20XX年房地产估价师理论与方法真题

《20XX年房地产估价师理论与方法真题》由会员分享，可在线阅读，更多相关《20XX年房地产估价师理论与方法真题（13页珍藏版）》请在装配图网上搜索。

1、20XX年房地产估价师理论与方法真题2021年房地产估价理论与方法试题 一、单项选择题（共35题，每题1分。每题的备选答案中只 有一个最符合题意，请在答题卡上涂黑其相应的编号）1.不同的注册房地产估价师对同一估价对象在同一估价目 的、同一价值时点下的评估值可能有所不同，主要原因是（ ）A.掌握的估价信息不同B.遵循的估价原则不同C.履行的估价程序不同D.估价对象的状况不同 2.根据房地产估价机构管理办法，不同资质等级房地产 估价机构的业务范围按照（）划分。A.行政区域B.估价目的C.估价对象规模D.价值类型3.在估价中选取估价依据应有针对性，主要是根据（）来选取。A.估价假设和估价原则B.价值

2、类型和估价结果C.估价程序和估价方法D.估价目的和估价对象4.房地产利用中存在外部性，这体现了房地产（）的特性。A.不可移性B.独一无二C.相互影响D.用途多样5.关于房地产互补品的说话，正确的是（）。A.商业用房与工业用房是互补品B.新建商品房与存量 房是互补品C. 经济适用住房与普通商品住房是互补品D. 郊区住宅与链接它和市区的髙速公路收费是互补品6. 某公司5年前与一办公楼所有权人签订了租赁合同，租用 其中建筑面积1000 的写字楼，约定租赁期限为20年，第一年 租金为24万元，以后每年租金在上年租金基础上增加1万元，第 8年以后每年租金与第8年租金相同。目前市场上类似办公楼的年 租金为

3、360元/（建筑面积）。该类房地产的报酬率为10%,目 前该承租人权益价值为（）万元。A.39.48B.40.67 C.41.81D.46.847. 某套100的期房一年后竣工投入使用，目前类似现房的 市场价格为10000元/,预计一年后涨至10500元/,每年末 租赁净收益为40000元/套。年折现率为12%，年贷款利率为7%， 期房风险补偿为现房价格的3%，该期房目前的市场价格为（）万元。A.93.48B.93.43 C.98.11D.98.28 8.关于住宅估价中楼层因素的说法，错误的是（）。A.估计对象为整幢住宅 楼时，楼层属于区位因素B.位于同一住宅楼不同楼层的住房，景 观有所不同C

4、.位于同一套住房而言，楼层会影响其通达性D.同一住宅小区总层数相同的住宅楼的楼层差价可能不同9.下列房地产价格影响因素中，不属于制度政策因素的是（）。A.开征房产税B.物价水平变化C.调整房地产信贷规模D.城市规划变更10.有甲、乙两宗区位、面积、权益、规划条件等相当的土 地，甲土地为空地，乙土地1 为空地，乙土地上有一幢建筑物。合理正确的估价结果显示 乙土地连同地上建筑物的价值低于甲土地的价值，这是因为（）。A.乙土地价值低于甲土地价值B.该建筑物价值小于其重置 成本C.该建筑物价值小于其拆除费用D.该建筑物更新改造后的价值低于其现状价值11.某办公楼 的建筑面积为1502, 土地面积为lO

5、OOm?,目前的房地产市场价 值为5000元/,同类土地的市场单价为2200元/。在法律、 政策允许下,如果对该办公楼进行装修改造,预计装修改造费用 及应得利润为1300元/；装修改造后的房地产市场价值可达 6500元/；如果将建筑物拆除后新建较髙标准的办公楼，预计拆 除费用为300元/,旧建筑物残值为50元/,新建筑物重置价 格为3800元/,新建后的房地产市场价值可达8000元/。该 房地产的最髙最佳利用方式为（）。B.装修改造A.维持现状C.拆除建筑物作为空地转让D.新建较髙标准的办公楼 12.谨慎原则主要是评估房地产（）时应遵循的原则。A.抵押价值B. 征收价值C.现状价值D.投资价值

6、13. 某可比实例成交价格为100万美元，成交时人民币兑美元的汇率为6.5:1，至价值时点按人民币计的类似房地产价格上涨5%，人民币兑美元的汇率为6.3:1，对该科比实例进行市场状况调 整后的价格为人民币（）万元。A. 630.0B.650.0 C.661.5D.682.514. 采用百分率法进行交易情况修正时，应以可比实例（ ）为基准确定交易情况修正系数。A.成交价格B.账面价格C.正常价格D.期望价格15. 某类房地产2021年4月的市场价格为6500元/,该类房地产2021年3月至10月的环比价格指数为105.53、103.85、100.04、99.86、98.28、96.45、92.1

7、7、90.08,该类房地产2021 年10月的市场价格为（）元/讥A.5110.51B.5307.26C. 5548.37D.5638.1316 .某套建筑面积为100的住宅，含家电家具的成交价格为 50万元，首付40，余款半年后一次付清，假设年利率为85，家 电家具价值为5万元，现将该交易实例作为可比实例，评估类似 住宅不含家电家具的市场价格，可比单价为（）元/讥A.4387B.4398 C.4500D.488717. 评估某宗房地产的市场价值，选取了甲、乙、丙三个可比实例：甲可比实例的成交价格为8000元/,比正常价格低2%,乙 可比实例的卖方实收价格为7800元/,交易税费全由买房负 担

8、，当地房地产交易中买房和卖方应缴纳的税费分别为正常交易 价格的3%和6%；丙可比实例的成交价格为8300元/,其装修标 准比估价对象的装修标准髙200元/。假设不考虑其他因素影 响，三个可比实例比较价值的权重依次为0.4、0.2、0.4，该房地 产的市场价格为（）元/讥A.8157.60B.8158.91C.8163.57D.8164.88218. 某宗房地产的受益期限为8年，未来第一年的有效毛收入 为80万元，运营费用为45万元，此后每年的有效毛收入和运营 费用在上年基础上分别递增4%和3%，该房地产的报酬率为6%。该 房地产的收益价格为（）万元。B.257.55 C.873.19A.183

9、.78D.1427.1619. 某写字楼年净收益为420万元，未来三年内仍然维持该水 平，预计三年后该写字楼为现在价格的1.3倍，该房地产的报酬 率为13%。该写字楼现在的价格为（）万元。A.992 B.3306 C.10014D.1272320. 关于有租约限制房地产估价的说法，错误的是（）。A. 因估价目的不同，评估有租约限制房地产价值时可不考虑 租约限制B.承租人权益价值可能为负值C. 出租人权益价值与合同租金及市场租金有关D. 承租人权益价值等于房地产剩余经济寿命期间合同租金与 市场租金差额的现值之和 21.某房地产每年净收益为20万元，加 装空调系统后不考虑空调系统充值提拔款下的每年

10、净收益为25万 元，空调系统需在10年后以15万元更换，更换空调系统后立即 转售的价格为260万元。偿债基金储蓄的年利率为4%，贷款年利 率为7%，报酬率为10%，在考虑充值提拔款下，该房地产价值为 （）万元。A.223.13B. 246.18 C.247.18D.253.86 22.某综合楼的土地取得成本为1000万元，建设成本为 800万元，管理费用为60万元，投资利息为140万元，营业税及 附加和其他销售税费分别为售价的5.6%和2%，契税税率为4%，直 接成本利润率为25%。该综合楼的价值为（）万元。A.2651.52 B.2667.75C. 2705.63 D.2771.4923.某

11、商品住宅项目开发利润为300万元，土地取得成本为 600万元，建设成本为900万元，管理费用为50万元，销售费用 为60万元，投资利息为150万元，销售税金为120万元。该商品 住宅项目的成本利润率为（ ）。A.15.96% B.17.05% C.23.44%D. 25.86%24 .某房屋的建筑米娜及为100，单位建筑面积的重置价格 为1000元/,建筑物自然寿命为45年，残值率为2.5%。经测 算，至价值时点该建筑物有效年龄为10年，建筑物市场价格为 7.5万元。假设该建筑物在经济寿命内每年折旧率相等。该建筑物 的经济寿命为（）年。A.29B.39 C.40D.4525. 某办公楼的建筑面

12、积为20000土地面积为10000土地已取得9年，取得土地2年后建成。目前该办公楼的市场价 格为5200元/, 土地重新购置价格为4800元/,建筑物重置 价格为3200元/,建筑物自然寿命为50年，残值率为2%，建筑 物折旧总额为（）万元。A.800 B.878 C.896 D.112926. 某在建商城的建设用地使用权于2年前以出让方式取得,土地使用期限40年,不可续期。预计尚需1. 5年建成,总建筑面 积为50000 ，可供出租的面积为总建筑面积的80%；3经市场调查,目前当地该类商城的市场租金为每月90元/空置率为10%；预计该商城建成后当地该类商城的市场租金为 每月100元/tf,空

13、置率为15%，运营费用率为30%。报酬率为 10%,折现率为12%,该商城开发完成后的价值为（）万元。A.22253B.23352 C.26488D.2779627. 关于假设开发法中静态分析法和动态分析法的说法,错误 的是（）。A.静态分析法中应根据价值时点的房地产市场状况测算 后续建设成本B.动态分析法中要进行现金流量预测C.静态分析法中投资利息和开发利润都不显现出来，而是隐 含在折现过程中D.动态分析法中要考虑各项收入、支出发生的时 间点28. 某在建工程按正常建设进度建设1年后停工，停工半年后 基坑进水，现人民法院强制拍卖该在建工程，预计拍卖处置正常 期限为0.5年，之后处理基坑进水、

14、清淤、协调施工约需0.25 年。经市场调查，类似开发项目正常建设期为2. 5年，开发完成 后的市场价格为5000元/。折现率为10%,用动态分析法估价 时，开发完成后的市场价格的现值为（）元/讥A.3939.93 B.4034.93C.4132.23D.4231.8729. 假设开发法中，同一估价对象在业主自行开发、自愿转让 开发、被迫转让开发三种估价前提下的评估值由大到小的顺序通 常是（）。A. 业主自行开发、自愿转让开发、被迫转让开发B.自愿转让 开发、业主自行开发、被迫转让开发C.被迫转让开发、自愿转让 开发、业主自行开发D.自愿转让开发、被迫转让开发、业主自行 开发30. 在运用长期趋

15、势法测算房地产未来价格时，当房地产价格 的变动过程是持续上升的，并且各期上升的幅度大致接近，宜选 用（）测算。A.指数修匀法B.平均增减量法C.平均发展速度法D.二次抛物线趋势法31. 在应用路线价法估价中，设定的标准临街深度宜为路线价 区段内各宗临街土地的临街深度的（）。A.简单算术平均数B.加权算术平均数C.众数 D.中位数32.根据标准临街宗地单价求得一宗临街深度 为50m、临街宽度为20m的土地总价为280万元。标准临街深度为 100m，假设相同临街深度的矩形宗地以临街宽度20m为基准，每 增加临街宽度lm单价增加1%。根据四三二一法则，求取临街深度 为75m，临街宽度为25m的矩形宗

16、地单价为（）元/讥A. 2000B.2100 C.2400D.2520 33.关于明确估价目的的说法，正确的是（）。A.估价目的由价值类型决定B. 估价目的根据估价师的经验确定C.估价目的由委托人的估 价需要决定D. 估价目的根据估价对象和价值时点综合确定34. 房屋征收估价中，因房地产占有人拒绝注册房地产估价师 进入被征收房屋内进行实地查勘，为完成估价，对估价对象内部 状况进行的合理假定属于（）。4A. 未定事项假设B.背离事实假设C.不相一致假设D.依据不足假设35. 价值时点为现在的估价，下列日期中不应选为价值时点的 是（）。A.估价作业期间的某日B实地查勘估价对象期间的某日C估价报告出

17、具日期D.估价报告出具后的某日二、多项选择题（共15题，每题2分。每题的备选答案中有 2个或2个以上符合题意，请在答题卡上涂黑其相应的编号，全部 选对的，得2分；选错或多选的，不得分；少选且选择正确的， 每个选项得0.5分）1. 下列估价师的行为中，不符合估价规范的有（ ）。A仅要求委托人提供估价对象权属证书复印件，但在实地查 勘时对复印件中的相关信息进行核对B. 委托人将其对估价对象价值的期望主动告知估价师，估价师认为该价值不离谱，便按此出具估价报告C. 估价师在估价过程中接受委托人提供给其个人的加班费d. 估价师在估价过程中接受委托人提供给其个人的加班费E. 估价师认为自己的专业能力还不足

18、以做好估价，邀请其他 估价师帮助其完成估价工作2. 下列房地产状况描述内容中，属于反映房地产实物状况的 有（）。A.房屋实际用途B.土地开发程度C.房屋建筑结构D.房屋出租情况E.房屋维护状况及完损程度3. 影响工业房地产价格的区位因数主要有（）。A.是否适于安装设备B.是否易于取得动力C是否便于处理废料D是否接近大自然E是否利于获取原料4. 关于投资价值与市场价值异同点的说法，正确的有（）。A市场价值是客观的价值，而投资价值是建立在主观的、个 人因素基础上的价值B.用收益法评估投资价值时，净收益的计算 通常要扣除所得税，二评估市场价值时通常不扣除所得税C. 用收益法评估投资价值和市场价值时，

19、其中的报酬率取值 应相同D.用成本法评估投资价值和市场价值时，其中的利息取值 可能不同E.投资价值的评估结果一般大于市场价值的评估结果5. 某套期房住宅的套内建筑面积为120，套内墙体面积为20 m?，分摊的共有建筑面积为30 m?，套内建筑面积的购买单价为 15000元/m?,购买人采用的付款方式为：首付60万元，余款向银 行申请贷款。关于该房地产价格的说法，正确的有（）。A.使用面积的购买单价为12500元/m2B.建筑面积的购买单价为12000元/m? C.名义价格为180万元D.实际价格为180万元E.现房价格低于180万元6. 下列房地产价格影响因数中，不属于区位因素的有（）。A.地形、地势B. 土地开发程度C.土地用途、容积率D.朝向、楼层5