房地产行业土地增值税税收筹划

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1、房地产行业土地增值税 税收筹划 主讲：傅 文 华土地增值税的几种税收筹划方法一、什么是土地增值税 土地增值税是对有偿转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，就其转让房地产所取得的增值额征收的一种税。我国土地增值税，是按照纳税人转让房地产所取得的增值额和四级超率累进税率计算征收，同时，国家也相继出台了一系列配套管理措施和相应的税收优惠政策。纳税人如果能充分运用有关政策规定，利用好这些优惠政策进行合理筹划，可以达到降低土地增值税税收成本、进一步提高投资效益的目的。土地增值税从1994年1月1日开始实施以来，一直被业内看作是对房地产企业收益影响最大的税种之一。2006年12月

2、28日，国家税务总局发布了关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知，明确从2007年2月1日起，房地产企业土地增值税的交纳将由先前的“预征制”转为“清算制”。可以预见，对房地产企业来说，进行有效的土地增值税税收筹划，势必成为当前及今后企业发展中的重要课题。二、土地增值税的一般规定（1）土地使用权、地上建筑物的“产权”必须发生转让。房地产的出租、抵押，由于房地产的产权未发生转让，不缴纳土地增值税。（2）转让房地产过程中，转让方缴纳营业税、城建税、教育费附加、印花税、土地增值税、所得税；承受方缴纳契税、印花税。从2008年11月1日起：对个人销售或购买住房暂免征收印花税；对个人销售住房暂

3、免征收土地增值税。三、土地增值税的征税范围四、土地增值税的税率 所谓的税收筹划，就是采用合理、合法的手段，达到企业税收最小化的目的。那么如何能够即合理又合法地避税呢？这除了要充分利用各个税种的税率特点外，主要靠的还是国家提供的各种税收优惠政策。税收优惠政策是国家给予的“阳光”政策，利用得好，纳税人就能够享受到减税甚至免税的优厚待遇。下面以房地产行业中常见的土地增值税为例，谈谈税收筹划的几种方法。国家税务总局关于印发房地产开发经营业务企业所得税处理办法的通知国税发200931号颁布实施以后，税收新政堵住了房地产行业的一些税收漏洞，但也提供了新的可供筹划的涉税空间。房地产开发企业需要根据新的政策，

4、适当调整开发、销售的策略，在不违反税法的基础上减轻税负。运用会计的技术和方法，对计税现状分析研究，我们认为规避土地增值税仍有可行的筹划空间，其土地增值税节税空间和经济效益还是比较可观的。一、利用土地增值税的征税范围进行筹划准确界定土地增值税的征税范围十分重要。判定属于土地增值税征税范围的标准有三条：一是土地增值税是对转让土地使用权及其地上建筑物和附着物的行为征税；二是土地增值税是对国有土地使用权及其地上建筑物和附着物的转让行为征税；三是土地增值税的征税范围不包括未转让土地使用权、房产产权的行为。根据这三条判定标准，税法对若干具体情况是否属于土地增值税征税范围进行了判定，房地产企业可以根据这些判

5、定标准进行合理的税收筹划。1.房地产的代建房行为税法中对房地产的代建房行为是否征税做出了具体规定，房地产的代建行为是指房地产开发公司代客户进行房地产的开发，开发完成后向客户收取代建收入的行为。对于房地产开发公司而言，虽然取得了收入，但没有发生房地产权属的转移，其收入属于劳务收入性质，故不属于土地增值税的征税范围。房地产开发公司可以利用这种建房方式，在开发之初确定最终用户，实行定向开发，以达到减轻税负的目的，避免开发后销售缴纳土地增值税。2.合作建房税法规定，对于一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税；建成后转让的，应征收土地增值税。房地产开发公司可以充分

6、利用此项政策进行税收筹划。例如：某房地产开发公司拥有一块土地，拟与A公司合作建造写字楼，资金由A公司提供，建成后按比例分房。对房地产开发公司而言，作为办公用房自用，不用缴纳土地增值税，从而降低了房地产成本，增强了市场竞争力。将来再做处置时，可以只就属于自己的部分缴纳土地增值税。二、利用增加扣除项目金额进行税收筹划计算土地增值税是以增值额与扣除项目金额的比率即增值率的大小按照相适用的税率累进计算征收的，增值率越大，适用的税率越高，缴纳的税款就越多。合理的增加扣除项目金额可以降低增值率，使其适用较低的税率，从而达到降低税收负担的目的。税法准予纳税人从转让收入额减除的扣除项目包括五个部分：取得土地使

7、用权所支付的金额；房地产开发成本；房地产开发费用；与转让房地产有关的税金；财政部规定的其他扣除项目，主要是指从事房地产开发的纳税人允许扣除取得土地使用权所支付金额和开发成本之和的20%.其中房地产开发费用中的利息费用如何计算，土地增值税暂行条例实施细则中做了明确规定，房地产企业可以选择适当的利息扣除标准进行税收筹划。税法规定利息支出凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不得超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本之和的5%以内计算扣除；凡不能按转让房地产开发项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构

8、证明的，房地产开发费用按取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本之和的 10%以内计算扣除。房地产企业据此可以选择：如果企业预计利息费用较高，开发房地产项目主要依靠负债筹资，利息费用所占比例较高，则可计算分摊的利息并提供金融机构证明，据实扣除；反之，主要依靠权益资本筹资，预计利息费用较少，则可不计算应分摊的利息，这样可以多扣除房地产开发费用，对实现企业价值最大化有利。下面举例说明：假设某房地产开发企业进行一个房地产项目开发，取得土地使用权支付金额300万元，房地产开发成本为500万元。那么：如果该企业利息费用能够按转让房地产项目计算分摊并提供了金融机构证明，则：房地产开发费用=利息费用+（3

9、00+500）5%=利息费用+40万元如果该企业利息费用无法按转让房地产项目计算分摊，或无法提供金融机构证明，则：房地产开发费用=（300+500）10%=80万元 对于该企业来说，如果预计利息费用高于40万元，企业应力争按转让房地产项目计算分摊利息支出，并取得有关金融机构证明，以便据实扣除有关利息费用，从而增加扣除项目金额；反之，如果企业预计利息费用低于40万元的话，那么就不必按转让房地产项目计算分摊利息支出，也不必提供有关金融机构证明，以便多扣除房地产开发费用，达到增加扣除项目金额的目的。三、利用税收优惠政策进行税收筹划根据我国土地增值税暂行条例规定，纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超

10、过扣除项目金额 20%的，免征土地增值税。如果增值额超过扣除项目金额20%的，应就其全部增值额按规定计税。同时税法还规定对于纳税人既建造普通标准住宅又搞其他房地产开发的，应分别核算增值额。不分别核算增值额或不能准确核算增值额的，其建造的普通标准住宅不能适用这一免税规定。房地产开发企业如果既建造普通标准住宅，又搞其他房地产开发的话，在分开核算的情况下，筹划的关键就是将普通标准住宅的增值率控制在20%以内，以获得免税待遇。要降低增值率，关键是降低增值额。下面通过举例说明。假设某市房地产企业出售商品房取得销售收入 5000万元，其中普通标准住宅销售额为3000万元，豪华住宅的销售额为2000万元。扣

11、除项目金额为3200万元，其中普通标准住宅的扣除项目金额为2200万元，豪华住宅的扣除项目金额为1000万元。该企业应纳的土地增值税为：销售普通标准住宅：销售税金及附加=30005%（1+7%+3%）=165万元扣除项目金额合计=2200+165=2365万元增值额=3000-2365=635万元增值率=6352365100%=27%适用30%的税率，因此缴纳的土地增值税为 63530%=190.5万元销售豪华住宅：销售税金及附加=20005%（1+7%+3%）=110万元扣除项目金额合计=1000+110=1110万元增值额=2000-1110=890万元增值率=8901110100%=80

12、%适用40%的税率，因此缴纳的土地增值税为：89040%-11105%=300.5万元共缴纳土地增值税为190.5+300.5=491万元 通过上述计算可以看出，普通标准住宅的增值率为27%，超过了20%，还要缴纳土地增值税。要使普通标准住宅获得免税待遇，可将其增值率控制在20%以内，筹划的方法有两种：一是增加普通标准住宅的扣除项目金额；二是降低普通标准住宅的销售价格。1.增加扣除项目金额假定上例中其他条件不变，只是普通标准住宅的扣除项目发生变化，假设其为X，那么应纳土地增值税为：扣除项目金额合计=X+165增值额=3000-（X+165）=2835-X增值率=（2835-X）（X+165）1

13、00%由等式（2835-X）（X+165）100%=20%，解得 X=2335万元 此时普通标准住宅可以免税，缴纳的土地增值税仅为销售豪华住宅的部分，应纳税额为300.5万元。增加扣除项目金额的途径很多，例如可以增加房地产开发成本、房地产开发费用等（见上）。2.降低销售价格降低销售价格虽然会使增值率降低，但也会导致销售收入的减少，影响企业的利润，这种方法是否合理要通过比较减少的收入和少缴纳的税金做出决定。仍假定其他条件不变，改变普通标准住宅的销售价格，假设其为Y.那么应纳土地增值税为：销售税金及附加=Y5%（1+7%+3%）=5.5%Y扣除项目金额合计=2200+5.5%Y增值额=Y-（220

14、0+5.5%Y）=Y-5.5%Y-2200增值率=（Y-5.5%Y-2200）（2200+5.5%Y）100%由等式（Y-5.5%Y-2200）（2200+5.5%Y）100%=20%，解得Y=2827万元 同上普通标准住宅免税，此时缴纳的土地增值税仍为销售豪华住宅的部分300.5万元。销售收入比原来的3000万元减少了173万元，少纳税190.5万元，与减少的收入相比节省了17.5万元。以上介绍了土地增值税税收筹划的几种方法，房地产企业可根据实际情况灵活运用。其前提应是在合理和不违法的情况下，合理节税，减轻税收负担，增加税后利润，实现企业价值的最大化。新政策下的土地增值税节税点 财政部、国家

15、税务总局根据中华人民共和国土地增值税暂行条例（以下简称条件）及其实施细则和有关规定精神，下发了关于土地增值税若干问题的通知（财税200621号）文件（以下简称新文件），对土地增值税征管过程中的若干问题进行了规范和明确。规定从2006年3月2日起，将执行新的土地增值税政策。该文件的出台，提醒纳税人进行土地增值税筹划时必须防范新的风险，同时，又为人们进行相应税收筹划提供了新亮点。一、“普通住宅”不再是理想的避税所 1、认定标准更加严格。新文件规定，条件第八条中“普通标准住宅”和财政税、国家税务总局关于调整房地产市场若干税收政策的通知（财税1999210号）第三条中“普通住宅”的认定，一律按各省、自

16、治区、直辖市人民政府根据国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知（国办发200526号）制定并对社会公布的“中小套型、中低价位普通住房”的标准执行。2、增值额要分别核算。文件要求，对纳税既建造普通住宅，又建造其他商品房的，应分别核算土地增值额。财税199548号规定，不分别核算增值额或不能准确核算增值额的，其建造的普通标准住宅不能适用条件第八条（一）项的免税规定。同时，为了保证政策延续性，新文件明确了在本文件发布之日前已向房地产所在地地方税务机关提出免税申请，并经税务机关按各省、自治区、协调人民政府原来确定的普通标准住宅的标准审核确定，免征土地增值税的普通标准住宅，不做追

17、溯调整。意味只要纳税人在今年3月1日前（含）提出了免税申请，并经税务机关按原来确定的标准审核确定的，均可按原政策执行而不需做追溯调整。二、旧房转让政策规定更趋于理性化 为加强房地产税收征管，推进依法治税，财税200621号要求，对于转让旧房及建筑物，既没有评估价格，又不能提供购房发票的，地方税务机关可以根据中华人民共和国税收征收管理法（以下简称税收征管法）第35条的规定，实行核定征收。如果既未进行评估又不能提供购房发票，纳税人有可能为此缴纳超过实际应缴数额的税收。1、准予扣除项目每年加计5%.对于那些转让未经评估旧房及建筑物的纳税人，无法是个利好消息。新文件规定，纳税人转让旧房及建筑物，凡不能

18、取得评估价格，但能提供购房发票的，经当地税务部门确定，条件第六条（一）、（三）项规定的扣除项目的金额，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算。2、与上述优惠政策相对应，新政策规定，凡能提供契税完税凭证的，准予作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除，但不作为加计5%的基数。而原财税199548号文件第十一条规定，对于个人购入房地产再转让的，其在购入时已缴纳的契税，在旧房及建筑物的评估价中已包括了此项因素，在计征土地增值税时，分别作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除。另外，若纳税人进行旧房的销售，将能单独计价的部分从整个房地产的价值中分离出来，（如办公设备等）纳税人与购买者签

19、定一份房产转让合同再签定一份附属办公设备购销合同从而使增值额降低节省应纳土地增值税。三、不及时预缴和清算税款将受处罚 1、预征率将适时被调整。新文件要求，各地要进一步完善土地增值税预征办法，根据本地区房地产业增值水平和市场发展情况，区别普通住房、非普遍住房和商用房等不同类型，平常合理地确定预征率，并适时调整。对未按预征规定期限预缴税款的，应根据税收征管法及其实施细则的有关规定，从限定的缴纳税款期限届满的次日起，加收滞纳金。2、转让房地产要及时进行土地增值税清算。文件规定，工程项目竣工结算后，应及时进行清算，多退少补。对已竣工验收的房地产项目凡转让的房地产的建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在

20、85%以上的，税务机关可以要求纳税人按照转让房地产的收入与扣除项目金额配比的原则，对已转让的房地产进行土地增值税的清算。具体清算办法由各省、自治区、直辖市和计划单列市地方税务局规定。各地土地增值税预征率，是根据本地区房地产业增值水平和市场发展情况，区别普通住房、非普通住房和商用房等不同类型确定的；具体清算办法也由各省、自治区、直辖市和计算单列市地方税务局规定。纳税人可以充分利用这些空间，有针对性进行税收筹划。四、对搬迁转让的征免税界限要分清 新文件首次对“因城市实施规划、国家建设的需要而搬迁”进行了了明确解释：1、中华人民共和国土地增值税暂行条件实施细则第十一条第四款所称：因“城市实施规划”而

21、搬迁，是指因旧城改造或因企业污染、扰民（指产生过量废气、废水、废渣和噪音，使城市居民生活受到一定危害），而由政府或政府有关主管部门根据已审批通过的城市规划确定进行搬迁的情况；2、因“国家建设的需要”而搬迁，是指因实施国务院、省级人民政府、国务院有关部委批准的建设项目而进行搬迁的情况。这同时表明，因其它任何原因进行的搬迁，由纳税人自行转让原房地产的，均不在免征土地增值税范围内，自3月2日开始要征收土地增值税。财政部国家税务总局关于调整房地产市场若干税收政策的通知（财税1999210号）文件规定，对居民个人拥有的普通住宅，在其转让时暂行免征收土地增值税。由于新文件未加以调整，纳税人仍可以享受上述政

22、策规定。五、房地产企业部分免税优惠被取消 为了防止房地产开发企业通过采用设立项目公司等方式经营，以房地产进行投资或联营来达到避税目的。新文件第五条明确规定，对于以土地（房地产）作价入股进行投资或联营的，凡所投资、联营的企业从事房地产开发的，或者房地产开发企业以其建造的商品房进行了投资和联营的，均不适用财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题的通知（财税199548号）第一条暂免征收土地增值税的规定。即房地产开发企业以房地产进行投资或联营要缴纳相应的土地增值税。新文件只对以房地产进行投资或联营的征免税问题进行了重新明确，但是，对于财税199548号有关合作建房企业兼并转让房地产的征免税问题

23、没有包括其中，所以所以纳税人可以利用该政策，在购置土地使用权进行房地产开发时，可以预先联系到购买者，予收购买者的购房款作为合作建房的资金，签定合作建房合同，合理规避新政策所带来的税收筹划风险。【例题】某房地产开发公司专门从事普通住宅商品房开发。2007年3月2日，该公司出售普通住宅一幢，总面积91000平方米。该房屋支付土地出让金2000万元，房地产开发成本8800万元，利息支出为l000万元，其中40万元为银行罚息（不能按收入项目准确分摊）。假设城建税税率为7%，印花税税率为0.05%、教育费附加征收率为3%。当地省级人民政府规定允许扣除的其他房地产开发费用的扣除比例为l0%。企业营销部门在

24、制定售房方案时，拟定了两个方案，方案一：销售价格为平均售价2000元平方米；方案二：销售价格为平均售价1978元平方米。比较分析哪个方案对房地产公司更为有利?方案一：（1）销售收入=91000200010000=18200（万元）（2）计算扣除项目：取得土地使用权所支付的金额：2000万元房地产开发成本：8800万元房地产开发费用=（2000+8800）10%=1080（万元）税金：营业税=182005%=910（万元）城建税及教育费附加=910（7%+3%）=91（万元）印花税182000.05%9.1（万元）土地增值税中可以扣除的税金=910+91=1001（万元）（注意印花税已记入房地产

25、开发费用，此处不允许扣除）加计扣除=（2000+8800）20%=2160（万元）扣除项目金额合计=2000+8800+1080+1001+2160=15041（万元）（3）增值额=18200-15041=3159（万元）（4）增值率=315915041=21%50%（5）适用税率30%。（6）土地增值税税额=315930%=947.7（万元）方案二：（1）销售收入=91000197810000=17999.8（万元）（2）计算扣除项目：取得土地使用权所支付的金额：2000万元房地产开发成本：8800万元房地产开发费用=（2000+8800）10%=1080（万元）与转让房地产有关的税金：营业

26、税=17999.85%=899.99（万元）城建税及教育费附加=899.99（7%3%）=90（万元）印花税17999.80.05%9（万元）土地增值税中可以扣除的税金=899.99+90=989.99（万元）加计扣除=（2000+8800）20%=2160（万元）扣除项目金额合计=2000+8800+1080+989.99+2160 =15029.99（万元）（3）增值额=17999.8-15029.99=2969.81（万元）（4）增值率=2969.8115029.99=19.76%根据土地增值税税收优惠规定：建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税，所以，第

27、二种方案不缴纳土地增值税。土地增值税筹划谨防“触礁”基本案例：A房地产公司于2000年以500万元的价格取得一块土地，但一直未对土地进行开发。2006年8月，该土地的公允价值已经增值到2000万元。A公司决定于2006年11月开始在该土地上开发商品房（普通住房）。经测算，预计商品房销售收入约为5500万元，土地增值税扣除项目金额约为3000万元，可在企业所得税前扣除的成本税费约为3350万元（不含土地增值税）。当地契税税率为3%。A公司应缴纳土地增值税和企业所得税测算如下：增值额：550030002500万元；增值率：25003000100%83%；应缴纳土地增值税：250040%30005%

28、850万元；应缴纳企业所得税：（55003350850）33%429万元。筹划方案:在开发土地之前，A公司可将该土地作价2000万元投资成立B公司，然后再由A公司吸收合并B公司，最后再开发商品房对外销售。投资环节、合并环节以及商品房销售环节应负担的相关税费测算如下：1.投资环节 （1）财政部、国家税务总局关于股权转让有关营业税问题的通知（财税2002191号）规定：以无形资产、不动产投资入股，参与接受投资方利润分配，共同承担投资风险的行为，不征收营业税。因此，甲公司以土地投资成立B公司不需要缴纳营业税。（2）国家税务总局关于企业股权投资业务若干所得税问题的通知（国税发2000118号）规定：企

29、业以经营活动的部分非货币性资产对外投资，应在投资交易发生时，将其分解为按公允价值销售有关非货币性资产和投资两项经济业务进行所得税处理，并按规定计算确认资产转让所得或损失。所以，A公司以土地对外投资应负担的企业所得税为：（2000500）33%495万元。（3）财政部国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知（财税199548号）规定：对于以房地产进行投资、联营的，投资、联营的一方以土地（房地产）作价入股进行投资或作为联营条件，将房地产转让到所投资、联营的企业中时，暂免征收土地增值税。对投资、联营企业将上述房地产再转让的，应征收土地增值税。因此，A公司以土地对外投资免征土地增值税。（4）B

30、公司接受土地投资应缴纳契税为：20003%60万元。根据企业会计制度的规定，B公司应当按照土地的公允价值和契税确认其入账价值为：2000602060万元。2.合并环节 （1）A公司吸收合并B公司时，因为B公司资产未发生增值，所以无论采取应税合并还是免税合并，均不会产生企业所得税负担。A公司吸收合并B公司后，该土地的入账价值仍为2060万元。（2）财政部、国家税务总局关于企业改制重组若干契税政策的通知（财税2003184号）规定：自2003年10月1日起2005年12月31日止，两个或两个以上的企业，依据法律规定、合同约定，合并改建为一个企业，对其合并后的企业承受原合并各方的土地、房屋权属，免征

31、契税。另外，财政部国家税务总局关于延长企业改制重组若干契税政策执行期限的通知（财税200641号）补充规定：财税2003184号文件执行时间已于2005年底到期。为继续支持企业改革，加快建立现代企业制度，企业改制重组涉及的契税政策，继续按照财税2003184号文件的有关规定执行，执行期限为2006年1月1日2008年12月31日。因此，A公司吸收合并B公司可免征契税。3.商品房销售环节 （1）A公司应缴纳土地增值税：扣除项目金额3000（2060500）（120%）4872（万元）；增值额：55004872628（万元）；增值率：6284872100%13%。中华人民共和国土地增值税暂行条例规

32、定，纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20的免征土地增值税。因此，按筹划方案实施后，A公司应缴纳土地增值税为0。（2）A公司应缴纳企业所得税 （550033502060500）33%194.7（万元）。筹划前后对比，筹划后比筹划前可少负担土地增值税650万元，同时契税负担增加了60万元，企业所得税增加了260.7万元，即总体税负下降了529.3万元（85060260.7）。虽然495万元的企业所得税提前到商品房销售前实现了，但是筹划后增加的收益显然大于增加的支出。专家点评关于上文中土地增值税的税收筹划，笔者认为存在两个问题。1.上文筹划方案中“以土地（房地产）作价入股进行投资

33、”对土地增值税的税收筹划，即“在开发土地之前，A房地产公司可将该土地（2000年以500万元的价格取得）作价2000万元投资成立B公司，然后再由A公司吸收合并B公司，最后再开发商品房对外销售。”由于财税200621号文件的发布和执行而变得不可行。上列筹划方案中主要根据财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知（财税199548号）文件规定，对于以房地产进行投资、联营的，投资、联营的一方以土地（房地产）作价入股进行投资或作为联营条件，将房地产转让到所投资、联营的企业中时，暂免征收土地增值税。对投资、联营企业将上述房地产再转让的，应征收土地增值税。因此，A公司以土地对外投资免征土地增

34、值税。而财政部、国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知（财税200621号）第五条“关于以房地产进行投资或联营的征免税问题”中规定：对于以土地（房地产）作价入股进行投资或联营的，凡所投资、联营的企业从事房地产开发的，或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的，均不适用财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知（财税字199548号）第一条暂免征收土地增值税的规定。该条款主要对征、免土地增值税的情形进行了如下明确：一、任何企业（包括房地产开发企业）以土地（房地产）作价入股进行投资或联营的，凡所投资、联营的企业从事房地产开发的，不适用暂免征收土地增值税的规定。二、房地产开发

35、企业以其建造的商品房进行投资和联营的，不适用暂免征收土地增值税的规定。因此，该筹划方案有两个缺陷，一是文中没有说明B公司是否从事房地产行业；二是考虑到成立B公司和吸收合并B公司的时间过程及目的，税务机关可以按照新的企业所得税法第四十七条之规定：“企业实施其他不具有合理商业目的的安排而减少其应纳税收入或者所得额的，税务机关有权按照合理方法调整。”原文中A公司将土地作价投资成立B公司，继而再由A公司吸收合并B公司，最后再开发商品房对外销售，投资的最终目的实质上还是从事房地产开发，因此不符合财税200621号暂免征收土地增值税的条件。按上述规定，A公司以土地对外投资，要缴纳相应的土地增值税。投资环节

36、A公司应缴纳土地增值税计算如下：增值额：20005001500（万元）；增值率：1500500100%300%；应缴纳土地增值税：150060%50035%725（万元）；按照现行政策，筹划方案一的结果，筹划前后对比，仅用土地投资一项，筹划后比筹划前要多负担土地增值税725万元。2.土地增值税清算过程中土地使用权的扣除金额问题 上文筹划方案中是通过改变土地的入账价值，从而加大土地的扣除项目金额，使增值率降至20以下，来达到“纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20的免征土地增值税”的筹划目的。可是土地增值税的计税成本（即扣除项目金额）不等于会计的入账价值，也不等于企业所得税的计

37、税成本。按照土地增值税暂行条例具体规定，可扣除项目主要包括：1.取得土地使用权所支付的金额；2.开发土地的成本、费用；3.新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物 的评估价格；4.与转让房地产有关的税金；5.财政部规定的其他扣除项目等。故扣除项目金额只能按照土地增值税暂行条例的具体规定确定，不能按照会计的入账价值确定，也不能按照企业所得税的计税成本确定。原文的两个筹划方案在计算各税种时，针对各税种的计税成本，没有加以区分，特别是将企业所得税的计税成本和土地增值税的计税成本混淆，并据此进行了账务处理，原筹划方案将土地增值税的计税成本（即扣除项目金额）按照会计的入账价值确定，不符合土地增值税

38、暂行条例的具体规定。根据国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知（国税发2006187号）文件中关于“土地增值税的扣除项目”的规定：房地产开发企业办理土地增值税清算时，计算与清算项目有关的扣除项目金额，应根据土地增值税暂行条例第六条及其实施细则第七条的规定执行。除另有规定外，扣除取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、费用及与转让房地产有关税金，须提供合法有效凭证；不能提供合法有效凭证的，不予扣除。在上列筹划案例中，无论是采取投资还是整体资产转让的方式，A公司为取得土地使用权所实际发生的支出均只有500万元，支付的地价款的合法有效凭证只有当时支出这500万元时取得的相

39、关原始凭证。故扣除项目中取得土地使用权所支付的金额为500万元。由于土地使用权的扣除金额为500万元，无法达到加大扣除项目金额，从而降低增值率的目的，因此A公司在商品房销售环节均应缴纳土地增值税（假设土地增值税扣除项目金额3000万元中不含地价款500万元）：扣除项目金额：3000500（120%）3600（万元）；增值额：550036001900（万元）；增值率：19003600100%53%；应缴纳土地增值税：190040%36005%580（万元）；通过以上分析，我们不难看出，由于上述两个问题的存在，该筹划方案不可行，所以在进行土地增值税的筹划时一定要谨 而慎之。土地增值税清算开查，房地产企业提前备账 房地产开发企业如何应对和统筹安排土地增值税的清算补税事项？进行有效的土地增值税税收筹划，势必成为房地产企业当前及今后企业发展中的重要课题。企业追求的目标是企业价值最大化，价值最大化最有效的评价方式就是利润及利润率增长的可持续性。作为企业的决策者，在充分理解政策的同时，要尽可能把政策对企业的不利影响降低到最低点。房地产企业在计算土地增值税时，在不违反税法的前提下，应当选择对自己最有利的计税方案，从而达到节约土地增值税的目的。