深圳房地产中心区市调报告-市场调研篇范本.ppt

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1、市场调研篇 市场研究的范围和内容 总体经济形势分析 总体市场分析 市场竞争分析 高端客户分析 Part 1 总体经济形势分析 从城市发展的眼光来看，深圳的建设速 度是令人吃惊的， 20年的短短时间， 深圳已经经历了一次又一次的飞 跃 深 圳 的 发 展 解 析 深圳历年经济发展走势 0 500 1000 1500 2000 2500 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 深圳市国内生产总值逐年上升，据中国证券网统计 2003年 1-9月份，深 圳 GDP增长率达到 13%，大大高出全国 GDP增长率（ 8.5% ），深圳经 济仍保持着强劲的发展势头。 深圳历年

2、GDP情况 亿元 小 渔 村 行 政 特 区 经 济 开 放 特 区 区 域 性 中 心 国 际 化 城 市 国 际 化 专 业 城 市 1982 1987 1992 1997 2002 深圳不断调整自己的定位 未来 “深圳的目标是成为以物流、金融、高科技为主要发展方向有 特色的国际化专业城市。 ” 市委书记黄丽满 深圳的大事影响未来 CEPA的实施 2002年 12月 4日，深圳会展中心正式开工，预计明年 7月完成 主体建筑， 2004年 10月投入使用， 2005年 4月全部竣工； 2003年 1月 24日，深港专家对深圳湾公路大桥进行公开评审， 预计今年第二第三季度将在深港同时开工并于

3、2005年底建成 通车； 1月 29日，香港特区立法会工务委员会正式批准建设深港西 部通道和后海湾干线，两项工程均计划于今年 6月动工； 2003年 1月 27日，深圳皇岗口岸实现 24小时通关； 深圳地铁工程施工两年多来，建设进展顺利， 1号线隧道将 于今年 5月贯通，轨道有望于今年 8月铺成； 4号线隧道在 8月 也可贯通， 11月实现轨通； 深圳的大事影响未来 CEPA的影响 CEPA的实施将直接促进深圳服务业的发展： 服务贸易自由化将使深圳成为香港的生产、服务北上珠江三 角 洲主要落户的中心城市 货物贸易自由化的实施，深圳显然是港货北上的重镇，这必然 带来深圳商业、物流业的发展。 香港

4、是金融中心，随着深港金融服务联系合作的加强，深圳的 金融服务业也将的到进一步推动。 未来深圳仍会作为珠三角乃至华东华南的中心城市之 一，继续发挥其集聚和辐射作用。 中心区的未来解读 到 2005年， 中心区一批重大项目基本竣工，辖区交通、通讯、文化等 设施配套完善，现代化中心城区的辐射、带动、服务作用显著增强。 建设面向未来的福田中心区商务旺区 建设中心区地下超大型商业街，即在沿城市中轴线的绿色浮岛下，连 接益田、金田、岗厦地铁站，建设我市首座大型地下商业城，发展零 售百货、美食、时装进出口、装饰等商业项目。 充分利用高交会现有展馆和永久展馆，发展高新技术成果交易市场 完善福田中心区景区，以现

5、代都市风光、购物、商业文化、休闲和商 务旅游为主 深圳市福田区国民经济和社会发展 “ 十五 ” 计划纲要 深圳市中心区是未来深圳唯一集金融、商贸、信息、文化会展及行政于 一体的城市商务中心和行政、文化中心，将成为深圳经济活力的灵魂和 城市繁华景观的主要标志。 深圳城市管理办公室网 中心区重大市政工程进展情况 市民中心 由美国李名仪 /庭名勒建筑师事务所设计 .现整体朝向 平面布局工作 已完成 ,预计今年年底完成行政大楼地基基础工程建设 . 文化中心 包括中心图书馆和音乐厅两部分 ,由日本著名设计师矶崎新主持设 计 ,现工程已接近尾声 . 少年宫 孩子们的乐园 -少年宫是由深圳宗灏建筑事务所设计

6、的 ,现工程已进 入 尾声 ,预计今年 8月封顶 ,明年 6月开放 . 深圳会展中心 设计公司为德国 GMP设计公司 ,现工程进展顺利 ,预计将于 2004年第 六届高交会期间投入使用 . 深圳电视中心 今年 2月份就已完成土建工程 ,现进展情况良好 . 本项目 地铁商圈 会展经济圈 地铁交汇处 解 读 本 项 目 地 段 本 项 目 地 处 几 大 经 济 圈 的 交 汇 处 分析总结 深圳作为中国对外的窗口，在 20年的发展中经历了几次 质的飞跃，已成为珠三角乃至华东华南的中心城市之一，并正从 经济特区向国际化大都市转变。 中心区作为深圳的 金融、商贸、信息、文化、会展及行政 中心， 借着

7、 CEPA实施的契机， 服务业将得到迅猛的发展。 本项目地处中心区城市地铁商圈、会展经济圈的交汇处， 未来几年将成为中心区的 “ 中心区 ” ，商机无限。 Part 2 深圳写字楼市场总势 21.9 19.17 11.31 3.31 5.08 7.01 5.18 5.77 9.25 10.43 9.71 10.75 7.88 11.67 22.06 15.02 16.75 32.33 28.88 11.19 12.19 0 5 10 15 20 25 30 35 1996年 1997年 1998年 1999年 2000年 2001年 2002年 万平方米 现楼 楼花 总销售面积 深圳写字楼历年

8、销售 40.31 48.69 49.26 50.21 11.25 18.77 33.69 1.25 1.69 2.23 3.34 2.76 1.7 0 10 20 30 40 50 60 1996年 1997年 1998年 1999年 2000年 2001年 2002年 万平米 0 1 2 3 4 % 空置面积 空置率 深圳历年写字楼空置情况 部分甲级写字楼实际使用情况 楼盘名称 年份 嘉里中心 地王大厦 发展银行 大厦 特区报业 大厦 2000 85% 60% 65% 70% 2001 90% 75% 75% 80% 2002 95% 80% 90% 88.% 注 纯出租 中房深圳办公用房价

9、格指数 1750 1800 1850 1900 1950 2000 月份 指数 价格指数 个盘实现均价变迁 时间 价格 8000 10000 12000 2000年 2001年 2002年 国商 B 10500元 中央商务大厦 11000-12000元 时代金融中心 福建兴业 大庆 8500元 国商 A 9800元 深圳写字楼市场运行势头良好，空置率逐年下 降，而房价走势平稳，福田区更是呈上升态势， 为项目的发展提供了良好的前景。 市场分析结论 Part 3 写字楼市场竞争分析 然而整个市场的竞争也如火如荼，我们在时间和 空间的两个轴线上都面临着竞争。 日 趋 严 峻 的 竞 争 态 势 写字

10、楼供应分区统计 64379 319013.8 608831 174618.2 50000 159550 238997.2 369013.8 768381 0 50000 100000 150000 200000 250000 300000 350000 400000 2002 2003 2004以后 0 100000 200000 300000 400000 500000 600000 中心区 其它区 合计 600000 800000 800000 丌同层次的竞争 深圳市 中心区 本项目 存量及二手楼价格拉低价格 地王大厦标出的二手价大大压低高档写字楼价格上涨空间！ 地王大厦 :均价 1500

11、0元 /平米（二手） 嘉里中心 :均价 11000元 /平米（二手） 赛格广场 :48层以下均价 11000元 /平米（存量报价） 世贸广场 :中高层 10500元 /平米（二手） 特区报业大厦 :均价 14000元 /平米（存量报价） 许多高端客户趋于只租不买 罗湖片区高档写字楼推出 年份 推出时间 楼盘名称 写字楼面积 （万） 合计 （万） 2002年 上半年 世界金融中 心（商务公 寓） 2.85 8.35 罗湖商务中 心大厦 （ 5.53） 下半年 世界金融中 心（写字楼） 5.50 2003年 上半年 华潤新城 （一期） 10.00 12.50 下半年 华潤新城 （二期） 12.50

12、 市场租金价格偏低， 目前不支持目标均价的投资价值 甲 B级写字楼样本 （按 10000计算租金回 报） 国际商会大厦 （ 80元 /平米 .月，租 金回报率为 9.6% ） 甲级写字楼样本 （按 15000计算租金回报） 地王大厦 （ 130 -80元 /平米 .月，租金回报率为 10.4-6.4%） 嘉里中心 （ 90元 /平米 .月，租金回报率 7.2为 %） 赛格广场 （ 90元 /平米 .月，租金回报率为 7.2%） 特区报业大厦 （ 110-60元 /平米 .月，平均为 85元 /平米 .月，租金 回报率为 6.8%） 江苏大厦 （ 88-65元 /平米 .月，平均为 76.5元

13、/平米 .月，租金 回报率为 6.12%） 写字楼供仍大于求，难以形成抢购局面。 按 2002年度的数据预测， 2003年度销售量可能达 20万平米，仅中心 区的供求比约就已大于一，为 1.5:1。 中心区写字楼分级统计 212553.8 334100 106460 274731 319013.8 608831 0 100000 200000 300000 400000 2003 2004 0 100000 200000 300000 400000 500000 35层以下乙级写字楼 35层以上甲级写字楼 合计 600000 中心区 2004年供应情况 项目名称 建筑面积 最高层数 预计可售面

14、积 级别 预计公开发售时间 江胜大厦附楼 40000 27 40000 2004上半年 航天立业大厦 45000 约 26 35000 乙级 2004年上半年 捷美中心 119467 50 82723 甲 A级 2004年下半年 安联大厦 71007.6 35 62008 甲级 2004年下半年 新世界中心 76979.16 55 70000 甲 A级 2004年下半年 铁五局项目 41090.7 28 35000 乙级 2004年 华融大厦 55700 32 44100 乙级 2004年 大中华交易广场 227900.02 约 28 180000 2004年 免税大厦 77593.6 40

15、60000 2004以后 特美思广场 87850 41 0 甲级 可能不售 江胜大厦主楼 （中国移动大厦） 105000 39 0 不售 联通大厦 28080.4 约 28 0 乙级 不售 合计： 975668.48 608831 中铁建项目 70000 6000 2005年后 中信项目 106496 50 90000 甲级 2005年后 中心区战国风云 会展中心 福建兴业银行 中信大厦 江胜大厦 大中华 安联大厦 新世界中心 航天大厦 永润大厦 国商 B座 联通大厦 时代金融大厦 特美斯 国免大厦 中央商务 本项目 捷美中心 华融 铁五局项目 中 心 区 风 起 云 涌 竞争分析结论 200

16、4年中心区写字楼市场竞争进入白热化。甲 级写字楼的推出时间几乎都在下半年，将给本 项目造成较大的竞争压力。 Part 4 高端客户分析 调研方法： 抽样调查 （实地和电话访谈） 我们选取地王大厦、嘉里中心、世贸广场、赛格广场、 江苏大厦以及特区报业大厦作为调查的对象。 地王大厦典型客户 公司名称 楼层 租 /买 行业分类 公司性质 所在写字楼 高盛资产管理公司 6108-6106 租 金融证券 外资 地王大厦 摩斯仑咨询有限公司 5106-5107 租 咨询服务 外资 地王大厦 安捷伦高科技有限公司深圳办事处 4912-4915 租 IT 外资 地王大厦 电信盈科 综广电子商务发展有限公司 4

17、907-4911 租 IT 中港合资 地王大厦 渣打银行（深圳）分行 52层 租 银行 港资 地王大厦 东方金源律师事务所 6305-6306 租 咨询服务 中外合资 地王大厦 深圳市场明正投资有限公司 6105 租 投资 内资 地王大厦 金山电子（深圳）有限公司 42层 租 IT 国内上市公司 地王大厦 深圳市索克进出口贸易有限公司 5910-5912 租 贸易 内资 地王大厦 信华电子技术（深圳）有限公司 5402-5405 租 IT 中日合资 地王大厦 地王大厦调查结论 本次调查以地王大厦的高层客户为主，其客户主要有如下三类： 外资企业为主。以跨国公司占相当部分，如高盛资产管理公司、 英

18、特尔公司等。 资金较雄厚的中外合资企业。 部分不国外企业有业务联系的国内企业。以从事国际贸易的公司 为主。 嘉里中心典型客户 公司名称 楼层 租 /买 行业分类 公司性质 所在写字楼 富信有限公司深圳代表处 1209 租 贸易 港资 嘉里中心 巴赫曼香港有限公司深圳代表处 1214 租 贸易 港资 嘉里中心 恒生保险有限公司深圳代表处 1121 租 保险 港资 嘉里中心 亨利货运有限公司深圳代表处 1119-1120 租 货运 港资 嘉里中心 深圳山文贸易有限公司 1125 租 贸易 港资 嘉里中心 天津振华国际货运有限公司深圳分公司 811 租 货运 内资 嘉里中心 基美电子有限公司深圳办事

19、处 1124 租 贸易 港资 嘉里中心 香港冠鹰有限公司深圳办事处 1204 租 贸易 港资 嘉里中心 大奉药业株式会社驻深圳办事处 1217-1218 租 贸易 日资 嘉里中心 中东国际贸易有限公司 1620 租 货运 港资 嘉里中心 大庆国际贸易运输代理有限公司深圳分公司 807 货运 内资 嘉里中心 嘉里中心调查结论 嘉里中心邻近罗湖口岸，不周边写字楼相比，物业档次较高，成 为香港公司设立办事处的首先写字楼。从调查的结果表明，嘉里 中心的客户几乎不香港密切相关，主要有如下几类： 1.香港公司驻深圳办事处。 2.船务运输公司。 3.国际贸易公司。 世贸广场典型客户 公司名称 楼层 租 /买

20、 行业分类 公司性质 所在写字楼 名称 深圳华升富士达电梯有限公司 40F 买 贸易 私营 世贸广场 深圳元亨电子企业 4101 买 IT 中外合资 世贸广场 中国云南航空公司深圳营业部 39F 买 航空运输 国有 世贸广场 深圳市华乐通达有限公司 3502 买 实业 私营 世贸广场 金瑞期货经纪有限公司 38F 买 金融证券 私营 世贸广场 深圳数康威科技有限公司 3504 买 IT 私营 世贸广场 深圳市长江兴业发展有限公司 19F 买 房地产 上市 世贸广场 王董国际有限公司深圳代表处 3003-3007 买 建筑设计 港资 世贸广场 中国农业银行深圳支行 27-28F 买 银行 国有

21、世贸广场 深圳市金湖实业有限公司 31F 买 贸易 私营 世贸广场 深圳爱米达科技有限公司 3301 买 IT 私营 世贸广场 江苏省证券有限公司深圳营业部 26F 买 证券 国有 世贸广场 世贸广场调查结论 世贸广场是深圳销售较早的高档写字楼。其客户有如下特点： 国有企业、上市公司。 如农业银行，长江兴业发展有限公司、西南航空公司深圳营业部。它们通常 整层置业。 IT及相关行业公司。 因邻近华强北，有相当部分 IT公司选择在此置业。 实力较雄厚的私营企业。 赛格广场典型客户 公司名称 楼层 租 /买 行业分类 公司性质 所在写字楼 深圳市长泰兴业电子有限公司 2004 / IT 私营 赛格广

22、场 乐清市佳讯电子有限公司 2102 / IT 私营 赛格广场 乾坤工贸公司 2301 / IT 国有 赛格广场 恒越科技（中国）有限公司 2903 / IT 私营 赛格广场 联胜科技有限公司 3303 / IT 私营 赛格广场 日松微电子有限公司 3002 / IT 私营 赛格广场 敖飞科技有限公司 3509 / IT 私营 赛格广场 深圳市意赛机电有限公司 3810 / IT 私营 赛格广场 天虹商场 40F / 贸易 国有 赛格广场 韩国丝绸之路商社 3606 / IT 外资 赛格广场 赛格广场调查结论 赛格广场因群楼电子配套市场的原因，无论是租或购 买其写字楼的客户都有如下特点： 绝大

23、部分公司从事 IT行业。 大部分公司以中小企业为主。 有部分从事 IT行业的跨国公司选择在此办公，但以租 赁的形式为主。 江苏大厦典型客户 公司名称 楼层 租 /买 行业分类 公司性质 所在写字楼 同天资产评估公司 2805 买 咨询服务 私营 江苏大厦 招商证券 41-45F 买 金融证券 国有 江苏大厦 中城银浦房地产开发有限公司 17F 买 房地产 国有 江苏大厦 安联投资有限公司 2202-2206 买 房地产 国有 江苏大厦 深圳市珠江投资有限公司 买 房地产 国有 江苏大厦 深圳市合生实业有限公司 买 房地产 国有 江苏大厦 理察德电子（上海）有限公司深圳办事处 2901 买 IT

24、 中外合资 江苏大厦 江苏运通物流贸易有限公司深圳分公司 2905 买 贸易 国有 江苏大厦 仁人律师事务所 23F 买 咨询服务 私有 江苏大厦 江苏大厦调查结论 江苏大厦是中心区最早销售的超高层甲级写字楼，其客户构成 对本项目有重要参考意义，调查结果表明，其主流客户如下； 1.金融证券公司 2.投资、实业公司 3.资产管理公司 4.咨询服务公司 5.国内公司的深圳分公司。 特区报业大厦典型客户 公司名称 楼层 租 /买 行业分类 公司性质 所在写字楼 深圳市方正科技有限公司 26AD 买 IT 上市 特报大厦 北京市地平线律师事务所 25DE 买 咨询服务 私营 特报大厦 深圳市锦龙德投资

25、发展有限公司 25A 买 房地产 私营 特报大厦 长城证券有限公司 17层 租 金融证券 国有 特报大厦 西门子（中国）有限公司 28A、 C 租 IT及家电 外资 特报大厦 新加坡雅科本设计管理服务有限公司 28D 租 设计 外资 特报大厦 深圳市准通信息科技有限公司 28F 租 IT 国有 特报大厦 标准究研究（深圳）有限公司 31ABDE 租 咨询服务 私营 特报大厦 日立电梯销售有限公司 23A 租 贸易 中外合资 特报大厦 广东康美药业股份有限公司 21D 买 实业 国有 特报大厦 特区报业大厦调查结论 1、金融证券公司 2、投资、实业、房地产公司 3、贸易公司 4、 IT公司 5、

26、咨询服务公司 特区报业大厦的主要客户如下 ： 公司名称 楼层 租 /买 行业分类 公司性质 所在写字楼 招商银行 1-17 租 银行 上市 世贸中心 中国联通 23 租 电信 上市 世贸中心 东海爱地 25-37 租 房地产 港资 世贸中心 金融租赁中心 26 租 金融证券 国有 世贸中心 光汇集团 27 租 石油 国有 世贸中心 招商基金管量有限公司 28 租 证券 上市 世贸中心 博时基金 28-29 租 证券 国有 世贸中心 新江南投资有限公司 31 租 投资 上市 世贸中心 大成基金 32-33 租 贸易 国有 世贸中心 德恒证券 34 租 证券 上市 世贸中心 世纪证券 40-42

27、租 证券 国有 世贸中心 招行总部 45-49 租 银行 上市 世贸中心 世贸中心典型客户 高端客户租买写字楼的行为特征： 1。 业务越稳定 ， 扎根深圳时间越久的企业 ， 越倾向于买写字楼；而刚 刚进入深圳不久 ， 业务扩展迅速 ， 以及需要高档写字楼 ， 但实力偏弱 的企业倾向于租用 。 2。 大厦形象档次是否与其企业身价相吻合 ， 是高端客户选择该写字楼 的要素之一 。 （ 比如 “ 地王大厦 ” 的用户 ） 3。 在某类大型企业的带动下 ， 一个规模适中的大厦中用户的行业集中 度可以很高 。 （ 比如 “ 嘉里中心 ” 的用户 ） 4。 大厦所在商圈的行业集中度高的话 ， 大厦用户的行

28、业集中度也可同 类增高 。 （ 比如 “ 赛格广场 ” 的用户 ） 5。 高端客户主要把写字楼作为：管理总部 、 营销总部 、 技术服务总 部 、 研发总部 、 办事处和窗口 。 高端客户调查结论一： 高端客户调查结论二： 1. 金融类（包括银行、证券、保险、信 托、基金等；占 15%）； 资本投资管理类（包括投资控股公司、 风险投资、资产管理公司、财务公司 等；占 10% ）； 技术服务类（主要包括行业软件开发、 建筑类设计、广告公司等；占 10% ）； 物流业（国际货运代理、船务公司等； 占 5% ）； 中介及咨询类（管理顾问、会计、律 师、中介代理等；（占 10% ） 房地产及其相关行业

29、（占 5% ） 高端客户行业分布主要集中在以下几类： 顾问 5% 房地产 5% 物流 10% 技术 10% 投资 10% 金融 15% 贸易 20% 实业 25% 高端客户行业分布主要集中在以下几类： 北京 银行 、 保险 、 证券等 金融类： 20% 会计 、 法律 、 咨询等 专业类： 16% 旅游 、 娱乐 、 物流等 商业服务类： 15% 电信及信息技术类： 15% 制造 、 工程 、 设备类： 13% 石油 、 化工及制药类： 11% 贸易类： 10% 金融 会计咨询 商业服务 信息技术 工程设备 化工 贸易 金融 、 投资及相关服务类 （ 占 35%） ； 咨询服务类 （ 主要包括

30、律师 、 会计 、 管理 、 信息 ） （ 占 13%） ； 贸易 、 物流类 （ 占 10% ） ； 航空 、 能源 、 电信 、 基础设施投资类 （ 占 7% ） ； 科技产品及服务类 （ 5% ） ； 其它 （ 占 29% ） 香港 金融 会计咨 询 贸易物 流 信息技 术 科技产 品 高端客户调查综合评述 在深圳整体产业结构进行变化和调整的宏观背景下 ， 金融 、 证券 、 银行甚至房地产 ， 这些行业已经丌成为主要的支柱行业；市场的调节自然地对他们的规模 、 增长速度 、 发展稳定程度提出了更高的要求； 但这些行业的领先者仍有这样的需要和这样能力购买甲 A级写字楼作为办公空间 。 他们中的佼佼者仍将是消化甲 A级写字楼中低楼层单位的主要目标群体 。 除了他们之外 ， 深圳以自身特有的优势吸引着新的一批入驻者 ， 他们代表着深圳无数 新的可能 。