中原08月北京城建窦店项目市场定位报告

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1、北 京 中 原2 0 1 0.0 8谨 呈：北 京 城 建 集 团数据来源：国家统计局GDP呈V型反转，经济复苏CPI、PPI指数持续上涨，通胀预期强化部分城市房价涨幅达到新高09至10年全国70个大中城市房屋销售价格指数如 何 在 市 场 骤 变 中把 控 项 目如 何 确 保 土 地 储 备并 实 现 方 案 升 级如 何 在 激 烈 竞 争 中全 胜 出 击新政后部分住宅用地出让情况地块规划建面（平米）开发商楼面价（元/平米）投标排名出让日期大兴采育镇西组团01-0118号地块 83503恒盛合天和信4502_ 2010年5月7日延庆康庄镇146688龙庆地产681.7 _2010年5月

2、7日长阳站8号地186948建工集团750012010年5月18日长阳起步区3号地157992万科中粮622322010年5月18日昌平北七家（部分限价)234719金融街控股770032010年5月18日长阳起步区6号地239507中铁609612010年5月20日长阳镇起步区2号地及3号地北侧地块524858首开3252 _2010年5月20日通州区永顺镇住宅混合公建用地171790中天顺和珠江515332010年5月21日现象一：报价与底价不符流拍窦店京南嘉园三期地块因报价高于底价流拍，已于近期重新上市；顺义马坡报价均低于底价流拍现象二：商业用地出手谨慎近期五商业金融地块因无人报价而流拍

3、通往市区道路：p 京原铁路p 京石高速公路、京保公路、京原公路、境外有丰北路、黄良路；计划新增3条进城通道京石二通道，京良路和丰良路p 城铁：九号线转房山线（2010 年底试运营）终点至阎村苏庄大街站，距本项目约5公里。未来预计会延长到燕山p 公交：公交车917支直通区内良乡畅达之城长阳窦店京广铁路京广铁路城铁房山线终点京石高速六环京良路京深公路丰良路良乡窦店窦店新城规划p“首都西南枢纽、以现代都市工业为主导的重点发展城镇”、p 燕山石化新材料基地、京西重工收购德尔福悬架和制动部门后确定的工业基地、中铁集装箱物流基地p 窦店的工业产业将迅速带动区域商务氛围，带来大量高端客群。产业之城长阳良乡长

4、阳窦店教育之城良乡卫星城、大学城规划p 良乡高教园区位于良乡卫星城东南端，南邻规划中的六环，距市区广安门23公里。园区规划占地6.49平方公里，规划总建筑面积为299.17万平方米，总投资约70亿人民币。p 目前北京工商大学、北京理工大学、首都师范大学、北京经贸职业学院、中国社会科学院研究生院、首都医科大学、中央民族大学已经进驻。最终高校教师规模将达1-2万人，形成强大的购买力。良乡长阳窦店长阳CSD规划：p 2009年9月13日已经启动“CSD是一个打造新房山的十年战略规划，未来的房山中央休闲购物区将以华北地区最大的Outlets为经济引擎，p 以户外体育产业、会展经济为可持续发展的经济动力

5、，以特色旅游产业为休闲服务主体，以酒店、餐饮、娱乐为配套服务的总体构想休闲之城良乡长阳窦店房山人文生态景点p 周口店北京猿人遗址p 窦店西周燕都遗址博物馆p 北方最大的岩溶洞穴群，仙栖洞p 境内群峦拔萃，圣莲山，上方山，十渡旅游、生态之城都市观光农业区都市观光农业区生态旅游产业区昌平区均价16771元/顺义区均价13452元/大兴区均价14542元/通州区均价19528元/房山均价11658元/p沿六环区县的房价在1.35万元/1.95万元/之间，房山；p大房山规划发展前景广阔，区域价格仍有大幅上升空间。世界名园规划320万实施可行性较低未计入余量统计项目名称住宅总规模住宅上市量未上市量已售体

6、量在售存量存量原香小镇16.9716.970133.973.97加州水郡107.1107.1089.118.0118.01西棕榈滩3826.111.922.53.615.5瑞雪春堂5126.1324.8724.361.7726.64北潞尚界129.52.56.92.65.1曦城国际13.0513.05013.0500水墨林溪63194419044世界名园（一期）50242620430天恒乐活城408.131.97.70.4132.31绿城百合39.339.3037.22.12.1合计430.42289.25141.17252.8136.46177.63地区项目名称土地总面积（万平方米）规划建筑

7、面积（万平方米）良乡城关圣水嘉名13.8733.89长阳水碾屯村改造一期17.0329.32高教园区中央设施一号住宅、商业金融用地15.1122.14广阳城2.973.41合计52.593.08p窦店镇暂无土地供应计划公式p良乡新城内无后续土地供应p长阳占据供应总量的极大比重宗地名称 开发商 总建面（）物业类型 地区房山区窦店镇(田家园小区）田家园 11486住宅及居住公共设施 窦店房山区窦店镇窦店村(聚豪苑四期)居住项目用地 汇豪 85108住宅及居住公共设施 房山区窦店镇居住、商业项目用地（田家园小区二期）田家园 137808居住、商业 房山区房山矿机路住宅及教育项目用地 良工 13497

8、住宅及居住公共设施 京南嘉园小区三期房地置业43241居住房山区广阳新城居住项目用地 高盛 61000居住 长阳房山区长阳镇广阳新城居住项目用地 玉亭 60998住宅及居住公共服务设施 长阳镇6号地中铁240000限价商品房长阳镇8号地建工187000居住 长阳镇3号地中粮万科 158000居住 房山区长阳镇(长阳镇起步区1号地)居住、文化娱乐项目 中粮万科 341461住宅及居住公共服务设施 房山区长阳镇(长阳镇起步区5号地)居住商业项目 中粮万科 511700住宅及居住公共设施和商业设施 房山区长阳镇(长阳镇起步区4号地)城建 363791住宅及居住、商业及文化 房山区拱辰街道办事处住宅、

9、商业（广阳家园C、D区）项目 绿地 473369住宅及居住、商业金融 房山线长阳站8号地东侧地块首开166799商业金融用地、二类居住用地长阳镇起步区2号地及3号地北侧住宅混合公建和多功能项目用地首开524858住宅混合多功能用地房山区拱辰街道办事处东羊庄村（航天花园）住宅项目 昂内 127378住宅及居住公共设施 良乡房山区拱辰街道办事处一街村（良乡鸿顺园东区K2-05）住宅 德隆泰 47483住宅及居住公共设施 房山区拱辰街道黄辛庄村北住宅项目 鸿润 127147住宅及居住、医疗、市政 房山区良乡西路（原房山区交通局）居住、商业项目用地 盛兴建通 14680居住及商业金融用地 369万长阳

10、板块、良乡板块（市场竞争性、位置同向性）窦店板块（地缘同位性）长阳良乡窦店西棕榈滩加州水郡中铁原香小镇中粮万科长阳半岛绿地长阳项目城建4#地京广铁路建工8#地中粮万科3#地中铁6#地首开2#及3#北侧住宅及公建混合用地地块编号占地面积建筑面积绿化面积容积率成交价（亿元）楼面地价（元）商品房两限房商业教育文娱1#160940334646-28423976180452.22264705#276236320000-1900003000-1.8529.357264#21226617324116000012074136774801174421.815.1-3#104507157992-261822.02

11、9.8362238#150991186948-539071.931475006#118453239507-2.0214.660952#、3#北2559275248582.0517.132535号地中粮万科1号地中粮万科4号地城建3号地中粮万科8号地建工6号地中铁良乡板块长阳良乡窦店曦城国际阳光邑上瑞雪春堂地铁长阳良乡窦店窦店周边板块世界名园水墨林溪乐活城绿城百合公寓长阳大型房企入市，大盘集中供应p 老牌大盘加州水郡消化已近尾声，但后续多地块仍虎视眈眈，总体供应有增无减。良乡有限土地供应，掣肘项目规模，潜在威胁较小p 主要在售项目最大体量项目不过50万，受土地供应限制，未来存量逐渐消耗，难以形成

12、大盘效应。窦店低地价，大体量p 区域明星级楼盘“绿城百合”即将退市，现存供应以“世界名园”为首的低品质项目为主。板块项目 容积率 物业类型 长阳加州水郡（四期）2.39-15层小高层住宅、4层花园洋房、13层酒店式公寓中铁原香小镇1.623栋9.5-10层小高层；8栋4.5-6层花园洋房西棕榈滩2.1712-14层板式小高层中粮万科长阳半岛1.8-2.2板楼、塔楼（潜在供应）绿地长阳项目1.6未定（潜在供应）窦店天恒乐活城1.811栋联排、17栋叠拼、8栋小高层板楼、7栋多层洋房绿城百合1.1220栋4-5层板楼、10栋9层小高层、8栋16-18层高层世界名园1.25多层、小高层板楼水墨林溪1

13、.268-11层板式小高层良乡瑞雪春堂2.228栋9-15层板式小高层曦城国际2.0910-14层小高层板楼、塔楼阳光邑上1.66层电梯洋房、联排别墅序号项目 面积区间主力户型长阳加州水郡58-91一至三居中铁原香小镇76-150两居西棕榈滩150-220三至四居中粮万科长阳半岛75-90二至三居绿地长阳项目良乡瑞雪春堂57-124一居、三居曦城国际70-150一至三居阳光邑上68-135二至四居窦店天恒乐活城60-170一、二居；联排、叠拼别墅绿城百合80-206三至五居世界名园105-160二至四居水墨林溪90-120二、三居板块507090110130150170200220长阳加州水郡

14、原香小镇万科长阳半岛西棕榈滩良乡瑞雪春堂曦城国际阳光邑上窦店乐活城绿城百合公寓世界名园水墨林溪窦店依靠社区配套，市政设施匮乏，良乡京城老牌“卫星城”，立足教育产业，房山经济龙头，长阳目前配套设施相对较少，随着热点持续升温、建设力度加大，未来序号项目 总价区间（万元）长阳加州水郡80-126中铁原香小镇104-205西棕榈滩240-352良乡瑞雪春堂52-113曦城国际86-185阳光邑上109-216窦店天恒乐活城90-255绿城百合152-391世界名园103-157水墨林溪90-120p半岛家园于7月24日开盘，并迅速售罄，主要原因是低价入市策略，目标客户是市场刚续族；p原乡小镇于7月3日

15、新增一预售证，原乡小镇逆市热销充分说明高品质、低密度住宅在区域的稀缺性；p西棕榈滩以150平米以上三居大户型为主，去化速度与长阳板块其它项目相比明显迟缓，6、7月份持续个位数成交；p加州水郡5、6月份 成交量为期房转现，销售几近末期，精装强拉追求高溢价。序号项目 名称5-7月成交量（套数）月均成交量（套数）7月成交均价（元/）长阳加州水郡4414.713552中铁原香小镇47515813626西棕榈滩1865969中粮万科长阳半岛810（7.25-8.15）81013560新政后销售情况：1.长阳板块住宅价格，新政后未作调整，整体价格依然坚挺，其中于7月24日开盘的长阳半岛，开盘价低于预期，在

16、开盘当日全部售罄；2.长阳板块住宅成交量逆市上涨，足以证明性价比优异，并且具有独特性和领先性的产品才能获得市场的高度认可。p瑞雪春堂5-7月成交量持续小幅下滑，价格未有明显调整，去化速度慢于长阳，其中舒适性大户型产品消化速度缓慢；p佳世苑6月已是尾盘销售，目前已售罄。长阳良乡窦店序号项目 名称5-7月成交量（套数）月均成交量（套数）7月成交均价（元/）良乡瑞雪春堂692312684佳世苑20.67已售罄新政后销售情况：1.良乡板块住宅价格，新政后未作调整；2.良乡板块目前在售项目有限，其中瑞雪春堂以月均23套的月消化速度，去化速度慢于长阳。p天恒乐活城于6月20日新增一预售证，均价高于周边在售

17、项目，消化速度较慢；p绿城.百合公寓玉泉苑7号楼于2010年4月25日开盘，月均消化量6套；p燕都世界名园均价低于周边在售项目，月均消化量2.7套，已是尾盘销售。长阳良乡窦店序号项目 名称5-7月成交量（套数）月均成交量（套数）7月成交均价（元/）窦店天恒乐活城3115584绿城.百合公寓18614151燕都世界名园82.79080新政后销售情况：1.窦店板块住宅价格，新政后未作调整，该区域价格呈现两极分化；2.窦店板块新政后成交量低迷，月均持续个位数成交。均价：11585元/长阳板块长阳板块 良乡板块良乡板块 窦店板块窦店板块新政后房山区域住宅整体市场较为乐观，在售项目月均消化量482套，其

18、中长阳板块去化速度最快；月成交均价11585元/；在政策尚不明朗下，窦店板块价格保持在8000-9000元/。窦店周边版块项目产品线丰富，总价覆盖范围较大。良乡城区版块借势规划利好，突出地段优势，价位在三版块中处于中端。长阳版块占据区位距离制高点、CSD拉动，价格、销量连创房山新高。版块特征梳理价格特征板块项目名称7月成交均价（元/）7月去化速度（套/月）目前报价（元/）销售现状说明长阳原香小镇1365426914000现可售房源340套,已预订51套共18个楼座，均价14000元/平，一次性付款可享受96折优惠，首付50%以上可享受99折加州水郡4期13800现可售房源2047套，现可售套数

19、464套均价13800元/平，一次性付款99折，现房即买即住，期房入住时间为2012年6月30日西棕榈滩9147116000现可售房源236套，已预订11套全款98折良乡瑞雪春堂123541511800 批准套数510套，现可售套数316套，已预订35套三期在售，主打57平米一居、71平米一居、116平米三居、119平三居，124平米三居，约180套房源，曦城国际12752暂时售罄没房，开盘时间待定_窦店世界名园9620现可售房源530套，已定0套一期50万平米，剩余约30万平米未售，二期三期270万平米四合院和别墅产品未开发。世界名园一期D区加拿大枫林园在售，全款96折优惠。水墨林溪1000

20、0预计8月10000元/开小高层二期预计2010年8月开盘。预计均价为10000元/平方米。主力户型为127-140平米三居绿城百合15000（高层）21000（平层别墅）共278套，销售100套目前所剩房源为高层楼王，报价为15000-21000，处于项目尾期，一次性付款99折天恒乐活城162792 15000（高层）18600(别墅）共540套，销售530套即将推出小户型洋房和高层产品一期在售，目前联排、叠拼别墅已售罄，洋房产品已剩尾房，二期将主推高层小户型产品板块项目 客群分析长阳加州水郡该项目在房山区域的品牌影响力较大，前期别墅产品多以城区内的中高端客户为主，后期公寓产品多以首置和首改

21、。中铁原香小镇前两次开盘的客户构成以房山和北京区域对半比例，其中鉴于市场环境，自住比例较多，业内和关系客户数量较多，目前针对的客户群体还是以首改或再改型为主。西棕榈滩09年中期借助与北京市场的价差吸引溢出型首置与部分投资客户，09年底价格的大幅提升，首置型客户比例下降，首改和再改型客户比例上升，。良乡瑞雪春堂主要针对房山本区域内客户，尤其以良乡区域为主，09年下半年市场挤压后，首置客户比例上升达。窦店绿城百合前期的主要客群主要以的首改和部分养老型客户为主，2010年楼王级别的产品主要针对西部区域或本区域的中高端客户。天恒乐活城立足于房山，主要面向良乡区域客户，其价格对北京市区易行客户有较强吸引

22、力，以丰台、大兴海淀等西部区域有一定经济承受能力的小白领。世界名园主要面向房山本地客户及部分市区养老型客户，；少部分为向往京城生活、希望在京拥有一席之地的河北、山西客户。以改善品质需求为目的的客户比例达63%，首次置业客户比例低，只占29%；改善型客户比例占据更大比重为65%左右。长阳板块首选；良乡板块重视；窦店板块关注。长阳板块良乡城区板块窦店周边板块地铁外溢外溢外溢中端产品刚性需求品质需求向往闲适社会中坚环境资源优势吸引改善居住兼顾保值工作导向城市白领首置首改第一居所通达配套着重选择震荡调控价格大战持币观望坐等降价被动接受血拼价格力塑价值比拼性价建立标准跳脱市场创造需求吸纳客户六里桥海淀金

23、融街南三环3万以上供应量小价格较高供应量小石景山丰台燕山石化本地经商p 物理属性绝大多数在35岁以上，少量55岁左右临近退休，两代及以上占绝大多数；同龄人群中的佼佼者，事业相对成功，军政干部、IT业、金融业比例较高。p 精神属性自信、笃定、从容、坚韧，具备相对清晰的理性思维考虑到几乎所有家庭成员的使用感受，注重同社区邻里的素质。p 置业特点有过置业经历，相对客观的产品价值观；p 置业关注点关注价格与价值的匹配度；空间的功能性与舒适度；社区环境、邻里素质、物业服务及品牌。p 物理属性年龄为25岁至35岁左右年轻群体，单身及两口占大多数；以市区工作白领为主，处于事业稳定上升期p 精神属性积极、乐观，对生活有更高的追求。p 置业特点注重品牌，习惯通过网络了解项目情况。p 置业关注点保证生活便利与产品实用性，价格合理。人群换血镇域发展提速，城市化水平稳步提高，未来两到三年内，产业升级致使人群结构改变；生活习惯改变旧“村镇”向新“城镇”的过度，居民生活、消费视野扩展，居住用途逐渐丰富；“第一居所”属性增强配套逐渐完善，“工业强镇”确立，越来越多的人选择本地就业，本地居住需求随之而来。