中原长沙第六都项目·二期产品定位及物业规划建议报告调整稿

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1、Code of this report|1 Copyright Centaline Group,2009本报告仅供客户内部使用。在获得中原地产书面许可之前，本报告的任何部分都不可被擅自引用、复制和传播。【城市豪宅城市豪宅 比肩世界比肩世界】第六都项目第六都项目二期产品定位及物业规划建议报告（调整稿）二期产品定位及物业规划建议报告（调整稿）【湖南中原湖南中原 事业二部事业二部 荣誉出品荣誉出品】Changsha.3.2011 Changsha.3.2011Code of this report|2 Copyright Centaline Group,2009本报告仅供客户内部使用。在获得中原地产

2、书面许可之前，本报告的任何部分都不可被擅自引用、复制和传播。开创城市中心豪宅生活新标准开创城市中心豪宅生活新标准Innovative urban living quality horn hand Code of this report|3 Copyright Centaline Group,2009本报告仅供客户内部使用。在获得中原地产书面许可之前，本报告的任何部分都不可被擅自引用、复制和传播。一个豪墅的特区与一个豪墅的特区与 一场豪奢的盛宴一场豪奢的盛宴A revolutionary city with an innovative architecture Code of this repo

3、rt|4 Copyright Centaline Group,2009本报告仅供客户内部使用。在获得中原地产书面许可之前，本报告的任何部分都不可被擅自引用、复制和传播。我们的占位思考我们的占位思考“三达三达”鼎立，打造南中国豪宅名片鼎立，打造南中国豪宅名片第六都第六都？运达中央广场运达中央广场武广顶级武广顶级城市豪宅城市豪宅万达公馆万达公馆中国中国顶级豪宅顶级豪宅Code of this report|5 Copyright Centaline Group,2010经过前期与开发商的深入沟通，中原明确了本案经过前期与开发商的深入沟通，中原明确了本案二期将作为项目的豪宅组团进行打造二期将作为项目

4、的豪宅组团进行打造，同时也明确了本报告需要解决的同时也明确了本报告需要解决的三三大核心问题大核心问题：Q1Q1：基于项目价值与豪宅市场发展的分析，确定项目二期的整体定位？Q2Q2：定位之下，项目二期的产品户型配比如何确定？产品如何打造？Q3Q3：如何针对项目二期的规划布局提出合理建议，以体现项目的豪宅特性？Code of this report|6 Copyright Centaline Group,2010Analyze System项目价值及发展属性分析项目价值及发展属性分析长沙平层豪宅市场分析长沙平层豪宅市场分析豪宅客户需求分析豪宅客户需求分析项目二期产品打造建议项目二期产品打造建议豪宅

5、配置打造建议豪宅配置打造建议项目二期规划建议项目二期规划建议Code of this report|7 Copyright Centaline Group,2010p项目价值分析项目价值分析外部价值分析外部价值分析区位价值、交通价值、配套价值、规划价值内部价值分析内部价值分析地块价值、规划价值、综合体价值项目价值分析部分我们将从外部价值与内部价值两个部分着手分析项目价值分析部分我们将从外部价值与内部价值两个部分着手分析Code of this report|8 Copyright Centaline Group,2010Part 1.1 Part 1.1 项目外部价值分析项目外部价值分析Cod

6、e of this report|9 Copyright Centaline Group,2010区域价值：主城核心区南部，城市区域价值：主城核心区南部，城市4D中心，占据城市资源价值优势，坐享区中心，占据城市资源价值优势，坐享区域利好域利好主城核心区南部主城核心区南部项目位于二环以内，城市中心板块南部。省府板块省府板块中心中心板块板块城市城市4D中心中心项目区位所在代表的是长沙的经济发展极，承担着城市四大功能：中央政务功能（中央政务功能（CPD）中央经济功能（中央经济功能（CBD）中央生活功能（中央生活功能（CLD）中央信息功能（中央信息功能（CED）芙蓉路芙蓉路南二环南二环本案本案韶山路韶

7、山路赤岭路赤岭路新建西路新建西路Code of this report|10 Copyright Centaline Group,2010交通价值：交通价值：“繁华尽在两腿之间繁华尽在两腿之间”城市干道p项目处于几大城市交通主干道网络中心，三纵两横分布有书书院路、芙蓉路、韶山路、劳动路院路、芙蓉路、韶山路、劳动路以及南二环南二环芙蓉路芙蓉路书院路书院路韶山路韶山路南二南二环环劳动劳动路路本本案案芙蓉大道：芙蓉大道：作为亚洲最长的城市快车道，北达岳阳湘阴，南至湘潭板塘，是连接连接3+5城市群的经济大动脉城市群的经济大动脉。韶山路韶山路：南北走向贯穿长沙市的城市大动脉。如果说：芙蓉路与韶山路是长沙

8、的两条腿，那我们的项目就如果说：芙蓉路与韶山路是长沙的两条腿，那我们的项目就是是“繁华尽在两腿之间繁华尽在两腿之间”Code of this report|11 Copyright Centaline Group,2010轨道交通：p地铁1号线长沙南北轨道交通骨干线交通价值：地铁口岸物业，坐享城市繁华便利，交通通达性高交通价值：地铁口岸物业，坐享城市繁华便利，交通通达性高本案本案金色大道站地铁1号线，贯穿城市南北发展轴，覆盖城市南北向放射客流走廊，促进城市南北方向发展。地铁线路的规划与施工标着长沙迈入了轨道交通时代，也意味着更高效的生活。p金色大道站距本项目仅百余米，步行两分钟即可达到距离项目

9、最近的地铁1号先金色大道站站口，距本项目只有100余米距离，从项目步行到地铁口仅两分钟路程Code of this report|12 Copyright Centaline Group,2010配套价值：受东塘、雨花两大城市商圈辐射，占据城市优质配套资源，价值不言而配套价值：受东塘、雨花两大城市商圈辐射，占据城市优质配套资源，价值不言而喻喻周边配套：p教育环境：雨花亭小学、21中、中南大学、长沙理工大学p文化休闲：南郊公园p商场：沃尔玛、华银旺和p医院：五洲医院、爱尔眼科医院、湖南省第二医院、省脑科医院p银行：建行、中行、农行、工行p酒店：神农大酒店、五华酒店南郊公园鸟瞰图南郊公园鸟瞰图Co

10、de of this report|13 Copyright Centaline Group,2010外部价值小结：该项目是城市中心区，区位特点决定了本项目具有先天的高端禀外部价值小结：该项目是城市中心区，区位特点决定了本项目具有先天的高端禀赋赋本项目最大的优势在于区位与地铁本项目最大的优势在于区位与地铁城市城市4D区域，拥有便捷的交通、成熟的生活和区域，拥有便捷的交通、成熟的生活和配套，为项目带来更高的居住价值配套，为项目带来更高的居住价值城市城市4D价值价值+地铁口岸价值地铁口岸价值+醇熟配套价值醇熟配套价值价值点：价值点：Code of this report|14 Copyright

11、Centaline Group,2010Part 1.2 Part 1.2 项目内部价值分析项目内部价值分析Code of this report|15 Copyright Centaline Group,2010项目二期经济指标分析：超过项目二期经济指标分析：超过3.0的容积率，属城市中心高容项目，适合走高层豪宅的容积率，属城市中心高容项目，适合走高层豪宅发展路线；地块内主要以住宅为主，居住较纯粹，为保证居住品质，内部不宜排布发展路线；地块内主要以住宅为主，居住较纯粹，为保证居住品质，内部不宜排布低密度物业；绿化达低密度物业；绿化达47.5%，宜居价值高，宜居价值高芙蓉路芙蓉路韶山路韶山路新

12、建西路新建西路南二环南二环地块经济指标地块经济指标占地面积276.9亩建筑面积662775住宅面积364291综合容积率3.48二期容积率3.07绿地率47.50%1、66万建面，具备规模优势，利于档次的打造；2、36万住宅，商业部分体量约30万，占比达到45%，具备成为大型综合体的优势；3、住宅部分容积率约为3，容积率较高，不适宜低密度物业的打造，高层产品更有利于降低建筑密度，加大绿地面积，拉宽楼间距，营造社区的高端品质。Code of this report|16 Copyright Centaline Group,2010二期地块价值分析：地块形状规整，利于规划，二期地块东西高差达二期地

13、块价值分析：地块形状规整，利于规划，二期地块东西高差达10米，具坡地米，具坡地品质，项目可充分利用地形优势打造具有层次感与立体感的园林景观，从而为项目品质，项目可充分利用地形优势打造具有层次感与立体感的园林景观，从而为项目营造豪宅形象与氛围提供支撑营造豪宅形象与氛围提供支撑1、地块临芙蓉路，同是有城市东西向规划路金色大道，展示面较长，利于展示项目形象。2、地块形状整体比较规整，昭示性好，利于规划。3、地势呈东北高，西南低的态势，高差达到10米，可塑造自然坡度，提高地貌的丰富性，使得园林景观更具层次感以及空间立体感。Code of this report|17 Copyright Centali

14、ne Group,2010项目规划价值分析：先期规划有酒店、写字楼、公寓、市民广场等，物业类型丰富，项目规划价值分析：先期规划有酒店、写字楼、公寓、市民广场等，物业类型丰富，具有较好的城市影响力与综合配套价值，同时规划有具有较好的城市影响力与综合配套价值，同时规划有8000的人工湖，具有良好的的人工湖，具有良好的景观资源价值，能带动二期整体价值的提升景观资源价值，能带动二期整体价值的提升1、项目临芙蓉路一面规划为酒店、写字楼商业部分，利于项目整体形象的展示。2、市民广场将写字楼与酒店有机结合，将提升项目整体价值。3、住宅区域规划在地块内部，环境幽静，利形成纯粹的住宅区域，同时保证了良好的私密性

15、。4、居住区内8000的人工湖在城市中心区极为罕见，为本项目打造豪宅提供了良好的条件。摇摆区Code of this report|18 Copyright Centaline Group,2010项目综合体价值项目综合体价值:5A写字楼、五星级酒店、公寓、写字楼、五星级酒店、公寓、5万平商业等多物业复合，综合体万平商业等多物业复合，综合体价值显著，本案可依托综合体价值和商务价值拉升二期整体形象与价值价值显著，本案可依托综合体价值和商务价值拉升二期整体形象与价值1、本项目一期写字楼部分已经建成，对该项目的整体的价值起到了提升作用，商业部分为居住区的配套设施。2、写字楼的外立面采用的欧洲新古典主

16、义建筑风格，凸显高端时尚的气息。Code of this report|19 Copyright Centaline Group,2010地块限制条件：区域周边豪宅项目较少，缺乏豪宅的氛围，项目需要通过提升产品品地块限制条件：区域周边豪宅项目较少，缺乏豪宅的氛围，项目需要通过提升产品品质与配置支撑项目豪宅形象质与配置支撑项目豪宅形象建鸿达巧克力空间建鸿达巧克力空间乾隆尊品乾隆尊品中江国际花城中江国际花城明城公馆明城公馆金色大道金色大道华盛家园华盛家园华菱蓝调国际华菱蓝调国际通用时代国际社区通用时代国际社区汇金国际汇金国际神农大酒店神农大酒店建发美地建发美地p周边楼盘以普通住宅为主，缺乏高端项目

17、和豪宅项目，周边档次较高的仅有通用时代国际社区与建发汇金国际。周边整体形象不高。Code of this report|20 Copyright Centaline Group,2010优化限制条件：借地块及规划的优势，进行资源打造优化限制条件：借地块及规划的优势，进行资源打造区域缺乏豪宅氛围，区域整体形象不高依托地块有力条件，打造后天资源，使得项目品质提高，具备豪宅要素打造成区域标杆项目，上升至全市豪宅前列Code of this report|21 Copyright Centaline Group,2010内部价值小结：本项目已初具豪宅打造条件，但还需通过合理规划与配置形成价值竞内部价值

18、小结：本项目已初具豪宅打造条件，但还需通过合理规划与配置形成价值竞争力争力从地块规模、地块外形上可以分推导出本项目只适合高层住宅物业的建造，同时对资源从地块规模、地块外形上可以分推导出本项目只适合高层住宅物业的建造，同时对资源的塑造能为项目提供豪宅的必备条件。的塑造能为项目提供豪宅的必备条件。综合体的属性为住宅部分带来商务性能，于无形中提高了附加值，也是其他项目所不具综合体的属性为住宅部分带来商务性能，于无形中提高了附加值，也是其他项目所不具备的。备的。规模价值规模价值+坡地价值坡地价值+综合体价值综合体价值价值点：Code of this report|22 Copyright Cental

19、ine Group,2010外部价值内部价值项目价值体系构建项目价值体系构建区域价值：城市中心区域，区位价值凸显，稀缺性资源具备高升值潜力交通价值：项目四通八达，拥有多重立体交通网络，更靠近地铁口岸，出行便利配套价值：城市中心成熟区域，配套齐全，是生活居家无可挑剔的便捷之地地规划价值：南湖新城的规划，将会令片区的商务价值与居住空间升级项目指标：城市中心区域大规模社区、高绿化综合体规划价值：通过8000的水系串联五大功能区，规划“两横三纵景相连，两心三阶步云天”的格局 地块价值：毗邻城市主干道，通达性、昭示性良好，能最大程度享受城市价值与区域价值；地块整体性强，有一定高差综合体价值：项目写字楼建

20、成，综合体价值开始显现，商务性能为住宅增加筹码都市级都市级豪门生活特区豪门生活特区 城市城市4D70万平综合大盘万平综合大盘Code of this report|23 Copyright Centaline Group,2010项目发展属性界定项目发展属性界定城市城市4D领袖级领袖级平层豪宅特区平层豪宅特区城市4D：项目区位决定本案属于城市中心型豪宅。项目更多依赖于城市资源提升项目价值。领袖级：打造成城市中心区的标杆之作！平层豪宅特区：从地块居住属性、居住品质打造、以及项目整体形象的拉升上思考，本案将以全高层物业打造平层豪宅特区。Code of this report|24 Copyrigh

21、t Centaline Group,2010平层豪宅与其他豪宅的区别平层豪宅与其他豪宅的区别对比项对比项平层豪宅平层豪宅别墅豪宅别墅豪宅地理区位市中心、城市副中心城郊或新区形态平层独栋、联排、叠加面积200平米以上独栋400平米以上联排200-300平米叠加200-250平米容积率趋高，容积率并不是衡量平层豪宅的关键指标趋低，容积率是衡量别墅项目的关键指标之一自身配套会所、商业会所对外部配套的要求对配套要求较高对居住环境要求较高居住理念居住理念讲究讲究“城市中的繁华与舒适城市中的繁华与舒适”讲究讲究“深居简出深居简出”平层豪宅一般都处于城市中心或者城市副中心，对地段以及配套要求较高，更讲究平层

22、豪宅一般都处于城市中心或者城市副中心，对地段以及配套要求较高，更讲究邻里上下的融洽共处，而别墅豪宅更注重邻里上下的融洽共处，而别墅豪宅更注重“深居简出深居简出”的安宁境界。的安宁境界。Code of this report|25 Copyright Centaline Group,2010平层豪宅在长沙发展情况如何？平层豪宅在长沙发展情况如何？长沙平层豪宅的发展特点是什么？长沙平层豪宅的发展特点是什么？提出问题提出问题Code of this report|26 Copyright Centaline Group,2010Analyze System项目价值及发展属性分析项目价值及发展属性分析

23、长沙平层豪宅市场分析长沙平层豪宅市场分析豪宅客户需求分析豪宅客户需求分析项目二期产品打造建议项目二期产品打造建议豪宅配置打造建议豪宅配置打造建议项目二期规划建议项目二期规划建议Code of this report|27 Copyright Centaline Group,201020072007200820082009201020092010年年第一阶段：萌芽期第一阶段：萌芽期发展特征：1、城市远郊/城市新区2、远离城市中心，市政配套较差3、自然资源优势4、传统别墅物业5、产品创新性差6、主要卖点：自然景观资源、产品品质、品牌典型项目典型项目：万科西街庭院南山苏迪亚诺绿城青竹园保利阆峰云墅第

24、二阶段：起步发展期第二阶段：起步发展期典型项目：典型项目：滨江金座西山汇景美洲故事托斯卡纳第三阶段：分化演变期第三阶段：分化演变期典型项目：典型项目：北辰湘江世纪城双湾国际奥利匹克花园发展特征：1、城市近郊/城市新区2、城市化程度有限，市政配套缺乏3、品质提高，物业组合增多4、自然景观资源优势5、产品舒适度进一步提高6、主要卖点：景观资源、地段、品质、配套发展特征：1、城市新区2、城市化程度提高，市政配套较好3、综合体价值开始出现4、主要卖点：地段、城市景观、综合体价值、产品品质长沙豪宅市场发展阶段：长沙豪宅市场发展已迈入豪宅城市化、中心化、平面化发长沙豪宅市场发展阶段：长沙豪宅市场发展已迈入

25、豪宅城市化、中心化、平面化发展阶段，平层豪宅开始迅速发展展阶段，平层豪宅开始迅速发展20112011年年第四阶段：快速发展期第四阶段：快速发展期发展特征：1、城市中心区2、城市化程度高度集中，配套功能完善4、综合体价值叠加5、主要卖点：地段、城市景观、综合体价值、产品品质、科技附加值典型项目：典型项目：北辰奥林匹克花园万达公馆运达中央广场通用时代国际社区豪宅发展逐步向品质化、城市化、中心化演化转变豪宅发展逐步向品质化、城市化、中心化演化转变Code of this report|28 Copyright Centaline Group,2010长沙平层豪宅市场发展格局：发展两极分化，资源型平层

26、豪宅沿湘江分布，占据城市长沙平层豪宅市场发展格局：发展两极分化，资源型平层豪宅沿湘江分布，占据城市自然景观资源非资源型；豪宅则占据城市中心，依托城市综合资源与项目后天打造资自然景观资源非资源型；豪宅则占据城市中心，依托城市综合资源与项目后天打造资源塑造豪宅品质源塑造豪宅品质中心板块中心板块 万达公馆万达公馆建发建发汇金国际汇金国际运达运达中央广场中央广场奥林匹克花园奥林匹克花园华盛华盛新外滩新外滩通用时代国际社区通用时代国际社区湘江雅颂居湘江雅颂居藏珑藏珑北辰北辰三角洲三角洲城市资源型豪宅城市资源型豪宅城市中心型豪宅城市中心型豪宅p区域分布：区域分布：城市近郊或中心，依托城市景观分布p项目特征

27、：项目特征：有较好城市景观资源，物业以别墅、洋房、高层等组合为主p典型代表：典型代表：藏珑、湘江雅颂居、北辰三角洲、万达公馆藏珑、湘江雅颂居、北辰三角洲、万达公馆p区域分布：区域分布：城市中心区，占据城市稀缺地段资源p项目特征：项目特征：物业以高层为主，属平层豪宅；拥有较强城市稀缺资源价值，同时具有综合体价值p典型代表：典型代表：运达运达中央广场、奥园、建发中央广场、奥园、建发汇金国际、通用时汇金国际、通用时代国际社区代国际社区城市资源型豪宅城市资源型豪宅城市中心型豪宅城市中心型豪宅本案属于城市中心型豪宅项目本案属于城市中心型豪宅项目西山汇景西山汇景Code of this report|29

28、 Copyright Centaline Group,2010长沙平层豪宅市场发展特征：随着客户需求的多元化，豪宅产品品质化程度加深，住长沙平层豪宅市场发展特征：随着客户需求的多元化，豪宅产品品质化程度加深，住宅科技得到广泛应用，综合体价值与豪宅价值开始叠加，城市中心型平层豪宅的市场宅科技得到广泛应用，综合体价值与豪宅价值开始叠加，城市中心型平层豪宅的市场竞争与打造标准更加严苛竞争与打造标准更加严苛豪宅类型豪宅类型项目项目入市时间入市时间开发商开发商产品产品附加值附加值城市中心城市中心资源型资源型平层豪宅平层豪宅湘江世纪城湘江世纪城08年入市，11年持续世纪金源五星酒店+超高层建筑+商业会所价

29、值、产品价值会所价值、产品价值双湾国际双湾国际09年入市，11年持续长沙水利投资高层+五星酒店澳洲园林、游艇、星级会所、产品价值澳洲园林、游艇、星级会所、产品价值北辰地块北辰地块10年底北辰置业北辰置业酒店+公寓+写字楼+超高层+高层住宅产品价值、高科技、星级会所、知名物管产品价值、高科技、星级会所、知名物管南湖南湖4 4号地块号地块预计预计1111年年保利地产保利地产写字楼+公寓+超高层住宅+高层住宅华远金外滩华远金外滩预计预计1111年年华远地产华远地产公寓、写字楼、商业产品价值、星级会所产品价值、星级会所万达公馆万达公馆1111年年7 7月月万达地产万达地产商业+酒店+写字楼+高层产品价

30、值，精装修、会所产品价值，精装修、会所城市中心城市中心非资源型非资源型平层豪宅平层豪宅通用时代通用时代预计今年预计今年4 4月月通用地产通用地产（高层）+商业特色中心园林、商务中心会所、教育配套、产品价特色中心园林、商务中心会所、教育配套、产品价值值汇金国际汇金国际预计预计1111年年万科地产万科地产高层+叠加别墅+酒店+写字楼下沉式水景园林价值、会所价值下沉式水景园林价值、会所价值奥园奥园1111年年湘天房地产小高+高层+写字楼+酒店+商业特色园林价值、星级会所、品牌物管、高科技产品特色园林价值、星级会所、品牌物管、高科技产品价值价值运达中央广场运达中央广场1111年年运达房地产运达房地产商

31、业+酒店+写字楼+高层精装修、星级会所、超宽楼间距、产品价值精装修、星级会所、超宽楼间距、产品价值本案本案1212年年建鸿达、湘电建鸿达、湘电写字楼+酒店+公寓+商业+住宅星级会所、湖景园林、品牌物管、台地、产品价值星级会所、湖景园林、品牌物管、台地、产品价值城市中心型平层豪宅：快速发展期城市中心型平层豪宅：快速发展期综合体价值、高附加值、品牌价值综合体价值、高附加值、品牌价值Code of this report|30 Copyright Centaline Group,2010长沙平层豪宅发展趋势：随着城市空间的不断拓展，客户对于城市资源的依赖长沙平层豪宅发展趋势：随着城市空间的不断拓展，

32、客户对于城市资源的依赖程度进一步加深，城市中心型平层豪宅价值得到不断认可，中心区平层豪宅未程度进一步加深，城市中心型平层豪宅价值得到不断认可，中心区平层豪宅未来将引领城市豪宅市场发展，成为新的标准制定者来将引领城市豪宅市场发展，成为新的标准制定者豪宅类型豪宅类型项目项目成交均价成交均价区域内成交均价区域内成交均价区域差价区域差价城市中心型豪宅万达公馆报价20000元/平米7016元/平米13000元/平米运达中央广场报价14800元/平米7359元/平米7400元/平米北辰地块8500元/平米7016元/平米1000元/平米汇金国际9500元/平米5824元/平米3700元/平米通用时代750

33、0元/平米5824元/平米1700元/平米奥林匹克花园8000-15000元/平米5470元/平米10000元/平米城市中心型豪宅价格远高于同区域内其他项目产品价格！城市中心型豪宅价格远高于同区域内其他项目产品价格！最高差价达最高差价达1300013000元元/平米平米Code of this report|31 Copyright Centaline Group,2010在长沙在长沙谁是城市中心型豪宅谁是城市中心型豪宅Code of this report|32 Copyright Centaline Group,2010通用时代国际社区通用时代国际社区70万城市高端生活示范区万城市高端生活

34、示范区12345占地面积占地面积240240亩亩建筑面积建筑面积7070万平米（一期万平米（一期2727万平米）万平米）容积率容积率3.23.2绿化率绿化率45.27%45.27%物业类型物业类型高层住宅、商业高层住宅、商业总户数总户数一期一期23402340车位比车位比一期一期0.80.8销售均价销售均价75007500元元/平米平米开盘时间开盘时间预计四月份预计四月份物业管理物业管理戴德梁行物管顾问戴德梁行物管顾问城市非资源型城市非资源型Code of this report|33 Copyright Centaline Group,2010项目规划：整体分三期开发，一期物业全部为项目规划

35、：整体分三期开发，一期物业全部为30+1F、31+1F高层共高层共13栋，总栋，总建面达建面达27万平米；二期未定，三期以商业为主；整体规划为城市最佳生活示范万平米；二期未定，三期以商业为主；整体规划为城市最佳生活示范区，中心规划有大面积湖景，整体档次为中高端区，中心规划有大面积湖景，整体档次为中高端一期一期三期三期二期二期项目整体分三期开发：项目整体分三期开发：p一期为27万平米纯住宅区，全部为30+1F、31+1F高层，共13栋，结构为塔楼；p二期未定；p三期以商业为主；12345Code of this report|34 Copyright Centaline Group,2010项目

36、一期（项目一期（15栋）户型配比：总户数为栋）户型配比：总户数为2340，产品为一房至四房，面积段在，产品为一房至四房，面积段在75-168平米之间，其中二房占比较大；整体户型及面积较为主流平米之间，其中二房占比较大；整体户型及面积较为主流一期户型配比一期户型配比1-51-5栋栋户型户型面积段面积段套数套数占比占比一房二一房二厅厅757524024010.3%10.3%二房二二房二厅厅86/101/10686/101/10661261226.2%26.2%三房二三房二厅厅13613624624610.5%10.5%四房二四房二厅（复厅（复式）式）1681688 80.3%0.3%Code of

37、 this report|35 Copyright Centaline Group,2010项目一期（项目一期（15栋）户型设计：一房产品在打造上采用了入户花园和多功能房栋）户型设计：一房产品在打造上采用了入户花园和多功能房的设计，提高了产品的性价比，同时以主卧套房设计提升产品的档次；两房设的设计，提高了产品的性价比，同时以主卧套房设计提升产品的档次；两房设计设计有入户花园和空中花园、主卧套房等具有一定的创新性和灵动性计设计有入户花园和空中花园、主卧套房等具有一定的创新性和灵动性空中花园空中花园75平米平米1+1房房p赠送入户花园；赠送入户花园；p具多功能房，较灵动；具多功能房，较灵动；p主卧

38、套房设计；主卧套房设计；89平米平米2+1房房p赠送入户花园、空中花园；赠送入户花园、空中花园；p主卧套房设计；主卧套房设计；Code of this report|36 Copyright Centaline Group,2010项目一期（项目一期（15栋）户型设计：三房户型具有较好的空间尺度设计，同时具有栋）户型设计：三房户型具有较好的空间尺度设计，同时具有创意，赠送入户花园、空中花园，空间灵动，且配置独立书房，主卧套房设计创意，赠送入户花园、空中花园，空间灵动，且配置独立书房，主卧套房设计等提升了产品的品质与档次，具备豪宅产品基本特征等提升了产品的品质与档次，具备豪宅产品基本特征139平

39、米平米3+1房房p赠送入户花园，空中花园；赠送入户花园，空中花园；p具有独立书房；具有独立书房；p主卧套间设计；主卧套间设计；p客餐厅一体，空间开阔；客餐厅一体，空间开阔；p超大景观阳台，厨房带生活阳台超大景观阳台，厨房带生活阳台空中花园空中花园Code of this report|37 Copyright Centaline Group,2010项目一期（项目一期（15栋）户型设计：栋）户型设计：N+1户型为主较多，同时保留有少量户型为主较多，同时保留有少量168平米复平米复式产品，产品舒适尺度较大，赠送面积多，并普遍采用入户花园，空中庭院、式产品，产品舒适尺度较大，赠送面积多，并普遍采用

40、入户花园，空中庭院、观景阳台等设计，产品性价比与创新性高观景阳台等设计，产品性价比与创新性高168平米4+1复式106平米2+1露台书房客、餐厅一体空中花园入户花园p客、餐厅一体p有独立书房p赠送入户花园p二层带露台p卧室为套间设计客餐厅一体p客、餐厅一体p赠送空中花园p赠送入户花园p卧室为套间设计卧室套间设计、空中花园、入户花园卧室套间设计、空中花园、入户花园Code of this report|38 Copyright Centaline Group,2010项目亮点打造：规划有项目亮点打造：规划有3000平米商务中心（会所）、幼儿园、赤岭小学、运动平米商务中心（会所）、幼儿园、赤岭小学

41、、运动场所等，配套完善；全精装双入户大堂；架空阳光车库；戴德梁行物管顾问；场所等，配套完善；全精装双入户大堂；架空阳光车库；戴德梁行物管顾问；多重顶级安防等，有力支撑了项目的高端形象定位多重顶级安防等，有力支撑了项目的高端形象定位幼儿园、篮球场幼儿园、篮球场“岛岛”概念中心水景园林概念中心水景园林商务中心商务中心休闲广场休闲广场其他支撑其他支撑p戴德梁行物管顾问p赤岭小学p精装入户大堂p架空阳光车库Code of this report|39 Copyright Centaline Group,2010建发建发汇金国际汇金国际都市综合体都市综合体 高端生活全案高端生活全案占地面积4.6万平米建

42、筑面积26.526.5万平米万平米容积率3 3绿化率42.30%物业类型住宅、别墅、酒店、写字楼总户数车位比销售均价9500元/平米开盘时间在售物业管理怡盛物业城市非资源型城市非资源型Code of this report|40 Copyright Centaline Group,2010项目基本规划分析：以普通住宅为主，别墅项目旨在提高项目整体形象，形成高项目基本规划分析：以普通住宅为主，别墅项目旨在提高项目整体形象，形成高低配的物业组合形式；二期商业部分低配的物业组合形式；二期商业部分150150米超高层五星级酒店成为南城地标性建筑，米超高层五星级酒店成为南城地标性建筑，支撑起南城支撑起南

43、城CBDCBD核心区域核心区域酒店酒店写字楼写字楼普通住宅普通住宅别墅区别墅区二期一期4栋叠加别墅，共32套三栋，为点板结合建筑形式150米的超高层建筑园林：为长沙下沉式台地园林，通过水景运用、绿色植被打造成市中心的原生态园林。20072007年，该地块拍得年，该地块拍得5.335.33亿以地王的姿态入市，将汇金国际打造成集城市中心顶级豪宅、写字亿以地王的姿态入市，将汇金国际打造成集城市中心顶级豪宅、写字楼、商业配套为一体的城市综合体项目楼、商业配套为一体的城市综合体项目 ，建筑面积约，建筑面积约2626万，其中商业部分为万，其中商业部分为1414万。万。Code of this report

44、|41 Copyright Centaline Group,2010产品分析（住宅）产品分析（住宅）都市主流户型都市主流户型与城市别墅的结合，住宅面积以市场上的与城市别墅的结合，住宅面积以市场上的住流行面积为主，面积设计较为合理。住流行面积为主，面积设计较为合理。3#3#栋（目前在售）户型配比栋（目前在售）户型配比房型面积区间套数比例二房76-12912245%三房105-15915255%合计76-159274100%项目一期项目一期1 1，2 2，3 3号栋为号栋为2828层高层住宅，主要户型为以紧凑型二房、三房及舒适型四房为主。层高层住宅，主要户型为以紧凑型二房、三房及舒适型四房为主。p

45、目前在售3#栋货量为274274套，二房和三房的分布较为均衡，面积段跨度较大，涵盖了紧凑型两房三房和舒适型两房三房，能满足各种不同需求。（项目内另有8栋叠加别墅，为上下各三层的叠加形式，共32套，面积区间为230-420之间。）Code of this report|42 Copyright Centaline Group,2010汇金国际汇金国际拥有入户花园、飘窗、阳台等常规设计，户型一般。叠加别拥有入户花园、飘窗、阳台等常规设计，户型一般。叠加别墅总量稀少，为城市绝版稀缺产品。墅总量稀少，为城市绝版稀缺产品。109-114平米三房80-87平米二房137-140平米三-四房170平米四房别

46、墅别墅公寓公寓写字楼写字楼1 1栋栋2 2栋栋3 3栋栋Code of this report|43 Copyright Centaline Group,2010户型分析户型分析主力户型设计采用框架结构设计，能根据需要设计适合自己的户型；同主力户型设计采用框架结构设计，能根据需要设计适合自己的户型；同时所有的户型设计都遵循动静分区、干湿分离的原则进行了有效的布局，更具合理性；时所有的户型设计都遵循动静分区、干湿分离的原则进行了有效的布局，更具合理性；户型设计充分考虑了赠送面积，赠送面积高达户型设计充分考虑了赠送面积，赠送面积高达16%16%，有效的提高了产品附加值，有效的提高了产品附加值三房两

47、厅三房两厅156156两房一厅两房一厅 7676p南北双阳台设计南北双阳台设计p主卧套间设计主卧套间设计p有独立书房有独立书房p客餐厅一体，空间尺度大；客餐厅一体，空间尺度大；p主卧带超大观景阳台；主卧带超大观景阳台；Code of this report|44 Copyright Centaline Group,201099平米三房平米三房户型分析户型分析部分三房户型设计有部分三房户型设计有10平米入户花园、书房等，提升了产品的价值平米入户花园、书房等，提升了产品的价值与档次，同时空间具有灵动性和创意性与档次，同时空间具有灵动性和创意性独立独立书房书房10平米平米入户花园入户花园p赠送赠送1

48、0平米入户花园；平米入户花园；p带独立书房配置；带独立书房配置；104104平米三房一厅平米三房一厅 p赠送入户花园；赠送入户花园；p有独立书房；有独立书房；p主卧套间设计；主卧套间设计；Code of this report|45 Copyright Centaline Group,2010项目豪宅配置项目豪宅配置从该项目的配置情况分析，无论从配置数量或是配置品质上，从该项目的配置情况分析，无论从配置数量或是配置品质上，都无法与真正意义上的豪宅项目匹配，豪宅配置设施较弱都无法与真正意义上的豪宅项目匹配，豪宅配置设施较弱 ，不能起到有效提升项，不能起到有效提升项目附加值的作用目附加值的作用p入

49、户大堂：住宅楼均设置5.6米高架空层，按五星级酒店精装修标准设计入户大堂。p电梯：采用两梯两户、两梯三户、两梯四户三种电梯配置形式。p安防系统：采用智能门禁刷卡系统，24小时电子监控，每栋别墅建筑配备一名专用保安人员。p园林：采用长沙首个下沉式园林设计，内置循环水景系统。p人车分流：车流直接从小区外部地下车库入口进入车库，整个小区彻底实现人车分流。p物业管理：采用建发集团旗下怡盛物业。p会所：在2期的规划中，将在酒店物业一二层设置项目会所，主要打造成一个休闲娱乐中心。下沉式园林下沉式园林超高层超高层Code of this report|46 Copyright Centaline Group

50、,2010奥林匹克花园：九五之尊奥林匹克花园：九五之尊 都市顶级私家官邸都市顶级私家官邸项目基本资料项目基本资料项目地址天心区新韶西路398号 占地面积500亩建筑面积70万容积率1.99绿化率50%物业类型住宅、商业建筑类型板式开发商湖南湘天房地产开发有限公司物业公司/费用湖南喜达屋物业/1.5开发期数两期城市非资源型城市非资源型Code of this report|47 Copyright Centaline Group,2010规划分析：整个项目以组团式规划，在平面布置上错落有序，却不失恢宏大气，布规划分析：整个项目以组团式规划，在平面布置上错落有序，却不失恢宏大气，布局小高层住宅，整

51、个小区容积率低，创造了一个舒适性的居住环境局小高层住宅，整个小区容积率低，创造了一个舒适性的居住环境p项目总占地500余亩，规划总建筑面积近70万平米，是省府板块最大规模住宅项目。p项目地块整体分为商业与住宅两区进行开发，先期开发的住宅部分地块建筑面积40万平米，规划为雅典、悉尼、洛杉矶、楼王坤台、楼王乾台五大组团，由小高层住宅、小学、幼儿园等组成，建成后将成为一个低密度、低容积率、高绿化的高档花园社区。Code of this report|48 Copyright Centaline Group,2010户型配比：该项目的户型结构设置以三房、四房为主，但面积段跟市场主流的面积区间户型配比：

52、该项目的户型结构设置以三房、四房为主，但面积段跟市场主流的面积区间区别开来，有效的拉升了项目的品质区别开来，有效的拉升了项目的品质项目以四房为主，占到所有产品的86%，另外有少量三房、五房以及复式。从产品配置的面积分析，与一般的市场主流产品有所区分，面积大，舒适性强，符合豪宅品质。Code of this report|49 Copyright Centaline Group,2010户型分析：奥林匹克花园户型设计周正，户户带入户花园，多阳台组合，功能齐户型分析：奥林匹克花园户型设计周正，户户带入户花园，多阳台组合，功能齐全，开创了长沙平层豪宅的先河，代表了长沙平层豪宅的最高水平全，开创了长沙

53、平层豪宅的先河，代表了长沙平层豪宅的最高水平四房2厅4卫 1963房2厅4卫 248p卧室为套间设计；p带工作间、衣帽间；p赠送入户花园，带露台；p有多功能房；p具有家庭厅；p多景观阳台设计p卧室为套间设计；p带工作间、衣帽间；p赠送入户花园，带露台；p有多功能房、储藏室；p具有家庭厅；p多景观阳台设计Code of this report|50 Copyright Centaline Group,2010豪宅配置：从产品的硬件品质到软件服务，奥园都采用的无一不是顶级的配置，完豪宅配置：从产品的硬件品质到软件服务，奥园都采用的无一不是顶级的配置，完美的打造出长沙第一智能豪宅美的打造出长沙第一智

54、能豪宅p建筑风格：建筑袭承以奢华著称的ARE-DECO风格，将欧洲繁缛的形式简化，外观典雅，材质厚重。p皇家园林：楼王组团乾台利用起伏坡地，将水景系统与园林景观节点进行完美结合，营造出一副赏心悦目的园林美卷。p智能系统：霍尼韦尔智能家居系统、户式中央空调、户式中央除尘系统、户式水处理系统、户式新风系统、户式中央热水系统、IC卡智能系统。p名流会所：会所以“专属定制上流圈层生活方式”为经营理念，采用VIP准入制，是楼王组团业主独特的身份标签。p物业管理:楼王组团引进顶级品牌喜达屋物业，深谙东方服务哲学，将“管家式”服务模式用于顶级住宅领域，为中国顶级住宅量身定制。Code of this rep

55、ort|51 Copyright Centaline Group,2010运达中央广场运达中央广场:城市极具影响力的都市顶级综合体城市极具影响力的都市顶级综合体160米高米高酒店及公酒店及公寓寓248.8米米63层酒店层酒店及写字楼及写字楼7层商业城市非资源型城市非资源型占地面积171亩建筑面积6060万平米（住宅万平米（住宅2121万）万）容积率4.4（住宅部分3.63.6）绿化率40%物业类型住宅、别墅、酒店、写字楼总户数1079车位比1.44销售均价1480014800元元/平米平米开盘时间在售物业管理长沙水木华物业Code of this report|52 Copyright Cen

56、taline Group,2010住宅部分：依托高端商打造的精品豪宅，共六栋，超宽楼间距展现了项目豪住宅部分：依托高端商打造的精品豪宅，共六栋，超宽楼间距展现了项目豪宅的价值，同时采用宅的价值，同时采用50005000元元/的精装标准，打造武广第一平层豪宅的精装标准，打造武广第一平层豪宅住宅详情占地85.5亩建筑面积21万总户数1079户车位全地下停车场，共3000多个车位，住宅部分享用1300余个住宅规划布局6栋31层，5栋纯板楼，一栋塔楼，各栋由连廊衔接，住宅部分位于商业正北，其中临商业部分的住宅下设底商中间有40米宽商业步行街衔接价格信息当前阶段内部认购价格14200元/14800元/预

57、计开盘时间2011年4月装修标准5000元/豪装当前可认购部分4号楼与6号楼160米高米高酒店及公酒店及公寓寓248.8米米63层酒店层酒店及写字楼及写字楼商业内街商业内街屋顶花园屋顶花园Code of this report|53 Copyright Centaline Group,2010产品户型配比产品户型配比:以三房为主力户型，占比约以三房为主力户型，占比约57%57%；其中；其中5 5号楼王中间层有号楼王中间层有6060户复户复式，面积段在式，面积段在100220100220平米之间，复式面积段在平米之间，复式面积段在340486340486平米之间平米之间户型户型面积（平米）面积（

58、平米）户数户数所占比例（共所占比例（共10791079户）户）2房2厅2卫10027926%3房2厅2卫150939%3房2厅3卫17852348%4房2厅4卫22012411%复式340-486606%Code of this report|54 Copyright Centaline Group,20102房2厅2卫(100)3房2厅3卫(178)户型设计注重空间感，同时强调功能性，产品创新强，有入户花园、书房、主卧户型设计注重空间感，同时强调功能性，产品创新强，有入户花园、书房、主卧套间设计等，以舒适性，全能型打造豪宅产品标准套间设计等，以舒适性，全能型打造豪宅产品标准p主卧套间设计主卧

59、套间设计；p有独立书房；p客餐厅一体；p客厅、卧室面积在20平米左右p卧室套间设计卧室套间设计；p赠送入户花园；p有独立书房；p客厅、卧室面积在20平米左右套间套间设计设计套间套间设计设计入户入户花园花园书房书房书房书房客餐厅客餐厅一体一体Code of this report|55 Copyright Centaline Group,2010三房150平米四房220平米三房户型设计舒适尺度高，且具有一定创意，入户花园，书房，套间设计，南北双三房户型设计舒适尺度高，且具有一定创意，入户花园，书房，套间设计，南北双阳台设计等均体现了产品一定的豪宅品质阳台设计等均体现了产品一定的豪宅品质 超超大大

60、生生活活阳阳台台套房套房设计设计入户入户花园花园书房书房p赠送入户花园；赠送入户花园；p南北双阳台，其中生活阳台超过南北双阳台，其中生活阳台超过10平米；平米；p带独立书房；带独立书房；p卧室套间设计，带衣帽间；卧室套间设计，带衣帽间；p南北双阳台，其中生活阳台超过南北双阳台，其中生活阳台超过10平米；平米；p带独立书房；带独立书房；p卧室套间设计，带衣帽间；卧室套间设计，带衣帽间；书房书房套房套房设计设计Code of this report|56 Copyright Centaline Group,2010配置以及附加值：智能系统、奢侈园林、顶尖商务配套配置以及附加值：智能系统、奢侈园林、

61、顶尖商务配套p八大智能系统：地暖、集中水热系统（24小时热水）p、中央空调、指纹密码锁、智能家居、智能电梯、p食物垃圾处理器、中空多层LOWE玻璃；p均采用国际顶尖品牌。p奢侈园林：大型水系、2000元/园林景观、4000元/p绿化隔离带、2万中央草坪、假山瀑布、观景亭台、p直径超过30公分的加拿大海枣p商业配套：两大超五星级酒店及国际顶尖商业购物中心。Code of this report|57 Copyright Centaline Group,2010万达广场：百万级顶级城市综合体万达广场：百万级顶级城市综合体 ，长沙城市豪宅的标杆力作，长沙城市豪宅的标杆力作 开福万达广场开福万达广场城

62、市资源型城市资源型占地面积180亩建筑面积100100万平米万平米容积率6.696.69绿化率8.54%物业类型住宅、酒店、商业、写字楼总户数当期168户车位比一期0.8销售均价2000020000元元/平米平米开盘时间预计七月份物业管理大连万达物业管理公司项目位于长沙市开福区，东至福庆街、西长街，西至湘江大道，南至五一大道，北至潮宗街。Code of this report|58 Copyright Centaline Group,2010ABCDp项目主要分为四个区域，A、C地块为豪宅，B地块为商业综合体、酒店、5A级写字楼，D地块为独栋5A级写字楼。写字楼住宅集中商业酒店规划有规划有5A

63、5A写字楼写字楼+五星级酒店五星级酒店+商业等物业，集聚城市综合体价值，拉升了项目商业等物业，集聚城市综合体价值，拉升了项目住宅价值，奠定了项目中国顶级豪宅的形象住宅价值，奠定了项目中国顶级豪宅的形象Code of this report|59 Copyright Centaline Group,2010户型面积主要在户型面积主要在160-300160-300平方米之间，拥有大尺度空间，平方米之间，拥有大尺度空间，160160平方米两房，平方米两房，220220280280平方米三房纯大户，超宽奢豪设计，体现了豪宅特性，室内设计独到，主客厅、平方米三房纯大户，超宽奢豪设计，体现了豪宅特性，室内

64、设计独到，主客厅、阔大起居室、书房、工人房、功能阳台，结构紧凑，功能完备阔大起居室、书房、工人房、功能阳台，结构紧凑，功能完备两房160平米三房280平米套间套间设计设计套间套间设计设计家庭厅家庭厅家庭厅家庭厅书房书房佣人佣人电梯电梯家庭厅、卧室套间设计、衣帽间、书房家庭厅、卧室套间设计、衣帽间、书房Code of this report|60 Copyright Centaline Group,2010湘江雅颂居湘江雅颂居城市资源型高端豪宅城市资源型高端豪宅项目基本资料项目基本资料项目地址天心区新韶西路398号 占地面积102310建筑面积320000容积率3.13绿化率41%物业类型住宅、

65、别墅、商业建筑类型点式、板式开发商长沙广悦置业有限公司开发期数三期城市资源型城市资源型Code of this report|61 Copyright Centaline Group,2010规划分析：项目分三期开发，以高层住宅和临江双拼别墅相结合，依托湘江资源规划分析：项目分三期开发，以高层住宅和临江双拼别墅相结合，依托湘江资源成为一个资源型的住宅小区成为一个资源型的住宅小区p项目总占地面积11.7万平方米，总建筑面积38.7万平米，其中地上建筑面积30.6万平方米，地下建筑面积8.1万平方米。p建筑包括20栋点式及板式建筑，北地块沿江分布十六栋双拼别墅，东北角两栋商业建筑，南地块东南角一栋

66、幼儿园建筑。p项目被新韶西路分成南北两个部分。项目预计分三期进行开发，一期为北地块，二期为南地块，三期为商业建筑。Code of this report|62 Copyright Centaline Group,2010户型户型建筑面积（建筑面积（）套数套数户型配比户型配比别墅456.32-474.62161.4%五房三厅282.8-374.08625.6%四房二厅167.16-204.7216014.5%三房二厅136.93-139.1744840.5%二房二厅87.64-88.738134.4%顶层跃式138.64-289.33403.6%合计1107100%项目一期户型配比p项目户型以二房三房户型为主，合计占到整个项目的75%，符合市场主流产品趋势。p从面积区间上来看，二房产品比较紧凑，适合经济能力不是特别强的客户，而三房产品基本为舒适型三房产品，更加宜居。p另外项目有一定比例的大户型产品，可作为项目品质的象征之一。户型配比：一期以市场主流户型为主，两至五房，面积在户型配比：一期以市场主流户型为主，两至五房，面积在87至至374之间，其中两房之间，其中两房三房占比较大为三房占比较