北京西三环国际财经中心策划报告

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1、国际财经中心商业部分策划报告国际财经中心商业部分策划报告May 19目录目录目录目录一、区域市场研究一、区域市场研究二、项目特性分析二、项目特性分析三、项目功能定位三、项目功能定位四、项目业态布局规划四、项目业态布局规划五五 、租金收益测算租金收益测算六、商业运营管理建议六、商业运营管理建议一、区域市场定位一、区域市场定位商业业态分析商业客户分析商业市场总结区域市场商业业态分析区域市场商业业态分析金融街金融街中关村中关村中央中央 政务区政务区本项目周边的科研院所：本项目周边的科研院所：1.中国科学院2.地质工程勘察院3.地质环境监测总站4.矿泉水勘察检测中心5.核工业第二研究设计院6.核工业计

2、算机应用研究所7.核科学技术情报研究所8.中国核工业研究所9.中华全国供销合作总社北 京商业机械研究所10.北京外语研究社11.精雕机电系统研究中心12.中国老年书画研究会13.国防科学技术工业委员 会成果办公室14.中国高科技产业化研究 会15.北京德易生物化学研究 所16.北京自动化系统工程研 究设计院17.地质部地质研究所18.地质矿产部矿床地质研 究所May 19区域市场商业业态分析区域市场商业业态分析中关村中关村中央中央 政务区政务区金融街金融街本项目周边五公里范围内市级本项目周边五公里范围内市级 政府机关为：政府机关为：北京市地方税务局 北京市国家税务局 北京市财政局北京市政府采购

3、办公室 北京市水源三厂北京市政工程局May 19区域市场商业业态分析区域市场商业业态分析中关村中关村中央中央 政务区政务区金融街金融街项目周边的主要国家部委机关：项目周边的主要国家部委机关：建设部：财政部国家发改委 中央电视台 北京电视台中华人民共和国审计署 国家测绘局国家气象局国家外汇管理局 国家航天局国家工商局国家外国专家局 国家信息中心May 19区域市场业态分布区域市场业态分布西三环调研区域内主要商业业态分布金融保险业 13%电信邮政 2%公园 1%餐饮27%娱乐 8%旅行社 1%宾馆酒店 4%出租类办公物业 3%美容服务业 4%其他 2%单位 6%文化教育设施 4%零售批发类商业 2

4、1%医药设施 4%餐饮业在区域内占主要，餐饮业在区域内占主要，以政府机构、军队、国有以政府机构、军队、国有 企业为主要消费群体。企业为主要消费群体。批发百货行业集中在公主批发百货行业集中在公主 坟、白石桥、阜城门、双坟、白石桥、阜城门、双安，在区域内不具普遍安，在区域内不具普遍 性。性。写字楼内的零售商业以屈写字楼内的零售商业以屈臣氏等小型超市为主。臣氏等小型超市为主。May 19主要业态分析主要业态分析区域内餐饮业态类型比较中餐,65%西餐,6%快餐,29%餐饮业主要以中餐为主，餐饮业主要以中餐为主，所占比例较大；所占比例较大；西餐厅主要集中在写字楼西餐厅主要集中在写字楼 中作为商务配套服务

5、；中作为商务配套服务；快餐集中在社区以及写字快餐集中在社区以及写字 楼裙房。楼裙房。May 19区域市场商业业态分析区域市场商业业态分析区域内现有的娱乐业（餐饮业不计）茶吧 24%冷饮 8%酒吧 16%歌舞KTV 20%健身 8%俱乐部 8%电影 16%茶吧、酒吧、茶吧、酒吧、KTVKTV、电、电 影类业态多为临街铺影类业态多为临街铺 面，此类业态可承受租面，此类业态可承受租 金较高，存在进入写字金较高，存在进入写字 楼的可能。楼的可能。俱乐部、会所、健身类俱乐部、会所、健身类 业态则主要分布在写字业态则主要分布在写字 楼内，地上地下皆有可楼内，地上地下皆有可 能。能。May 19兵器大厦华融

6、大厦航天局大厦赛迪大厦核二院中咨大厦北科大厦城乡大厦新兴宾馆军 队权 力 机 构大 型 国 企金 融 保 险外汇管理局建设部财政部钓鱼台武警总队海军空军区域市场客户分析区域市场客户分析May 19区域市场客户分析区域市场客户分析现状现状学院、科研、金融、信息、影视商务多元融合学院、科研、金融、信息、影视商务多元融合拥有拥有530530多家知名企业和机构多家知名企业和机构汇集全国汇集全国6060金融资产金融资产世界世界500500强企业中有强企业中有5050多家入住京西多家入住京西May 19区域内客群区域内客群区域市场客户分析区域从业人员逾区域从业人员逾150150万人万人其中：政务工作人员其

7、中：政务工作人员4040万人万人科研人员科研人员3838万人万人金融从业人员金融从业人员1313万人万人区域市场客户分析区域 市场客户分析区域市 场客户分析区域市场客户分析May 19周边稳定消费群体周边稳定消费群体保障日常高端消费保障日常高端消费本案容纳办公人员：80008000人人中国外文大厦人员：8008000 0人人商 业固定人流约1600016000人次人次首 师大固定人流：约约3 3万人次万人次西三环固定人流：约约3535万万-5 50 0万人次万人次西 三环固定车流：约约2525万万-3 30 0万辆次万辆次周 边固定居住人口：约约3030万人次万人次区域市场客户分析区域市场客户

8、分析May 19May 19周边消费特点周边消费特点强劲的集团性消费强劲的集团性消费易易 达性和易识别达性和易识别性性高收入企业和稳定收入人群聚集高收入企业和稳定收入人群聚集紧紧 邻院校时尚消费特色明显邻院校时尚消费特色明显高品质商业物业缺少高品质商业物业缺少区域市场客户分析区域市场客户分析May 19区域市场总结区域市场总结餐饮类在区域内商业业态的比重较大。餐饮类在区域内商业业态的比重较大。根据调研显示，大部分餐 饮类经营状况良好，特别是中大型高档餐饮，消费群体以国企、军 队、政府机构为主，显示出较强的集团消费能力；高端娱乐业经营良好，但数量较少高端娱乐业经营良好，但数量较少。区域内的低端娱

9、乐业如茶 吧、酒吧等多处临街位置；高端娱乐业相对较少，多处于商用物业 内；高端娱乐业营业状况明显好于低端；批发零售商业以中低端为主批发零售商业以中低端为主。如城乡、翠微、华联、万通、天 成；少数中高端，如双安、当代等；各大商场内均分布超市，另有 利科隆、京科隆、家乐福等大型超市；各档次、不同类型的商业经 营状况均好，显示出区域较强的个人消费力。二、项目特性分析二、项目特性分析项目位置项目经济技术指标项目可达性分析项目可视性分析业态可行性分析项目SWOT分析项目地块位置项目地块位置项目紧临紫竹桥、花项目紧临紫竹桥、花园园 桥，这两大交通枢纽桥，这两大交通枢纽 起到盘活整个城市交起到盘活整个城市交

10、 通的作用。通的作用。另有北洼路、西直门另有北洼路、西直门外外 大街、车公庄大街、大街、车公庄大街、阜外大街等横向连接阜外大街等横向连接 线贯穿城市东西，不线贯穿城市东西，不 管去金融街、中关管去金融街、中关村村 、长安街或者东、长安街或者东部的部的 中央商务区、中央商务区、国际机国际机 场，都十分场，都十分便利。便利。本案本案May 19项目经济技术指标项目经济技术指标项目名称项目名称国际财经中心国际财经中心发展商发展商北京正华致远房地产投资有限公司地理位置地理位置海淀区西三环北路89号建设单位建设单位北京市第五建筑工程有限公司设计单位设计单位许李严建筑师有限公司中天王董国际工程设计顾问有限

11、公司物业顾问物业顾问CBRE世邦魏理仕规划用地性质规划用地性质地下1层至地上4层商业、5层以上写字楼，地下2至4层车库建筑层数建筑层数地上15层，地下4层；总建筑面积总建筑面积约10余万平方米；商业和写字楼面积商业和写字楼面积商业建筑面积约3.14万平方米，写字楼约4.36万平方米开竣工时间开竣工时间2005年12月2007年12月；建筑控制高度建筑控制高度60米绿地率绿地率30%May 19项目可达性分析项目可达性分析本项目扼守西三环交通 要道，可以由西三环、西直门外大街、车 公庄西路、阜外大街、西长安街等达到二 环沿线以及金融街等 商务区。项目具有良好的可达项目具有良好的可达性性 。西西三

12、三环环西直门外大街西直门外大街阜成路阜成路+阜外大街阜外大街西长安街西长安街 西长安西长安街街金金融融 街街西直门西直门西西二二 环环 沿沿 线线甘家口甘家口车公庄西车公庄西路路+车公庄大街车公庄大街中关村中关村白白颐颐 路路 沿沿 线线本案本案May 19可视性分析可视性分析国际文化交流中心国际文化交流中心本案本案外文外文 大厦大厦项目在西三环，紧邻三环路，位于外文大厦和国际文化交 流中心之间，高度达到 60M，是西三环沿线最高的 地标性建筑之一，在三环路 具有明显的昭示性，可视性可视性 优良。优良。May 19商业业态可行性分析商业业态可行性分析百货业态：百货业态：本项目层高、柱距、核载、

13、面积等均 满足百货业开店物业条件，但百货店通常选择商业核心区域经营，本 项目所在位置和周边商业环境不适 合百货业的发展。May 19商业业态可行性分析商业业态可行性分析业态层高（m）柱距（m）面积（m2）核载（kg/m2）发展意向超市6m8m-9m3000-20000500-800居住人口密集超市业态：超市业态：本项目层高及面积未能满足大卖场等业态开店条件，但是作为小型的精 品超市，本项目可以满足其需求。考虑到本项目的高端定位以及未来入 住的高端客户的因素，项目可以规 划3000-4000平米左右的精品超市 作为配套。May 19商业业态可行性分析商业业态可行性分析品牌折扣店：品牌折扣店：本项

14、目层高、柱距、核载、面积等均满足品牌折扣店开店物业条件，但 品牌折扣店可支付租金偏低，就项 目档次和综合经济效益评定，品牌 折扣店不是本项目最佳选择。May 19商业业态可行性分析商业业态可行性分析高档餐饮业：高档餐饮业：本项目满足餐饮业开店物业条件，并且项目已经布置上下水、排烟系统、燃气管道的布点，高档餐饮具有 形象好，聚客能力强，吸引人气等 特点，可以作为本项目最佳选择之 一。May 19金钱豹金钱豹商业业态可行性分析商业业态可行性分析多选择写字楼集中的商务多选择写字楼集中的商务 区，作为商务配套区，作为商务配套。健身娱乐业：健身娱乐业：本项目基本可以满足健身娱乐业开店 条件，高端健身项目

15、可以吸引高端 消费群体，并且提升项目档次、丰富项目服务功能，可以作为本项目 选择业态之一。May 19商业业态可行性分析商业业态可行性分析业态层高（m）柱距（m）面积（m2）核载（kg/m2）发展意向精品店/汽 车展厅5m8m-9m200-800500-800形象好、人流量大，偏好高 档写字楼或酒店首层精品店精品店/汽车展厅：汽车展厅：本项目完全满足精品店以及汽车展厅 条件，此类业态通过商品的陈列、灯光以及商业气氛的营造，具有良 好的形象展示效果，提高项目档次 和商业氛围。May 19项目SWOT分析项目SWOT分析May 19优势分析：优势分析：S1 交通优势交通优势：地处西三环，扼守交通要

16、道，通过城市主干道可迅速抵达二环及长 安街，具有得天独厚的交通优势。S2 综合体优势综合体优势：本项目包括写字楼、商业、餐饮、休闲娱乐等功能，为多功能城 市综合体项目，综合体项目具有内部功能互补，可以充分共享不同 业态而带来的人流、客流。S3 位置优势位置优势：项目位于中关村商圈、金融街商圈、海淀高校区等几大商圈环绕中 ，具有大量的高收入、高消费的消费客户，可以充分共享几大商圈 所带来的商机。项目SWOT分析项目SWOT分析May 19劣势分析：劣势分析：W1 商业氛围淡薄：商业氛围淡薄：项目地处西三环，周边多为行政、办公、高校区域，没有处于 商业圈中，项目周边商业氛围淡薄是本项目劣势之一；W

17、2产权销售的影响产权销售的影响：项目首层部分商铺已经销售，分散产权将影响到项目整体的 业态规划、品牌控制以及项目整体形象；W3建筑结构不合理建筑结构不合理：项目建筑设计不合理，造成店铺留有经营死角，部分店铺不 得不采用上下连体、相邻店铺合并等方式，不合理的设计影 响本项目的日后经营；W4外立面广告位：外立面广告位：项目外立面完全设计玻璃幕墙，在实际应用中玻璃幕墙无法安 装商业广告位，不能完全突出项目的商业氛围和形象。项目SWOT分析项目SWOT分析May 19机会分析：机会分析：O1 商圈发展机会：商圈发展机会：金融街商圈、中关村商圈、公主坟商圈的发展将带动本区域的 商业发展，为本项目的繁荣提

18、供了前提条件；O2 消费客群机会：消费客群机会：项目周边具有大量的金融企业、大型国企以及中央直属机关，存在数量众多的高收入、高消费的客群，为本项目的发展 奠定了基础。项目SWOT分析项目SWOT分析May 19威胁分析：威胁分析：T1 政策威胁政策威胁：国家宏观调控对房地产行业发展的政策威胁；T2 竞争项目威胁：竞争项目威胁：周边其它新建项目（如国海广场等）均有较大体量的商业面积，在未来经营中会与本项目形成竞争关系。三、项目功能定位三、项目功能定位项目整体定位项目形象定位项目功能定位May 19项目整体定位项目整体定位国国际际财财经经中中心心西三环顶级消费场所西三环顶级消费场所财经人士主流社交

19、圈财经人士主流社交圈May 19项目形象定位项目形象定位西三环顶级消费场，名仕儒商高端社交西三环顶级消费场，名仕儒商高端社交圈圈May 19项目定位诠释项目定位诠释区域内唯一高端商务交流中心，以高档特色餐饮为主，商务配套为辅，满足区域 内商务、政务、社交等群体 品味经典、消费臻贵、雕琢 情趣、犒赏生活、享受尊崇 的顶级社交会所，即京西商 务人士的聚集核心、商务首 选的往来之地。May 19项目功能定位项目功能定位商业规划商业规划餐饮类：餐饮类：高档中餐、各国风味餐、西餐、茶餐、茶艺 金融类：金融类：银行、证券展厅展厅：高档汽车、时尚用品展示娱乐娱乐：KTV、演艺吧精品店：精品店：礼品、数码、图

20、片、眼镜、图书配套服务：配套服务：超市、洗衣、鲜花、咖啡厅、旅行社 票务中心、健身中心、美容和美发四、项目业态布局规划四、项目业态布局规划负一层商业规划一层商业规划二层商业规划三、四层商业规划负一层商业规划负一层商业规划B1B1经营种类：精品超市、休闲健身、商务配套服务经营种类：精品超市、休闲健身、商务配套服务美食阁美食阁精品超市精品超市配套服务配套服务配套服务配套服务May 19负一层商业规划负一层商业规划May 19一层商业规划一层商业规划F1F1经营种类：名品店、金融机构、通讯营业厅、特色经营种类：名品店、金融机构、通讯营业厅、特色店店 银行银行银行银行特色店特色店营营业厅业厅银行银行特

21、色店特色店阳光中庭（时尚展示区）阳光中庭（时尚展示区）May 19一层商业规划一层商业规划May 19二层商业规划二层商业规划F2F2经营种类：高档西餐厅、风味餐厅、红酒廊、雪茄吧经营种类：高档西餐厅、风味餐厅、红酒廊、雪茄吧特色店特色店银行银行特色店特色店特色店特色店特特 色色 店店May 19二层商业规划二层商业规划May 19三、四层商业规划三、四层商业规划F3F3、F4F4经营种类：高档餐饮、大型休闲娱乐、高档会所经营种类：高档餐饮、大型休闲娱乐、高档会所May 19三、四层商业规划三、四层商业规划May 19五、项目租金收益预测五、项目租金收益预测项目基础数据确定项目年租金预测项目租

22、金流量表项目基础数据确定项目基础数据确定May 19根据我司对项目可出租面积以及周边市场租金的了解确定本项目各根据我司对项目可出租面积以及周边市场租金的了解确定本项目各楼楼 层租金如下：层租金如下：楼层楼层面积面积（平米）（平米）楼层平均租金楼层平均租金（元（元/天天/平米）平米）负一层负一层8299.403一层一层7359.649二层二层2708.705三层三层6539.214四层四层6539.213注：1、此租金为目前市场状况下保守估计，真实租金视商户品质、租期、承租面积而定。2、此租金为楼层平均租金，以建筑面积为标准，不含物业管理费。项目年租金预测项目年租金预测May 19楼层楼层面积面

23、积（平米）（平米）租金租金（元（元/天天/平米）平米）年租金（万元）年租金（万元）负一层负一层8299.403.00908.78一层一层7359.649.002417.64二层二层2708.705.00494.34三层三层6539.214.00954.72四层四层6539.213.00716.04合计合计31446.16-5491.53租金流量表租金流量表May 19楼层楼层第一年第一年第二年第二年第三年第三年第四年第四年第五年第五年第六年第六年第七年第七年第八年第八年第九年第九年第十年第十年第十一第十一年年第十第十二二 年年B1B1909909909954954954100210021002

24、105210521052F1F1241824182418253925392539266526652665279927992799F2F2494494494519519519545545545572572572F3F3955955955100210021002105310531053110511051105F4F4716716716752752752789789789829829829合计合计549254925492549254925492576657665766576657665766605460546054605460546054635763576357635763576357注注：租金每三

25、年递增一次，平均递增率为（此为保守计算）六、项目商业运营建议六、项目商业运营建议商业运营的重要性商业运营建议May 19商业运营的重要性商业运营的重要性运营管理是商业房地产运营的核心，运营管理是商业房地产运营的核心，是商业房地产收益和物业价值提升的是商业房地产收益和物业价值提升的 源泉。源泉。现代商业房地产管理运营的精髓就是现代商业房地产管理运营的精髓就是 要把松散的经营单位和多样的消费形要把松散的经营单位和多样的消费形态，统一到一个经营主题和信息平台态，统一到一个经营主题和信息平台 上。上。不能统一运营管理的商业房地产项不能统一运营管理的商业房地产项 目，会逐渐从目，会逐渐从“商业管理商业管

26、理”蜕变成蜕变成 “物业管理物业管理”，直至最终完全丧失自，直至最终完全丧失自 己的商业核心竞争力。己的商业核心竞争力。项目运营建议项目运营建议May 19开业前（当开业前（当前前08年年8月）：月）：本阶段商业管理工作处于准备阶段，该期间主要协助招商团队的工作；商业管理团队与招商团队共同按照甲方对不同业态租户的要求开展工 作。开业后开业后（08年年8月以后）：月以后）：商业管理团队接收招商团队转交的租户，并开始经营期间的管理工作；将租户的需求以及商业区域环境的需求转达给物业公司，并代理甲方 对物业公司的工作给予监督和促进。统一商业运营的必要性统一商业运营的必要性May 19保障项目业态规划保障项目业态规划统一运营管理可以保证项目店铺保持统一业态规划布局，避免各产权人自行 招租引起项目各功能区业态杂乱，内部布局无序；保障项目整体定位档次保障项目整体定位档次统一运营管理保障项目整体定位档次不下降，从日常经营、商户管理、商场 的品牌传播营销等方面保障项目定位、品质不降低，保证了全体产权人共同 的经济利益；保障项目入住商家品质保障项目入住商家品质统一运营管理保障入住商家品质，避免商场内各产权人自行招租引起价格竞 争或价格参差不齐，或商业业态不合理从而损害产权人自身利益。ThanksThanks