【住宅地产营销策划】杭州广宇申花路项目营销策略初提

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1、www.tuanyuan.tv 中国地产商域网中国地产商域网房地产策划大全名企历年案例 2010房产大师案例集 地产风云（PSD素材）2010最新房地产档案集 2009地产总监 2008年中国房地产广告年鉴 房地产景观规划设计经典案例、整套施工图合集 团圆网 住宅地产营销策划 房地产策划大全名企历年案例 团圆网 www.tuanyuan.tvwww.tuanyuan.tv 中国地产商域网中国地产商域网房地产策划大全名企历年案例 2010房产大师案例集 地产风云（PSD素材）2010最新房地产档案集 2009地产总监 2008年中国房地产广告年鉴 房地产景观规划设计经典案例、整套施工图合集 团圆

2、网 住宅地产营销策划 广宇申花路项目营销策略初提2007年8月www.tuanyuan.tv 中国地产商域网中国地产商域网房地产策划大全名企历年案例 2010房产大师案例集 地产风云（PSD素材）2010最新房地产档案集 2009地产总监 2008年中国房地产广告年鉴 房地产景观规划设计经典案例、整套施工图合集 团圆网 住宅地产营销策划 针对贵司申花路地块项目，我司专案小组多次对本案及周边市场进行了实地考察和重点项目走访，并就本案提出了初步的营销策略探讨。www.tuanyuan.tv 中国地产商域网中国地产商域网房地产策划大全名企历年案例 2010房产大师案例集 地产风云（PSD素材）201

3、0最新房地产档案集 2009地产总监 2008年中国房地产广告年鉴 房地产景观规划设计经典案例、整套施工图合集 团圆网 住宅地产营销策划 在本案入市之前，我们需要明确以下几个问题:本案的预期目标是什么？本案处在怎样的竞争市场？本案面临的最大抗性是什么？怎样树立项目价值和品牌价值？怎样赢得市场和客户？怎样实现我们的预期目标？www.tuanyuan.tv 中国地产商域网中国地产商域网房地产策划大全名企历年案例 2010房产大师案例集 地产风云（PSD素材）2010最新房地产档案集 2009地产总监 2008年中国房地产广告年鉴 房地产景观规划设计经典案例、整套施工图合集 团圆网 住宅地产营销策划

4、 带着这些问题，汉嘉“申花路地块”项目专案组经过深入的探讨与研究，慎重提出以下营销战略思路。www.tuanyuan.tv 中国地产商域网中国地产商域网房地产策划大全名企历年案例 2010房产大师案例集 地产风云（PSD素材）2010最新房地产档案集 2009地产总监 2008年中国房地产广告年鉴 房地产景观规划设计经典案例、整套施工图合集 团圆网 住宅地产营销策划 找到产品的差异化及核心竞争力追求利润最大化进一步提升项目品牌及企业品牌核心战略目标www.tuanyuan.tv 中国地产商域网中国地产商域网房地产策划大全名企历年案例 2010房产大师案例集 地产风云（PSD素材）2010最新房

5、地产档案集 2009地产总监 2008年中国房地产广告年鉴 房地产景观规划设计经典案例、整套施工图合集 团圆网 住宅地产营销策划 目 录一、项目诊断二、价值打造三、价值传播www.tuanyuan.tv 中国地产商域网中国地产商域网房地产策划大全名企历年案例 2010房产大师案例集 地产风云（PSD素材）2010最新房地产档案集 2009地产总监 2008年中国房地产广告年鉴 房地产景观规划设计经典案例、整套施工图合集 团圆网 住宅地产营销策划 项目界定项目诊断市场诊断客群诊断项目定位建议推广诊断www.tuanyuan.tv 中国地产商域网中国地产商域网房地产策划大全名企历年案例 2010房

6、产大师案例集 地产风云（PSD素材）2010最新房地产档案集 2009地产总监 2008年中国房地产广告年鉴 房地产景观规划设计经典案例、整套施工图合集 团圆网 住宅地产营销策划 城市西部，小规模，住宅开发项目；本案地价过高，周边资源丰富，具有打造高端物业基础市区市区文教区文教区西溪西溪湿地湿地汽车北站浙江浙江大学大学项目经济指标占地面积34465（51.67亩）容积率2.2建筑密度28建筑面积75823楼面地价6000多元/方丰潭路（在建）长江路（在建）南泉路（在建）支 路丰潭路工业园育英公园空地空置农民房广宇西城年华空的办公用房保俶塔小学绿化生态区（规划）本 案浙江大学项目简析项目位于杭州

7、城市西部，隶属于西湖区；项目土地成本较高，必须走相对高端的定位，提升单价，才能获取较佳利润率；项目临近浙大紫金港校区，周边名校（保俶塔小学）、两大公园，有打造高端物业的基础；申 花 路古 墩 路www.tuanyuan.tv 中国地产商域网中国地产商域网房地产策划大全名企历年案例 2010房产大师案例集 地产风云（PSD素材）2010最新房地产档案集 2009地产总监 2008年中国房地产广告年鉴 房地产景观规划设计经典案例、整套施工图合集 团圆网 住宅地产营销策划 项目四至土地坐落：西湖区，位于丰潭路与长江路交叉口四至：东侧，临建设中的丰潭路，未来可能会有一定噪音污染 西侧，建设中的南泉路

8、（路的西面为育英公园、农居房、九年一贯制保俶 塔实验学校分校等）南侧，规划中的长江路北侧，丰潭路工业园西侧：在建南泉路西侧：建设中的南泉路西侧：建设中的南泉路东侧：建设中的丰潭路东侧：建设中的丰潭路南侧：规划中的长江路南侧：规划中的长江路北侧：丰潭路工业园北侧：丰潭路工业园西侧：建设中的南泉路西侧：建设中的南泉路西侧：建设中的南泉路西侧：建设中的南泉路www.tuanyuan.tv 中国地产商域网中国地产商域网房地产策划大全名企历年案例 2010房产大师案例集 地产风云（PSD素材）2010最新房地产档案集 2009地产总监 2008年中国房地产广告年鉴 房地产景观规划设计经典案例、整套施工图

9、合集 团圆网 住宅地产营销策划 东面：空置的办公用房东面：空置的办公用房西面：在建的保叔塔实验学校西面：在建的保叔塔实验学校西面：在建育英公园西面：在建育英公园西面：农居房、空地西面：农居房、空地南面：在建西城年华南面：在建西城年华南面：在建西城年华南面：在建西城年华北面：丰潭路工业园北面：丰潭路工业园北面：丰潭路工业园北面：丰潭路工业园北面：丰潭路工业园北面：丰潭路工业园www.tuanyuan.tv 中国地产商域网中国地产商域网房地产策划大全名企历年案例 2010房产大师案例集 地产风云（PSD素材）2010最新房地产档案集 2009地产总监 2008年中国房地产广告年鉴 房地产景观规划设

10、计经典案例、整套施工图合集 团圆网 住宅地产营销策划 地块内现状 地块形状为规则长方形，地势相对较为平坦。地块内有部分经济作物、杂草、堆放的泥土和建材等，土地平整时将会带来额外的成本。地上无待拆迁物地块内的农作物地块内的农作物地块内堆积的泥土地块内堆积的泥土地块内的杂草和小路地块内的杂草和小路地块内堆放的建材和杂草地块内堆放的建材和杂草西城年华www.tuanyuan.tv 中国地产商域网中国地产商域网房地产策划大全名企历年案例 2010房产大师案例集 地产风云（PSD素材）2010最新房地产档案集 2009地产总监 2008年中国房地产广告年鉴 房地产景观规划设计经典案例、整套施工图合集 团

11、圆网 住宅地产营销策划 翠苑商圈翠苑商圈西城广场西城广场沃尔玛沃尔玛(规划规划)银泰银泰（规划）（规划）富强商业中心富强商业中心（在建）（在建）蒋村商圈蒋村商圈紫金广场购物中紫金广场购物中心（在建）心（在建）西城年华西城年华本案本案保俶塔实验学校保俶塔实验学校新时代装饰广场新时代装饰广场华东陶瓷品市场华东陶瓷品市场育英公园育英公园生态控制区生态控制区（规划）（规划）大型商业配套，两大生态公园，保俶塔名校，浙大紫荆港，各类配套齐全目前项目附近已有配套，政苑小区配套、申花路、浙大紫金港附近配套。项目周边规划中的城北银泰、欧尚、沃尔玛、紫金广场购物中心等大型卖场及综合超市将带动整个区块的发展。项目目

12、前的生活配套相对缺乏，规划中的大型卖场和综合超市对该项目也起到了较好的辐射作用。莫干山路浙江大学政苑政苑小区小区丰潭路古墩路申花路石祥路余杭塘河www.tuanyuan.tv 中国地产商域网中国地产商域网房地产策划大全名企历年案例 2010房产大师案例集 地产风云（PSD素材）2010最新房地产档案集 2009地产总监 2008年中国房地产广告年鉴 房地产景观规划设计经典案例、整套施工图合集 团圆网 住宅地产营销策划 项目界定项目诊断市场诊断客群诊断项目定位建议推广界定www.tuanyuan.tv 中国地产商域网中国地产商域网房地产策划大全名企历年案例 2010房产大师案例集 地产风云（PS

13、D素材）2010最新房地产档案集 2009地产总监 2008年中国房地产广告年鉴 房地产景观规划设计经典案例、整套施工图合集 团圆网 住宅地产营销策划 大城西板块划分闲林板块文教板块三墩板块申花板块西溪板块根据项目所处的位置，重点分析大城西板块对本案的影响：大城西板块划分文教板块西溪板块申花板块三墩板块闲林板块www.tuanyuan.tv 中国地产商域网中国地产商域网房地产策划大全名企历年案例 2010房产大师案例集 地产风云（PSD素材）2010最新房地产档案集 2009地产总监 2008年中国房地产广告年鉴 房地产景观规划设计经典案例、整套施工图合集 团圆网 住宅地产营销策划 文教板块：

14、已融入主城区，供应量有限，产品向高端、豪宅方向发展核心驱动力高校搬迁：带来大量住宅用地出让配套成熟：完善的生活配套城西情节：城西居民拥有较强城西情节客群特征客群构成：企业高管、教师、私营业主、律师、投资客户客群来源：以城西一带教师、企业高官、电子类市场企业主、省内（温州、台州、义乌、柯桥）企业主产品特征单价：1.82.0万元主力户型：舒适型三房、四房主力面积：130-150方 枫华府第梧桐公寓兰庭国际今日嘉园银马公寓 总建筑面积26万方6.9万方7.5 万方5万方15万方销售价格(元/方)2100020000以上新开盘价未定18000多20000主力户型3室2厅2卫4室2厅2卫3室2厅1/2卫

15、1室1厅1卫三房、四房两室两厅三室两厅三室两厅/四室两厅主力面积130-180方110-140方6579方120-160方95-100方130-150方160-300方钱塘.梧桐公寓枫华府第www.tuanyuan.tv 中国地产商域网中国地产商域网房地产策划大全名企历年案例 2010房产大师案例集 地产风云（PSD素材）2010最新房地产档案集 2009地产总监 2008年中国房地产广告年鉴 房地产景观规划设计经典案例、整套施工图合集 团圆网 住宅地产营销策划 西溪板块：板块效应即将形成，将成为城西又一高端住宅板块杭政储出200635号 杭政储出200713号 杭政储出200714号占地面积

16、（平方米）15584890446 35600总建筑密度（万方）35.818.16.4容积率2.321.8绿化率30%30%30%楼面地价（元/方）405149755009开发公司万科、坤和坤和坤和对应项目西溪蝶谷 西溪蝶谷 西溪蝶谷 一期社区规划23幢由多层、小高层及高层组成的TOWNHOUSE户型面积180-220方，260方90方开盘日期预计年底上市www.tuanyuan.tv 中国地产商域网中国地产商域网房地产策划大全名企历年案例 2010房产大师案例集 地产风云（PSD素材）2010最新房地产档案集 2009地产总监 2008年中国房地产广告年鉴 房地产景观规划设计经典案例、整套施工

17、图合集 团圆网 住宅地产营销策划 三墩板块：承接了城西板块的郊区化，面向城西客群为主核心驱动力城西板块延伸：主城西板块的延伸浙大搬迁：浙大搬迁一定带动了区域发展。住宅大量开发：住宅大量开发形成板块效应客群特征客群构成：教师、私营业主、老城西居民客群来源：以城西客群为主，部分主城区外溢客群，省内客群选择原因：城西情节、性价比、人文氛围产品特征单价：集中在6000至8000之间主力户型面积：以90方左右的经济两房和120方左右的舒适三房为主。美林湾亲亲家园-幸福里颐景园 兰韵天城总建筑面积(万平方米)15.514.012.212销售价格(元/方)6000-7000多层：8600高层：7800800

18、08000主力户型2室2厅1卫 3室2厅2卫2室2厅1卫 3室2厅2卫 4室2厅2卫3室2厅2卫 2室1厅1卫 1室1厅1卫2室 2厅 1卫3室2厅2卫主力面积(平方米)8590110-12083-90 105-115 133-140110-130 80-90 41-65115 125-146美林湾亲亲家园www.tuanyuan.tv 中国地产商域网中国地产商域网房地产策划大全名企历年案例 2010房产大师案例集 地产风云（PSD素材）2010最新房地产档案集 2009地产总监 2008年中国房地产广告年鉴 房地产景观规划设计经典案例、整套施工图合集 团圆网 住宅地产营销策划 闲林板块：前期

19、协议用地量过大，目前以低价逐步取得到主城区人群的认可核心驱动力：离主城区近+价格优势所有郊区板块中离主城区最近的板块明显低于同类地段的价格物业，较高的性价比客群特征：客群构成：城西老居民、市区中等收入家庭、价格敏感投资者、余杭本地人客群来源：60%市区（城西为主），省内省外30%，本地10%购房目的：80%自住，20%投资选择原因：总价低、离主城区近，工作便利现状及趋势：区位：杭州主城西面，毗邻西溪地；现状：传统的村镇，开发量非常大，居住环境较差，缺乏大型商业配套；趋势：前期协议出让用地过多，竞争依旧激烈产品特征：产品：低密度，多层为住，高层住宅销售抗性较大三室两厅两卫，100-130方规模：

20、以600亩大盘居多区域启示：过度透支，价格必定回归价值产品差异化，创造无竞争空间群江南春城.闲林山水www.tuanyuan.tv 中国地产商域网中国地产商域网房地产策划大全名企历年案例 2010房产大师案例集 地产风云（PSD素材）2010最新房地产档案集 2009地产总监 2008年中国房地产广告年鉴 房地产景观规划设计经典案例、整套施工图合集 团圆网 住宅地产营销策划 申花板块：学府人文区块浙大紫金港校区+配套投入，面向城西客群核心驱动力：人文+配套区域定位城西核心示范区浙大紫金港校区迁入，带来一定的人文氛围;各种生活配套设施规划：银泰、沃尔玛、地铁二号线、浙大医学学校，配套逐步齐全;客

21、群特征：客群构成：城西居民、浙大老师、泛公务员、看老城西投资客客群来源：70%-80%市区（城西为主），20%-30%省内省外购房目的：80%自住，20%投资选择原因：城西情感、人文环境、政府配套现状及趋势：区位：浙大紫金港校区东部；现状：浙大紫金港校区迁入、浙大医学中心、银泰、沃尔玛等将落户；趋势：城西情节人群众多，品牌商入住，供应量适中，走势平稳产品特征：产品：三房两厅两卫，130-140方，两室85-100方总价:两房:70-85万,三房:100-120万区域启示：认同大环境，才能认同小环境橡树园www.tuanyuan.tv 中国地产商域网中国地产商域网房地产策划大全名企历年案例 20

22、10房产大师案例集 地产风云（PSD素材）2010最新房地产档案集 2009地产总监 2008年中国房地产广告年鉴 房地产景观规划设计经典案例、整套施工图合集 团圆网 住宅地产营销策划 销售情况良好，两房90万以内，经济三房100-120万，舒适三房120-130万项目名称物业类型总建筑面积(万)公寓均价 (元/）主力户型主力面积()主力总价(万元)已推总量存量潜在供量销售率备注面积套数面积套数面积套数文鼎苑小高层、高层70110002室2厅1卫 3室2厅1卫 3室2厅2卫9197 101122 1261488488 93114 117138186238.4815363153约175000约1

23、45099.83%万家花城高层40一期 8260小三房或两房 3室2厅2卫 3室2厅2卫 3室2厅2卫 4室2厅2卫8090 110120 127135 136146 1501657080 96105 100120 120130 132145 185504.351602914.118约46000约40099.51%西城年华高层26110002室2厅1卫 3室2厅2卫 4室2厅2卫9799 126-137 153-16790-95 120-130 145-160122612.818236033.963126473.89约20095.08%橡树园 小高层、高层10预计100002室2厅1卫 3室2

24、厅1卫 3室2厅2卫80-90 87-105 115-13080-90 95-105 115-130/100000约590/预计9月推出芳满庭高层7.1预计 95002室2厅1卫 3室2厅1卫 5室4厅2卫 (子母套)60-65 90以内 150左右55-6085-90 140-145/71000约706/预计9月推出楼盘规模跨度较大均价均价已过万元已过万元两房：两房：80-10080-100方方经济型三房：经济型三房：100-130100-130方方舒适型三房：舒适型三房：130-150130-150方方四房：四房：130-170130-170方方五房：五房：150-170150-170方方

25、两房：两房：80-9080-90万万经济型三房：经济型三房：100-120100-120万万舒适型三房：舒适型三房：120-130120-130万万四房：四房：130-160130-160万万五房：五房：140-145140-145万万0.70.7万方万方41.841.8万方万方销售销售情况情况良好良好推出推出房源房源基本基本售罄售罄www.tuanyuan.tv 中国地产商域网中国地产商域网房地产策划大全名企历年案例 2010房产大师案例集 地产风云（PSD素材）2010最新房地产档案集 2009地产总监 2008年中国房地产广告年鉴 房地产景观规划设计经典案例、整套施工图合集 团圆网 住宅

26、地产营销策划 文教板块供应量减少并逐步走向高端，增大了本案区域的总价空间，可控在两房90-100万，三房120-160万区域项目名称均价主力户型主力面积m2主力总价文教区梧桐公寓20000以上3室2厅2卫 4室2厅2卫 单身公寓120-138 148-15260-80240-275285-300120-160银马公寓 200003室2厅2卫163-175290-350枫华府第 210003室2厅2卫 3室2厅2卫 单身公寓 131-137155-17046-48250-280300-35090-100三墩美林湾6000-70002室2厅1卫 3室2厅2卫8590110-12060-6575-8

27、5亲亲家园 幸福里 多层 8600高层 78002室2厅1卫 3室2厅2卫 4室2厅2卫 83-90105-115133-14065-7080-90100-110颐景园 80003室2厅2卫 2室1厅1卫 1室1厅1卫110-13080-9041-6580-10065-7535-50 产品：舒适型三房、豪华三房总价：舒适型 240-280万 豪华型 280-360万 产品：经济型两房、三房总价：两房：65-80万 三房：80-100万www.tuanyuan.tv 中国地产商域网中国地产商域网房地产策划大全名企历年案例 2010房产大师案例集 地产风云（PSD素材）2010最新房地产档案集 2

28、009地产总监 2008年中国房地产广告年鉴 房地产景观规划设计经典案例、整套施工图合集 团圆网 住宅地产营销策划 申花板块：潜在供应以两房、经济型三房为主，中大户型相对稀缺项目名称本案协安地块文鼎苑万家花城橡树园芳满庭占地面积(平方米)3.4万2.7万38.9万13.3万3.4万2.3万建筑面积(平方米)7.5万6.8万70万40万10万7.1万总户数(户)-2000500多706容积率2.22.51.82.42.13主力产品-二期以两房，经济型三房为主2室2厅1卫 3室2厅1卫 3室2厅2卫2室2厅1卫 3室2厅1卫 5室4厅2卫 (子母套)主力面积(平方米)-80-90 95-105 1

29、15-13055-6085-90140-145楼面地价(元/方)6000多5089-280635774524 万家花城万家花城橡树园橡树园www.tuanyuan.tv 中国地产商域网中国地产商域网房地产策划大全名企历年案例 2010房产大师案例集 地产风云（PSD素材）2010最新房地产档案集 2009地产总监 2008年中国房地产广告年鉴 房地产景观规划设计经典案例、整套施工图合集 团圆网 住宅地产营销策划 三墩板块：潜在供应充足，地价过高，有利于提升项目区域的售价项目名称西城佳苑汇丽春天200724号200725号200726号200741号200742号占地面积(平方米)1.43万方7

30、.4万方11.9万11.2万3.3万13.3万4.97万建筑面积(万方)3.41321.320.16.029.312.4总户数(户)-容积率2.41.811.81.81.82.22.3-2.5主力产品-排屋公寓-主力面积(平方米)-排屋：220-250公寓：80-120-楼面地价(元/方)406725467077 77505612-房产商佳苑房产浙江汇骏置业东阳中天房产中海房产-总建筑面积：总建筑面积：105.5105.5万方万方www.tuanyuan.tv 中国地产商域网中国地产商域网房地产策划大全名企历年案例 2010房产大师案例集 地产风云（PSD素材）2010最新房地产档案集 200

31、9地产总监 2008年中国房地产广告年鉴 房地产景观规划设计经典案例、整套施工图合集 团圆网 住宅地产营销策划 项目启示板块间市场启示：文教、西溪板块重点发展高端豪宅市场，项目应避免直接竞争；闲林板块，重点发展郊区公寓产品，吸引城西首次置也客群为主；三墩、申花板块开发产品类似，重点的竞争板块；板块内市场启示市场启示：项目板块市场热销，潜在供应量有限；三墩板块潜在供应充足，竞争激烈，项目定位应提升档次，避免与三墩板块项目形成直接竞争；产品启示：潜在供应以中小户型为主，针对高端客群改善用房产品供应相对较少；总价启示：90-130万目前市场主流，随着文教板块的稀缺，区域总价有走高的空间；项目客群启示

32、：力保城西客群（城东老居民、城东产业人群）；积极吸收主城区外溢客群，承接边缘化客群；争取外围渗入客群（海宁、绍兴、温州、义乌等地）；www.tuanyuan.tv 中国地产商域网中国地产商域网房地产策划大全名企历年案例 2010房产大师案例集 地产风云（PSD素材）2010最新房地产档案集 2009地产总监 2008年中国房地产广告年鉴 房地产景观规划设计经典案例、整套施工图合集 团圆网 住宅地产营销策划 项目界定项目诊断市场诊断客群诊断项目定位建议推广界定www.tuanyuan.tv 中国地产商域网中国地产商域网房地产策划大全名企历年案例 2010房产大师案例集 地产风云（PSD素材）20

33、10最新房地产档案集 2009地产总监 2008年中国房地产广告年鉴 房地产景观规划设计经典案例、整套施工图合集 团圆网 住宅地产营销策划 典型项目客群分析楼盘客群特征西城年华主要是两类客群：大户型的客群主要是城西改善型客群，约占60，其次省内客群约30%左右；小户型主要以首次置业的年轻客群为主。文鼎苑一期（含一幢精装修），客群情况30冲着“浙大名校”因素购买；30-40%城西二次、三次改善用房客户；其余部分客户为外地人（浙大学生家长）、冲着学军学区房的杭州本地人及台州投资客户。万家花城城西客群为主，其次城中、省内客群，部分城东滨江房产的老业主。客群构成以企业员工（内部享受3个点折扣）、城西一

34、代的改善老居民、城西、三墩一带私营业主旅游橡树园预定客群，以城西（以文教区一带）居多，年龄集中在30-45岁，以IT行业等高级白领、教师、私营业主、自由职业者为主，以自住客群为主，部分带有明显的投资心态。www.tuanyuan.tv 中国地产商域网中国地产商域网房地产策划大全名企历年案例 2010房产大师案例集 地产风云（PSD素材）2010最新房地产档案集 2009地产总监 2008年中国房地产广告年鉴 房地产景观规划设计经典案例、整套施工图合集 团圆网 住宅地产营销策划 客群特征分析城西客群客群类型：主力客群，占到6070左右（包括部分西湖区与拱墅区交界处的拱墅区客群）；人群特征：年龄：

35、跨度比较大，集中在30-45岁。来源：以目前居住在翠苑一带、古墩路、丰潭路一带的社区居民为主。职业：以IT业、私营业主、政府机关公务员、教师等为主。购房需求：差异化比较大首次置业客群，以两房需求为主，其次紧凑型三房，总价控制70-90万内。初级换房客群，以需求经济型三房为主，总价控制在100万内。中级换房客群，需求以舒适型三房，总价在110-130万。高级换房客群，年龄集中在40多岁，以生意人，企业高官为主，需求舒适型三房、四房。驱动因素：习惯城西的居住氛围，有较强的城西情节；认同浙大的价值，希望与浙大为邻居；名校的影响，（文鼎苑、西城年华）；www.tuanyuan.tv 中国地产商域网中国

36、地产商域网房地产策划大全名企历年案例 2010房产大师案例集 地产风云（PSD素材）2010最新房地产档案集 2009地产总监 2008年中国房地产广告年鉴 房地产景观规划设计经典案例、整套施工图合集 团圆网 住宅地产营销策划 客群特征分析省内客群客群类型：次主力客群，占到20-30左右，（部分已是常驻杭州、城西客群）人群特征：年龄：以40多岁人群为主；来源：以温州、义乌、绍兴、慈溪等地；职业：私营企业主为主；购房需求：购房目的：以投资、为子女购房（子女留杭、读书方便）、常驻杭州；面积需求：跨度比较大，以中大户型为主，130-200方；小户型投资的比例较高；价格敏感度：对价格不敏感，喜欢买“好

37、的产品”；驱动因素：看好区域发展潜力，升值潜力；认同浙大的价值，希望与浙大为邻居；名校的影响，（文鼎苑、西城年华）；www.tuanyuan.tv 中国地产商域网中国地产商域网房地产策划大全名企历年案例 2010房产大师案例集 地产风云（PSD素材）2010最新房地产档案集 2009地产总监 2008年中国房地产广告年鉴 房地产景观规划设计经典案例、整套施工图合集 团圆网 住宅地产营销策划 客群特征分析市区客群客群类型：偶得客群，占10-15左右人群特征：年龄：年龄比较偏轻，以30岁左右居多；来源：杭州市中心职业：行业广泛，外贸、金融、证券、泛公务员等购房需求：购房目的：以首次置业的客群为主，

38、少量的改善客群；首次置业，面积需求以两房为主，少量的经济型三房，总价60-80万元。改善客群，面积需求以紧凑型三房为主，总价控制在100万内。驱动因素：由于价格承受力有限，被外溢出主城区；看好区域发展，各类配套、生活氛围逐步完善；认同浙大的价值，希望与浙大为邻居；www.tuanyuan.tv 中国地产商域网中国地产商域网房地产策划大全名企历年案例 2010房产大师案例集 地产风云（PSD素材）2010最新房地产档案集 2009地产总监 2008年中国房地产广告年鉴 房地产景观规划设计经典案例、整套施工图合集 团圆网 住宅地产营销策划 客群需求特征总结来源客群分类需求产品总价承受力客群特征驱动

39、因素城西客群（60%-70%）首次置业客群两房（80-90方）经济型三房（110-120方）70-90万年龄：跨度比较大，集中在30-45岁。来源：以目前居住在翠苑一带、古墩路、丰潭路一带的社区居民为主。职业：以IT业、私营业主、政府机关公务员、教师、等为主城西情节浙大价值名校学区初级改善客群经济型三房（110-120方）90-100万中级改善客群舒适型三房（130-140方）110-130万高级改善客群舒适型三、四房（150-180方）130-160万省内客群（20%-30%）自住型客群舒适型三、四房（130方以上）110-160万来源：以温州、义乌、绍兴、慈溪等地目的：以投资、为子女购房（

40、子女留杭、读书方便）为主，部分自己常驻杭州升值潜力浙大价值名校学区投资型客群面积跨度较大市区客群（10%-15%）首次置业客群两房（80-90方）经济型三房（110-120方）60-80万年龄：比较年轻，以30岁左右居多目的：结婚用房为主，部分改善客群由于价格承受力有限，被主城区外溢出去性价比区域前景浙大价值改善客群经济型三房（110-120方）90-100万www.tuanyuan.tv 中国地产商域网中国地产商域网房地产策划大全名企历年案例 2010房产大师案例集 地产风云（PSD素材）2010最新房地产档案集 2009地产总监 2008年中国房地产广告年鉴 房地产景观规划设计经典案例、整

41、套施工图合集 团圆网 住宅地产营销策划 项目开发机会分析来源客群分类需求产品总价承受力项目开发机会分析项目机会点购买力竞争程度区域忠诚度城西客群首次置业客群两房（80-90方）经济型三房（110-120方）70-90万较弱市场主流供应竞争激烈较强辅助市场初级改善客群经济型三房（110-120方）90-100万一般中级改善客群舒适型三房（130-140方）110-130万较强市场销售平稳供应相对较少最强重点市场高级改善客群舒适型三、四房（150-180方）130-160万最强市场销售较慢供应较少辅助市场省内客群自住型客群舒适型三、四房（130方以上）110-160万较强市场销售一般供应较少一般重

42、点市场投资型客群面积跨度较大较强辅助市场市区客群首次置业客群两房（80-90方）经济型三房（110-120方）60-80万较弱面临其他区域同类物业竞争一般偶得市场改善客群经济型三房（110-120方）90-100万一般www.tuanyuan.tv 中国地产商域网中国地产商域网房地产策划大全名企历年案例 2010房产大师案例集 地产风云（PSD素材）2010最新房地产档案集 2009地产总监 2008年中国房地产广告年鉴 房地产景观规划设计经典案例、整套施工图合集 团圆网 住宅地产营销策划 项目界定项目诊断市场界定客群界定项目定位建议推广界定www.tuanyuan.tv 中国地产商域网中国地

43、产商域网房地产策划大全名企历年案例 2010房产大师案例集 地产风云（PSD素材）2010最新房地产档案集 2009地产总监 2008年中国房地产广告年鉴 房地产景观规划设计经典案例、整套施工图合集 团圆网 住宅地产营销策划 项目总体定位城市西部、改善型、尊贵型、高档公寓城市西部；项目区域，杭州高尚居住区；改善型：重点针对城西改善型客群；尊贵型：强调项目档次，体现居住者的身份、地位；高档：强调项目档次，延续“西城年华”高端定位；项目规模较小，地价较高，建议做“西城年华”的升级版，通过“高端形象”的树立，吸引城西、省内富裕人群，有利于提升项目利润，树立企业品牌www.tuanyuan.tv 中国

44、地产商域网中国地产商域网房地产策划大全名企历年案例 2010房产大师案例集 地产风云（PSD素材）2010最新房地产档案集 2009地产总监 2008年中国房地产广告年鉴 房地产景观规划设计经典案例、整套施工图合集 团圆网 住宅地产营销策划 项目定位总结客群类型细分客群对应产品客群特征主力客群（60）城西-中级改善客群舒适型三房以城西一带的IT业高管、私营业主、政府机关公务员、教师等省内自住客群舒适型三房、四房温州、义乌、绍兴居多，为子女购房、常驻杭州、投资次主力客群（30）城西高级改善客群舒适型四房、五房以城西一带的企业高管、私营企业主为主偶得客群（10）杭州市区客群经济型三房认同城西发展，

45、由于价格原因被外溢出主城区城西首次置业城西初级改善客群以翠苑一带居民为主，习惯城西，有较强的城西情节www.tuanyuan.tv 中国地产商域网中国地产商域网房地产策划大全名企历年案例 2010房产大师案例集 地产风云（PSD素材）2010最新房地产档案集 2009地产总监 2008年中国房地产广告年鉴 房地产景观规划设计经典案例、整套施工图合集 团圆网 住宅地产营销策划 项目界定项目诊断市场诊断客群诊断项目定位建议推广诊断www.tuanyuan.tv 中国地产商域网中国地产商域网房地产策划大全名企历年案例 2010房产大师案例集 地产风云（PSD素材）2010最新房地产档案集 2009地

46、产总监 2008年中国房地产广告年鉴 房地产景观规划设计经典案例、整套施工图合集 团圆网 住宅地产营销策划 本项目市场定位建议做“西城年华”的升级版，那么前期”西城年华“在消费者心目中形成了怎样的认知呢？www.tuanyuan.tv 中国地产商域网中国地产商域网房地产策划大全名企历年案例 2010房产大师案例集 地产风云（PSD素材）2010最新房地产档案集 2009地产总监 2008年中国房地产广告年鉴 房地产景观规划设计经典案例、整套施工图合集 团圆网 住宅地产营销策划 消费者对西城年华的认知www.tuanyuan.tv 中国地产商域网中国地产商域网房地产策划大全名企历年案例 2010

47、房产大师案例集 地产风云（PSD素材）2010最新房地产档案集 2009地产总监 2008年中国房地产广告年鉴 房地产景观规划设计经典案例、整套施工图合集 团圆网 住宅地产营销策划 消费者对西城年华的认知www.tuanyuan.tv 中国地产商域网中国地产商域网房地产策划大全名企历年案例 2010房产大师案例集 地产风云（PSD素材）2010最新房地产档案集 2009地产总监 2008年中国房地产广告年鉴 房地产景观规划设计经典案例、整套施工图合集 团圆网 住宅地产营销策划 消费者对西城年华的认知申明：以上论坛内容仅代表发言人观点，并非汉嘉意见。www.tuanyuan.tv 中国地产商域网

48、中国地产商域网房地产策划大全名企历年案例 2010房产大师案例集 地产风云（PSD素材）2010最新房地产档案集 2009地产总监 2008年中国房地产广告年鉴 房地产景观规划设计经典案例、整套施工图合集 团圆网 住宅地产营销策划 从市场声音我们发现,在入市前期,消费者对西城年华最大的感受就是”价格太贵”、“不值得买”在以后的销售中，消费者对此项目的印象进入了“虽然同样是文教区楼盘，地理位置却不如文鼎苑优越，性价比不如天阳美林湾高”www.tuanyuan.tv 中国地产商域网中国地产商域网房地产策划大全名企历年案例 2010房产大师案例集 地产风云（PSD素材）2010最新房地产档案集 20

49、09地产总监 2008年中国房地产广告年鉴 房地产景观规划设计经典案例、整套施工图合集 团圆网 住宅地产营销策划 为什么会出现这样的市场反映呢？西城年华项目缺乏项目品牌导向如若有品牌导向，消费者的着眼点就不会直接对本项目产品价格进行挑剔；如若有品牌导向，本项目就不会进入与文鼎苑、天阳美林湾同质化的竞争格局，在消费者认知中“本该是本项目优势的大户型产品”也不会成为不值得买的理由”面积过大“。www.tuanyuan.tv 中国地产商域网中国地产商域网房地产策划大全名企历年案例 2010房产大师案例集 地产风云（PSD素材）2010最新房地产档案集 2009地产总监 2008年中国房地产广告年鉴

50、房地产景观规划设计经典案例、整套施工图合集 团圆网 住宅地产营销策划 我们再来看下”西城年华“的对外广告表现www.tuanyuan.tv 中国地产商域网中国地产商域网房地产策划大全名企历年案例 2010房产大师案例集 地产风云（PSD素材）2010最新房地产档案集 2009地产总监 2008年中国房地产广告年鉴 房地产景观规划设计经典案例、整套施工图合集 团圆网 住宅地产营销策划 项目推广缺乏严密的策略导向，每一期对外报广都是不同的SLOGAN:名校阔景大宅优而不凡浙大圈层宽景优生活公寓未能树立鲜明项目形象以及品质感，更多的是产品卖点的堆积。www.tuanyuan.tv 中国地产商域网中国

51、地产商域网房地产策划大全名企历年案例 2010房产大师案例集 地产风云（PSD素材）2010最新房地产档案集 2009地产总监 2008年中国房地产广告年鉴 房地产景观规划设计经典案例、整套施工图合集 团圆网 住宅地产营销策划 本案对外的广告表现调性混乱，缺乏统一的视觉识别，没有很好的传达产品价值。本案出街的项目报广中，红色、白色、兰色、紫色，各种颜色层出不穷，缺乏统一的项目主题形象识别视觉系统。www.tuanyuan.tv 中国地产商域网中国地产商域网房地产策划大全名企历年案例 2010房产大师案例集 地产风云（PSD素材）2010最新房地产档案集 2009地产总监 2008年中国房地产广

52、告年鉴 房地产景观规划设计经典案例、整套施工图合集 团圆网 住宅地产营销策划 缺乏差异化卖点梳理告知，在竞争中进入了区域共性卖点的推广。地段、名校是该区域楼盘的共性热卖点，在对外推广中本案更应围绕自身所独有卖点进行强效推广，吸引更多有效目标客户看房。西城年华后期销售比之前期去化迅速，很大一部分原因是现场精装修实景样板房及样板景观区域的展示，引发了热销，说明西城年华产品自身是好的，是前期的广告表现未能梳理展现其产品独特优质性。www.tuanyuan.tv 中国地产商域网中国地产商域网房地产策划大全名企历年案例 2010房产大师案例集 地产风云（PSD素材）2010最新房地产档案集 2009地产

53、总监 2008年中国房地产广告年鉴 房地产景观规划设计经典案例、整套施工图合集 团圆网 住宅地产营销策划 基于前面诊断，我们发现“西城年华”项目在大众消费者心目中的印象只是”城西紫金港校区的一个住宅楼盘“，前期品牌提升、差异化产品卖点梳理和价值感塑造上都略显不足。www.tuanyuan.tv 中国地产商域网中国地产商域网房地产策划大全名企历年案例 2010房产大师案例集 地产风云（PSD素材）2010最新房地产档案集 2009地产总监 2008年中国房地产广告年鉴 房地产景观规划设计经典案例、整套施工图合集 团圆网 住宅地产营销策划 汉嘉认为，本案要做“西城年华”的升级版，在后期开发中要全面

54、吸取“西城年华”的经验与教训，挖掘和打造项目的核心价值，实现产品品牌价值的提升以及产品利润最大化。www.tuanyuan.tv 中国地产商域网中国地产商域网房地产策划大全名企历年案例 2010房产大师案例集 地产风云（PSD素材）2010最新房地产档案集 2009地产总监 2008年中国房地产广告年鉴 房地产景观规划设计经典案例、整套施工图合集 团圆网 住宅地产营销策划 目 录一、项目诊断二、价值打造三、价值传播www.tuanyuan.tv 中国地产商域网中国地产商域网房地产策划大全名企历年案例 2010房产大师案例集 地产风云（PSD素材）2010最新房地产档案集 2009地产总监 20

55、08年中国房地产广告年鉴 房地产景观规划设计经典案例、整套施工图合集 团圆网 住宅地产营销策划 价值打造区位价值打造产品价值打造品牌价值打造www.tuanyuan.tv 中国地产商域网中国地产商域网房地产策划大全名企历年案例 2010房产大师案例集 地产风云（PSD素材）2010最新房地产档案集 2009地产总监 2008年中国房地产广告年鉴 房地产景观规划设计经典案例、整套施工图合集 团圆网 住宅地产营销策划 首先我们来看下本项目的区位情况.汉嘉观点:评价项目的区位价值,主要从三方面来考虑:便利指数人文指数景观指数www.tuanyuan.tv 中国地产商域网中国地产商域网房地产策划大全名

56、企历年案例 2010房产大师案例集 地产风云（PSD素材）2010最新房地产档案集 2009地产总监 2008年中国房地产广告年鉴 房地产景观规划设计经典案例、整套施工图合集 团圆网 住宅地产营销策划 本项目处于西湖区,西城年华项目以北，同属浙大紫金港校区申花路板块。www.tuanyuan.tv 中国地产商域网中国地产商域网房地产策划大全名企历年案例 2010房产大师案例集 地产风云（PSD素材）2010最新房地产档案集 2009地产总监 2008年中国房地产广告年鉴 房地产景观规划设计经典案例、整套施工图合集 团圆网 住宅地产营销策划 便利指数:出行：项目东临城市主干道丰潭路，出行方便，大

57、众公交系统目前比较匮乏，但随着整体区域成熟完善，便利出行将不是梦想。同时地铁2号线规划途经古墩路与文二路，对项目而言又多了一种出行方式。商业：规划中的银泰、沃尔玛超市、富强商业中心，紫金港广场购物中心近在咫尺。同时前期广宇西城年华规划建有近万余方商业街作为项目配套。在建的紫金广场购物中心本案www.tuanyuan.tv 中国地产商域网中国地产商域网房地产策划大全名企历年案例 2010房产大师案例集 地产风云（PSD素材）2010最新房地产档案集 2009地产总监 2008年中国房地产广告年鉴 房地产景观规划设计经典案例、整套施工图合集 团圆网 住宅地产营销策划 人文指数：学院：项目西邻保俶塔

58、实验学校分校，占地亩的浙大紫金港校区距离本项目不到一公里距离。浙江工业大学朝晖公园在建的保俶塔实验学校浙大紫荆港校浙大紫荆港校区区西城年华西城年华本案本案保俶塔实验学保俶塔实验学校校浙大紫金港校区浙大紫金港校区www.tuanyuan.tv 中国地产商域网中国地产商域网房地产策划大全名企历年案例 2010房产大师案例集 地产风云（PSD素材）2010最新房地产档案集 2009地产总监 2008年中国房地产广告年鉴 房地产景观规划设计经典案例、整套施工图合集 团圆网 住宅地产营销策划 景观指数：项目东侧规划将建设60万方的城市生态公园项目西侧规划将建成育英公园。上塘河在建中的育英公园本案规划城市

59、生态公园www.tuanyuan.tv 中国地产商域网中国地产商域网房地产策划大全名企历年案例 2010房产大师案例集 地产风云（PSD素材）2010最新房地产档案集 2009地产总监 2008年中国房地产广告年鉴 房地产景观规划设计经典案例、整套施工图合集 团圆网 住宅地产营销策划 城西未来商业、文化核心区城市西部未来的商业中心、浙大紫金港校区板块超大规模城市“绿肺”www.tuanyuan.tv 中国地产商域网中国地产商域网房地产策划大全名企历年案例 2010房产大师案例集 地产风云（PSD素材）2010最新房地产档案集 2009地产总监 2008年中国房地产广告年鉴 房地产景观规划设计经

60、典案例、整套施工图合集 团圆网 住宅地产营销策划 价值打造区位价值打造产品价值打造品牌价值打造www.tuanyuan.tv 中国地产商域网中国地产商域网房地产策划大全名企历年案例 2010房产大师案例集 地产风云（PSD素材）2010最新房地产档案集 2009地产总监 2008年中国房地产广告年鉴 房地产景观规划设计经典案例、整套施工图合集 团圆网 住宅地产营销策划 产品定位西城年华升级版如何实现升级？1、规划理念创新2、户型创新3、景观提升4、建筑风格创新5、精装修提附加值www.tuanyuan.tv 中国地产商域网中国地产商域网房地产策划大全名企历年案例 2010房产大师案例集 地产风

61、云（PSD素材）2010最新房地产档案集 2009地产总监 2008年中国房地产广告年鉴 房地产景观规划设计经典案例、整套施工图合集 团圆网 住宅地产营销策划 规划理念创新什么是规划理念创新？杭州规划里念创新楼盘：白鹭郡东bolck住区银马广场住宅九树非经验住宅www.tuanyuan.tv 中国地产商域网中国地产商域网房地产策划大全名企历年案例 2010房产大师案例集 地产风云（PSD素材）2010最新房地产档案集 2009地产总监 2008年中国房地产广告年鉴 房地产景观规划设计经典案例、整套施工图合集 团圆网 住宅地产营销策划 www.tuanyuan.tv 中国地产商域网中国地产商域网

62、房地产策划大全名企历年案例 2010房产大师案例集 地产风云（PSD素材）2010最新房地产档案集 2009地产总监 2008年中国房地产广告年鉴 房地产景观规划设计经典案例、整套施工图合集 团圆网 住宅地产营销策划 www.tuanyuan.tv 中国地产商域网中国地产商域网房地产策划大全名企历年案例 2010房产大师案例集 地产风云（PSD素材）2010最新房地产档案集 2009地产总监 2008年中国房地产广告年鉴 房地产景观规划设计经典案例、整套施工图合集 团圆网 住宅地产营销策划 www.tuanyuan.tv 中国地产商域网中国地产商域网房地产策划大全名企历年案例 2010房产大师

63、案例集 地产风云（PSD素材）2010最新房地产档案集 2009地产总监 2008年中国房地产广告年鉴 房地产景观规划设计经典案例、整套施工图合集 团圆网 住宅地产营销策划 普遍规划思路：围合布局中央大景观庭院分组团的小景观院落地块基地较小，跳出思维定式寻求突破！www.tuanyuan.tv 中国地产商域网中国地产商域网房地产策划大全名企历年案例 2010房产大师案例集 地产风云（PSD素材）2010最新房地产档案集 2009地产总监 2008年中国房地产广告年鉴 房地产景观规划设计经典案例、整套施工图合集 团圆网 住宅地产营销策划 创新方向：广场式住宅或其他要点：开阔、大气开放、沟通降低密

64、度、提升形象时尚气息知性与理性国际化www.tuanyuan.tv 中国地产商域网中国地产商域网房地产策划大全名企历年案例 2010房产大师案例集 地产风云（PSD素材）2010最新房地产档案集 2009地产总监 2008年中国房地产广告年鉴 房地产景观规划设计经典案例、整套施工图合集 团圆网 住宅地产营销策划 产品定位西城年华升级版如何实现升级？1、规划理念创新2、户型创新3、景观提升4、建筑风格创新5、精装修提附加值www.tuanyuan.tv 中国地产商域网中国地产商域网房地产策划大全名企历年案例 2010房产大师案例集 地产风云（PSD素材）2010最新房地产档案集 2009地产总监

65、 2008年中国房地产广告年鉴 房地产景观规划设计经典案例、整套施工图合集 团圆网 住宅地产营销策划 户型配比产品类型面积段套型结构大致比例备注精致三房110-1203房2厅2 卫20%约120套左右舒适三房125-1403房2厅2 卫50%约260套左右豪华四房150-1704房2厅2 卫30%约130套左右www.tuanyuan.tv 中国地产商域网中国地产商域网房地产策划大全名企历年案例 2010房产大师案例集 地产风云（PSD素材）2010最新房地产档案集 2009地产总监 2008年中国房地产广告年鉴 房地产景观规划设计经典案例、整套施工图合集 团圆网 住宅地产营销策划 精致三房稀

66、缺热销户型万家花城最受欢迎户型：3房2厅2卫 117平方米客厅3.9米，主卧3.6米，次卧3.3米，书房2.7米；东面、北面交错的双层挑高露台；全明设计；厨房、餐厅相连，动线规划合理；飘窗；套数有限，位置不佳，单价比同幢同层的88平方米左右户型高将近2000元/平方米，与正对中央花园的133平方米户型单价相当；www.tuanyuan.tv 中国地产商域网中国地产商域网房地产策划大全名企历年案例 2010房产大师案例集 地产风云（PSD素材）2010最新房地产档案集 2009地产总监 2008年中国房地产广告年鉴 房地产景观规划设计经典案例、整套施工图合集 团圆网 住宅地产营销策划 天阳美林湾热销户型119m2，客厅4米，主卧3.6米，次卧3米，书房3.3米；全明设计；厨房、餐厅相连，动线规划合理；弧形阳台、圆形落地窗、飘窗；卫生间分离设计；www.tuanyuan.tv 中国地产商域网中国地产商域网房地产策划大全名企历年案例 2010房产大师案例集 地产风云（PSD素材）2010最新房地产档案集 2009地产总监 2008年中国房地产广告年鉴 房地产景观规划设计经典案例、整套施工图合