克农资产资产证券化案例分析课件

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1、中国资产证券化案例分析中国资产证券化案例分析1目录目录2第一部分：引言第一部分：引言32008 年始于次级贷款证券化的金融危机沉重打击了高速发展的资产证券化市场，MBS 规模扩张趋缓乃至停滞，ABS 市场余额出现大幅下滑。截至2007 年末，MBS 和ABS 余额11 万亿美元，约占美国债券市场总额的34%,为资本市场的第一大产品。但到2011 年底，这一比例下降到28%；同期美国政府债券份额从25%上升到37%，跃升为第一大债券品种。金融危机前后美国债券市场产品分类构成4第一部分：引言第一部分：引言5两个阶段两个阶段探索阶段：探索阶段：1990-20051990-2005试点阶段：试点阶段：

2、2005-2005-至至今今主板主板探索阶段：探索阶段：1990-20051990-2005l房地产证券化房地产证券化l出口应收款证券化出口应收款证券化l不良资产证券化不良资产证券化试点阶段：试点阶段：2005-2005-至今至今l初期阶段初期阶段l扩大阶段扩大阶段l暂停阶段暂停阶段l重启阶段重启阶段6l房地产证券化：房地产证券化：1992 1992 年，海南省三亚市开发建设总公司发行年，海南省三亚市开发建设总公司发行“三亚地产投资券三亚地产投资券”。2005 2005 年年3 3 月，浦发银行与月，浦发银行与 申银万国证券公司合作，推出价值申银万国证券公司合作，推出价值10 10 亿亿 元房

3、贷资产证券化试点方案。元房贷资产证券化试点方案。l出口应收款证券化：出口应收款证券化：2000 2000 年年3 3 月，荷兰银行以中集集团月，荷兰银行以中集集团3 3 年内的应收账款为基础资年内的应收账款为基础资 产在国际商业票据市场上多次公开发行商业票据。产在国际商业票据市场上多次公开发行商业票据。l不良资产证券化：不良资产证券化：2003 2003 年年1 1 月，德意志银行将信达资产管理公司高风险项目组成的月，德意志银行将信达资产管理公司高风险项目组成的 20 20 亿元资产包进行证券化。亿元资产包进行证券化。2003 2003 年年6 6 月，中信信托投资公司以华融资产管理公司月，中

4、信信托投资公司以华融资产管理公司132.5 132.5 亿元亿元 的不良债权资产设立财产信托，其中的优先级受益权被转让给投资的不良债权资产设立财产信托，其中的优先级受益权被转让给投资 者。者。2003 2003 年年10 10 月，瑞士信贷第一波士顿对工行宁波分行约月，瑞士信贷第一波士顿对工行宁波分行约26 26 亿元的亿元的 不良资产进行证券化，成为国内商业银行第一个资产证券化项目。不良资产进行证券化，成为国内商业银行第一个资产证券化项目。7l初期阶段：初期阶段：2005年4月28日，央行、银监会颁布实施了信贷资产证券化试点工作管理办法，资产证券化序幕正式拉开。2005年12月，国开行、建行

5、作为第一批试点单位分别成功发行了第一期贷款支持证券开元2005、建元2005。l扩大阶段：扩大阶段：2007年4月，国务院下达关于信贷资产证券化扩大试点的批复，扩大试点正式开始。2008年1月，建行成功发行了首支不良资产支持证券。同期，上汽通用汽车金融公司发行了首支汽车抵押贷款支持证券。l暂停阶段：暂停阶段：2008年底，随着金融危机的爆发，监管机构出于风险担忧和审慎原则暂停了资产证券化的审批。l重启阶段：重启阶段：2012年5月，人民银行、银监会、财政部下发关于进一步扩大信贷资产证券化试点有关事项的通知，正式重启信贷资产证券化，首期信贷资产证券化额度为500亿元。8我国商业银行已发行信贷资产

6、证券化产品我国商业银行已发行信贷资产证券化产品 9第一部分：引言第一部分：引言10第一部分：引言第一部分：引言我国资产证券化与美国一致，均采取表外业务模式，运作流程也大致相同。我国资产证券化与美国一致，均采取表外业务模式，运作流程也大致相同。国际上国际上信贷资产证券化的模式以三个国家为代表：信贷资产证券化的模式以三个国家为代表：美国模式，又称表外业务模式：即在银行外部设立特殊机构（美国模式，又称表外业务模式：即在银行外部设立特殊机构（SPVSPV），用以收购银行），用以收购银行资产，实现资产的真实出售。资产，实现资产的真实出售。德国模式，又称表内业务模式：即在银行内部设立特定机构运作证券化业务

7、，资产所德国模式，又称表内业务模式：即在银行内部设立特定机构运作证券化业务，资产所有权仍归属银行，保留在资产负债表中。有权仍归属银行，保留在资产负债表中。澳大利亚模式，又称准表外模式：是上述两种模式的结合类型；由原权益人成立全资澳大利亚模式，又称准表外模式：是上述两种模式的结合类型；由原权益人成立全资或控股子公司作为或控股子公司作为SPVSPV，子公司通过购买母公司或其他公司资产组建资产池发行证，子公司通过购买母公司或其他公司资产组建资产池发行证券。券。表内融资模式重在解决银行流动性问题，表外融资模式则重在改善银行监管指标。虽表内融资模式重在解决银行流动性问题，表外融资模式则重在改善银行监管指

8、标。虽然在探索阶段，我国对这三种模式均有所尝试，但官方及大多数学者都认为我国应采然在探索阶段，我国对这三种模式均有所尝试，但官方及大多数学者都认为我国应采取美国模式（表外模式）。从取美国模式（表外模式）。从2005 2005 年启动商业银行信贷资产证券化至今，我国只采年启动商业银行信贷资产证券化至今，我国只采取过表外业务这一单一模式，在运作流程上也与美国大致相同。取过表外业务这一单一模式，在运作流程上也与美国大致相同。11法律制度比较环节环节涉及问题涉及问题中国中国美国美国资产资产 转让转让 资产的可转让性资产的可转让性 金融机构信贷资产证券金融机构信贷资产证券化试点监督管理办法化试点监督管理

9、办法 银行从事信贷转让、资产银行从事信贷转让、资产证券化业务需银监会批准证券化业务需银监会批准 未设特殊限制未设特殊限制 转让手续合法性转让手续合法性 合同法合同法、担保法担保法 债务合同转让涉及众多债债务合同转让涉及众多债务人的，交易成本高；抵务人的，交易成本高；抵押权转让的变更登记有一押权转让的变更登记有一定限制定限制 未设特殊限制未设特殊限制 风险隔离标准风险隔离标准 未明确定义未明确定义“真实出售真实出售”实现基础资产与发起人破实现基础资产与发起人破产隔离的标准，现阶段只产隔离的标准，现阶段只能依赖于信托关系中特有能依赖于信托关系中特有的财产隔离机制的财产隔离机制 律师事务所审核出具律

10、师事务所审核出具非非实质合并意见书实质合并意见书、资产、资产证券化协议中加入发起人证券化协议中加入发起人与特殊目的机构分离的特与特殊目的机构分离的特别合约别合约 12法律制度比较SPV构建构建SPV的设立的设立 公司法公司法、信托法信托法、金融机构信贷资产证券金融机构信贷资产证券化试点监督管理办法化试点监督管理办法 空空壳公司设立面临困难，公壳公司设立面临困难，公司型司型SPV受限，信托型受限，信托型SPV可行。信托公司申请可行。信托公司申请特定目的信托受托机构资特定目的信托受托机构资格，需银监会批准格，需银监会批准 SEC结构融资规则结构融资规则、投资公司法投资公司法、信托信托契约法契约法、

11、金融资产证金融资产证券化投资信托法券化投资信托法 公司型公司型和信托型和信托型SPV并行；符合并行；符合条件的条件的SPV不被界定为投不被界定为投资公司，不必遵从投资公资公司，不必遵从投资公司监管规定司监管规定 13法律制度比较证券发行交易证券发行交易证券发行条件证券发行条件 金融机构信贷资产证券金融机构信贷资产证券化试点监督管理办法化试点监督管理办法 发发行条件高、标准不明确行条件高、标准不明确 证券法证券法 私募发行豁免，私募发行豁免，政府担保证券的注册登记政府担保证券的注册登记豁免，抵押贷款证券的交豁免，抵押贷款证券的交易豁免；大大简化发行手易豁免；大大简化发行手续续 信息披露信息披露

12、资产证券化信息披露规资产证券化信息披露规则则 仍在摸索完善仍在摸索完善证券交易法证券交易法 明确的信明确的信息披露要求息披露要求 信用评级信用评级 信贷资产证券化试点管信贷资产证券化试点管理办法理办法、关于进一步关于进一步扩大信贷资产证券化试点扩大信贷资产证券化试点有关事项的通知有关事项的通知“双评双评级级”，缺少权威评级机构，缺少权威评级机构 证券法证券法 完备的信用评完备的信用评级体系，评级公司公信力级体系，评级公司公信力高高 信用增级信用增级 担保法担保法、破产法破产法、信贷资产证券化试点管信贷资产证券化试点管理办法理办法 外部信用增级不外部信用增级不能采取国家信用的方式，能采取国家信用

13、的方式，内部信用增级认可度低内部信用增级认可度低 证券法证券法 大多数大多数MBS实实行政府担保，外部和内部行政府担保，外部和内部信用增级方式并行信用增级方式并行 机构投资者机构投资者 公司法公司法、关于进一关于进一步扩大信贷资产证券化试步扩大信贷资产证券化试点有关事项的通知点有关事项的通知 银行银行是最主要投资者；是最主要投资者；通知通知明确表示鼓励合格的非银明确表示鼓励合格的非银行业机构投资者行业机构投资者 证券交易法证券交易法、证券证券投资者保护法投资者保护法 个人和机个人和机构投资者均可投资，有完构投资者均可投资，有完善的投资者保护体系。善的投资者保护体系。14第一部分：引言第一部分：

14、引言15个人住房抵押贷款证券化个人住房抵押贷款证券化商用房屋抵押贷款证券化商用房屋抵押贷款证券化汽车贷款证券化汽车贷款证券化不良资产证券化不良资产证券化小企业贷款证券化小企业贷款证券化 一般贷款证券化一般贷款证券化企业资产证券化企业资产证券化没有特定含义的贷款所进行的证券化对小企业的贷款简称RMBS，个人住房抵押贷款证券化简称CMBS，商用住房抵押贷款证券化汽车消费贷款银行等金融机构不能如期足额回收本金和收益的资金企业资产、市政设施等16u第一类：第一类：水电气网络资产，包括电厂及电网、自来水厂、污水处理厂、燃水电气网络资产，包括电厂及电网、自来水厂、污水处理厂、燃气公司、网络公司等气公司、网

15、络公司等。例：南京公用控股污水处理项目（污水处理收入）例：南京公用控股污水处理项目（污水处理收入）原始权益人：南京公用控股（集团）有限公司原始权益人：南京公用控股（集团）有限公司 基础资产：未来基础资产：未来5年的污水处理费收入年的污水处理费收入 发行规模计算方式：以未来发行规模计算方式：以未来5年累计污水处理费收入打相应折扣年累计污水处理费收入打相应折扣 期限：期限：5年年 还款来源：每年的污水处理费收入直接用于支付投资者本金及收益还款来源：每年的污水处理费收入直接用于支付投资者本金及收益 账户监管：对南京公用控股的收款账户监管，收到的污水处理费定向转款到专项计账户监管：对南京公用控股的收款

16、账户监管，收到的污水处理费定向转款到专项计划专户划专户 担保措施：当收到的污水处理费不够归还投资者本金并支付收益时，南京城建（担担保措施：当收到的污水处理费不够归还投资者本金并支付收益时，南京城建（担保方）补足差额保方）补足差额17中信证券通过设立专项计划并以计划管理人身份，向境内合格投资者发行中信证券通过设立专项计划并以计划管理人身份，向境内合格投资者发行5 5档共计档共计13.113.1亿元亿元的优先级益凭证（期限分别为的优先级益凭证（期限分别为1 1至至5 5年），向南京公用控股（集团）有限公司（本计划原始权年），向南京公用控股（集团）有限公司（本计划原始权益人，以下简称益人，以下简称“

17、南京公用控股南京公用控股”）定向发行）定向发行0.80.8亿元的次级受益凭证，并用募集的合计亿元的次级受益凭证，并用募集的合计13.913.9亿元资金向南京公用控股买基础资产，即南京公用控股根据政府文件、因建设和经营污亿元资金向南京公用控股买基础资产，即南京公用控股根据政府文件、因建设和经营污水处理设施而获得自专项计划成立之日起五年内从南京市财政局取得的污水处理收费收益水处理设施而获得自专项计划成立之日起五年内从南京市财政局取得的污水处理收费收益权。权。前期试点期间，南京公用控股母公司南京城建作为原始权益人，曾成功尝试运用企业资产证前期试点期间，南京公用控股母公司南京城建作为原始权益人，曾成功

18、尝试运用企业资产证券化融工具，通过出售南京公用控股所拥有的与本计划基础资产相同类型的污水处理收费收券化融工具，通过出售南京公用控股所拥有的与本计划基础资产相同类型的污水处理收费收益权，设立益权，设立“京城建污水处理收费资产支持收益专项资产管理计划京城建污水处理收费资产支持收益专项资产管理计划”获得融资，受益凭证于获得融资，受益凭证于20062006年年7 7月月1313日在深交挂牌，并于日在深交挂牌，并于20102010年年7 7月月1313日成功结束运作。日成功结束运作。与一期项目相比，本计划作为继续试点的二期项目在保持基础资产界定、权属来源、转让方与一期项目相比，本计划作为继续试点的二期项

19、目在保持基础资产界定、权属来源、转让方式、交结构安排等基本一致的基础上，一是调整原始权益人适应基础资产实际运营及归属情式、交结构安排等基本一致的基础上，一是调整原始权益人适应基础资产实际运营及归属情况；二是实施金流历史数据专项审计夯实预测分析基础；三是综合运作多项信用增级措施实况；二是实施金流历史数据专项审计夯实预测分析基础；三是综合运作多项信用增级措施实现信用提升。现信用提升。18角色角色参与机构参与机构权益人权益人南京公用控股（集团）有限公司（南京公用南京公用控股（集团）有限公司（南京公用控股）控股）管理人管理人/推广机构推广机构中信证券股份有限公司（中信证券）中信证券股份有限公司（中信证

20、券）监管人监管人/监管银行监管银行招商银行股份有限公司（招商银行）招商银行股份有限公司（招商银行）/招商招商银行股份有限公司南京分行银行股份有限公司南京分行担保人担保人南京市城市建设投资控股（集团）有限责任南京市城市建设投资控股（集团）有限责任公司（南京城建）公司（南京城建）法律顾问法律顾问上海市锦天城律师事务所（锦天城）上海市锦天城律师事务所（锦天城）评级机构评级机构中诚信证券评估有限公司（中诚信）中诚信证券评估有限公司（中诚信）评估机构评估机构上海银信汇业资产评估有限公司（银信汇上海银信汇业资产评估有限公司（银信汇业）业）会计师会计师江苏公证天业会计师事务所有限公司（公证江苏公证天业会计师

21、事务所有限公司（公证天业）天业）托管机构托管机构中国证券登记结算有限公司深圳分公司（中中国证券登记结算有限公司深圳分公司（中证登深圳公司）证登深圳公司）19产品结构产品结构20受益凭证概况：专项计划受益凭证分为优先级受益凭证和次级收益受益凭证概况：专项计划受益凭证分为优先级受益凭证和次级收益【凭凭证，其中优先级受益凭证包括宁工控证，其中优先级受益凭证包括宁工控0101、宁工控、宁工控0101、宁工控、宁工控0202、宁工、宁工控控0303、宁工控、宁工控0404、宁工控、宁工控0505等共五档产品，优先级受益凭证总规模为等共五档产品，优先级受益凭证总规模为13.613.6亿元。亿元。21名称名

22、称预期期限预期期限规模（亿规模（亿元）元）信用级信用级别别支付方式支付方式优先优先级级宁宁工工控控011年年2.50AAA按年支付预期收益，到期一次按年支付预期收益，到期一次还本还本宁宁工工控控022年年2.55AAA宁宁工工控控033年年2.70AAA宁宁工工控控044年年2.85AAA22通过各种内部通过各种内部/外部信用增级手段的运用，优先级受益凭证本金及预期收益的支付得外部信用增级手段的运用，优先级受益凭证本金及预期收益的支付得到了更好的保障到了更好的保障次级结构次级结构专项计划设置优先级和次级两种受益凭证，其中次级受益凭证由南京公用控股全额专项计划设置优先级和次级两种受益凭证，其中次

23、级受益凭证由南京公用控股全额认购。次级受凭证在优先级受益凭证当期本金和预期收益获得足额偿付前不获得任认购。次级受凭证在优先级受益凭证当期本金和预期收益获得足额偿付前不获得任何偿付，因此，优先级受益证可获得次级受益凭证提供的信用支持。何偿付，因此，优先级受益证可获得次级受益凭证提供的信用支持。南京公用控股承诺补足南京公用控股承诺补足在每个初始核算日，托管人对专项计划账户进行核算，并向计划管理人出具核算报在每个初始核算日，托管人对专项计划账户进行核算，并向计划管理人出具核算报告。若专项计账户当期收到款项不足当期预计金额，则计划管理人在补足通知日告。若专项计账户当期收到款项不足当期预计金额，则计划管

24、理人在补足通知日（即初始核算日次日）向南京用控股发出补足通知，南京公用控股应按约定予以补（即初始核算日次日）向南京用控股发出补足通知，南京公用控股应按约定予以补足。托管人将在补足资金核算日再次进行核查足。托管人将在补足资金核算日再次进行核查23南京城建担保南京城建担保根据托管人在补足资金核算日提交的核算报告，若专项计划账户当期收到的款项根据托管人在补足资金核算日提交的核算报告，若专项计划账户当期收到的款项仍不足当期预计额，则计划管理人将于担保通知日（补足资金核算日之次日）向仍不足当期预计额，则计划管理人将于担保通知日（补足资金核算日之次日）向担保人发送担保人发送担保履约通知书担保履约通知书担保

25、人应于担保通知日后担保人应于担保通知日后2 2个工作日内根据个工作日内根据担保担保履约通知书履约通知书要求将相应款项划入专项计划账户在专项计划存续期内，南京城建要求将相应款项划入专项计划账户在专项计划存续期内，南京城建作为担保人为专项计划所作的担保是独立的不可撤销的保证担保作为担保人为专项计划所作的担保是独立的不可撤销的保证担保保证方式保证方式担保人根据担保人根据担保合同担保合同约定所承担之保证责任为独立的不可撤销的保证担保。约定所承担之保证责任为独立的不可撤销的保证担保。保保证证范范围围，上述五个阶段内，担保人的保证范围分别为：保保证证范范围围，上述五个阶段内，担保人的保证范围分别为：3.2

26、3.2亿元、亿元、3.23.2亿亿元、元、3.33.3亿元、亿元、3.33.3亿元、亿元、3.33.3亿元。即担保人保证在各期的兑付日前第亿元。即担保人保证在各期的兑付日前第8 8日专项计日专项计划账户在该期间累计收到的污水处理费现金收入达到上述约定金额。划账户在该期间累计收到的污水处理费现金收入达到上述约定金额。24若在某期兑付日前第若在某期兑付日前第8 8日专项计划账户累计收到的污水处理费现金收入不足该日专项计划账户累计收到的污水处理费现金收入不足该期预计金额时，担保人应于该期兑付日前第期预计金额时，担保人应于该期兑付日前第5 5日日16:0016:00前无条件将差额部分款前无条件将差额部

27、分款项直接划入专项计划账户；若该期间内专项计划账户累计收到的污水处理费项直接划入专项计划账户；若该期间内专项计划账户累计收到的污水处理费现金收入已达到当期预期金额时，即免除担保人对该期间内收益权的现金收现金收入已达到当期预期金额时，即免除担保人对该期间内收益权的现金收入的保证责任。入的保证责任。保证期间保证期间保证期间分为五个阶段：（保证期间分为五个阶段：（1 1）自专项计划成立之次日起至满）自专项计划成立之次日起至满1212个月期间；个月期间；（2 2）自专项计划成之第）自专项计划成之第1313个月至第个月至第2424个月届满；（个月届满；（3 3）自专项计划成立之第）自专项计划成立之第25

28、25个月至第个月至第3636个月届满；（个月届满；（4 4）自专项划成立之第）自专项划成立之第3737个月至第个月至第4848个月届满；个月届满；（5 5）自专项计划成立之第）自专项计划成立之第4949个月至第个月至第6060个月届满。每个保证阶段的保证期个月届满。每个保证阶段的保证期间为该阶段期满之日及之后二年。一旦专项计划账户足额收到了污水处理收间为该阶段期满之日及之后二年。一旦专项计划账户足额收到了污水处理收益收入或担保人足额履行了担保义务，则担保人相应的担保义务即告解除益收入或担保人足额履行了担保义务，则担保人相应的担保义务即告解除25u第二类：第二类：门票资产，包括公园、旅游景点等门

29、票资产，包括公园、旅游景点等 例：华侨城项目（门票收入）例：华侨城项目（门票收入）原始权益人：华侨城原始权益人：华侨城A、北京华侨城、上海华侨城、北京华侨城、上海华侨城 基础资产：未来基础资产：未来5年的门票收入年的门票收入 发行规模计算方式：以未来发行规模计算方式：以未来5年特定期间累计门票收入打相应折扣年特定期间累计门票收入打相应折扣 期限：期限：5年年 还款来源：每年的门票收入直接用于支付投资者本金及收益还款来源：每年的门票收入直接用于支付投资者本金及收益 账户监管：分别对华侨城账户监管：分别对华侨城A、北京华侨城、上海华侨城的收款账户监管，收到的门票收入、北京华侨城、上海华侨城的收款账

30、户监管，收到的门票收入定向转款到专项计划专户定向转款到专项计划专户 担保措施：当收到的门票收入不够归还投资者本金并支付收益时，华侨城集团（担保担保措施：当收到的门票收入不够归还投资者本金并支付收益时，华侨城集团（担保方）补足差额方）补足差额26u第三类：第三类：路桥收费和公共基础设施，包括高速公路、铁路机场、港口、公路桥收费和公共基础设施，包括高速公路、铁路机场、港口、公交公司、地铁公司等交公司、地铁公司等。例：莞深高速项目（公路收费权）例：莞深高速项目（公路收费权）原始权益人：东莞发展控股有限公司原始权益人：东莞发展控股有限公司基础资产：莞深高速（一、二期）公路未来基础资产：莞深高速（一、二

31、期）公路未来18个月的收费收入个月的收费收入发行规模计算方式：以未来发行规模计算方式：以未来18个月公路收费收入打相应折扣个月公路收费收入打相应折扣期限：期限：5年年还款来源：未来的公路收费收入直接用于支付投资者本金及收益还款来源：未来的公路收费收入直接用于支付投资者本金及收益账户监管：分别对东莞控股的收款账户监管，收到的公路收费收入定向转款到专项计划专账户监管：分别对东莞控股的收款账户监管，收到的公路收费收入定向转款到专项计划专户户担保措施：当收到的公路收费收入不够归还投资者本金及支付收益时，工商银行（担保担保措施：当收到的公路收费收入不够归还投资者本金及支付收益时，工商银行（担保方）补足差

32、额方）补足差额27u第四类：第四类：市政工程特别是正在回款期的市政工程特别是正在回款期的BTBT项目，主要指由开发商垫资建设项目，主要指由开发商垫资建设市政项目，建成后移交至政府，政府分期回款给开发商，开发商以对政府市政项目，建成后移交至政府，政府分期回款给开发商，开发商以对政府的应收回款做基础资产的应收回款做基础资产。u例：浦东建设项目（例：浦东建设项目（BTBT项目回购款）项目回购款）原始权益人：上海浦兴投资发展有限公司、无锡普惠投资发展有限公司原始权益人：上海浦兴投资发展有限公司、无锡普惠投资发展有限公司基础资产：基础资产：13笔笔BT项目回购款合同债权（债务方为浦东政府、昆山创业、惠山

33、政府）项目回购款合同债权（债务方为浦东政府、昆山创业、惠山政府）发行规模计算方式：以应收账款金额打相应折扣发行规模计算方式：以应收账款金额打相应折扣期限：与应收账款期限对应期限：与应收账款期限对应还款来源：还款来源：BT项目的回购款项目的回购款担保措施：当债务方不履行回购义务时，由浦发银行担保清偿债务担保措施：当债务方不履行回购义务时，由浦发银行担保清偿债务28发行规模人民币42500万元产品结构优先级41000万元次级1500万元存续期间自本专项计划成立次日起四年，即自2006 年6 月23 日到2010年6月22日预期收益率优先级受益凭证的预期收益率为4.0%；次级受益凭证无预期收益率优先

34、级受益凭证信用等级AAA 级优先级受益凭证担保上海浦东发展银行为专项计划专用账户在专项计划存续期内每十二个月累计收到的划款金额或在约定日期存款余额达到约定数额，提供无条件的不可撤销的保证担保资金用途专项计划资金将专项购买浦兴投资和普惠投资依据十份回购协议所合法享有的十三个BT 项目自专项计划成立次日起四年内对项目回购方拥有的全部回购款的合同债权及其从权利292006 年6 月23 日，浦东建设专项计划专用账户收到425,000,000.00 元参与资金，已全部专项用于购买浦东建设专项计划约定的基础资产。3031第五类：第五类：商业物业的租赁，但没有或很少有合同的酒店和高档公寓除外商业物业的租赁

35、，但没有或很少有合同的酒店和高档公寓除外。例：红星美凯龙红星美凯龙原始权益人：北京红星美凯龙经营公司原始权益人：北京红星美凯龙经营公司基础资产：北京红星美凯龙商场的租金收入基础资产：北京红星美凯龙商场的租金收入发行规模计算方式：未来发行规模计算方式：未来5年累计租金收入打相应折扣年累计租金收入打相应折扣期限：期限：5年年还款来源：每年的租金收入直接用于支付投资者本金及收益还款来源：每年的租金收入直接用于支付投资者本金及收益账户监管：对北京红星美凯龙公司的收款账户监管，收到的租金收入定向转款到专项计划账户监管：对北京红星美凯龙公司的收款账户监管，收到的租金收入定向转款到专项计划专户专户担保措施：当收到的租金收入不够归还投资者本金及支付收益时，红星美凯龙集团（担保担保措施：当收到的租金收入不够归还投资者本金及支付收益时，红星美凯龙集团（担保方）补足差额方）补足差额32