限公司82海丰路南、平安东街西21000商住3.0 1.540/7017852009年4月22日营口经济技术开发区中勃房地产开发有限公司83平安大街西、红海河南5007.02商住2.5 1.540/70625.87752009年4月22日营口经济技术开发区诚信房地产有限公司84长江路北、泰山大街东82969.61商住2.5 1.340/705807.87272009年4月22日营口誉龙房地产开发有限公司85辽南大街西、马圈子村15334.28工业0.850312.81932009年4月

35、3日营口经济技术开发区工程塑料制品厂86辽南大街西、海月路北17057.9工业0.650347.98122009年4月3日营口经济技术开发区环宇经贸有限公司87东胜小学东、馒首山西5031.32工业0.850102.63892009年4月3日营口超群清大活水制品厂88新鞍钢路北、平安大街西148818.56工业0.6503035.89862009年4月3日辽宁佳拓重型装备集团有限公司89新鞍钢路北、平安大街西98050.58工业0.6502000.23182009年4月3日营口经济技术开发区临港工业区管理委员会90新鞍钢路北、平安大街西79865.12工业0.6501629.24842009年

36、4月3日辽宁佳拓重型装备集团有限公司序序号号位位 置置面积面积用途用途容积率容积率出让年出让年限限出让金总出让金总额（万元）额（万元）成交时间成交时间受让人受让人91石油路北、沙河大街西16036.9公共设施2.5 1.350327.15282009年4月3日营口经济技术开发区临港工业区管理委员会92石油路北、沙河大街西45845.28公共设施2.5 1.350935.24372009年4月3日营口经济技术开发区临港工业区管理委员会93蝴蝶泉路北、青龙山大街东3000.85商业0.35 0.240405.11472009年4月3日营口经济技术区宝隆石油产品经销有限公司94辽东湾大街西、月亮湖公

37、园南8096.16旅游0.3 0.0540647.69282009年4月3日营口金泰海景实业有限公司95辽东湾大街西、月亮湖公园南22023.74旅游0.3 0.05401761.89922009年4月3日营口金泰海景实业有限公司96辽东湾大街西、月亮湖公园南118214.72旅游0.3 0.05409457.17762009年4月3日营口金泰海景实业有限公司97文德大道南、平安西街东31711.07商住3.0 1.540/702536.88562009年4月3日辽宁金泰房地产开发有限公司98文德大道南、平安西街西14075.02商住3.0 1.540/701126.00162009年4月3日

38、辽宁金泰房地产开发有限公司99文德大道北、平安西街西13751.72商住3.0 1.540/701100.13762009年4月3日辽宁金泰房地产开发有限公司100文德大道北、平安大街西62624.77商住3.0 1.540/705009.98162009年4月3日辽宁金泰房地产开发有限公司101辽东湾大街东、海韵路北3922.48商住3.0 1.540/70313.79842009年4月3日辽宁金泰房地产开发有限公司土地成交明细（营口市本级）土地成交明细（营口市本级）地块编号地块编号地块位置地块位置地块面积地块面积竞买人竞买人起始价格起始价格成交价格成交价格土地出让土地出让合同金额合同金额2

39、009N-10东临规划路、南临青花大街、北临智泉街77119.9富玺（营口）实业开发有限公司4504503470.39552009N-11西临规划路、南临青花大街、北临智泉街126142.1富玺（营口）实业开发有限公司4504505676.39452009M-3辽河大街南，南海路东92234营口长征置业发展有限公司1300130011990.422009K-4新兴大街北，30487常平1450145018930.91镜湖西路西2009K-5新兴大街南，100071镜湖西路西2009N-175032.76805102.22362009 N-2101028.96806869.96522009 N-

40、374073.98206074.05982009 N-5107931.57608202.7942009 N-6683318005466.482009M-1西华街南得胜路东42568营口永江金誉房地产开发有限公司132020508726.442009 M-2新兴大街北，得胜路东，南海路西169915营口德润置业有限公司1300130022088.952009 M-4辽河大街南通惠路西18769.8付晓添140014002627.7722009K-1风光小区北10453营口庆营石油化工设备有限公司120021102205.5832009K-2410路南，南海路西9814.28营口隆翔房地产开发有限

41、公司110012001177.71362009K-3市府路东，智泉街南51721嘉晨集团有限1800360018619.56公司地块编号地块编号地块位置地块位置地块面积地块面积竞买人竞买人起始价格起始价格成交价格成交价格土地出让土地出让合同金额合同金额2009K-6大庆路西A21241营口华洋房地产开发有限公司80013603393.737大庆路西B3389100014902009K-7宇明星钢塑西，智新街南15308.85营口恒新生物技术开发有限公司288288440.89492009L-1新河大街北，民生路东24481.2营口龙江房地产开发有限公司5501346.4662009L-2民和路

42、西，安定北路东6500营口蓝庭商务酒店有限公司650422.52009L-3民生路西，民和路东，新力大街南82922营口万锦房地产开发有限公司6605472.8522009L-4民和路西,新力大街南，安定北路东87020.2营口恒丰置业有限公司6605743.33322009L-5安定北路东，民和路西88648.1中大实业辽宁有限公司6605850.77462009L-6澄湖西路西，兴工路东，新联南大街西段南91401.1营口港房地产开发有限公司8207494.89022009L-7兴工路东，澄湖西路西，新建大街西段北91356.5营口港房地产开发有限公司8207491.2332009L-8正

43、义路东，新力大街南，新联北大街北123946.6营口市鑫汇鑫房地产开发股份有限公司5006197.332009L-9澄湖东路东，新建大街东段南，轻工区北街北102680.5上海嘉南红塔实业有限公司8208419.8012009L-10澄湖东路东，轻工区北街南，新湖大街东段北，育秀路西111385.7营口华源置业有限公司8209133.62742009L-11育秀路西，澄湖东路东，新湖大街东段南105495.9营口华源置业有限公司8208650.66382009L-12兴工路东，五矿（营口）产业园企业服务中心西40339.3五矿营口产业园发展有限公司8903590.19772009L-13兴工路

44、东，新海大街北33006.3五矿营口产业园发展有限公司9103003.57332009L-14荣华路东，兴工路西，新湖大街西段南114305.3五矿营口产业园发展有限公司8209373.03462009L-15荣华路东，新海大街北82457.6五矿营口产业园发展有限公司8206761.52322009L-16兴工路西，新海大街北19413.4五矿营口产业园发展有限公司8901727.79262009L-18澄湖西路西，新港大街西段北，新海大街南101247.2五矿营口产业园发展有限公司9109213.4952地块编号地块编号地块位置地块位置地块面积地块面积竞买人竞买人起始价格起始价格成交价格成

45、交价格土地出让土地出让合同金额合同金额2009J-1民兴河二街北，新东海大街南，滨海路西 38492.29中国石油化工股份有限公司广东石油分公司105010503233.352362009J-2民兴河二街北，新东海大街南，滨海路西134224.83中国石油化工股份有限公司广东石油分公司1050105011274.885722009J-3民兴河二街北，新东海大街南，滨海路西129687.52中国石油化工股份有限公司广东石油分公司1050105010893.751682009J-4民兴河二街北，新东海大街南，滨海路西135529.93中国石油化工股份有限公司广东石油分公司1050105011384

46、.514122009I-1民生路东、新联大街北、新联北大街南、正义路西119218营口国际商城有限责任公司5105106080.1182009I-2新联大街北、新联北大街南、正义路东、奥体西路西102098营口国际商城有限责任公司5105105206.9982009I-3新力大街南、奥体西路东、博文路西98373.6营口市鑫汇鑫房地产开发股份有限公司5005004918.682009I-4新联北大街北、奥体西路东、博文路西125810.4营口市鑫汇鑫房地产开发股份有限公5005006290.522009I-5博文路东、营盖公路西、新建大街南A142122.9高迪（营口）房地产开发有限公司510

47、5107248.26792009I-6博文路东、营盖公路西、新建大街南B66075.6高迪（营口）房地产开发有限公司5105103369.85562009I-7博文路东、营盖公路西、新建大街南C80048.1高迪（营口）房地产开发有限公司5105104082.45312009H-1五矿市政广场北，澄湖西路西31894.3五矿（营口）产业园发展有限公司114011403635.952009G-1渤海大街南，光华路东48351大连国合汇邦房地产开发有限公司1800262012667.92009F-1渤海大街南，市压敏制品厂西12063刘逢军110016306942.8222009F-2渤海大街南，

48、立新小学西15639刘逢军110016302009F-3渤海大街南，市压敏制品厂东14892刘逢军11001630地块编号地块编号地块位置地块位置地块面积地块面积竞买人竞买人起始价格起始价格成交价格成交价格土地出让土地出让合同金额合同金额2009F-4智泉街北，镜湖西路以西28681营口杰隆房地产置业有限公司160016004588.96宏升药业东，科龙路西21919.19营口正合铝业有限公司288288631.27新河大街南、安定北路西、安定高中北79967.4营口沿海开发建设有限公司9009007197.0662009D-1滨海大道西、新联大街北89985.4营口大光房地产开发有限公司55

49、05504949.1972009D-3博文路西、新力大街南、奥体西路东、新和大街南117967.45营口沿海开发建设有限公司6506507667.884252009C-1市政府以西，渤海大街以北19636辽宁中天企业集团有限公司180024004712.64平安路路以东，渤海大街以南12502陶传凯145015001875.3蓝厦塑钢厂及周边德意绿洲西，智泉街北17615王昆120012302166.645小雨园西侧地块学府路东，小雨园小区西22333营口大安房地产开发有限公司220022004913.26国贸南地块新兴大街南，国土局南楼西侧17402陈晓宁420042009549.54省能源

50、研究所及周边市府路东，渤海大街南，邮电大厦西，健康路北16345Tesco Yingkou（HK）CO.Limi250025004086.25土地成交明细（营口市老边区）土地成交明细（营口市老边区）地块编号地块编号地块位置地块位置地块面地块面积积起始价格起始价格成交价成交价格格土地出让土地出让合同金额合同金额欢太20093号宗地运河路以东、公园路以北、庄林路西4632720371.4732万欢太20095号宗地金驹汽车西、锻纺路南104937欢太20098号宗地公园路以北、远河路西65453.8老边城区20081号宗地繁荣路南、火车站东694964517.2400万20096育新路南、太和北街

51、西1051428008008411.3600万20097太和北街西、公园路北161738800800129,426,400.00元20082迎宾路东、繁荣路北413966506503932.62万2A育新路南、太和北街西988308008007906.4万1号地营口市公路工程总公司地块（太和北街东、东升路北、太平路西）；40106 8003208.48万l 土地市场分析l 房地产市场分析房地产市场分析 二二 房地产市场分析房地产市场分析老城区内板块间价格差异不大新区将迅速崛起价格无明显差异，老区板块人气决定购买力价格无明显差异，老区板块人气决定购买力新区产品带动消费新区产品带动消费(单位：万单

52、位：万)20052005年年20062006年年20072007年年20082008年年 投资与开发投资与开发营口市2005-2007年房地产投资逐年下降，2007年达到冰点。营口市2008年房地产投资迅猛提升，增幅达1.2倍。营口市2005-2007年商品房开工量逐年下降，2008年房地产投资迅猛反弹。(数据来源：营口市政府统计公报08年12月)营口市房地产投资与增长营口市房地产投资与增长2008年营口市各区商品房均价对比与同比年营口市各区商品房均价对比与同比2008年营口市鲅鱼圈商品房价格上涨迅猛，涨幅近年营口市鲅鱼圈商品房价格上涨迅猛，涨幅近1500元。元。充分体现了鲅鱼圈经济开发区的潜

53、力充分体现了鲅鱼圈经济开发区的潜力营口市房地产市场板块分布图营口市房地产市场板块分布图西市区板块西市区板块商品住宅商品住宅起价起价26002600均价均价30003000最高价最高价44004400站前区板块站前区板块商品住宅商品住宅起价起价2800均价均价3000最高价最高价4500鲅鱼圈地产市场板块分布图鲅鱼圈地产市场板块分布图圈内：圈内：商品住宅商品住宅起价起价2500均价均价3000最高价最高价4000南部：南部：商品住宅商品住宅起价起价3000均价均价3200最高最高4000项目名称美景美景.英伦郡英伦郡 楼盘地址渤海大街与光华路核心交汇处 开发商营口市美景房地产开发有限公司 占地面

54、积9.36万总建筑面积20万容积率2总户数一期449户，总户数1300户面积区间50-250开盘时间2008.6销售均价3000项目优势1、生活配套齐全2、位置优越3、园区风格独特，英伦主题景观户型优势50-250米多种产品，单层、复式产品丰富景观特点3万平英伦主题花园，按英伦四岛的分布划分成四大主题景观区域 配套设施交通配套：紧领客运站，3、9、11、23路等多条公交生活配套：中心街餐饮街、大商新玛特、兴隆购物广场、大福源超市、东升市场、建升市场、光华市场医疗配套：建丰医院、站前医院、市医院教育配套：营口大学、第一高中、三高中、十六中学、十七中学、实验中学、建设小学、健康小学、韶山小学、创新

55、小学、德采双语幼儿园、振兴双语幼儿园、建设幼儿园金融配套：建设银行、中国银行、农业银行社区配套：业主会所、健身休闲中心、超大游泳池、全自动智能系统 物业管理美景物业 物业费：（1.0元/）个案分析美景美景.英伦郡英伦郡 项目名称君临天下楼盘地址站前区渤海大街东22号 开发商辽宁中天企业集团有限公司 占地面积11万平方米总建筑面积26.4万平方米容积率2.4总户数800户产品类别多层、小高层、高层 面积区间95-240 开盘时间2008销售均价3700元/交付时间2009.10项目优势1.紧邻商业街。2.生活配套成熟。户型优势1，产品丰富2.房间宽度大景观特点小区内主要以山水生态园为元素，让业主

56、深刻感受到贴近自然、享受自然的美好风景。每个户型都赠送美国布朗新风系统，让业主不开窗就可实现户内的空气循环，不仅增加了住房的使用功能，相对也提高了产品的性价比。配套设施交通配套：3、4、9、12、19、26、28等多路公交生活配套：永红市场、兴隆超市、新玛特超市、财富广场医疗配套：市中心医院、市妇儿医院教育配套：健康小学、青年小学、第十七中学社区配套：小区业主休闲会所、超市、休闲广场、健身场个案分析个案分析君临天下君临天下项目名称金港绿洲金港绿洲楼盘地址渤海大街北 开发商营口长征置业发展有限公司 占地面积3.29万总建筑面积7.09万容积率2.15总户数面积区间59158.96开盘时间2008

57、.6销售均价3356元/m2项目优势1、生活配套齐全2、位置优越3、建筑配置精美4、环境优雅户型优势产品多样，单层、复式产品丰富景观特点小区绿化园林式、中央休闲广场、花岗岩路面、绿色草坪、遮阳凉亭花架、艺术雕刻、健身器材应有尽有，让您拥有绿树成荫、鲜花盛开、幽雅平静的生活空间。配套设施交通配套：3路、9路、12路、14路、17路汽车近邻，出行方便，快捷通畅。生活配套：与市政府、大商新玛特、通惠门市场、邮局等遍布四周医疗配套：中心医院教育配套：周边韶山小学、营口市实验中学、师专金融配套：建设银行、中国银行、农业银行物业管理营口长征物业管理有限公司：多层0.8元/月，小高层、高层1元/月 个案分析

58、个案分析金港绿洲金港绿洲 项目名称和心花园楼盘地址西市区安泰里开发商营口和心房地产开发有限公司占地面积8227平方米总建筑面积约1.3万平方米容积率1.7总户数1000户产品类别多层面积区间43-240开盘时间2008销售均价约3200元/交付时间2009.5项目优势1.周边有镜湖公园和森林公园。2.生活配套成熟。户型优势1，花园式洋房，2，产品丰富景观特点园区绿化35%配套设施交通配套：7、9、12、14等多路公交生活配套：镜湖农贸市场、镜湖公园、森林公园医疗配套：市中心医院、市妇儿医院教育配套：实验小学、启文小学、雁南中小学、第九中学、市二高中社区配套：小区超市、眼镜专卖、干洗店、英语培训

59、等个案分析个案分析和心花园和心花园板块板块区域特征区域特征市政引擎市政引擎发展阶段发展阶段站前区板块最宜居区域、商业市政配套成熟市政府，市政协，市人大区域已经开发完毕，不断南移，东扩西市区板块与站前区同龄，受政府重视不够，导致板块人气不足文化体育局区域已经成熟，为聚集人气，政府招商引资鲅鱼圈区板块圈内有成熟的生活配套，南端距离圈内较远，较为荒凉区政府，鞍钢子弟小学，中学新区迅速发展，引进工业，经济稳步提升板块对比分析板块对比分析客源状况客源状况 站前和西市板块是城市中心板块，板块内生活配套齐全，产品的性价比高，客源主要是营口市区刚性需求的年轻人和二次置业改善性客户，事业单位和公司白领，私企业主

60、等，以自住为主。鲅鱼圈是营口的经济技术开发区，外来人口逐步增多，南部新建楼盘的客户有20%是外地人，以企业老板和外地投资型客户为主。20082008年营口各市、县区二手房均价对比年营口各市、县区二手房均价对比与同比 营口市的营口市的“东扩，南移东扩，南移”带动了老边新区和鲅鱼圈区的价格快速上涨。带动了老边新区和鲅鱼圈区的价格快速上涨。l 2004 2004年营口市拆迁地块年营口市拆迁地块3737块，拆迁居民块，拆迁居民41544154户，其中企事业单位户，其中企事业单位4949个，商业个，商业网网 点点460460个，拆迁房屋总面积为个，拆迁房屋总面积为20.620.6万平。万平。l 2005

61、 2005年营口全年动迁年营口全年动迁2929个片区，动迁居民个片区，动迁居民1768317683户，拆迁面积户，拆迁面积835742835742万平，占万平，占地面积地面积15507111550711l 2006 2006年营口市政府确定棚户区改造计划面积年营口市政府确定棚户区改造计划面积3030万平方米，目前已完成万平方米，目前已完成30.430.4万万平，其中完成省政府下达棚户区改造计划平，其中完成省政府下达棚户区改造计划6.016.01万平（省计划万平（省计划71.171.1万平，万平，20052005年年完成完成6565万平）。万平）。棚户区改造棚户区改造 数据来源：营口2005-2

62、007年鉴l 新区概况分析新区概况分析l 房地产市场分析 三三 鲅鱼圈区发展分析鲅鱼圈区发展分析五大优势带动鲅鱼圈快速发展地块块处于启动最佳时机地块块处于启动最佳时机鲅鱼圈区优势鲅鱼圈区优势鲅鱼圈具有五大优势：鲅鱼圈具有五大优势：一、是港口优势。营口港是我国北方地区最近的深水不冻港，也是东北第二大港，现有生产泊位29 个。其中万吨级以上的泊位17个，已与40多个国家和地区的140多个港口实现通航。2004年吞吐量达到5977万吨，集装箱58.6万标箱，进入全国十大港口行列，非金属矿产品运量居全国各港之首。2008年，营口港吞吐量将达到1亿吨。目前,港口实现A股上市并筹资6亿元，15万吨级外轮成

63、功靠泊。二、是交通优势。东侧有哈大铁路、哈大公路、沈大高速公路三条交通动脉并行纵贯南北，中部有疏港铁路、疏港公路、入区公路相应横穿东西，南北距大连、沈阳机场各200公里左右，陆路连接东北三省以至欧亚大陆，交通运输十分便利。三、是电力优势。建在区内的设计发电能力180万千瓦的华能营口电厂，一期工程两台30万千瓦燃煤机组已并网发电，二期工程两台60万千瓦机组已于2004年开工建设。华能营口电厂最终发电能力将达到180万千瓦，可为开发区及辽宁地区提供强大的动力供应和高质量的供电保障。四、是资源优势。地处辽东半岛，背靠辽宁中部八大城市群和广阔的东北腹地，矿产、木材、粮食、水果、水产品资源丰富，劳动力资

64、源充足，资源深加工潜力巨大。五、是旅游优势。全区海岸线长25公里，青龙山森林公园、亚洲植物标本园、望儿山、烽火台、仙人岛、金沙滩海滨浴场等景观，构成了山、海、林、泉交相辉映的海滨旅游度假胜地。鲅鱼圈区域概况鲅鱼圈区域概况 鲅鱼圈又称营口经济技术开发区，简鲅鱼圈又称营口经济技术开发区，简称营口开发区，是称营口开发区，是19921992年经国务院批准设年经国务院批准设立的国家级经济技术开发区立的国家级经济技术开发区。2004 2004年年1 1月月8 8日，国务院批准调整鲅鱼日，国务院批准调整鲅鱼圈区的行政区划，将原盖州市的圈区的行政区划，将原盖州市的熊岳、红熊岳、红旗、芦屯旗、芦屯三镇成建制划入

65、鲅鱼圈区。三镇成建制划入鲅鱼圈区。目前，营口开发区（鲅鱼圈区）行政目前，营口开发区（鲅鱼圈区）行政区划面积为区划面积为268268平方公里，下辖熊岳、红旗、平方公里，下辖熊岳、红旗、芦屯三镇和红海、海东、海星、望海四个芦屯三镇和红海、海东、海星、望海四个办事处，办事处，3333个社区居民委员会，个社区居民委员会，5050个自然个自然村，现有人口村，现有人口3535万人。万人。营口港口营口港口 1864年，营口港建成。是东北地区最早年，营口港建成。是东北地区最早的对外开放门户，营口港鲅鱼圈港区不淤不的对外开放门户，营口港鲅鱼圈港区不淤不冻，港阔浪小的北方天然良港。营口一市两冻，港阔浪小的北方天然

66、良港。营口一市两港区港区营口港区、鲅鱼圈港区，被国家确营口港区、鲅鱼圈港区，被国家确定为沿海主要枢纽港。定为沿海主要枢纽港。鲅鲅鱼鱼圈圈地块地块熊岳熊岳红旗红旗芦屯芦屯鲅鱼圈区域板块结构鲅鱼圈区域板块结构海星板块海星板块海东板块海东板块红海板块红海板块熊岳板块熊岳板块地块地块 鲅鱼圈又称营口经济技术开发区，简称营口开发区，是1992年经国务院批准设立的国家级经济技术开发区。2004年1月8日，国务院批准调整鲅鱼圈区的行政区划，将原盖州市的熊岳、红旗、芦屯三镇成建制划入鲅鱼圈区。营口开发区（鲅鱼圈区）行政区划面积为268平方公里，下辖熊岳、红旗、芦屯三镇和红海、海东、海星、望海四个办事处，33个社区居民委员会，50个自然村，现有人口35万人。海星海星是鲅鱼圈的主要生活区域，内部生活配套齐全，区域发展成熟。海东海东在政府“新区南移、城市东扩”的城市规划中是鲅鱼圈房地产发展的重要的区域。红海红海是地产发展的重中之重。号称是“鲅鱼圈的小浑南”。项目地块区域经济及产业结构项目地块区域经济及产业结构经济：经济：鲅鱼圈（营口开发区）形成了以非公有制经济为主体、以出口创汇为标志、以临港产业为特色的外向