“浦江智谷” ：沪上首座低碳办公楼

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1、一、住宅产业化基地二、“浦江智谷” ：沪上首座低碳办公楼“浦江智谷”紧邻浦江新城。“浦江新城”是上海唯一的意大利 风貌小镇，是集居住、旅游、休闲为一体的21 世纪新型城镇。“浦江智谷”商务园占地约 1100 亩。园区位于上海市闵行区浦 星公路东侧，联航路南北两侧，交通便利、水系发达。园区规划为西 块、中块、东块三部分组成。中块为度身定制的独幢商务楼群，共有 20幢，每幢建筑面积约为800015000平米。西块和东块为目前国 际上流行的大平面研发楼群，规划面积约为 88 万平方米。园区首期开发的303 亩地块位于联航路北侧，规划总建筑面积约24 万平方米，由地块中部的 6 栋办公楼和地块东、西两

2、部的 8 栋研 发楼群组成。办公楼群沿 1.3 万平方米的人工湖呈环岛形布置，楼层 不超过 6 层，并有亲水平台延伸至湖中，湖心小岛宁静而自然，人们 在工作的时候也可充分享受水岸美景。东、西两部的研发楼群呈围合 式布局，立面新颖独特，咖吧、健身休闲、餐饮、银行（ATM）等商 务配套设施一应俱全。“浦江智谷”商务园的所有建筑均以节能、健康、舒适的理念作 为建筑设计标准，采用楼板埋管系统、外遮阳板系统、全新风置换系 统、外墙外保温系统、地源热泵系统先进技术，使建筑物储具有冷蓄 热四季恒温、自然采光自主选择、在室内呼吸新鲜空气、冬暖夏凉的 舒适体验等功能，与传统办公楼相比，其能耗可节约 75%左右。

3、园区将营造能维持人工湖良性生态循环的生物环境。在两侧的生 态庭院中，开辟约 5000 平方米水塘类型的湿地水体。在创造江南水 域乡野景观时，模仿自然的水循环过程，把宝贵的雨水径流资源汇集 到湿地水体内，在水体适当栽植具有水体自净功能和吸收有害化学物 质及重金属功能的水生植物。建立滨水林地景观，由乔、灌、草组成 结构紧密的林地。林地对于建筑造成较强的遮蔽，建筑立面通过不同 高度的树冠递减，视觉高度差得到调整，使建筑之间的距离感加强。 为吸引鸟类、昆虫等生物，在林地较少人为干扰部位模仿自然生态环 境，利用朽木枯枝搭设多个生物栖息堆，以利于昆虫的生存和繁衍。物业信息Ownership （业主）上海鹏

4、晨联合实业有限公司ShanghaiPengchenUnitedIndus try Co.,L tdLocation （地址）上海市闵行区浦江镇联航路1188号1号楼No.l building No.1188 LianhangRoad,MinHang Distriet,ShanghaiCompletion Date （完工2006年10月日期）October 2006Using Right Period （产2006 年证日期）2006Site Coverage （建筑密 度）29%Plot Ratio （综合容积率）0.8Greenery （绿化率）45%Land Area （总用地面积）11

5、00亩，一期303亩1100mu, first phase is 303muTotal Gross Floor Area880,000 平米（总建筑面积）880,000m2已建成4栋，100,000平米R&D Building Area （研发楼Four buildings have been面积）finished, total100,000m2Office Gross Floor Area已建成1栋，12,165平米（办公面积）One building has been finished,12,165m2Restaurant （餐厅）办公楼：1200平米Office building:120

6、0 m2研发楼：1790平米/栋R&D Building： 1790 mz/buildingCar Parking （停车位）有YesLoading （承重）楼 面（floor）2.0KN/m2; 屋 面（roof）3.02.0KN/m2Ceiling Height （层高）办公大楼层高:3.15m,净高：2.63m； 底层：4.90m，净高：4.38m；地下室：3.60m，净高：2.40m； Business office building height of one layer:3.15m， net height:2.63m;Undetstratum:4.90m;netheigh t: 4

7、.38mBasement:3.60m;net height:2.40 研发楼底层净高：3.0m，R&D Building Undetstratum： 3.0m； 标准层净高：2.8m，Standard height per floor:2.8mLift （电梯）有YesPower （电力）充足EnoughFire Fighting System（消防系统）有 ExistingAsking Price （售价/）7500 元/平米 7500RMB/ m2Rental （租金）研发楼1.61.8元/平米/天R&D Building 1.61.8rmb/ m2 /day商务楼2.5元/平米/天Bus

8、iness building 2.5 rmb/ m2 /dayManagemen t Fee （物业管理费）研发楼12元/平米/月R&D Building12rmb/ m2 /month商务楼18元/平米/天Business building 18 rmb/ m2/month1#商务楼建筑面积872.33m2/层共计9个层面整层起租地下停车位每层5个RMB300元/月/个净高2.63 米得房率74%交付日期现在租期1年以上租金RMB2.5 元/m2/天售价RMB12000 元/m2物业管理费RMB12元/m2/月（免收空调加时费）研发中心建筑面积23000-25000m2/栋4300 6500

9、m2 / 层500m2起租地下停车位每栋楼配备190个停车位平均每租赁1000平米配2个停车位（免一年）RMB300元/月/个净高Fl(3.77)/F2-4(3.57)米承重500kg/m2得房率81%交付日期现在租期1年以上租金RMB1.5 1.8 元/m2/天售价RMB7500 元/m2物业管理费RMB12元/m2/月（免收空调加时费）园区优势 生态环境浦江智谷”商务园正是以“生态反哺”的崭新理念作为环境建 设标准的。 设计的目的是要致力于将原来人类施加于自然环境的消 极影响转变为积极影响。因此园区的生态环境设计与传统的绿化景观 设计有着很多的不同。例如：野草、野花代替了太多的灌木丛；价廉

10、 易栽的落叶树会告诉您季节的变化，秋天，满地金黄的落叶不再会被 人扫去，而成为秋日难得的景观；多样的水生植物替代了硬质驳岸； 湖边的亲水绿坡、浅滩、湿地吸引了白鹭等候鸟的栖息。人们在栈桥、 小径间漫步，累了，可以在年代久远的石凳或石鼓上坐坐，抒发一下 悠古之情。两侧的生态庭院中，开辟约18000 平方米水塘类型的湿地水体。 在创造江南水域乡野景观时，模仿自然的水循环过程，把宝贵的雨水 泾流资源汇集到湿地水体内，在水体内适当栽植具有水体自净功能和 吸收有害化学物质及重金属功能的水生植物。经过湿地的雨水泾流， 流速减缓，经过滤和沉淀后进入聚水区，成为人工湖的优质补充水源。园区的生态走廊是生态环境的

11、主体所在，生态走廊充分利用原地 形中南北两条自然河道，沟通南北走向的人工湖。水体南北长近 1000 米，东西宽50 至140米不等。为使建筑群空间环境质量得到进一步 优化。安排建立滨水林地景观，由乔、灌、草组成结构紧密的林地。 局部为湿地植被，具有林相的外貌，成为园区生态走廊中独特的风景 林。林地对于建筑造成较强的遮蔽，建筑立面通过不同高度的树冠递 减，视觉高度差得到调整，使建筑之间的距离感加强。这里频繁发生 着生物和水流的相互交流，加强了生物多样性和繁衍能力。为吸引鸟 类、昆虫等生物，除在植物配置时采用蜜源植物和浆果植物外，还在 林地较少人为干扰部位模仿自然生态环境，利用朽木枯枝搭设多个生

12、物栖息堆，以利于昆虫的生存和繁衍。若干年后，还原成近自然的生 态环境，从而达到水系、生物和建筑形态及人文和谐共融的目的。园区优势节能环保“浦江智谷”商务园采用十大节能技术 双 Low-E 中空玻璃 高效节能照明 太阳能光热利用系统 屋顶绿化 雨水收集综合利用系统 地源热泵系统 楼板埋管系统 全新风置换全热回收系统 外遮阳卷帘系统 外墙外保温系统这种节能、健康型建筑完全克服了传统型办公楼普遍存在的新风 量不足，室内空气浑浊，病菌交叉感染，能耗浪费的弊病。与传统建 筑相比，可节约能耗 70%左右。同时选择在绿色生态环境中办公，可 大大提高员工健康状况，激发员工的创新思维和创造欲望。因此，这 类建筑

13、特别适用于智力密集型的内涵产业。同时“浦江智谷”商务园节能建筑和生态环境的和谐共融还可带 来很多隐性效益， 集中体现在“健康”、“舒适”、“高效”、“节 约”四个方面。健康：美国密歇根大学环境心理学家雷切尔和斯蒂芬.卡普兰的研究表 明，在新风量充足、视野开阔能看到自然风景的办公楼上班，员工满 意度高、压力小、患病几率也随之降低。案例1：洛克希德马丁航 空公司在将其 2500 名员工搬迁至加州森尼韦尔城的新办公楼后发 现，员工无故缺勤率下降了15。案例2：国内一次调查问卷，考察 了 1400 多家写字楼机构，其中超过 70的机构对其使用的写字楼不 满，原因是有害物质氨、甲醛、臭氧等超标，使人出现

14、目眩头痛、思 维迟钝、全身乏力等挥发性有害物质过敏症。据资料显示：在密闭的 写字楼工作的人，患呼吸系统和神经系统疾病的比例高出45。“浦江智谷”商务园的节能建筑以及贴近自然的生态景观，创造 了更适合员工作息的办公环境，更关注员工健康，克服了传统办公楼 空气闷浊的弊端，成为办公楼中的奢侈品。舒适：“浦江智谷”商务园室内恒温、恒湿、全新风、全日供，提供人 体感觉最舒适的温度、湿度、新风量。室外生机勃勃的绿意花园和水 景，在园区内就可享受清新的自然氛围。上班就是逛公园。高效：美国的绿色生态建筑机构证实在绿色生态环境中办公可以提高 工作效率 10以上；人是企业最有价值资产，节能生态建筑提升员 工创新思

15、维，提高企业核心竞争力。节约：“浦江智谷”商务园的近郊生态节能办公，可大大节约企业办公 楼租金成本及日常能耗成本；优越的办公环境可以提高员工归属感， 工作满意度高，不仅使企业在优质人力资源的储备上占得先机，同时 减少因人才流失而产生的额外人力资源成本。案例：微软在中国有超 过 1900 名员工，人均 15 平方米办公面积，一年的办公楼租赁成本约 1 亿元人民币；如果微软选择在“浦江智谷”商务园办公，租金成本 可以降低 75，一年仅为2500 万元人民币。（“浦江智谷”商务园 不仅租金合理，且拥有充足的地下车位，还可以为企业节省可观的二 次装修费用和 40的办公区域照明费用以及空调加时费。）分类

16、20年每平方米经济效益（$）62.4减少排放12.9节省水5.4操作维护费用节省91.5生产效率和健來价值提升397.04-595.03合计569,24-767.23扌廿除绿色节能建筑平均 毎半方米额外费用32.28-53.80净收益536.96-717.43“浦江智谷”商务园 1 号楼，地上建筑面积 9047 平方米，2008 年共节约 835884 度电，“浦江智谷”商务园已建成的首期工程地上 建筑面积共计 10.6 万平方米，预计全年可节约 979 万度电，相当于 节省 3916 吨煤的能耗和 3.92 万吨净水，同时减少 9790 吨二氧化碳 和 293 吨二氧化硫的排放，节能减排效果

17、更为显著。浦江智谷 1 号商务楼建成后，获得了德国在海外颁发的第一张 “节能证书”。德国交通建设与城市发展联邦部部长沃尔夫冈蒂芬 泽（Wolfgang Tiefensee）先生亲临“浦江智谷” 1号商务楼为浦江 智谷颁证（dena）。这是德国政府在海外颁发的第一个符合德国节能 建筑的认证证书。区位交通“浦江智谷” 位于闵行区浦江镇国家级开发区漕河泾出口加工 区浦江高科技园规划范围内。 浦江镇东邻南汇区，西濒黄浦江，南 接奉贤区，北连浦东新区。 与“浦江智谷”毗邻的国家 863 软件孵 化基地是目前全国 863 孵化基地中唯一以独立园区形式建设的综合 性创业孵化基地，将为“浦江智谷”烘托出浓厚的

18、产业园区氛围。“浦 江智谷”周边产业密集，配套完善。综合配套区距“浦江智谷”仅2 公里，配套区占地约1 平方公里，规划将有60%地块面积用于酒店、 旅馆、酒店式公寓等居住设施，30%地块面积用于发展文化场所和休 闲设施，10%用于商业配套。“浦江智谷”周边生活配套包含“浦江世博家园”，它位于闵 行区浦江镇，距“浦江智谷”约1 公里，距人民广场14.5公里，规 划用地面积 1.5 平方公里，总建筑面积约124万平方米，其中住宅面 积约 89万平方米，居住人口2.76 万人。其中酒店服务式公寓已开始 建设，规划建筑面积16361 平方米，计划于 2008 年建成并投入使用。“浦江世博家园”公建配套

19、齐全。公交、商业、文化、教育、医 疗卫生、社区服务中心等设施一应俱全。其中易初莲花大卖场已于 2006 年 1 月 22 日开始营业。 浦江世博家园环境优美。有极具特色 的友谊河景观带，舒适、有趣的亲水平台，富有世博文化的“和桥”， 具有特色风情的商业街，贯穿小区宽达 40 米的多功能景观绿轴，15 万平方米生态林中设有篮球场、网球场等设施。是一个质量优良、配 套齐全、环境优美的理想家园。新浦江城位于上海版图中心的浦江镇中心城区，至人民广场 13 公里，位于这样一个中心优势位置，通过卢浦大桥、浦星路以及规划 中的轨道8 线，与人民广场、世博会等将成为上海新中心黄金轴线。 总开发面积 130 万

20、平米，由意大利格里高蒂建筑设计事务所担纲整体 规划设计，整个城区将意大利风貌及中国生活方式相融，以现代方式 演绎新城市生活。周边配套商业配套“浦江智谷”在园区内配置有完善的商业设施，银行（ATM）、 员工自助餐厅、商务套餐、咖啡吧、罗森便利店及健身中心等一应俱 全。该设施掩映于生态走廊与庭院之中，建筑功能于生态环境相结合， 形成舒适宜人的休闲、餐饮、交际场所。“浦江智谷”园区外周边配套完善，公寓、住宅、餐饮、健身会 所、医疗、银行、超市、邮局、移动通信等可以满足入驻企业员工日 常生活所需。周边公寓住宅包括：浦江智汇园（距浦江智谷500 米，目前已经 开工建设，住宅总建筑面积78727 平方米，

21、其中 7090 平米的房型 占 83， 2009 年 7 月预售）、新浦江城、世博家园、一品漫城、汇 智天地、瑞虹天地、瑞和新苑、浦航新城、滨浦新苑等，以及由锦江 酒店集团经营管理的酒店式公寓。 房型丰富，别墅、公寓、普通住 宅等满足企业不同层次的租房需求。周边餐饮包括：联慧大酒店、大富贵酒店、丹桂轩等，以及农家 乐、味之都、老城隍庙小吃等特色餐饮。园区周边还有易初莲花、世纪联华、世博酒店式公寓、邮局、建 设银行、中国银行、中国移动、贝菲特健身俱乐部、向明中学（属上 海市实验性示范性高中，2009 年 9 月 1 日正常开学）、孔祥东音乐 幼儿园、浦江社区卫生服务中心、市大二附中高中部南校、仁

22、济医院 （2009 年 2 月 28 日，上海交通大学医学院附属仁济医院（南院）建 设项目奠基仪式在闵行区浦江镇举行。仁济南院临时门诊部也正式开 业。上海交通大学医学院附属仁济医院（南院）占地106 亩，规划建 设 7 万多平方米，600 张床位，投资约5.4 亿元，由市区二级政府财 政共同承担，预计将于2011 年投入使用）等一系列配套设施。招商服务项目审批服务：负责为进驻园区的企业代办项目审批所需文件的草拟和报批，代 办工商登记、税务登记、银行开户等企业成立所需的所有手续。高新技术企业及技术成果转化认定服务：负责为进驻园区的企业代办高新技术企业和高新技术成果转化 的认定服务，为企业争取有关

23、的税收优惠政策，特殊行业一事一议制。政策咨询服务：负责为进驻园区的企业提供及时、准确的政策咨询服务，如税收 政策、产业政策和人才政策等。项目建设服务：负责为进驻园区的企业代办项目工程建设报批手续，协调项目建 设基础设施配套服务，帮助解决工程建设中的困难和问题。金融服务中国银行 ATM 机已经在园区设置。园区还将与建设银行、中国银 行等国内商业银行进一步合作，将其银行网点设置在园区的办公区 域、及研发楼群区域内，为园区内的企业及个人提供金融服务上的便 利。同时，距园区800 米的浦江工业园管理大楼（联航路）一楼已设 置有建设银行的浦江支行、上海农村商业银行，距园区 2 公里的漕河 泾开发区（浦星

24、公路）大门处已设置有中国银行、上海银行的浦江支 行，距园区1 公里的谈家港老镇已设置有建设银行（未来将迁至距园 区约 2 公里的世博家园）、农业银行及上海农村商业银行，可为园区 内的企业提供更全面的金融服务。物业管理“浦江智谷”园区招聘具有国际物业管理理念和经验的物业管理 公司-上海金晨物业管理有限公司为园区内客户提供人性化的、便 捷的、安全的物业管理。上海金晨物业经营管理有限公司，创办于 1998年2月, 注册资金500万元，是一家专业的、面向 高档、涉外 房地产项目提供投资咨询、项目策划、市场营销、物业管理服务、涉 外商务宾馆经营的品牌企业。该公司通过ISO9001： 2000国际质量管

25、理体系认证，是上海市物业管理二级资质企业（一级资质批准中）， 管理物业面积共计 300 万平方米，拥有员工总人数共计 1000 余人。本园区享受国家级开发区的财税优惠政策。主要的财税优惠政策如下：企业所得税自 2008 年 1 月 1 日起，原享受低税率优惠政策的企业，在新税 法施行后 5 年内逐步过渡到法定税率。其中：享受企业所得税 15%税 率的企业，2008 年按 18%税率执行，2009 年按 20%税率执行，2010 年按 22%税率执行，2011年按24%税率执行，2012 年按25%税率执行； 原执行 24%税率的企业，2008年起按25%税率执行。自 2008 年 1 月 1

26、日起，原享受企业所得税“两免三减半”等定 期减免税优惠的企业，新税法施行后继续按原税收法律、行政法规及 相关文件规定的优惠办法及年限享受至期满为止，但因未获利而尚未 享受税收优惠的，其优惠期限从2008 年度起计算。外商投资企业，在投资总额内购买的国产设备符合产业政策以及 生产高新技术产品，其购买国产设备投资的 40%可从购置设备当年比 前一年新增的企业所得税中抵免。外国和港澳台地区的投资者将从园区企业分得的利润再投资于 本企业或兴办新企业，经营期不少于5 年的，经税务机关批准，可退 还其再投资部分已经缴纳所得税款的40%；若上述投资投入产品出口 企业或先进技术企业，经营期不少于 5 年的，

27、经税务机关批准，可全部退还其再投资部分已缴纳的所得税税款。增值税纳税人销售或者进口货物或修配业的增值税税率一般为17%。IC生产企业，增值税税负超过6%的部分，即征即退；IC设计企 业，增值税实 际税负超过 3%的部分，即征即退。软件企业销售其自行开发生产的软件产品， 2010 年前按 17%的法定税率征收增值税，对实际税负超过3%的部分，即征即退。营业税营业税税率一般为 3% 或 5%。对单位和个人从事技术转让，技术开发业务和与之相关的技术咨 询、技术服务业务取得的收入，免征营业税。经认定在本市新开发的 拥有自主知识产权的高新技术成果转化项目，自认定之日起五年内， 营业税属地方的部分由财政按

28、规定给予列收列支返还，之后三年，由 财政按规定列收列支返还 50%，其中 90%返还企业， 10%纳入创业投 资资金集中使用。关税及进口环节税已设立的鼓励类外商投资企业、外商投资研究开发中心、先进技 术型或产品出口型外商投资企业（简称五类企业）进行技术改造，在 原批准的生产经营范围内用投资总额以外的自有资金进口国内不能 生产或性能不能满足需要的自用设备及其配套技术、配件、备件（包 括随设备进口或单独进口的）对本企业原有设备更新（不包括成套设 备和生产线）或维修，进口设备可按照国务院关于调整进口设备税 收政策的通知的规定申请免征进口关税和进口环节税。IC 生产企业引进集成电路技术和设备，免征进口关税和进口环节增值税；IC设计企业进口所需自用设备，免征进口关税和进口环 节增值税。城市房地产税园区内自建或购买的新建房产，免征五年房产税，五年后，每年 按房产原值X（100%-20%）x税率（1.2%）纳税。印花税房屋买卖合同需缴纳合同印花税，合同印花税由转让双方各按成 交价的 0.05%缴纳。