价格鉴证知识.doc

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1、第五章房屋、建筑物价格评估一、影响房屋、建筑屋价格的因素1、交易情况因素；1、交易日期因素；2、区域因素；3、个别因素。二、房屋、建筑物价格评估方法1、市场法，2、成本法，3、收益法。三、房屋、建筑物价格评估方法公式1、市场法基本公式：P=PABCD；评估值=实例价值交易情况修正系数交易日期修正系数区域因素修正系数个别因素修正系数。A=正常交易情况指数/可比实例交易情况指数=100/（）；B=评估基准日价格指数/可比实例交易时价格指数=（）/100；C=待估对象区域状况指数/可比实例区域状况指数=100/（）；D=待估对象状况指数/可比实例状况指数=100/（）。2、成本法基本公式：P=A+B

2、+C+D+D+E评估值（新）=土地取得费用+开发成本+管理费用+投资利息+销售费用+利润。评估值（旧）=重置成本-年贬值额已使用年限D=(C-S)/N=C(1-R)/N; D年贬值额；C重置成本；S净残值；N耐用年限；R残值率。3、收益法基本公式：=/r1-1/（1+r）N。 净收益=总收入-总费用；r资本化率；N收益年限。房地产价值=房地产净收益/综合资本化率；总费用=管理费+维修费+保险费+税金；土地价值=土地净收益/土地资本化率；土地总费用=管理费+维修费+税金。土地价值=房地产价值-建筑物现值；建筑物现值=重置价值-年贬值额已使用年限；土地价值=（房地产净收益-建筑物净收益）/土地资本

3、化率；建筑物净收益=建筑物现值建筑物资本化率；建筑物价值=房地产价值-土地价值；建筑物价值=（房地产净收益-土地净收益）/建筑物资本化率综合资本化率=（土地价值土地资本化率+建筑物价值建筑物资本化率）/（土地价值+建筑物价值）。第六章机器设备价格评估一、影响机器设备价格的因素1、个别因素；2、交易因素；3、时间因素；4、区域因素。二、机器设备价格评估方法1、市场法，2、成本法，3、收益法。三、机器设备价格评估方法公式1、市场法：直接匹配法；因素调整法；成本比率调整法。直接匹配法公式：P= Pi; P参照物价值；i差异调整。因素调整法公式：评估值=实例价值交易情况修正系数交易日期修正系数个别因素

4、修正系数区域因素修正系数。A=正常交易情况指数/可比实例交易情况指数=100/（）；B=评估基准日价格指数/可比实例交易时价格指数=（）/100；C=待估对象个别因素指数/可比实例个别因素指数=100/（）；D=待估对象区域因素指数/可比实例区域因素指数=100/（）。成本比率调整法：根据参照物售价占重置成本比率。2、成本法：评估值=重置成本-实体性贬值-功能性贬值-经济性贬值。、重置成本：直接法；物价指数法；重置核算法；综合估价法；重量估价法；类比估价法。直接法：直接询价或使用价格资料；物价指数法公式：重置成本=历史成本（当前年份指数/基年指数）重置成本=历史成本各年环比指数乘积；重置核算法

5、：根据生产成本、销售费用、利润、税金。综合估价法公式：RC=(M/K+ M)(1+K)(1+K)/(1-r)设备价格=（主材费/成本主材费率+主要外购件费）（1+成本利润率）（1+非标准设备设计费率/设备数量）/（1-综合税率）。重量估价法公式：RC=WRK+P+T设备价格=设备净重综合费率调整系数+合理利润+税金；RC=WRK（1+r）/（1-r）; 设备价格=设备净重综合费率调整系数（1+利润率）/(1-综合税率)。类比估价法公式：RC=（A/A）S设备价格=（待估设备生产能力/参照物设备生产能力）规模指数参照物设备价格。a、运杂费：国产设备运杂费=国产设备原价国产设备运杂费率；进口设备国

6、内运杂费=进口设备到岸价进口设备国内运杂费率。b、设备安装费：国产设备安装费=国产设备原价设备安装费率。进口设备安装费=进口设备到岸价设备安装费率。c、基础费：国产设备基础费=国产设备原价国产设备基础费率；进口设备基础费=进口设备到岸价进口设备基础费率。d、进口设备从属费用：海运费=设备离岸价海运费率；海运费率：远洋5-8%，近洋3-4%。国外运输保险费=（设备离岸价+海运费）保险费率/（1-保险费率）；保险费率：一般在0.4%左右。设备到岸价=设备离岸价+海运费+国外运输保险费。关税=设备到岸价关税税率；关税税率：按现行关税税率表计算。消费税=（设备到岸价+关税）消费税率/（1-消费税率）；

7、消费税率：按国家发布的消费税率表计算。增值税=（设备到岸价+关税+消费税）增值税率银行财务费=设备离岸价费率；银行财务费率：0.4-0.5%外贸手续费=设备到岸价外贸手续费率；外贸手续费率：1-1.5%车辆购置附加费=（设备到岸价+关税+消费税）费率。1.6L以上10%;1.6L以下5%。裸车价格=开票价格（含增值税）（1+增值税率）。、实体性贬值观察法：通过观察，凭借视觉、听觉、触觉或借助检测工具对设备进行检查，根据经验对设备状态、损坏程度做出判断。使用年限法：a、实体性贬值率=已使用年限/总使用年限；b、实体性贬值率=剩余加权使用年限/（剩余加权使用年限+加权投资年限）c、剩余加权使用年限

8、=现行重置成本剩余使用年限d、加权投资年限=现行重置成本投资年限修复费用法：实体性贬值=可修复性贬值+不可修复性贬值；不可修复性贬值=（重置成本-可修复性贬值）已使用年限/总使用年限。、功能性贬值:功能性贬值=复原重置成本-更新重置成本；功能性贬值=超额运营成本（1-所得税税率）/r1-1/（1+r）ND、经济性贬值：经济性贬值率=1-（设备预计可利生产能力/设备原设计生产能力）；经济性贬值=设备年收益损失额（1-所得税税率）/r1-1/（1+r）N。2、收益法：生产线、成套化工设备等具有独立获利能力可以使用收益法评估。=/r1-1/（1+r）N。第七章林木资源资产价格评估一、影响资源资产价格

9、的因素1、营林生产成本；2、投资利息；3、利润；4、税金；5、林木生产中的损失；6、地租；7、地区差价和树种差价。二、资源资产价格评估方法1、市场法，2、剩余法， 3、收益法，4、成本法。三、资源资产价格评估方法公式1、市场法：=kkGQ；评估值=林分质量调整系数物价指数调整系数参照物单位蓄积量价格待估林木资产蓄积量。2、剩余法：=W-C-F+S；评估值=销售总收入-木材经营成本-木材经营合理利润+林木资源的再生价值；经营成本包括：采运成本、销售费用、管理费用、财务费用及税金。3、收益法：=（-）/（1+r）t；为t年收入；为t年生产成本；n为经营器。4、成本法：=k/（1+r）N-t；k为林

10、分质量调整系数；为t年生产成本；n为林分年龄。三、资源资产价格评估方法适用范围a、市场法不适用防护林；b、收益法适用于有经营收益林木；c、成本法适用于幼龄林。第八章矿产资源资产价格评估一、影响矿产资源资产价格的因素1、稀缺程度和可替代程度；2、供求状况；3、矿床自然丰度和地理位置；4、科技进步；5、资本化率。二、矿产资源资产价格评估方法1、贴现现金流量法（高），2、可比销售法（高），3、 约当投资-贴现现金流量法（高），4、重置成本法（高），5、地勘加和法（高），6、地质要素评序法（低），7、联合风险勘查协议法，8、粗估法。三、矿产资源资产价格评估方法公式1、贴现现金流量法：=（W-W）1/（

11、1+r）t；W为年剩余利润额：W=年销售收入-年经营成本-年资源补偿费-资源税金-其它税金；W为社会平均收益额：W=年销售收入社会平均利润率。2、可比销售法：=，为实例采矿权成交价格；为规模调整系数；为品位调整系数；为价格调整系数；为差异调整系数。规模调整系数=待估采矿权探明储量/实例采矿权探明储量；品位调整系数=待估采矿权平均品位/实例采矿权平均品位；价格调整系数=待估采矿权矿产价格/实例采矿权矿产价格；差异调整系数=待估采矿权差异总值/实例采矿权差异总值。3、约当投资-贴现现金流量法：=/（+）W。W为资产收益现值；为原探矿权人投资现值；为新探矿权人投资现值。W=W1/(1+r) t; =

12、1/(1+r) t; 可用重置成本法计算。W为t年收益额；为t年投资值。4、重置成本法：=（1+f）（1-）=UP（1+）（1+ f）（1-）。为探矿权重置成本；f为地探风险系数；为技术性贬值系数；U各类地勘实物工作量；P为工作量现行市价；为四项费用分摊系数。5、地勘加和法：=+L; L=MT/(T+G)。为不含勘查风险的探矿权净值；L为应分配的超额利润；M为超额利润总额；T为地勘总投资；G为矿山建设总投资。6、地质要素评序法，7、联合风险勘查协议法，8、粗估法。第九章水资源价格评估一、水资源价格的构成要素：1、水资源费：水资源保护费，水资源使用费水资源补偿费。2、水费：开发过程中发生的费用（

13、如：工程运行管理费，固定资产折旧，大修理费，其它计入成本的防风费、观测试验费、科研费、保险费、外购水费）。二、水资源价格评估公式:P=Y-C-DS水资源价格=净化水的市场价-成本-开发的投资额社会平均利润率。第十章无形资产价格评估一、影响无形资产价值的因素1、产权因素；2、获利能力因素；3、技术因素；4、风险因素；5、无形资产的取得成本；6、机会成本；7、市场因素；8、使用器限；9、其它因素。二、无形资产价格评估方法1、收益法，2、成本法， 3、市场法。三、无形资产价格评估方法公式1、收益法：（1）=(KR)/(1+r) t；K为分成率；R为t年收益额。（2）=R/(1+r) t；R为t年超额

14、收益。（3）无形资产超额收益确定直接法：A、销售量不变，单位成本不变；R=（P-P）Q(1-T)。B、价格不变，单位成本不变；R=（Q-Q）(P-C)(1-T)。C、成本降低；R=（C-C）Q(1-T)。差额法：无形资产超额收益=净利润-净资产总额行业平均收益率。分成率法：销售收入分成率=销售利润分成率销售利润率；销售利润分成率=销售收入分成率/销售利润率。要素贡献法（三分法）：资本、技术和管理；A、资金密集型行业贡献依次为50%，30%，20%；B、技术密集型行业贡献依次为40%，40%，20%；C、一般行业贡献依次为30%，40%，30%；D、高科技行业贡献依次为30%，50%，20%。2

15、、成本法：A、无形资产重置成本的估算；（1）自创无形资产：核算法：无形资产重置成本=成本+期间费用+合理利润；期间费用=管理费用+财务费用+销售费用。倍加系数法：无行资产重置成本=（c+v）/（1-）（1+L）。C为研发中的物化劳动消耗；v为研发中的活劳动消耗；为创造性劳动倍加系数；为平均风险系数；L为无形资产投资报酬率。（2）外购无形资产： 市价类比法；物价指数法。 B、无形资产贬值率的估算；（1）专家鉴定法；（2）剩余经济寿命预测法。第十一章专利和专有技术资产评估第一节专利资产评估一、影响专利资产价值的因素（专利有效期20年）1、法律因素；2、技术因素；3、经济因素；4、风险因素。二、专利

16、价格评估方法1、收益法，2、成本法， 3、市场法。三、专利价格评估方法公式1、收益法：=(KR)/(1+r) t；利用销售收入分成率来计算分成额，采用相应折现率求现值。2、成本法：A、研制成本；（1）直接成本；材料费，工资费用，专用设备费，资料费，咨询鉴定费，协作费，培训费，差旅费，其它费。（2）间接成本；管理费，非专用设备折旧费，应分摊的公共费用及能源费用。B、交易成本；技术服务费，交易过程中差旅费及管理费，手续费，税金。C、专利费；包括：专理代理、申请、审查请求、维护、证书、年费。3、市场法：较少采用。第二节专有技术资产评估一、影响专有技术资产价值的因素1、使用期限；2、预期获利能力；3、

17、开发成本；4、保密措施。二、专有技术价格评估方法1、收益法，2、成本法， 3、市场法。三、专有技术价格评估方法公式1、收益法：=R/(1+r) t；预测可使用年限内税后利润，按照相应分成率确定分成额，根据相应的折现率确定评估值。2、成本法：根据成本确定。3、市场法：较少采用。第三节商标资产评估一、 影响商标资产价值的因素（商标有效期10年，可续展）1、商标的法律状态；2、商标的知名度；3、商标所依托的商品；4、宏观经济状况；5、评估目的；6、类似商标的交易情况；7、商标设计、广告宣传；8、其它因素。二、商标资产价值评估方法1、收益法，2、成本法， 3、市场法。三、商标资产价值评估方法公式1、收

18、益法：=R/(1+r) t ；A、商标资产转让的评估；预测使用年限内超额利润，根据相应的折现率确定评估值。B、商标许可价值评估；预测使用年限内新增净利润，根据相应的折现率确定其价值，再根据分成率确定评估值。2、成本法较少使用。 3、市场法较少使用。第四节 商誉的评估一、商誉评估方法1、割差法，2、超额收益法。二、商誉评估方法公式1、割差法：评估值=企业整体资产评估值-企业可确指的各单项资产评估值之和。2、超额收益法：（1）超额收益资本化价格法；、商誉的价值=（企业预期年收益额-行业平均收益率该企业的单项资产评估价值之和）/资本化率；、商誉的价值=被评估企业的单项资产评估价值之和（被评估企业预期收益率-行业平均收益率）/资本化率。被评估企业预期收益率=企业预期年收益额/企业的单项资产评估值之和。（2）超额收益折现法：=R/(1+r) t。