某公司房地产基础培训内容

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1、第一部分 置业顾问的定位一、销售是什么:销售?销售是什么?什么是销售呢?销售就是介绍一种商品提供的利益,好处,以满足客户特定需求的过程.商品包括有形的商品及无形的服务,满足客户特定的需求是指客户特定的欲望被满足,或者客户特定问题被解决二、售楼小姐/售楼先生售楼?什么叫售楼小姐/先生?就是介绍住宅这种特定的商品,以满足客户居住或投资特定需求的过程.售楼小姐/先生是个媒介,把开发公司开发出来的商品,介绍给它特定的客户群.从中取得报酬. 三、置业顾问 顾问:什么是顾问?有美容顾问有理财顾问。美容顾问会根据你的皮肤年龄等因素为你分析建议，如何让自己更美。置业顾问就是根据特定客户的特定需求为其提供理财计

2、划的购房顾问，同时又能为开发公司、代理公司提供营销决策参考性意见的前线营销人员。置业顾问已超出简单或传统的售楼小姐/先生的范畴,我希望在坐的各位以后都把自己定义为一名置业顾问,这是房地产发展趋势对从事这一行人员的要求。 在平常人眼中:售楼工作很简单:工作环境好,穿着体面统一的职业装,不用出门,不用出去找,广告一出,客户就会自己跑过来.而且收入又高.面对客户时也很简单:将早已背熟的楼盘资料,统一说词地向客户宣讲一番,然后回答几个类似“小区周边有什么生活配套”的问题即完成.看不出有什么挑战性,也无需创造性,好象谁都能做.其实不然,随着房地方产业的发展,不断成熟,这种只能算是初级的售楼人员将被市场淘

3、汰. 一、 老板角度不希望：中国房地产发展至今，已十几年，市场竞争愈来愈烈，市场竞争不断产生的结果之一便是产品“同质化”。你景观做得漂亮，我也可以，你安防系统做得好，我也能做。市场已慢慢由卖方市场转向了买方市场，在产品品质同质化情况下，价格是最关键的竞争要素。可惜受着多方面条件的制约，住宅产品又不可能像小商品那样比拼价格战。因为住宅商品成本大部分掌控在政府手上，就是土地成本。那么竞争将转为服务竞争。谁能让客户满意，心理高兴，踏实，谁将胜利。而售楼人员处在第一线。客户不会与公司老板打交道，只会与售楼小姐/先生打交道。售楼小姐/先生成是公司的第一形象。同质化出现的情况下，哪家公司的售楼小姐/先生服

4、务好，到位，专业，谁将取得胜利。 二、市场竞争同质化，必然导致开发公司做出来的商品都差不多，消费者有了从容决策、理性选购的机会。而客户又是门外汉，真要其在价格、素质都较接近的楼盘间作出最佳购买选择，还真不是一件轻而易举的事。一般的消费者这时多半会求助于亲戚、朋友、同事、其实那些也是农民也并不是专家，他们的意见只不过是一针自我安慰针而已。因此消费者最渴望、最需要的是一位专家出来（上海广州等地已有很多购房者专门聘请律师等专业人士来全程购房），以客观的态度、专业的知识，为其提供从地段发展趋向、建筑规划理念、户型等方面理性、中肯实际的分析意见。今天的房地产售楼员不应是简单的“营业员”、“算价员”，而应

5、是能为客户提供购房投资置业专业顾问服务的“顾问人”，大家想想，购房大部分人一生只有一次，辛苦大半辈子的钱交给你，那份信任、那就是你要负的责任！四、置业顾问扮演的角色 置业顾问是代言人（明星） 是公司经营理念、服务产品的传递者（火炬手） 是专家，购楼的引导者，是理财者（教授） 是城市的贡献者（农民工） 是一个信息反馈者 （特工FBI）五、优秀置业顾问的基本素质可分为内在素质和外在素质两类。（一）、内在素质有： 忠诚服务于公司； 丰富的商品知识； 良好的道德习惯； 识别他人的能力与独到的敏锐见地 幽默感； 良好的社会公共关系； 判断力与常识； 对客户需求的满足,以及发自真诚的关心 悟性； 说服能力

6、； 机警善变； 忍耐力强，精力充足，勤勉过人； 见人所爱，满足其要求； 乐观，富创造性； 记忆力； 顺应性。 （二）、外在素质有： 善于接近顾客，引起顾客的注意； 善于表达自己和有关商品； 善于激发顾客对商品的信心； 善于唤起顾客对商品的占有欲望，并博得顾客信任； 把握顾客占有欲望，促成购买。 六、如何成为一个优秀的置业顾问（一）、认清自己的角色置业顾问是谁？1、置业顾问是公司的形象代表，要具有亲和力，拉近与客户的距离，形象整洁，举止有气质。2、置业顾问是公司经营理念的传递者。3、置业顾问是客户购楼的引导者或专业顾问。4、置业顾问是将产品推荐给客户的专家。（做到三个相信：相信自己代表的公司；相

7、信自己的产品；相信自己的能力。）5、置业顾问是将客户的意见向公司反应，以便公司能及时纠正或处理。6、客户是置业顾问最好的良师益友，客户是置业顾问的收入源泉，衣食父母。7、置业顾问是市场信息的传递者。8、置业顾问具有创新精神，针对不同的客户要有不同的销售模式。（二）、置业顾问的基本质素置业顾问应具备的基本素质，要想做一个成功的置业顾问，应该就以下几项经常自我充实，自我锻炼。1、专业知识 一个置业顾问必须充分具备自身业务范围内最基本的专业知识，包括建筑法规、建筑设计、税法、地政、契约、契约行为、市场行情、商品构造、品质、商誉等，以及各种业务上常用到的专业术语，才能对客户详细说明产品的优缺点，进而取

8、得客户的信任，争取客户的订单，达到销售目的。2、六心耐心凡从事高价位商品的销售工作，必须对客户作长期而耐心的诉求与说明。关心要站在消费者的立场去考虑他们的各项问题，并给予完善的解答，才能博取客户的信任。热心热心协助客户，发掘问题、解决问题、达成购买目的。诚心置业顾问应是诱导消费者从事购买优良商品的指导者，而不是一味的欺骗。决心接触到一个新的个案时，要下定决心，不可犹豫不决，错失良机。旺盛的进取心为自己定预期销售目标及理想的利润，以强烈而旺盛的进取心去达成目标及任务。3、 八力观察力要在短时间内敏锐的观察出客户的类型、偏好、意向， 面对产品时，要能立即观察出产品的优缺点、特性、对策和解决方法理解

9、力要能深刻了解客户的需求状况及产品的品质、特性等各方面问题。创造力新产品具有崭新的创造力，推陈出新，这就是您赚钱的先机。想象力要在土地及商品房尚未兴建以前，就能想象出它未来的远德景，加以对个案投资或销售工作，作最好的判断与说明。记忆力房地产业接触的客户繁多，客户提出的总是不尽相同，加强记忆力，才能对每个客户作最好的说明和服务。判断力良好而正确的判断力是成功的最大因素，反之，错误的判断则 令人一败涂地，前功尽弃。说服力有强劲的说服能力，技巧地推广房子的优点，常能赢得客户的心动而成交。分析力站在客户立场分析市场、环境、地段、价位、增值发展潜力，并比较附近土地加以个案分析，能分析更周到则更能掌握成交

10、胜算。 4、丰富的常识 与客户洽谈时，除了交换专业知识的意见外，不妨谈些主题外的闲话，若置业顾问具有丰富的常识与灵活的谈话技巧，可借以缩短与客户的距离，强化销售时的影响力。（三）、性格 精力充沛 充满自信 渴望成功 勤奋向上 将挫折与困难当作挑战（四）、优秀置业顾问的八点标准 旺盛的精力 脚踏实地 表达能力 适合顾客 社会技能 有冲动 服从指挥 配合工作之智力l 产品知识房屋产品须有充分甚至能达到“一点一滴”的深入了解，因此与凡有关的平面立面动线格局建材环境公共设施交通市场学区建材等等皆须详实而不能有疏漏。l 市场知识与个案最直接相关的市场状况，竞争者状况，一般市场资讯，置业顾问必须知已知彼，

11、借市场知识的加强来强化销售重点，掌握消费者心理。l 公司政策及营业方针 包含公司沿革，背景，组织，业绩，精神以及个案目标，营业方向等。l 推销技巧 包含一般推销原理，技巧，策略以及个案销售的模拟与优缺点等之攻防与说服方式。（五）、如何成为优秀的房地产推销人员具有房地产的专业知识。并能作不断的追求补充。有亲切诚恳的态度，进退有序的礼仪。有流利的口才，清晰的口语，速度适中，有抑扬顿挫的效果。整洁的仪容，面露微笑。有耐心耐力，能与顾客“磨“，锲而不舍。平常多涉猎相关知识随时研究各种状况，针对各类型的顾客作不同的游说，见机行事，随机应变。主动积极，勤奋，保持高锐的士气。尽量以顾客的立场来考虑，非一味的

12、强迫推销。对市场情况，竞争者资料，及顾客的购买动机作不断的留心与研究。（六）、内外共完善的置业顾问的中心环节 一个中心以客户为中心； 两种能力应变能力，协调能力； 三颗心对工作的热心，对客户的客户的耐心，对成功的信心； 四条熟悉熟悉国家政治经济形势，熟悉房地产政策法规，熟悉房地产市场行情，熟悉本公司物业情况； 五必学会学会市场调查，学会分析算帐，学会揣摩客户心理，学会追踪客户，学会与客户交朋友。（七）、 置业顾问应克服的痼疾 u 言谈侧重道理 u 喜欢随时反驳u 谈话无重点 u 言不由衷的恭维u 自私（对同事） u 懒惰 第二部分 房地产基础知识一：房地产的种类与特性（一）、房地产种类l 土地

13、l 建成后的物业 居住物业 商业物业 工业物业 特殊用途物业 （二）、房地产特性 n 位置的固定性或不可移动性n 经济寿命的可延续性 n 适应性 n 不一致性 n 需要管理n 能从周围社区环境的改善中获得利益 二：房地产市场的特性与功能（一）、房地产市场的特性1、房地产市场是房地产权益的交易市场 房地产市场交易的对象实际是附着在每一宗具体房地产上的权益（或权利）而不是土地或房地产本身。这种权益可以是所有权（包括占有权、使用权、收益权和处置权），也可以是部分所有权。2、房地产市场是地区性市场 不同城市甚至一个城市内部的不同地区之间，房地产市场条件、供求关系、价格水平等都是不可比的。如鼓楼区与仓山

14、区之间。3、 易于出现市场的不均衡和垄断 总的来说，进入房地产市场是自由的，也有足够的买家和卖家。但是我们也要承认，在某些情况下会出现少数物业持有者垄断、控制市场的情况（二）、房地产市场的功能 1、配置存量房地产资源和利益 由于土地资源的有限性，及房地产开发建设周期较长而滞后于市场需求的变化，必须在各种用途和众多想拥有物业的人之间进行分配。 通过市场机制的调节作用，在达到令买卖双方都能接受的市场均衡价格的条件下，就能完成这种分配。2、显示房地产市场需求的变化 假如居民想搬出自己租住的房子而购买自己拥有的住宅，则市场上住宅的售价就会上升，而租金就会下降3、能指导政府科学地制订土地供应计划 在我国

15、，城市土地属于国家所有，制定土地供应计划首先要了解房地产市场，通过对市场提供的房地产存量、增量、交易价格和数量、市场发展趋势等信号的分析研究，制定出符合市场需要、可操作性强、又能体现政府政策和意志的土地供应计划4、引导需求适应供应条件的变化 例如，随着建筑技术发展，在地价日渐昂贵的城市中心区建造成高层住宅的综合成本不断降低，导致高层住宅的供应逐渐增加，价格相对于多层住宅逐渐下降，使城市居民纷纷转向购买高层住宅，从而减少了城市中心区对多层住宅需求的压力，也使减少多层住宅的供应成为很自然的事。 如果有足够的时间，每一宗房地产都可以找到其获利最大状态（最高最佳使用），因为市场价格机制的作用总能使人获

16、得其所拥有物业的最佳利用方式。然而，房地产市场的不完全性和复杂性，使得达到这种理想的均衡状态几乎成为不可能三：房地产专业术语 1、房 地 产 房地产，也称不动产，是房产和地产的总称，是指土地及附着在土地上的人工构筑物和建筑物及其附带的各种权利（所有权、管理权、转让权等）2、土地使用权 土地使用权是指土地使用者依法享有使用和取得土地利益的权利。土地使用权可以依法转让。开发商要进行房地产开发，首先要必须取得土地使用权。其获取土地的方式主要有以下几种：土地使用权的出让。土地使用权的出让是指国家以协议、招标、拍卖的方式将土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。

17、土地使用权的转让。土地使用权的转让，是指土地使用者通过出售、交换、赠与和继承的方式将土地使用权再转移的行为。土地使用权的划拨。土地使用权的划拨，是指政府无偿将土地拨发给使用者使用，一般没有使用期限的限制。以无偿划拨取得的土地使用权，须经政府及土地管理部门同意，并按规定补交出让金后方可进行转让、出租和抵押。3、三通一平 三通一平，是指在土地开发时进行的通水、通电、通路和土地平整工作。4、七通一平 七通一平，是指给水、排水、电力、通讯、燃气、热力、道路通、土地平整。5、土地使用年限 首先应该明确，房屋的所有权是不存在年限问题的，也就是说，房屋一经购买并取得产权后，即作为业主个人所有的财产，并无居住

18、年限的限制。但是，商品房所占有的、通过出让方式取得的国有土地的使用权是有期限的。不同开发用途的土地使用年限一样。开发商在土地用于房地产开发时，都要与国土局签订土地使用权出让合同书，其土地使用年限按国家规定执行，即： 居住用地七十年。 工业用地五十年。 教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年。 商业、旅游、娱乐用地四十年。 综合用地或者其他用地五十年。 土地使用年限从土地使用者与政府土地管理部门签订土地出让合同，依法取得土地使用权之日起开始计算（通常在土地出让合同中有明确约定）。 必须注意的是，购房者所得到的土地使用权，是开发商转让给购房者的。根据我国城市房地产管理法42条规定：“以出让方式取得

19、土地使用权的，转让房地产后，其土地使用权的使用年限为减去原土地使用者已经使用年限后的剩余年限。”因此购房者在签订购房合同或取得产权证时，其实际土地使用年限会短于国家规定的土地使用年限。 另外，有些购房者会关心土地使用年限到期后是不是房屋就要被国家收回，其实这种观点是错误的。土地使用年限到期后，只要向政府缴纳土地出让金就可以继续使用土地。6、商 品 房 商品房，是指房地产开发经营企业开发的，建成后用、于市场出售的房屋，包括住宅、商业用房以及其他建筑物。 商品房的种类繁多，主要分为普通住宅、公寓、TOWNHOUSE、别墅等等，建筑开工分为板楼、塔楼、板塔结合，按是否享受政策优惠还可以分为商品房、经

20、济适用房、合作建房商品房按销售对象可分为内销商品房和外销商品房。 内销商品房，是指房地产开发企业通过实行土地使用权出让形式，经过政府计划主管部门审批，建成后用于在境内范围（目前不包括香港、澳门特别行政区和台湾）出售的住宅、商业用房以及其他建筑物。 外销商品房，是指房地产开发企业按政府外资工作主管部门的规定，通过实行土地批租形式，报政府计划主管部门列入正式项目计划，建成后用于向境内、外出租的住宅、商业用房及其他建筑物。7、经济适用房 经济适用房，是指以微利价出售给广大中低收入家庭的商业房，它是带有社会保障性质的商品住宅，具有经济性和适用性的特点。经济性是指住宅价格相对于市场价格而言是适中的，能够

21、适应中低收入家庭的承受力；适用性是指在住房设计及其建筑标准上强调住房的实用效果，而不是降低建筑标准。 经济适用房不是人人都可以买的，购买经济适用房必须符合当地政府所规定的文件，并经过排号购买。8、TOWNHOUSE TOWNHOUSE通俗的解释是联排住宅，由几幢甚至十几幢小于3层的低层住宅并联组成，每幢面积约在150200平方米左右，有自己的院落，但院子一般不超过50平方米，另外还有专用车位或车库，离城不太远，价格不算太贵，属中等偏高水平。19世纪四五十年代发源于英国新城镇时期，目前在欧美十分普及。 TOWNHOUSE的基本要求：位置应位于城市边缘地带、距市中心车程5至30分钟，满足第一居所的

22、需求，生活、工作两便利。周边应有完善的交通道路网络，临近高速公路，强调交通的易达性和便捷性。不仅强调社区内环境，周边也应有优美的自然环境。社区容积率一般不超过0.6，其规模最好在15万平方米以上才能满足其社区配套和生活品位的要求。社区由于地处城市边缘，其教育、商业、医疗、休闲等配套设施必须齐备。9、商住住宅 商住住宅是SOHO（居家办公）住宅观念的一种延伸，它属于住宅，但同时又融入写字楼的诸多硬件设施，尤其是网络功能的发达，使居住者在居住同时又能从事商业活动的住宅形式。商住住宅适合于小型公司、创业集体以及依赖网络进行社会活动的人群。10、酒店式公寓 所谓酒店式公寓，是指提供酒店式管理服务的公寓

23、。始于1994年，意为“酒店式的服务，公寓式的管理”，市场定位很高。它集住宅、酒店、会所多功能于一体，具有“自用”和“投资”两大功效。除了提供传统酒店的各项服务外，更重要的是向住客提供家庭式的居住布局、家居式的服务，让人有宾至如归的感觉。11、SHOPPING MALL SHOPPING MALL，直译为“步行街购物广场”，是目前国际上最流行、经营效果最佳的零售百货模式，它具有四大特征:开放性的公共休闲广场，强烈吸引人气；开放性的对外交通设计，广纳周边人气；相对闭合的内部通道回路，充分利用有效人流；购物与休闲良性互动，形成惊人的商业效应。12、低层住宅 低层住宅，是指层数为1至3层的住宅。低层

24、住宅多出现于农村，在城市中的商品房由于土地资源的限制，很少有低层住宅的。13、多层住宅 多层住宅，是指层数为4至7层的住宅。多层住宅常出现于中小城市，其性能价格比较高，公共空间与氛围较好,公摊面积少,物业费较低,是广泛建造的一种住宅类型。 同时，多层住宅也存在着公用部分不足、外观单调、需要爬楼梯而舒适性较差的缺点。14、小高层住宅 小高层住宅。是指层数在层之间。按规定层以上必须配电梯，所以小高层属于配电梯的范围之内，它的特点是方便的同时又能给生活带来一种新的高度。 15、高层住宅 高层住宅，是指层数在16层以上的住宅。其中，层数在40层以上的为超高层住宅，对于商品房来说，超高层住宅是比较少见的

25、，它一般多用于办公等用途。16、期 房 从专业角度来说，期房是指从发展商取得商品房预售许可证后到完成商品房初始登记为止所出售的商品房。 习惯上，我们把市场上在售的、尚未完工的、不能马上交付使用的商品房称为期房。购房者在这一阶段购买商品房时应签预售合同。17、现 房 这里所谓的“现房”，就是指消费者在购买时具备即买即可入住的商品房，即开发商已办妥所售的商品房的大产权证的商品房，与消费者签订商品房买卖合同后，立即办理入住并取得产权证。 开发商完成房屋全部建筑工程、配套工程，使房屋具备正常使用功能，还要通过建筑工程验收、规划竣工验收、环卫环保验收、消防验收，取得新建住宅交付使用许可证，才能到房地产管

26、理部门进行房地产初始登记。18、准 现 房 准现房是指房屋主体已基本封顶完工，小区内的楼宇及设施的大致轮廓已初现，房型、楼间距等重要因素已经一目了然，工程正处在内外墙装修和进行配套施工阶段的房屋。19、尾 房 尾房又称扫尾房，它是房地产进入散户零售时代的产物，是空置房中的一种。一般情况下，当商品住宅的销售量达到90%以后，一般就进入房地产项目的清盘销售阶段，此时所销售的房产，一般称为尾房。开发商经过正常的销售后剩下了少量没有竞争力的房子，这些房子或朝向不好、采光不足，或是楼层不佳、位处两级，其中一层大多不带小花园且遮挡较严重。20、烂 尾 房 烂尾房是指那些由于开发商资金不足、盲目上马，或者错

27、误判断供求形势，开发总量供大于求，导致大面积空置，无法回收前期投资，更无力进行后续建设，甚至全盘停滞的积压楼宇。 楼盘的“烂尾”情况一般不会发生在房产推出销售的时候，而是随着项目的不断推进一步步显现出来21、毛 坯 房 “毛坯房”在工程建筑中有其专门的定义。按通常的理解，是指未经过处理或只经过部分装修处理的房屋，这些房屋大部能保证基本入住。要入住这样的房屋，往往要经过对其较大的改造装修。22、单元式住宅 单元式住宅，又叫梯间式住宅，是多层、高层住宅中最常用的一种住宅建筑形式。每层楼面只有一个楼梯，住房由楼梯平台直接进入分户门，一般每个楼梯可以安排24户（大进深住宅每层一梯可安排58户）。 如果

28、住宅的平面是条形（板式）设计，则一幢条形住宅可有多个楼梯，不论是一梯2户，还是一梯3户，每个楼梯的控制面积称为一个“居住单元”。条形的梯间式多层住宅又称为“连续单元式住宅”。 如果住宅的平面是点式设计，各层住户将围绕一个楼梯分户，点式（墩式或塔式）住宅可称为“独立单元式住宅”。23、公寓式住宅 公寓式住宅，是相当于独院独户的西式别墅住宅而言的。公寓式住宅一般建在大城市，大多数是高层大楼，标准较高，每一层内有若干单独使用的套房，包括卧室、起居室、客厅、浴室、厕所、厨房、阳台等等，还有一部分附设于旅馆酒店之内，供一些常常往来的中外客商及其家眷中短期租用。24、花园式住宅 花园式住宅，也叫西式洋房或

29、小洋楼，即花园别墅。一般都是带有花园草坪和车库的独院式平房或二三层小楼，建筑密度很低，内部居住功能完备，装修豪华，并富有变化，住宅水、电、暖供给一应俱全，户外道路、通讯、购物、绿化也都有较高的标准，一般为高收入者购买。25、标 准 层 标准层是指平面布置相同的住宅楼层。26、跃层住宅 跃层住宅俗称“楼中楼”，是近年来推广的一种新颖住宅建筑形式。其特点是住宅占有上下两层楼面，卧室、起居室、客厅、卫生间、厨房及其他辅助用房可以分层分布，上下层之间的通道不通过公共楼梯，而采用户内独用的小楼梯连接。一般一层安适厨房、餐厅、起居室，楼上（有时是楼下）安排卧室。这样的好处是动静分区明确，互不干扰。 跃层式

30、住宅的内部空间因为是借鉴了欧美小二楼独院住宅的设计手法，颇受海外侨胞和港澳台胞的欢迎，在南方城市（尤其是福建、广东）较为流行，近年来在北方城市的一些高级住宅设计中，也开始得到推广。27、复式住宅 复式住宅在概念上是一层，并不具备完整的两层空间，但是高较普通住宅（普通住宅层高通常为2.83.0米）高，可在局部陶出夹层，安排卧室或书房等，用楼梯联系上下，其目的是在有限空间里增加使用面积，提高住宅的空间利用率。 人们常把影视中看到的那种楼上楼下、两层一户的住宅理解为复式住宅。其实那是跃层式住宅，它与复式住宅是完全不同的两个概念。从外观来说，跃层式住宅是一套住宅占两个楼层，有内部楼梯联系上下层，一般在

31、首层安排起居室、厨房、餐厅、卫生间，二层安排卧室、书房、卫生间等。简单地讲，如果上下两层完全分隔，应称为跃层式住宅；如上下两层在同一空间内，即从下层室内可以看见上层墙面、栏杆或走廊等部分，则为复式住宅。28、错层住宅 户内楼面高度不一致，错开之处有楼梯联系。优点是和跃层一样能够动静分区，但因为没有完全分为两层，所以又有复式住宅丰富的空间感。可以利用错层住宅中不同的层高区分不同功能的房间，比如起居室比较高，卧室比较低等。还有利用地形地势的高差在坡地上设计错层式住宅，可以减少挖土的土方量。错层带来空间丰富的感受，如不是身临其境很难想像得到，所以对于初次进入这种住宅的人有较大吸引力。但错层式住宅不得

32、于结构抗震，而且显得空间零散，容易使小户型显得局促，更适合于层数少、面积大的高档住宅29、露 台 露台，一般是指住宅中的屋顶平台或由于建筑结构需求而在其他楼层中做出大阳台，由于它面积一般均较大，上边又没有屋顶，所以称作露台。30、阳 台 阳台是指供居住者进行室外活动，晾晒衣物等的空间。31、走 廊 走廊是指住宅套外使用的水平交通空间。32、过 道 过道是指住宅套内使用的水平交通空间。33、地 下 室 地下室是指房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的1/3，且不超过1/2者。34、半地下室 半地下室是指房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的1/3，且不超过1/2者35、玄 关 玄关就是登堂入室第一步所在位置，它是一个缓冲过渡的地段。居室是家庭的“领地”，讲究一定的私密性，大门一开，有玄关阻隔，外人对室内就不能一览无余。 玄关一般与厅相连，由于功能不同，需运用装饰手段加以分割。此外，玄关之处还可设置鞋柜、储物柜等，让家人回家有一块放雨伞、挂雨衣、换鞋、搁包的地方。平时，玄关也是接受邮件、简单的会客场所。36、隔 断 隔断是指专门作为分隔室内空间的不到顶的半截立面。37、外 飘 窗 外飘窗，指房屋窗子呈矩形或梯形向室外凸起，窗子三面为玻璃，从而使人们拥有更广阔的视野，更大限度的感受自然、亲近自然，通常它的窗台较低甚至为落地窗