2021年土地评估报告

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1、土地估价报告欧阳光明(2021.03.07)项 目 名 称：东营市某石油科技发展有限责任公司拟抵押的位于垦利县号的一宗国有出让商业用地土地使用权价值评估受托估价单位:山东某土地房地产评估有限公司 土地估价报告编号：号 电子备案编号：提交报告日期：二o五年五月二十九日第一部分 摘 要、估价项目名称东营市某石油科技发展有限责任公司拟抵押的位于垦利县的宗国有出 让商业用地土地使用权价值评估。二、委托估价方名 称：东营市某石油科技发展有限责任公司住 所：垦利县法定代表人姓名：注 册 资 本：肆佰陆拾伍万元整公 司 类 型：有限责任公司三、估价目的：东营市某石油科技发展因企业经营需要进行融资，拟以其使用

2、的位于垦利县以北的宗国有出让综合土地使用权向银行申请贷款，现委托我公司对该宗土地进行评估，为借贷双方协商确定贷款额度提供客观、公平、合理的土地使用权价值参考。四、估价基准日：二o五年五月二十五日。五、估价日期：二o五年四月二十五日至二o五年四月二十九日。六、地价定义：至估价基准日，待估宗地作为出让土地使用权，其所有权属于国家。此 次评估我们按实际权利状况设定估价对象权利状况，即出让用地、无他项权 利限制。使用权证垦国用（2003）字第020，宗地证载用途为工业用地， 面积19992.6平方米，经估价人员实地查勘，宗地实际用途为工业，本次估 价设参照证载用途将用途设定为工业。 截止估价基准日，待

3、估宗地实现宗地外开发程度“五通”（通路、通 电、通讯、通水、排水），宗地内“一平”（场地平整），结合估价对象土 地利用特点和估价目的，我们将宗地内外实际开发程度作为本次设定的开发 程度，即宗地外“五通”（通路、通电、通讯、通水、排水），宗地内“一 平”（场地平整）。 现场勘察：土地实际利用现状空地待建设。国有建设用地使用权出让 合同界定规划容积率3.0-4.0,本次评估设定容积率4.0。 根据委托方提供的国有土地使用权证垦国用（2003）字第020, 待估宗地的使用权终止日期为2053年3月5日，自估价基准日起待估宗地的 实际剩余使用年期为37.8年，遵循合法性原则，本次以实际土地剩余使用年

4、期37.8年做为设定的土地剩余使用年期。综上所述，本报告估价对象的价格定义设定为：在估价基准日为2015年5 月 25 日，设定的基础设施开发程度为宗地红线外“五通”（通路、通电、 通讯、通水、排水），红线内“场地平整”，土地剩余使用年期 37.8 年，面 积 19992.6 平方米，用途为工业用地的国有出让土地使用权价格。七、估价结果： 经估价人员现场查勘和对当地市场分析，按照地价评估的基本原则和估 价程序，选择合适的评估方法，评估得到待估宗地在此次地价定义条件下， 于 2015年 5月 25日的土地使用权价格为：（1）评估土地面积：19992.6 平方米；（2）评估单价：223元/平方米，

5、合 15万元/亩； （3）总评估价值：4458350元 人民币大写：肆佰肆拾伍万捌仟叁佰伍拾元整。说 明：待估宗地不存在法定优先受偿款，此价格也不包括法定优先受 偿款以及处置时的登记费用、过户费用以及税金等费用。货币种类：人民币 详见土地估价结果一览表八、土地估价师签字：石唤平 （资格证书2004370096）签名：杨 英 （资格证书 2007370106） 签名：九、土地估价机构：估价机构法定代表人签字：山东某土地房地产评估有限公司二o五年四月二十八日土地估价结果一览表估价机构：山东某土地房地产评估有限公司 报告编：鲁正（2015）（估）DY003估价基准日：2015年5月25日土地一、上述

6、土地估价结果的限定条件1、土地权利限制：无估价期日的土地使用者宗地编宗地名称土地使用证编估价期日的用途容积率估价期日的实际土地开发程度估价设定的土地开发程度证载实际设定规划实际设定东营市某 石油科技 发展有限 责任公司3705211002003010东营开发区 国有出让商 业用地垦国用（2003）第020工业工业工业3.04.004.0红线外“五通”；红线内“一平”红线外“五 通”；红线 内“一平”合计土地使用权剩余年限37.82、红线外基础设施条件：地面平整状况供电状况周围道路状况排水状况供水状况供气状况场地内部平整接入城市供电网通畅，临路市政排水网市政供水无3、规划限制条件：不确定 4、影

7、响土地价格的其他限定条件：无。、其他需要说明事项：参照估价报告中“其他需要特殊说明的事项”。第二部分 估价对象界定一、委托估价方：名称：东营市某石油科技发展有限责任公司住所：垦利县法定代表人姓名：注 册 资 本：肆佰陆拾伍万元整公 司 类 型：有限责任公司二、估价对象：本次评估的为一块土地，位于垦利县以北，用途为工 业，使用权类型为出让，使用权面积为 19992.6平方米，土地使用权人为东 营市某石油科技发展有限责任公司三、估价对象概况：1、土地登记状况： 本次评估对象位于垦利县以北，地类（用途）为工业用地，使用权类型 为出让，终止日期为2053年3月5日，使用权面积为19992.6平方米，土

8、地 证：【垦国用（2003）字第 020】，土地使用权人为东营市某石油科技发展 有限责任公司。土地四至：。2、土地权利状况： 在估价基准日，估价对象土地所有权属国家所有。 土地使用权由东营金茂铝业高科技有限公司以出让方式取得，宗地界址 清楚，权属明确，来源合法，截止估价基准日，土地剩余使用年期为 42.95 年。根据【东开国用（ 2010）第 021】记事栏显示，至估价基准日估价对象 不存在抵押权、担保权、地役权、租赁权等他项权利。相临关系权利状况：目前宗地界址清楚，权属明确，无土地权属纠纷， 相互毗邻的不动产使用人均遵守提供便利，并确保双方正常经营及利用。3、土地利用状况：现场勘察：土地实际

9、利用现状空地待建设规划利用状况：根据国有建设用地使用权出让合同界定规划容积率上0.6，本次评估设定地上容积率为 0.6。四、影响地价的因素说明：1、城市资源状况(1)地理位置垦利县位于山东省东北部黄河三角洲地区的黄河最下游入海口处。其位 置为北纬37 24/38 10，东经118 15/119 19。县域呈西南、 东北走向，南北纵距 55.5 公里，东西横距 96.2 公里。东濒渤海，西北与利 津县隔黄河相望，南接东营市东营区，东北部与东营市河口区毗邻。(2) 行政区划、人口 垦利县是山东省东营市的一个下辖行政县。位于黄河入海口，地处胜利油田腹地。总面积 2204 平方千米。2010 年底，总

10、人口 22 万人。境内有胜利 黄河大桥、东营飞机场、东营海港。(3) 城市性质 垦利县位于山东省东北部黄河三角洲地区的黄河最下游入海口处。其位置为北纬37 24/38 10，东经118 15/119 19。县域呈西南、 东北走向，南北纵距 55.5 公里，东西横距 96.2 公里。东濒渤海，西北与利 津县隔黄河相望，南接东营市东营区，东北部与东营市河口区毗邻。垦利县是山东省东营市的一个下辖行政县。位于黄河入海口，地处胜利 油田腹地。总面积 2204 平方千米。2010 年底，总人口 22 万人。境内有胜利 黄河大桥、东营飞机场、东营海港。垦利县海岸线北起孤东海堤东北与东营 市河口区交汇处，南至

11、青坨海铺东南与东营市东营区交汇处，全长 142.78 公 里。滩涂面积为 35715.13 公顷，浅海面积 14.16 万公顷。海底为黄河入海口 淤积物，平坦，坡降小。海水水温年均14.91，海水盐度一般为24%。2、房地产制度与房地产市场状况2014 年的楼市在政府的强力维稳下，楼市短期的情绪低落和小幅调整或 不可避免。虽然上半年全国地产市场明显偏冷，全国住宅成交面积大幅下降 了 18.9% ；但纵观全局来看，中央对待房地产的态度已经从 “强调调控 ”转为 “建立长效机制”，无论从城镇化率亦或是人口红利等，当前的市场调整与崩 盘还相距甚远。这一轮调整更多的仅是结构性调整，或者说楼市阶段性的消

12、 化不良。至于调整的时间需要多久，受众多因素影响，因此，今年下半年对 于投资者而言需谨慎入市，从长远利益出发。全县共有房地产开发项目 46 个，涉及 22 家开发企业，综合开发面积达 347.68 万平方米、楼房 19811 套。其中已完工并交付使用的项目24个，建设面积160.33万平方米、楼房 9670套；在建项目 22 个，涉及开发企业 14家，建设面积 187.35万平方 米、楼房10141套。年内计划开发总面积147.68万平方米，总投资31.28亿 元，其中，续建项目100.22万平方米，投资18.63亿元；新开发项目47.46 万平方米，投资 12.65亿元。房地产业已成为一个较

13、大的产业体系，步入了 发展的快车道。3、产业政策近年来，垦利县全力实施黄蓝国家战略，以提高经济增长质量和效益为 中心，突出高效生态，深化改革开放，实施创新驱动，强化项目支撑，加快 “一城一带三区”建设，促进工业化、信息化、城镇化、农业现代化同步发 展，发展框架全面拉开。2012年垦利县产业结构进一步优化。一、二、三产业增加值分别达到 16.4亿元、192.1亿元、91.5亿元，增长4.5%、20%、13%。三次产业结构 比例由上年的 6.2：64.5：29.3调整到 5.5:64:30.5。突出“一城一带三区”，打造黄蓝战略引擎。重点围绕高效生态农业、 石油装备制造、汽车及零部件、轻工纺织、现

14、代物流及生态旅游等五大高效 生态产业，海洋生物、海洋装备制造、现代海洋化工、海洋渔业及水产品精 深加工、海洋运输物流及文化旅游业等五大海洋产业，加快培育骨干企业、 优势产业、特色园区，强力推进“一城一带三区”建设。现代化黄河口生态新城。融入东营中心城市，高标准完善城市建设总体 规划，完善环城水系，构筑绿色廊道，全面提升城市功能品位，建设绿色、 低碳、生态、宜居的现代化黄河口生态新城。实施了商务大厦、文化大厦、 市民活动中心等城建重点项目，城市基础设施逐步完善。东青高速互通立 交、西四路北延、黄河路取直等道路工程竣工通车，初步构筑起快速便捷的 城市交通体系；高标准规划建设城市水系、绿化、雕塑、亮

15、化景观，金湖银 河水系、民丰湖扩展、植物园、林场等工程建设使城市水网更加完善，绿化 覆盖率达到 36.5%，路灯覆盖率、亮化率达到 100%，城市形象品位进一步提 升。沿黄生态产业带。突出沿黄生态旅游业和现代农业两大产业，加快沿黄 130 公里产业带建设。加快发展沿黄生态旅游业和现代农业。生态旅游业， 借助黄河口生态旅游区开发机遇，坚持借势借力，错位发展。现代农业，坚 持集约经营、规模发展、龙头带动，加快布局一批现代农业园区，黄河口现 代农业示范区、黄河口现代农业产业园、董集镇现代农业示范园、东营舜景 生态农业观光园等农业园区建设推进顺利。东部海洋产业区。以黄河口现代渔业示范区为支撑，大力发展

16、海洋渔 业、海洋科技、海洋旅游等海洋产业。以黄河口大闸蟹养殖为主的10 万亩淡 水区全面提升，以海参养殖为主的20 万亩海水区形成规模，建成高标准养殖 池塘 10 万亩。现代渔业研发中心建成投用，商务中心完成主体，滨海新汇园 全面竣工，新汇东海岸一期加快推进，海水景观湖完成驳岸衬砌和环湖绿 化，蓝镇建设拉开了大开发、大发展的框架。中部新型工业区。以县经济开发区和胜坨精细化工园为主体，突出壮大 高端装备、精细化工、新材料、新医药等优势产业集群。县经济开发区建成 区达到 18平方公里，入驻企业163家；胜坨精细化工园被商务部命名为“中 国精细化工产品出口基地”，空港物流产业园快速起步，初步构建起“

17、一区 两园”发展格局。西部现代服务区。以东营西郊现代服务区为重点，围绕打造黄河三角洲 现代服务业示范园区的目标定位，重点发展汽车贸易、现代物流业等新型服 务业。目前，汽车4S店发展到32家40个品牌，现代物流企业发展到16 家，成为全市最大的汽车贸易服务区、石材交易集散地，被省政府批复为省 级重点服务业园区、全省十大商贸流通园区。4、城市规划与发展目标（1）城市用地发展方向与规划范围 发展结构可以概括为“双核多点联动”。西聚东疏：规划期内垦利城镇发展的重心将继续保持向西部发展的趋势，城镇人口和经济规模将继续扩 大。双核多点：县城成为经济社会综合发展中心，胜坨成为工业发展中心。规划期内，市区非农

18、产业的扩散和乡镇民营经济发展，将促使临近市 区的郝家、董集和永安镇城郊型小城镇快速发展，成为垦利县城镇发展中的 三个增长点。 圈层发展：以外环路和滨河路构筑城乡结合的圈层发展 轴，沿发展轴从东向西连接永安垦利县城胜坨董集郝家 5 个西部城 镇， 成为带动垦利发展的重点地区。（2）中心城区空间结构 立足实际，科学布局，规划提出了黄河口生态旅游区、黄河口现代渔业区、黄河口新型工业区、东营西郊现代服务区、黄河水城北城区等“五区” 建设，坚持基础配套、项目建设、机制创新、政策措施“四个并进”，“五 区”建设实现重大突破。黄河口生态旅游区，以入海口风景区为龙头，加快 资源整合，着力打造沿海、沿黄两条旅游

19、线，形成了以滨海游、沿黄游为主 导，红色游、城郊游、生态游为补充的旅游产品体系，2008 年被评为国家 4A 级景区。黄河口现代渔业区，大力发展海参、大闸蟹等名优水产品养殖，已 建成 10 万亩淡水养殖区和 10 万亩标准化海水养殖区，放养海参6.5 万亩， 累计投入 10亿元。黄河口新型工业区，县经济开发区重点发展先进制造业， 胜坨精细化工园重点发展精细化工，初步形成了错位发展、集约发展的新型 工业化格局，五年累计新上项目322 个，完成投资 217.6亿元。东营西郊现 代服务区，着力打造新兴服务业聚集区，汽车贸易市场、石材市场成为全市 最有影响力的专业市场，2010 年 11 月被省政府批

20、复为省级服务业重点园 区，成为全省十大商贸物流园区之一。黄河水城北城区，实施“东扩、南 延、西联、北优”战略，加快融入东营中心城步伐，高起点修订完成城市总 体规划和 33项控规编制、24项单体项目设计，高标准实施了新区道路、水 系、绿化、亮化工程和拆迁改造工程，成功创建国家卫生县城。（3）市区产业发展布局 突出“一城一带三区”，打造黄蓝战略引擎。重点围绕高效生态农业、 石油装备制造、汽车及零部件、轻工纺织、现代物流及生态旅游等五大高效 生态产业，海洋生物、海洋装备制造、现代海洋化工、海洋渔业及水产品精 深加工、海洋运输物流及文化旅游业等五大海洋产业，加快培育骨干企业、 优势产业、特色园区，强力

21、推进“一城一带三区”建设。引导企业加快发展高新技术产业，落实国家、省市加快培育发展战略性 新兴产业实施意见，以新能源、新材料、生物医药、高端装备制造、海洋开 发等产业为重点，重点实施6万吨/年PET光学膜、维生素A产业化等12个 战略性新兴项目。加强科技创新能力建设，新建省级重点实验室2 家，市级 工程实验室、工程研究中心3家、 2 家。着力发展高新技术产业，申报高新 技术企业 3家，达到14 家，预计上半年，全县高新技术产业产值达到300亿 元以上。加快两化融合进程，实施垦利石化管理信息系统（PE-MIS ）等两化 融合和信息产业项目10 个，工业素质得到进一步提升。西郊现代服务区进入 新的

22、发展阶段，发展定位、重点、政策明确。基础设施建设加快完善，和盛 路、美盛路等 6 条道路完工通车，总投资1.2亿元的路网二期工程全面开 工。中凯汽车后市场产业园、万坤国际建材城、万通金顺物流等总投资56.4 亿元的 24个项目加快推进。园区招商引资带动产业规模，营海集团汽车零配 件仓储物流、金辰公司风尚国际大厦等项目落地开工。沿黄旅游产业带渐成 规模，黄河人家国际旅游度假区、天宁寺文化旅游区已形成雏形，蓝镇、蓝 湖等旅游项目加快推进，开辟了“一日游”“二日游”精品线路。5、城市社会经济发展状况2014 年前三季度，全县实现生产总值 (GDP)290.7 亿元，同比增长 12.8%。工业方面：工

23、业生产稳中有增，产业结构不断优化。深入实施“双轮” 驱动战略，改造提升传统产业，加快推进高端项目发展，推动产业向高端 化、产品向高附加值延伸。全县规模以上工业总产值 1724.9 亿元，增长 17.0%；增加值增长 16.2%。一是大中型企业产值占比较高。26 家大中型企业 完成工业总产值 1205.1 亿元，占全部规模以上工业总产值的 69.9%。主营业 务收入 1195.8 亿元，增长 18.5%，拉动主营业务收入增长 12.6 个百分点， 贡献率 81.3%；利税合计 147.7 亿元，增长 22.3%，拉动利税增长 13.7 个百 分点，贡献率 80.8%；利润总额 117.1 亿元，

24、增长 23.0%，拉动利润增长 13.9 个百分点，贡献率 79.7%。二是产业聚集效应明显。按照项目集中布 局、产业集中发展的思路，以垦利开发区和胜坨精细化工园为主阵地，着力 打造精细化工、石油装备、石油化工三大新型产业集群，两大园区各项指标 增速高于全县水平，规模以上工业总产值 1147.4 元，增长 19.1%，增速高于 全县 2.1 个百分点。三是高新技术产业发展较快。不断加快科技创新平台建 设，引导企业开展技术研发，目前拥有国家级创新平台2 家、省级22家、市 级 40 家，院士工作站 2 家，博士后工作站 2 家。高新技术产业企业 51 家， 比上年多 4 家，实现工业总产值 54

25、6.4 亿元，增长 18.9%，高新技术产业产 值占全部规模以上工业总产值比重31.7%，比年初提高 5.7个百分点。固定资产投资 237.6 亿元，同比增长 17.8%，增速分别比一季度和上半 年下降 2.4 个百分点和 1.1 个百分点。一是三次产业投资结构日趋合理。三 次产业投资结构由去年的 4.3：65.9：29.8 优化为 4.5：62.7：32.8，第三 产业比重持续提高。二是非公有制投资比重进一步提高。民间资本对市场未 来预期信心增强，非公有制投资完成 216.7 亿元，增长 21.8%，高于全县投 资平均增长水平 4 个百分点，占投资比重为 91.2%，提高 2.9 个百分点。

26、三 是新开工项目规模趋大，大项目充分发挥引擎作用。新开工项目已完成投资 163.1 亿元，增长 23.2%，占全部投资比重为 68.6%。亿元以上项目 60 个， 完成投资 128.1 亿元，占全部投资比重为 53.9%，其中，本年新增亿元以上 项目 35 个。（二）区域因素1、区域概况 垦利县位于山东省东北部黄河三角洲地区的黄河最下游入海口处。其位 置为北纬37 24/38 10，东经118 15/119 19。县域呈西南、 东北走向，南北纵距 55.5 公里，东西横距 96.2 公里。东濒渤海，西北与利 津县隔黄河相望，南接东营市东营区，东北部与东营市河口区毗邻。境内有 胜利黄河大桥、东营

27、飞机场、东营海港。垦利县海岸线北起孤东海堤东北与 东营市河口区交汇处，南至青坨海铺东南与东营市东营区交汇处，全长 142.78 公里。2、区域基础设施条件 待估宗地所在区域基础设施开发程度达到“五通”（通上水、通下水、 通电、通路、通讯）。给水：市政供水排水：待估宗地区域周围采用市政管网排水。通电：待估宗地所在区域供电状况较好，能满足区域供电的需要。 通路：待估宗地一面临路，西临裕丰路。通讯：区域内通讯与市政通讯网相联，通讯线路畅通。3、交通状况 待估宗地西临裕丰路，该路为一条混合型次干道路，道路通达性好，距 东青高速较近，交通状况好。4、环境条件 根据环境质量综合评价成果，环境质量评价分成五

28、类，即重污染区、较 重污染区、一般污染区、轻微污染区、基本无污染区。待估宗地所在区域为 无污染。5、产业集聚度 待估宗地位于垦利县开发区工业园内，该区域内已入驻多家企业单位， 待宗地周围工业用地连片,距离较近,相互无限制,辅助设施状况一般。6、规划限制 待估宗地所在区域作地类型及用地强度均有限制。（三）个别因素 影响待估宗地价格水平的个别因素主要指与宗地直接有关的基础设施条 件、宗地自身条件（形状、面积、水文地质条件、地基稳定性、地上建筑物 经营类型等）宗地所在区域中的位置、宗地临街位置等，本报告仅对待估宗 地土地价格产生影响的个别因素进行分析。1、宗地位置、用途：待估宗地位于垦利县开发区裕丰

29、路以东，纬三路以 北，为工业出让用地。2、宗地形状、面积：待估宗地形状规则，宗地证载面积为26644.7 平方米，面积适中，有利于地上建筑物的布置。3、基础设施条件：评估宗地在估价基准日的开发程度为“五通一平” （通上水、通下水、通电、通路、通讯），红线内土地平整。4、地质状况：宗地地质状况好对宗地利用无影响。5、土地使用所限及容积率：根据现场勘察，待估宗地已开发建设，待估 宗地地上在建厂区建设工程规划许可证编：建字第，建设项目名称公寓楼 3756 平方米，1#车间 7440 平方米，2#车间 4557 平方米，建设规模 15753 平 方米。建筑工程施工许可证编：工程名称公寓楼、 1#、2#

30、车间，建设规模 15753 平方米。合同开工日期 2014 年 9 月 1 日是，合同竣工日期 2015 年 9 月 1 日。根据国有建设用地使用权出让合同约定，待估宗地容积率不低 于 1.2，土地利用率一般。第三部分 土地估价结果及其使用一、估价依据：（一）国家及地方相关法律、法规1. 中华人民共和国物权法（2007年3月16日第十届全国人民代表 大会第五次会议通过 国家主席令62公布）；2. 中华人民共和国土地管理法（2004年8月28日第十届全国人民 代表大会常务委员会第十一次会议第二次修正 国家主席令 27公布）；3. 中华人民共和国城市房地产管理法（2007年8月30日第十届全国人民

31、代表大会常务委员会第二十九次会议通过 国家主席令72公布）；4. 中华人民共和国担保法（1995年10月1日施行）；5. 中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例（ 1990 年5月19日中华人民共和国国务院令第55发布）；6. 中华人民共和国耕地占用税暂行条例（2007年12月1日国务院 第511，2008年1月1日施行）；7.国务院关于加强国有土地资产管理的通知（国发200115）；8.国务院关于深化改革严格土地管理的决定（国发200428）；9.国务院关于加强土地调控有关问题的通知（国发200631）；10.关于印发进一步治理整顿土地市场秩序中自查自纠若干问题的处理意见的通知（

32、国土资发2003365）。11.山东省实施中华人民共和国土地管理法办法（2004 年 11 月 25 日山东省第十届人民代表大会常务委员会第十一次会议修正）；12. 山东省人民政府关于贯彻落实国发 200428 文件深化改革严格土 地管理的通知（鲁政发2004116）；13. 山东省人民政府关于贯彻落实国发 200631 文件加强土地调控的 实施意见（鲁政发20075）；14. 山东省人民政府关于调整山东省征地区片综合地价标准的批复 （鲁政字2012288，2013年 1月1日执行）；15. 山东省人民政府关于调整地方教育附加征收范围和标准有关问题 的通知（2010年 12 月8 日）；16.

33、 东营市人民政府办公室关于调整征地补偿标准的通知（东政办发 200520）；17、建住房20068建设部、中国人民银行、中国银行业监督管理委员 会 关于规范与银行信贷业务相关的房地产抵押估价管理有关问题的通知18、建设部关于修改V城市房地产抵押管理办法的决定中华人民共和国建设部令第 98（二）土地估价相关技术规程1、GB/T 18508 2001城镇土地估价规程2、GB/T 18507 2001城镇土地分等定级规程3、GB/T 21010 2007土地利用现状分类4、TD/T 10092 007城市地价动态监测技术规范；5、东营市市城区国有土地基准地价应用技术手册和东营市城区级别基准地价图（三

34、）估价机构掌握的相关地价评估资料1、东营市总体规划（2009-2020 年）2、东营区近期的统计资料3、东营区近期土地出让和转让交易的资料4、估价对象所在区域的区位条件资料5、东营区城区基准地价使用手册（四）委托估价方提供的相关评估资料1、国有土地使用证复印件2、委托方营业执照副本复印件3、现场查勘照片4、估价项目委托书（五）估价人员实地勘察笔录二、土地估价：1、估价原则：根据地价评估的技术规程及估价对象的具体状况，本次估价过程中，我 们遵循的主要原则有：（1）、估价基准日原则：估价对象的土地估价结果是在估价基准日的客 观合理价格。由于地产市场具有动态变化的特性，对于同一估价对象，随着 时间的

35、变化，地价亦可能发生升降。某一宗地的地价水平总是与某一基准日 相对应的，所以我们应根据项目的特点及委托估价方的具体情况，合理确定 一个估价基准日。（2）、最有效利用原则：是指土地估价应以估价对象的最有效利用为前 提估价。判断土地的最有效利用以土地利用符合其自身条件、法律法规政策 及规划限制、市场要求和最佳利用程度等。（3）、替代原则：是指土地估价应以相邻地区或类似地区功能相同、条 件相似的土地市场交易价格为依据，估价结果不得明显偏离具有替代性质的 土地正常价格。（4）、多种方法相结合的原则：随着我国土地估价业的发展，目前比较 实用的宗地估价方法有收益还原法、市场比较法、成本逼近法、剩余法和基

36、准地价系数修正法等方法。由于不适宜的估价方法可能使评估结果产生较大 的偏差，因此进行地价评估时，就要根据待估宗地的实际情况，充分考虑用 地类型及所掌握的资料，选择最适宜的方法进行评估，同时为了使评估结果 更为客观，更接近于准确，评估中选择两种较为适宜的方法进行评估，以便 互相验证，减小误差，确定出合理的价格。（5）、供需原则：是指土地估价要以市场供需决定土地价格为依据，并 充分考虑土地供需的特殊性和土地市场的地域性。（6）、变动原则：指估价人员应把握土地价格影响因素及价格变动规 律，准确地评估价格。总之，在评估过程中，严格按照国家、地方的有关规定，以公正、公平 的态度和良好的职业道德，在公开市

37、场条件下进行价格评估，做到评估过程 合理，评估方法科学，评估结果准确，严格保守评估秘密。2、估价方法： 根据城镇土地估价规程，现行评估方法有市场比较法、收益还原 法、假设开发法、成本逼近法、基准地价修正法等。评估方法的选择应按照 地价评估技术规程，根据当地地产市场发育状况，并结合估价对象的具体特 点及估价目的等，选择适当的估价方法。（1）待估宗地属于工业用地，自用，无租赁交易，故无现实收益，且未 来收益也不易于准确量化，考虑到评估的可操作性，故本次评估不采用收益 还原法。（2）估价对象为待出让的其它商服用地，估价对象属于待开发用地，可 在开发完成后不动产正常交易价格的基础上，扣除建筑物建造费用

38、和建筑造 价、买卖的有关专业费、利息、利润和各种税费后，以价格余额来确定土地 价格，本次宜采用假设开发法进行评估。（3）东营建立了较完整的基准地价修正体系，待估宗地位于基准地价范 围内，因此可采用基准地价系数修正法进行修正评估。（4）估价对象属于其它商服用地，其地价与现在及未来的开发价值关系 较大，不宜采用成本累加方式得出的积算价格来替代工业用地的价格水平，此次评估不宜选用成本逼近法。综上所述，结合评估背景资料及城镇土地估价规范有关要求，经过 综合分析，我们决定在本报告中采用假设开发法、基准地价系数修正法评估 宗地的价格。3、估价结果：（人民币）3.1、估价方法应用评价根据地价评估技术规则及估

39、价对象具体情况，我们采用假设开发法、基准 地价修正法进行了综合测算，其结果如下：假设开发法评估结果单价为 ：2234 元/平方米；基准地价修正法评估结果单价为 ：2745 元/平方米；据前述，上述两种方法从不同的角度评估地价，评估结果具有价值的同一 性，从而具备了可比性，因此可采用算术平均、加权平均或以某一种价格为 主等方法中的一种确定估价结果。在确定最终评估结果，我们根据评估方法 的适宜性、可信度、可操作性，参考此次评估目的、估价对象所在区域地价 水平、并结合估价师经验等综合决定估价结果。3.2、地价确定方法通过上述方法的应用分析，我们认为假设开发法、基准地价修正法就估价 对象而言均有一定的

40、适宜性，均具有较高的可信度，且估价结果比较接近， 差异率为 22.87%，故本次以算术平均值的方法计算最终估价结果，最终估价 结果（取整至元）即：评估方法地价（元/平方 米）权重假设开发法22340.5基准地价法27450.5综合249013.3、估价结果通过上述分析、测算，我们设定估价对象作为出让，无他项权利限制的商 业用地，宗地外“五通”、宗地内“场地平整”，土地面积为 19992.6 平方 米，在估价基准日2015年5月25日，剩余年限37.8年期的土地使用权价格 为:土地单价：223元/平方米 （约15万元/亩） 评估总价：4458350元 人民币大写：肆佰肆拾伍万捌仟叁佰伍拾元整。说

41、 明：待估宗地不存在法定优先受偿款，此价格也不包括法定优先受 偿款以及处置时的登记费用、过户费用以及税金等费用。三、估价结果和估价报告的使用：（一）估价的前提和假设条件1、委托方合法有偿取得土地使用权，并支付有关税费；2、待估宗地得到最有效利用，并产生相应的土地收益；3、在评估基准日的地产市场为公开、平等、自愿的交易市场；4、任何有关待估宗地的运作方式、程序符合国家、地方的有关法律、 法规；5、评估报告中涉及的土地原始资料、有关文件及相关材料，由委托方 提供，委托方对其真实性、合法性承担法律责任。6、估价对象评估的基准日为二O 五年五月二十五日；7、估价对象开发程度为宗地外“五通”、宗地内“场

42、平”条件下，出 让用地、无他项权利限制。（二）估价结果和估价报告的使用1、估价报告和估价结果发生效力的法律依据及其他相关条件（1）本报告及估价结果依据前述有关法律、法规及相关土地政策而成 立。（2）本报告及估价结果依据上述有关估价的前提条件与假设条件而成 立。2、本报告和估价结果使用的方向与限制条件（1）评估价格仅作为委托方向银行申请抵押贷款提供价值参考，不适用 于其他用途，否则无效。（2）评估价格是在满足全部假设与限制条件下，于评估基准日 2015 年 5 月 25 日，在设定的土地开发程度、用途和土地使用年限及正常市场条件 下的有偿使用土地使用权收益现值之和；（3）本报告的估价结果需经山东

43、某土地房地产评估有限公司盖章及在该 公司注册的两名土地估价师签字后方能生效。（4）本评估报告评估的地价结果自登记备案之日后一年内有效。（5）本评估报告所评估的地价结果需经当地国土资源局登记备案后生 效。（6）土地估价技术报告仅用于土地管理机构备案和估价机构存档，不提 供给委托估价方。（7）本评估报告未经估价单位允许，不得复制，不得用于与评估目的无 关的其他媒体。（三）需要特别说明的事项1、评估面积以土地证标明的为准。2、待估宗地属于工业用地，根据中华人民共和国土地管理法工业用 地的最高出让年限为50 年，至估价基准日剩余年限37.8 年。3、土地利用条件符合土地规划要求。4、评估结论没有考虑将

44、来国家宏观经济形势发生变化和当地城市规划调 整及影响土地价格的主要因素发生的变化。第四部分 附 件1、土地估价委托书2、国有土地使用证复印件；3、宗地位置示意图；4、估价师资格证书复印件；5、估价机构营业执照复印件；6、估价机构资质证书复印件；7、估价机构组织机构代码证复印件。土地估价技术报告项 目 名 称：东营市某石油科技发展有限责任公司拟抵押的 位于东营市垦利县的一宗国有出让商业用地土 地使用权价值评估受托估价单位:山东某土地房地产评估有限公司土地估价报告编：电子备案编：提交报告日期：二O五年五月二十九日关键词：东营市抵押山东某土地房地产评估有限公司2015 年第一部分 总 述一、估价项目

45、名称： 东营大海房地产开发有限公司拟抵押的位于东营 *路西、*南的一宗国 有出让其他商服用地土地使用权价值评估。二、委托估价方：名称：东营市某石油科技发展有限责任公司住所：垦利县法定代表人姓名：注 册 资 本：肆佰陆拾伍万元整公 司 类 型：有限责任公司三、受托估价方： 估价机构名称：山东某土地房地产评估有限公司估价机构地址：济南市小纬四路46注册证书：法定代表人：资质有效期限：2016年6月30日 执业范围：全国范围内从事土地评估业务 联系电话： 传真：联系人：四、估价目的： 东营市某石油科技发展有限责任公司因企业经营需要进行融资，拟以其 使用的位于垦利县的一宗国有出让工业土地使用权向银行申

46、请贷款，现委托 我公司对该宗土地进行评估，为借贷双方协商确定贷款额度提供客观、公 平、合理的土地使用权价值参考。五、估价依据：（一）国家及地方相关法律、法规1. 中华人民共和国物权法（2007年3月16日第十届全国人民代表 大会第五次会议通过 国家主席令62公布）；2. 中华人民共和国土地管理法（2004年8月28日第十届全国人民 代表大会常务委员会第十一次会议第二次修正 国家主席令 27公布）；3. 中华人民共和国城市房地产管理法（2007年8月30日第十届全 国人民代表大会常务委员会第二十九次会议通过 国家主席令72公布）；4. 中华人民共和国担保法（1995年10月1日施行）；5. 中华

47、人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例（ 1990 年5月19日中华人民共和国国务院令第55发布）；6. 中华人民共和国耕地占用税暂行条例（2007年12月1日国务院 第511，2008年1月1日施行）；7.国务院关于加强国有土地资产管理的通知（国发200115）；8.国务院关于深化改革严格土地管理的决定（国发200428）；9.国务院关于加强土地调控有关问题的通知（国发200631）；10.关于印发进一步治理整顿土地市场秩序中自查自纠若干问题的处 理意见的通知（国土资发2003365）。11.山东省实施中华人民共和国土地管理法办法（2004 年 11 月 25 日山东省第十届人民代表

48、大会常务委员会第十一次会议修正）；12. 山东省人民政府关于贯彻落实国发 200428 文件深化改革严格土 地管理的通知（鲁政发2004116）；13. 山东省人民政府关于贯彻落实国发 200631 文件加强土地调控的 实施意见（鲁政发20075）；14. 山东省人民政府关于调整山东省征地区片综合地价标准的批复 （鲁政字2012288，2013年 1月1日执行）；15. 山东省人民政府关于调整地方教育附加征收范围和标准有关问题 的通知（2010年 12 月8 日）；16. 东营市人民政府办公室关于调整征地补偿标准的通知（东政办发 200520）；17、建住房20068建设部、中国人民银行、中国

49、银行业监督管理委员 会 关于规范与银行信贷业务相关的房地产抵押估价管理有关问题的通知18、建设部关于修改V城市房地产抵押管理办法的决定中华人民 共和国建设部令第 98（二）土地估价相关技术规程1、GB/T 18508 2001城镇土地估价规程2、GB/T 18507 2001城镇土地分等定级规程3、GB/T 21010 2007土地利用现状分类4、TD/T 10092 007城市地价动态监测技术规范；5、东营市市城区国有土地基准地价应用技术手册和东营市城区级 别基准地价图（三）估价机构掌握的相关地价评估资料1、东营市总体规划（2009-2020 年）2、东营区近期的统计资料3、东营区近期土地出

50、让和转让交易的资料4、估价对象所在区域的区位条件资料5、东营区城区基准地价使用手册（四）委托估价方提供的相关评估资料1、国有土地使用证复印件2、委托方营业执照副本复印件3、现场查勘照片4、估价项目委托书（五）估价人员实地勘察笔录六、估价基准日：二O五年五月二十五日。七、估价日期：二O五年五月二十五日至二O五年五月二十九日。八、地价定义：至估价基准日，待估宗地作为出让土地使用权，其所有权属于国家。此 次评估我们按实际权利状况设定估价对象权利状况，即出让用地、无他项权 利限制。使用权证东国用，宗地证载用途为工业用地，面积 19992.6 平方 米，经估价人员实地查勘，宗地实际用途为商业，本次估价设

51、参照证载用途 将用途设定为工业。 截止估价基准日，待估宗地实现宗地外开发程度“五通”（通路、通 电、通讯、通水、排水），宗地内“一平”（场地平整），结合估价对象土 地利用特点和估价目的，我们将宗地内外实际开发程度作为本次设定的开发 程度，即宗地外“五通”（通路、通电、通讯、通水、排水），宗地内“一 平”（场地平整）。 现场勘察：土地实际利用现状空地待建设。根据国有建设用地使用 权出让合同，待估宗地规划条件如下：容积率 3.0-4.0，因此本次估价设 定地上容积率 4.0。根据委托方提供的国有土地使用权证 东国用（ 2008）第 2-711， 待估宗地的使用权终止日期为 2053 年 3 月 5

52、 日，自估价基准日起待估宗地的 实际剩余使用年期为 37.8 年，遵循合法性原则，本次以实际土地剩余使用年 期 37.8 年做为设定的土地剩余使用年期。综上所述，本报告估价对象的价格定义设定为：在估价基准日为 2015 年 5 月 25 日，设定的基础设施开发程度为宗地红线外“五通”（通路、通电、 通讯、通水、排水），红线内“场地平整”，土地使用年期 37.8 年，面积 19992.6 平方米，用途为用地的国有出让土地使用权价格。九、估价结果：（人民币）9.1、估价方法应用评价根据地价评估技术规则及估价对象具体情况，我们采用假设开发法、基准 地价法进行了综合测算，其结果如下：假设开发法评估结果

53、单价为 ：2234 元/平方米；基准地价修正法评估结果单价为 ：2745 元/平方米；据前述，上述两种方法从不同的角度评估地价，评估结果具有价值的同一 性，从而具备了可比性，因此可采用算术平均、加权平均或以某一种价格为 主等方法中的一种确定估价结果。在确定最终评估结果，我们根据评估方法 的适宜性、可信度、可操作性，参考此次评估目的、估价对象所在区域地价 水平、并结合估价师经验等综合决定估价结果。9.2、地价确定方法通过上述方法的应用分析，我们认为采用假设开发法、基准地价法法就估 价对象而言均有一定的适宜性，均具有较高的可信度，且估价结果比较接 近，差异率为 22.87%，故本次以算术平均值的方

54、法计算最终估价结果，最终 估价结果（取整至元）即：评估方法地价（元/平方米）权重假设开发法22340.5基准地价法27450.5综合249019.3、估价结果通过上述分析、测算，我们设定估价对象作为出让，无他项权利限制的用地，宗地外“五通”、宗地内“场地平整”，建筑容积率 3.0-4.0，土地面 积为19992.6平方米，在估价基准日2015年5月25日，剩余年限37.8年期 的土地使用权价格为:土地单价：223元/平方米 （约15万元/亩） 评估总价：4458350元人民币大写：肆佰肆拾伍万捌仟叁佰伍拾元整。说 明：待估宗地不存在法定优先受偿款，此价格也不包括法定优先受 偿款以及处置时的登记

55、费用、过户费用以及税金等费用。十、需要特殊说明的事项：1、评估面积以土地证标明的为准。2、待估宗地属于工业用地，根据中华人民共和国土地管理法用地的 最高出让年限为50年，剩余年限37.8年。3、土地利用条件符合土地规划要求。4、评估结论没有考虑将来国家宏观经济形势发生变化和当地城市规划调 整及影响土地价格的主要因素发生的变化。十一、土地估价师签字：（资格证书）签名：（资格证书）签名： 十二、土地估价机构：法定代表人签字：山东某土地房地产评估有限公司二O五年五月二十九日第二部分 估价对象描述及地价影响因素分析一、估价对象概描述：1、土地登记状况： 本次评估对象位于东营区，地类（用途）为工业用地，

56、使用权类型为出 让，终止日期为 2050 年 07 月 09 日，使用权面积为 26944.2 平方米，土地 证：【】，土地使用权人为东营市某石油科技发展有限责任公司。 土地他项权利状况：根据【垦国用（ 2003）第 020】记事栏显示，至估 价基准日估价对象不存在抵押权、担保权、地役权、租赁权等他项权利。相临关系权利状况：目前宗地界址清楚，权属明确，无土地权属纠纷， 相互毗邻的不动产使用人均遵守提供便利，并确保双方正常经营及利用。2、土地权利状况： 估价对象宗地的所有权属归国家。 土地使用权由东营大海房地产开发有限公司以出让方式取得，宗地界址 清楚，权属明确，来源合法，截止估价基准日，土地剩

57、余使用年期为 37.8 年。根据委托方提供的材料，待估宗地不存在地役权、担保权等他项权利， 故本次估价不考虑他项权利对价值的影响。3、土地利用状况： 现场勘察：土地实际利用现状空地待建设 规划利用状况：根据 国有建设用地使用权出让合同 界定规划容积率 3.0-4.0，因此本次评估设定地上容积率4.0。二、地价影响因素分析：(一)、一般因素1、城市资源状况(1)地理位置垦利县位于山东省东北部黄河三角洲地区的黄河最下游入海口处。其位 置为北纬37 24/38 10，东经118 15/119 19。县域呈西南、 东北走向，南北纵距55.5公里，东西横距96.2公里。东濒渤海，西北与利 津县隔黄河相望

58、，南接东营市东营区，东北部与东营市河口区毗邻。(2) 行政区划、人口 垦利县是山东省东营市的一个下辖行政县。位于黄河入海口，地处胜利油田腹地。总面积2204平方千米。2010年底，总人口22万人。境内有胜利 黄河大桥、东营飞机场、东营海港。(3) 城市性质 垦利县位于山东省东北部黄河三角洲地区的黄河最下游入海口处。其位置为北纬37 24/38 10，东经118 15/119 19。县域呈西南、 东北走向，南北纵距55.5公里，东西横距96.2公里。东濒渤海，西北与利津县隔黄河相望，南接东营市东营区，东北部与东营市河口区毗邻。垦利县是山东省东营市的一个下辖行政县。位于黄河入海口，地处胜利 油田腹

59、地。总面积 2204 平方千米。2010 年底，总人口 22 万人。境内有胜利 黄河大桥、东营飞机场、东营海港。垦利县海岸线北起孤东海堤东北与东营 市河口区交汇处，南至青坨海铺东南与东营市东营区交汇处，全长 142.78 公 里。滩涂面积为 35715.13 公顷，浅海面积 14.16 万公顷。海底为黄河入海口 淤积物，平坦，坡降小。海水水温年均14.91，海水盐度一般为24%。2、房地产制度与房地产市场状况2014 年的楼市在政府的强力维稳下，楼市短期的情绪低落和小幅调整或 不可避免。虽然上半年全国地产市场明显偏冷，全国住宅成交面积大幅下降 了 18.9%；但纵观全局来看，中央对待房地产的态

60、度已经从 “强调调控”转为 “建立长效机制 ”，无论从城镇化率亦或是人口红利等，当前的市场调整与崩 盘还相距甚远。这一轮调整更多的仅是结构性调整，或者说楼市阶段性的消 化不良。至于调整的时间需要多久，受众多因素影响，因此，今年下半年对 于投资者而言需谨慎入市，从长远利益出发。全县共有房地产开发项目 46 个，涉及 22 家开发企业，综合开发面积达 347.68 万平方米、楼房 19811 套。其中已完工并交付使用的项目 24 个，建设面积 160.33 万平方米、楼房 9670 套；在建项目 22 个，涉及开发企业 14 家，建设面积 187.35 万平方 米、楼房 10141 套。年内计划开

61、发总面积 147.68万平方米，总投资 31.28亿 元，其中，续建项目 100.22 万平方米，投资 18.63 亿元；新开发项目 47.46 万平方米，投资 12.65 亿元。房地产业已成为一个较大的产业体系，步入了 发展的快车道。3、产业政策近年来，垦利县全力实施黄蓝国家战略，以提高经济增长质量和效益为 中心，突出高效生态，深化改革开放，实施创新驱动，强化项目支撑，加快 “一城一带三区”建设，促进工业化、信息化、城镇化、农业现代化同步发 展，发展框架全面拉开。2012年垦利县产业结构进一步优化。一、二、三产业增加值分别达到 16.4亿元、192.1亿元、91.5亿元，增长4.5%、20%

62、、13%。三次产业结构 比例由上年的 6.2：64.5：29.3调整到 5.5:64:30.5。突出“一城一带三区”，打造黄蓝战略引擎。重点围绕高效生态农业、 石油装备制造、汽车及零部件、轻工纺织、现代物流及生态旅游等五大高效 生态产业，海洋生物、海洋装备制造、现代海洋化工、海洋渔业及水产品精 深加工、海洋运输物流及文化旅游业等五大海洋产业，加快培育骨干企业、 优势产业、特色园区，强力推进“一城一带三区”建设。现代化黄河口生态新城。融入东营中心城市，高标准完善城市建设总体 规划，完善环城水系，构筑绿色廊道，全面提升城市功能品位，建设绿色、 低碳、生态、宜居的现代化黄河口生态新城。实施了商务大厦、文化大厦、 市民活动中心等城建重点项目，城市基础设施逐步完善。东青高速互通立 交、西四路北延、黄河路取直等道路工程竣工通车，初步构筑起快速便捷的 城市交通体系；高标准规划建设城市水系、绿化、雕塑、亮化景观，金湖银 河水系、民丰湖扩展、植物园、林场等工程建设使城市水网更加完善，绿化 覆盖率达到36.5%，路灯覆盖率、亮化率达到100%，