泸定项目设计任务书

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1、目 录一、项目基本情况二、项目定位三、开发理念四、项目技术经济指标五、总体规划原则六、交通组织原则七、景观规划原则八、单体设计原则九、户型设计原则及户型配比十、商业设计原则十一、提交设计文件要求十二、进度安排 成都恒基智业房地产营销策划有限公司 2012年11月1日一、项目基本情况1项目概况1) 项目位置：四川省甘孜州泸定县安乐坝片区（详见泸定县国土局和规建局下发件及地域图）2) 占地面积：29420平方米（A、B地块合计面积）3) 地块周边状况：详见总平图和产品定位报告2项目优劣势分析1) 优势：A. 地块旁有水系，内部地块较为平整，不会造成后期施工成本过高；B. 项目周边医院、小学配套。2

2、) 劣势: A. 现阶段人气、核心资源占有严重不足B. 项目规模较小，对片区影响力有限C. 非商业中心地带，配套不足D. 企业品牌影响力有限、对房地产物业支撐不足E. 客对区域认知度不高，区域抗性较大一、 项目定位1. 客户定位:详见产品定位书2. 主题定位：详见产品定位书3. 物业类型：待定三、开发理念：详见产品定位书的有关条款四、项目技术经济指标1技术经济指标：占地面积：29420平方米规划总建筑面积：计容面积，其中商业面积：不超过1.5万（含酒店）建筑容积率：3.5建筑限高：60米车户比：0.6:1建筑密度：30%绿化率：30%2户型配置：详见附件3配套设施：详见泸定县规划和建设环境保护

3、局出让地块规划设计条件通知书编号：泸规10-02号。五、总体规划原则1满足城市设计要求。建筑总体布局、造型、色彩应注重城市设计，应充分考虑与周围地块的关系；2充分体现均好性原则。做到户户有景，户户有充足的日照，朝向考虑东偏南为主；3合理处理建筑物与环境场地之间的关系；4合理处理各种建筑空间的有机组合、过渡；5在总体布局时应充分考虑入口空间的展示作用，集中体现项目主题，最大限度地展现项目卖点；6住宅群体布置要避免建筑物之间的相互遮挡，要满足住宅对日照、间距、自然采光、自然通风的要求，要充分考虑对小区内部环境及外部远景的利用；7充分考虑地块周边噪音对本项目的影响，要提出合理的规划布置方案，避免或减

4、低噪音对主要房间的污染，要尽量减少通过使用技术手段来降低噪音（会带来建设成本的提高）；8总体规划要充分体现经济性原则，合理平衡土方量；利用地块内部自然高差，车库尽可能采用通风、采光的开敞式/半开敞式车库；六、交通组织原则1. 应注重处理小区主要出入口的位置，考虑公共区域与私密区域的关系，解决好区内各种流线（生活后勤服务、临时访客、消防疏散等）之间的关系，做到人车分流；2. 内部交通与消防车道原则上应在用地红线范围内解决，同时注意在规划设计要点要求的最小后退红线距离无法满足消防要求时，适当调整建筑物后退红线距离；3. 保证消防车道及扑救面对坡度的要求；4. 合理解决地形高差对行人在交通上造成的不

5、利影响，考虑残疾人无障碍设计；5. 住宅与车库之间要建立方便的联系；6. 合理解决配套公建设施的停车及交通疏散问题，将其对住区的影响降到最小。7. 住区内停车场应尽可能实行连通，区内交通主干道尽量安排在四周，避免横穿住区以造成对行人的干扰。8. 小区级道路及组团级道路的路面排水系统，建议采用浅V字型路面雨水侧排系统，以方便清洁与维护，加快排水速度，保证车辆行驶安全。宅间道与宅间步行道建议采用传统的暗沟（管）排水方式排除地面积水。9. 住区道路的雨水井盖、污水井盖设置建议尽量避开车辆行驶路面，如无法避开，建议将井盖设计在机动车道中心位置。避免对井盖造成破坏或发出噪音。10. 机动车道两旁不宜种植

6、低矮灌木，以减少突发危险源（如：儿童或宠物突然穿行）增加可视范围。建议在该范围内栽种高杆乔木或行道树，此举既可为行人遮阴纳凉，又可控制车辆上升尾气的转移范围。11. 休闲甬道应高于周围绿化，避免绿化养护时泥土渗到路面，影响到路面的整洁。12. 地面生态停车场设计时，除需混凝土打底外，还应有碎沙垫层，便于绿化排水。13. 住区地面停车场的车位设计要充分考虑，车灯、噪声及汽车尾气可能对住户的影响。车位设计除了需要保持合理安全距离外，还需在景观设计中着重考虑以生态防护形式，避免或减轻因车辆停放对居民带来的二次污染问题。建议在靠近住户窗户、主卧室的车位在规划时统一最小距离，并设置1.5米左右高度、0.

7、5米厚的绿篱隔离.避免车灯、噪音、尾气影响住户。14. 车库水泥地面起尘、反沙现象比较普遍为经久耐用和易于清洗，对楼地面面层材料有所要求，并做排水设计。15. 建议在缓坡段和水平段交接处设置截水沟，截水沟盖板的设计应着重考虑牢固性，以降低噪声污染和避免盖板翘起损坏车辆底盘。另在停车库内沿外墙处设一道排水沟。地下车库的排水沟不应跨越防火分区。16. 考虑到气候不稳定性因素增加，建议加强加大车库的防洪排涝功能，设计时应加强加大“三防”设防等级。地面停车位散水坡度合理，排水顺畅，避免路面积水。17. 建议车库照明设计应考虑节能要求，控制方式为多路或分级控制（如：全开、局部开），安装节能灯具、设计采光

8、井或安装成熟的太阳能照明装置。18. 车库车辆出入频繁，带动的灰尘较多，需定期对车库地面和设施进行冲洗和擦拭。建议在车库设置清洁用取水口及清洁池。19. 地下车库入口的标高低于外围道路的，在入口处需要设置一定的防水坡，防止道路的雨水进入地下车库。七、景观设计原则1. 以运动休闲为主题的功能性景观节点替代观赏性景观。可设置网球场，半篮球场，儿童乐园，老年休闲节点。2. 通道两边考虑观赏性景观，并注重植物的层次，注意考虑泸定地方气候差异性，热带、亚热带植物难以成活。3. 注意景观对一楼住户采光的影响；4. 处理好各种环境空间的有机组合与过渡；5. 注重景观细部设计。在组团景观节点、社区交通枢纽和局

9、部小环境、架空层等代表产品细部的方面，充分表现产品的精细度和质量、档次；6. 充分考虑项目在分期开发时，提前呈现景观，具有销售展示的作用。八、单体设计原则1. 建筑风格以托斯卡纳风格元素为主的简欧风格；2. 充分发挥色彩与材料质感的装饰作用，外墙结合泸定客户的需求，采用瓷砖贴面。3. 多角度、多层次体现人性化住宅设计；4. 考虑入户大堂的设置，提升项目的品质，增加公共空间的舒适性和实用性。5. 细部设计是支撑产品档次的关键之一，本项目设计将细部设计放在极为重要的地位，设计方案要对其予以充分重视，对建筑下部的近人立面，窗户、阳台、花槽、空调机位等构件均需仔细考虑；九、户型设计原则1总体原则：1.

10、 总价原则，泸定购房客户的心理总价门槛是35万。35万/3200元=110。所以，户型以110平米计价面积为上限原则，少部分可以超过。具体户型配比见附表。2. 每户拥有良好的自然采光、通风条件；起居厅、主卧室视线开阔；保证至少一个主要功能房间朝南、东南或西南；无暗厨、暗厕出现；每户之间避免视线干扰，保证住户的私密性；提高住宅的实用率；户型总体朝向尽可能满足东偏南朝向，符合泸定人的生活习惯。3. 85以上户型结合灰空间，尽量考虑双卫。4. 大户型产品可以考虑创新的功能空间，如衣帽间，储物间等。5. 户型设计必须规避周边不良景观的影响，对来自用地周围交通干道的交通噪音也应有足够的防噪措施；6. 遵

11、循住宅均好性设计原则。对于景观较差的户型要通过户型创新或提供更多的退台花园等方式给予其他补偿；7. 平面设计要求简洁性（无过分凹凸现象，结构形式简洁，以利于地下室使用效率的提高）；可改造性（结构体系提供可以根据不同使用要求自由分隔，灵活组合的可能性）；系统化（户型设计中应保持不同面积户型的开间比例，做到户型设计的系统化）；实用率（充分有效地利用户内空间，交通流线简洁，提高住宅的实用率）；2.平面布局：1）户内要有合理的功能分区，公共活动区、适度交流区、私密区等各区功能不能简单化地进行分离，要尽量汲取现代集合住宅发展的一些新精神，探讨户内各个组成空间的有机组织；2）套内交通组织顺畅，不穿行起居室

12、（厅）、卧室等主要功能空间；3）起居室（厅）、餐厅、厨房配置紧密协调，设置入户过渡空间；4）除厨房、卫生间外，平面空间尽可能可以根据不同使用要求自由分隔，灵活组合；3.空间组合：1) 底层户型需结合地形，设计室外私家花园，保证住户的私密性，同时须考虑日照条件；2) 顶层户型可考虑上下跃层设计3) 标准层户型平面的设计重点仍为平层，部分户型提供错层等其它变化的可选形式；4.各功能空间的设计要点：1) 入户花园，面积偏大的户型考虑一个入户花园作为入户的过度空间。2) 阳台每户考虑设置两个阳台，分生活阳台（观景阳台、户内花园）与工作阳台，洗衣机放在工作阳台；阳台应结合户型面积大小，对其位置、尺度、比

13、例进行选择；观景阳台进深不小于1.5m，2m为佳。3) 起居厅与餐厅起居厅开间要满足要求，保证4.2-4.5m的开间，不低于3.9m。（小户型除外）。在条件允许的情况下，将餐厅和客厅设置为贯通的大开间户型。4) 主卧室主卧室开间要满足要求，大户型可考虑设计步入式更衣室，为了增大采光及景观面，可采用凸窗，或低飘台的落地玻璃窗；5) 厨房考虑与餐厅的联系以及其形状、规模和设施的布置，同时考虑相应的电气插座位。厨房采用集中竖向排烟道，尽可能做到明厨。6) 卫生间卫生间内设施包括淋浴间（主人房卫生间设浴缸），台式洗脸盆、座便器、机械排气装置，洁具的空间布置要使用舒适并能充分利用空间；次卫设计下沉楼板，

14、考虑客户蹲便安装需求。5.户型配比表：70以下70-8081-8586-9091-100101-110111-120120-130备注套二-10%18%-套二变套三单卫-17%-套三双卫-20%20%10%-套三变套四双卫-5%-十、商业设计原则 商业面积的确定：酒店面积不超过6000（约110间），其他附属商业不超过8000（含独栋商业和底商）。 酒店设计要求：1. 按照准四星级酒店客房设计，2. 客房净面积不低于18（不含卫生间）；3. 设计8-10间豪华客房，面积在25-30，带小厅；4. 酒店设计为单套独立产权报建；商业设计要求：1. 底商设计2-3米进深的廊檐，减少对上部住宅的影响，

15、同时上部二楼住宅形成自然露，增加住宅卖点。业态以生活服务为主。2. 独立商业与酒店临近，形成商业氛围，业态以大中型餐饮和休闲为主，考虑接通燃气管道，以及排烟管道。3. 滨江商业能够形成独立商业为佳，业态主要为休闲餐饮和休闲茶坊、咖啡为主，因此设计需考虑燃气和排烟管道。（能否考虑利用自然高差，直接从车库分离出滨江商业。）4. 注重休闲商业的外摆空间和休闲氛围。 十一、提交设计文件要求所提交的方案设计必须符合国家及地区的设计规范、技术规程及地方有关规定，并应满足甲方要求，最终获得甲方确认；方案设计的内容，应达到国家规定的方案报审规划部门的深度要求，并最终获得甲方确认。经过调整的方案设计应至少包括以

16、下内容：1、总平面图设计，包括：用地红线位置及角点坐标，场地标高；建筑物位置、尺寸、间距、层数、设计标高、退红线尺寸等；红线外城市道路及红线内道路布置、车辆入口、停车场位布置；消防车道布置、路宽及转弯半径、尽端车道的回车场尺寸等；景观设计概念图。2、单体建筑平面图（1：100）。标注总尺寸及纵横墙、柱轴线尺寸，绘制各层平面图方向应与总平面图方向一致；绘出内外门、门洞、窗或洞口、楼梯、电梯、阳台；各房间、走道等名称标注及有特殊要求的主要厅、室的使用布置；标明室内外地面设计标高，各层楼面设计标高；车库的车位布置、注明车道宽度、标高及转弯半径、注明总车位数；剖切线位置及符号；高层住宅的标准层、标准单

17、元层需要时，应放大比例绘制室内布置图并注明各功能空间的使用面积；各防火分区的划分。3、立面图（1：100），注明外墙材料及颜色。四向立面图并注明名称；表示立面外部的轮廓，如门窗、雨蓬、阳台、檐口、女儿墙、屋顶、水箱、电梯机房、梯屋、冷却塔、线条等，并注明楼层标高及外墙面主要材料、色彩。4、剖面图（1：100）。剖面图应剖在有楼梯、层高及层数有变化、空间比较复杂的部位。绘出内外墙、门窗、地面、楼板、屋顶、水箱、电梯机房、烟囱、檐口、女儿墙、雨蓬、阳台等；注明设计标高、各层高度尺寸、门窗洞口高度尺寸及建筑总高度（室外地面至檐口或女儿墙顶面）；有地下室且邻近有建筑物者，要绘该处剖面及相对位置。5、彩

18、色透视图（鸟瞰图、室外不同角度主要视点）6、设计说明书，包括：设计依据：a、 计划投资立项批准文号。b、 土地用地红线图，建设用地规划许可证。c、 业主签发的设计任务书。总图设计说明a、 工程位置和环境的说明。b.根据建筑性质及使用功能要求，对总体布局、功能分区、内外交通组织、日照间距、日照时间、消防车道、防火间距、消防登高面、噪音防治等是否满足的说明。c.建筑物栋数、层数、总高度的说明。d.建筑物四周退红线尺寸、地下室边线四周离红线尺寸。e.总用地面积、总建筑面积、建筑覆盖率、道路面积、绿化面积等主要指标（格式请按附表泸定项目主要技术经济指标表）。泸定项目主要技术经济指标表规划指标名称单位指

19、标数值备注总用地面积平方米总建筑面积平方米计容积率面积平方米住宅面积平方米其中：层住宅建筑面积平方米层住宅建筑面积平方米层住宅建筑面积平方米层住宅建筑面积平方米层住宅建筑面积平方米配套设施面积平方米其中：会所建筑面积商业建筑面积平方米其它平方米一层地下室面积平方米半地下室面积平方米架空层面积平方米容积率建筑覆盖率%小区道路占有率%地面绿化率%地面停车位占有率%立体绿化面积平方米总户数户总停车位辆停车位布置方式车位比停车位/户f.说明按照建设用地规划许可证的汽车停车位数量与实际安排的数量。g.街景的要求及空间组织，与周围环境的协调等说明。建筑设计说明a.建筑设计的构思及设计特点、造型及立面处理。

20、b.建筑物的消防等级及防火安全措施简述。包括防火分区、消防通道、登高面、安全疏散、消防电梯及消防前室等。c.单体建筑物的技术经济指标，包括建筑面积、平面系数；住宅要求提供户型技术经济指标（附表.不同物业类型户型结构表；.整体户型结构表；.户型技术经济指标表）；d.建筑功能的分布层数、各层的建筑面积、各功能的建筑面积指标（需要时可列表说明）。.不同物业类型户型结构表物业类型多层高层平均面积面积比套数套数比.整体户型结构表(表中数值为举例)户型大户型面积性质面积比套数套数比3%.户型技术经济指标表(表中数值为举例)楼号户型户型技术经济指标及性质户数合计建筑面积建筑面积套内建筑面积实用率性质楼号-a

21、楼号-b楼号-c合计注：套内建筑面积计算若为两户的分隔墙，以轴线计，其余均以外墙计；户型性质指是否带花园（标明平层或2层通高）、工人房、双主卧等。结构设计说明；给排水设计说明；电气设计说明；燃气设计说明；环保设计说明。8提供方案设计建安成本估算。格式请按附表XXX项目方案设计建安成本估算，项目分项名称如实际需要可增加，但要和规划指标有对应关系，每分项成本估算值均要有其相应的建筑及结构说明。泸定项目方案设计建安成本估算序号项目名称成本指标 (元/M2) 项目成本(万元)建筑说明结构说明一基础设施1.1场地平整、土方平衡1.2室外给水管网1.3室外排水管网（含化粪池）1.4室外电缆工程（小区内）1

22、.5室外照明工程1.6室外煤气管道工程1.7室外弱电管道1.8小区道路工程(土方、路基、基层、砼面层等)1.9供配电系统工程费1.10外线高压电缆1.11水泵房设备及安装工程费1.12直饮水机房设备及安装工程1.13消防设备机房设备及安装(报警.CO2)1.14各项增容费二环境2.1绿化（含土方平整）2.2硬质地面（含基层处理）2.3主题广场（结构及装修，含广场附带的小品、水景等）2.4构筑物及小品（含垃圾站等）2.5室外游泳池（土建、装饰、设备等）2.6室外网球场2.7空中连廊2.8登山扶梯2.9围墙、大门、值班室三公建配套3.1地下室3.2半地下室3.3裙楼(商业)3.4架空层3.5地面停车位3.6会所四建筑单体成本4.1高层住宅（18层）4.1.1基础工程4.1.2主体土建4.1.3主体安装4.2多层住宅（6层）4.2.1基础工程4.2.2主体土建4.2.3主体安装五小 计十二、进度安排方案设计阶段需提交的中间过程图纸需提交的过程图提交时间审核确认时间备注