买二手房子注意事项

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1、1. 保证房子以下内容真实:房子具体地址：套内面积：朝向：房子均价（房子总价格一房子建筑面积）:建设日期: 登记日期: 身份证号:房子建筑面积：房子总价格：土地使用期限：档案文号：房主姓名： 2确保该房屋有房产证、土地使用证等。3由买方、卖方各自承担自己所产生的税费以及中介费用。4中介能将本次购房办理为首套购房，首付价格为19万或以下。5.确保该房未占用学位。6该房子未被抵押、未被法院查封，以及产权明确、无纠纷。产权证上的房主与卖房人是同 一个人。7签合同时三方（买方、卖方、中介）一起签署；8. “卖方应在办理产权手续前与买方到当地派出所确认其户口是否全部迁出，不得拖延。”如不能如期迁出，延期

2、1个月将付给买房主违约金房屋成交价的20%，逐月累计。9. 确保交易房屋在转让时未被租赁。10. 转让房屋时所产生的物管费用、水费、电费以及三气（天然气、暖气、煤气）费用均由 卖方承担11.房子交接完毕，房产登记过户后，才付首付款。12.首付由购买人、卖方、中介三方一起现场确定，由买方亲自付给卖方，卖方开收据。1, 先在中介那里签订居间协议也就是意向书，付定金。2, 然后中介和房东去谈价格，价钱谈定之后签订正式的房屋买卖合同。3, 如果买房你需要办贷款，中介会告诉你需要那些材料，（身份证、收入证明、税单或流 水，结婚证，户口簿）然后申请贷款。4, 之后付给房东首付，房东如果有贷款会拿着你的首付

3、去清贷。之后银行审批，一般20个 工作日一个月左右的时间。（可以办加急，500块最多）。5, 然后去房地产交易中心去过户，交契税。6, 最后5个工作日之后银行放款，拿产证，房东把钥匙给你。7, 水，电,，煤，维修基金过户，物业交清。购买回迁房需要注意什么问题浏览：551更新：2013-06-27 17:44回迁房，是指建立在国有出让土地上，为私有房屋被拆迁人或者公有房屋承租人 安置的，现在尚未取得但将来一定能够取得个人房屋权属证书的房屋。但建立在 集体土地或者国有划拨上的旧村（居）改造房屋不是回迁房范围。回迁房，在二手市场上市的回迁房约占整个二手市场的10%。回迁房如何购买？回迁房有着新建商品

4、房无可比拟的地理优势和价格优势，但因为回迁房出卖人暂 时不能取得房屋所有权证书，使得买受人在购买该类房产的过程中存在一定的风 险。签订回迁房买卖合同需要注意哪些问题？方法/步骤一房多卖。回迁房买卖无法办理预告登记，这就为出卖人“一房数卖”留下漏洞可 钻，一旦房价高涨，违约成本过低，出卖人极有可能将房屋出售给他人。在房屋 买卖合同都有效的情况下，办理了交付或者登记手续，才能产生物权变动的法律 效果。出卖人将商品房数次出卖所签订的合同，不违反法律的禁止性规定，均应 当是有效的合同。购买时一定要注意。尽量要求卖方的第一顺序继承人签字。因回迁房房产证的取得具有一定的不确定 性，在取得房产证之前，若卖方

5、发生不测，该回迁房就可能作为遗产由继承人分 割。因此，回迁房买卖协议中要尽量让卖方的第一顺序继承人签字，以表明对卖 方出卖行为的认可和对继承权利的放弃。一般而言，顺序继承人包括配偶、父母、 子女。实践中，要求卖方的第一顺序继承人签字时，一定要注意说话的方式和技 巧，以免不快。必须约定房产过户和交房的时间。签订回迁房买卖协议时，出卖人并没有取得房 产证，无法办理过户手续。因此，一定要约定房产过户的时间，实践中虽然不能 保证何时取得房产证，但要写明自取得房产证多少之日起办理房屋所有权的转移 手续。签订回迁房买卖协议时，要确定具体的交房时间，若在签订合同时就是现 房，则可以约定缴纳首付之日即为交房时

6、间。4买方要留尾款。没有房产证的房屋买卖存诸多风险，违约责任的规制显得非常重 要。但要求违约方承担违约责任，需要缴纳法院诉讼费用、律师费，还需花费时 间等成本。如果买房留有尾款（做好是大额尾款），而卖方认为违约所得小于尾款 时，买方的违约机会将会大大降低。当然，具体如何将为款留下，且能顺利地完 成买卖协议的签订，需要房产经纪人或者买方较高的谈判技巧。第八，转让房屋涉及营业税、个人所得税、契税、城市维护建设税、印花税、土地增值税 其中契税由买房者缴纳，印花税由买卖双方缴纳。 必要的时候，可以和原房主一起到当地派出所确认其户口是否全部迁走，然后再办理产权手 续。除了户口纠纷外，在房子交易前要了解卖

7、家的相关情况，例如身份证明，婚姻状况等。 因为卖家的婚姻状况关系到房子交易的合法性。如果房子是卖家婚后购买的，房子属于卖家 夫妻双方的共同财产，那么交易必须得到卖家夫妻双方的同意，否则交易无效。卖家还应了 解房子的权属情况，是个人所有还是家庭所有或是集体所有。此外，买家和卖家在签订购房 协议时，要把责任界限、权力责任、违约责任等规定清楚，才能维护自己的合法权益。（4）房屋产权是否明晰有些房屋有好多个共有人，如有继承人共有的、有家庭共有的、还有夫妻共有的，对此买受 人应当和全部共有人签订房屋买卖合同。如果只是部分共有人擅自处分共有财产，买受人与 其签订的买卖合同未在其他共有人同意的情况下一般是无

8、效的。第一步要求卖方提供产权证书、身份证件、资格证件以及其他证件；第二步应向有关房产管理部门查验所购房产产权的来源和产权记录，包括房主、档案文号、登记日 期、成交价格等；第三步要查验房屋有无债务负担。另外，购房者还需了解所购房有无抵押、是否被法院查封，以及 与人共享等，产权不明确、有纠纷的一定不能购买。注意产权证上的房主与卖房人是否同一个人。其次要搞清楚所购房源是否属于允许出售的房 屋。一般来说，军队、医院、学校的公房必须要原单位盖章后才能出让。此外，千万不要忘记了解购买的房子已有多长历史、土地使用期限还有多长；有没有欠费情 况，如物业管理、水、电、气费等。要认真考察房屋周围有无污染源，如噪音

9、、有害气体、 水污染、垃圾等，以及房屋周围环境、小区安全保卫、卫生清洁等方面的情况。对房配套 设施的考察主要有：水质、水压、供电容量、燃气供应、暖气供应情况和收费标准以及电视 接收的清晰度等。走访一下周围的邻居，对这里的环境和生活方便度会有更深入的了解。 第二，如通过中介找房，一定要会选择一定要找正规的中介公司，像我爱我家、链家等，这些问题一般不大。选了中介公司也要选 人，毕竟大的中介公司也有服务不好的，小的中介公司也有服务好的。找中介看房的时候记 得要张淘房卡，因为你可以凭借淘房卡在淘房网对中介的服务进行评价，所以敢给你淘房卡 的中介一般质量都还不错。因为你可以对中介的服务进行评价，所以中介

10、一般不敢乱来，会 尽心尽力为你服务。第三，建议大家在买二手房过程当中双方见面现在二手房市场有很多不规范的行为吃差价的行为，很多买房人面对的时候只是房屋的中介 公司，对房屋的具体状况不清楚，也没有见到真正的业主和卖家，这过程中就会发生比较大 的价差，可能这套房子132万拿来，可能14 0万卖给你，实际上买卖双方都受到了损失，有 些中介公司就利用这样的方式赚取差价。从严格的法律法规和行业管理上这是违规违法行 为，但是很多购房人不知道。第四，怎样交纳购房首付款或订金通过中介购买二手房，一般要签两个合同，即与房屋产权所有人签署的买卖契约还有 与中介公司签署的房产中介合同房产中介合同在法律上叫作居间合同

11、，签署前一要审 查其资格，看是否办理了工商登记手续。二要审查对方的委托授权书，以确认对方是卖主的 合法代理人。要与中介公司签订统一规范的委托代理合同。合同上应写明代理方式、代理 报酬、代理期限与代理权限等内容，特别要注意是否盖章及写清有关日期。签订房产中介合同或买卖契约时，买方需交纳购房首付款或丁金，切记此款应亲自 交给卖主，并由卖主出具收据。交给其他人，一定要审查对方的委托授权书，以确认对方是 否是卖主的合法代理人。除了要选择信誉好的品牌中介公司和选择专业素质好、负责任的经纪人外，选择购房时，一 定多次、实地看房。第五，在初步协议中要写认购款还是定金必须清楚。购房人在二手房交易合同谈判时往往

12、处于不利地位，首要原因是已付了 “定金”。：我国担 保法第89条规定：当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务 后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金； 收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。认购书几乎都将认购款写成“定 金”。在二手房的交易过程中在签定二手房买卖合同前签订认购书、交定金并不是签订二手房买卖 合同的一个必经程序，双方经协商一致，可以直接签订商品房买卖合同。如果商品房买卖合 同签不成，购房者可以全身而退，不留任何后患。其次是将“定金”写成“订金”、“预付 款”、“保证金”、“诚意金”、“押金”、“订约金

13、”等，这样一旦房屋买卖合同签不 成所交款项就应该退回。第六，在房屋买卖合同中必须写明原房主何时迁出其户口。买卖二手房的时候，人们最关注的是房产证、土地证等，往往忽视了户口迁移问题。按照户 口管理政策的相关规定，一户头上只能上一户人，在原产权人户口没迁走前，新房主的户口 不能迁入，这自然会影响到以后孩子上学等一系列问题。购买“二手房”，必须在原房主户 口全部迁出后，方能办理新产权人及其共同生活的直系亲属的入户手续。为避免因户口迁移而引起的问题，购房者在购买二手房时应加强自我保护，签订好有关户口 迁移的条款，不仅要明确约定原产权人户口迁出的时间，还应明确不及时迁移的法律后果。 必要的时候，可以和原

14、房主一起到当地派出所确认其户口是否全部迁走，然后再办理产权手 续或结清购房款。一定在合同中注明，“甲方（卖方）应在日内把户口迁出，不得拖 延。”并约定不能如期迁出时的惩罚措施。第七，正常情况下，房子交接完毕，房产登记过户后当日，才应该付清全部房款。如果不能按时交房，以及买方在未取得房地产证前，则根据情况，暂扣部分房款，不应付清 全部房款。这方面应在房屋买卖契约中注明暂扣多少房款的具体数字。因为在审批办 理证件的过程中，如手续有问题，就办不了房地产证。最后，按 房地产交易中心规定，领 取房地产证时，必须本人到场，如本人因故不能到场领证，应提前办理委托领证公证手续。 第八，转让房屋涉及营业税、个人

15、所得税、契税、城市维护建设税、印花税、土地增值税， 其中契税由买房者缴纳，印花税由买卖双方缴纳。一般正常流程是，1先在中介那里签订居间协议也就是意向书，付定金。2, 然后中介和房东去谈价格，价钱谈定之后签订正式的房屋买卖合同3, 如果买房你需要办贷款，中介会告诉你需要那些材料，（身份证、收入证明、税单或流 水，结婚证，户口簿）然后申请贷款。4, 之后付给房东首付，房东如果有贷款会拿着你的首付去清贷。之后银行审批，一般20个 工作日一个月左右的时间。（可以办加急，500块最多）。5, 然后去房地产交易中心去过户，交契税。6, 最后5个工作日之后银行放款，拿产证，房东把钥匙给你。7, 水，电,，煤，维修基金过户，物业交割。