深圳深业竹子林项目定位报告.ppt

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1、2020/11/5 1 关于深业竹子林项目的 定位战略思考 世联地产顾问（深圳）有限公司 2020/11/5 2 深业 香蜜湖花园 深业 香晴园 深业 青怡园 2020/11/5 3 目 录 周边楼盘特色 （ 卖点、户型、客户 ） 片区分析 项目分析 项目定位 2020/11/5 4 目 录 客户定位 客户分析 户型定位 建筑设计建议 2020/11/5 5 万科温馨家园 一切为了爱 看山 城市与片区共同发展、生态特区、绿色摇篮、 成熟配套 听水 建筑形态的流动性、一梯两户、水主题的小区 园林、自在休闲的多功能空间 亲人 关爱、名牌物管、贴心服务 2020/11/5 6 万科 温馨家园 户型面

2、积比例 户型 面积 ( ) 比例 销售率 3房 2厅 2卫 108122 15.5% 60% 3房 2厅 2卫 1工人 房 115 23.9% 70% 3房 2厅 2卫 1书房 131133 2.7% 70% 4房 2厅 2卫 126138 27.8% 80% 4房 2厅 2卫 1工人房 156158 2.2% 95% 复式（ 4房 3厅 3卫 1 工人房） 197199 4.3% 70% 2020/11/5 7 万科 温馨家园 成交客户 为二次置业者 高级白领 私营企业主 集团购买 2020/11/5 8 翠海花园 21世纪的智能生态家园 生态 海洋主题公园 绿色环境、绿色庭院、绿色休闲、绿

3、色呵护 智能 科技以人为本 全面智能化管理服务 其他 教育、发展商品牌 2020/11/5 9 翠海花园 户型面积比例 户型 面积 ( ) 比例 销售率 2房 2厅 1卫 65.28 17.4% 30% 3房 2厅 1卫 90.2591.12 17.4% 40% 4房 2厅 2卫 105.18121.19 36.1% 90% 5房 2厅 2卫 1 工人房 153.12156.40 18.6% 99% 复式（ 5房、 6房） 170-230 10.5% 80% 2020/11/5 10 翠海花园 成交客户 4房 2厅以上的户型： 客户为银行、证券人士，副总以上的管 理高层，周边地区的私营业主 小

4、户型： 企业员工即供薪一族 2020/11/5 11 枫丹雅苑 异国情调的住宅 特色户型 三错层 建筑风格 法兰西风格 交通、配套 特色会所 法兰西风情 2020/11/5 12 枫丹雅苑 主力 户型 户型 面积 ( ) 比例 销售率 2房 2厅 1卫 8394 12.25% 95% 2房 2厅 2卫 9394 42.89% 4房 2厅 2卫 1工人房 148158 24.75% 2020/11/5 13 枫丹雅苑 成交客户 二次置业 中产阶级，有房有车一族占 80% 大部分来自福田区，罗湖、南山各占 10% 年龄在 3050岁之间 2020/11/5 14 东海花园 全品质制作 建筑 （雅科

5、本） 和谐、高贵、环保 园林 （景致） 印尼巴里岛 会所 （健乐中国公司） 泳池、健身中心、餐 饮一体化服务 室内 （ LED DESIGN） 个性品位 智能化 精英教育 物业管理 戴德梁行 2020/11/5 15 东海花园二期 主力 户型面积比例 户型 面积 比例 销售率 3房 2厅 115131 30.36% 85% 3房 2厅 1工人 房 116135 39.91% 4房 2厅 1工人 房 164169 20.64% 2020/11/5 16 东海花园 客户分析 外销为主，中产阶级 内销以企业老总级人物，私营业主 追求高品质、高地位生活的人。 2020/11/5 17 香榭里花园 国际

6、获奖设计作品 建筑设计 美国 RTKL 亚洲首获 Gold Nugget住宅社区规划大奖 20届世界建筑师大会住宅入选项目 环境设计 BELT COLLINS 人文主义、理想环境 参展全国 50年成就展、发行首日封 名牌物管 2020/11/5 18 香榭里花园 户型面积比例 户型 面积 ( ) 比例 销售率 3房 2厅 2卫 110143 46.07% 100% 3房 2厅 2卫 1 工人房 129170 31.94% 4房 2厅 2卫 1 工人房 153168 10.47% 2020/11/5 19 香榭里花园 成交客户 四层广东人 企业副总级人物 私营业主 2020/11/5 20 香荔

7、花园 农科园地产 生态风景，绿意家园 交通配套完善具升值空间 2020/11/5 21 香荔花园 共 3期 一期中小户型，面积 6786 二期大户型， 103178 （有 164178 跃式） 三期 3房 4房，面积 98159 已售完 2020/11/5 22 香荔花园 成交客户 农科中心内部员工 泰然工业区、天安工业区的管理层、技 术白领 2020/11/5 23 荔林苑 高尚成熟小区 双会所超然享受 东西南北窗窗好景 感受大自然 2020/11/5 24 荔林苑 户型面积比例 户型 面积 ( ) 比例 销售率 2房 2厅 1卫 79 23.6% 80% 3房 2厅 2卫 9398 60.

8、4% 90% 4房 2厅 2卫 109 12% 100% 4房 2厅 2卫 （复式） 142 1% 100% 5房 2厅 4卫 （复式） 194 1% 100% 6房 2厅 4卫 （复式） 173200 2% 100% 2020/11/5 25 荔林苑 成交客户 首次置业者为主力购房群 各行业白领 私营业主 从事高科技的技术人员 港人不到 10% 2020/11/5 26 雍祥居 平民化置业 配套完善 交通便捷 2020/11/5 27 雍祥居 户型面积比例 户型 面积 ( ) 比例 销售率 3房 2厅 2卫 112 33% 40% 4房 2厅 2卫 125 33% 70% 4房 2厅 3卫

9、150 33% 90% 6房 2厅 3卫 （ 4房、 3房 双拼） 237 1% 100% 2020/11/5 28 雍祥居 成交客户 为二次置业者 企业、银行、证券界中高层领导 港人 20% 2020/11/5 29 农科中心（香蜜湖）片区总结 本片区为高尚住宅区 处于安托山与香蜜湖之间，环境优美而 幽静 片区各楼盘纷纷营造独特的小区内部环 境，不断提升片区价值 置业者为企业及证券界的中高层领导， 私营业主，以二次置业为主。 2020/11/5 30 竹园大厦 为深圳第三建筑公司的微利房，只有集 体房产证，针对公司内部员工 13层为商铺， 428层为住宅 2020/11/5 31 竹园大厦

10、户型面积比例 户型 面积 ( ) 比例 销售率 2房 2厅 1卫 83.50 33% 55% 3房 2厅 2卫 110.51 33% 4房 2厅 2卫 126.13 33% 2020/11/5 32 竹园大厦 成交客户 公司内部员工认购每人 2套 外部人员购买 10% 2020/11/5 33 金竹花园 多层住宅 金众地产所建的福利房 2020/11/5 34 金竹花园 户型面积比例 全是 3房 2厅 1卫 面积 92 2020/11/5 35 金竹花园 成交客户 本单位的员工 2020/11/5 36 金海花园 金众房地产项目 占地面积 5万平方米，容积率 2.74 部分为微利房，部分为商品

11、房 中高层，户型定位为小户型 今年 10月份动工。 2020/11/5 37 竹盛花园 深圳建安集团的微利房 一期多层在售 二期 12层小高层已封顶 三期 30层高层 2020/11/5 38 竹盛花园 户型面积比例 户型 面积 ( ) 比例 销售率 2房 2厅 1卫 88 50% 70% 3房 2厅 2卫 110 50% 60% 2020/11/5 39 竹林花园 深圳越众集团的微利房 为集团内部员工 2房 2厅 1卫 80平方米 3房 2厅 1卫 95平方米 2020/11/5 40 竹子林片区总结 本片区给人感觉是 “ 脏、乱、差 ” 街区就象农村小集市，小摊小贩乱摆卖，地上 垃圾横流

12、本片区人员杂居，三无人员多，人员素质低， 本片区无商品房，为集资房、微利房、福利房 本片区居民居住面积为 2房和小 3房，消费承载 力低 2020/11/5 41 花样年华泰康轩 深南大道旁创意小户型 都市创意派 生活畅想曲 车公庙地铁站物业 海景及升值潜力 2020/11/5 42 泰康轩户型面积比例 户型 面积 ( ) 比例 销售率 单房 3136 25% 认购中 1房 1厅 38 25% 2房 2厅 5862 50% 2020/11/5 43 泰康轩客户 现在认购期 客户来源于车公庙周边租房一族 本工业区的管理及技术层 本区私营主 2020/11/5 44 车公庙片区总结 本片区住宅两级

13、化： 东部因不可多得的景观优势（东有高尔 夫竟球场，南有海景）而建有高尚住 宅 天安高尔夫海景花园，面积在 100 以上。 片区为工业和办公区，为满足片区内的 居住需求，其他地方宿舍及小户型盛行。 本片区主要供应量是小面积住宅，主力 客户是片区内的打工族 2020/11/5 45 2020/11/5 46 片区户型对比分析 片区 性质 户型特色 面积区间 （） 面积集中 区域（） 价格区间 （元 / ） 农科中心 高尚居住区 大户型 65299 115170 630011000 车公庙 工业区 小户型 3062 3062 55006600 竹子林 员工宿舍 中小户型 80126 8895 32

14、004000 微利价 1000 2020/11/5 47 片区客户对比分析 片区 置业者特点 客户描述 农科中心 二次及多次 置业 各行业的金领和白领，私营企业主，范 围涉及到全市。这些人追求高品质的生 活，贪求片区内安静、舒适的环境。 车公庙 首次置业 区内工作的工薪阶层人士，周边地区的 单身职工和两口之家，这些人讲究生活 工作的便利，因片区价位低而置业。 竹子林 内部消化 区域内企业的员工，享受微利房的优惠。 2020/11/5 48 项目概况 本项目位与竹子林片区，与农科中心以 农林路相隔。 占地面积 15000.6 建筑容积率： =3.0 2020/11/5 49 项目东侧（ 可望农科

15、住宅 ） 2020/11/5 50 项目南侧 （三建的临时仓库） 2020/11/5 51 项目西侧 （楼房为三建的职工宿舍） 2020/11/5 52 项目北侧 （为长久绿地） 2020/11/5 53 项目分析 优势分析： 本项目北侧为永久绿地，北侧景观好 本项目东侧有商业用地，可满足生活配 套 本项目南侧有竹园小学，有教育概念 发展商的市场声誉好，资源整合力强 2020/11/5 54 劣势分析 所处片区综合素质低，不易建立高档楼 盘影象。 居住人群素质差，片区文化价值无法挖 掘。 南侧为杂乱的三建公司的仓库，不宜设 置出入口 2020/11/5 55 机会分析 与农林路相通的红荔路今年

16、年底开通 车公庙地铁站正在建设中 以上两项将改善片区的交通状况，使置业群的 范围扩展 与农科中心一路之隔，易于融合 项目近农林路，昭示性强 地块南北有落差，易于建造落差景观 竹子林、车公庙商业、办公建筑在大量发展中， 随着陆续入住，对居住提出要求。 2020/11/5 56 威胁分析 香蜜湖有大量项目开工，销售时机与本 项目接近 竹子林有低价商品房推出（金海花园） 项目周围地块也将开工。 2020/11/5 57 本项目立足点 抓住机会，创造差异 2020/11/5 58 3000 4000 5000 6000 7000 8000 9000 10000 东海花园 香榭里花园 温馨家园 雍祥居

17、枫丹雅苑 翠海花园 荔林苑 香荔花园 竹园大厦 竹盛花园 金海花园 竹林花园 育星苑 金竹花园 泰康轩 本项目 品质 价格 2020/11/5 59 项目定位 深业出品 香蜜湖的全方位全机能三房 香蜜湖代表着高尚、国际化 全方位代表着地理位置、建筑设计、园林景观等的优 越 全机能代表着多功能，满足多种需求的 3房 2厅 2020/11/5 60 项目定位 竹子林的精品住宅 给你农科中心般享受的生活 填补竹子林与农科中心的市场空白点， 为竹子林现有产品升级换代 （塑造一个新竹子林，提升竹子林在人 们心目中的地位） 2020/11/5 61 客户定位 走在红荔路上的城市精英 2020/11/5 6

18、2 客户描述 深南路、红荔路沿线工作居住的人 竹子林周边工作生活的人 范围从南山至上海宾馆 年龄： 2835岁 2020/11/5 63 客户描述 银行、证券、保险行业的职员 IT/高科技行业的技术、业务主管 民营企业的高级主管 自由职业者 私营业主 国有企业 /上市公司的中高层领导 2020/11/5 64 客户描述 追求高品尚生活、思想开放的人 崇尚农科中心居住环境而在户型功能上 无法满足需求的人 贪求工作生活便利的人 看好本片区升值前瞻的人 熟悉并习惯竹子林的生活，周边欲换房 的人 2020/11/5 65 户型定位 让你一劳永逸、一步到位的全机能 3房： 3房： 85100 占 7075%，满足首次置业的人 3房 +1： 110130 占 2025%，满足首次置业能承 受和二次换房的人 备注：全机能 3房就是 3房 2厅 2卫结构，功能齐全 其中 1房可多功能使用，可做书房、工人房、音乐室、 健身房等。 2020/11/5 66 建筑设计建议 北侧风景好于南侧，平面布置于北侧， 留出南侧统一营造园林景观 利用南北高低落差造景 主入口设于农林路，拉近与农科中心的 距离 建议提前修造进小区道路 工地围墙先包装 2020/11/5 67 工地围墙入口 2020/11/5 68 工地围墙外侧 2020/11/5 69 The End!