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1、中管网房地产频道 志健时代广场 商业物业销售操作模式案例分析 策划经营部 2003-11 中管网房地产频道 一、商业物业操作模式的比较和本项目商业的基本特点 规模决定经营 模式； 单一大型业态 无法支撑项目； 全部出售可行 性非常小； 必须考虑长短 期效益相结合； 产权式商铺返 租经营成为必 要条件； 普遍性商业操作方式比较分析 操作模式 特性 主导 方向 目标 制约条件 案例 以售卖为主 非销售面积小 30% ，以小主力 店带动整体商 铺销售 地产 开发 短期实现赢利 需要良好的规划 如经营不善，对后 期项目有较大影响 大部分街铺 租约前置 中短期实现赢利 前置兑现困难引起 信用危机 钟港城
2、、 太古广场 带租约销售 租约后置 开发 经营 相结 合 中长期实现赢利 开发风险较高 钻石广场 店铺经营 主力店大于 80% ，核心主力 店大于 60% 零售 商业 长期经营 资金回流慢 回报期长，风险高 要 求有雄厚的资金 实力 茂业百货 城市广场 中管网房地产频道 二、商业物业对本项目的意义和发展对策 利润的重要来源 -商业全价值分析 成为项目增值的举措 -利用项目的商业资源优势提升住宅产品的附加 值 具有展示价值 -商业街成为项目展示的重要组成部分 昭示性价值 人流价值 散铺经营可行性 销售指数 深惠路 茂盛路西侧 时尚街 - 四联路东侧 入口下沉式广场 - 小区内街 - 2 楼 -
3、地下一层 - 3 楼 - - 4 - 5 楼 - - - - - 中管网房地产频道 项目商业发展对策 散铺经营可行性 销售指数 商业价值的合理体现 操作方式 深惠路 利润来源（街铺销售） + 展示价值 街铺销售 茂盛路西侧 利润来源（街铺销售） + 展示价值 街铺销售 时尚街 利润来源（街铺销售） + 展示价值 街铺销售 四联路东侧 利润来源 街铺销售 入口下沉式广场 利润来源 + 展示价值 街铺销售 小区内街 利润来源 + 展示价值 内街铺 2 楼 展示价值（大型集中商业） 内铺返租 地下一层 项目增值举措（社区超市） 内铺返租 3 楼 - （大型集中商业） 内铺返租 4 - 5 楼 - -
4、 （大型集中商业） 保留出租 中管网房地产频道 三、商业物业业态组合和操作模式 楼层 商铺形势 操作模式 1 层 街铺 + 内街铺 + 散铺 销售，无返租 2 层 散铺（名店坊） 地下 1 层 大型超市 3 层 销售 + 返租 4 5 层 集中商业 引进大商家（不售） 判断： 1、各业态组合、所占面积大小、品牌强度和商家对本片区消费者的把握 程度如何，直接影响到我们发展商实现商业物业价值的最终利润指标 2、由于商业物业规模的巨大、公司营运实际要求的需要，经营部认为整 个项目的商业部分在营销模式上必须打“组合拳”，以产权式经营为 主，辅助以“成就横岗铺王”和保留出租的模式。 中管网房地产频道 四
5、、从深圳市和龙岗区在售商业项目分析看 项目 名称 铺位号 面积 折后 总价 首期 4 成 一次性返还 3 年租金 实付 首期 6 成 6 年 月供 月租金收 入（按年 10% 计算） 常兴 时代商 城 4F - B188 4.8 6 . 599 万元 2.699 万元 19797 元 7193 元 653 元 550 元 新龙岗 商业中 心 3F 17 10 万元 4 万元 3 万 1 万元 659 元 833 元 龙兴国 际家具 广场 3F 12 9.6 万元 3.84 万元 30720 元 （一次性返 还 4 年租金 回报） 7680 元 632 元 （ 6 成 10 年 月供） 640
6、元 （按年 8% 计算） 1、 常兴 时代商城 （ 4万平方米商业面积 ） ：南山区深南大道与常兴路的交汇处 ， 紧靠南山图书 馆和南山体育馆 2、 新龙岗商业中心 （ 4万平方米商业面积 ） ：龙岗区龙城大道与龙平东路的交汇处 ， 龙岗区镇 政府的斜对面 3、 龙兴国际家具广场 （ 3万平方米商业面积 ） ：龙岗中心城深惠公路 （ 龙城广场北侧 ） 判断： 1、 产权式销售方式成为商业物业销售的热点 ， 发展商能快速回笼资金并达到自己 预定的利润指标 、 大批的投资者找到了回报较高 、 风险较有保障的投资方向 。 2、 从实际销售效果看 ， 销售面积和销售金额均达到 80%以上的业绩 。 并且实际销 售均价比以售卖为主的销售均价高出 30%-50%。
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