景区经营与管理【纲要】.Convertor

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1、景区经营与管理 第一章 旅游景区概述第1节 旅游景区的历史一、旅游景区的萌芽与初期阶段 中西方古代的旅游景区景点有如下特点：1、旅游景区主要是风景资源富集地方，多为王公贵族占有2、主要功能是满足观光游览和休闲享乐，不是为经济利益二、旅游景区的兴起与发展阶段 景区的特点：1、类型单一，以传统的自然旅游景区和人文旅游景区为主2、国家公园理念初步形成，并在一些国家得到推广1872年，美国怀俄明州世界上第一个国家公园黄石国家公园3、旅游景区经营管理开始得到重视，但管理方法的科学化程度低，缺乏主动营销意识三、旅游景区的综合发展阶段1、主题公园大量出现并迅速发展，推动了旅游景区向戏剧化、舞台化发展2、大量

2、的国家公园、森林公园、自然保护区等旅游景区出现，推动了景区的保护与发展3、管理越来越重视企业化运营机制，管理科学化、规范化程度日益提高。第2节 旅游景区的概念一、对旅游景区概念的综合考察表示风景的英语词汇：visitor attractions attractions,tourist attraction,places of interests, site等，度假胜地用resortTourist attractions 旅游吸引物Places of interests,site,resort译为旅游景区景点或度假地（一）国外有代表性的旅游景区定义1、广义的旅游景区定义（1）“旅游地“定义霍洛韦

3、：旅游景区常作为旅游目的地的同义词，但旅游目的地之所以有吸引力是因为它们在较近范围有多个旅游景区。（2）“旅游吸引物”型定义旅游景区是旅游者、景观、开发管理者和景观信息的统一体。旅游景区是由旅游者、旅游吸引物和旅游整合者有机构成的系统。景区构成层次分为意识层、组织层和认知层，旅游景区系统包括旅游需求者、核心吸引物和一个整合者。2、狭义的定义如沃尔什.赫仑，认为景区是具备以下特征的地点或举办活动的场所：吸引游客并对其进行管理；提供娱乐体验；对游客需求进行相关的开发；管理重在对游客提供服务；提供设施和服务满足游客需求；可以是收费或免费的。（二）国内有代表性的旅游景区定义彭德成认为景区应具有以下条件

4、：1、具有统一的管理机构 2、空间或地域范围确定 3、具有多种功能 4、具有必要的旅游设施，提供相应的旅游服务5、是一个独立的单位，包括空间场所和职能的独立。符合以下要求的具有较为明确范围边界和一定空间尺度的场所、设施或活动项目者，称之为旅游景区：1、吸引游客为目的2、为游客提供快乐体验3、开发市场，满足需求4、提供相应的设施和服务（三）对各种旅游景区定义的评价1、景区概念的解释争议较多2、侧重从地理空间角度解释景区概念3、对景区定义的解释需要在更深层面上进行整合二、旅游景区的一般性定义本书的定义为：具有地域界限，以旅游、休闲活动为主要功能，具有明确管理机构并从事商业性经营活动，为游客提供游览

5、观赏娱乐休闲、审美求知等综合服务的一种地域空间。包括以下几个方面：1、吸引游客为目的，提供快乐体验。2、具有多种旅游功能。3、具有统一的管理机构。4、具有清晰的空间范围。5、必须具有必要的旅游设施，提供相应的旅游服务。三、与旅游景区相关的概念辨析（一）旅游地、旅游区、旅游景区与景点旅游地是旅游目的地的简称。旅游目的地在内容和范围上一般都比旅游景区大得多，一般都包含一个旅游中心城市。旅游区通常有两种含义：第一种是指地理区划意义上的旅游区；第二种含义接近于旅游景区，但旅游区通常不包括小型的旅游景点。一般认为，旅游区是由一定数量的旅游点，一定规模的旅游设施和一定范围的旅游活动空间构成的一个区域，可以

6、开展丰富的活动。通常旅游地和旅游区范围一致。因此，旅游景区英国式有旅游景点构成的，包含服务设施、独立的管理机构的地域系统，有时候景点也可以单独存在。（二）旅游吸引物、旅游资源、旅游景观与旅游景区一般认为旅游资源基本上等同于旅游吸引物。旅游景区一定是包含有旅游吸引物、旅游资源、旅游景观的区域。旅游吸引物、旅游资源和旅游景观是旅游景区得以存在的物资基础。（三）风景名胜区、风景旅游区、人造旅游景区、旅游度假区域与旅游景区风景名胜区是一个特定概念，1985年的风景名胜管理暂行条例 风景旅游区、人造旅游景区、旅游度假区域（四）旅游景区和节事活动西方学者将节事庆典作为旅游景区的一个类型，这不符合中国传统习

7、惯。节事庆典常常成为旅游景区营销的重要手段。第3节 旅游景区的分类一、几种典型的旅游景区分类（一）按照旅游景区景观资源的特征进行分类 自然、人文、主题乐园、综合旅游景区和社会型旅游景区（二）按照旅游景区的主导功能和设施进行分类 观光、度假、生态、科考、游乐型（三）按照旅游景区的等级划分（四）按照旅游景区的管理部门分类风景名胜区：建设部；自然保护区：环保部门；森林公园：林业部；地质公园：国土资源部；水利风景区：水利部门；文物保护单位：文物部门。（五）按照旅游景区与旅游资源的关系进行分类根据旅游景区质量等级评定管理办法（国家旅游局局令第23号）和旅游景区质量等级的划分与评定国家标准（GB/T177

8、75-2003）的相关规定制定本细则。本细则共分为三个部分:细则一:服务质量与环境质量评分细则；细则二:景观质量评分细则；细则三:游客意见评分细则如细则一：服务质量与环境质量评分细则说明1、本细则共计1000分，共分为8个大项，各大项分值为：旅游交通140分；游览210分；旅游安全80分；卫生140分；邮电服务30分；旅游购物50分；综合管理195分；资源和环境的保护155分。2、5A级旅游景区需达到950分，4A级旅游景区需达到850分，3A级旅游景区需达到750分，2A级旅游景区需达到600分，1A级旅游景区需达到500分。GB国家标准是我国众多标准中的一种,另外还有行业标准,专业标准和部

9、门标准等.国家标准又分: GB强制性标准 GB/T推荐性标准 （一）风景名胜区（二）自然保护区（三）森林公园（四）地质公园（五）历史文化遗址旅游景区（六）历史城镇（七）博物馆（八）旅游度假区（九）水利风景区（十）主题公园（十一）文物保护单位（十二）公园旅游示范点和农业旅游示范点（十三）综合型旅游景区二、我国旅游景区的主要类型（一）风景名胜区 又分：山岳型、湖泊型、河川型、瀑布型、海滨岛屿型、泉水型、宗教型、园林型、文物古迹（二）自然保护区为保护自然环境和自然资源，保护具有代表性的自然景观和生态系统为目的而划出的一定地域范围。1956年我国建立第一处自然保护区。鼎湖山自然保护区面积不大。 主要任

10、务：保护生态系统、保护生物资源、保留自然历史遗迹纪念物。功能：保护、科研、教育、旅游。保护对象：生态系统保护区、野生动物保护区、珍贵植物保护区、自然历史遗迹保护区。管理内容：生物资源和自然环境管理、行政与后勤管理、科学研究、居民生产生活、游客的管理。（三）森林公园以良好的森林生态环境为主题，充分利用森林生物的多样性、多功能，经过科学保护和适度开发，为游人提供游览，休息、度假、保健、科教等的场所。1982年，第一个国家森林公园张家界国家森林公园管理内容：森林风景资源和自然生态环境管理，行政与旅游服务管理，居民生产生活管理，旅游者的管理。（四）地质公园 2001年审定了第一批国家地质公园11个。

11、形成的原因：1、有重要观赏和科研价值 2、有重要价值的地质剖面和构造形迹 3、有重要价值的古生物化石及其遗产地4、有特殊价值的矿物、岩石及其典型产地 5、有典型和特殊意义的地质灾害遗迹等。（五）历史文化遗址旅游景区 类型：1、皇家建筑遗址2、古代建筑或工程遗址3、古代园林遗址4、宗教教堂庙宇洞窟5、考古遗址 6、工业遗产（六）历史城镇介于旅游目的地和一般景区之间。与一般旅游城市的区别.。历史城镇与一般景区的区别：历史城镇包括多个文化主题一致的旅游景区。历史文化名城与历史城镇的区别：人口更多、经济规模更大，也不以旅游业作为主要经济支柱。（七）博物馆15世纪，文艺复兴兴起的艺术品收藏，收藏物件和绘

12、画。1471，西克斯图四世在罗马开设了一个古董收藏馆。佛罗伦萨美第奇家族首次把自己的收藏馆称为博物馆，并于1582年向公众展示。（八）旅游度假区主要特征：对环境质量要求高，区位条件好、服务档次及水平高、旅游活动项目的休闲、康体特征明显。度假区的项目包括娱乐类，健身类。众多项目中，高尔夫球，网球、游泳和健身是主要项目。我国的度假区，1/3为海滨度假，1/3为内湖度假，1/3为山地、温泉、江河、森林、人文景观、冰雪旅游等度假类型。（九）水利风景区包括江河湖库渠池等天然或人工形成的具有旅游价值的水域及所属岛屿、滩、岸地；提防、水利枢纽、渠闸、水电站等建筑；水文化遗迹等景观；区内的自然景观，水文景观等

13、。（十）主题公园 Tourism Theme Park （十一）文物保护单位 2006年公布了第六批。2001年隆昌石牌坊 2006年资中文庙（十二）工业旅游示范点和农业旅游示范点（十三）综合型旅游景区第4节 旅游景区的功能一、旅游景区在旅游产业中的地位与作用旅游业在协调经济结构、平衡国际收支、加快货币回笼、促进经济发展、增加社会就业等方面具有不可替代的作用。首先，旅游景区是旅游业的核心要素。是促使人们旅游的直接的外在动力。其次，旅游景区是旅游业发展的增长点。二、旅游景区的功能 1、游憩功能2、教育功能3、生态功能4、科考功能5、经济功能第2章 旅游景区导论第1节 旅游景区产品的性质一、旅游景

14、区产品的概念狭义上的产品是指物质的实物生产成果，是一种具有特定的物质形状和用途的物体。广义的产品定义是指一种能满足买主某种需求(欲望)和利益的物质实体和非物质形态的服务。 旅游景区也是一种产品，视为无形的服务产品。其效用通过提供各种形式的体验，以满足游客多种的愉悦需求。可以从核心产品、有形产品和附加产品三个层面来理解旅游景区整体产品。 二、旅游景区产品的性质 传统上，人们把旅游景区作为一个特殊的空间地域单元，从功能的角度定义。这种观点主要源于地理学。人们对旅游景区产品性质的认识有了进一步发展，开始从经济学的角度来分析旅游景区产品。 体验经济是美国经济学家约瑟夫派恩二世和詹姆斯吉尔摩首次提出来的

15、，在1999年二人出版了(体验经济一书，对体验经济进行了深人分析和阐述。 人类社会的经济形态演变分为：产品经济、商品经济、服务经济和体验经济。旅游景区是最能代表体验经济的领域之一，旅游景区产品是最能体现体验经济的产品形态之一。 影响旅游景区体验的因素主要包括以下几个:1.产品的有形成分。对于主题公园来说，有形成分包括公园内的娱乐设施、商店、餐馆以及景点的清洁。2.服务提供要素。包括员工的仪容仪表、态度、行为和能力3.游客主观因素。顾客的期望、行为和态度。 4.旅游景区经营者和游客都无法控制的一些因素。 三、旅游景区产品的特征（一）功能上的愉悦性（二）空间上的不可移动性（三）时间上的不可储存性（

16、四）生产与消费的不可分割性（五）所有权的不可转移性第2节 旅游景区管理的内容体系一、旅游景区管理的产生二、旅游景区管理的概念.在特定的环境下，通过调动相关投入要素，对旅游景区的各种资源进行有效整合和开发，目的是充分挖掘旅游景区的价值，发挥旅游景区的功能，实现效益最大化。 含义： 1、旅游景区管理是在特定环境约束下进行的。旅游景区管理涉及的内容：规划管理、项目管理、战略管理、市场营销管理、质量管理、设施与安全管理、游客管理、环境管理等。2、旅游景区管理是为实现旅游景区目标服务的。3、旅游景区管理要通过相关投入，对旅游景区资源的有效整合来实现旅游景区目标。三、旅游景区管理的特点(一)旅游景区管理更

17、注重努力培育旅游景区的特色，创造独特的氛围 (二)旅游景区管理重视旅游资源和生态环境保护 (三)旅游景区管理重视战略、规划和市场营销的统一 (四)旅游景区管理注重过程管理和现场管理原因：旅游景区是一种无形的体验性产品，生产和消费具有同步性。四、旅游景区管理的基本任务(一)吸引游客 区位条件优良、知名度较高的景区虽然没有较大的压力，但在经营中也面临着选择目标市场、吸引目标市场游客以及如何平衡淡旺季的问题。区位条件欠佳、旅游景区产品质量一般、知名度较低的旅游景区而言，如何吸引游客往往成为其管理的首要问题。(二)为游客提供高质量的旅游体验影响因素较多，既有游客主观因素的影响，诸如游客的期望、兴趣、教

18、育程度等，又有旅游景区客观因素的影响，诸如旅游景区环境、设施状况、接待服务等。 (三)实现旅游景区的持续发展对资源脱离型旅游景区而言所面临的持续发展问题和一般性企业较为相近。而对于资源依托型旅游景区而言，处理好旅游景区资源保护和开发的关系就变得尤为重要。 五、旅游景区管理的内容体系从纵向来看，旅游景区管理分为高层、中层和基层三个层面。高层管理主要有经营战略、决策与计划管理，中层管理主要是各项专业管理，基层管理是作业管理。从横向来看，旅游景区管理主要有旅游景区规划管理、项目策划、市场营销管理、旅游景区接待管理、人事管理、财务管理、旅游景区环境管理，等等。 (一)不同层次的管理 高层、中层、基层管

19、理。(二)各项专业管理 主要有旅游景区战略管理、旅游景区规划管理、旅游景区项目策划管理、市场营销管理、旅游景区环境管理、旅游景区服务质量管理、游客管理、旅游景区设施管理、旅游景区安全管理、人事管理、财务管理等。 第3节 旅游景区管理成功的主要因素一、市场 （一）市场定位 选择好目标市场。（二）市场变化（1）银发旅游市场不断扩大。 （2）许多人渴望通过旅游学习某些新东西，不论是学习一门技术还是掌握一些知识（3）许多人希望参与旅游景区举办的活动或者融人旅游景区活动当中，比如亲手制作陶器（4）家庭游客希望找到为小孩子提供参与机会的旅游景区。（5）人们更加关注环保问题和健康的生活方式。（6）兴趣转向“

20、休闲购物”，而不是“功利购物”。 二、产品 (一)旅游景区产品的独特性(二)区位条件 (三)产品类型的多样性(四)特殊事件(五)旅游景区环境质量 (六)旅游景区员工服务(七)旅游景区设施设备(八)产品价格三、组织与资源(一)管理经验 (二)财力水平四、旅游景区管理(一)专业管理人员(二)市场营销(三)竞争优势 案例：巴黎迪斯尼乐园第3章 旅游景区规划管理第1节 旅游景区规划的目的与作用一、旅游景区规划的概念(一)规划规划(planning)一般是指较为长远的、全面的计划，其基本含义是去实现某种任务，以及为实现这些任务把各种行动纳人到某些条理顺序中。规划是计划的一种形式，是为了实现某种长期目标而

21、对组织未来活动进行的整体性安排。(二)旅游规划盖茨认为旅游规划是在调查和评价的基础上寻求旅游业对人类福利及环境质量的最优贡献过程。墨菲认为旅游规划是预测和调整旅游系统内部的变化，以促进有次序开发，从而促进开发的社会、经济与环境效益。 国内学者：旅游规划是对旅游业未来发展的设想和策划，其目标是分配和利用一切旅游资源以及三力（人力、物力、财力），以使旅游者完美地实现其旅游目的，从而获得三效。我国在2003年制定了(旅游规划通则( GB/T 18971-2003).根据通则，我国的旅游规划主要包含旅游发展规划和旅游区规划两个层次。1.旅游发展规划旅游发展规划(tourism development

22、plan)是根据旅游业的历史、现状和市场要素的变化所制订的目标体系，对旅游发展的要素所做的安排。主要任务是明确旅游业的地位与作用，提出发展目标，优化要素结构与空间布局，安排优先项目，促进旅游业发展。按规划的范围和政府管理层次分为全国旅游业发展规划、区域旅游业发展规划和地方旅游业发展规划。 2.旅游区规划旅游区规划(tourism area plan)是指为了保护、开发、利用和经营管理旅游区，使其发挥多种功能和作用而进行的各项旅游要素的统筹部署和具体安排。旅游区规划按规划层次分总体规划、控制性详细规划、修建性详细规划等。(三)旅游景区规划 旅游景区规划：以旅游景区为对象，根据旅游景区的资源特点、

23、市场状况和其他的相关的自然社会经济条件，对旅游景区所进行的有关开发、保护、管理等内容的布局、设计、安排，其目的在于使旅游景区开发建设和管理能够有计划、有步骤，合理、科学的进行。 二、旅游景区规划的本质1.旅游者利益群体 旅游者能否在旅游景区中获得高质量的旅游经历，是决定旅游景区经营成败的决定因素。因此，提高旅游者的满意度，是规划最根本的出发点之一。 2.旅游景区投资者群体 保证投资者的回报，最主要的就是实现旅游景区规划设计的旅游景区产品要能够获得市场的认同，满足市场的需要。 要做到这一点，首先，规划者要有敏感的市场嗅觉，发现市场机会;其次，规划者要有分析和综合能力，打造适销对路产品;再次，规划

24、要对许多影响旅游地因素进行研究。项目融资型(BOT)的旅游景区开发而言，要保证产品能够成为未来旅游市场中的热点，才能实现预期的经济效益。 BOT(buildoperatetransfer)即建设经营转让，是指政府通过契约授予私营企业（包括外国企业）以一定期限的特许专营权，许可其融资建设和经营特定的公用基础设施，并准许其通过向用户收取费用或出售产品以清偿贷款，回收投资并赚取利润；特许权期限届满时，该基础设施无偿移交给政府。 BT(buildingtransfer)模式：即建设移交，是政府利用非政府资金来进行基础非经营性设施建设项目的一种融资模式。项目工程由投资人负责进行投融资，具体落实项目投资、

25、建设、管理。工程项目建成后，经政府组织竣工验收合格后，资产交付政府；政府根据回购协议向投资人分期支付资金或者以土地抵资，投资人确保在质保期内的工程质量。BT模式是BOT模式的一种变换形式，目前采用BT模式筹集建设资金成了项目融资的一种新模式。 3.国家和公众利益 树立良好形象，保护好资源。4.社区利益群体 旅游景区规划必须充分考虑到社区利益。 三、旅游景区规划的类型（一）从技术层面，旅游景区规划可以分为发展总体规划、控制性详细规划、修建性详细规划(二)从旅游景区规划的内容上来看，可以分为两大类:一类是旅游景区综合规划;另一类是旅游景区专题规划(1)旅游景区综合规划。 (2)旅游景区专题规划。专

26、题规划又被称为部门规划，其主要内容包括旅游景区营销规划、旅游景区保护规划、旅游景区服务设施和基础设施建设计划等。 四、旅游景区规划的目的与作用(一)旅游景区规划的目的 具体可分解为: 为游客提供高质量的旅游体验。提高旅游景区的经营效益。确保资源的可持续利用。促进社区和社会的和谐发展。（二）旅游景区规划的作用1.法律保障作用旅游景区内的土地利用和各项建设必须符合旅游景区规划要求，服从规划管理，因此旅游景区规划具有一定的法律效力.旅游景区规划一旦通过评审，就具有神圣不可侵犯的法律效力， 2.政策载体作用 旅游景区规划在编制和实施过程中涉及诸如旅游景区经济结构、用地结构、社区参与、环境保护、鼓励开发

27、建设等各个方面。因此，旅游景区规划具有承担和传达旅游发展政策方面的信息、履行和实施相关政策的职能的作用。 3.计划指导作用旅游景区规划是旅游景区建设和运营的行动指南，它将在时间、空间上等方面对旅游景区运作做出总体计划和具体安排，并为旅游景区具体建设、经营提出管理依据和实施原则，指导旅游景区管理部门的各种经营活动，以实现规划所设定的目标。4.沟通平台作用 旅游景区规划作为平衡各利益群体的产物，在各利益群体间起到了一个沟通平台的作用。第2节 旅游景区规划的内容和要求按照我国旅游规划通则( GBiTI 8971 - 2003)和风景名胜区规划规范( GB 50298一1999)的规定，我国旅游景区规

28、划需要编制旅游景区总体规划、控制性详细规划和修建类型详细规划。 一、旅游景区总体规划 (一)规划时限 旅游景区总体规划的期限一般为10一20年。 (二)任务和作用 任务是：综合研究旅游资源、客源市场，确定旅游地性质、环境容量及接待规模；划定旅游区的用地范围及空间发展方向；统筹安排区内各项建设用地和交通组织；合理配置各项旅游服务设施、基础设施、附属设施和管理设施；提出开发实施战略，处理好远期发展与近期建设的关系，指导旅游的合理发展。作用:更好地推动和实现旅游的开发计划和发展目标，确保旅游资源的优化配置使其实现最佳利用价值，确保设计的旅游产品与实际旅游市场需求的统一性；确保旅游地与所在区域间有关的

29、各项事业在社会、经济和环境方面的协调发展。(三)资料收集内容旅游景区总体规划需要收集地形图、专业图、气象资料、水文资料、地质资料、自然资源、历史文化、人口、行政区划、社会经济、企事业单位、交通运输、旅游设施、基础设施、土地利用和环境资料等。(四)总体规划的主要内容包括(1)综合评价旅游业发展的资源条件和基础条件。(2)全面分析市场需求，科学测定市场规模，合理确定目标。(3)确定旅游业发展的指导思想、规划依据和发展战略。(4)明确旅游开发的时间序列与土地利用的空间布局。根据需要划定缓冲区的范围，包括旅游服务设施、附属设施、基础设施和管理设施的总体布局。(5)综合平衡旅游产业要素、结构的功能组合，

30、统筹安排资源开发和基础设施建设的关系。(6)确定环境保护的原则，提出科学保护措施。(7)根据旅游业的投人产出关系和市场开发力度，确定旅游业的发展规模和速度。(8)提出实施规划的步骤、措施和方法，研究确定行业发展的目标战略。 (五)总体规划的成果要求 1)规划文本和说明书。 2)规划主要图件(1: 5000一1: 10000 )。 二、旅游景区控制性详细规划（一）规划时限 一般为5一10年。（二）控制性详细规划的作用和任务它代表了一种规划理念，表明了旅游景区的规划管理由终极形态走上法制化过程。表明旅游景区的规划和开发建设是一个向着预定的规划目标不断渐进的决策程序。 任务在于:以旅游景区总体规划或

31、分区规划为依据详细规定旅游景区开发建设用地各项控制性指标和其他规划管理要求，强化规划控制功能，并指导旅游景区的修建性详细规划编制。 (三)资料收集内容 (1)旅游总体规划对本地块控规的要求，相邻地段已批准的规划资料。(2)土地利用现状，用地分类应分至小类。 (3)旅游景区内人门分布现状。(4)拟规划区块内建筑的现状，包括房屋用途、产权、建筑面积、层数、建筑质量、保留建筑等。(5)旅游景区内公共建筑、公共设施分布。(6)旅游景区内工程管线网分布现状。 (7)旅游景区内土地经济分析的资料，包括土地等级类型、土地级差效益、有偿使用现状地价变化、开发方式等: (8)旅游景区所在地区的历史文化传统、地方

32、建筑特色、风土人情等。（四）控制性详细规划的主要内容 1.控制性指标（1）用地控制指标:用地性质、用地面积、土地与建筑使用相容性。（2）环境容量控制指标:容积率、建筑密度、绿地率、人口容量。（3）建筑形态控制指标:建筑高度、建筑间距、建筑物后退红线距离、沿路建筑高度、相邻地段建筑规定。（4）交通控制内容:外来车辆交通出入口方位、停车位；内部车辆交通出人口方位、停车位。2.引导性指标（1）对旅游区内重点地块的建筑形式、色彩、体量、风格提出设计要求。（2）配套设施要求，旅游区生活服务设施布置，市政公用设施、交通设施和管理要求。（五）控制性详细规划的成果要求 （1）文本说明书。 （2）规划主要图件（

33、图纸比例为1:1000一1:2000 ）。 三、旅游景区修建性详细规划 （一）规划时限：一般为3一5年。（二）修建性详细规划的任务和作用修建性详细规划以上一个层次规划为依据，将旅游景区建设的各项物质要素在当前拟建设开发的地区进行空间布置。 （三）收集资料内容除收集控制性详细规划的基础资料外，还应增加控制性详细规划地块的要求、工程地质、水文地质等资料和各类建设工程造价等资料。（四）修建性详细规划的主要内容 （1）建设条件分析和综合技术经济论证。（2）建筑设施和绿地的空间布局、景观规划设计、布置总平面图。 （3）道路系统规划设计。（4）绿地系统规划设计。（5）工程管线规划设汁。（6）竖向规划设计。

34、（7）估算工程量、拆迁量和总造价、分析效益投资等。（五）修建性详细规划的成果要求 （1）文本说明书。 （2）规划主要图件（图纸比例为1:500一1: 2000 ）。 第3节 旅游景区规划的核心环节（一）基础分析 基础分析可以分为两个方面的内容:一是旅游资源调查与评价，二是市场调查与分析。1.旅游资源调查与评价2.市场调查与分析。了解现实的和潜在的旅游市场的类型、规模及其潜力，确定旅游景区的目标市场。确定旅游景区主题与形象定位、旅游项目策划、服务设施和基础设施规划的前提和基础。 （二）背景分析包括经济环境和现行的相关政策法规。内容：旅游景区所在区域的社会文化和经济状况、旅游景区的自然环境、人文环

35、境、土地利用、环境质量、旅游承载力、结构、投资政策和现有资本等等。 二、进行规划定位1.旅游景区功能定位 确定主导功能、支撑功能和辅助功能。2.旅游景区市场定位 通过市场细分，确定目标旅游市场，确定旅游景区产品在目标市场游客心中的位置。 3.旅游景区主题和形象定位 旅游景区主题一般需要被具体化为主题口号、主题形象等形式。旅游景区主题口号和主题形象以及相应的CI设计等都必须针对目标市场，有吸引力。简洁、凝练、生动、形象、富有感染力、易于记忆的宣传口号是打动旅游市场的关键。三、功能分区和空间布局1.旅游景区的功能分区 在旅游景区定位的指导下，对旅游景区土地进行功能定位。有利于规划制定，也有利于旅游

36、景区将来的管理。典型的旅游景区通常包含以下功能分区:游览区、度假疗养区、康体娱乐区、运动区、游客接待区等。 （1）旅游景区功能分区的主要原则。因地制宜原则 分区功能与旅游景区整体功能协调统一原则。 功能组团相对集中布置原则。 （2）特殊类型的旅游景区功能分区风景名胜区。根据风景名胜区规划规范的规定，其基本任务和作用之一是保护培育国土、树木、国家和地区形象。因而功能分区应包括生态保护区、自然景观保护区、史迹保护区、风景恢复区、风景游览区和发展控制区等。 自然保护区。 根据中华人民共和国自然保护区条例，自然保护区的功能分区可以分为核心区、缓冲区和实验区。2.旅游景区空间布局（1）社区一吸引物综合体

37、（CAC）形式。是Gunn在1965年提出的，在旅游景区旅游吸引物中心布局一个服务中心，形成吸引物综合体。（2）三区结构模式。 （3）双核布局形式。 （4）核心环布局形式。 2.旅游景区空间布局 三区结构模式 核心环布式四、旅游项目策划（一）旅游项目的概念与分类旅游项目是指借助于旅游景区的旅游资源开发出的旅游活动的具体形式。如游泳、垂钓、野营、高尔夫运动、狩猎等。常见的有主体分类法和环境分类法两类。 作为分类标准的旅游者特征主要有旅游者的旅游目的、职业、年龄、组织形式、消费方式、旅游时间、旅游的距离等。如按照旅游者的旅游目的：分为观光型旅游项目、度假型旅游项目以及生态型旅游项目等。按照景区所处

38、的自然环境可以分为：海岸旅游项目、山岳旅游项目、湖泊旅游项目等； （二）旅游项目策划原则1.创新性原则 2.因地制宜原则 3.全局性原则 4.综合设计原则 5.现实性原则6.一致性原则 7.三大效益统一的原则 （三）旅游项目创意设计的内容 1.旅游项目名称 2.旅游项目风格 内容:旅游项目中主要建筑物的规模、形状、外观、颜色和材料；旅游项目中建筑物的内部装修的风格，如建筑内部的分隔、装修和装饰的材料；旅游项目相关的旅游辅助设施和旅游服务的外观、形状和风格，如旅游项目的路标、垃圾箱、停车场、购物商店、洗手间以及旅游餐馆（餐厅）所提供服务的标准和方式。 3.旅游项目所占土地面积以及其地理位置旅游项

39、目的具体地理范围；旅游项目中建筑的整体布局，以及各个建筑物的位置以及建筑物之间的距离；旅游项目中所提供的开放空间的大小和布局。 4.旅游项目的产品体系 5.旅游项目的实施与管理（四）旅游项目创意设计的程序1.旅游景区环境分析 2.旅游景区旅游资源特色分析3.旅游项目的初步构思 4.旅游项目构思的评价5.旅游项目的设计 6.项目策划书的撰写（1）封面 （2）序文（3）目录 （4）内容 （5）预算（6）策划进度表（7）策划书的相关参考资料。 第4节 旅游景区规划的组织与管理一、旅游景区规划的基本程序 （一）研究准备阶段 1.组建队伍 2.收集资料收集规划的资料涉及相关技术规范和背景文献资料 3.提

40、出初步思路（二）调查分析阶段 （三）制定规划阶段 这一阶段又细分为两步:1.撰写规划评审初稿 2.撰写规划评审终稿 （四）实施和监控阶段 二、旅游景区规划管理的核心环节 （一）旅游景区规划的可行性研究 1.旅游景区的开发价值评估2.旅游景区的市场前景预测3开发规划的投入产出分析4.旅游景区的游客容量评估（二）编织旅游景区规划项目任务书1.规划的范围2.规划的期限3.规划目标4.规划区域环境5.规划的内容6.规划的方法和技术路径7.经费预算（三）组建规划组织 1.组建方式旅游景区规划队伍的组建有两种方式，第一种方式是由委托方自主选择，第二种方式是通过市场竞标而确定:目前第二种方法最为常见。通过市

41、场招标时，规划委托方应起草、发送招标邀请书或在公共媒体上公布招标信息征求投标者。投标邀请书要明确写明招标内容、招标方式、招标文件领取时间和地点、投标截止日期以及开标时间和地点等内容。2.组织分工规划组织人员通常分成景观规划的领导小组和旅游景区规划的编制小组。规划领导小组一般由旅游景区当地行政主管部门的代表、旅游景区投资者的代表以及旅游景区经营者的代表联合组成。领导小组的主要任务是在规划编制过程中进行协调，并与规划编制小组进行协商，让两者的规划思想相互交流，开拓规划的视野。3.成员要求按照世界旅游组织所著国家和区域旅游规划方法和案例分析中的内容，规划编制组核心成员应包括如下几类:旅游发展规划师、

42、旅游营销专家、旅游经济学家、旅游交通和基础设施规划专家。 （四）制订工作计划（五）规划过程中的有效监控（六）规划评审与修订三、影响旅游景区规划质量的主要因素（一）资金（二）规划小组成员（三）旅游景区自身条件（四）法律方面的相关规定（五）景区规划相关政策和标准第4章 旅游景区建设项目管理仿古街区的要素（1）有明显的起止点（2）主要道路长度不短于500米，街区占地面积不小于10万平米；（3）道路形态可分为步行街、半步行街，并应有较完善的旅游服务设施、基础设施和公共设施；（4）街区内行走活动路线顺畅连续；（5）风格一致，展现历史的沉淀和老街老巷的韵味；（6）业主多采用建设指挥部指挥、总包公司项目部统

43、一协调管理、投资监理全过程监制政府支出的费用、施工监理负责质量监督、各施工分包单位施工建设的模式。 第1节 旅游景区建设管理的目标与原则一、旅游景区建设管理目标旅游景区建设是一个系统工程：建设项目概念的形成、立项申请、进行可行性研究分析、项目评估决策、市场定位、设计、项目的前期准备工作、开工准备、机电设备和主要材料的选型及采购、工程项目的组织实施、计划的制订、工期质量和投资控制，直到竣工验收、交付使用。 项目建设管理：通过管理措施，使建设的各方在安全建设的前提下按时顺利完成旅游景区建设任务，并确保工程质量和效益。旅游景区建设项目的管理目标：有效地利用有限的资金和投资，用尽可能少的费用、尽可能快

44、的速度和优良的工程质量建成旅游景区工程项目，使其实现预定的功能交付使用，并取得预定的经济效益。 二、旅游景区建设的管理原则（一）坚持以规划为依据 对于不符合旅游景区规划设计的工程项目，拒绝审批（二）严格履行各种建设手续1.根据国家环境评价法，经有关行政部门许可后方能建设。2.旅游有关主管部门办理建设用地规划许可证。3.林木、农田均属于特殊用途，要持上述证件到林业、农业主管部门，按审批权和程序办理批准手续，办理用地证明。4.持建设项目批文和建设用地规划许可证、占用林地证明到旅游景区管理机构土地管理部门，按有关审批权限和程序办理建设用地许可证。5.旅游有关主管部门对建设项目和设计方案、建设工程施工

45、图纸审查后，核发建设工程规划许可证。6.旅游主管部门定位放红线后，方可开工建设。 7.在旅游景区内，未经批准侵占土地进行违章建设的， （三）重点控制原则1.承建资质控制 提交设计资质证书和施工资质证书,经确认后方可设计和施工2.环境保护控制3.基础设施建设控制第一，旅游景区的道路、输变电线路、通信、给排水、供气等主要基础设施建设，应当列人当地政府各有关部门的建设计划，统一设计；第二，高压线、电信干线、农业灌溉渠道等，不宜通过旅游景区的核心部位，若一定要通过，则应注意隐蔽。4.环保与消防设施控制建设项目的环保和消防设施安排，均须与主体工程同时设计、同时施工、同时投产使用，不得或缺；否则，不予验收

46、。 第2节 旅游景区工程项目建设的基本程序建设程序是指建设项目从设想、选择、评估、决策、设计、施工到竣工验收、投人生产整个建设过程中，各项工作必须遵循的先后次序的法则。 主要包括项目建议书、可行性研究、设计工作；建设实施阶段，主要包括施工准备、建设实施；竣工验收阶段和后评价阶段。 一、前期工作阶段（一）旅游景区项目建议书的编制 1.项目建议书的作用作用是为了推荐一个拟进行建设的项目的初步说明，论述建设的必要性、条件的可行性和获得的可能性，供基本建设管理部门选择并确定是否进行下一步工作。2.项目建议书的内容（1）项目建设单位。（2）建设目的。项目建成后对区域旅游业发展、相关产业的带动作用、完善区

47、域旅游网络结构等说明建设的必要性。基础背景、资源条件和市场特征等说明其可能性。（3）建设对象。包括合资、合作开发单位名称，法定地址和法定代表姓名、职务等。（4）建设范围、内容和规模。要着重说明旅游产品的国内外需求、供应情况，以及旅游产品的目标销售地区、可能的销售量等。（5）投资估算。需要投人的固定资金和流动资金之总和。包括项目规划、论证、勘测、设计和建设等各项投人的估算。（6）投资方式和资金来源。（7）包括合资各方投资比例和资金构成的比例，融资思路。（8）主要原材料、设备等的需要量和来源。（9）项目运作管理单位人力资源的数量、构成和来源。（10）经济效益估测，并着重说明外汇收支的安排。 （11

48、）主要附件。合营各方合作的意向书、投资商资信调查情况表、国内外市场需求情况。有关主管部门对产品安排、对主要物料安排，对资金安排的意向书等。3.旅游景区建设项目书的审批审批程序：项目建议书首先由项目建设单位通过其主管部门报行业归口主管部门和当地发展计划部门。由行业归口主管部门提出项目审查意见，发展计划部门参考行业归口主管部门的意见，并根据国家规定的分级审批权限负责审、报批。凡行业归口主管部门初审未通过的项目，发展计划部门不予审、报批。（二）可行性研究报告的编制1.旅游景区项目可行性研究的目的和作用2.旅游项目可行性研究编制的依据（1）世界旅游组织及国家有关规划、文件规定。（2）旅游景区项目主管部

49、门对项目建设要求请示的批复。（3）旅游景区项目建议书及审批文件。（4）承担单位委托进行可行性研究的合同或协议。（5）国家关于建设方面的标准、规范、定额和资料。（6）国家有关经济法规、规定。（7）市场调查报告。（8）建设区域的环境现状及建设项目的环境影响评估。3.旅游项目可行性研究的工作步骤（1）旅游投资机会研究。（2）预可行性研究。（3）详细可行性研究 可行性研究报告包括文本、图件及相关附件材料。 4.旅游景区项目可行性研究报告的内容一般应包括以下11个方面:（1）项目基本概况。主要说明建设单位名称、宗旨、经营范围和规模；合营各方名称，注册国家，法定地址、法定地址和法定代表姓名、职务、国籍，合

50、资企业总投资、注册资本、股本额（自有资金额、合营各方出资比例、出资方式、股本缴付期限）；合营期限、议合营各方利润分配和亏损分担比例；项目建议书的审批文件，可行性研究报告的负责人及编制组成员名单；可行性研究报告总的概况、结论、问题和建议；可行性研究范围及内容； 可行性研究报告编制依据（2）项目提出背景和项目建设的必要性。项目建设的必要性着重从旅游业的经济开发价值和文化开发价值两个方面来探讨。（3）项目建设条件分析。 （4）客源市场分析。 （5）项目建设内容和规模。 （6）投资估算、进度安排及资金筹集。 （7）财务评价及投资风险分析。 （8）环境影响及生态效益分析。 （9）社会效益分析。 （10）

51、项目组织运作与管理。 （l1）结论与建议。 旅游可行性研究报告的附图一般由区域旅游资源分布总体布局图、旅游交通及区位关系示意图、旅游基础设施及配套设施分布示意图、旅游项目布局图和重点项目设计方案简图等构成。附件材料一般包括可行性研究报告编制单位的资质证书及政府部门下发的有关文件。5.项目可行性研究书的审批 （三）项目设计工作一般建设项目（包括工业、民用建筑、城市基础设施、水利工程、道路工程等），设计过程划分为初步设计和施工图设计两个阶段。 1.初步设计一般来说,它是项目的宏观设计，即项目的总体设计、主要的工艺流程、设备布局设计，的选型和安装设计，土建工程量及费用的估算等。初步设计文件应当满足编

52、制主要施工招标文件、设备材料订货和编制施工图设计文件的需要施工图设计的基础。 2.施工图设计又称详细设计。是下一阶段施工图设计的主要内容，是根据批准的初步设计，绘制出正确、完整和尽可能详细的建筑、安装图纸。审查单位必须是取得审查资格，且具有审查权限要求的设计咨询单位。 二、旅游景区建设项目的实施阶段（一）施工准备1.建设开工前的准备主要内容包括:征地、拆迁和场地平整；完成施工用水、电、路等工程；组织设备、材料订货；准备必要的施工图纸；组织招标投标（包括监理、施工、设备采购、设备安装等方面的招标投标）并择优选择施工单位，签订施工合同。2.项目开工审批（二）建设实施1.项目新开工建设时间 任何一项

53、永久性工程（无论生产性或非生产性）第一次正式破土开槽开始施工的日期。2.年度基本建设投资额年度基本建设投资额是建设项目当年实际完成的工作量，包括当年资金完成的工作量和动用库存的材料；而财务拨款是当年基本建设项目实际货币支出。投资额是以构成工程实体为准，财务拨款是以资金拨付为准。 3.生产准备或使用准备 三、旅游景区建设项目竣工验收阶段（一）竣工验收的范围（二）竣工验收的依据 （三）竣工验收的准备主要有三方面的工作:一是整理技术资料。主要包括土建方面、安装方面及各种有关的文件、合同和试生产的情况报告等二是绘制竣工图纸。竣工图必须准确、完整，符合归档要求三是编制竣工决算。建设单位必须及时清理所有财

54、产、完或应收回的资金，编制工程竣工决算 一般非生产项目的验收要提供以下文件资工程质量评估报告、竣工验收申请报告、工程决算报告、工程质量检查报告、工程质量监督报告、工程竣工审计报告、其他需要提供的资料。 （四）竣工验收的程序和组织可分为初步验收和竣工验收两个阶段进行。 建设项目全部完成，经过各单项工程的验收图表、竣工决算、工程总结等必要文件资料，提出竣工验收申请报告。 最后经验收委员会或验收组一致通过，形成验收鉴定意见书。验收鉴定意见书由验收会议的组织单位印发各有关单位执行。 四、后评价阶段 第3节 旅游景区建设项目管理的内容与方法（一）项目的定义 有三层含义:第一，项目是一项有待完成的任务，且

55、有特定的环境与要求第二，在一定的组织机构内，利用有限资源（人力、物力、财力等）在规定的时间内完成任务；第三，任务要满足一定性能、质量、数量、技术指标等要求。 （二）项目管理的含义与特点项目管理首先是管理，只不过管理的对象很专一，就是项目；管理的方式是目标管理；项目的组织通常是临时性、柔性、扁平化的组织；管理过程贯穿着系统工程的思想；管理的方法工具和手段具有先进性和开放性，用到多学科的知识和工具。 特点:1.独特性 2.权力集中性3.综合性 4.动态性 一、旅游景区建设项目管理的主要内容（一）资源管理建设资源主要是指项目所在组织中可得的为项目所需的那些资源，包括人员、资金、材料、技术、设备等。资

56、源管理分为三大类，即人力资源管理、建设材料管理、资金管理。1.人力资源管理2.建设材料管理3.资金管理（二）建设进度管理（三）建设质量管理 三、旅游景区建设项目管理的方法（一）关键途径分析法CPA（critical path method ）（二）程序评估与审核法PER （plan evaluation review ）把建设项目分成若干项工作和任务，然后从完成每项任务所需时间的角度进行分析，得出完成项目的最短、最可能的和最长三种可能。（三）线性规划 四、建设项目经常遇到的问题与应变计划（一）出现一些问题，主要包括:（1）天气方面的问题。（2）法规方面的问题（3）供应商方面的问题。未能交付必备

57、材料，或者延期供货（4）人员方面的问题。关键人员生病或休假。（5）承包商和供应商问题。工程开工后，承包商和供应商要求增加费用。（6）工程设计问题，开工后，建筑师对原始设计做了改动。（7）景区经营者向承包商和供应商支付款项方面的问题（二）应变计划 五、施工管理一旦设计被批准，造价工程师（负责建筑工程造价的预算）将与设计小组会面，共同准备一份详细的成本预算方案。签订建筑工程合约的方式有两种:（1）工程开始之前就已商定好了总的价钱。（2）只商定了计算最终建造成本的标准。总价合约有两类:一类是“设计及建造合约”，开发商邀请承包商参与设计和建造投标；另一类是“常规合约”，由设计小组绘制有详细规格说明的施

58、工图，开发商邀请承包商参与按图纸和说明进行施工的建筑工程投标。第一种风险小，控制权也小。通常是通过投标来签订合约，被邀请参与竞标的承包商要就合同提出一个价格。 为了防止将来出现问题，需要进行以下各项检查:（1）确保所有相关人员都清楚各自在合同中的责任和义务。（2）检查所有必备的保险单是否都已经办妥。（3）确保符合所有的规范以及得到必要的许可，（4）确保用于支付工程费用的资金到位，不至于因拖欠款项而延误工期。 合同中的计划与规格是监控的基础，项目经理可以据此作为判断施工是否符合要求的标准。项目经理应在施工期间支付一定额度的款项，以便承包商可以支付工资和材料费等。 即使项目工程已经竣工，项目经理的

59、工作也尚未结束。通常，承包商和建筑师将分别以文件形式说明工程结束并达到满意的标准。竣工后，工程还应该有一段时间的“保修期”，在这段时间内，承包商必须解决所有出现的问题。 仿古街区的兴起及其缘由 第5章 旅游景区战略管理第1节 旅游景区经营战略 第2节 旅游景区战略管理的原则与过程 第3节 旅游景区战略环境的调查与分析第4节 旅游景区经营战略决策 第5节 旅游景区基本经营战略第4节 旅游景区经营战略决策旅游景区管理要取得成功：首先要确定旅游景区的基本目的、业务范围和经营指导思想，即确定旅游景区的使命或宗旨的过程，是旅游景区战略决策者首先要做的决策，它回答了旅游景区企业的性质、业务范围、未来发展的

60、方向以及经营理念。 旅游景区首先必须明确目前的业务以及将来所要从事的业务。 其次，需要进行使命陈述，简要说明想要达到的目标、发展的方向以及希望其市场和竞争对手如何看待自己等。 旅游景区使命和宗旨决策既需要考虑旅游景区自身生存和发展的需要，以及须承担的社会责任，需要处理好旅游景区与其利益相关者之间的各种关系。 二、旅游景区战略目标决策 旅游景区战略目标基本上可分为:(1)发展性目标，即对旅游景区未来发展方面的目标，包括开发规模、项目开发、旅游景区级别、服务质量水准等。(2)效益性目标，如接待人数、利润额、资产利润率、成本目标。(3)竞争性目标，即在竞争中提高竞争地位，争取客源、开拓市场等，如旅游

61、市场占有率、市场地位等。(4)利益性目标，即在增加对国家贡献和满足旅游者需求前提下，增加旅游景区经营者和员工收益方面的目标。三、旅游景区战略决策 (一)安索夫矩阵(Ansoffs matrix)模式 研究如何操控产品与市场，为管理者提供了四种选择方案：1.市场渗透(Market penetration ) 即增加现有市场对现有产品的使用率。2.产品开发(Market development )指的是向现有市场提供新产品，以提高使用率和消费额，或者保持顾客的品牌忠诚度。3.市场开发市场开发(Market development )指的是为现有产品找到新市场。4.多元化多元化(Diversific

62、ation )，这是一种高风险的策略，换言之其特征是向新市场提供新产品。(二)三种竞争战略1985年迈克尔波特(Michael Porter)提出的三种通用战略I.成本领先战略(Cost leadership )。利用规模经济和成本效率，使自己成为成本最低的组织，这样就可以削价与对手竞争，或是采用与竞争对手相同的价格但却赢得更高的利润。 2.产品差异化战略(Product differentiation )。产品差异化战略这里指的是开发并推销有别于竞争对手的产品，这样一来价格就不再是主要考虑的因素了。3.目标集中战略(Market focus )。组织将目标市场重点集中在某一特定细分市场之上并努力成为这一缝隙市场的佼佼者，从而实现自身的目标。第5节 旅游景区基本经营战略一、旅游景区品牌战略 (一)旅游景区品牌战略的含义1.品牌的含义品牌是一种名称、术语、标记或符号，或是它们的相互组合，其作用是识别某种产品或服务，并使之和竞争对手的产品或者服务相区别。品牌实质上是产品和服务与消费者各种关系的总和。品牌首先是某种标志、符号；其次，是消费者使用某种产品的体验和感受。每个品