物业承接查验工作手册

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1、宜昌市信德物业有限公司 物业承接查查验工作手册编 制： 辛辛 山 燕审 核：批 准：编制单位：宜昌市市信德物物业有限限公司 编制制部门：品质管管理部目 录一名词、术术语解释释22二承接查验验法律依依据33三 承接查查验条件件3四承接查验验流程4五承接查验验组织设设计55六承接查验验的准备备工作77七房屋本体体自用部部位及设设施的查查验99八房屋本体体共用部部位及设设施的查查验111九公用设施施设备、公公共场所所(地)的查验221十工程资料料的接管管222十一业主入入伙时的的承接查查验25十二缺陷整整改与保保修226十三承接查查验相关关记录表表229十四附件11 本手册引用用法规、标标准目录录6

2、67附件2房房屋接管管验收标标准ZBPP300001-90688附件3物物业承接接查验办办法73十五 信德德物业公司司新建物物业承接接查验方方案79十六 信德德物业承承接查验验表格85十七 信德德物业公公司在管管项目查查验接收收方案89一、名词、术术语解释释物业竣工验验收 工程项目目在竣工工之后，施施工单位位需向开开发商办办理交付付手续。在在办理交交付手续续时需经经政府主主管部门门专门组组织的验验收委员员会对竣竣工项目目进行验验收，在在认为工工程合格格后办理理工程接接收手续续，把产产品移交交给开发发商。竣工验收是是对其设设计质量量和施工工质量的的全面检检验。竣竣工验收收后标志志着物业业可以交交

3、付使用用。物业承接查查验物业承接查查验，是是指承接接新建物物业前，物物业服务务企业和和建设单单位按照照国家有有关规定定和前期期物业服服务合同同的约定定，共同同对物业业共用部部位、共共用设施施设备进进行检查查和验收收的活动动。物业公司代代表全体体业主（包包括现有有业主和和未来业业主）从从确保物物业日后后的正常常使用与与维修的的角度出出发，同同开发商商、施工工单位一一起对物物业质量量进行的的综合评评定。对对新建物物业而言言，承接接查验是是开发商商向物业业公司移移交物业业的过程程，是在在竣工验验收之后后进行的的再检验验。承接接查验标标志着物物业正式式进入使使用阶段段。物业的承接接查验包包括对房房屋本

4、体体自用部部位及设设施、房房屋本体体共用部部位及设设施、公公用设施施设备、公公共场所所(地)的验收收，具体体包括主主体建筑筑、附属属设施、配配套设备备以及道道路、场场地和环环境绿化化等内容容。 房屋本体自自用部位位及设施施自用部位是是指户门门以内，毗毗连部位位以外的的全部自自用部位位。设施施指包括括自用阳阳台、门门、窗、防防盗网，室室内自用用隔墙、墙墙（板）面面等。房屋本体自自用部位位及设施施的产权权属于小小业主。 房屋本体共共用部位位共用部位是是指结构构相连或或具有共共有、共共用性质质的部位位，主要要包括：房屋的的承重结结构部位位（包括括基础、屋屋盖、梁梁、柱、墙墙体等）、抗抗震结构构部位（

5、包包括构造造柱、梁梁、墙等等）、外外墙面、楼楼梯间、公公共通道道、门厅厅、屋面面、共用用排烟道道（管）等等。公共场所(地)、公公用设施施公共场所(地)、公公用设施施包括：区内道道路（市市政道路路除外）、路路灯、沟沟渠、池池、井、园园林绿化化地、文文化娱乐乐体育场场所、停停车场、连连廊、自自行车房房（棚）、地地下排水水管等。 公用设备公用设备是是指与建建筑物相相配套，具具有共用用性的设设备，主主要包括括：供配配电设备备、发电电机、电电梯、中中央空调调、供水水设备、采暖系统、交通道闸、智能化系统、消防系统、水景系统等。 二、承接查查验法律律依据:实施物业承承接查验验，主要要依据下下列文件件：（一）

6、物业业买卖合合同；（二）临时时管理规规约；（三）前期期物业服服务合同同；（四）物业业规划设设计方案案；（五）建设设单位移移交的图图纸资料料；（六）建设设工程质质量法规规、政策策、标准准和规范范。 三、承接查查验条件件物业承接查查验是在在项目竣竣工验收收全部合合格的基基础上，物物业公司司代表全全体业主主以满足足安全及及使用功功能正常常为主要要内容的的再次检检验。应应满足的的条件为为：（一）建设设工程竣竣工验收收合格，取取得规划划、消防防、质监监等主管管部门出出具的认认可或者者准许使使用文件件，并经经建设行行政主管管部门备备案；（二）供水水、排水水、供电电、供气气、供热热、通信信、公共共照明、有有

7、线电视视等市政政公用设设施设备备按规划划设计要要求建成成，供水水、供电电、供气气、供热热已安装装独立计计量表具具；（三）教育育、邮政政、医疗疗卫生、文文化体育育、环卫卫、社区区服务等等公共服服务设施施已按规规划设计计要求建建成；（四）道路路、绿地地和物业业服务用用房等公公共配套套设施按按规划设设计要求求建成，并并满足使使用功能能要求；（五）电梯梯、二次次供水、高高压供电电、消防防设施、电电子安防防监控系系统等共共用设施施设备取取得使用用合格证证书；（六）物业业使用、维维护和管管理的相相关技术术资料完完整齐全全；（七）法律律、法规规规定的的其他条条件。四、承接查查验流程程进场了解情况、制定承接查

8、验方案确定查验时间、准备查验资料开发建设单位、施工单位和物业公司组成联合查验小组分组现场查验，对缺陷进行统计汇总，移交施工单位缺陷返修统计缺陷，移交施工单位组织复验组织复验，统计缺陷查验合格移交钥匙，按规定目录移交资料，填写相关表格办理移交手续。注：对于技技术资料料的移交交，最迟迟应在开开发商将将楼宇资资料报交交市建筑筑档案馆馆的同时时， 移移交一份份给物业业管理公公司存档档。五、承接查查验组织织设计一、编制承承接查验验计划，与与开发商商沟通物业承接查查验一般般是由房房地产有有限公司司工程部部牵头组组织，物物业管理理公司接接到开发发商承接接查验通通知后，按按承接接查验条条件进进行核对对，具备备

9、条件的的应在一一周内签签发验收收复函并并约定查查验时间间。根据据项目的的具体情情况，物物业公司司应主动动与开发发商联系系承接查查验事宜宜，并将将验收计计划报开开发商审审核，通通过后由由开发商商通知施施工单位位配合查查验。对对项目的的接收应应包括对对相关工工程资料料的接收收。1、根据项项目的进进度，编编制承接接查验进进度计划划，计划划承接查查验的时时间一般般在政府府相关部部门完成成验收后后一周左左右。（工工程竣工工至政府府相关部部门完成成验收一一般历时时约一个个月左右右，物业业公司现现场人员员须及时时与开发发商沟通通，以确确定最终终承接查查验时间间）2、物业现现场人员员应积极极熟悉图图纸及现现场

10、情况况，配合合开发商商发现问问题，对对影响物物业接管管入伙的的工程问问题，物物业公司司应及时时向开发发商反映映，制定定解决方方案。二、进行验验收前的的准备工工作详见承接接查验的的准备工工作。三、对物业业进行承承接查验验一）、初验验物业公司先先组织人人员进行行初验，将将初验过过程中发发现的问问题及时时以书面面的形式式提交给给开发商商，以便便开发商商组织人人员进行行整改，为为正式验验收打好好基础。初初验可以以多次组组织进行行。（对对于已入入伙的项项目，由由物业公公司组织织做前期期项目考考察，接接管时不不作初验验）二）、正式式承接查查验根据物业产产权性质质及使用用特点，将将承接查查验分为为对房屋屋本

11、体自自用部位位及设施施的验收收、对房房屋本体体共用部部位及设设施的查查验、对对建筑物物公用设设施、设设备、公公共场所所（地）的的查验三部部分。房房屋本体体自用部部位及设设施的查查验应先先进行，以以便于小小业主能能及时进进入进行行装修。房房屋本体体共用部部位、共共（公）用用设施设设备、公公共场所所（地）的的验收可可综合在在一起组组织人员员进行查查验，由由于该部部分不影影响业主主进场装装修，相相对可以以晚些开开始；此此部分验验收技术术含量较较高，应应组织专专业力量量实施。 四、承接查查验重点点是对物物业的使使用功能能及安全全进行检检验，其其验收方方法与竣竣工验收收不完全全相同。承接查验要清点设备、

12、设施、装置等数量，故要全检，而不像竣工验收按10%的点抽检。承接查验多对影响使用功能、安全的事项进行检查，不需要像竣工验收那样按验评标准对所有项进行检查。承接查验采用的检验方法主要有：看、嗅、听、摸、敲、量、试验（试机）、对照图纸清点等。1、对自用用部位及及设施的的验收物业公司代代小业主主对其室室内部分分进行承承接查验验，入伙伙时移交交给小业业主，最最终验收收意见以以小业主主验房的的记录为为准。现现场由开开发商、物物业公司司、施工工单位组组成验收收组，按按建设部部房屋屋接管验验收标准准（ZZBP 300001-90）标准要要求，分分别每单单元每层层每户（每每个铺位位）逐个个房间按按设计要要求清

13、点点物件及及进行外外观检查查，主要要是对楼楼宇质量量与使用用功能的的检验。 确定物物件数量量是否符符合； 外观上上有无人人为损坏坏； 房屋建建筑或屋屋内物件件有无明明显不符符标准要要求。将检查结果果记录在在对应表表格中，整整理后将将两联返返回开发发商，由由开发商商将其中中一联交交施工方方进行整整改，物物业公司司负责对对整改后后项目进进行查验。根据检查结结果，物物业公司司对检查查合格的的房屋接接管钥匙匙，对仍仍存在缺缺陷的房房间等整整改好后后再接管管钥匙。物物业公司司对接管管了钥匙匙的房屋屋承担保保管责任任。对于旧楼宇宇,在双双方对如如何解决决缺陷问问题达成成协议后后,物业业公司接接管钥匙匙。物

14、业业公司对对接管了了钥匙的的房屋承承担保管管责任。2、对共用用部位、共共（公）用用设施设设备、公公共场所所（地）的的查验查验时须有有开发商商、施工工单位和和物业公公司三方方共同参参加，逐逐项进行行查验，填填写相应应记录单单，每份份验收记记录单上上均须有有三方人人员的签签名，验验收记录录单一式式三份，三三方各执执一份。对对验查合格的的项目，列列出清单单，进行行交接，交交接双方方在清单单上签字字；对不不合格的的产品，注注明存在在的问题题，提交交开发商商和施工工单位，限限期整改改，整改改项目须须经复验验，合格格后方可可接收。此部分的查查验直接接影响到到以后的的管理工工作，设设施设备备完好的的接收，可

15、可以减少少物业公公司在接接管后对对设施设设备整改改的工作作量，可可将更多多的精力力投入到到对业主主（客户户）的服服务中。 五、设施设设备的交交接和查查验原则则上是待待工程完完全完工工后（已已经有合合验证）进进行，但但考虑物物业公司司与开发发商之间间的关系系，可降降低要求求，分系系统进行行验收，合合格一个个（系统统）接收收一个，办办理其凭凭证。但但应注意意：对其其他未完完工系统统将会出出现的后后果以书书面形式式告之开开发商，并并与其就就所提问问题进行行协商，以以达到共共识，并并采取相相应的防防范措施施。（注注意：只只能按系系统验收收，不能能将系统统再细化化进行查查验，例例如将给给水系统统中的电电

16、气控制制部分与与水泵分分开，水水泵分台台验收等等。）按系统对设设备型号号、数量量、位置置进行记记录，对对设备外外观、设设备系统统性能进进行检验验，记录录技术状状态数据据，填写写验收单单。验收收结束由由移交方方和接收收方在验验收单上上填写评评语并签签字。功功能上不不能达到到要求的的物业公公司不接接收，对对于不影影响使用用的可先先进行交交接。对对于检查查出来的的缺陷以以书面的形形式提交交给开发发商，由由其督促促施工单单位限时时整改。根根据施工工单位的的承诺，物物业公司司应及时时跟踪施施工单位位的整改改情况，达达到要求求后接收收。设备备接收后后，按国国家有关关规定，物物业公司司将承担担保管责任任。三

17、）、复验验对于开发商商、物业业公司、施施工单位位三方在在承接查查验过程程中发现现的缺陷陷，开发发商组织织相关人人员进行行整改，并并与物业业公司商商定复验验时间。待开发商将将缺陷整整改完后后，物业业公司对对原缺陷陷情况进进行复验验，如原原缺陷情情况已整整改完毕毕（或双双方认可可解决方方法），物物业管理理公司在在日内内签署验验收合格格、同意意接管凭凭证。双双方签署署交接记记录。六、承接查查验的准准备工作作为了熟悉项项目情况况，方便便管理，物物业公司司应尽可可能提前前介入项项目（最最好从项项目的规规划设计计开始介介入），最最迟应在在入伙前前三个月月派驻现现场设备备管理人人员，积积极参与与设备安安装和

18、调调试，发发现问题题及时提提出合理理建议。1、物业公公司人员员准备物业公司建建立承接接查验领领导小组组，按业业主自用用部位和和公共部部位、设设施设备备分别组组织验收收。对业业主自用用部位的的验收按按项目的的规模设设置验收收组，每每组配备备344人：验验收土建建1人，验验收给排排水1人人，验收收电气11人，另另外1人人负责验验收所有有的钥匙匙。对业主自用用部位验验收完后后，再组组织对公公共部位位、设施施设备的的验收，根根据不同同的验收收对象，组组织公司司内相关关专业力力量及维维修工构构成，按按系统进进行验收收。2、成立查查验小组验收组组成成建议如如下：组长：物业业公司总总经理 组员：服务务中心经

19、经理、事务部经经理、物业工工程组、物物业客服服组、物业环环境组、物物业秩序序组。3、学习、培培训组织验收组组人员进进行相关关培训，培培训内容容有：学习规范范、研读读施工图图纸对配合验验收的工工程技术术人员进进行强化化培训（主主要配合合业主自自用部位位验收）熟悉工程程情况、设设备概况况组织承接接查验演演练培训训4、购置、准准备工具具根据项目的的规模及及查验时分分组情况况，准备备下列物物品及工工具，数数量自定定。捣棍（小锤锤）、卷卷尺、靠靠尺、电电笔、万万用表、绝绝缘摇表表、接地地电阻测测试仪、红红外测温温仪、电电子测漏漏仪、网网络测试试仪，梯梯子、PPVC吹吹烟管、电电吹风、塑塑料水桶桶、写字字

20、夹板、塑塑料扎带带、不干干胶贴、签签字笔（圆圆珠笔）等等。另准备木板板若干块块，将房房号在木木板上标标注清楚楚，并钉钉上钉钩钩，用于于挂放各各房间的的入户门门钥匙。5、准备验验收规范范、标准准及施工工图从开发商借借阅相关关工程资资料，熟熟悉并了了解项目目基本情情况。6、准备验验收表格格、接管管凭证准备承接接查验相相关记录录中有有关的验验收表格格、接管管凭证。7、参与安安装调试试安排设备管管理人员员、维修修工参与与设备安安装、调调试。熟熟悉设备备性能，掌掌握工程程进度与与施工质质量，便便于今后后管理。并并可及早早发现问问题要及及时提出出合理建建议。对于设计中中已有的的设备， 注意收收集资料料。大

21、型型机电设设备（、级级设备）建建立台帐帐，并向向开发商商、施工工单位索索取相关关资料，如如图纸、产产品说明明书、设设备装箱箱清单、设设备出厂厂合格证证、调试试记录等等。对于设计中中没有的的设施设设备，但但在物业业管理中中又必需需增设的的，可降降低管理理、运行行费用的的，应建建议开发发商增设设。8、参与内内部竣工工验收参与开发商商组织的的内部验验收，掌掌握工程程质量情情况，学学习验收收方法及及技巧。对对于影响响物业管管理的设设计、施施工缺陷陷提出改改进建议议。9、参与政政府竣工工验收七、房屋本本体自用用部位及及设施的的查验对房屋本体体自用部部位及设设施的查查验主要要是查验小业业主（用用户）户户内

22、的土土建（含含装修）、电电气、给给排水、燃燃气、入入户钥匙匙（含户户内钥匙匙）等。1、土建查查验查验标准：建筑安安装工程程质量检检验评定定标准检验要点：观察梁梁、板、墙墙体是否否有裂缝缝；抹灰灰层、地地面垫层层是否有有超标空空鼓；门门是否开开闭自如如、锁、猫猫眼、拉拉手等五五金是否否齐全，钥钥匙是否否匹配，钥钥匙有无无缺少；窗、铝铝合金推推拉门是是否开闭闭自如、五五金是否否齐全、玻玻璃是否否完好；卫生间间防水、坡坡度是否否正常等等。填写相关表表格2、电气查验标准：建筑安安装工程程质量检检验评定定标准检验要点：清点电电气装置置是否齐齐全；检检查开关关箱安装装是否规规范，有有无回路路标签，试试验小

23、断断路器分分合及漏漏电保护护器；检检查电能能表是否否正常；开关电电灯；试试验对讲讲图像、声声音是否否清晰正正常。填写相关表表格 33、给排排水查验标准：建筑安安装工程程质量检检验评定定标准检验要点：开闭水水龙头检检查给水水是否正正常，暗暗埋给水水管道是是否有渗渗漏；用用水桶向向地漏等等排水管管道灌水水，观察察是否有有堵塞现现象。填写相关表表格 44、燃气气：验收标准：建筑安安装工程程质量检检验评定定标准检验要点：气表是是否安装装规范；管口是是否用堵堵头封堵堵，管有有无暗敷敷设现象象。填写相关表表格5、记录的的填写及及缺陷的的整改以上填写的的记录均均一式三三份，分分别留存存于开发发商、施施工单位

24、位、物业业公司。物物业公司司将其中中的两联联（开发发商联、施施工单位位联）交交开发商商，由开开发商组组织人员员进行缺缺陷整改改。物业业公司对对自己留留存的一一联进行行整理、汇汇总后，以以书面的形形式将缺缺陷清单单发给开开发商，并并对缺陷陷消项情情况进行行跟踪。 八、房屋本本体共有有部位及及设备的的查验 11、屋面面查验标准：建筑筑安装工工程质量量检验评评定标准准检验要点：分项工程检验要点备 注屋面保证项防水层无渗渗漏，通通过观察察，必要要时进行行测试广告牌、沿沿口等固固定牢固固屋面金属物物体均做做可靠防防雷接地地基本项无非法占用用、改建建及搭建建女儿墙完整整无污染染隔热层完好好，面层层砖无破破

25、损屋面管网及及避雷带带无损坏坏或锈蚀蚀天面无积水水、杂物物排水沟、排排水口完完好畅通通 2、楼层层及通道道验收标准：建筑筑安装工工程质量量检验评评定标准准检验要点：分项工程检验要点备 注楼层及通道保证项防火门完好好开闭灵灵活消火栓内物物品齐全全，按钮钮等功能能正常消防通道通通畅灭火器的数数量、位位置、压压力正确确应急照明、疏散指示灯正常基本项楼层号、房房号、疏疏散标志志标识、导导向标示示清楚公共部分无无加建、改改建天棚完好墙面无碰坏坏、无污污迹、无无脱落地面完好无无破损，梯梯踏步无无缺棱、掉掉角公共照明完完好消火栓外封封条、门门锁完好好3、地下室室验收标准：建筑筑安装工工程质量量检验评评定标准

26、准检验要点：分项工程检验要点备 注地下室基本项地面、墙面面及顶棚棚无渗漏漏顶棚、墙面面无损坏坏及污迹迹照明系统完完好水泵房周围围整洁无无污染隐隐患管线表面整整洁、无无锈迹、有有明显标标志主要入口处处有平面面示意图图，导向向标识清清楚车场地面划划线清晰晰，无大大面积起起砂现象象 4、外墙墙面查验标准：建筑筑安装工工程质量量检验评评定标准准检验要点：分项工程检验要点备 注外墙面保证项墙面完好，无无污迹门窗及玻璃璃完好外墙面转无无空鼓外墙、窗口口无渗漏漏空调安装位位置统一一，冷凝凝水集中中排放，支支架无锈锈蚀招牌类、霓霓虹灯安安装合理理美观，无无安全隐隐患或破破损5、供配电电系统查验标准：建筑筑安装

27、工工程质量量检验评评定标准准GBBJ3003-888；电电气装置置安装工工程施工工及验收收规范GGBJ1147-90、GGBJ1148-90、GGB 5501668-992、GGB 5501669-992、GGB 5501770-992、GGB 5501771-992、GGB 550一八八2-993 、GGB 5502554-996、GGB 5502558-996、GGB 5502559-996，建建筑物防防雷设计计规范GGB 5500557994检验要点：分项工程检验要点备注供配电系统保证项安全防护装装置完善善，无安安全隐患患、无虫虫害、鼠鼠害油式变压器器安装地地点是否否符合规规范要求求，工

28、作作接地是是否良好好，温度度、噪声声是否正正常干式变压器器通风、工工作接地地是否良良好，温温度、噪噪声是否否正常双回路电源源切换，电电气、机机械互锁锁正确无故障停电电记录基本项设备接地牢牢固电缆沟内干干燥、无无积水、无无杂物操作工具齐齐全，有有绝缘胶胶垫、绝绝缘鞋、手手套、验验电笔等等各种控制柜柜、电源源柜功能能正常，无无异味，无无异常噪噪音各种仪表指指示正确确断路器电流流值整定定正确母线、端子子无过热热、松动动现象电气井接地地规范，电电缆敷设设规范开关功能标标识、电电缆出入入标识正正确设备、机房房清洁，油油漆完好好应急灯正常常，机房房温度正正常6、给排水水系统查验标准：建筑筑安装工工程质量量

29、检验评评定标准准GBBJ3002-888检验要点：分项工程检验要点备 注给排水系统保证项水泵电机温温度正常常各区域水压压正常按规定对供供水设施施设备进进行清洗洗、消毒毒，水质质符合卫卫生要求求潜水泵工作作正常，排排水通畅畅基本项压力表工作作正常水泵运行正正常，阀阀门开关关灵活，泵泵体和阀阀件无滴滴水现象象水泵运行无无异常噪噪音，润润滑良好好水池水位有有标尺，显显示正确确，进水水浮球阀阀工作正正常设备、机房房清洁，油油漆完好好应急灯灯正常，机机房温度度正常蓄水池出入入口封闭闭良好并并上锁，通通气孔有有不锈钢钢纱网封封隔污水池池盖盖完好，排排水沟通通畅排水系统畅畅通，抽抽查68个井井化粪池进、排排

30、水正常常，封口口严密，无无太大异异味雨水井、污污水池、下下水道内内无大量量沉积物物7、消防系系统查验标准：火灾灾自动报报警系统统施工及及验收规规范GGB5001666-922，自自动喷水水灭火系系统设计计规范GGB5000844-20001，自自动喷水水灭火系系统洒水水喷头的的性能要要求和试试验方法法GBB5一三三5-885，自自动喷水水灭火系系统湿式式报警阀阀的性能能要求和和试验方方法GGB7997-889，室室内消火火栓GGB34445-93，消消火栓箱箱GBB14556l-93，防防火门用用闭门器器试验方方法GGA933-19995检验要点：分项工程检验要点备 注消防系统保证项自动喷淋系

31、系统放水水试验喷喷淋泵启启动，水水压正常常消火栓系统统中有水水、总阀阀打开、系系统处在在自动状状态消火栓箱按按钮、消消防中心心均能启启动消防防泵水泵结合器器未被圈圈占、堵堵塞探头报警率率不小于于95%，报警警位置与与控制器器显示位位置相同同警铃工作正正常防排烟、正正压送风风系统与与报警系系统联动动正常消防中心可可启动风风机，风风机风量量正常气体自动灭灭火装置置气压正正常，处处于自动动状态，消防中心有有放气反反馈信号号消防广播正正常备用电源切切换正常常基本项消防中心、机机房清洁洁温度正正常设备清洁，油油漆完好好电控箱、电电瓶等工工作电压压正常风阀、防火火卷帘完好好，状态态正确（抽抽取100个点）

32、风机运行噪噪声、震震动正常常，润滑滑到位消防对讲通通话清晰晰消火栓、喷喷淋头无无漏水现现象烟感、温感感、警铃铃、扬声声器固定定牢固管理机软件件有备份份，系统统误报率率低出口指示灯灯荧光显显示板正正常出口指示灯灯指示发发光管正正常灭火器压力力在正常常范围防火卷帘门门就地手手动正常常防火卷帘门门与探测测器联动动正常防火卷帘门门在消防防中心手手动正常常8、闭路监监视系统统查验标准：民用用建筑电电气设计计规范JJGJ/T166-922，民民用闭路路监视电电视系统统工程技技术规范范GBB501198-94检验要点：分项工程检验要点备 注基本项监视器图像像清晰摄像机布点点合理，云云台控制制灵活，无无监视死

33、死角控制矩阵、图图像分割割器工作作正常设备接地良良好，抗抗干扰强强录像工作正正常，录录像效果果清晰9、周边防防范系统统查验标准：按设计计使用功功能查验验检验要点：分项工程检验要点备 注防范系统基本项周边防范系系统报警警正确，误误报率低低红外对射布布点合理理，无监监视死角角树木对对射射影响小小设备接地良良好，抗抗干扰强强与摄像头联联动正常常 10、局局域网、综综合布线线查验标准：请施工工方提供供；参考考民用用建筑电电气设计计规范JJGJ/T166-922检验要点：分项工程检验要点备 注综合布线基本项设备接地良良好，抗抗干扰强强交换机、HHUB、服服务器工工作正常常，安装装规范布线规范INTERR

34、NETT接入（带带宽、传传输率）正正常终端数据接接口（RRJ455）正常常11、背景景音乐系系统查验标准：请施工工方提供供；参考考民用用建筑电电气设计计规范JJGJ/T166-922检验要点：分项工程检验要点备 注背景音乐设设备基本项声压符合设设计、音音质较好好矩阵控制器器工作正正常功放工作正正常音箱安装牢牢固、防防雨线路敷设规规范 12、电电梯查验标准：建筑筑安装工工程质量量检验评评定标准准检验要点：分项工程检验要点备 注电梯保证项电梯准运证证、年审审合格证证、限速速器调试试合格证证无故障停机机、困人现象象报警装置工工作正常常轿厢应急灯灯正常应急时可迫迫降至首首层消防电梯消消防操作作功能正正

35、常基本项操纵箱各种种开关功功能正常常厢内楼层指指示信号号齐全、清清晰，监监控装置置运作正正常厢内与消防防中心和和机房的的对讲正正常安全触板或或光电感感应正确确、照明明有效轿门与轿壁壁应无碰碰撞，无无摩擦轿厢内无杂杂乱广告告机房门应安安全、可可靠，应应有“机机房重地地 闲人人免进”标标识机房墙壁完完整，无无孔洞机房应有通通风及防防雨设施施，平层层标志齐齐全有照明、电电插座、灭灭火器、对对讲等有电梯松闸闸扳手和和盘车手手轮，井井道照明明灯完好好曳引机应完完好，保保洁、滴滴油应符符合国家家标准控制柜在电电梯运行行时应无无较大的的噪音各功能开关关正常，油油杯有油油轿顶绳头组组合完整整、无锈锈蚀，有有防

36、锈漆漆各层门付门门锁齐全全，安装装正确，无无锈蚀各层门门头头脚盖板板滑块齐齐全层门与门框框无摩擦擦，无碰碰撞导轨支架无无松动，压压板牢固固井道壁与轿轿厢地坎坎间的水水平距离离不得超超标层站指示信信号按钮钮清晰、齐齐全底坑照明、急急停开关关有效补偿链、缓缓冲器安安全、可可靠大小轨道有有接油装装置九、公用设设施设备备、公共共场（所所）的查验1、公用设设施查验标准：建筑筑安装工工程质量量检验评评定标准准检验要点：分项工程检验要点备 注公用设施保证项室外排水通通畅，井井盖完好好、无缺缺损游乐设施设设备完整整、无安安全隐患患，有安安全警示示和指引引标识平面图、路路标、提提示标识识等各种种标志齐齐全基本项

37、辖区道路完完好无损损通透式围栏栏完好、无无锈迹路灯完好停车场地、垃垃圾中转转站、工工具房等等公共场场所（地地）完好好建筑小品、雕雕塑等完完好无损损2、园林绿绿化查验标准：建筑筑安装工工程质量量检验评评定标准准GBBJ3006-888检验要点：分项工程检验要点备 注园林绿化基本项绿地、植物物数量品品种符合合设计土质符合植植物生长长，厚度度正确绿化内无砖砖块等建建筑垃圾圾无死苗、无无虫害3、钥匙交交接（1）检查查钥匙是是否匹配配，是否否齐全（2）拿到到钥匙时时先分清清钥匙的的用途；（3）数清清每种钥钥匙的数数量，并并进行确确认；（4）将每每把钥匙匙均试一一遍，看看是否有有配错的的现象；（5）按钥钥

38、匙的用用途进行行分类、编编号、保保管。十、工程资资料的接接管对于原有已已入伙的的物业，原原物业公公司及业业主委员员会应在在新物业业公司验验收楼宇宇的同时时，移交交楼宇资资料给新新物业服服务公司司；对于于新建物物业，开开发商在在楼宇资资料报交交市建筑筑档案馆馆的同时时，应移移交一份份给物业业服务公司司存档。具具体资料料包括以以下内容容：一、产权资资料开发公司营营业执照照土地使用权权出让合合同书建设工程规规划许可可证建设工程施施工许可可证建设单位营营业执照照电梯安装公公司营业业执照电梯安装公公司资质质证书消防公司营营业执照照及资质质证书以上均为复复印件 二、市政主主管部门门验收合合格资料料：建设工

39、程竣竣工验收收备案证证明用电许可证证供用电协议议书供水合同书书。公安消防建建筑工程程消防验验收意见见书建设工程质质量监督督登记书书电梯安全检检验合格格证书防雷设施合合格证燃气工程验验收备案案证书白蚁防治工工程竣工工验收证证明国家固定灭灭火系统统和耐火火构件质质量监督督检验中中心检验验报告电缆检测报报告智能化系统统验收合格格证摄象机检测测报告有线电视系系统终端端盒检测测报告以上均为复复印件三、工程技技术资料料建筑、结构构、电气气（强弱弱电）、给给排水（包包括消防防）、燃燃气等工工程的全全套竣工工图纸。各类公共设设备使用用说明书书、调试试报告、维维护保养养手册等等。（包包括：变变压器、高高压开关关

40、柜、低低压配电电柜、发发电机、电电梯、生生活水泵泵、生活活水泵变变频控制制柜、消消防供水水系统、道道闸系统统、监控控系统、背背景音乐乐系统、消消防报警警系统、采暖系统等。） 地地质勘察察报告； 工工程合同同及开、竣竣工报告告； 工工程预决决算分项项清单； 图图纸会审审记录； 工工程设计计变更通通知及技技术核定定单(包包括质量量事故处处理记录录)； 隐隐蔽工程程验收记记录； 沉沉降观察察记录及及其沉降降观察点点布置图图； 钢钢材、水水泥等主主要材料料的质量量保证书书； 新新材料、结构配件的鉴定合格证书； 砂砂浆、混混凝土试试块试压压报告； 供供水、供供暖管道道的试压压报告；机电设备订订购合同同、

41、单台台设备的的说明书书、试验验记录及及系统调调试记录录。注：电梯相相关资料料包括以以下部分分质监局电电梯安全全使用许许可证（每每梯一本本）质检局电电梯安全全技术检检验报告告书（每每梯一本本） 质量技术术监督局局安全检检验合格格证（每每梯一份份）质检局起起重机械械登记卡卡片（每每梯一份份）电梯安装装工程施施工技术术资料（每每梯一本本）电梯随随机文件件（至少少包括：电梯相相关图纸纸、电器器元件代代号说明明书、安安装调试试说明书书、使用用维护说说明书、装装箱单等等）产品合合格证（含含限速器器合格证证、曳引引机合格格证）试验报报告书（每每梯一份份）四、填写记记录对照本文件件，将收收到的资资料填写写在工

42、工程资料料交接清清单。十一、业主主（用 户）入入伙时的的承接查查验业主（用户户）入伙伙接收物物业时，物物业公司司工作人人员陪同同并协助助业主对对房屋设设施进行行全面细细致的质质量检查查，对发发现的缺缺陷进行行登记。此此过程仅仅限于新新楼宇入入伙。业主（用户户）入伙伙时对房房屋的承承接查验验主要针针对以下下方面进进行：1、检查钥钥匙是否否匹配，是是否齐全全拿到钥匙匙时先分分清钥匙匙的用途途；数清每种种钥匙的的数量，并并进行确确认；到房间将将拿到的的每把钥钥匙均试试一遍，看看是否有有配错的的现象。2、检查房房间设施施是否齐齐全；根据统一一配置先先将房间间内配置置的设施施列出清清单；根据清单单查对设

43、设施的数数量及质质量；3、检查房房间工程程质量（包包括装修修质量及及安装质质量）检查地面面、墙面面和天面面有无空空鼓、裂裂缝；如如果是精精装修，还还应检查查墙面、天天花的完好情况况；检查墙面面和天花花板是否否有麻点点或水渍渍痕迹（是是否漏水水）；检查门窗窗、玻璃璃有无损损坏，试试试门窗窗是否严严密、开开关灵活活；检查开关关、插座座是否有有电；选顶层房房屋的应应着重检检查屋顶顶是否渗渗漏，墙墙面是否否发黄或或有水渍渍痕迹；选首层层房屋的的应检查查地面是是否有返返潮现象象；4、核对入入伙当天天的水、电电、气表表读数；5、填写记记录将入伙时拿拿到钥匙匙的数量量、验收收中发现现的问题题、入伙伙当天水水

44、、电、气气表的读读数填写写相关记记录。十二、缺陷陷整改与与保修对于新楼宇宇的接管管，在签签署验收收合格、同同意接管管凭证时时，应向向开发商商说明：经物业业公司验验收同意意接管的的楼宇，不不等于楼楼宇质量量完全符符合国家家及设计计标准的的要求，开开发商也也不能排排除应承承担的整整改质量量缺陷的的责任，而而且房屋屋质量也也存在一一定的保保修期限限。因此此建议开开发商在在保修期期结束时时，在取取得物业业公司认认可后，才才向施工工单位支支付保修修金。一、对缺陷陷整改 11、一般般缺陷的的返修 对对承接查查验或使使用过程程中发现现的非结结构性的的质量问问题，物物业公司司应在两两天内将将检查记记录整理理好

45、后提提交给开开发商（一一式两份份，一份份给开发发商，一一份由开开发商交交给施工工单位），并并出具书书面的整整改材料料，建议议开发商商责成施施工单位位进行整整改；物物业公司司应留底底一份，以以便督促促整改进进展情况况，并在在双方商商定的时时间内另另行复验验，直至至合格为为止。也也可经双双方协商商，由开开发商委委托物业业公司代代为返修修，所需需费用由由开发商商支付。2、房屋结结构的加加固补强强在承接查验验中，如如发现影影响房屋屋结构安安全或设设备、设设施使用用安全的的质量问问题时，验验收不能能通过。由由开发商商对房屋屋进行加加固补强强或采取取其它有有效的措措施进行行处理，处处理完毕毕，达到到合格要

46、要求、确确保住用用安全的的，再商商定时间间予以验验收。并并向开发发商索取取加固补补强的措措施和复复验结果果的记录录并存档档备查。 33、对不不具备使使用功能能问题的的处理承接查验时时，对于于因房屋屋的配套套设施脱脱节和附附属工程程未完工工或由于于水、电电、气等等外部管管线未接接通，致致使用户户不能进进住的，应应由开发发商负责责抓紧解解决，等等符合承承接查验验条件后后，再行行组织验验收。4、业主在在验收中中提出问问题的解解决办法法 对业业主在承承接查验验或使用用过程中中提出的的有关房房屋质量量方面的的问题，应应在两天天内提交交给开发发商（一一式两份份，一份份给开发发商，一一份由开开发商交交给施工

47、工单位），并并出具书书面的整整改材料料，建议议开发商商责成施施工单位位进行整整改；物物业公司司应留底底一份，以以便督促促整改进进展情况况，并在在双方商商定的时时间内另另行复验验，直至至合格为为止。也也可经双双方协商商，由开开发商委委托物业业公司代代为返修修，所需需费用由由开发商商支付。对小业主主提出的的装修方方面的问问题，应应当场予予以解答答，回答答内容由由物业服服务中心心统一说说辞。二、保修及及维修1、新建房房屋在保保修期内内 新建房屋屋保修期期的计算算应以法法规及开开发商与与建筑安安装单位位、设备备供货单单位的合合同保修修期限为为准，保保修期一一般自每每栋房屋屋竣工验验收之日日起计。在在规

48、定的的保修期期内，由由施工单单位负责责房屋的的质量保保修。工工程竣工工日若距距物业接接管日过过长，导导致承接接查验时时保修期期已满者者，竣工工验收与与承接查查验的时时间差，由由开发商商负责质质量保修修，保修修期顺延延。所以以，物业业公司在在与开发发商签署署交接单单时，应应明确填填写保修修期终止止时间。2000年年1月330日国国务院2279号号令发布布的建建设工程程质量管管理条例例规定定建设工工程的最最低保修修期限为为：基础设施施工程、房房屋建筑筑的地基基基础工工程和主主体结构构工程，为为设计文文件规定定的该工工程的合合理使用用年限；屋面防水水工程、有有防水要要求的卫卫生间、房房间和外外墙的防

49、防渗漏，为为5年；供热与供供冷系统统，为22个采暖暖期、供供冷期；电气管线线、给排排水管道道、设备备安装，为为2年；其他项目目的保修修期限由由开发商商与施工工单位约约定。2、保修期期满后物业公司承承担房屋屋建筑共共同部位位、共用用设施设设备、物物业规划划红线内内的市政政公用设设施和附附属建筑筑及附属属配套服服务设施施的修缮缮责任。业主承担物物业内自自用部位位和自用用设备的的修缮责责任。3、其他情情况 凡属使用用不当或或人为造造成房屋屋损坏的的，由其其行为人人负责修修复或给给予赔偿偿。4、保修期期内管理理办法设备承接接时，物物业公司司、开发发商、保保修单位位三方应应就设备备保修期期（特别别是电梯

50、梯）保修修的内容容、范围围、期限限，物业业公司维维护的内内容、范范围，保保修款支支付，做做出界定定，达成成共识，形形成书面面协议。保修期内内保修单单位提供供的服务务单一，一一般只做做修理，不不做保养养，难以以达到物物业服务务行业标标准。保保修工作作之外的的保养内内容需物物业公司司自己或或委托专专业公司司做，书书面协议议有助于于解决物物业公司司或专业业公司与与保修单单位的矛矛盾、纠纠纷。设备保修修期内，物物业公司司自行进进行的机机电设备备的保养养工作应应以清洁洁、防腐腐、润滑滑、调整整、紧固固为主，不不宜触及及核心软软、硬件件部分。机机电设备备、电梯梯故障维维修，物物业公司司应督促促保修单单位解

51、决决。保修期结结束，保保修单位位结算保保修金时时，物业业公司须须在结算算申请书书上如实实填写使使用方意意见；保保修单位位不履行行保修义义务的，物物业公司司有权拒拒绝签字字。十三 承承接查验验相关记记录表土建工程室室内、外外观感质质量查验表序号项目及合格格质量标标准检验方法检查数量验收结果1外部检查：（1）外墙墙面无裂裂缝，不不渗水，无无洇水痕痕迹。（2）墙皮皮不起鼓鼓、无脱脱落，粉粉饰层无无斑剥现现象。（3）屋顶顶排水沟沟无杂物物，排水水畅通，屋屋面不积积水。（4）檐沟沟、落水水管安装装牢固，接接口严密密不渗水水，无堵堵塞。（5）散水水无下沉沉，填土土充实。目测检查，落落水管应应用“通通球法”

52、检检查全数检查2室内检查：（1）主体体结构是是否有裂裂缝，是是否引起起相邻单单元或房房间的损损坏。（2）墙角角是否平平整，有有无裂缝缝、渗水水（墙角角承受上上下左右右的力量量，是检检查重点点）。（3）墙面面、地面面是否有有剥落或或起鼓现现象。（4）门与与门框的的缝隙应应符合规规定，安安装应平平直，开开关灵活活。进户户门不得得用三合合板制作作，门锁锁安装牢牢固。（5）窗户户安装牢牢固，窗窗扇与窗窗框、窗窗框与外外墙密封封严密、无无裂纹，开开关灵活活，关闭闭严密，无无倒翘。（6）对于于精装修修的房屋屋，要检检验接角角、窗沿沿、墙角角、天花花板等处处的做工工。若是是新贴上上的墙纸纸，要格格外留意意其

53、是否否有受潮潮或水渍渍。（7）地面面、墙面面砖粘贴贴牢固、表表面光洁洁，阴阳阳角顺直直、不缺缺棱掉角角。（8）实木木地板或或复合地地板铺装装应平整整、接缝缝致密，无无翘起不不平现象象。（9）木装装修工程程应安装装牢固、对对缝严密密，不露露钉帽，油油漆光洁洁、色泽泽一致不不花、不不起皮。（10）凡凡是有下下水地漏漏的地面面，其坡坡向是否否朝向地地漏，地地面不应应有积水水或倒泛泛水。（11）住住宅楼二二层以上上候梯厅厅窗内应应设置护护栏。（12）楼楼内各设设备间、管管井的门门和锁安安装牢固固，开关关灵活。目测检查，必必要时坡坡向地漏漏灌水，地地面应用用水平尺尺检查全数检查承建单位签签字（盖盖章）开

54、发建设单单位签字字（盖章章）物业公司签签字（盖盖章）屋面工程细细部构造造观感质质量查验表序号项目及合格格质量标标准检验方法检查数量验收结果1天沟、檐沟沟的排水水坡度必必须符合合设计要要求。查验施工验验收记录录，或用用水平尺尺、拉线线和尺量量检查全数检查2天沟、檐沟沟的防水水构造应应符合以以下要求求：（1）沟内内附加层层在天沟沟、檐沟沟与屋面面交接处处宜空铺铺，空铺铺的宽度度不应小小于2000毫米米。（2）卷材材防水层层应由沟沟底部向向上翻铺铺至沟外外沿顶部部，其收收头应用用水泥钉钉固定，并并用防水水密封材材料封严严。（3）涂膜膜收头应应用防水水涂料涂涂刷多遍遍或用防防水密封封材料封封严。（4）

55、天沟沟、檐沟沟与细石石混凝土土防水层层的交接接处，应应有凹槽槽并用防防水密封封材料封封严。查验隐蔽工工程验收收记录，并并观察检检查全数检查3檐口的防水水构造应应符合以以下要求求：（1）必须须采取满满粘法用用卷材铺铺贴檐口口的8000毫米米范围。（2）卷材材收头应应压入凹凹槽，并并采用金金属压条条钉压、用用防水密密封材料料封严。（3）涂膜膜收头应应用防水水涂料涂涂刷多遍遍或用防防水密封封材料封封严。（4）檐口口下端应应抹出鹰鹰嘴和滴滴水槽。查验隐蔽工工程验收收记录，并并观察检检查全数检查4水落口的防防水构造造应符合合以下要要求：（1）水落落口杯的的上口标标高应设设置在沟沟底的最最低处。（2）防水

56、水层贴入入水落口口杯内的的长度不不应小于于50毫毫米。（3）水落落口周围围5000毫米范范围内的的坡度不不应小于于5，并并采用防防水涂料料密封，其其厚度不不应小于于2毫米米。（4）水落落口杯与与基层接接触处应应留有宽宽20毫毫米、深深20毫毫米的凹凹槽，并并填充密密封材料料。查验隐蔽工工程验收收记录，并并观察检检查全数检查序号项目及合格格质量标标准检验方法检查数量验收结果5变形缝的防防水构造造应符合合以下要要求：（1）变形形缝的泛泛水高度度不应小小于2550毫米米。（2）防水水层应铺铺贴到变变形缝两两侧砌体体的上部部。（3）变形形缝内应应填充聚聚苯乙烯烯泡沫塑塑料，上上部填充充衬垫材材料。（4

57、）变形形缝顶端端应加盖盖混凝土土或金属属盖板，混混凝土盖盖板的接接缝处应应用防水水密封材材料封填填。查验隐蔽工工程验收收记录，并并观察检检查全数检查6女儿墙泛水水的放水水构造应应符合以以下要求求：（1）应采采取满粘粘法铺贴贴泛水处处的卷材材。（2）混凝凝土墙上上的卷材材收头应应采用金金属条钉钉压，并并用防水水密封材材料封严严。（3）砖砌砌女儿墙墙上的卷卷材收头头应直接接铺压在在女儿墙墙压顶下下，并做做防水处处理；也也可以压压入砖墙墙凹槽内内固定密密封，凹凹槽距离离屋面找找平层不不应小于于2500毫米，凹凹槽上部部的墙体体应做防防水处理理。（4）涂膜膜防水层层应直接接涂刷到到女儿墙墙的压顶顶下，收收头处应应多遍涂涂刷防水水涂料封封严，压压顶需做做防水处处理。查验隐蔽工工程验收收记录，并并观察检检查全数检查7伸出屋面管管道的防防水构造造应符合合以下要要求：（1）管道道周围与与找平层层或细石石混凝土土防水层层之间，需需预留220毫米米200毫米的的凹槽，并并用防水水密封材材料填堵堵严密。（2）管道道根部周周围应增增加附加加层，其其宽度和和高度均均不应少少于3000毫米米。（3）管道道根部直直径5000毫米米范围内内，找平平层应为为圆锥