室内设计及施工管理全过程指引

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1、室内设计及施工管理全过程指引设计管理部目录一、设计管理流程411 硬装41.1.1 设计前准备阶段41.1.2 设计单位的选定41.1.3 设计相关流程41.1.3 设计实施阶段512 软装61.2.1 设计前准备阶段61.2.2 设计单位的选定71.2.3 设计实施阶段71.2.3 设计清单报价阶段71.2.4 设计合同签署、备案阶段71.2.5 软装家具及饰品等定制订货阶段7二、装修工程招标管理821 招标原则822 招标前的准备工作82.2.1 确定招标方式82.2.2 投标单位的考察82.2.3 投标单位资格预审，确定合格的投标单位82.2.4 图纸、清单、招标文件及资料准备923 招

2、标期间的工作92.3.1 踏勘现场92.3.2 标前辅导以及答疑回复92. 4 开标及开标后的工作102.4.1 开标、评标及定标10三、施工管理1031 施工准备阶段及施工管理职责103.1.1 施工准备阶段管理103.1.2 施工管理职责1132 工程实施阶段133.2.1 编制工程进度计划133.2.2 装饰工程施工管理的内容143.2.3 装饰工程项目管理措施1833 工程竣工的管理223.3.1 竣工验收的概念以及依据223.3.2 工程验收标准223.3.3 工程验收程序273.3.4 工程结算29四、样板房维护管理流程2941 施工整改及维修2942 样板房日常接待3043 样板

3、房物品管理3044 样板房日常水电等维修管理3145 样板房清洁管理3146 样板房花草养护3247 样板房安全管理3248 样板房值班管理3249 样板房监督检查管理3250 记录33一、设计管理流程11 硬装1.1.1设计前准备阶段根据附表一公司标准化成果及营销部前期的市场调研，确定设计风格（现 代奢华、新古典、现代中式、欧式等等）与定位（准豪宅、豪宅、高档或中高档 住宅等等），同时编制设计任务书，内容包括项目概况及特征、目标群体、设计 定位及理念、设计风格说明、原始平面图、设计各阶段所要完成的内容及每个阶 段完成时限等。1.1.2 设计单位的选定1）根据前期确定的风格及定位，在附表二战略

4、合作单位库中选择合适 的设计单位；2）若非合作库里的单位，则需要进行联合成本、财务及分管领导等对新单 位考察并撰写附表三设计单位考察报告。1.1.3设计相关流程1）确定设计单位之后交底，交底之后设计方在五个工作日内提供设计费用 清单予我方，通过直接委托的方式与设计方进行谈判，再进行合同流程的会签（如 下）；2）需附上附表四直接委托单和附表五造价审核单；3）需启动会签网上ERP采购流程（采购计划和采购过程管理模块）；4）需相应成本工程师在ERP 上为该合同制定合约规划并匹配采购计划，在ERP 上进行合同审批流程（附直接委托单、造价审核单、最终报价单扫描件，合 同金额为最终审定金额）；5）将落实了

5、各会签人员意见之后的归档版合同打印八份，总经理签字之后 加盖公司公章，将合同派发给各方人员（经办人、成本工程师、财务部、工程监 理、公司、合作方各一份，施工方两份）。将合同与设计任务书交予设计方后，设计方应在 7 日内向我方提交设计计划 书，内容包括设计进度、人员配置等，同时我方有权对不符合要求的设计人员提 出调整，设计方应予以积极配合。1.1.4设计实施阶段1）设计概念阶段（公共空间 5 至 10 天，样板房 5 至 10 天，售楼处 10 至 20 天）。由设计管理部整理相关的建筑结构（建筑户型图、结构图、电气、给排水图 等）资料提交设计公司启动本阶段的设计，输出成果需要设计公司提供概念图

6、片、 平面方案等做成A3文本装订8套，联合营销部、分管领导 等以PPT的形式汇报， 进行评审，形成会议纪要并会签，形成定稿。2）设计方案阶段（公共空间 15 至 20 天，样板房 15 至 20 天，售楼处 30 至 40 天）。本阶段成果：a. 主要空间手绘效果透视图或电脑效果图（电脑效果图一般不少于3张）。b. 提供硬装材料样板（以甲板展板的形式提供）。c. 提供各空间软装参考图片（包括家私、装饰品、灯具）。d. 平面布置图（CAD文件）。e. 其他主要空间立面图（CAD文件，各不少于3个空间）。以上设计文件中效果图为A2图幅1套，CAD文件提供A3文本一式8套，同 时需要提供初步成本测算

7、予我司复核，若超出成本限额则需立即修改设计方案， 因修改产生的过程费用及时间成本均由设计方负责。3 ）设计施工图阶段（公共空间15至20天，样板房15至20天，售楼处25 至 50 天）。本阶段成果：a. 平面、天花、地面布局图、墙体、天花及地面材质开线图b. 立面施工图c. 电灯及空调天花施工图（包括空调定位出风及回风位置、电灯开关位置、 灯位及线路布置图）d. 电制施工图（包括电源插座位置、强弱电分箱、电视、电话、宽带位置及 线路布置图）e. 水路施工图（包括给排水、排污平面布置图和大样图）f. 材料样板及材料清单（A3文本一式1套）g. 全部大样图上述阶段的图纸绘制深度应达到工程施工图纸

8、的要求，以上成果A3文本一 式八份。4）设计施工配合阶段设计方应负责施工配合，根据施工现场需要，派各相关专业负责人到施工现 场解决施工过程中发现的实际问题，并及时配合处理施工过程中发生的设计有关 问题，随时接受我方在设计上的咨询。应我方要求或因设计本身失误，设计方以 设计变更通知单形式进行的局部变更，设计方应在 7 个工作日内出具设计变更通 知单并完成原图相应部位的修改，并将设计变更通知单和修改后的原图的电子文 件报我方备案。12 软装1.2.1设计前准备阶段根据附表一公司标准化成果及营销部前期的市场调研，确定设计风格（现 代奢华、新古典、现代中式、欧式等等）与定位（准豪宅、豪宅、高档或中高档

9、 住宅等等），同时编制设计任务书，内容包括项目概况及特征、目标群体、设计 定位及理念、设计风格说明、原始平面图、设计各阶段所要完成的内容及每个阶 段完成时限等。1.2.2 设计单位的选定1）根据前期确定的风格及定位，在附表二战略合作单位库中选择合适 的设计单位；2）若非合作库里的单位，则需要进行联合成本、财务及分管领导等对新单 位考察并撰写附表三设计单位考察报告。1.2.3 设计实施阶段提供材料样板，需要时可要求设计公司提供概念图片供我司选择。完成设计 方案后组织各部门评审，形成会议纪要并会签，形成定稿。1.2.3设计清单报价阶段乙方提供设计清单报价及材料样板予我方，经我方审价并由双方商榷后确

10、定 最终包干总价。1. 2.4设计合同签署、备案阶段通过直接委托的方式与设计方签订合同，流程与上述硬装设计合同订立流程 一致。1.2.5 软装家具及饰品等定制订货阶段乙方应在合同约定时间将货物运输至合同规定的交货地点，由乙方负责家具 物品的安装、摆放，乙方必须按我方提供的场地卸货，安装、摆放工作应服从我 方及现场物业管理人的管理。乙方在交货的同时应向我方提交产品清单等相关资 料，否则，我方有权拒收货物或拒付货款。如我方要求暂缓发货，则乙方提供原 定交货期后二十五天的免费仓储。乙方必须提前到现场丈量尺寸，如乙方所选物 品尺寸与现场实际不符，我方有权要求乙方更换同质量尺寸合适的货物。软装效 果如果

11、不理想，我方有权要求乙方更换，总量控制在 10%以内。二、装修工程招标管理21 招标原则合理低价评审法22 招标前的准备工作2.2.1 确定招标方式1）直接委托：根据附表六公司展示区标准化指引展示区样板房及公共 部分室内装修可适当的选择直接委托的方式，工程估价在 100 万以内的会签到城 市公司总经理，工程估价在 100 万以上的需会签到区域分管总；2）密封比价：由设计管理部提供设计图纸及招标范围，邀请 3 家以上（含 3 家）施工单位进行密封比价的方式；3）邀请招标a. 工程估价在500万以内的需邀请3-5家投标单位进行投标；b. 工程估价在500-1000万的需邀请5家或以上的投标单位进行

12、投标。2.2.2 投标单位的考察确定招标方式以后需启动投标单位的考察及会签，原则在附表二战略合作 单位库里面优先选择优秀的合作伙伴，如未能达到招标要求时由设计管理部主 责联合成本、财务及分管领导对新单位进行考察撰写附表三施工单位考察报 告。2.2.3投标单位资格预审，确定合格的投标单位在战略合作单位库里面选择的单位均与我司有过合作，不用再审核，如 新增单位需附施工单位考察报告及相关资质预审文件资料，附表七招标单 位审批单完成审批后报公司成本小组会议审定通过。2.2.4图纸、清单、招标文件及资料准备确定投标单位后，在发放招标文件前，须先完成招标文件编写、会签审核。 招标文件中明确招标范围，并对展

13、示区边界分隔、与其它专业工程招标范围的搭 接进行梳理，尽量避免出现边界不清、重招漏招。招标文件发放前必须联合成本 部及相关工程师完成招标图纸会审。招标文件中清晰表达该工程的招标范围、工 作交接面及其他附加条件，不需要隐瞒任何难度，如实描写，并将预见性发生的 困难作提示，重点提醒总包配合费、垂直运输、材料样板的订货周期是否能满足 施工周期等。及时将所有成果（招标文件、招标图纸、材料样板等）提交成本部进行清单 编制及预算工作，所有文件发放须作登记签收，并按公司规定盖章。23 招标期间的工作2.3.1 踏勘现场在招标文件发放的同时，应带领各投标单位赴现场进行踏勘，进行现场招标 范围及描述。2.3.2

14、标前辅导以及答疑回复鼓励投标单位尽早、尽量提问题，以利于开标前对招标范围及图纸设计质量 问题进行明析，及时组织现场勘查及标前答疑工作，于现场及答疑会上再次明确 招标原则、招标范围，强调质量要求标准。标前答疑会后，尽早形成会议纪要， 以正式书面形式再次强调招标要求，并统一回复各单位疑问，将标前答疑纪要正 式发放投标单位。2. 4 开标及开标后的工作2.4.1 开标、评标及定标按最后确定的开标时间进行开标工作，开标会设计管理部组织，须由公司总 经理助理或以上领导主持，成本管理部、财务部参与。开标后设计管理部主责技术标分析，由成本管理部主责进行商务标分析。经 评审后须进行定标会签，并报成本专题小组会

15、审核后方可确定中标单位，以中标 通知书为准。三、施工管理31 施工准备阶段及施工管理职责3.1.1 施工准备阶段管理3.1.1.1 项目负责人组织有关人员，根据项目策划书要求进行施工准备，工作内 容如下：1）办理开工手续。2）项目工程的划分与编号，以便控制、检查、评定和监督。3）技术准备，包括施工交底等。4）现场准备，包括：工程定位和标高的基准控制，施工平面布置。5）材料准备，包括：工程材料设备选型、采购或租赁，进场安装验收。6）施工机械设备准备，包括：办理、采购材料设备并组织进场，选择分包 并组织进场，搭建临时设施。3.1.1.2 施工单位项目经理部按规定向监理方或发包方进行报审、报验。施工

16、单 位项目经理确认工程项目施工已经具备开工条件后向监理方、发包方提出开工申 请，经批准后方可开工。3.1.1.3 施工交底项目负责人组织施工单位工程技术部，向参与施工和质量检查的人员（包括发包方的人员）进行施工技术交底，交底以书面方式进行并辅以口头说明，其目 的是使施工人员和质检人员对工程特点、技术质量要求、施工方法与措施方面有 全面系统了解，以便于科学的组织施工，避免质量、安全事故发生，交底内容：1）施工范围、工程量、工作量和施工进度要求；2）施工图纸的解说；3）施工方案措施；4）操作工艺和保证质量安全的措施；5）工艺质量标准和评定方法；6）技术检验和检查验收要求；7）技术记录内容和要求；8

17、）其它施工注意事项。交底应形成记录，记录的形式按项目所在地技术资料的管理规定执行。3.1.2 施工管理职责3.1.2.1 设计部与项目部工作1）合同交底，填写工程合同交底单；2）施工组织设计审批，对施工单位报送的施工组织设计进行审批；3）施工图纸交底会审，项目部在收到施工图纸后，及时组织图纸会审，完 善施 工图纸，根据样板户型，调整管线施工图、面砖铺贴图等；4）材料清单的确认，材料清单注明该分项工程所用的材料供应方式、名称、品 牌、规格、包装情况，避免操作过程中用料不当而造成浪费；6）技术交底，在施工图纸、施工方案、施工样板得到确认的基础上进行技 术交 底；7）组织设计、客服中心、物业、监理等

18、对户型样板进行讨论，组织验收工 作；8）参加监理单位组织的每周巡查，全面检查监理、总包或装修单位执行施工方案及操作指引的情况，及时纠正不符合要求的操作；9）组织物业开展细部检查，落实细部检查中发现的问题，做到及时整改。物 业细部检查分毛胚房和全装修房检查两个阶段；10）细部检查过程中， 对物业细部检查小组的工作质量进行抽查监督， 以 验证 物业细部检查的力度；11）组织竣工验收及移交物业，落实整改工作。3.1.2.2 监理工作1）熟悉合同，参加合同交底，不少于一次的内部合同培训；2）熟悉施工图纸，组织内部施工图纸的学习；3）根据全装修工程的特点，编制监理实施细则。在控制施工进度的同时， 严 格

19、按规范要求对施工过程进行巡视、平行检验和旁站检查；4）组织对施工组织设计的讨论、审批；5）组织总包、装修单位进行半成品验收移交工作，并进行书面确认；6）组织甲供、乙供材料的验收工作；7）隐蔽工程验收和现场过程控制，组织开展平时巡视、周联检、月度联检 等 多种形式的现场检查工作；8）落实物业细部检查中发现的问题，督促施工单位及时整改。细部检查分 二 次：毛胚房检查和全装修检查；9）参加竣工验收， 落实整改工作。 参与物业公司组织的小业主入住联合 验收， 协调项目经理部落实整改，直至小业主收楼；10）监理合同规定的其它职责。3.1.2.3 施工单位工作1）编制施工组织设计报监理、甲方审批；2）编制

20、甲供材料的申请计划及施工进度计划报甲方及监理审批；3）进场的施工材料及时报监理验收；及时办理隐蔽工程验收手续；4）按照施工图纸、户型样板、设计变更通知组织施工管理；5）配合甲方的细部检查，积极落实整改工作；6）提供室内空气检测报告；7）参与物业公司组织的小业主入住前联合验收，积极整改缺陷事项8）竣工后向甲方提供完整的竣工资料供存档。3.1.2.4 总包单位工作1）提供施工用水、用电及其他配合事项；2）参加施工场地的移交并积极组织整改土建缺陷事项；3）检查并督促铝合金门窗厂家完成及维护成品保护工作；4）按照合同要求对分包单位进行管理；5）施工合同规定的其装修阶段的其他职责。32 工程实施阶段3.

21、2.1 编制工程进度计划3.2.1.1 编制进度计划的依据1）工程的施工招标文件；2）工程的施工招标图纸和技术条款；3）工程招标的相关事宜的补充说明；4）现场踏勘情况；5）与本工程施工相关的行业标准、规程和规范；6）曾承建类似工程的施工经验；7）建设方有关质量管理、安全管理、文明施工管理的文件。3.2.1.2 施工计划安排序号分项工程名称完成或移父时间备注1测量放线2水/电管道施工3室内天花吊顶4 3.2.1.3施工进度计划横道图（另表） 3.2.2装饰工程施工管理的内容3.2.2.1 进度控制管理1）工程进度控制概念：工程进度控制是指对工程项目施工阶段的工作内容、 工作程序、持续时间和衔接关

22、系编制计划，将该计划付诸实施，在实施的过程中 经常检查实际进度是否按计划要求进行，对出现的偏差分析原因，采取补救措施 或调整、修改原计划，直至工程竣工，交付使用。2）施工进度计划的审核要点a. 总进度计划是否符合施工合同中开、竣工日期的规定；b. 总进度计划中的项目是否有遗漏，分期施工是否满足分期使用的要求；c. 总进度计划中施工顺序的安排是否合理；d. 单位工程施工进度计划是否符合总进度计划中的总目标和分目标的要求；e. 单位工程施工进度计划施工项目的划分的粗细程度，一般应细到分项工程或更具体；f. 各分部分项工程之间的施工顺序、施工的时间以及搭接关系是否合理；g. 主导工程是否连续施工；h

23、. 施工平面各空间的安排是否合理；i. 劳动力、材料、机械需要量是否均衡。3）进度计划控制的要点a. 施工单位编制的施工进度计划，必须及时报监理审批；b. 以批准的施工总进度计划为依据，监理单位须合理制定控制性工程施工计划，避免控制性工程影响总体工程进度计划的实现；c. 监理单位、施工单位须建立全面反映工程进度状况的工程日志、工程实际与计划进度网络对比图，进行施工现场调查，分析原因及时采取进度调整措施；d. 建设单位项目负责人及时检查工程进度情况，提出合理化建议，检查、督 促进度计划的实施；e. 监理每周组织召开工程例会，施工单位、建设单位相关人员必须参加，研究分析影响进度的主要原因，制定相应

24、措施，并督促相关责任方执行；f. 由于施工单位原因造成延误工期，按合同约定给予处罚；g. 施工单位须及时提交甲供材计划，并考虑供货周期；h. 施工单位自购材料须及时向甲方项目负责人提交交样品，以便及时根据设 计要求确定材料。3.2.2.2 工程成本管理1）工程项目成本管理概念：工程项目成本管理是根据工程项目的具体要求， 在工程实施过程中，对项目成本进行有效的组织、实施、控制、跟踪、分析和考 核等的管理，以强化生产经营管理，完善成本管理制度，提高成本核算水平，降 低工程成本，实现良好经济效益的过程。2）成本控制具体措施：a. 在项目前期（方案设计阶段、施工图纸设计阶段等），根据设计的深度， 以及

25、过往工程建设经验数据、市场价格因素，结合项目市场定位、销售市场预测 情况，通过不断调整、修正的方式确定合理的成本控制目标；b. 在项目实施阶段按成本管理规定，严格变更前的成本评审。设计院签发的 设计修改图纸必须经过公司设计管理部门的书面确认，如涉及变更金额较大，则 提交公司成本小组会讨论确定后再予以实施。各项目成本工程师负责审核所在项 目工程变更联系单并进行费用签证。设计变更、现场签证流程的成本评审需要由 相关人员的签字确认（包括项目经办人、项目负责人、成本工程师、成本总监、 分管领导、总经理，。另按合同规定，签证费用不能超过合同总价款的5%。对于 变更金额在 50 万元及以上的单项变更，按公

26、司规定报管理总部的成本总监和 分 管领导、管理总部总经理审批；c. 在项目实施阶段按成本管理规定，由项目公司工程师以及监理公司审核工 程量，由项目成本工程师负责所在项目工程款的审核。对于每月计划外的工程款 的支付，须说明情况和原因，经城市公司成本管理部、分管领导、总经理会签后， 报管理总部总经理审批后方可支付；d. 工程结算阶段的成本管理为城市公司工程成本管理部负责审核工程结算 款的审核以及复核合同价款以及变更签证费用，填写工程结算金额审批表， 并由工程经办人发起合同结算审批流程（附上工程结算变更单以及签证费用确认 单、工程结算申请书、工程结算确认表等资料），经成本工程师、成本部经理、 成本总

27、监、分管领导、总经理审批完成后方可结算备案。并将结算资料交由工程 成本管理部备案。3.2.2.3工程质量控制3.2.2.3.1 工程质量控制要点1）技术质量交底施工正式开始前，图纸交底完成后，另行安排对监理及施工单 位的技术质 量交底，将质量控制的关键部位（即质量控制点）及施工标准做书 面交底及图 片演示交底，并将交底资料作为验收的依据之一。2）质量控制点：a. 与木地板连接处的地砖铺贴砂浆应做防水层；b. 浴缸周边300mm高墙体，淋浴房周边1800mm高墙体在做防水；c. 厨房、卫生间管道的盛水实验及做防水处理；d. 管道井及浴缸检修口的留置；e. 燃气主管及支管的安装高度（将影响煤气表的

28、安装）；f. 热水器给水点的标高及位置（将影响热水器安装高度及影响橱柜安装）；g. 空气自平衡洞口与插座的关系；抽油烟机洞口与插座的关系；热水器洞口 与 插座的关系；h. 吊顶与铝合金窗的标高关系；i. 吊顶与瓷砖墙面的节点处理；j. 开关插座与瓷砖的关系；k. 木门套及基层下部200mm应做防腐处理；l涂料基层的平整度、涂料粉刷前腻子的干燥程度；m.厨房及卫生间的高低差；n.空调留洞与插座位置的关系；o.门框与地坪的节点；P.木地板的龙骨、毛地板、面板的节点；q.材料的环保性能；r.细部材料的匹配性能。3.2.2.3.2 工程施工过程的质量控制1）装修施工过程控制：a. 大面积施工前必须做样

29、板。完成后的样板待有关部门和公司领导确认后,由施工单位完成样板的竣工图，将作为今后装修施工的依据；b. 土建完成后，装修单位方可进行大面积施工。土建细部检查时，除质量问 题的检查外,着重检查室内阴阳角方正度及顺直,对地面、顶面和墙面的平整度 检测,对洞口留置位置、大小、坡度进行 100检查；c. 设计管理部将甲供材料审批单提交采购部，根据计划时间安排材料采购。 装修单位编制施工进度计划及材料供货计划,根据计划合理安排甲供材料供 货 及指定施工班组进场；d. 装修施工若由两家以上施工单位施工，要求以一家施工单位为主进行设计 修改的节点深化，力求做到做法统一；e. 装修进行二次设计时，要求对增加的

30、水电管线做到暗敷设，开关插座的定位必须在图纸阶段解决,完成墙地砖的铺贴图；f. 水电管线检测后方可进行毛地板、吊顶等施工；g. 橱柜设计应考虑挂设燃气表空间，燃气表后管若由装修单位安装，应做好 试压工作，在接头处用专用胶水涂抹密封；h. 地板龙骨间距应控制为300mm，垂直于地板铺设方向排列；龙骨固定间距 为400mm，采用美锢钉固定；龙骨端头距墙10mm、边距墙30mm，龙骨应经涂刷 防腐剂处理；i. 毛地板板底应涂刷防腐剂或铺设防潮膜；毛地板应错缝铺设，拼接高低差 要 求2mm，板间留缝5mm、墙边留缝10mm；毛地板固定应使用螺纹地板钉； 地板铺设前，要求监理进行 100检查，确保基层清

31、洁，留缝符合要求。2）施工过程质量控制注意问题：a. 强调正确的施工顺序。装修施工工序流程：施工场地交接一测量放线一 装修水/电管道施工/试压卫生间防水一室内天花结构基层、吊顶一造型墙身 结构基层 一 墙、地砖镶贴（含大理石） 一 厨/卫/阳台防水施工、盛水试验、 墙砖镶贴（含浴缸安装） 一 厨、卫、天花吊顶等安装电管穿线 一厨/卫地砖 镶贴 一 安装木地板地龙骨 一室内墙面/顶棚刮腻子、刷涂料 一 毛地板安 装/阳台栏杆、扶手安装 一门/橱柜、淋浴房安装/空调 卫生洁具、五金安装 一 木地板、踢脚线安装/墙纸粘贴 一 衣帽间、储藏柜安装/开关/插座面板、风 口、灯具安装 一细部检查、整改 一

32、 空气检测、竣工验收、移交物业。b. 合理安排工序，尽量避免多工种在同一作业套内交叉施工。对于产品保护 难度较大的材料，如进户门、地板，应安排在大部分装饰工作量完成后进行 安 装。c. 施工期间做好产品保护工作。工序保护由工序施工班组负责，保 护到位 后移交下道工序进行后续施工，装修单位负责检查和监督。整体保护由装修施工 单位负责。3.2.2.3.3 工程材料质量控制1）所有材料、构配件和设备的进场报验都经过严格把关：其品种、规格、 外观、尺寸必须符合设计要求；必须包装完好；要有产品合格证书、使用说明 书 及相关性能的检测报告；2）面砖、地砖、门板、地板、橱柜、卫生洁具、龙头、五金件等主要装饰

33、 材 料和构配件要严格按“样板”和“封样”核对验收；3）需要进行复验的材料及项目，必须严格按照规范进行复试；4）进场材料未经检验合格并签认，不能在工程上使用，且必须立即清除出 施 工现场，另行存放。3.2.3 装饰工程项目管理措施装饰工程项目管理措施 在建筑装饰施工项目管理的全过程中，为了保证各 阶段目标和最终目标的实现，各项活动必须置于严格的项目管理工作之下。其中项目技术组织措施是项目管理工作的一项重要内容。3.2.3.1 保证质量措施证质量措施：装饰工程保证质量措施必须以国家现有的施工及验收规范，针 对工程特点来编制，在审查工程图纸和编制施工方案时就应考虑保证工程质量的 方法。一般来说，保

34、证质量措施内容主要包括：a. 确保放线、定位正确无误的措施，一般都要求对总包或甲方移交的轴线、标高控制线进行复核；b. 确保关键部位施工质量的技术措施，如选择与装饰等级相匹配的施工队 伍及项目班子；做好深化设计，合理安排工序搭接；新材料、新工艺、新技术 应先行试验，明确质量标准后再大面积施工等；c. 保证质量的组织措施，如建立健全质保体系、明确责任分工、人员培训、 样板引路、编制操作工艺及实行有效的三检制、材料和工程报验制等；d. 保证质量的经济措施，如建立奖罚制度等。另外，还应根据工程情况， 确定和选择质量控制标准。应按建筑装饰工程质量检验评定标准控制施工 质量。3.2.3.2 保证安全措施

35、建筑装饰工程施工安全控制的重点是防火、安全用电及装饰机械、机具的安 全使用。在编制安全措施时应做到具有及时性、工程施工前要编制安全技术措施， 如有特殊情况来不及编制完整的，亦必须编制单项的安全施工要求；同时，编制 的内容应具有针对性，要针对不同的装饰施工现场和不同的施工办法，从防护上、 技术上和管理上提出相应的安全措施；最后是所编制的安全的措施应具体化、能 指导施工。装饰工程安全措施的主要内容有：a. 脚手架、吊篮、桥架的强度设计及上下道路的防护安全技术措施；b. 安全网的架设要求；c. 四口、五临边的防护和立体交叉施工作业场的隔离防护措施；d. 易燃、易爆、有毒作业及场所采取的防火、防爆、防

36、毒措施；e. 安全用电、安装使用电器设备及装饰机具、机械使用安全措施及防火要求；f. 施工部位与周围通行道路、房间隔离、防护措施；g. 施工人员在施工过程中个人的安全防护措施。另外，属甲方或总承包单位提供的外用电梯、井架、门式架等垂直运输设备， 其拉结及防护措施也应符合安全要求。3.2.3.3 成品保护措施装饰工程所用材料比较贵重，成品保护工作十分重要，在编制技术组织措施 时应考虑如何对成品进行保护。建筑装饰工程对成品保护一般采取防护、包 裹、覆盖、封闭等保护措施，以及采取合理安排施工顺序等来达到保护成 品的目的。a.防护：就是针对被保护对象的特点，采取各种防护措施。如：工程中就对已做好装饰的

37、楼梯踏步在未交付使用前采取钉木板保护棱角；对进出口台阶搭 设脚手板供人通行来保护；对木门口等易碰部位钉上防护板或槽形板保护等。b包裹：就是将被保护物包裹起来以防损伤或污染。例如，工程中就对大理石墙面及柱使用多层木胶合板包裹捆扎保护；铝板包墙及铝板包柱等金属饰面 在未交付使用前其外侧防护薄膜不许撕开，并使用多层木胶合板包裹捆扎防碰撞 防护措施；铁合金门窗使用塑料布包扎保护等。c. 覆盖：就是用表面覆盖的办法防止堵塞或损伤。例如，卫生间卫生表面洁具安放后再贴瓷砖时，其浴缸上应用木板、胶纸等覆盖；地漏、落水口、排水 管等安装后应加以覆盖，防止异物落入而被堵塞；石材地面达到强度后需进行其 它施工时，其

38、上部可用锯末、苫布等覆盖以防止污染。d. 封闭：就是采取局部封闭的办法进行保护。例如，房间的石材地面或地 砖地面完成后，将该房间临时封闭，防止众人随意进入而损坏地面；卫生间洁具、 五金安装完毕应加锁封闭，防止人们随意进入。 合理安排工序：主要是通过合 理安排不同工作间的施工顺序先后，以防止后道工序损坏或污染前道工序。3.2.3.4 保证进度措施保护进度措施主要有以下几个方面：a.组织措施：在项目班子中设置施工进度控制专门人员，具体调度、控制 安排施工；施工前，进行分析并进行项目分解，如按项目进展阶段分，按使用结 构分，并建立编码体系；确定进度协调工作制度；对影响进度目标实现的干扰和 风险因素进

39、行分析并加以排除；b技术措施：利用现代施工手段、工艺、技术加快施工进度；c合同措施：需外分包的项目提前分段发包、提前施工，并使各合同的合 同期与进度计划协调；d.经济措施：对参加施工的各协作单位及人员提出进度要求，制定奖罚措 施并及时兑现。3.2.3.5 消防保卫措施消防措施a.施工现场的消防安全，施工单位负责。施工现场实行逐级防火责任制， 施工单位应明确一名施工现场负责人为防火负责人，全面负责施工现场的消防安 全管理工作；b临建应符合防火要求，不得使用易燃材料；c施工作业用火必须经保卫部门审查批准。用火时（如电焊、气割、使用 齿锯等）必须有专人看火；d. 施工材料的存放、保管应符合防火安全要

40、求。油漆、稀料等易燃品必须 专库储存，尽可能采取随用随进，专人保管、发放、回收；e. 施工现场要配备足够的消防器材，并做到布局合理，经常检查、维护、 保养、确保消防器材灵敏有效；f. 施工现场严禁吸烟；g. 种类电气设备、线路不准超负荷运行，线路接头要结实、接牢、防止设 备线路过热或打火短路；h. 现场材料堆放中，木料堆放不宜过多，垛之间保持一定防火间距。木材 加工场的废料应及时清理，防止自燃；i. 防水涂料及油漆施工时须注意通风，严禁明火。33 工程竣工的管理3.3.1 竣工验收的概念以及依据1）概念：工程竣工验收指装修工程项目竣工后建设项目负责人、设计、施 工、设备供应单位及工程监理，对该

41、项目是否符合设计要求以及装修施工和设备 安装质量进行全面检验，取得竣工合格资料、数据和凭证；2）依据：施工图和设备技术说明书以及现行施工技术验收规范以及主管 部门（公司）有关审批、修改、调整文件等资料进行验收。3.3.2 工程验收标准1）全面执行技术核定单及隐蔽工程验收单所规定的验收范围，项目负责人 将质量计划控制形成文件、记录和资料，并按本工程规定的质量验收评定记录表 式进行验收、记录。本工程规定的质量验收评定记录表式目录表：1竣工验收证明书2隐蔽工程验收记录3装饰工程质量评定表4装饰工程质量保证资料核查表5分部分项质量评定核查6分部分项工程技术复核记录7装饰工程单位工程质量综合评定表8装饰

42、工程观感质量评定表9装饰工程中间验收单10地面工程质量评定表11泼水试验记录卡12板块楼/地面分项工程质量检查评定表13饰面砖安装工程质量检验评定表14天然石、人造石饰面板分项工程质量检查评定表15罩面板、钢木骨架安装分项工程质量检验评定表16细木制品分项工程质量检验评定表17轻钢龙骨（木）吊顶工程质量检验评定表18轻钢龙骨（木）隔断工程质量检验评定表19木门窗安装分项工程质量评定表20玻璃安装分项工程质量评定表21清色油漆工程质量检验评定表22混色油漆工程质量检验评定表23喷砂、喷涂、滚涂和弹涂工程质量评定表24整体楼地面分项工程质量检验评定表25木地板楼、楼地面分期同工程质量检验评定表26

43、裱糊壁纸、墙布等分项工程质量检验评定表27花饰安装分项工程质量评定表28一般抹灰分项工程质量检验评定表29清漆（级）美术油漆、木地板、大理石、水磨、打蜡分项工程质量检验评定表30砌块分项工程质量检验评定表31（安装）单位工程感观质量评定表32（消防）卫生器具安装工程质量检验评定表33卫生器具盛水记录表34电气器具照明配电箱安装工程质量检验评定表35风管及部件安装分项工程质量检验评定表2）执行下列所附有的有关分项施工安装验收允许偏差汇集表。（见下图）a. 轻钢龙骨安装允许偏差项次项目允许偏差检验方法1立面垂直2mm用3m托线板检查2表面平整2mm用3m直尺和楔塞尺检查3吊顶四周水平线3 mm拉5

44、m线，不足5m拉通线和尺量4龙骨间距5 mm用尺检查b. 隔墙建筑板工程质量允许偏差项次项目允许偏差检验方法1立面垂直2 mm用3m托线板检查2表面平整2 mm用3m直尺和楔塞尺检查3接缝平直2 mm拉5m线，不足5m拉通线检查4压条平直2 mm5接缝高低0.5mm用直尺和楔形塞尺检查6压条间距2 mm用尺检查c. 吊顶建筑面板工程允许偏差项次项目允许偏差检验方法1表面平整2 mm用3m直尺和楔塞尺检查，观感平整2接缝平直2 mm拉5m线，不足5m拉通线检杳3压条平直2 mm4接缝高低0.5mm用直尺和楔形塞尺检查5压条间距1mm用尺检查d. 墙面允许偏差项次项目允许偏差检验方法1表面平整1m

45、m用3m直尺和楔塞尺检查2立面垂直度2 mm用3m托线板检查3阳角方正2 mm用方尺检查4接缝平直2 mm拉线，不足拉通线检查5墙裙上口平直2 mm6接缝高低0.5mm用直尺和楔形塞尺检查7接缝宽度偏差1mm用尺检查e. 墙面砖分项允许偏差项次项目允许偏差检验方法1表面平整2 mm用3mm靠尺和楔塞尺检查2立面垂直度2 mm用3m托线板检查3阳角方正2 mm用200mm方尺检杳4接缝平直2 mm拉5m线，不足5m拉通线检查5接缝高低0.5mmf.细木装饰工程质量允许偏差项次项目允许偏差检验方法1护墙板上口平直3 mm拉5m线，不足5m拉通线和尺量垂直2 mm全高吊线和用尺量压缝条间距2 mm用

46、尺是检查2封面板垂直3 mm全高吊线和尺量上下宽度差3 mm用尺量检查3贴脸板与门框留边宽度2 mm用尺量检查4窗帘盒 mr两端咼低差2 mm用尺量检查两端高窗洞长度差3 mm用尺量检查5挂镜线平直3 mm拉5m线，不足5m拉通线和尺量6窗台板两端高低差2 mm用尺量检查7楼梯扶手纵向弯曲5 mm拉通线和尺检杳g.石材地坪饰面板分项工程允许偏差项次项目允许偏差检验方法1表面平整1mm用3m直尺和楔塞尺检查2缝格平直2 mm拉5m线，不足5m拉通线检杳3踢脚线上口平直1mm拉诵线和检杳4接缝高差0.5mm用直尺和楔塞尺检查5板块间隙宽度1m尺量检查h.木门安装工程允许偏差项次项目允许偏差检验方法

47、1框的正、侧面垂直度3 mm用1m托线板2框对角线长度宽2mm尺量检查3框与扇、扇与扇接触处咼低差2mm用直尺和楔形塞尺检查4门窗扇对口与扇与框间留缝宽度1.5 2.5mm楔形塞尺检查5框与扇上缝留缝宽度1.01.5mm楔形塞尺检查6门窗与地面之间的留缝宽度外门45mm楔形塞尺检查内门68mm楔形塞尺检查卫生间门1012mm楔形塞尺检查7门扇下坎间留缝宽度外门45mm楔形塞尺检查内门35mm楔形塞尺检查i.刷浆工程质量检查序号检验项目质量要求1掉粉、起皮不允许2漏刷、透底不允许3反碱、咬色不允许4喷点、刷纹米正斜视、均匀通顺5流坠、疙瘩、溅沫不允许6颜色、砂眼颜色一致无砂眼7装饰线、砂眼3米长

48、允许偏差3 mm8门窗、灯具洁净j.墙、地坪地砖分项允许偏差项次项目允许偏差检验方法1表面平整1mm用3m靠尺和楔形塞尺检查2缝格平直3 mm拉通线和尺量3踢脚线上口平直2 mm拉通线和尺量4接缝高差0.5mm用直尺和楔形塞尺检查5板块间隙宽度2 mm用尺量检查k.清色油漆工程质量检查序号检验项目质量要求1粉刷、脱皮、斑痕不允许2木纹棕眼刮平木纹清楚3光亮和光滑光亮柔和、光滑无挡的感4裹楞、流坠、皱皮不允许5拼色刷纹拼色一致，无刷纹6五金玻璃等洁净3.3.3 工程验收程序3.3.3.1 竣工自检竣工自检也称为竣工预检，是施工单位先进行内部的自我检查，为正式验收 做好准备。一方面检查工程质量，发

49、现问题及时补救；另一方面检查竣工图及技 术资料是否齐全，并汇总、整理有关技术资料。1）竣工自检的标准 竣工自检的主要依据是：工程完成情况是否符合施工图纸和设计的使用要 求；工程质量是否符合国家和地方政府规定的标准和要求；工程是否达到合同规 定要求和标准。2）竣工自检的方法竣工自检应该分层分段、分房间的由竣工自检人员按各自主管的内容逐一进 行检查。在检查中要做好记录，对不符合要求的部位和项目要确定修补措施和标 准，并指定专人负责，定期完工。3）竣工自检人员的组成参加竣工自检的人员，须由施工单位项目经理组织生产、技术、质量、合同、 预算以及有关的施工工长等共同参加。3.3.3.2 复检复检是在基层

50、施工单位自我检查的基础上，并对查出的问题全部解决以后， 通过上级部门的复检，解决全部遗留问题，为正式验收做好充分准备。3.3.3.3 正式验收在竣工自检的基础上，确认工程全部符合竣工验收标准，具备了交付使用的 条件即可进行装饰装修工程的正式验收工作。施工单位正式验收工作如下：1、发出竣工验收通知书施工单位应于正式竣工验收之日的前10 天，向 建设单位发送竣工验收通知书。2、竣工验收资料应当包括以下内容：竣工工程概况；图纸会审记录；材料 代用核定单；施工组织方案和技术交底资料；材料、构配件、成品出厂证明和检 验报告；施工纪录；装饰装修施工试验报告；竣工自检记录；隐检记录；装饰装 修工程质量检验评

51、定资料；变更记录；竣工图；施工日记。3、工程竣工验收工作由建设单位项目负责人邀请设计单位、同监理单位、 施工单位以及物业管理单位、客服部一起进行检查验收。4、办理工程档案资料移交，工程档案是项目的永久性技术文件，是建设单 位使用、维护、改造的重要依据，也是对项目进行复查的依据。在施工项目竣工 后，项目经理必须按规定向建设单位移交档案资料。移交的工程档案和技术资料 必须真实、完整、有代表性，能如实反映工程和施工中的情况。5、办理工程移交手续，在对工程检查验收完成以后，施工单位要向建设单 位办理工程移交手续，并签订交接验收证书，办理工程结算手续。6、办理工程决算，整个工程项目完工验收，并办理了工程

52、结算手续后，要由建设单位编制工程决算，上报有关部门。至此，整个装饰装修工程的全部过程 即告结束。3.3.4 工程结算3.3.4.1 工程结算概念工程结算是由预算和变更结算两部分相加而组成。预算在施工初期已由甲 方，和施工方两方确认而不再重复编制，现场签证又是逐月结清，从这意义上讲， 编制工程结算就是编制现场签证汇总而成的变更结算。3.3.4.2 工程结算依据施工合同、所有建设单位签发的技术核定单和相对应的现场签证和图纸。3.3.4.3 工程结算作业流程1）现场签证（一单一结一编号），然后再汇总成变更结算。2）施工单位负责变更结算的汇总，监理负责一校，建设单位项目主责人负 责二校。三方均需签名。

53、此经汇总和签署的变更结算作为审计的送审稿。3）由施工单位将预算，变更结算装订成册，并附目录和汇总表以及结算申 请书送由建设方审核，由建设单位编制工程结算并将有关资料归档。四、样板房维护管理流程41 施工整改及维修尽量选择样板房原施工单位进行整改或维修。需要与整改或维修单位签订合 同时，合同中需加入原样板房内软装成品保护的内容，整改或维修期间软装若有 损坏施工方应赔偿，具体赔偿金额视具体情况在合同中进行说明。42 样板房日常接待1）样板房日常接待的人员包括：a. 前往样板房参观的意向购房者；b. 前往样板房参观的已购房者；c. 前往样板房参观的其它顾客；d. 前往样板房指导工作的甲方各级各部门负

54、责人等；e. 其它人员。2）礼宾员应在客户到来时给予问候，同时向客户介绍样板房的基本情况，功能特点，设计优点等；3）在向客户介绍情况时，应符合项目统一的对外应答规定，涉及项目保密 内容的，应礼貌的向客户回答“相关问题请咨询销售人员”。43 样板房物品管理1）物品在接收时应检查确认完好后签收，礼宾员负责检查签收，管理员确认，签收单一式三联，其中送货人一份，物业公司留存一份，现场留存一份；2）所有签收的物品应登记造册，同时注明物品名称、用途、价值、购货人 （单位或部门）、送货人、收货时间、收货人、存放位置等，登记册应一式二分 其中物业公司留存一份，现场留存一份；3）暂时不能摆放在样板房的物品，应有

55、专门的房间存放，存放时应包装完 好且摆放整齐，存放处的现场应有物品清单（或库存卡），清单注明与登记册相 同的项目；4）当班礼宾员负责每日对物品进行清点，并检查状况完好，同时记录于物 品检查记录表上，交接班时应同时进行清点，关由交班人和接班人同时在物品检 查记录表上签名确认；5）礼宾班长至少每月物品进行一次检查，并在物品检查记录表上签名确认。44 样板房日常水电等维修管理1）工程部制定有样板房水电管控表，明确板房内各部位水、电的运行时间 及开关责任人。2）礼宾员负责每天检查样板房内的水电状况，包括：照明是否正常，给水 是否正常，是否有跑水、滴水或漏水现象；3）维修工负责每天检查样板房内的水电状况

56、，并对相应的故障进行维修处 理或报施工单位前来维修，同时管理施工单位的维修状况，其中：a. 维修工检查内容包括：灯管（泡）及灯具、开关及插座、户内总开关；各 受水器的给水阀门是否正常，自动阀门是否能正常开启和关闭，排水是否畅通， 是否有积水现象或管道堵塞现象；b. 维修工维修或管理施工单位维修的内容包括:更换灯管、修理易损阀门（如 浮球阀）、更换灯具、更换阀门、疏通管道、维修或更换开关插座等。45 样板房清洁管理1）样板房的清洁由礼宾员负责监管；2）样板房的日常清洁工作由清洁工负责实施，并定员定岗定编；3）样板房的日常清洁、保洁具体时间为:8:0012:00；14:0018:00， 也可根据实

57、际情况作相应的调整；4）样板房日常清洁工作内容包括:a. 丝、棉织物品（及饰面）的除尘；b. 桌、椅等木制品的除尘；c. 沙发等皮制品的除尘；d. 顶面、墙面、地面的除尘；e. 厨房、卫生间及物品的除尘；f. 门、窗的除尘；g. 所有玻璃制品（含窗玻璃）的擦试除尘；h. 所有装饰品的清洁除尘；46 样板房花草养护1) 样板房花草由礼宾员负责监管；2) 样板房花草的每日养护由清洁工负责实施，包括浇水、修剪等；3) 室内花草的定期更换、室外花草的定期养护由管理员通知绿化供应单位 实施。47 样板房安全管理1) 安管员负责全天制安全防范巡查，确保无人非法侵入，造成物品的丢失；2) 礼宾员、清洁工、维

58、修工在进行正常工作时，应作好对各类物品的防护 工作，以免造成物品的损坏；3) 维修工应定期检查各类用电器具的状况，确定无漏电等安全隐患；4) 维修工应定期检查各类消防及安全设备的状况，确保能正常使用；5) 安管员应定期检查各类灭火用具用品，确保配置完整，状况良好；6) 遇台风、暴雨天气时，各岗位人员应事先做好各类防范工作，以杜绝浸 水等事故的发生；7) 样板房内应备有应急照明设备，以避免临时停电造成工作人员的心理恐 惧和身体的误伤。48 样板房值班管理1) 样板房的值班由礼宾班长负责监督管理；2) 样板房的值班由礼宾员负责：9：0018：00，并且定员定岗定编；3) 值班人员为每班一人，如遇各

59、类活动期间，人员数量和时间可按需要作 适当调整，管理员负责调整的具体安排并报物业中心经理批准。49 样板房监督检查管理1) 样板房的日常工作检查由礼宾员实施，并将各类事件记录于工作日志；2）管理员每周至少巡查两次；并在工作日志上签字确认；3）安管员每小时至少巡查一次，并在巡逻签到表签字确认4）安管班长每天至少巡查一次，并在工作日志上签字确认5）工程人员每天至少巡查一次，并在工作日志上签字确认6）礼宾班长每天至少巡查一次，并在工作日志上签字确认7）项目经理每周至少巡查一次，并在工作日志上签字确认。50 记录1）礼宾员巡查签到表无固定格式2）样板房物品检查登记表无固定格式3）服务员值班日志附件八4）样板房销售大厅物资损坏申报表附件九5）样板房销售大厅物品动态清单附件十