2023年物业管理师重要知识点复习

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1、2023年物业管理师管理实务知识点复习物业管理(property management)，是指物业管理公司受物业所有人的委托，依据物业管理委托协议，对物业的房屋建筑及其设备，市政公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等管理项目进行维护、修缮和整治，并向物业所有人和使用人提供综合性的有偿服务。一、其基本内容按服务的性质和提供的方式可分为：常规性的公共服务、针对性的专项服务和委托性的特约服务三大类。(一)是常规性的公共服务，重要有以下几项：房屋建筑主体的管理及住宅装修的平常监督;房屋设备、设施的管理;环境卫生的管理;绿化管理;配合公安和消防部门做好住宅区内公共秩序维护和安全防范工作;车辆道路管

2、理;公众代办性质的服务;(二)是针对性的专项服务：平常生活类;商业服务类;文化、教育、卫生、体育类;金融服务类;经纪代理中介服务;社会福利类;(三)是委托性的特约服务：物业管理公司在实行物业管理时，第一大类是最基本的工作，是必须做好的。同时，根据自身的能力和住用人的规定，拟定第二、第三大类中的具体服务项目与内容，采用灵活多样的经营机制和服务方式，以人为核心做好物业管理的各项管理与服务工作，并不断拓展其广度和深度。二、物业管理在我国在我国，物业管理的发展重要基于四个方面的因素：(一)是住宅建设的迅猛发展，大量住宅社区的投入使用，规定除了对房屋进行维修外，还必须对附属物、设备、场地、环卫、绿化、道

3、路、治安等进行专业化管理，以保持新建社区的完好，发挥其整体功能和综合效益。(二)是随着住房制度改革的逐步深化，原有的房管体制已完全不能适应，而物业管理从体制上克服了房改后形成的多个产权单位多头、多家管理，各自为政、扯皮推诿等旧管理体制的弊端。(三)是随着市场经济体制的逐步确立，政府对住宅环境、社区服务直接负责的办法，已经不能适应形势的变化，一个由业主自治与物业公司专业化管理结合，由物业管理公司实行经营型管理和有偿服务，使管理得以以业养业、自我发展、良性循环的新体制日益显示出其优越性。(四)是人民群众生活水平的不断提高，对居住环境和社区服务的更多的关注，使得物业管理的好坏已经成为居民选购住房考虑

4、的重要因素，物业管理为越来越多的人所接受。正是由于以上这些因素，决定了物业管理作为一个新兴的产业其备受关注的限度和也许产生的体制上的矛盾及利益上的冲突。三、物业管理公司可以从组建方式、内部运作机制、公司与物业的产权关系等许多方面进行分类。从物业管理公司的组建来看，大体可分为五种类型：1、由房地产开发公司投资设立的分支机构，重要是管理由上级公司开发建设的房地产项目。这类公司的最大优势在于项目有保障，并对项目运营的全过程有所了解，便于与开发商协调工作。2、由房地产部门所属的房管所转换为物业管理公司。这类公司转制时间不长，行政色彩较浓。3、由大中型企事业单位自行组建的物业管理公司，这类公司福利色彩较

5、浓。4、按照公司法规定，由社会上的公司、个人发起组建的，通过竞争取得房产管理权的物业管理公司。这类公司较有活力，必须适应市场，提供较好的服务方可生存。5、由街道办事处组建的物业管理公司。四、从物业管理公司内部的运作来看，分为三大类：1、管理型物业管理公司。此类公司除重要领导人和各专业管理部门技术骨干外，其他各项服务，如保安、清洁、绿化等通过协议形式交由社会上的专业化公司承担。这类公司人员适中精干。2、顾问型物业管理公司。此类公司由少量具有丰富物业管理经验的人员组成，不具体承担物业管理工作，而是以顾问的形式出现，收取顾问费。这类公司人员少、素质高。3、综合性物业管理公司。此类公司不仅直接接手项目

6、，从事管理工作，还提供顾问服务，适应性强。五、从物业管理公司与物业的产权关系来看，可分为两大类：1、委托服务型物业管理公司。该类公司接受多个产权人的委托、管理各栋房屋乃至整个社区，物业所有权和经营权是分开的。2、自主经营型物业管理公司。该类公司受上级公司指派、管理自主开发的物业。物业产权上属上级公司或该类公司，通过经营收取租金，回收投资，获取利润。物业所有权和经营权是一致的。商业大厦、办公楼、写字楼较常见。六、物业管理公司注册登记包含哪些要点?1、 公司名称的预先审核;2、 公司地址;3、 注册资本;4、 股东人数和法定代表人;5、 公司人员;6、 公司章程。七、物业管理公司资质分为哪些等级?

7、分为一、二、三级。一级：国务院建设主管部门。二级：省、自治区人民政府、直辖市建设主管部门，并接受国务院建设主管部门的指导与监督。三级：设区的市级人民政府房地产主管部门，并接受省、自治区人民政府建设主管部门建设主管部门。八、新设立的物业管理公司在资质申报时应提供哪些资料? 领取营业执照之日起30天内，到本地房地产主管部门申请资质。1、 营业执照;2、 公司章程;3、 验资证明;4、 公司法人代表人的身份证明;5、 物业管理专业人员的职业资格证明和劳动协议，管理和技术人员的职称证明和劳动协议.九、简述设立物业管理公司组织机构的规定? 1、基于现在-按照规模、任务设立;2、纵向-统一领导，分层管理;

8、3、横向-分工协作;4、基于将来-精干、高效、灵活。十、物业管理公司的组织机构(规定)物业管理公司组织机构的设立必须为实现公司的经营管理目的服务，它的设立应满足以下四个基本规定：(一)具有服务性的功能物业管理公司是专门从事物业管理与服务的服务性公司，它的组织机构的设立必须保证具有这些功能，并有助于实现公司的服务宗旨。(二)充足发挥公司员工潜能物业管理公司的管理、经营和服务活动都是依靠每一个人来实现的。因此，组织机构的设立规定每一位职工都能人尽其才，充足发挥个人智慧。(三)关系协调公司是一个有机整体，是由人、财、物、技术、信息等要素和子系统组成的开放系统，这种系统能否最大地发挥出整体功能，有赖于

9、系统内各要素的协调配合。因此，组织机构的设立必须保证公司内部各种关系的互相协调。(四)效率与效益物业管理公司组织机构的设立规定从实际出发，以低成本的投入达成最佳的工作效率、经济效益、社会效益以及环境效益。物业管理公司不是孤立的经济实体，而是开放的组织系统。要设计一个功能齐全、结构合理的组织机构，一方面必须明确每一个组织机构的功能作用和具体目的，另一方面则需要考虑人、财、物等资源分派以及各部门之间、人与人之间的协调关系。组织机构设立的目的性和科学性是保证公司整体协调和高效运作的关键。十一、物业管理公司组织机构设立的原则为了发挥物业管理公司组织机构的整体功能，实现公司的总目的，根据上述四个基本规定

10、，组织机构的设立应遵循以下原则：(一)目的原则公司有自己的经营发展目的，组织机构的设立必须以公司的总体目的为依据。从某种意义上讲，组织机构的设立是实现公司总目的的一种管理手段。因目的设立机构，因机构设职设人，这是组织机构设立的目的原则。(二)统一领导与层次管理原则物业管理公司的经营战略和重大决策权应集中在高层领导手中，而平常工作的管理与经营权力则逐级授权，实行层次化管理。统一领导是各项工作协调进行和实现总目的的决策保证，分级层次管理则是充足发挥各级管理人员积极性的机制保障。假如公司的高层领导整日忙于事务性工作而很少花精力去考虑重大决策问题，则不仅会影响各层次管理人员的积极性，并且会使公司逐渐失

11、去长远的战略目的，甚至迷失发展方向。这是公司逐渐步入正轨的情况下，高层领导尤应注意的层次化管理问题。(三)分工协作原则分工协作是社会发展进步的标志，它不仅能提高劳动生产率，并且能发挥整体效益。物业管理公司能否最大限度地发挥出整体效益，取决于组织机构的专业分工与互相协调。公司总的目的如能分层次贯彻到各个部门，使之各司其职，互相协作，目的也就不难实现了。(四)责权相应原则整个公司的责任和权力是对等的，委以责任的同时也必须委以自主完毕任务所必需的权力。有责无权，不仅不能调动管理人员的积极性，并且使责任形同乌有，最终无法保证公司任务的完毕;有权无责，必然助长官僚主义，导致权力滥用。(五)有效管理幅度原

12、则在解决管理幅度与管理层级的关系时，一般情况下应尽量减少管理层级，尽也许地扩大管理幅度;否则，管理层级多了，人员和费用也多了，会影响公司的经营效率。但是，有效的管理幅度必须考虑到机构特性、管理内容、人员能力以及组织机构的健全限度等因素，管理幅度过大同样也会影响公司的经营效率。十二、物业管理公司组织机构的类型物业管理公司组织机构的基本类型一般有直线制、直线职能制、生产区域制、事业部制等。目前，我国物业管理公司的组织机构重要采用以下几种形式：(一)直线制直线制是公司管理机构最早的一种组织形式。采用这种类型的物业管理公司一般都是小型的专业化物业管理公司，以作业性工作为主，如专门的保洁公司、保安公司、

13、维修公司等。这些公司下设专门的作业组，由经理直接指挥。直线制的特点是公司的各级组织机构从上到下实行垂直领导，各级主管人员对所属单位的一切问题负责，不设专门职能机构，只设职能人员协助主管人员工作。直线制的优点是责权统一，行动效率高;缺陷是对领导者的规定比较高，要通晓多种专门知识，亲自解决许多具体业务。(二)直线职能制直线职能制是在直线制的基础上吸取了职能制的长处。各级组织单位除主管负责人外，还相应地设立了职能机构。这些职能机构有权在自己的业务范围内从事各项专业管理活动。目前，一般的大中型物业管理公司都采用直线职能制组织形式。如广州市建设物业管理公司的组织机构基本上即属于这种类型。公司总部设有物业

14、管理部、计划开发部、财务部，下设经营部、房产管理部、江南管理部、江北管理部、天河管理部等，江南、江北和天河等管理部下设业务部门、职能部门，如天河管理部下设土建、水电、绿化环卫、保安队、管理处、资料、预算等业务部门和职能部门。直线职能制综合了直线制和职能制的优点，既保持了直线制集中统一指挥的优点，又具有职能分工的长处，它将机构形式分为两个层次，一是管理层，一是作业层，这对减轻主管领导的承担，提高决策质量和工作效率起到了非常重要的作用。直线职能制的组织形式也有局限性之处，它的下级往往缺少必要的自主权，各个职能部门之间因缺少横向联系而容易产生脱节和矛盾，信息反馈的速度以及对环境的敏感度比较差，等等。

15、因此，采用此种类型的组织机构，应特别注意克服它的弱点。(三)现行常见的组织机构物业管理公司的组织机构虽然可以有多种类型，但无论是哪种类型，都必须从实际需要出发，根据自己公司的特点进行设立。目前，一般物业管理公司的机构设立大都采用经理室管理层、职能部门层、下属公司及管理处等三个层级的组织形式。十三、物业管理公司的集团化选择物业管理公司的集团化选择，是指多家物业管理公司(法人)以实力雄厚的大公司为核心，按一定的关系组成的多法人联合体。物业管理公司随着自身业务的不断拓展和下属公司的不断增多，也可自身发展壮大为公司集团。物业管理公司选择集团化经营的发展道路，事实上是市场竞争的必然结果，它对改善物业管理

16、有以下优点：1.有助于资源共享，节省管理成本现代大型物业需要现代化的维护保养设备。但是物业管理公司往往由于业务量不够而不敢购置或不能发挥这些设备的作用，从而导致许多浪费。集团化管理可统筹调配人力物力，减少人力成本，提高设备运用率，从而大大提高市场竞争能力。2.有助于实行品牌管理集团化管理将所管辖的物业统一在一个品牌的旗帜下，使每个物业项目在管理理念、服务宗旨、运作模式、规章制度、行为规范甚至制服徽标等方面都能体现品牌的特色，这对推行统一规范化的有偿性服务、树立公司形象都是十分有益的。3.有助于产生规模经济效益集团化管理通过对每个物业项目的管理取得合理利润，虽单个项目利润有限，但集中各个项目的微

17、利就合成为可观的经济效益。4.有助于实现物业管理的社会化和专业化集团化的物业管理使管理权分散的物业相对集中到一批有品牌的、有实力的集团公司麾下，这对打破“谁建设，谁管理”的物业管理格局是有促进作用的。上述说明，不管是从市场竞争的角度，还是从节约成本的角度，或是从物业管理自身的特点来看，物业管理公司走大型化、集团化经营的发展道路，发挥集团的整体优势和规模经济优势，既是市场竞争的必然结果，同时也是实现节省管理成本、实行品牌管理和产生规模经济效益的选择。十四、物业管理投标重要存在哪些风险，如何进行有效控制?风险：1、来自于招标人和招标物业的风险。显失公平的特殊条件;未告知的信息;建设单位资金困难;物

18、业延迟交付使初期介入延长。2、来自于投标人的风险。未对项目可行性分析、评估、论证，使投标决策和策略失误;盲目作出服务承诺;价格测算失误导致未中标或中标后亏损经营;现场答辩失误;资格审查问题;投标资料泄露;不合法竞争取消资格;未按规定制作文献等3、来自于竞争对手的风险。采用低于成本竞争、欺诈、行贿等不合法竞争手段;具有相关背景和绝对优势;窃取别人的投标资料和商业秘密。控制：1、按照相关法规规定参与投标活动;2、对项目进行科学合理的分析、评估、周密策划、组织、实行活动;3、完善公司自身管理;4、选择信誉良好的招标方和手续完备赚钱优势明显的物业;5、充足考虑公司的承受能力;6、制订可行的物业管理方案

19、;7、选择经验丰富的项目负责人;8、慎重对待协议的附加条款和招标方的特殊规定等。十五、在物业管理投标活动中，对投标项目评估应考虑哪几个方面的因素?、1、投标物业的基本情况;2、招标物业项目的定位;3、业主的需求;4、建设单位、物业产权人(业主)物业使用人的基本情况;5、招标条件和招标过程;6、竞争对手;7、公司自身条件的分析等。十六、物业管理方案涉及哪些基本内容?关键性内容1、项目的整体设想与构思;2、组织构件与人员配置;3、费用测算与成本控制;4、管理方式、运作程序及管理措施。实质性内容1、管理制度的制订;2、档案的建立与管理;3、人员的培训与管理;4、初期介入与前期物业管理服务内容;5、常

20、规物业管理服务综述;6、管理指标;7、物资装备;8、工作计划等。十七、制定物业管理方案的一般程序是什么?1、组织经营、管理、技术、财务人员参与物业管理方案的制订;2、对招标物业项目的基本情况进行分析，收集相关信息及资料;3、根据招标文献规定的需求内容进行分工、协作;4、拟定组织构架和人员配置;5、根据物业资料及设备设施技术参数、组织构架和人员配置、市场信息、管理经验等情况具体测算物业管理成本。6、根据招标文献规定的物业管理需求内容制订具体的操作方案;7、测算物业管理服务费用(协议总价和单价);8、对拟订的物业管理方案进行审核、校对、调整;9、排版、印制、装帧。十八、物业管理项目招标的方式有哪几

21、种?答：公开招标邀请招标 议标十九、物业管理招标的一般程序1.成立招标机构：招标人在招标之前要成立物业管理项目招标机构。招标机构可聘请有关部门人员和物业管理专家组成。 重要任务是：负责招标的整个活动;编制招标文献;组织开标、评标、决标和商务谈判;与中标公司签订物业服务协议2.编制招标文献：招标文献涉及招标公告或招标邀请书、招标书、投标单、投标公司资格审查表、投标须知、招标章程、招标项目说明书、物业服务协议等。3.发布招标消息：招标单位可以根椐招标方式的不同，采用不同的途径发布招标消息，如召开招标新闻发布会、公布招标公告(广告)或函寄招标邀请书等。采用公开招标方式的，应当在公共媒体上公布招标公告

22、。4.招标单位的资格预审：公开招标的招标人，可以根椐招标文献的规定对投标申请人进行资格预审，但招标人应当在招标公告或者投标邀请书中载明资格预审条件和获取资格预审文献的方法。在资格预审合格的投标申请人过多时，可以由招标人从中选择不少于3家资格预审合格的招标申请人。资格预审的重要内容通常有：公司营业执照、资质等级证书、质量认证证书、财务状况、社会信誉、人员结构、技术装备、有无投票保证书;管理规模;以住业绩，已承担的项目，重要负责人的经历和公司背景情况等证明材料。经资格预审后，公开始标的招标人应当向资格预审合格的投标人发出资格预审合格告知书，并告知获得招标文献的时间、地点和方法。5.发售招标文献及有

23、关设计图纸、技术资料等：招标人应在招标公告规定的时间内，向符合条件的物业管理投标单位发售标书，并根椐实际情况，向他们提供有关设计图纸，技术资料等，以利于投标单位在规定的期限内编制出符合本物业区域管理具体情况的投标书。6.组织投标单位现场勘察答疑。投标单位在准备投标文献时，也许会向招标单位提出一些问题，规定招标单位给以澄清或解释。招标单位应根椐具体情况，尽快安排有关工作人员，在指定的时间和地点召开投标前会议，或安排投标单位实地勘察物业现场，由招标单位负责对投标单位提出的问是给予解答或澄清，解答或澄清必须以书面形式发送给所有的招标文献收受人，招标人对发出的招标文献进行必要的澄清或修改的，应当在招标

24、文献规定提交投标文献截止时间至少15日前，澄清或修改文献为招标文献的组成部分。7.接受和收存投标书 。招标人要按招标文献规定的时间(公开招标的物业管理项目，自招标文献发出之日起至投标人提交投标文献截止之日止，最短不得少于20日)、地点接受投标单位的投标文献。经审查，如认为收到的文献各项手续齐全或符合招标文献规定，应向投标人出具标明签收人和签收日期的凭证，并妥善收存投标文献，对于在规定的时间之外送来的投标文献和没有按招标文献中的规定办理的(如没有提交投标保证金)，为无效的投标文献，招标人应当拒收，并原封不动地退回投标单位。8.组织开标。招标人应按招标文献中明确规定的时间和地点组织开标，开标时间由

25、招标人主持，邀请所有投标人参与，招标人在招标文献中规定提交投标文献的截止时间前收到的所有投标文献都应在检查密封后当众给予拆封，并宣读投标人名称、投标价格和投标文献的其他重要内容，整个过程也可由招标人委托的公正机构进行检查并公正。公开召开的物业管理招标、开标答辩会，邀请业主代表、物业管理主管部门、公证机构参与9.评价和拟定中标单位。评标由招标人依法组建的评标委员会负责，在保密的情况下进行(除现在答辩部分外)，评标委员会由招标人代表和物业管理方面的专家组成，成员为5人以上单数，其中招标人代表以外的物业管理方面的专家不得少于成员总数的三分之二。评标委员会应当按照招标文献的评标标准和方法，对投标文献进

26、行评审和比较，并根椐标书评分、现场答辩等情况进行综合评分，同时对评标结果签字确认。完毕评标后，应当向招标人提出书面评标报告，阐明评标委员会对各投标文献的评审和比较意见，并按照招标文献规定的评标标准和评标方，推荐不超过3名有排序的合格中标候选人，在评标过程中也可召开现场答辩会，但应当事先在招标文献中说明，并注明所占的评分比重。招标人按照中标候选人的排序拟定中标人，当拟定中标的中标者放弃中标或因不可抗力提出不能履行协议的，招标人可以依序拟定中标候选人为中标人。10发出中标或未中标告知书。招标人应在投标有效截止时限(投标有效期在招标文献中载明)30日前拟定中标人，发出中标告知书，同时也应将中标结果告

27、知所有投标人，并应返还其投标书及投标保证书。11.与中标单位签订物业服务协议。招标方在告知投标单位中标时，应同时邀请中标单位在一定的期限内与招标方签度物业服务协议。假如中标单位在期限内拒不签约，则招标单位有权没收该物业管理公司的投标保证金。招标人无合法理由不与中标人签订协议，给中标人导致损失的，招标人应当给予补偿。12.招标结束。对招标活动进行总结，结算招标活动有关费用，对招标资料进行整理、归档。招标人应当自拟定中标人之日起15日内，向物业项目成在地的县级以上地方人民政府房地产行政主管部门备案，备案资料应当涉及开标评标过程、拟定中标人的方潜能及理由、评标委员会的评标报告、中标人的投标文献等资料

28、。委托代理招标的，还应当附招标代理委托协议。二十、招标文献应当涉及哪些内容?招标投标法第十九条规定，招标人应当根据招标项目的特点和需要编制招标文献。招标文献应当涉及招标项目的技术规定、对投标人资格审查的标准、投标报价规定和评标标准等所有实质性规定和条件以及拟签订协议的重要条款。国家对招标项目的技术、标准有规定的，招标人应当按照其规定在招标文献中提出相应规定。招标文献是招标人向供应商或承包商贩，旨在向其提供为编写投标所需的资料并向其通报招标投标将依据的规则和程序等项内容的书面文献。招标人或其委托的招标代理机构就应根据招标项目的特点和规定编制招标文献。招标文献的内容大体可分为三类：一类是关于编写和

29、提交投标文献的规定，载入这些内容的目的是尽量减少符合资格的供应商或承包商由于不明确如何编写投标文献而处在不利地位或其投标遭到拒绝的也许性;一类是关于投标文献的评审标准和方法，这是为了提高招标过程的透明度和公平性，因而是非常重要的，也是必不可少的;一类是关于协议的重要条款，其中重要是商务性条款，有助于投标人了解中标后签订的协议的重要内容，明确双方各自的权利和义务。其中，技术规定、投标报价规定和重要协议条款等内容是招标文献的内容，统称实质性规定。所谓招标文献实质性响应招标文献的规定，就是投标文献应当与招标文献的所有实质性规定相符，无显著差异或保存。假如投标文献与招标文献规定的实质性规定不相符，即可

30、认定投标文献不符合招标文献的规定，招标人可以拒绝该投标，并不允许投标人修改或撤消其不符合规定的差异或保存，使之成为实质性响应的投标。二十一、招标文献一般应至少涉及下列内容：(1)招标人须知。这是招标文献中反映招标人的招标意图，每个条款都是投标人应当知晓和遵守的规则的说明。(2)招标项目的性质、数量。(3)技术规格。招标项目的技术规格或技术规定是招标文献中最重要的内容之一，是指招标项目在技术、质量方面的标准，如一定的大小、轻重、体积、精密度、性能等。技术规格或技术规定的拟定，往往是招标能否具有竞争性，达成预期目的的技术制约因素。因此，世界各国和有关国际组织都普遍规定，招标文献规定的技术规格应采用

31、国际或国内公认、法定标准。本条第2款规定“国家对招标项目的技术、标准有规定的，招标人应当按照其规定在招标文献中提出相应规定”，实质上就是国家对招标项目的技术规格有法定公认标准的，招标人在招标文献中规定技术规格时应予遵循、采用，不得另搞一套。(4)招标价格的规定及其计算方式。投标报价是招标人评标时衡量的重要因素。因此，招标人在招标文献中应事先提出报价的具体规定及计算方法。如在货品招标时，国外的货品一般应报到岸价(CIF)或运费保险付至目的地的价格(CIP)，国内的现货或制造或组装的货品，涉及以前进口的货品报出厂价(Exworks)(出厂价或货架交货价)。假如规定招标人承担内陆运送、安装、调试或其

32、他类似服务的话，比如供货与安装协议，还应规定投标人对这些服务此外提出报价。在工程招标时，一般应规定招标人报完毕工程的各项单价和一揽子价格，该价格中应涉及所有的关税和其他税。招标文献中应说明招标价格是固定不变的，或是采用调整价格。价格的调整方法及调整范围应在招标文献中明确。招标文献中还应列明投标价格的一种或几种货币。(5)评标的标准和方法。评标时只能采用招标文献中已列明的标准和方法，不得另定。(6)交货、竣工或提供服务的时间。(7)投标人应当提供的有关资格和资信证明文献。(8)投标保证金的数额或其他形式的担保。在招标投标程序中，假如投标人投标后擅自撤回招标，或者投标被接受后由于投标人的过错而不能

33、缔结协议，那么招标人就也许遭受损失(如重新进行招标的费用和招标推迟而导致的损失等)。因此，招标人可以在招标文献中规定投标保证金或形式的担保(如抵押、保证等)，以防止投标投标人违约，并在投标人违约时得到裣。投标保证金可以采用钞票、支票、信用证、银行汇票，也可以是银行保函等。投标保证金的金额不宜太高，现实操作中一般不越过投标总价的2%，以免影响投标人的积极性。中标人拟定后，对落标的投标人应及时将其投标保证金退还给他们。(9)投标文献的编制规定。(10)提供投标文献的方式、地点和截止时间。(11)开标、评标的日程安排。(12)重要协议条款。协议条款应明将要完毕的工程范围、供货的范围、招标人与中标人各

34、自的权利和义务。除一般协议条款之外，协议中还应涉及招标项目的特殊协议条款。招标投标法第十九条还规定，招标项目需要划分标段、拟定工期，并在招标文献中载明。这个规定，重要是指在工程建设项目招标中，招标人不得把作为招标项目组成部分的标段划得过小。标段划分太小，一方面不利于那些经营规模大、技术力量且经验丰富的承包商投标，另一方面会使招标达不到“物有所值”的目的。同时，为了保证工程质量，必须保持合理的工期，工期过短，容易发生偷工减料、粗制乱造，基础设施应具有的条件得不到保证。因此，在需要划分标段和拟定工期时，招标人应当合理划分标段、拟定工期，并在招标文献中载明。二十二、在物业管理投标活动中，对投标项目评

35、估应考虑哪几个方面的因素?、1、投标物业的基本情况;2、招标物业项目的定位;3、业主的需求;4、建设单位、物业产权人(业主)物业使用人的基本情况;5、招标条件和招标过程;6、竞争对手;7、公司自身条件的分析等。二十三、制定物业管理方案的一般程序是什么?1、组织经营、管理、技术、财务人员参与物业管理方案的制订;2、对招标物业项目的基本情况进行分析，收集相关信息及资料;3、根据招标文献规定的需求内容进行分工、协作;4、拟定组织构架和人员配置;5、根据物业资料及设备设施技术参数、组织构架和人员配置、市场信息、管理经验等情况具体测算物业管理成本。6、根据招标文献规定的物业管理需求内容制订具体的操作方案

36、;7、测算物业管理服务费用(协议总价和单价);8、对拟订的物业管理方案进行审核、校对、调整;9、排版、印制、装帧。二十四、制订物业管理招标方案的程序和方法是什么?物业管理公司在拟定参与招标活动后，应组织相关人员在对招标物业项目基本情况进行分析和对物业管理模式进行拟定的基础上，制订切实可行的物业管理方案。制订物业管理方案的一般程序为：(1)组织经营、管理、技术、财务人员参与物业管理方案的制订。(2)对招标物业项目的基本情况进行分析，收集相关信息及资料。(3)根据招标文献规定的需求内容进行分工、协作。(4)拟定组织架构和人员配置。(5)根据物业资料及设施设备技术参数、组织架构及人员配置、市场信息、

37、管理经验等情况具体测算物业管理成本。(6)根据招标文献规定的物业管理需求内容制订具体的操作方案。(7)测算物业管理服务费用(协议总价和单价)。(8)对拟订的物业管理方案进行审核、校对、调整。(9)排版、印制、装帧。二十五、制订物业管理方案的规定：(1)物业管理方案的内容、格式、投标报价必须响应并符合招标文献(涉及答疑文献)中对物业管理服务需求的规定，不能有缺项或漏项。(2)方案的各项具体实行内容必须是根据招标物业的基本情况和特点制订;整体方案必须是在调研、评估的基础上制订;方案的内容必须符合国家及地方法律、法规的规定。(3)方案中对招标文献规定作出的实质性响应内容必须是投标公司可以履行的，涉及

38、各项服务承诺、工作目的及计划、具体项目的实行方案等。(4)制订物业管理服务费用价格必须合理，具体实行内容应当在满足招标方(或业主)需求的基础上制订设计科学、运营经济的方案。如对于实行酬金制的物业管理项目，投标方不能为了取得稳定的利润而制订加大成本投入的方案;实行包干制的物业管理公司不能为了控制经营风险而制订影响服务质量的方案。二十六、什么是协议的必要条件协议的内容由当事人约定，一般涉及以下条款：(一)当事人名称或者姓名和住所;(二)标的;(三)数量;(四)质量;(五)价款或者报酬;(六)履行期限、地点和方式;(七)违约责任;(八)解决争议的方法。二十七、物业服务协议示范文本六大特点解析特点一业

39、主大会和物管公司示范文本重要是为业主大会与物业管理公司签订协议提供指导。按照有关规定，业主大会选聘物业管理公司后，由业主委员会与物业管理公司签订物业服务协议，明确各自的权利义务。与前期物业服务协议相比，重要区别一是协议主体不同，本协议的主体是业主大会和物业管理公司;前期物业服务协议的主体是开发商和物业管理。二是合用阶段不同。本协议合用于业主大会成立后，业主大会选聘物业管理公司，与其签订服务协议;前期物业服务协议合用于业主大会、业主委员会成立前，开发商选聘物业管理公司。与前期物业服务协议相比，重要区别一是协议主体不同，本协议的主体是业主大会和物业管理公司;前期物业服务协议的主体是开发商和物业管理

40、。二是合用阶段不同。本协议合用于业主大会成立后，业主大会选聘物业管理公司，与其签订服务协议;前期物业服务协议合用于业主大会、业主委员会成立前，开发商选聘物业管理公司。特点二六大规定规范双方行为示范文本共分为九章，重要内容涉及物业服务内容、物业服务质量、物业服务费用、双方权利义务、协议变更和解除的约定、违约责任等。 通过协议进一步明确当事人的权利义务，使物业管理更加有法可依。特点三服务收费更为明晰关于物业服务费用，示范文本制订得较为明晰。除了约定总的服务费用外，还明确对电梯、水泵运营维护费用进行约定;此外，示范文本对价格形式区分了政府指导价和市场调节价，对物业服务费用核算方式区分了酬金制和包干制

41、。比如对酬金制的规定为，酬金制物业管理，从预收的物业服务费中提取部分费用作为物业公司的酬金。物业服务费如有节余，则转入下一年度物业服务费中;如物业服务费局限性使用，物业公司应提前告知业委会，并告知物业服务费局限性的数额、因素和建议的补足方案。特点四限制落选物管公司拒不撤出针对目前出现的协议终止后，原物业管理公司不撤出物业项目的矛盾，示范文本规定了物业管理公司在协议终止后撤出物业项目的义务，并具体规定了物业管理公司不撤出物业项目时应承担的违约责任物业管理公司在协议终止后，不移交物业管理权，不撤出本物业和移交管理用房及有关档案资料等，每逾期一日应向社区业主大会支付委托期限内平均物业管理年度费用一定

42、比例的违约金，由此导致的经济损失超过违约金的，还应给予补偿。示范文本还明确了协议双方在物业项目接撤管方面的权利义务，涉及物业管理有关材料的交接、遗留问题的解决等。特点五业主也是履约主体征求意见过程当中，部分市民提出物业服务协议签约主体是业主大会和物业管理公司，协议中为什么出现业主和业主委员会的职责的疑问。由于物业管理自身有一定的特殊性，业主大会重要是议事机构，业主委员会是业主大会的执行机构，在履行物业服务协议过程中，需要业主委员会履行相应的职责。而业主是物业服务的受益者和物业服务费用的支付者，同时，按照物业管理条例的规定，业主应当履行业主大会作出的决定，因此，业主也是物业服务协议重要的履约主体，享有协议中的权利，同时要履行协议中的义务。特点六违约责任更具操作性在征求意见后，示范文本对违反协议要承担的责任，即违约责任做了较为具体的规定，使协议的履行更具有可操作性。比如，物管公司违反协议约定，擅自提高收费标准的，业主大会有权规定物管公司清退;导致业主经济损失的，还应给予经济补偿。而业主逾期交纳物业服务费的，物管公司可以从逾期之日起每日按应交费用的一定比例加收违约金。 考易网