万科房地产成本构成

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1、 引引 子子我们常常听到这样一句话：我们常常听到这样一句话：万科的成本就万科的成本就是周边楼盘的是周边楼盘的售价售价究竟有多少最后能被客户认同？究竟有多少最后能被客户认同？又有多少成本需要我们自己买单？又有多少成本需要我们自己买单？引引 子子也听到过有人这样说：也听到过有人这样说：成本增加多成本增加多少就在售价少就在售价中提高多少中提高多少!我们还有多少底气敢说我们还有多少底气敢说这句话？这句话？宏观调宏观调控形势控形势下下引引 子子可我们却从未听到过这样的话：可我们却从未听到过这样的话：我们的成本在本我们的成本在本 行业中占有优势行业中占有优势!1、普及成本知识、普及成本知识2、了解房地产成

2、本基本组成、了解房地产成本基本组成3、增强成本意识、增强成本意识 一、前言一、前言 二、成本八大类二、成本八大类三、光明城市成本简介三、光明城市成本简介四、成本科目基本组成四、成本科目基本组成五、光明与赛纳丽舍五、光明与赛纳丽舍六、天津万科与顺驰六、天津万科与顺驰 一、前言一、前言开标前：测算、开标前：测算、预算、主体招标预算、主体招标交房前：动态成本、变更签证、材料招标、询价交房前：动态成本、变更签证、材料招标、询价结算完：工程及材料结算、分析、结算成本结算完：工程及材料结算、分析、结算成本其它：其它：成本软件、数据库等成本软件、数据库等 成本工作三大块：事前成本工作三大块：事前-事中事中-

3、事后事后二、成本八大类二、成本八大类每类可分为二每类可分为二-四级科目四级科目 共约共约500行子目行子目约约2000组数字组数字二、成本八大类二、成本八大类项目分产品类型成本汇总表项目分产品类型成本汇总表-一级科目一级科目序号成本项目单价单价合价合价高层商业地下车库高层商业地下车库合计建筑面积*可售车位可售面积*一一土地获得价款土地获得价款二二开发前期准备费开发前期准备费三三主体建筑工程费主体建筑工程费四四 主体安装工程费主体安装工程费五五 社区管网工程费社区管网工程费六六园林环境费园林环境费七七配套设施费配套设施费八八开发间接费开发间接费开发成本开发成本九九 期间费用期间费用项目总投资项目

4、总投资三、光明城市成本简介三、光明城市成本简介三、光明城市成本简介三、光明城市成本简介上海宝山住宅单价分布30%5%37%4%11%5%2%6%一、土地获得价款二、开发前期准备费三、主体建筑工程费四、主体安装工程费五、社区管网工程费六、园林环境费七、配套设施费八、开发间接费三、光明城市成本简介三、光明城市成本简介三、光明城市成本简介三、光明城市成本简介四、成本科目基本组成四、成本科目基本组成成本部与财务部的分工成本部与财务部的分工 成本有哪八大类？成本有哪八大类？四、成本科目基本组成四、成本科目基本组成二级科目二级科目-四、五个四、五个一、土地获得价款一、土地获得价款1、政府地价及相关费用、政

5、府地价及相关费用2、合作款项、合作款项3、红线外市政设施、红线外市政设施4、拆迁补偿费、拆迁补偿费 二、开发前期准备费二、开发前期准备费 1、勘察设计费、勘察设计费 2、报批报建增容费、报批报建增容费 3、三通一平费、三通一平费 4、临时设施费、临时设施费四、成本科目基本组成四、成本科目基本组成三、主体建筑工程费三、主体建筑工程费1、基础工程、基础工程2、结构及粗装修、结构及粗装修3、门窗工程、门窗工程4、公共部位装修、公共部位装修5、室内装修、室内装修 四、主体安装工程费四、主体安装工程费 1、室内水暧气电、室内水暧气电 2、设备及安装费、设备及安装费 3、弱电工程、弱电工程四、成本科目基本

6、组成四、成本科目基本组成五、社区管网工程费五、社区管网工程费1、室外给排水系统、室外给排水系统 4、室外高低压线路、室外高低压线路2、室外采暖系统、室外采暖系统 5、室外智能化系统、室外智能化系统3、室外燃气系统、室外燃气系统 6、其它、其它 六、园林环境费六、园林环境费2、绿化建设费、绿化建设费 5、围墙建造费、围墙建造费3、建筑小品、建筑小品 6、室外照明、室外照明4、道路广场建造费、道路广场建造费 7、室外零星工程、室外零星工程四、成本科目基本组成四、成本科目基本组成七、配套设施费七、配套设施费1、游泳池、游泳池 5、地下室、地下室2、会所、会所 6、行政管理及设区服务、行政管理及设区服

7、务3、幼儿园、幼儿园 7、市政用房、市政用房4、学校、学校 八、开发间接费八、开发间接费 1、工程管理费、工程管理费 3、营销设施建造费、营销设施建造费 2、资本化利息、资本化利息 4、物业完善费、物业完善费 5、不可预见费、不可预见费四、成本科目基本组成四、成本科目基本组成一、土地获得价款一、土地获得价款1、政府地价及相关费用、政府地价及相关费用 土地出让金土地出让金 契税契税 4%3、红线外市政设施、红线外市政设施 大市政配套费大市政配套费 105元元/M2 河西市政配套费河西市政配套费 110元元/M2 三级、四级科目三级、四级科目光明比宝山费用高在哪里？高多少？光明比宝山费用高在哪里？

8、高多少？光明比金色费用高在哪里？高多少？光明比金色费用高在哪里？高多少？四、成本科目基本组成四、成本科目基本组成二、开发前期准备费二、开发前期准备费1、勘察设计费、勘察设计费 勘察丈量费勘察丈量费-下设五下设五 十个子目十个子目 商品房测绘、初勘、详勘、施工验线、竣工测量、日照商品房测绘、初勘、详勘、施工验线、竣工测量、日照分析等分析等 规划设计费规划设计费-下设五下设五 十个子目十个子目交通分析、概念设计、规划设计、施工图设计、室外自来水交通分析、概念设计、规划设计、施工图设计、室外自来水管道设计、小区配电工程设计、环境设计等管道设计、小区配电工程设计、环境设计等2、报批报建费、报批报建费

9、报批报建费报批报建费-下设二十个子目下设二十个子目政府综合报建、人防异地建设、白蚁防治、图纸审查、新墙政府综合报建、人防异地建设、白蚁防治、图纸审查、新墙体材料保证金、散装水泥保证金、工程招标管理费、项目环体材料保证金、散装水泥保证金、工程招标管理费、项目环境影响测评、消防检测、房屋交易手续、商品房价格认证、境影响测评、消防检测、房屋交易手续、商品房价格认证、房屋面积测量等等房屋面积测量等等四、成本科目基本组成四、成本科目基本组成2、报批报建费、报批报建费增容费增容费-下设五下设五 十个子目十个子目供电贴费、水增容费供电贴费、水增容费(住宅、商业住宅、商业)、煤气增容费、煤气增容费三通一平费三

10、通一平费-下设三个子目下设三个子目临时道路、临时用电、临时用水临时道路、临时用电、临时用水 四、成本科目基本组成四、成本科目基本组成三、主体建筑工程费三、主体建筑工程费1、基础工程费、基础工程费土方土方护坡护坡挂网喷浆、深搅桩止水、钻孔灌注桩支护、木桩等挂网喷浆、深搅桩止水、钻孔灌注桩支护、木桩等工程桩、桩基检测、降水工程桩、桩基检测、降水2、结构与粗装修、结构与粗装修3、门窗工程、门窗工程单元门单元门入户门入户门防火门、防火卷帘门防火门、防火卷帘门窗、阳台门窗、阳台门四、成本科目基本组成四、成本科目基本组成三、主体建筑工程费三、主体建筑工程费4、公共部位装修、公共部位装修大堂精装修、架空层、

11、地下室大堂大堂精装修、架空层、地下室大堂电梯厅精装修电梯厅精装修单元入口、楼梯间单元入口、楼梯间外墙：外墙：涂料、面砖、页岩砖、花岗岩、铝合金花鉓等涂料、面砖、页岩砖、花岗岩、铝合金花鉓等5、室内装修、室内装修四、主体安装工程费四、主体安装工程费室内水暖气电室内水暖气电施工费用、施工费用、PVC管、电缆、配电箱户内箱、开关管、电缆、配电箱户内箱、开关 插座等插座等设备及安装费设备及安装费电梯、通风、消防系统电梯、通风、消防系统弱电系统弱电系统防盗、对讲系统、三表远传、有线电视、电话、多媒防盗、对讲系统、三表远传、有线电视、电话、多媒体箱体箱四、成本科目基本组成四、成本科目基本组成五、社区管网费

12、五、社区管网费 室外给排水系统室外给排水系统 室外给水室外给水雨污水雨污水室外消防室外消防 室外燃气系统室外燃气系统 管道系统管道系统调压站调压站 室外电器及高低压设备室外电器及高低压设备 高低压配电设备及安装高低压配电设备及安装 室外强电管道及敷设室外强电管道及敷设室外弱电管道埋设室外弱电管道埋设 室外智能化系统室外智能化系统 停车管理系统停车管理系统小区闭路监控系统小区闭路监控系统周界红外防越周界红外防越 小区门禁系统小区门禁系统电子巡更系统电子巡更系统电子信息公告系统电子信息公告系统 前景音乐广播系统前景音乐广播系统人工湖电子提示系统人工湖电子提示系统四、成本科目基本组成四、成本科目基本

13、组成六、园林环境费六、园林环境费1、绿化建设费、绿化建设费2、建筑小品、建筑小品3、道路广场建造费、道路广场建造费4、围墙建造费、围墙建造费5、室外照明、室外照明6、室外零星设施、室外零星设施七、配套设施费七、配套设施费会所会所基础工程基础工程结构与粗装修结构与粗装修安装费安装费室内精装修室内精装修 铝铝合金门窗合金门窗外墙装修外墙装修(花岗岩、涂料、面砖等花岗岩、涂料、面砖等)四、成本科目基本组成四、成本科目基本组成七、配套设施费七、配套设施费幼儿园幼儿园-光明无光明无学校学校 -光明无光明无 地下室地下室结构与粗装修结构与粗装修安装费安装费人防设备费人防设备费 车挡及仃车位车挡及仃车位行政

14、管理及社区服务行政管理及社区服务基础费用基础费用结构与粗装修结构与粗装修安装费安装费室内精装修室内精装修市政公用房市政公用房基础费用基础费用结构与粗装修结构与粗装修安装费安装费室内精装修室内精装修八、开发间接费八、开发间接费工程管理费工程管理费工程监理费工程监理费预结算编审费预结算编审费行政费用行政费用施工奖金施工奖金工程工程质量监督费质量监督费安全监督费安全监督费工程保险费工程保险费工程细部检查费工程细部检查费四、成本科目基本组成四、成本科目基本组成八、开发间接费八、开发间接费资本化利息资本化利息营销设施建造费营销设施建造费接待厅及销售办公室装修费接待厅及销售办公室装修费样板间费用样板间费用

15、示范景观带费示范景观带费物业完善费物业完善费不可预见费不可预见费光明的建筑工程费为何比金色便宜？光明的建筑工程费为何比金色便宜？五、五、光明与赛纳丽舍成本对比光明与赛纳丽舍成本对比光明与赛纳丽舍经济指标对比光明与赛纳丽舍经济指标对比序号序号指标名称指标名称中海指标中海指标万科指标万科指标万科万科-中海中海1总占地面积总占地面积106914133562.526648.52总建筑面积总建筑面积230902276066451643计容积率面积计容积率面积168238214004457664总可售面积总可售面积165993211262452695住宅可售面积住宅可售面积1621052052624315

16、76配套面积配套面积2245.52000-245.5-245.57地下室面积地下室面积62663.762062-601.7-601.78地下车位地下车位102812792519总户数总户数1298151121310户均面积户均面积(M2/(M2/户户)125 136 11 11车位面积车位面积(M2/(M2/个个)61 49-12-12 光明与赛纳丽舍总价估算对比光明与赛纳丽舍总价估算对比序号成本项目中海总价（万元）万科总价(万元)一一土地获得价款（大市政配套费）土地获得价款（大市政配套费）39908.3939908.3952735.4252735.42二二开发前期准备费开发前期准备费2460

17、.002460.003473.603473.60三三主体建筑工程费主体建筑工程费28883.0828883.0840851.4640851.461 基础工程4336.746169.862 结构及粗装修18891.8525974.253 门窗工程2073.372870.034 公共部位装修 3520.735731.265 室内装修60.39106.06四四主体安装工程费主体安装工程费4338.514338.515806.065806.06五五社区管网工程费社区管网工程费2369.082369.082953.672953.67六六园林环境费园林环境费3628.193628.195210.70521

18、0.70七七配套设施费配套设施费8268.108268.106702.546702.54八八开发间接费开发间接费4643.044643.047643.137643.13项目总投资项目总投资98518.3998518.39133169.38133169.38序号成本项目中海住宅单价（元/M2）万科住宅单价（元/M2）万科-中海一一土地获得价款（大市政配套费）土地获得价款（大市政配套费）232923292382238253二二开发前期准备费开发前期准备费14814816416416三三主体建筑工程费主体建筑工程费13401340155015502101 基础工程256290342 结构及粗装修76

19、08621023 门窗工程124135124 公共部位装修 199259605 室内装修0.872.552四四主体安装工程费主体安装工程费26426428228218五五社区管网工程费社区管网工程费143143140140-3六六园林环境费园林环境费21921924724728七七配套设施费配套设施费498498317317-181-181八八开发间接费开发间接费28028036236282项目总投资项目总投资5462.395462.3958125812350 光明与赛纳丽舍单价对比光明与赛纳丽舍单价对比 六、天津万科项目与顺驰成本对比六、天津万科项目与顺驰成本对比一、顺驰项目简介指标：一、顺

20、驰项目简介指标：各项成本对比各项成本对比 土地成本土地成本 前期成本前期成本 主体成本主体成本 区内配套区内配套 环境成本环境成本单位：元/M2顺驰土地费用：顺驰土地费用：顺驰万科830773加权平均结论：顺驰在土地获得成本上并不占优势单位：元/M2各项成本对比各项成本对比 土地成本土地成本 前期成本前期成本 主体成本主体成本 区内配套区内配套 环境成本环境成本万科土地费用：万科土地费用：单位：元/M2各项成本对比各项成本对比 土地成本土地成本 前期成本前期成本 主体成本主体成本 区内配套区内配套 环境成本环境成本顺驰前期费用：顺驰前期费用：单位：元/M2顺驰万科160177加权平均前期成本有

21、差异？各项成本对比各项成本对比 土地成本土地成本 前期成本前期成本 主体成本主体成本 区内配套区内配套 环境成本环境成本万科前期费用：万科前期费用：1-11-1、顺驰设计费用：、顺驰设计费用：单位：元/M2各项成本对比各项成本对比 土地成本土地成本 前期成本前期成本 主体成本主体成本 区内配套区内配套 环境成本环境成本1-21-2、设计费用对比：、设计费用对比：单位：元/M2顺驰住宅设计费约在30-40元之间，万科的设计费约合70元/M2分析原因：1、多请国外设计公司；2、重复、修改设计、无效设计成本较高；3、需设计项目过多常规：概念设计、方案设计、环境设计其它：人防设计、照明设计、样板房装修

22、、配饰设计、水环境设计、人工湿地设计等等各项成本对比各项成本对比 土地成本土地成本 前期成本前期成本 主体成本主体成本 区内配套区内配套 环境成本环境成本2-12-1、人防费用：、人防费用：单位：元/M2各项成本对比各项成本对比 土地成本土地成本 前期成本前期成本 主体成本主体成本 区内配套区内配套 环境成本环境成本2-22-2、人防费用对比：、人防费用对比：单位：元/M2顺驰人防费用：（1）区县项目及早期项目人防费经协调不发生费用，（2）建地下车库项目较多，导致人防费较高结论：天津市项目的人防费用交纳存在可协调空间，天津万科可在此方面加强协调力度。各项成本对比各项成本对比 土地成本土地成本

23、前期成本前期成本 主体成本主体成本 区内配套区内配套 环境成本环境成本3-13-1、小配套费用：、小配套费用：单位：元/M2各项成本对比各项成本对比 土地成本土地成本 前期成本前期成本 主体成本主体成本 区内配套区内配套 环境成本环境成本3-23-2、小配套费用对比：、小配套费用对比：单位：元/M2顺驰小配套费用：区县项目及早期项目小配套费经协调不发生费用，近两年开发项目均已规范交纳此费用，未减免结论：随着政府部门对房地产业的逐渐规范，天津市内项目的小配套交纳将严格执行，在此项无协调空间。各项成本对比各项成本对比 土地成本土地成本 前期成本前期成本 主体成本主体成本 区内配套区内配套 环境成本

24、环境成本顺驰主体成本：顺驰主体成本：单位：元/M2各项成本对比各项成本对比 土地成本土地成本 前期成本前期成本 主体成本主体成本 区内配套区内配套 环境成本环境成本单位：元/M2顺驰万科11531329简单算术平均结论：万科建安成本较高各项成本对比各项成本对比 土地成本土地成本 前期成本前期成本 主体成本主体成本 区内配套区内配套 环境成本环境成本万科主体成本：万科主体成本：顺驰区内配套成本：顺驰区内配套成本：单位：元/M2各项成本对比各项成本对比 土地成本土地成本 前期成本前期成本 主体成本主体成本 区内配套区内配套 环境成本环境成本单位：元/M2顺驰万科247408简单算术平均区内配套成本

25、差异很大？各项成本对比各项成本对比 土地成本土地成本 前期成本前期成本 主体成本主体成本 区内配套区内配套 环境成本环境成本万科区内配套成本：万科区内配套成本：1-11-1供热：供热：单位：元/M2各项成本对比各项成本对比 土地成本土地成本 前期成本前期成本 主体成本主体成本 区内配套区内配套 环境成本环境成本1-21-2、供热费用对比：、供热费用对比：单位：元/M2顺驰供热费用：（1）源头费：万科以往项目交费77-82元不等；而顺驰在此次分析的14个项目中，有九个项目未交纳(或含在地价款中)，其余交费 额度在45-80元之间，在此收费项目上，明显有成本优势。（2）区内费用：万科以往项目成本在

26、25-60元之间，而顺驰此项成本 平均只有22元/M2，也具有成本优势。（3）没有单独的热力入口装置各项成本对比各项成本对比 土地成本土地成本 前期成本前期成本 主体成本主体成本 区内配套区内配套 环境成本环境成本2-12-1、气源基金：、气源基金：单位：元/M2各项成本对比各项成本对比 土地成本土地成本 前期成本前期成本 主体成本主体成本 区内配套区内配套 环境成本环境成本2-22-2、气源基金对比：、气源基金对比：单位：元/M2此项政府收费标准为20元/M2，万科以往项目从未协调下浮过；而顺驰在此收费项目上，仅支出了10元/M2，有成本优势。各项成本对比各项成本对比 土地成本土地成本 前期

27、成本前期成本 主体成本主体成本 区内配套区内配套 环境成本环境成本3-13-1、智能化：、智能化：单位：元/M2各项成本对比各项成本对比 土地成本土地成本 前期成本前期成本 主体成本主体成本 区内配套区内配套 环境成本环境成本3-23-2、万科智能化：、万科智能化：单位：元/M2顺驰万科1719加权平均成本相当各项成本对比各项成本对比 土地成本土地成本 前期成本前期成本 主体成本主体成本 区内配套区内配套 环境成本环境成本顺驰环境成本：顺驰环境成本：单位：元/M2各项成本对比各项成本对比 土地成本土地成本 前期成本前期成本 主体成本主体成本 区内配套区内配套 环境成本环境成本万科环境成本：万科

28、环境成本：单位：元/M2顺驰万科71179加权平均环境成本差异很大？各项成本对比各项成本对比 土地成本土地成本 前期成本前期成本 主体成本主体成本 区内配套区内配套 环境成本环境成本顺驰销售费用单位成本：顺驰销售费用单位成本：单位：元/M2销售成本对比：销售成本对比：单位：元/M2按加权平均计算，顺驰的销售费用每平米仅为83元元。而天津万科销售成本一般为售价的售价的2.5-3%，在此科目上，顺驰公司有一定的优势。顺驰开发单位成本：顺驰开发单位成本：单位：元/M2万科开发成本：万科开发成本：单位：元/M2顺驰万科26253141简单算术平均开发成本差异约500元顺驰总成本：顺驰总成本：单位：元/

29、M2平均毛利21%三、主要差异对比：三、主要差异对比：单位：元/M2 成本的价值理论成本的价值理论房地产项目投资一般符合价值性能比的关系房地产项目投资一般符合价值性能比的关系：价值功能价值功能/成本成本保持房地产价值增长有以下五种方式：保持房地产价值增长有以下五种方式：第一种：价值第一种：价值功能功能/成本成本；第二种：价值第二种：价值功能功能/成本成本；第三种：价值第三种：价值功能功能/成本成本；第四种：价值第四种：价值功能功能/成本成本第五种：价值第五种：价值功能功能 /成本成本成本的金科玉律成本的金科玉律成本一定消耗资源，不消耗资源的成本不存在成本一定消耗资源，不消耗资源的成本不存在成本

30、一定在过程中发生成本一定在过程中发生成本低并不意味着低成本成本低并不意味着低成本利润的最大化，一定是成本的最小化利润的最大化，一定是成本的最小化成本管理是成本管理是360度的管理，成本核算只占成本度的管理，成本核算只占成本管理的百分之一管理的百分之一 微利时代的竞争一定是成本的竞争微利时代的竞争一定是成本的竞争 成本的金科玉律成本的金科玉律70%90%的成本由设计阶段确定，成本控制的成本由设计阶段确定，成本控制的重心应尽量前移的重心应尽量前移 采购成本的控制与所能够掌握的资源密切相关采购成本的控制与所能够掌握的资源密切相关维持现有客户的成本远小于开发新客户的成本维持现有客户的成本远小于开发新客户的成本成本的金科玉律成本的金科玉律亨利福特悬赏亨利福特悬赏2.5万元，征求有办法让他在每万元，征求有办法让他在每一台汽车上节省一个螺钉和螺帽的人一台汽车上节省一个螺钉和螺帽的人 今天学到了什么？今天学到了什么？对成本八大类有基本了解了吗？对成本八大类有基本了解了吗？明白光明与金色的成本差异了吗明白光明与金色的成本差异了吗？明白南京与上海、天津地区的成本差异了吗？明白南京与上海、天津地区的成本差异了吗？了解光明与赛纳丽舍的成本差异了吗？了解光明与赛纳丽舍的成本差异了吗？如果你对以上都有了答案，那么感谢你，因你如果你对以上都有了答案，那么感谢你，因你收获就是我的成功收获就是我的成功!