《产业园区案例》PPT课件.ppt

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1、国内案例分析 国际案例分析 小结 1 现代及知识服务业聚集区 生产性服务业聚集区 先进制造业聚集区 高尚生活区 现代生活区 现代及知识服务业聚集区 ，以金桥软件园、大三角洲规划为基础，并一直延伸到申江路带状区域，未来 主要承载现代商务、办公、商业休闲等功能，大大提升了商业载体的产品比重。 生产性服务业聚集区 ，宁桥路南侧，至申江路的带状区域，未来主要承载研发、设计、后台服务等生产 性服务业功能。 先进制造业聚集区 ，申江路东侧的带状区域，未来主要发展先进的生产制造业。 生活区 ，包括红枫路西侧的碧云高尚居住区域和商业区域和未来陆行老镇新规划的现代生活区。 金桥出口加工区 未来发展 张江高科技园

2、区 未来发展 更合理的功能规划 ，通过研发区、创业服务区和教育区的合理划分，整合能承载区域可持续发展的功能 载体。 更高价值的土地资源 ，将土地资源由工业用地提升为科研用地，提升了区域的土地及总体价值。 丰富的物业形态 ，以研发楼、办公楼为主要产业载体，辅以集中的商业和生活配套，以及绿化、运动、 医疗、教育资源。 工业研发板块 商务办公板块 综合商业板块 居住板块 文化创意板块 漕河泾东区 未来发展 产业的升级 ，由传统制造产业向现代服务业升级。 物业的升级 ，办公楼、创业基地、创意产业园、研发中心、商业零售将取代原有的厂房和仓库。 完善的城市功能 ，商务配套、商业零售、高尚住宅、绿化景观将成

3、为区域未来发展的新元素。 漕河泾浦江配套区 未来发展 着力打造核心配套区 ，作为浦江园区唯一的配套地块，将打造成汇集酒店、办公楼、购物中心、住宅和 商业的综合配套区。 更高的角度 ，未来不仅将成为浦江园区的配套中心，也将成为整个浦江地区的商业中心，进一步提升园 区在整个地区的地位。 4.案例分析 1. 国内项目案例分析 2. 国际项目案例分析 3. 小结 6 国外案例 韩国首尔数字媒体城 “ DMC” 基本介绍 地理位置 ：坐落于首尔市麻浦区上岩洞 上岩千禧城，于 1994年开始规划， 2002 年开始施工，并计划于 2015年建设完成。 开发模式 ：整个数字媒体城的 开发和推 广由首尔市市政

4、府负责 ，具体实施建设 工程计划是由政府专门成立的 “数字媒 体城处” 负责的。 首尔市开发公司 负责 执行土地开发和基础设施的建设。开发 成本 约 65亿美元。 占地面积： 569,925 平米 核心商务 ：有关媒体与娱乐的广播电视、 电影、动漫、游戏、音乐、数字化教育、 以及软件开发相关的 IT服务。 国外案例 韩国首尔数字媒体城 “ DMC” 园区优势 1. 区位优势 距离金浦国际机场仅 10分钟，仁川机场 30 分钟 距离 首尔市中心商业区 7公里 路程 距离北京、东京航程在 3小时之内 周围有上岩千禧城、世界杯体育场、公共 高尔夫球场和外国人居住村等项目， 区域 环境已相对成熟。 2

5、. 人才优势 首尔是韩国高素质劳动力的聚集区 韩国 60%的高中生都希望在首尔上大学 3. 产业优势 早在 90年代，已有 10,000多家小型数字媒 体创新型企业聚集首尔。 政府最初开发本 项目的目的正是为了激励这些中校企业。 明确的产业定位：媒体娱乐广播、电影动 画制作、音乐网络教育 首尔数字媒体城 金浦国际机场 仁川国际机场 上岩千禧城 国外案例 韩国首尔数字媒体城 “ DMC” 用地规划 1. 共有用地 51块，采取土地出售和出租两种形式，目前出租的土地有 2块，未出售的土地有 7块，其余 42块土 地全部出售。 2. 总占地面积 569,925平米， 目前已出售 /出租土地 508,

6、070平米（约 89%），尚未出售或出租的土地有 61,855 平米（约 11%） 。 3. 整个媒体称共分为 8大区，并根据功能将 物业细分成 15种不同用途 。包括：商业物业、寄宿物业、高科技物 业、教育 /研发物业、广播物业、住宅与商业物业、通用物业、文化与活动物业、政府办公物业、宗教用物 业、都市工业物业、停车区域、教育 /研发 /高科技物业、商业及休闲物业、以及公共服务物业。 商业物业 寄宿物业 高科技物业 教育 /研发物业 广播物业 住宅与商业物业 通用物业 文化与活动物业 政府办公物业 宗教用物业 都市工业物业 停车区域 教育 /研发 /高科技物业 商业 /休闲物业 公共服务物业

7、 国外案例 韩国首尔数字媒体城 “ DMC” 投资流程 1. 土地根据其是否属于“教育 /科研 /高科技”性质分 为核心区与非核心区。 2. 核心区规定只能吸引媒体、娱乐、数码、以及其他 IT企业。非核心区可以面向一般企业推出。 3. 投资适用土地出售或出租的方法，流程为“公布土 地” ” 提交商业计划” ” 商业计划审 核” ” 候选企业公布” ” 签约” ” 开 发”。 投资优惠政策 1. 根据投资总额大小，购买或租赁媒体城推荐地块的 企业可享受 25年不等的分期付款支付优惠政策。 2. 优惠利率政策 3. 外商企业优惠： 更灵活的土地价格幅度 最长 20年的分期付款、 优惠利率、 更为灵

8、活的物业类型配比、 税收优惠 若租赁，可获得最高 50年的租赁权等 已开发 3期 2期 公园区 交通区 河道 整个首尔市 国外案例 韩国首尔数字媒体城 “ DMC” 地块 用户名 GFA（ sqm） 建筑物总楼层 用途类别 A1的 2号地 块 首尔日本学校 15,686 地下 1层，地上 5层 教育机构 A2 友利银行 81,801 地下 5层，地上 12层 办公及银行 IT中心 A3 DMC Ville 30,353 地下 2层，地上 13层 总共 175户的高档涉 外出租公寓 A1 A区平面图与用户组成 国外案例 韩国首尔数字媒体城 “ DMC” A1 地块 用户名 GFA（ sqm） 建

9、筑物总楼层 用途类别 B4北端黄色 1号地块 Stanford Korea 22,033 地下 2层，地上 14层 商务宾馆 B4粉红 三岩 IT协会 46,152 地下 5层，地上 12层 办公及社区配套 B5右上角 2号地块 友利技术 19,957 地下 5层，地上 13层 多媒体产品研发 B5另外几个地块 LG CNS 43,809 地下 4层，地上 12层 研发及数据中心 B6左上角 2号地块 TRUMPF 19,816 地下 5层，地上 12层 研发及商务中心 B6右上角 3号地块 韩国电子协会 19,973 地下 5层，地上 12层 IT中小企业办公楼 B6右下角 4号地块 LG

10、Telecom 58,744 地下 6层，地上 14层 移动通讯分部的办公 楼 B区平面图与用户组成 国外案例 韩国首尔数字媒体城 “ DMC” A1 地块 用户名 GFA（ sqm） 建筑物总楼层 用途类别 C1， C2 MBC电视台 144,586 地下 2层，地上 16层 MBC电视台总部 C3右半块 文化中心（韩国文化体 育与旅游部等多个政府 部门所属） 43,609 地下 4层，地上 14层 展示、档案馆、活动中 心、文化技术学院 C3左半块 数码奇幻空间 16,341 地下 2层，地上 12层 学术研究，录音室等 C4 德国技术学院中心 1号楼 中心 1： 85,603 地下 4层

11、，地上 24层 教育研究、研发中心、 办公 C5 Nuritkum广场（韩国知识 经济部所属） 152,569 地下 4层，地上 22层 研发及商务中心、数码 展厅等 C区平面图与用户组成 国外案例 韩国首尔数字媒体城 “ DMC” A1 地块 用户名 GFA（ sqm） 建筑物总楼层 用途类别 D1右上角 1 号地块 SBS电视台媒体 中心 52,403.1 地下 5层，地上 17层 办公、工作室、广播出版物 发行等 D1右下角 2 号地块 YTN广播台 59,233 地下 6层，地上 17层 广播节目制作与发行 D2右下角 2 号地块 Dong-A数码媒体 中心 99,242 地下 6层，

12、地上 19层 教育、研发、办公、社区配 套 D3 CJ公司 69,333 地下 6层，地上 19层 普通办公、工作室、广播 D区平面图与用户组成 国外案例 韩国首尔数字媒体城 “ DMC” A1 地块 用户名 GFA（ sqm） 建筑物总楼层 用途类别 E1的 1， 2号地 块 德国技术学院中 心 2， 3号楼 中心 2： 40,495 中心 3： 58,968 地下 3层，地上 32层 地下 3层，地上 32层 办公及社区配套 E2的 1号地块 Onse Telecom 49,409（地下全部 及第 21层） 地下 6层，地上 21层 办公及多功能中心 E3的 1号地块 KBS电视台 44,

13、839 地下 5层，地上 21层 办公、研发、发行 E3的 2， 3号地 块部分 DMC研发中心 29,759 地下 4层，地上 15层 中小创业企业，实验室、 孵化器 E3号地块部分 DMB IT中心 72,000 地下 6层，地上 15层 服务中心 E区平面图与用户组成 国外案例 韩国首尔数字媒体城 “ DMC” 地块 用户名 GFA（ sqm） 建筑物总楼层 用途类别 F DMC地标建筑 727,684（地上 72%， 地下 28%） 还未确定 超高级建筑，吸引各国内 外一流企业 F区平面图与用户组成 国外案例 韩国首尔数字媒体城 “ DMC” 地块 用户名 GFA（ sqm） 建筑物总

14、楼层 用途类别 G DMC高科技产业中 心 77,190 地下 2层，地上 8层 相关企业的办公、会议、 培训等 G区平面图与用户组成 国外案例 韩国首尔数字媒体城 “ DMC” 地块 用户名 GFA（ sqm） 建筑物总楼层 用途类别 I1 韩国中小企业联合会 57,575 未定 中小企业的办公、培训、与 中小企业相关的政府部门等 I2 Pantech 66,649 地下 6层，地上 22层 Pantech公司研发及办公 I区平面图与用户组成 国外案例 韩国首尔数字媒体城 “ DMC” 1. 慎重的开发 ： 1997年规划到 2002年开始建设共经历 5年。 2002年开始开发 到 2015

15、年预计开发完成，共需经历 13年。 2. 充分依托城区 ：与 1998年的首尔城市规划是一体的，充分依托周边区域的 产业和商业氛围。 3. 产业定位清晰但灵活 ：既锁定数字媒体企业，也给与普通企业，尤其是中 小型创业企业以土地。 4. 土地合作为主 ：绝大部分拿地企业都将自己的总部和研发机构带入，充分 保持了产业定位的完整性和准确性 ， 也解决了招商压力。 5. 配套完善 ：住宅、商业、休闲、以及酒店等设施非常完善。 6. 政府与教育业的力量 ：政府办事部门的入驻、展厅与档案馆、会议中心的 建设。日本学校、德国技术学院等办学机构。 国外案例 曼彻斯特科学园 “ MSP” 基本介绍 1. 地理位

16、置 ：坐落于曼彻斯特的南部。曼彻斯特自工 业革命开始就是英国社会新技术、新产业发展的活 跃城市。 2. 开发模式 ： 1978年当时英国兴起知识经济，曼彻斯 特市政厅产业发展部研究以创意产业为主的科技园 区的可能性。 1981年组建了政府和曼彻斯特大学研 究部门为主的开发委员会，并于 1984年正式对外公 开。 3. 总建筑面积： 约 193,788平米 4. 定位产业 ： 以知识、创意、高科技 为发展动力的各 类产业，包括 生物医药、商业服务、计算机软件、 数码科技、工业技术、技术咨询、环境科学、以及 公共服务 等。 上世纪 70年代 上世纪 80年代 上世纪 90年代 21世纪至今 英国知

17、识、创 意经济的迅速发 展使曼彻斯特大 学教授 Eddie Duff看到了机会。 曼彻斯特市市 政厅、曼彻斯特 大学专家组成执 行委员会 84年开园 90年代初满租， 并对外扩张 Ruthfold House等新舍陆 续建成 从开发商处收 购 Greenheys 2007年获得英 国杰出科学园奖 国外案例 曼彻斯特科学园 “ MSP” 园区优势 1. 区位优势 周边多条重要铁路线路，例如 Manchester Oxford Road Railway， Manchester Central Railway等通往伦 敦、谢菲尔德、利物浦等重要城市。 周边多条 A字公路及 M字公路融入全国高 速公路

18、系统。 距离伦敦仅 2小时 40分车程 2. 人才优势 毗邻曼彻斯特大学，有充足的学生资源 通过高速公路与剑桥、牛津两大学相连 3. 产业优势 曼彻斯特最近十多年来以金融服务业与 商务服务业为先导，以创意产业为出发 点，逐步从工业重镇开始向商务重镇转 型。 目前创意产业占曼彻斯特 GDP比重已超 70%。 曼彻斯特科技园 伦敦 利物浦 伯明翰 谢菲尔德 M8 M 4 2 M 4 0 M6 M 1 8 M 5 6 剑桥 牛津 曼彻斯特科技园 伦敦 利物浦 伯明翰 谢菲尔德 剑桥 牛津 国外案例 曼彻斯特科学园 “ MSP” 园区规划 1. 采用“一区三园”的形式，分为 One Central P

19、ark、 Technopark与 Manchester Science Park三大园 区。最高三层办公楼，最低单层办公楼。 单层面积控制在 1,100sqm3,000sqm，单栋面积控制在 2,200sqm7,000sqm内。最小分割可至 21sqm，最大达 800sqm左右。 2. 其中， One Central面向快速成长的技术类企业，类似国内的孵化器物业。 Techno则配备了最为高端 的办公楼，提供最复杂高端的 IT设备，可作数据中心用。 Manchester Science Park则适合各类企业 办公，且配有商务服务、休闲娱乐、健身等设施。 One Central Manches

20、ter Science Park Techno 靠近 M60，距机 场 20分钟车程 双层办公楼， 10 家科技创业企业 A幢单层，为曼 彻斯特大学所有 B幢三层办公楼， 8家企业。 A B 共 7幢， AC为 三层， DF为双 层， G为单层 共有 128家企业 A B C D E F G A 国外案例 曼彻斯特科学园 “ MSP” 操作模式 园区进行统一招商，基本以 租赁物业 为主。物业 的出售则通过园区的管理委员会来进行。 优惠政策 由于面向的较多为中小型企业，园区为其租客提 供多种帮助，不仅局限在物业服务上，而更多的 在于企业管理和业务拓展上。主要内容有 1. 业务拓展 ：园区设立了专

21、门负责人以帮助中小企 业进行业务拓展。该负责人拥有 20年高科技创新 企业的从业经历 2. 免费推广服务 ：园区设立了专门负责人帮助企业 处理媒体关系、宣传策划等问题。 3. 租客交流 ：园区组织租客之间进行早餐会、研讨 会、与园区管理者之间的午餐会等活动，帮助彼 此沟通，发现商机。 4. 学术后备 ：园区帮助企业进行校园招聘、员工培 训、实习安排等。 5. 国际交流 ：园区通过其与曼彻斯特投资协会和英 国贸易投资协会等的关系帮助租客寻找海外商机。 6. IT支持 ： IT咨询服务、 IT午餐会以及众多 IT相关 的后备服务。 国外案例 曼彻斯特科学园 “ MSP” 编号 租客名 从事行业 1

22、 PRWD Ltd 网络及新媒体营销咨询 2 PremierEnvoy Ltd 软件解决方案 3 Sales Counsel Ltd 新媒体营销咨询 4 Duo Design 网页设计，新媒体开发 编号 租客名 从事行业 1 National Enterprise Academy 职业教育机构 One Central Park平面图与租客组成 1 2 3 4 2 2 1楼 1 2楼 剩余蓝色部分为可出租的部分，下同 国外案例 曼彻斯特科学园 “ MSP” 编号 租客名 从事行业 一楼 1号 Melbourne Network 外包数据中心 一楼 2号 Townson Associates 未透

23、露 二楼 1号 自用 n/a 二楼 2号 城南住房基金 金融 三楼 1号 CMS集团 IT咨询 三楼 2号 Bell Munro 工程咨询 编号 租客名 从事行业 1 曼彻斯特大学 教育 Technopark平面图与租户组成 1 Reynolds House平面图 Reynolds House Turing House 一楼 二楼 三楼 1 2 3 3 1 2 1 2 Manchester Science Park平面图与租客组成 Williams House Kilburn House Enterprise House Skelton House Greenheys Ruthford Hou

24、se Synergy House Manchester Science Park介绍 1. William House: 共分割成 15个小间， 最小面积 21平米，最大面积 796平米， 有充足的停车位。 2. Kilbun House：最新的设备，配有淋 浴房、厨房等设施。 3. Enterprise House：主要面向更小型 的公司，配有实验室、工作间等。最 小分割 21平米，最大分割 343平米。 有厨房、冷饮设备等。 4. Skelton House：分割较大， 253平米 至 760平米均可分割。 5. Greenheys：主要面向创业第一年的 企业，提供“方便进出”的租赁服务，

25、 并帮助其创业等。 6. Ruthford House：最高端的 IT设备， 特别提供给技术高端型的企业。可作 数据中心等用。 7. Synergy House：分割面积较大， 407 平米至 869平米均可。面向成长期的 技术企业。 国外案例 曼彻斯特科学园 “ MSP” 国外案例 曼彻斯特科学园 “ MSP” 编号 租客名 从事行业 三楼 1号 Research Triangle 研究机构 编号 租客名 从事行业 二楼 1号 Synexus Ltd 医药咨询 二楼 2号 NeuTec Pharma Ltd 生物制药 二楼 3号 Ground-Gas Solutions Ltd 地面供气研发

26、 二楼 4号 Robertson Cooper Ltd 心理咨询 编号 租客名 从事行业 一楼 1号 Telecity 电信及互联网专门物业管理 William House平面图与租客组成 一楼 1 1 二楼 1 1 1 1 2 2 2 2 1 3 4 1 三楼 国外案例 曼彻斯特科学园 “ MSP” 编号 租客名 从事行业 二楼 1号 AQA 考试测评咨询 二楼 2号 ProteinTech Europe Ltd 生物技术 二楼 3号 Sapphire Systems Plc 金融及企业管理系统 二楼 4号 Imorphics 医疗数据服务 二楼 5号 Godel Technologies

27、Europe 新媒体软件开发等 二楼 6号 Shield Consultancy 医药健康及相关法律咨询 二楼 7号 IT Farm IT技术服务 编号 租客名 从事行业 三楼 1号 AQA 考试测评咨询 编号 租客名 从事行业 一楼 1号 Telecity 电信及互联网物业管理 一楼 2号 自用办公室 n/a 一楼 3号 Marco-Will Plastic Engineering 工程咨询 Kilburn House平面图与租客组成 一楼 1 2 3 二楼 1 2 3 4 5 6 7 三楼 1 国外案例 曼彻斯特科学园 “ MSP” 编号 租客名 从事行业 二楼 8号 4-Front 医药

28、咨询 二楼 9号 Agri-Bio 生物医药 二楼 10号 LABD 数据中心 二楼 11号 Liquid Bronze 新媒体 二楼 12号 Nurse Family 家政服务 二楼 13号 Trail From Support 医疗服务 二楼 14号 Vissoc Ltd 新媒体设计 编号 租客名 从事行业 一楼 1号 J.A.P Optoelectronic LED产业 一楼 2号 4-Front Research Ltd 医药咨询 一楼 3号 Personal Audit 软件 一楼 4号 Cascade Consulting 环境规划及测评 编号 租客名 从事行业 二楼 1号 Gal

29、en Research 医药研发 二楼 2号 Evolutia Design 新媒体设 计 二楼 3号 British Blood 公益 二楼 4号 Smerud Med. 医药研发 二楼 5号 FAB 软件 二楼 6号 Ramseys 网络营销 二楼 7号 Net Trading 网络营销 Enterprise House平面图与租客组成 一楼 1 2 3 4 二楼 1 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 12 国外案例 曼彻斯特科学园 “ MSP” 编号 租客名 从事行业 二楼 1号 Icon Development 药物研发 一楼 2号 Colgate Lt

30、d 曼彻斯特大学牙医学 系研究机构 编号 租客名 从事行业 一楼 1号 Icon Development 药物研发 Skelton House平面图与租客组成 1 1 1 1 1 1 1 2 一楼 二楼 国外案例 曼彻斯特科学园 “ MSP” 编号 租客名 从事行业 1 Arrk Group 软件咨询 2 Manchester Electrical 工程咨询 3 Perry Nicholls 营销咨询 4 Telecity 物业管理 5 Neutec Parma 医药研发 6 Information Prophets 环境保护 7 Datascape Online 数据中心 编号 租客名 从事

31、行业 8 UK Grid Network 新媒体营销服务 9 Medlink Northwest 非盈利性组织 10 Oxyrane 医疗服务 11 Icon Development 药物研发 12 Nanxi Group 未透露 13 Riverhorse 新媒体制作、营销 14 Acous 环境保护 15 IDVAC 新媒体制作 16 WD Silicone 药物研发 17 Melbourne Network 数据中心 18 IPEC 研发机构 19 Manchester Metronet IP业务 Greenheys一楼平面图与租客组成 1 1 2 3 4 5 6 7 8 9 9 10

32、10 10 10 8 4 11 12 13 14 15 16 10 17 18 19 国外案例 曼彻斯特科学园 “ MSP” 编号 租客名 从事行业 1 Clarient Research 营销咨询 2 Packnet Ltd 软件研发 3 AdInsight Ltd 营销咨询 4 Glitch Ltd 新媒体制作 5 Semiramis Genetics 营销咨询 6 James Fisher MIMIC 物业管理软件 7 SPL Communications 多媒体制作 8 TV Telecom 呼叫营销服务 9 Takagi Ophthalmic 精密仪器销售 10 Ravensoft

33、移动软件研发 11 IC-E Design 新媒体营销 Greenheys二楼平面图与租客组成 1 2 3 5 4 6 6 6 5 7 8 9 9 10 11 国外案例 曼彻斯特科学园 “ MSP” 编号 租客名 从事行业 一楼 1号 Phone Co-op 电信服务 二楼 2号 Expansys Ltd 新媒体营销服务 二楼 3号 Conduco Plc 新媒体营销服务 二楼 4号 Legality Ltd 新媒体营销服务 二楼 5号 Pharmalogical 制药 二楼 6号 Biologics Register 生物制药 编号 租客名 从事行业 一楼 1号 National Drug

34、药物证据、治疗 一楼 2号 IPEC 研发机构 Ruthford House平面图与租客组成 一楼 1 2 1 2 2 2 2 2 2 2 3 4 5 6 二楼 国外案例 曼彻斯特科学园 “ MSP” 编号 租客名 从事行业 1号 ANS Group 数据中心 Synergy House平面图与租客组成 1 国外案例 曼彻斯特科学园 “ MSP” 1. 科学开发 ： 1978年产生开发想法到 1984年开园迎来首批租客之间经历了 6年 的规划和建设， 此 后不断调整规划 ，并聘请 职业经理人 作为 CEO进行企业管理操作。 2. 充分依托城区 ： 园区的发展依托着曼彻斯特市整体从工业重镇向金融

35、、创意、商务重镇转变的 历史机遇 。园区距离曼彻斯特市中心最短距离仅 5分钟车程，并有多条高速公路、铁路通往伦 敦、利物浦等英国大型城市。 3. 产业定位 ：在“知识经济”的大范围内 着重引进医药、软件和多媒体产业企业 。并将注意力放 在中小企业上，充分获取经济和社会的双重效益。 4. 物业租赁为主 ：执行委员会对土地统筹规划，入驻企业均以租赁为主。 5. 配套完善： 不仅具有一流的社区配套以及物业管理服务， 更重要的是面向入驻企业的市场拓开、 业务拓展、对外交流、免费宣传等服务 。这些服务是园区为租客提供的真正的附加价值部分。 6. 政府与教育业的力量 ：开发借助了曼彻斯特市政厅的帮助， 4天内拿到土地并进行开发。此后 邀请政要名人等参与开发和管理，与英国政经界积累长期合作关系，有效营销物业。