房地产业对相关产业的影响分析

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1、房地产业对相关产业的影响房地产作为我国的基础产业、支柱产业、先导产业，在国民经济中具有举足轻重的地位, 对 GDP 贡献显著.2003-2009 年投资对 GDP 增长贡献率平均为 46 。98 , 房地产投资额占固定 资产投资额的比例平均为24。10%，即房地产投资对GDP增长的直接贡献率为11。32%. 而 2011 年，投资对 GDP 增长的贡献率高达到54。 2，房地产业投资占全部投资的比重达 25。 1%，由此可推算,虽然经过近3 年的严厉调控， 2011 年房地产业对 GDP 增长的直接贡献 率仍有约 13。 6%，可见，房地产业依然是我国经济增长的重要推动力。另一方面，房地产业资

2、金占用量大，产业链长，涉及众多相关产业，从开发投资到建成 销售，每一个过程都离不开其他行业的大力支撑,而同时，房地产对相关行业的拉动作用也 十分显著.据统计，在我国每增加 1 亿元的住宅投资，其他 23 个相关产业就相应增加投入 1。 48 亿元，被带动的直接相关和间接相关的产业达 60 多个。因此,分析房地产业对相对产业的影响,将有助于判断相关产业未来的走势兴衰。从关联度上看，房地产业与其他产业之间存在三种形式的关联：一是回顾（后向）关联， 即房地产业与向其提供投入要素的产业之间的联系，回顾关联产业包括钢材、水泥、玻璃 建材、建筑机械，等等；二是旁侧（侧向）关联，即与房地产业不存在前向、后向

3、联系,但 其发展与房地产业有着间接紧密联系的产业，如家具、家电、银行等；三是前瞻（前向）关 联,即房地产业与那些直接以房地产产品为经济活动前提的产业之间的联系，主要有物业管 理等。-挖蜿机屯具港 宜窥卫家材泥璃墙 钢水玻暮后向关联产业需要指出的是，房地产与基建通常具有相同的后向关联产业，且两者又都是相关产业的 消费大户,因此房地产消耗占比与当年基建规划密切相关。在判断相关产业未来走势时，应 同时考虑房地产和基建对销量的贡献。钢铁产业钢铁行业下游分布广泛，几乎涉及所有行业,而房地产一直是钢铁业下游最大的消费行 业。据统计，我国建筑用钢占整个钢材消费量的50%左右,而其中房地产建设用钢又占整个 建

4、筑用钢的 50%以上.依据历史数据,房地产钢材用量与钢材销量占比在23%27%之间，且 这一比例较为稳定.如果考虑到机械、轻工、家电以及汽车行业与房地产业的相关性，则钢 铁行业产量的 4050%用于房地产。房地产业对钢材价格、毛利率和库存有直接影响，且通常影响存在36 个月的滞后。各行业用钢占比会随着时间变化：国务院发展研究中心产业部副部长杨建龙2011年3 月表示“目前消费钢铁数量最大的三大行业分别是房地产、装备制造业和汽车业，其中房地 产业消耗了六成以上的钢铁”；中国冶金规划院在一份报告中预测,2012 年我国钢材消费量将 达到6.46 亿吨。其中，建筑行业用钢达到3.5 亿吨，占总量的5

5、4。2。房地产钢材用量通常是通过房地产施工面积与单位面积钢材用量的乘积来测算的.房地 产单位面积钢材用量是一个经验数据，北京银联信信息咨询中心，按新规范对共计60 多栋 各类工程用钢量的统计如下:1对8 度,三类场地：框架一般每平米6570 公斤；框剪一般每平米70-75公斤；剪力墙 一般每平米75-80 公斤。2对8度，二类场地：框架一般每平米5560 公斤；框剪一般每平米60-65公斤；剪力墙 一般每平米6570 公斤。3对7 度，三类场地：框架一般每平米5560 公斤；框剪一般每平米6065公斤；剪力 墙一般每平米6570 公斤。4对7 度,二类场地：框架一般每平米4550 公斤；框剪一

6、般每平米50-55公斤；剪力墙 一般每平米5560 公斤。5对6 度，二类场地：框架一般每平米3540 公斤；框剪一般每平米4045公斤；剪力 墙一般每平米4555 公斤。6对6度，三类场地：框架一般每平米4045 公斤；框剪一般每平米45-55公斤；剪力墙 一般每平米50-60 公斤。他们取 55 公斤/平方米为单位面积钢材用量系数（测算结果与经验数据房地产钢材用量 占钢材销量的 25基本一致）。通过该系数，就可以计算出历年房地产钢材用量。表：1999 年2011 年房地产钢材用量测算时间商品房施工面积（亿平方米）房地产 钢材用量（万吨）钢材销量（万吨）房地产 用量占比（%）1999 年5.

7、513030。 511724.125。852000 年6。353492.513020.426.822001 年7。72424615537.527.332002 年9。2851041915226。652003 年11。696429.523472.927.392004 年14.057727。 529491。 326。202005 年16.44904236632。 924.682006 年19。4110675.546208。 423.102007 年23.5912974。 555679。 723.302008 年27.4115075.557260。 826.332009 年31.9617578684

8、95。 325.66数据来源:Wind、北京银联信信息咨询中心水泥产业水泥产品是最重要的建筑材料之一,主要用来生产混凝土及水泥制品,并进一步应用于房 地产工程之中。近几年，房地产行业水泥用量不断增长,从 2000年的 20增长至2009 年的 近 40。从房地产投资增速与水泥销量增速来看，在历史上两者具有明显的正相关关系。中国建筑材料工业规划研究院水泥产业研究咨询部主任高智表示，水泥的使用主要在三 个方面：城镇房屋建设占30左右，高的年份可以达到35,低的年份在 25%左右；基础设 施建设占 30左右，农村建设占 25.中国建筑材料工业规划研究院王刚博士介绍，水泥的保质期有限,只有 1-3 个

9、月 , 是所有 工业品中保存周期最短的，生产出来以后都在短期内消费了,水泥的产量可以反映真实的需 求量。同时水泥的进出口量所占份额很小,不超过总量的1，所以业内也一般用水泥的产量， 近似代替水泥的消费量.因此房地产业对水泥产业的影响是直接、巨大且十分迅速的。房地产水泥用量，是通过房地产施工面积与房地产单位面积水泥用量测算的。房地产单 位面积水泥用量是一个经验数据,一般民用住宅水泥用量，砖混结构是180 公斤/平方米，框 架结构是220公斤/平方米，银联信取其中间数据200公斤/平方米为单位面积水泥用量系数。 通过该系数,就可以计算出历年房地产水泥用量.表：1999 年2009 年房地产水泥用量

10、测算时间商品房施工面积（亿平方米）房地产 水泥用量（万吨）水泥产量（万吨）房地产 用量占比（%）1999 年5.511102053978.0920.422000 年6.351270058340.5621。772001 年7.721544062563。 2624.682002 年9.281856071451.1325。982003 年11.692338081577。 9628。662004 年14。052810093864。 3729.942005 年16.4432880101978。 232。242006 年19。4138820120953.532.092007 年23.59471801350

11、30.634.942008 年27.4154820138285.239。642009 年31。9663920163725.139。04数据来源:Wind北京银联信信息咨询中心平板玻璃房地产是玻璃行业的重要下游行业之一，从历史数据来看，直接和间接用在房地产行业 的平板玻璃占全国平板玻璃产量的65%以上，目前大致为 70-80%。玻璃是房屋建设后期使 用,因此房地产业变化对平板玻璃销量的影响通常存在近一年的滞后期。由于缺乏房地产每平米平板玻璃用量的经验数据，银联信根据需求占比（取中间值 75） 来推算房地产玻璃。表:2001 年以来房地产平板玻璃用量测算年份平板玻璃产量（万重量箱）测算的房地产玻璃

12、用量（万重量箱）2001 年20964。 1215723。 092002 年23445.5617584.172003 年27702.620776.952004 年37026.1727769。 632005 年36573.5827430。 192006 年40499。 3230374。 492007 年4974837311。 002008 年55184.6341388。 472009 年56073.2942054。 97数据来源：Wind北京银联信信息咨询中心设备制造业从产业链来看，房地产是工程机械最重要的下游行业之一，广发证券机械行业分析师邱 世梁认为工程机械40%与房地产相关。据统计，房地产

13、贡献了工程机械30%的收入,其中混凝土机械和挖掘机分别占40%和 20；铁路、公路、水利等基础设施建设贡献了工程机械35%以上的收入；随着中国工程机 械竞争力的增强以及国内供给的结构性过剩，出口对工程机械收入贡献越来越大，2008年 达到 20%左右。据工程机械协会统计，2010年中国工程机械销售收入为4375 亿，混凝土机械达到了 900 亿，混凝土机械在工程机械行业份额首次超过20，需求再上新台阶。从下游需求角度 看，房地产业对混凝土机械贡献率达到了70以上.从工程机械的主要产品种类来看，房地产对各种产品的影响不同。混凝土机械、挖掘机、装 载机、推土机、汽车起重机和叉车的下游行业分布如下表

14、。从数据可以看出，房地产对混凝 土机械影响最大，其次是挖掘机、推土机等。表：工程机械主要下游行业分布（按收入占比划分）类别房地产铁路、公路等基础设施建设以及市政施工米矿、冶金其他混凝土机械40%30%10%20%挖掘机20%35%28%17%装载机10%35%35%20%推土机10%60%10%20%汽车起重机10%40%25%25%资料来源：工程机械协会,浙商证券研究所建筑幕墙根据中国建筑金属结构协会的调查统计,我国建筑幕墙的年产量从2001 年的1,600 万平 方米增至2010 年的8,300万平方米，共增长了4。19 倍，年复合增长率20.07%。2006年幕 墙行业年产值约500亿元

15、人民币，2009 年幕墙行业年产值为1,445亿元人民币，是2006年 的2。89倍,远高于同期建筑业年均增长率。幕墙占建筑装饰行业的比重从2007 年的4.36 上升至2009 年的7。61%中国建筑装饰行业“十二五”发展规划纲要，规划指出：到2015 年建筑幕墙行业产 值要达到4,000 亿元，增长幅度在167%左右，年平均增长率为21。3%左右，其中最大领军 企业2015年的工程产值力争达到350 亿元左右.在成本方面幕墙比混凝土砖墙高很多，因此中低层楼房仍偏爱使用砖墙等。幕墙主要应 用于中高层建筑。而在中高层建筑中，墙体成本占总体造价的比例不大，基本保持在10 以内。从幕墙下游分类看，

16、商业楼宇一直是幕墙下游应用的最大部分，占2009 年市场的约 67.6；公共设施占比约29;住宅占比最低，2009 年仅为 4%。图：2009 年幕墙下游产业占比情况数据来源：远大中国招股说明书，国泰君安证券研究从趋势来看,公共设施占比逐年增大,其于2005 年至2009年复合增速为18。9，高于 商业楼宇2005 年至2009年 13.5%的复合增速.有色金属房地产对有色金属的需求多为间接需求。其中对铜和铝的间接影响较大.空调、冰柜、冰箱等家电中铜所占成本比重较大，约为2030%.而铝除了大量应用与 家电生产之外，还是门窗的铝合金型材及铝板幕墙的主要原材料。侧向关联产业家电业家电需求主要可以

17、分为三种：1、更新换代需求；2、家装需求（包括新房、二手房装修）； 3、海外市场产生的出口需求。浙商证券假设每套新房平均需要2 台空调、1台彩电、1台冰箱、1 台洗衣机，并以2009 年数据来测算房地产新增需求占当年各类家电总需求量比例。结果显示：房地产市场对各类 大家电需求的拉动中，空调占比在 40左右；由于农村市场冰箱需求的启动，冰箱占比下 降到 20%左右；房地产市场对洗衣机销售拉动占比约为29%；对彩电销量的拉动占比约为 22。从以上分析可以发现，房地产市场对家电各个细分行业的影响从大到小依次为“空调 洗衣机冰箱彩电华融证券利用2005年至2010年6 月数据，对家电销量与房地产销售面

18、积的相关性进 行分析,结果也显示彩电、冰箱、空调和洗衣机的销量与房地产销售面积增速存在正相关关 系。其中空调销量的相关性最强.但国信证券分析师认为：房地产销售与家电销售确实存在一定相关性，但历史数据的统 计分析表明,房产销售面积增速与家电销售增速之间呈非常弱的相关性.即认为房地产对家电 业影响不大。目前，零售占家电销售总额的60%70%;而通过与房地产开发商合作，以“团购”形式 的销售量,占比在5%6%左右。由此可见，房地产业本身对家电业影响有限，多是通过购 房者家装需求间接影响家电销售。银行银行收入主要来源于资产业务及中间业务。其中，中间业务收入占比虽然不断扩大，但 资产业务仍是银行最主要的

19、收入来源，资产业务收入占银行总收入的比例约为80%左右。目前我国房地产市场的融资渠道依然十分狭窄,房地产金融仍主要以银行信贷为主,银行 贷款、定金及预付款（其中很大一部分是个人通过银行抵押贷款来支付的）、个人按揭贷款 占到了房地产行业融资总量的60。0%70。0左右。因此，房地产信贷是银行资产业务的 主要内容之一,主要表现为“按揭贷款+房地产开发贷款。银监会副主席王兆星2010 年表示，房地产的开发贷款和个人得住房按揭贷款已经占到 贷款的增量和整个贷款余额的20左右。2011 年,虽然银行对房地产领域新增贷款规模出现了明显下降，但链家地产市场研究部 相关统计数据显示，2011 年全年房地产累计

20、新增贷款占新增贷款总额的比例仍为16.9%。房地产业一般从贷款规模和贷款质量两方面对银行业产生影响。由于银行信贷额度在当 前的中国仍属稀缺资源，因此房地产在贷款规模上影响并不大,对银行利润的影响也不显著； 而房地产对银行资产质量的影响却十分显著.在当前调控背景下，房地产业会通过下述路径 来影响银行资产质量：1、调控房价下跌，成交萎缩，且持续一定时间-地产商资金链 断裂-银行的房地产开发贷产生坏账；2、调控-房价较大程度下跌，且持续一定时间- 个人投资者违约断供-银行的个人按揭贷产生坏账；3、调控房价下跌,成交萎缩，且 持续一定时间土地流拍，卖地收入减少地方政府收入受到严重影响政府融资平 台贷款产生坏账.