论我国住宅小区停车位的权属及相关法律问题

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1、论我国住宅小区停车位的权属及相关法律问题绪论众所周知，在经济发展中产权规则是其基本原则，由于我国经济的发 展速度相对比较快，很多经济规则滞后于经济的发展。越来越多的矛盾集 中在房地产及其相关的项目当中。目前随着我国私家车的增多，小区停车位日益紧张，住宅小区内停车 位究竟属于何人已经成为社会争议的焦点。然而目前我国物权法、房 地产法一级其他的法律法规，均未对住宅小区停车位的产权归属做出明 确而细致的规定，各种媒体争先恐后的报道这一社会现象，各个法院对于 此类问题引发的纠纷也没有做出统一的判决，于是各界人士都参与了此问 题的讨论。剖析小区停车位的类型和特点，有助于澄清小区停车位权属的 混乱局面，减

2、少纠纷，维护市场经济的正常秩序。一、选题背景住宅小区的停车位问题，是目前我国物业管理中最具争议的问题之一， 车位之争在房地产开发商、小区业主和物业管理公司之间愈演愈烈，由于 现行法律规范的缺失和不甚明确，导致了各地法院的判决也是五花八门。 随着住房商品化的进一步深入和有车一族的不断涌现，车位之争，必将导 致更大范围的矛盾对立，住宅小区停车位的所有权归属是各种纷争和矛盾 的核心所在。住宅小区停车位所有权归属不明，将令房地产开发商和臵业 者的合法利益处于不确定的状态，严重地损害了当事人的合法权益，妨碍 着房地产市场的健康地发展，给社会经济生活和公共管理带来诸多的难题。 所以建立完善的法律制度对此问

3、题加以明确规定是当务之急也是必要的。 本文试图结合我国目前的学说和借鉴国外一些理论和实践，根据小区停车 位的不同形式，对其所有权归属问题进行分析探讨。二、我国小区停车位的所有权分类及现状 （一）按照小区停车位权属取得的时间分类我国小区停车位的所有权，从时间上可以分为两类：第一类所有权为停车位 的初始所有权，这类所有权为开发商所有；第二类为后继所有,指权在开发商将 全部房屋出售给业主后，停车位的所有权问题。这是两类不同性质的所有权，不 能相互混淆。在现实生活中，就第一类所有权并无争议，有争议的为第二类所有 权的归属，所以后者是本文分析的重点。在分析小区停车位（库）归属之前，我们有必要首先引入建筑

4、物区分所有 权的概念。建筑物区分所有权是指，根据使用功能，将一栋建筑物在结构上区 分为由各个所有人独自使用的专有部分和由多个所有人共同使用的共有部分 时，每一所有人所享有的对其专有部分的专有权与对其共有部分的共有权的结 合。（参见王利明著论物权法中的车库的归属及相关法律问题）建筑物所 有权是由专有权和共有权两方面构成的，其权利的客体也包括两个方面，即专 有部分和共有部分1（第195 页）。专有部分主要是指根据建筑物的结构和 功能而分割出来的具有独立建筑构造和独立使用功能的部分共。有部分则指建 筑物的共用部分和附属设施等不具独立使用功能的建筑部分。物权法第76 条规定：建筑区划内的绿地，道路以及

5、物业管理用房，属于业主共有，但属于 市政建设的除外。会所车库的归属，有约定的，按照约定，没有约定或者约定 不明的，除建设单位能够证明其享有所有权外，属于业主共有。其中虽然规定 了建筑物区分所有权，其中关于物业管理用房、会所、车库、绿地的所有权归 属问题，规定有约定的依照约定，没有约定的，除了开发商能够证明其享有所 有权的以外，属于建筑物区分所有权人共有。特别是目前争议较多的小区车位 车库所有权归属问题，物权法规定，建筑区域内，规划用于停放汽车的车 位，车库的归属，由当事人通过出租，出售或者附赠等方式约定。占用业主共 有的道路，或者其他场地用于停放汽车的车位，则归业主共有。物权法虽 以做出相关规

6、定，但是此类问题在现实生活中还是比较复杂，是建筑物区分所 有权归属规则在实务适用中的难点。从我国目前的现有小区情况大体来看，其停车位的形式主要有三种： 第一种形式:在小区内建造的专门的停车设施，其相互间由墙壁隔开， 四周范围明确，具有独立的入口，己成为与住房相区别的、独立的特定物。其权属可以登记，业主只有购买或者承租该停车位后，方可拥有所有权或 者使用权；如果没有特别约定，其所有权归修建停车设施的开发商所有。 对这类停车位，我们称其为库，开发商对这类停车位的销售，通常采用捆 绑式销售或者分别销售的方式进行，即将特定车位与特定住宅单元相联系 一体出售给业主或者开发商将住宅单元和地下车位作为各自独

7、立的买卖标 的物分别销售。两种销售方式的不同在于：捆绑销售中将停车位作为特定 单元的附属物进行销售，而在分别销售中则车位作为独立的标的物来出售 二者的相同之处在于，这种类型的停车位，是由支付了相应对价的小区的 业主所有。第二种形式：是在小区的空地上由小区的物业公司划出专门的停车位 这类停车位开发商并不进行专门的销售，多采取分摊销售的办法。因开发 商对其投入极其有限，且已将其计入公摊面积进行销售，故在开发商将房 屋售出后，因小区内的土地使用权已归全体业主所有，故其土地使用权上 的停车位归全体业主享有。在现实生活中，一般是由停车者向物业公司交 纳使用费，而物业公司将该使用费作为物业管理费的一部分，

8、为全体业主 的利益而使用。第三种形式：在小区的每幢楼房下的第一层或地下一层修建的停车位 对于这种情形，开发商采取的销售方式有三种情形：分摊销售、捆绑销售 或者分别销售方式。分摊销售是指开发商在不能对每一单元提供一个位的 情况下，将车位销售给全体业主，每一业主按其住宅专有部分的建筑面积 分摊车位的购买费用。在现实生活中有两种判断分摊的方法：一种是合同 注明方法，即在房屋买卖合同中注明小区车库属于公摊范围为分摊销售， 否则为分别销售；另一种是成本计算方法，即小区车库成本计算到房屋价 格中为分摊销售，只有明确表明房屋价格中不包括小区车库成本作为分别 销售。在分摊销售的方式中，多以业主是否分摊了建筑的

9、成本进行判断， 如果由全体业主分摊了此项费用，则停车位归全体业主共同共有，否则归 开发商所有。相对而言，捆绑销售或者分别销售方式，其所有权的归属比 较明确。在现实生活中，因为我们很难查明开发商是否将建筑成本分摊销 售，而且在我国现阶段小区的停车位不能满足小区所有业主需求的情况下 有些开发商将这种类型的停车位销售给业主以外的人，从而引发纠纷。现 行的北京市商品房预售合同和物业服务合同（示范文本）中对此问 题有相应条款说明。文件规定双方对停车费用要事先进行约定，购房人在 签订购房合同时便具有了决定是否购买或租用车位，并就停车位的价格与 开发商、物业公司在合同中约定。（二）按照小区停车位的空间位置分

10、类1、住宅小区地面停车位 地面停车位是指经政府发出的建设工程规划许可证批准同意，在 住宅小区地面上直接设臵的停车设施，一般以划线分割方式标明2（第 104 页）。房地产开发商预售或现售商品房住宅小区建筑房屋单元后，房屋单 元办理初始登记及转移登记，房屋单元所有人按份共同拥有该小区宗地号 的全部土地使用权。由于地面停车位所在的地面面积包含在小区总土地使 用面积之内，因此，该种停车位的使用权显然属于全体建筑物区分所有人 即业主。在这里全体业主拥有停车位的使用权而不是所有权是基于以下考 虑:所有权的客体必须符合构造上和使用上的独立性标准，而地面停车位只 是通过划线分割而成，不具备建筑物所要求的遮蔽性

11、，所以只能被视为土 地使用权的客体。对停车位的使用性质我们可以认定为对共用部分的专有 使用，它是指依据法律规定和区分所有人之间的共同约定，由某一个或数 个区分所有人对某些共用部分享有排他的、独占性使用权7（第39 页） 该种使用权所产生的收益必须归全体区分所有人享有。根据我国的实 际，我们认为，应当由地面停车位的使用人向业主委员会交纳使用费或租 金，同时向提供看管服务的物业公司交纳看管费用。因此，无论是开发商 还是物业公司都无权擅自在小区的地面设立停车位，而必须在得到业主大 会的许可并与业主委员会签订协议，对有关收益分配作出具体约定（比如 可约定租金所得用于弥补小区内的物业管理费用开支）后才能

12、设立和运营 这种地面停车位。否则，将构成无权处分的侵权行为。2、住宅小区地下停车位住宅小区地下停车位是指开发商利用地下空间而建造的停车位。随着 社会经济的不断发展以及对土地需求的日益膨胀，现代建筑物不得不更多 地向空间发展，包括地表上空和地下空间。正是对地下空间的充分利用， 才导致了地下停车位的出现。而我国对于地下停车位的法律规定仍是空白 要确认地下停车位的权利归属，首先要对地下停车位的权利结构有清楚的 认识。传统物权理论认为只要具备构造上和使用上的独立性，即可以成为 所有权的客体。地下停车场四至明确，与其上的房间有墙壁相隔，已成为 与住房相区别的、独立的特定物，可以成为单独所有权的客体。然而

13、，结 合我国房地产市场的实践来看，如果一概地赋予地下停车位以单独所有权 （即相当于专有部分的所有权），亦即赋予房地产开发商对地下停车位享 有完全的所有权的话，会导致显失公平的结果出现。其原因便在于地下停 车位的建筑面积一般情况下是不计算建筑容积率的，即该停车位并没有获 得相应的土地使用权面积份额。根据我国，房地不分离的原则，没有地的 存在，怎么可能有房的存在呢？在转移登记时，其不能取得房地产权证， 其法律权利依附于计算容积率的房屋建筑物7（第 400 页）。另外，由于 该种停车位建立在全体业主所共同拥有使用权的土地上，不拥有土地使用 权的房地产开发商是无法对其取得产权的。也因此，实践当中，开发

14、商在 售房合同中约定的，停车位的产权属于卖方的条款应当属于无效条款。该 种地下停车位的权益应由小区的业主共同享有，开发商或物业公司是无权 擅自处分的。当然在征得业主大会同意后，开发商或物业公司可以根据业 主大会的授权委托，将停车位予以出租，所得租金收入归全体业主所有， 用于弥补物业管理费用开支。同时，停车位使用人必须向提供看管服务的 物业公司交纳看管费用。当然，对于将地下停车位的建筑面积也计算建筑 容积率的特殊情况，我们应区别对待。这些按照建设用地规划许可证载明 的规划用途建造的地下停车位，和地上建筑物一样要计入整个的建筑面积 因此，该种停车位可拥有独立的所有权。此种地下停车位开发商有权予以

15、出售、出租。通过买卖而拥有产权的业主虽然无须缴纳车位使用费，但仍 应按期缴纳物业管理费或车辆看管费。3、楼房首层架空停车位 楼房首层架空停车位，是指将建筑物地面上的第一层架空而形成的停 车位。在现行的房地产行政管理法律制度下，首层楼房架空层停车位的建 筑面积也是不计算建筑容积率的，不能获得相应的土地使用权面积份额，其法律权利依附于计算建筑容积率的房屋建筑物（面积），也是住宅房屋单元的从物。所以关于楼房首层架空停车位的产权归属与地下停车位的情 形是一样的，此处不再赘述。4、楼房屋顶平台停车位楼房屋顶平台停车位，是指在小区商品房楼顶平台上设臵的停车位。 虽然楼房屋顶平台停车位在我国目前还未普及，但

16、随着停车位的日益紧张， 有关这种停车位的纠纷也会日益增多。对于屋顶平台的归属问题，也是颇 有争议。有人认为，屋顶平台应当归建筑物的全体区分所有人共有；也有 人认为，其应属于顶楼住房所有权的范围，因为顶楼部分的附属物由最高 一层的区分所有人所有。我们知道，对屋顶平台的利用更多的是用它的空 间，而这个空间显然不仅仅属于顶层的区分所有人，而应当归该建筑物的 全体区分所有人所有。所以，在该空间上设臵停车位的权利也应当属于建 筑物的全体区分所有人，开发商和物业公司都无权擅自在屋顶平台设臵停 车位，而应与该楼的业主进行协商并征得同意之后才可以。三、现有立法造成我国小区停车位的权属不明虽然在我国小区停车位的

17、类型争议不大，但是关于各种类型的归属却是没有统一的标准。不仅如此，混乱的小区停车位权属还引发了许多的纷争。据淄博晚报报道：“现在小区门前已经交通阻塞了，想进的进不 去，想出的也出不来，我们小区居民的私家车真是有家难回啊。”淄博市 张店区恒基花园的侯先生反映，没有购买或租赁该小区地下车库的私家车 业主都被拒之门外，不能进小区。南方日报也报道：“目前清远市区 小区的车位价格在7 万16万元之间，一般在10万元左右，不少业主感叹 车位比车贵，纷纷表示不能接受。”法怡网说：“欣欣家园住宅小区 的业主认为自己拥有小区地下停车场的所有权，但开发商却坚决否认，还 把小区的停车位租给隔壁一家公司使用。欣欣家园

18、小区的业主把开发商起 诉到了法院”。各种矛盾的关键在于，小区停车位的权属相当混乱，既没有明确的标 准，也没有统一的界定。那么是什么造成这种混乱的局面呢？（一）没有充足的法律法规规定是造成小区停车位混乱的主要原因目前我国关于住宅小区停车位的权属的争端，迫切需要得到解决。从 总体来看，我国法律法规关于小区停车位的权属的规定，用墨太少。翻遍 物权法、房地产法、土地管理法以及其他法律法规，也都是 只有寥寥可数的几条规定。而我国小区停车位的现状，迫切的需要按照小 区停车位的分类，将其权属、业主可开发商各自的权利义务等明确的规定 在法律法规中，做到有法可依，以减少因小区停车位权属所带来的混乱局 面。同时，

19、也迫切需要地方性法规发挥其作用，出台明确的规定，迅速的 缓解住宅小区停车位的权属争端所带来的纠纷。因此，具备充足的法律法规，是目前小区停车位混乱的主要的、最快 捷的途径。（二）物权法第七十四条规定本末倒置由于车库、车位的归属问题，涉及到了广大业主的切身利益。因此， 物权法第 74 条第一款规定：建筑区划内，规划用于停放汽车的车位， 车库应当首先满足业主的需要。规划用于停放汽车的车位、车库，作为建 筑物的附属设施，应首先满足小区居民的需要。这种规定确定了广大业主 对小区车位、车库的优先使用权，单从使用顺序上来讲，是保护了广大业 主和开发商的利益的。但是该条规定用优先使用权避开了小区停车位的权 属

20、问题，小区停车位的权属仍处于待定的状态。小区停车位的权属都没有 得到解决，那么怎么实现优先使用权？在实践中，有相当部分的小区停车位所有权是靠业主用对价换取的， 但出售停车位的天价又使得大多数业主望而叹止。有人质疑：“什么是应 当首先满足业主的需要？怎么才算满足业主的需要？如果开发商将其价格 定得过高，业主买都买不起，又怎么满足业主的需要？”这些问题反映出 一个核心先解决权属问题，才能考虑优先使用权问题。（三）小区停车位的约定取得适用上有难度 一般情况下，停车位的权属有法定与约定两种形式，物权法第74 条 第二款规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事 人通过出售、附赠或者

21、出租等方式约定。”采取了约定的形式。但从国外的制 度看，没有一个国家对于车库的权属纯粹以约定的方式处理，而多数是以“法 定”加“约定”的方式来解决，且法定优先，约定作为补充。初看我国法条， 该条的规定在小区停车位的权属还没有明确规定的情况下对当事人意思自治 的一种尊重。从目前我国多数地方商品房销售的实际做法看，对车位、车库的 归属使用有的是业主购买的，有的是开发商附赠的，有的是业主承租的，一般 都有约定。但因开发商所处的优势地位，多数开发商都奖停车位约定归自己所 有，所以该规定可能不利于业主的利益。四、小区停车位的所有权归属的通说车库、车位利益的纠纷关键是明晰车位、车库所有权问题。所有权确定了

22、， 使用权、收益权、处分权都随之解决。由于建国后我国废除了国民党统治期间 的伪法统，一并废除了民国时期的六法全书和民法典，我国至今又还未颁布自 己的民法典，加之中国传统社会忽视对公民私有财产的保护，公民的私有财产 的确定和权利边界经常处于不确定状态，不利于对财产的保护和利用。目前对 于住宅小区停车位（库）的所有权归属认识有几种通说：（一）合同约定说此种观点认为，对车库的归属应当通过约定来确定。这种观点的本质意义 是合同双方当事人是以平等的身份以公平合理的方式自行协商车库的归属。 物权法规定：建筑区域内，规划用于停放汽车的车位，车库的归属，由当 事人通过出售，出租或者附赠等方式约定。占用业主共有

23、的道路，或者其他场 地用于停放汽车的车位，归全体业主共有。从物权法的规定上来看，现在我们 国家对于车位车库所有权的归属也是遵从于此通说来认定的但。是在当前卖方 市场条件下，房地产商极有可能仗着自己的强势地位制定霸王条款，并且他们 在合同中主动要求同业主进行协商的可能性也微乎其微这。样将对广大业主极 为不利且这也不符合本观点的本意。只有随着商品房市场的发展逐渐变为买方 市场的时候，此种观点才有可能实现。（二）成本分摊说 此种观点认为，当房地产开发商将车库的建造成本分摊到业主购房款 中，车库所有权即为业主共有，否则归开发商所有。目前房地产价格是由 需求决定的，而不是由成本决定的，开发商是否将车库的

24、建造成本分摊到 住宅销售价格中去，也只有开发商清楚，业主几乎不可能去核定开发商的 开发成本，也没有权力去核清开发商成本。因为成本是属于企业的核心商业秘密，因此据此来确定车库的所有权也是非常困难的。（三）国家所有说 此种观点认为，地下车库属于地下人防工程，根据人民防空法的 有关规定应当推定为国家所有（参见 王利明著论物权法中车库的归属 及相关法律问题）。北京市房屋土地管理局、北京市人民防空办公室 1998 年颁布的关于加强居住小区内人防工程使用管理的补充通知第 2 条指 出：人防国有资产是国防资产的组成部分，未开发使用的不交纳物业管理 费。开发使用的人防工程，由使用人交纳物业管理费。使用人须承担

25、产权 人应交的物业管理费，并在人防工程使用协议和物业管理委托合同中注明 随着城市商品房的发展，我国的人防工程建设发展迅速，人防工程投资建 设主体已由国家作为单一投资建设主体发展成为多元的投资建设主体。这 种情况下，仍然认为地下人防工事归属于国家所有显然是不妥当的，理由 有三：第一，人民防空法并没有明确规定所有的地下人防工事都属于 国家所有。人民防空法第 5 条规定：国家鼓励、支持企业事业单位组 织、社会团体和个人，通过多种途径投资进行人民防空工程建设；人民防 空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。此处只是规定了由投 资者使用管理，收益归投资者所有，并没有界定人防工事的所有权归属问 题。

26、相反，在没有界定所有权归属的情况下，应当认为投资者就是所有者 而不能反过来认为在没有明确规定归属的情况下就可以认为属于国家所 有。第二，在市场经济条件下，界定所有权最基本的原则仍然是投资者享 有所有权。对于商品房小区的地下人防工事，国家并没有作出任何投资， 因此就不存在在法律上主张所有权的基础。第三，如果地下人防工事属于 国家所有，政府应当承担管理和维护的义务。但是事实上，对小区地下人 防工事的管理费用并非由国家承担，大量的是由开发商或者业主承担。而 由开发商或者业主承担管理费用而不享有所有权，这也是说不通的。（四）登记说此种观点认为：车位（库）房的所有权证登记是谁，即归谁所有。依 据物权法的

27、公示公信原理对于已登记的车位（库）肯定归登记产权人所有 但是我国目前的情况是：没有进行房地所有权属登记或者压根就不能进行 登记的车库在我国的住宅小区里比比皆是，显然以此来确定车（位）库的 所有权归属也是很难办到和不现实的。五、其他国家、地区对小区停车位权属的相关规定对于公共小区来说，停车位的所有权归属直接关系到业主和全体小区 居民的切身利益。因此，各国或地区的立法中，对此问题均有所规定，我 国物权法的立法应当进行吸收和借鉴。（一）日本在日本，区分所有建筑物附设之停车场被分成两类：一为屋外停车场 通常是在建筑物基地划出明显的界线而形成；另一为屋内停车场，指在区 分所有建筑物内设臵的停车场，一般设

28、在区分所有建筑物的地下或一二层 但也有设在屋顶平台上的。对屋外停车场日本的司法实践及立法均将其视 为共用部分，并可得为特定区分所有权人或区分所有权人以外的其他人设 定利用权，且该专用权应予以公示。但是，对屋内停车场的产权归属问题 并没有作十分明确的规定。日本的地方法院与最高法院特别是在对地下停 车位到底是属于法定共用部分还是专有部分分歧严重。日本学界存有争议 法院判例也不大相同。日本最高法院于昭和56 年6 月18 日的判决中表 明支持专有部分见解的立场，从而使其在日本的司法实践中占据了绝对的 主流地位。而日本学界认为，由于建筑物一层或地下部分之容积率是不记 入建筑物总面积的，最高法院将地下停

29、车位认定为专有部分的理由是不充 分的，故建议应当通过共用部分的专有使用权来进行处理。（二）德国德国1973 年7 月 30 日修正的住宅所有权法第3 条第2 项规 定：以持久性界标标明范围之停车场，视为有独立性之房间。亦即地上、地下 之停车场皆可设，专有所有权，并能够独自让与、设定负担。（参见陈华彬著： 现代建筑物区分所有权制度研容，法律出版社1995年版，第169 页）因 此在德国车库作为一种独立的物，其所有权可由开发商自由出售给小区内的业 主，而不是作为从物，直接归全体业主所有。其优点在于保护了开发商和小区 居民中不需要车库的业主的利益，其可以不用支付该车库的分摊费用。应明确 的是，即使小

30、区内的停车位属于全体业主共同共有，对停车位享有专用使用权 的业主也可以在小区内的业主之间自由转让其使用权。（三）法国 在法国，新公寓的建造者负有一项法定的义务：在建筑物基地内，按 一户一空间的标准为住户设计停车场。学界及司法实践认为，区分所有建 筑物之居住区域与停车区域为分别的不动产，即停车位必须另行购买，并 且该区分所有建筑物之居住者以外的人，亦可购买基地内的停车位。（四）美国 美国法律对小区内车库的制度设计，遵循两个最基本的原则，一是不 允许小区业主以外的任何人拥有小区内车库的所有权，二是不允许小区内 的车库做为独立的专有专有部分进行单独买卖。可以看出，美国法律的规则设计与德国法、法国法不

31、同。第一，美国 法明确不允许小区业主以外的人拥有小区内车库的所有权，避免了小区业 主以外的其他人垄断小区内车库的所有权向业主收取高额垄断资金。第二 不允许小区内车库单独买卖，有效的避免了车库所有权转让到业主以外的 他人手里。当然美国也有作为独立专有部分可以单独买卖或者出租、抵押 的车库，但那是指在住宅小区的范围以外另外建造、开发并经营，本身就 具有区分所有性质的专门车库。（五）我国台湾1991 年 4 月台湾内政部营建署命令“日后建筑物在地下室依法附 建的放空避难室兼停车空间，应视为公共设施，不准登记为个人私有 也不准分割零售”7。林永订：论地下室停车位的所有权与使用权， 载军法专刊第 5 期

32、。该规定将停车位视作公共设施，并依附于专有部 分。对此，台湾学者也有不同的看法，认为停车位既可以成为所有权而单 独登记，也可作为共有部分进行专有使用8。（六）我国澳门澳门地区民法典1315 条规定：“分层建筑物中之车位，如其所占之空 间被适当定界，且可自接通往分层建筑物之某一共同部分或街道者，亦可 以为独立单位，即使该等车位之间并费相互区别及分离者亦然。被适当定 界之空间系指以不能除掉之方式划分相邻之分区范围，当中标明本身之编 号或名称。”可见，澳门地区民法典与德国法相似，也把一部分车库作为 独立的物。但除了该特定的车位外，对于其他类型的停车位，澳门地区民 法未作专门的规定，一般认为其属于全体

33、业主共同共有。这些大陆法国家和地区关于停车位的有关规定，对同属大陆法系的我 国都有借鉴之处。总体来看，各国的规定大体一致，即小区停车位属于全 体业主共有，停车位只可在小区业主之间进行转让；如果小区的停车位为 独立的物，则立法各异，一般允许开发商与业主协商确定其所有权。六、对明晰小区有错误权属的建议（一）小区车库的权属此类车库，在政府与房地产开发商订立的土地使用权出让合同和 政府发出的建设工程规划许可证等法律文件中，均明确规定多层经营 性停车位（场）的建筑面积是计算容积率的。既然是计算了容积率的独立 建筑物，该小区停车场（车库）权属就如同房屋一样，是可以登记的，业 主只有购买或者承租该停车位后，

34、方可拥有所有权或者使用权；如果没有 特别的约定，其所有权归修建停车施设的开发商所有。开发商对这类停车 位的销售，通常采用捆绑式销售或者分别销售的方式进行出让，即将特定 车位与特定住宅单元相联系一体出售给业主或者开发商将住宅单元和地下 车位作为各自独立的买卖标的物分别销售。两种销售方式的不同在于；捆 绑销售中将停车位作为特定单元的附属物进行销售，而在分别销售中则将 车位作为独立的标的物来出售。二者的相同之处在于，这种类型的停车位， 必须是业主支付了相应的对价才能拥有其所有权。因此，此种停车位（场） 可以依法独立办理房地产权的初始登记和转移登记，该类停车位（场）的 所有权人为持有房地产证的当事人。

35、（二）地面停车位的权属根据地面停车位的定义划分，我们可以看出地面停车位是出现在小区 的道路两旁或小区空地上的一种车位，该类小区停车位所占用的土地使用 权可能存在两种情况：属于国家或者属于小区。（1）当土地所有全属于国家时：比如按照城市规划设计而设置停车位 的小区道路，这些道路穿过小区，但是按照规定，所占有的土地使用权是 属于国家的，即属于市政道路，那在市政道路上建立的停车场，理应归国 家所有。（2）当土地所有权属于小区时：当建造小区停车位所占用的土地，其 土地使用权按照规定是属于小区宗地的，在计算小区容积率时已经计入小 区总土地面积之中。那么在进行房地产规划的时候，该小区停车位所占用 的土地使

36、用权就已经归开发商所有，又因为我国物权法第 73 条规定“建 筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑物划 内的绿地，属于业主共有，但属于诚征公共绿地或者明示属于个人的除外。 建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。” 即，土地使用权属于国家的，则该停车位的所有权自然应归国家所有；但 是土地使用权属于小区的，小区停车位的初始权自然归小区所有，房地产 开发商将房屋所有权转移给业主，业主取得房屋所有权证后，小区业 主按照各自的份额共同拥有小区宗地的全部土地使用权（当然包括停车位 在内），故停车位应归建筑物区分所有人（业主）共有，开发商或者物业 公司无权擅

37、自处分该小区停车位，停车位使用人在向提供看管服务的物业 公司交纳看管费用后，业主共同拥有小区停车位的收益权。（三）地下停车位的权属 说到地下停车位，我们知道它是开发商利用地下空间建造的停车位， 所以我们首先来了解下地下空间在我国是什么样的性质。在我国关于地下空间是没有明确的定性的。但从我国城市房地产管理 法、城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例及担保法的规定来推 断，我国是采纳了土地和建筑物不可分离但又未将建筑物视为土地的一部分的 观点，即所谓的“房随地走，地随房走”的立法模式。那么，要确定该“地下 空间”性质，就要确定此处的地下停车位所依附的“地”的权属。在我国目前有以下两种情况：（1）该地

38、下停车位所占用的土地由地方性法律法规规定，它的建筑物面 积是计算建筑容积率的，即按照建设用地规划许可证载明的规划用途建造地下 停车位，并和地上建筑物一样要计入整个宗地上的建筑面积。因此，该中停车 位类似于车库，可以拥有独立的产权。如北京市据规定，此类地下停车位可单 独核发房屋所有权证，也可以与购买的商品房合并核发房屋所有权证。此种地 下停车位开发商有权予以出售、出租。通过买卖而拥有产权的业主虽然无须缴 纳车位使用费，但仍应按期缴纳物业管理费或车辆看管费。（2）法律法规没有规定，地方性法律法规也没有规定的。一般情况下， 这种地下停车位的建筑面积是不计算建筑容积率的，即该停车位并没有获 得相应的土

39、地使用权面积份额。换句话说，该小区的土地使用权面积完全 由地上建筑物（即房屋单元）分摊，此时的地下停车位便成了依附于地上 建筑物的从物而归属于主物（地上建筑物）的所有人，即全体业主。另外， 从现实情况来看，由于该种停车位建立在全体业主所共同拥有的使用权的 土地上，自己不拥有相应的土地使用权，是无法取得产权证的，也因此， 实践当中，开发商在售房合同中约定的“停车位的产权属于买方”的条款 应当属于无效条款。该种地下停车位的权益应由小区的业主共同享有，开 发商或物业公司是无权擅自处分的当然在征得业主大会同意后，开发商或 物业公司可以根据业主大会的授权委托，将停车位予以出租，所得租金收 入归全体业主所

40、有，用于弥补物业管理费用支出。同时，停车位使用人必 须向提供看管服务的物业公司交纳看管费用。（四）地上停车位的权属（1）楼房首层架空层停车位。由于它是建筑物地面上的第一层架空而 形成的，是住宅房屋单元的从物，所以它实际上是依附于房屋单元的占有、 使用、收益的不完全物权。在现行的房地产行政管理法律制度下，首层楼 房架空层停车位的建筑面积是不计算建筑容积率的，不能或得相应的土地 使用权面积份额，其法律权利也依附于计算建筑容积率的房屋建筑物（面 积），初始的登记和转移登记的时候，都不能取得独立的房地产证，它的 房地产权依附于取得房地产证的房屋单元。这就导致了房地产开发商 在转移房地产时，不能将其约定

41、车位房地产开发商所有，房地产开发商预 售或现售小区房屋单元后，房屋单元办理初始登记和转移登记，首层楼房 架空层停车位的房地产权依法随房屋单元的转移而转移。因此，首层楼房架空层停车位的房地产权依附并归属于该幢楼房的全 体房屋单元所有人。（2）楼房屋顶平台停车位。此种停车位在我国目前并不普及，但是随 着我国停车位的日益紧张，楼房屋顶平台停车位也会普及起来，争议也会越来越多。有人认为，屋顶平台应当归建筑物的全体区分所有人共有；也有人认为，其应属于顶楼住房所有权的范围，因为楼顶部分的附属物由最 高一层的区分所有人所有。我国最高人民法院关于审理建筑物区分所有 纠纷案件具体应用法律若干问题的解释第三条规定

42、“除法律、行政法规 规定的共有部分外，建筑区划内的一下部分，也应当认定为物权法第六章 所称的共有部分：（一）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结 构部分，通道、楼梯、大堂等公共同性部分，消防、公共照明等附属设施、 设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分；”不难看出，房屋的屋顶 平台按照建筑物区分所有权的规定是属于物权法第六章所称的共有部分， 此处的屋顶平台是属于建筑物的全体区分所有人的。所以楼房屋顶平台停 车位的权属也是属于全体业主共同共有的，开发商和物业公司都无权擅自 在屋顶平台设置停车位，而应与该楼的业主进行协商并征得同意之后才可。 当然，如果物业公司提供看管服务，也可以收取一定的

43、看管费用。七、对于本次物权法立法内涵的分析及一些个人建议我们学过法律的人都知道民事法律规范的核心任务为协调利益关系立，法 者总是根据利益关系的不同类型，设臵相应的法律规范。民法所协调的利益关 系主要包括以下三种类型：民事主体与民事主体之间的利益关系，民事主体的 利益与国家利益之间的关系（民事主体在本文中仅代表单个人或单个组织，并 不代表国家），民事主体的利益和社会公共利益之间的关系10。对于民事主 体和民事主体之间的利益关系，在通常情况下，会采用任意性规范、倡导性规 范或混合性规范进行调整；对于民事主体的利益和国家利益、社会公共利益之 间的关系则通过强行性规范去调整。首先应明确停车位权属之争所

44、属利益的性质，即其调整的利益为民事 主体与民事主体之间的利益，还是民事主体与国家、社会公共的利益。如 果其为民事主体之间利益的争议，则应该运用任意性、倡导性或混合性的 规范去调整；如果其为民事主体与国家、社会公共利益之间的关系，则应 该运用强制性规范进行调整。不能笼统地把停车位权属之争称为民事主体 之间的利益或者称其为民事主体与国家、社会公共利益之间的关系，因为 停车位的情形相当复杂，如果停车位可以进行登记，则登记后的业主利益 和开发商的利益都仅代表他们个人或组织，所以开发商与已购买该停车位 的业主之间为民事主体之间的关系，他们之间采取协商的形式解决利益冲 突，即法律不采取强行法规范二者之间的

45、关系。但就目前我国住宅小区绝大多数情况是整个社区的业主的利益与开发 商的利益而言，其是否应该属于民事主体与社会公共利益之间的关系呢？ 小区所有业主的利益到底是否属于公共利益呢？什么是公共利益呢，对于 这个问题我们就要看在某一事项所涉及的众人中，是不是有多数人对该事 项表示认可。如果得到多数人的认可，该事项属于，公共利益无疑。反之 如果在某一事项所涉及的众人中，有多数人对该事项不认可，则该事项必 不属于，公共利益。说到这里，公共利益的内涵已经很清楚了。所谓，公 共利益，必须要与公共决策结合起来，大多数人认可之事就是公共利益， 大多数人不认可之事就不是公共利益11。所以说什么是公共利益问题属于事实

46、判断问题，必须结合具体的事项 由该事项所涉及的公众来决定，在立法时对哪些事项属于公共利益进行事 先列举是不可能也是不实际的。由此可以得出全体小区业主的利益是经过 大多数人民认可的利益（相比于单一开发商来讲）所以应该属于社会公共 利益范畴，所以应由强行法进行规范。而物权法第 76 条第 2 款赋予当 事人自主选择的权利,为任意性规范，因此背离了规范的性质,所以我认为 是错误的。并且长期在清华大学法学院任教的崔建远教授也认为：物权 法不宜规定约定优先，而应另辟蹊径。（王谨著 公共物业所有权 归属的物权法分析）并且从国外的制度上看没有一个国家对于车库的 权属纯粹以约定的方式处理，而多数是以法定加约定

47、的方式来解决，且法 定优先，约定作为补充。所以本人认为，如果法律强制规定停车位属于业 主的共同所有可能更有利于保护业主的利益，更加合理的解释了停车位与 建筑物的归属的关系。既应用强行法进行明确规定：停车位的所有权归全 体业主共有，只有这样才能避免开发商利用自己占着卖方市场而钻法律漏 洞损害广大业主的利益。只有真正的使约定变为法定，才能维护最根本的 我国广大业主的利益。综上所述，在建筑物区分所有权领域中，停车位（库）的权属问题是 十分重要的，涉及到全体区分所有权人的利益。只有规定清晰、明确的集 体规则，确定停车位（库）所有权的归属，在现实中才能够保护区分所有 权人的合法权益，建设和谐社会。结束语

48、明确小区停车位权属是经济发展中不可避免的问题，我们理应重视。 小区停车位权属的不明确会造成社会经济的不稳定，因此，研究小区停车 位的类型，特点，国内外的相关规定及解决方案，综合运用各种手段，多 管齐下，形成有效的措施，以期望对小区停车位的权属有个明确的界定， 避免由此造成的混乱局面，促进经济的发展。在此过程中，我们要根据社会经济的发展来变换眼光地看待和研究此 问题，不仅要结合国外相关问题的发展趋势，更要结合我国人多地少、经 济增长快、私家车数量上升快的特点，有目的地分析造成该问题的原因和 本质，有重点地指定相关方针政策，通过立法或者法院的判例，有效地根 治小区停车位权属不清这一矛盾。参考文献：

49、1 王译鉴著：民法物一权(第一册)，中国政法大学出版社1，9982 陈华彬著：现代建筑物区分所有权制度研究法，律出版社，1995年3 张军斌.黄武双.物业权属于物业管理M.中国法制出版社， 2002,374 高富平.小区停车位产权归属问题探讨J.法苑，20025 陈华彬.现代建筑物区分所有权研究M.法律出版社，1995,466 邓光达.钟声.论商品住宅小区停车场的产权归属及相关问题J. 西南民族大学学报,2005，(04)7 王利明.物权法论M.中国政法大学出版社，1997.158 杨明.小区停车位究竟属于谁J/OL.载搜狐焦点房地产网9 高培勤：“停车难”难在哪里对本市停车场的调查报告， 上海统计2003年12月10 王轶.对中国民法学学术路向的初步思考过分侧重制度性研究的 缺陷及其克服J .法制与社会发展，200611 王昌英何为社会公共利益J北京大学学报2001,0412 德鲍尔使蒂尔纳.德国物权法M.张双根译.法律出版社， 2004,24-2513 梁慧星.中国物权法草案建议稿M.社会科学文献出版社， 2000,12314 王利明.民法M.中国人民大学出版社,2000(1).195