信托知识培训PPT课件

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1、信托业务简介 内容简介：内容简介：什么是信托什么是信托信托制度的优势信托制度的优势信托的分类信托的分类资金信托与银行存贷款的区别资金信托与银行存贷款的区别银信合作银信合作房地产信托的相关规定房地产信托的相关规定从银行角度看信托业务的风险管理从银行角度看信托业务的风险管理信托起源n信托制度起源于英国尤斯信托制度起源于英国尤斯(use)制度制度13世纪初英国颁布没收条例，限制宗教徒将土地捐赠给宗教团体，为规避此条例，出现尤斯(use)制度，宗教徒生前立下遗嘱，将土地赠给教堂以外的第三人，并明确赠与目的是保证教堂享有土地用益权，即第三人名义上是土地所有者，而土地的实际使用权和收益权归教堂所有。什么是

2、信托我国信托业的起源和发展我国信托业的起源和发展n19211921年年8 8月在上海成立了第一家专业信托投资机构中国月在上海成立了第一家专业信托投资机构中国通用信托公司通用信托公司n19791979年年1010月新中国创办第一家信托机构中国国际信托月新中国创办第一家信托机构中国国际信托投资公司投资公司n从从19821982年起至今进行了六次信托业整顿年起至今进行了六次信托业整顿什么是信托n我国法律规定的信托制度我国法律规定的信托制度“一法两规一法两规”构建了我国的信托制度构建了我国的信托制度一法：一法：20012001年年1010月月1 1日施行的日施行的中华人民共和国信托法中华人民共和国信托

3、法两规：两规：20072007年年3 3月月1 1日施行的日施行的信托投资公司管理办法信托投资公司管理办法和和信托公司集合资金信托计划管理办法信托公司集合资金信托计划管理办法信托法信托法第二条规定：本法所称信托，是指委托人基第二条规定：本法所称信托，是指委托人基于对受托人的信任，将其财产权委托给受托人，由受于对受托人的信任，将其财产权委托给受托人，由受托人按委托人的意愿以自己的名义，为受益人的利益托人按委托人的意愿以自己的名义，为受益人的利益或者特定目的，进行管理或者处分的行为。或者特定目的，进行管理或者处分的行为。通过事例理解信托n 如某人有一笔钱，他因从事科研工作而无暇经营这笔钱。但是，为

4、了能够获得更多收益以资助其在子女上学，他可以把这笔钱委托给可以信赖而又具有经营能力的专业人员或机构去运用。在此期间内，他可以从受托人那里获得一定收益作为其子女上学的费用。n 个人不具备专业知识与能力或事务繁忙，自己无法管理财产，可以把财产托付给专业人员或机构管理。n 某公司定期或不定期地需要使用如大型电子计算机、楼房、船舶等，但经济上不合算或无资金购买，则可以委托某机构代为购买或租下后由自己使用。n为了公益目的，把财产托付给管理机构或出售。n 为了公益目的，把财产托付给管理机构或出售。什么是信托n信托的法律关系信托的法律关系被投资项目投资客户交付管理运用收取信托报酬信托财产信托公司投融资获取收

5、益交易对手委托人受托人签订信托合同签订信托合同受益人收益分配信托制度的功能n信托制度是金融制度的一种，其主要任务是资产管理和代人信托制度是金融制度的一种，其主要任务是资产管理和代人理财。理财。n一般而言，信托制度主要有以下一般而言，信托制度主要有以下5大功能：大功能：（1）融资功能n信托机构通过设立信托计划向社会融资，接受委托人信托机构通过设立信托计划向社会融资，接受委托人的资金，然后将募集后的资金融通到需要资金的领域；的资金，然后将募集后的资金融通到需要资金的领域；或者将委托人的资产及其财产权向第三方进行转让，或者将委托人的资产及其财产权向第三方进行转让，已帮助委托人获取资金。因此，信托机构

6、同时具有资已帮助委托人获取资金。因此，信托机构同时具有资金需求者和供给者双重角色，以调节市场资金供求，金需求者和供给者双重角色，以调节市场资金供求，为企业和项目融资。为企业和项目融资。（2）投资功能n信托机构可以开展项目投资，在市场上募集资金后，信托机构可以开展项目投资，在市场上募集资金后，将其投向实业和资本市场领域。目前国内比较常规的将其投向实业和资本市场领域。目前国内比较常规的操作是当受托人发现合适的投资项目时，通过发起设操作是当受托人发现合适的投资项目时，通过发起设立信托计划，吸引委托人加入，以募集合适的资金进立信托计划，吸引委托人加入，以募集合适的资金进行运用。并随着风险投资、企业孵化

7、和私募股权投资行运用。并随着风险投资、企业孵化和私募股权投资等方式的流行，也可通过先设立一个信托投资基金，等方式的流行，也可通过先设立一个信托投资基金，募集资金后再选择合适的项目进行投资。募集资金后再选择合适的项目进行投资。（3）风险隔离功能n信托机制的好处就是可以有效隔离财产风险，依据信托机制的好处就是可以有效隔离财产风险，依据信托法信托法，当委托人将合法拥有的财产交付给信托，当委托人将合法拥有的财产交付给信托公司，且事前不是以逃债为目的时，该财产就可过户公司，且事前不是以逃债为目的时，该财产就可过户到信托公司名下成为信托财产，在法律层面上不再属到信托公司名下成为信托财产，在法律层面上不再属

8、于委托人，无论今后委托人是否破产或有债务纠纷，于委托人，无论今后委托人是否破产或有债务纠纷，都不涉及到该信托财产，而该财产会在一个独立的空都不涉及到该信托财产，而该财产会在一个独立的空间下正常运营。间下正常运营。（4）合理避税功能n目前，国内在税法层面上对受益人获取的信托收益没目前，国内在税法层面上对受益人获取的信托收益没有设立征税科目，故暂不征收所得税，与证券投资基有设立征税科目，故暂不征收所得税，与证券投资基金和交易所股票的投资收益相类似，这可以为信托产金和交易所股票的投资收益相类似，这可以为信托产品的投资者提供了一种很好的投资和免税渠道。同时，品的投资者提供了一种很好的投资和免税渠道。同

9、时，许多项目也可以通过信托机制来合理设计，成为信托许多项目也可以通过信托机制来合理设计，成为信托财产，由此产生的信托收益在向受益人分配时可以获财产，由此产生的信托收益在向受益人分配时可以获取税收上的优惠。取税收上的优惠。（5）资产管理功能n信托机构定位就是信托机构定位就是“受人之托、代人理财受人之托、代人理财”，委托人，委托人可以将自己合法拥有的财产交给信托机构，由信托机可以将自己合法拥有的财产交给信托机构，由信托机构代为运营，以借助信托机构的专业性来对资产进行构代为运营，以借助信托机构的专业性来对资产进行管理。国外，许多遗产被设立为信托，交由信托机构管理。国外，许多遗产被设立为信托，交由信托

10、机构长期打理，为委托人指定的受益人提供稳定的财产收长期打理，为委托人指定的受益人提供稳定的财产收益。随着经济发展程度和社会财富积累，大量的资产益。随着经济发展程度和社会财富积累，大量的资产将会以信托方式交由信托公司进行有效管理，通过社将会以信托方式交由信托公司进行有效管理，通过社会专业化分工的形式来实现金融理财。会专业化分工的形式来实现金融理财。我国信托业务的机构专属性n而我国的信托活动为信托公司专营，根据而我国的信托活动为信托公司专营，根据信托法信托法第第4条规定：条规定：“受受托人采用信托机构形式从事信托活动托人采用信托机构形式从事信托活动”；中国银监会颁布的；中国银监会颁布的信托公信托公

11、司管理办法司管理办法（2007）第七条规定：）第七条规定：“设立信托公司，应当经中国银设立信托公司，应当经中国银行业监督管理委员会批准，并领取金融许可证。未经中国银行业监督行业监督管理委员会批准，并领取金融许可证。未经中国银行业监督管理委员会批准，任何单位和个人不得经营信托业务，任何经营单位管理委员会批准，任何单位和个人不得经营信托业务，任何经营单位不得在其名称中使用不得在其名称中使用“信托公司字样信托公司字样”。信托公司的业务范围n中国银监会批准的信托公司的营业范围有：中国银监会批准的信托公司的营业范围有：n1、资金信托；、资金信托；n2、动产信托；、动产信托；n3、不动产信托；、不动产信托

12、；n4、有价证券信托；、有价证券信托；n5、其他财产或财产权信托；、其他财产或财产权信托；n6、作为投资基金或者基金管理公司的发起人从事投资基金业、作为投资基金或者基金管理公司的发起人从事投资基金业务；务；n7、经营企业资产的重组、购并及项目融资、公司理财、财务、经营企业资产的重组、购并及项目融资、公司理财、财务顾问等业务；顾问等业务；n8、受托经营国务院有关部门批准的证券承销业务；、受托经营国务院有关部门批准的证券承销业务；n9、办理居间、咨询、资信调查等业务；、办理居间、咨询、资信调查等业务；n10、代保管及保管箱业务；、代保管及保管箱业务；n11、存放同业、拆放同业、贷款、租赁、投资方式

13、运用固有、存放同业、拆放同业、贷款、租赁、投资方式运用固有财产；财产；n12、以固有财产为他人提供担保；、以固有财产为他人提供担保；n13、从事同业拆借；、从事同业拆借；n14、法律法规规定或中国银监会批准的其他业务。、法律法规规定或中国银监会批准的其他业务。信托公司的业务范围什么是信托n委托人：自然人、法人或其他依法成立的组织。委托人：自然人、法人或其他依法成立的组织。集合资金信托集合资金信托计划管理办法计划管理办法规定只有合格投资者才能成为集合信托计划的委规定只有合格投资者才能成为集合信托计划的委托人。托人。合格投资者是指符合下列条件之一，能够识别、判断和承担信托合格投资者是指符合下列条件

14、之一，能够识别、判断和承担信托计划相应风险的人：计划相应风险的人：1 1、投资一个信托计划的最低金额不少于、投资一个信托计划的最低金额不少于100100万元人民币的自然人、万元人民币的自然人、法人或者依法成立的其他组织；法人或者依法成立的其他组织；2 2、个人或家庭金融资产总计在其认购时超过、个人或家庭金融资产总计在其认购时超过100100万元人民币，且能万元人民币，且能提供相关财产证明的自然人；提供相关财产证明的自然人；3 3、个人收入在最近三年内每年收入超过、个人收入在最近三年内每年收入超过2020万元人民币或者夫妻双万元人民币或者夫妻双方合计收入在最近三年内每年收入超过方合计收入在最近三

15、年内每年收入超过3030万元人民币，且能提供万元人民币，且能提供相关收入证明的自然人。相关收入证明的自然人。什么是信托n受益人：信托中享有信托受益权的人，可以是自然人、受益人：信托中享有信托受益权的人，可以是自然人、法人或依法成立的其他组织。委托人和受托人都可以法人或依法成立的其他组织。委托人和受托人都可以成为受益人，但受托人不得是同一信托的惟一受益人。成为受益人，但受托人不得是同一信托的惟一受益人。信托公司集合资金信托计划管理办法信托公司集合资金信托计划管理办法规定：参与集规定：参与集合资金信托计划的委托人是惟一的受益人。合资金信托计划的委托人是惟一的受益人。什么是信托n信托财产：受托人因承

16、诺信托而取得的财产是信托财信托财产：受托人因承诺信托而取得的财产是信托财产，即委托人为设立信托而交付给受托人的财产。受产，即委托人为设立信托而交付给受托人的财产。受托人因信托财产的运用管理、处分或者其他情形而取托人因信托财产的运用管理、处分或者其他情形而取得的财产也归入信托财产。得的财产也归入信托财产。信托财产范围广泛，除法律、行政法现禁止流通的财信托财产范围广泛，除法律、行政法现禁止流通的财产外，均可成为信托财产。如货币资金、房产、股权产外，均可成为信托财产。如货币资金、房产、股权等合法享有的一切财产权利。等合法享有的一切财产权利。信托制度的优势信托制度具有信托制度具有“隔离风险隔离风险”的

17、功能的功能信托财产投资范围非常广泛信托财产投资范围非常广泛信托业务机制灵活信托业务机制灵活信托制度的优势n信托财产法律上的独立地位，使得信托制度具有信托财产法律上的独立地位，使得信托制度具有“风险隔离风险隔离”的功能的功能 信托财产的独立性：信托财产的独立性：1 1、信托财产独立于委托人未设立信托的其他财产。委托人设立他益信托、信托财产独立于委托人未设立信托的其他财产。委托人设立他益信托时，委托人依法解散、撤销或破产时，信托财产不作为委托人的清算时，委托人依法解散、撤销或破产时，信托财产不作为委托人的清算或破产财产；委托人是自然人而死亡的，信托财产不作为其遗产。或破产财产；委托人是自然人而死亡

18、的，信托财产不作为其遗产。2 2、信托财产独立于受托人的固有财产，受托人依法解散、撤销或破产时，、信托财产独立于受托人的固有财产，受托人依法解散、撤销或破产时，信托财产不作为受托人的清算或破产财产。信托财产不作为受托人的清算或破产财产。3 3、除法律规定的情形外，对信托财产不得强制执行。（除外情形是：债、除法律规定的情形外，对信托财产不得强制执行。（除外情形是：债权人在设立信托前已对信托财产享有优先受偿权、受托人处理信托事权人在设立信托前已对信托财产享有优先受偿权、受托人处理信托事务产生的债务、信托财务本身应负担的税款）务产生的债务、信托财务本身应负担的税款）信托制度的优势n信托财产投资范围非

19、常广泛信托财产投资范围非常广泛 投资方式有：信托贷款、证券投资、股权投资、同业存放、融资租赁、经营性租赁、资产交易、等各种方式。从经营范围的广泛性来看，信托公司是目前唯一可以同时涉足资本市场、货币市场和产业市场，连通实业与金融的多功能金融机构。信托制度的优势n信托业务机制灵活信托业务机制灵活 可以根据不同投资者的喜好和不同项目的特性，度身定做各种个性化的非标准信托产品，通过集合投资、专家理财，最大限度地满足不同投资者多样化和特定的需求。信托公司职能信托公司职能信托公司职能代客理财代客理财公益事业公益事业规避与分散风险规避与分散风险融资融资中介服务中介服务投资投资信托的分类分类方式分类方式业务类

20、型业务类型按信托财产的性质划分资金信托、动产信托、不动产信托、有价证券信托按信托事项的法律立场划分民事信托、商事信托 按委托人的角度划分个人信托、法人信托 按受托人承办信托业务的目的划分营业信托、非营业信托 按受益人的角度划分自益信托、他益信托、私益信托、公益信托 信托计划实例2008 iSoftStone Holdings Ltd.All Rights Reserved.资料：某国际信托投资有限公司房地产开发贷款资金信托计划（摘录）一、信托计划名称某国际信托投资有限公司房地产开发贷款资金信托计划。二、信托计划规模信托计划项下的信托合同不超过200份，信托计划资金总额不超过人民币1.5亿元。三

21、、信托计划期限信托计划期限为三年，自2002年12月1日至2005年11月30日。四、加入信托计划的条件和方式（一）委托人资格 中华人民共和国境内具有完全民事行为能力的自然人、法人或依法成立的其他组织。（二）受托人 受托人某国际信托投资有限公司是经中国人民银行批准的合法的金融信托投资公司。（三）受益人 本信托为自益信托，委托人即受益人。信托计划实例2008 iSoftStone Holdings Ltd.All Rights Reserved.（四）资金要求 委托人保证委托受托人管理的资金是其合法所有的可支配资金。单笔信托资金不少于人民币5万元（含5万元），并可以按人民币1万元的整数倍增加。（

22、五）信托计划的加入 委托人与受托人签订信托合同并交付信托资金后，自信托计划成立之日起即视为加入信托计划五、信托计划的成立 2002年11月1日至11月30日期间为推介期，推介期的每个工作日均接受委托业务。推介期结束，信托计划即告成立，信托计划成立日为2002年12月1日。六、信托计划资金运用信托计划资金由委托人集合运用，用于向某房地产公司提供人民币贷款。七、信托利益分配 信托存续期间，受托人每年向受益人支付信托收益一次，信托收益以现金方式支付，由受托人划至受益人的信托利益银行划付帐户。中国信托业发展历程-信托行业六次清理整顿2008 iSoftStone Holdings Ltd.All Ri

23、ghts Reserved.恢复发展初期（恢复发展初期（1979-19831979-1983年）年）第二轮扩张与清理整顿（第二轮扩张与清理整顿（1983-19851983-1985年）年）第三次清理整顿（第三次清理整顿（1986-19891986-1989年）年）第四次清理整顿（第四次清理整顿（1990-19981990-1998年）年）第五次清理整顿和规范发展（第五次清理整顿和规范发展（19991999年年-2002-2002）第六次清理整顿（第六次清理整顿（2005-20072005-2007年）年）中国信托业发展历程(1979-2008)2008 iSoftStone Holdings

24、Ltd.All Rights Reserved.1979-19831979-19831979.10 1979.10 中国银中国银行信托咨询公司、行信托咨询公司、中国国际信托投资中国国际信托投资公司成立；公司成立；委托贷款和投资委托贷款和投资为主；为主；19821982年，全国各年，全国各类信托机构达类信托机构达620620多家多家；19821982年清理非银年清理非银行金融信托机构。行金融信托机构。19841984年混业经营模年混业经营模式确立；式确立；19851985年停发信托贷年停发信托贷款和信托投资。款和信托投资。1984-19851984-19851986-19891986-19891

25、9881988年年745745家家；委托贷款和投资为主；委托贷款和投资为主；19881988年，第三次清理整顿，年，第三次清理整顿，“三停三停”（停止信托贷款、投资（停止信托贷款、投资和拆出资金和拆出资金)；大量撤并机构，大量撤并机构，19891989年信托机年信托机构数量减至构数量减至339339家家。19931993年金融体制年金融体制改革，分业经营，改革，分业经营，分业管理；分业管理；银行控股的信托银行控股的信托公司撤并；公司撤并；19941994年底信托机年底信托机构共有构共有391391家家。1990-19981990-19981999-1999-至今至今19991999年第五次清理

26、年第五次清理整顿，银信、信证分整顿，银信、信证分离；离；20012001年年“一法两规一法两规”实施，重新登记后存实施，重新登记后存有有5959家；家；20072007年修订年修订“两两规规”，目前，目前5454家家正常正常经营的信托公司，经营的信托公司，3434家家机构重新登记。机构重新登记。中国信托业现状2008 iSoftStone Holdings Ltd.All Rights Reserved.目前，全国有信托公司5252家，保留牌照但没有开展业务的信托公司13家。新【一法两规】颁布之后，已有37家获准换发了新的金融许可证。截至2007年底，中国信托业固有资产总额815亿元，信托资产

27、9614亿元，税后净利润137亿。信托资金投资基础设施1978亿元，房地产424亿元，证券410亿元，银信合作4000亿元。08年信托公司排名2008 iSoftStone Holdings Ltd.All Rights Reserved.1中信信托中信信托2中诚信托中诚信托3中融信托中融信托4中海信托中海信托5外贸信托外贸信托6平安信托平安信托7英大信托英大信托8华宝信托华宝信托9北京信托北京信托10深圳国投深圳国投信托客户列表2008 iSoftStone Holdings Ltd.All Rights Reserved.西安信托西安信托具体业务类型具体业务类型n1、固定收益类n2、证券投

28、资类n 证券投资信托指以证券（特别是股票）作为主要投资标的的信托产品，其投资范围一般如下：1、上海和深圳证券交易所已经公开挂牌交易的投资品种；2、上海和深圳证券交易所已经公开发行并即将挂牌交易的投资品种；3、中国证券监督管理委员会许可发行的基金当前和未来可以投资的品种；4、银行间市场投资品种；5、信托计划可以投资的其它品种。5、证券投资信托有开放式证券投资信托、结构式证券投资信托等形式。业内俗称的“阳光私募”通常指由信托公司聘请投资顾问的开放式证券投资信托。信托公司首创的阳光私募“多方监管模式”已成为当前业内通行模式。证券二级市场阳光私募n 组合证券投资信托组合证券投资信托 信托公司拥有最大的

29、阳光私募信托平台，自主发行和管理信托产品。（投资二级市场、定向增发等）n管理型证券信托（阳光私募）管理型证券信托（阳光私募）集结了国内阳光私募团队精英智囊团，国内阳光私募团队作为投资顾问，投资证券市场；n结构式证券信托结构式证券信托 通过“优先级客户获得固定收益+劣后级客户享有浮动分成（或有）”的结构，为相对谨慎的您平衡市场风险，在动荡市场中获取稳定收益。（平仓线和预警线）n3、信托贷款n n（2）股票质押贷款 股票质押贷款包括传统的股票质押贷款，以及股权受益权回购式贷款，即信托资金用于受让融资方的股票受益权（含现金分红、送股及扩股）。股票质押贷款可解决限售股持有人资金流动性需求，将“大小非”

30、化整为零，减轻资本市场的价格波动。在融资方顺利偿付融资本息的情况下，股票所有权益仍归融资方所有。n（3）资产证券化/类资产证券化 资产证券化是指将能产生可预期的稳定现金流的资产作为基础资产（如应收账款、特定项目收费、资产租赁租金等）,通过一定的结构性安排和信用增级,重新分配风险与收益,以基础资产所产生的现金流为支撑,在金融市场上发行证券进行融资的技术和过程。资产证券化一般要求实施资产池的“真实出售”和“破产隔离”。类资产证券化则是指采取类似资产证券化手段而实现融资的一种解决方案，其重点在于实现融资。资产证券化和类资产证券化的实质都是处置未来一定期限的预期收入，使之当期变现。通过资产证券化，融资

31、方可将资产盘活，提高资产使用价值，满足其长期资产与短期资本的平衡需要，也可为投资者提供一种有较高收益且安全性较高的理财产品。n n（4）低利率贷款等其他信托贷款 信托贷款具有高度灵活性，除法律法规有特别规定的外，信托贷款利率、期限可根据融资方要求进行灵活安排，信托贷款不受融资方净资产的约束，可放宽对部分融资方资质要求的限制，对资金用途限制相对较松。n4、信托投资n（1）投资基金 特定行业投资基金 针对房地产、能源及基础设施等特定行业，信托公司向机构或个人投资者募集基金，选择前述行业的优质项目进行组合投资。信托公司凭借其股东背景及自身产业投资专长，在熟知并深刻理解国内特定行业项目资金需求及安排的

32、特点的基础上，选择行业翘楚型企业和优质项目，采用债权融资、夹层融资、股权投资、资产收购和财务顾问等灵活多样的金融手段，发起设立符合市场需求及特性的行业投资基金。n（2）私募股权投资基金（）私募股权投资基金（PE、VC）信托公司发起设立的私募股权投资基金投资对象、范围各有不同，既有锁定Pre-IPO时期、成熟型企业的基金，也有部分投资于高成长性初创期企业的基金。但总体上都要求投资对象须为具备大量和稳定现金流的成熟企业。n（3）股权投资服务）股权投资服务 信托代持股 信托代持股是指企业将股权或资金委托信托公司，信托公司采用受让股权或增资入股的方式取得目标公司的股权。在股权代持比例超过50%以上的情

33、况下，子公司可不参与母公司的合并报表；此外，代持股可优化股权结构。n5、信托租赁n信托租赁是指信托公司根据融资方的要求购进设备后交付融资方租赁使用，融资方按期交付租金。可适用的融资设备包括大型机械电子设备、通信设备、交通运输工具、医疗设备等。此外，信托公司还可利用专业优势担当财务顾问，设计并组织整合银行、其他租赁公司为企业量身订做融资方案并监控操作程序。信托租赁作为表外融资可优化财务结构，且可实现灵活的现金流安排，提供资产配置效率，为融资方提供多元化融资渠道。n6、个人金融服务n 信托公司作为专业的理财平台，为高端个人客户提供定制化、差异化的产品与服务。通过经验丰富的专业团队，为您提供具有市场

34、竞争力的创新产品。信托公司发行的信托产品覆盖了多个行业领域，涵盖各类风险层级，是有别于存款、基金、债券等常规方式的理财产品。资金信托与银行存贷款的区别n信托关系中，受托人按照委托人的意愿开展信托业务，为受益人服务；而银行信贷业务中，银行自主地发放贷款，不受存款人意志的制约。n信托关系中，受托人运用管理信托资金的风险全部由委托人承担；银行发放贷款的风险由银行承担。n银行终止时，存、贷款作为破产清算财产统一参加清算；而信托公司终止时，信托财产不属于清算财产，信托财产由新产生的受托人承接继续管理。银行与信托公司的合作n银行和信托公司均有开展合作的需求银行和信托公司均有开展合作的需求n银行的需求：调节

35、信贷规模 满足客户多元化理财需求n信托公司的需求：寻求低风险、易操作的业务品种，扩大业务规模 缺乏高端客户资源，亟需提高市场营销能力银行与信托公司的合作n银信合作的方式银信合作的方式（1）信托资金保管业务）信托资金保管业务（2）代收代付业务）代收代付业务（3）银行推介信托计划）银行推介信托计划（4）银信理财合作）银信理财合作银行与信托公司的合作n银信理财合作银信理财合作n商业银行将客户理财资金委托给信托公司，由信托公商业银行将客户理财资金委托给信托公司，由信托公司担任受托人并按照信托文件的约定进行管理、运用司担任受托人并按照信托文件的约定进行管理、运用和处分的行为，上述客户包括个人客户和机构客

36、户。和处分的行为，上述客户包括个人客户和机构客户。房地产信托的概念n广义上而言，与房地产相关的信托业务都可称为房地广义上而言，与房地产相关的信托业务都可称为房地产信托。产信托。n从资金信托的角度而言，房地产信托是指受托人根据从资金信托的角度而言，房地产信托是指受托人根据信托原理，将委托人委托的资金投资于房地产业以获信托原理，将委托人委托的资金投资于房地产业以获得收益，并将收益交付给受益人的信托行为。得收益，并将收益交付给受益人的信托行为。n从财产信托的角度而言，房地产信托是指房地产物业从财产信托的角度而言，房地产信托是指房地产物业所有权人作为委托人将其所有的物业委托给受托人，所有权人作为委托人

37、将其所有的物业委托给受托人，由受托人对物业进行经营管理，并将收益交付给受益由受托人对物业进行经营管理，并将收益交付给受益人的行为。人的行为。房地产信托的概念n房地产信托投资方式房地产信托投资方式 向房地产企业发放贷款向房地产企业发放贷款 投资房地产企业股权投资房地产企业股权 投资房地产收益权投资房地产收益权房地产信托的监管规定房地产信托贷款的限制规定房地产信托贷款的限制规定n满足“四、三、二”的条件：n“四证”齐全：建设用地规划许可证、国有土地使用权证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证n项目资本金比例达到国家最低要求：现行标准是普通商品房和保障性住房20%，其他房地产30%n“二级”资质

38、：开发商或其控股股东具备二级资质（资质证书需年检）n对贷款用途的限制：n不得以信托资金发放土地储备贷款n严禁向房地产开发企业发放流动资金贷款n不得向房地产开发企业发放用于缴交土地出让价款的贷款房地产信托的监管规定结构化房地产信托产品的限制性规定：结构化房地产信托产品的限制性规定：n房地产集合资金信托计划的优先和劣后受益权配比比例不得高于3：1 n不得以利益相关人作为劣后受益人，利益相关人包括但不限于信托公司及其全体员工、信托公司股东等n不得以商业银行个人理财资金投资劣后受益权房地产信托的监管规定其他限制性规定其他限制性规定n严禁以商品房预售回购的方式变相发放房地产贷款。严禁以商品房预售回购的方

39、式变相发放房地产贷款。n对以受让债权等方式变相提供贷款的情况，要按照实质重于形式的原对以受让债权等方式变相提供贷款的情况，要按照实质重于形式的原则予以甄别。则予以甄别。n不得将债务性集合信托计划资金用于补充项目资本金，以达到国家规不得将债务性集合信托计划资金用于补充项目资本金，以达到国家规定的最低项目资本金要求。前述债务性集合信托计划资金包括以股权定的最低项目资本金要求。前述债务性集合信托计划资金包括以股权投资附加回购承诺（含投资附加关联方受让或投资附加其他第三方受投资附加回购承诺（含投资附加关联方受让或投资附加其他第三方受让的情形）等方式运用的信托资金。让的情形）等方式运用的信托资金。n个人

40、理财资金投资于房地产信托产品，理财客户应符合个人理财资金投资于房地产信托产品，理财客户应符合信托公司集信托公司集合管理办法合管理办法中有关合格投资者的规定。中有关合格投资者的规定。从银行角度对信托业务的风险管理n理论和现实的差距理论和现实的差距（1）“买者自负”还是“卖者自负”（2）银行的声誉风险（3）客户的信任（4）监管部门的态度银行对信托项目的选择建议n1、以固定收益的融资类项目为主；（目前国内大部分个人投资者还难以接受投资类业务，出现风险时会产生纠纷）n2、项目融资对象以银行自身熟悉和评过级的为主；n3、最好是本行拟贷款对象和项目，因各类原因而接道信托；n4、以能给银行带来综合效益的项目

41、为主；如、自有客户的融资需要、存款、中间业务收入、未来的回款、以及未来可产生潜在的业务诉求等，综合考虑；5、通过代理信托产品销售，最终可以为银行自有客户提供较高的理财服务为主 6、满足银行融资客户的融资需求；银行对信托业务风险评估原则n看不懂的产品交易结构轻易不要做；n不熟悉的融资对象和项目不要做；n产品可能给客户带来较大损失的项目不要做；n不要把风险完全交给客户判断；n用银行贷款的角度来评判项目；n多听一下业内专业人士的建议；n目标是提升银行的综合价值。（中国银行的案例）评审流程n拟融资项目的可行性（项目前景和效益）；n融资项目中交易对手的实力（包括股东方或其他担保人）；n产品交易结构中的风险控制措施分析（抵押率和市场敏感度）；n产品的市场认可度（有利于产品的推荐发行）；n银行可能获取的综合效益分析；n产品出现风险后可能给银行带来的后果分析n证券业务建议考虑结构化产品（比例1：2以内）n以上评审按银行对贷款类项目审批的流程办理，如符合银行贷款标准，如项目的风险控制不低于银行的标准即可。