昆明市石林县房地产市场调研及初步定位建议报告.doc

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1、深圳华仁地产 中国智慧 华仁先锋昆明市石林县房地产市场调研及初步定位建议方案深圳华仁地产策划2010-6一、昆明市概况（一）概况云南省政治、经济、文化、科技、交通中心，云南省唯一的特大城市，西部地区第四大城市，还是滇中城市群的核心圈。全市面积21473平方公里，市区面积330平方公里。（二）人口人口共720万，人口密度294.76人/平方公里，市区常住人口320万。（三）经济发展水平2009年GDP1808.6亿元人民币，同比增长12%。（四）交通规划昆明新机场年吞吐量计划2200万人次，将于2011年通航，是全国第四大国际航空港。昆明市内现有成昆铁路、沪昆铁路、南昆铁路、内昆铁路等12条铁路

2、干支线。昆明市内有108、213、320、324、326等多条国道经过，京昆，沪昆，汕昆，广昆，渝昆，杭瑞高速等高速过境。昆明地铁规划已编制完成，六条线路总长162.6千米，轨道交通1，2号线已于2008年12月19日动工，2012年投入运营。（五）城市规划1、城市发展方面：主城向东南、东北扩张根据昆明市城市总体规划修编（20082020年）明确，昆明城市的空间拓展方向应以东南、东北两个方向为主，远景向滇池流域外拓展空间。未来昆明将由单纯的滇池流域内聚集式发展模式，转向流域外并举发展的“轴向、多组团”发展模式，将形成沿主要交通轴有序扩展的多中心网络城市。 近期中心城区建设重点分区包括五华区荷叶

3、山、王家桥片区；盘龙区的北仓、昙华、东白沙河片区；官渡区的天文台片区；西山区的草海、前卫片区；昆明经济技术开发区的羊甫出口加工区、大冲区、信息产业基地、石坝片区；昆明高新技术产业开发区北区；滇池旅游度假区东区；昆明王家营铁路集装箱节点站地区；呈贡新区吴家营片区和雨花片区；空港经济区拆迁安置组团。石林石林南北向发展主轴。北翼以昆曲高速公路为主，南翼由昆玉高速公路、昆洛公路、南昆铁路、泛亚铁路等组成，是昆明城市空间拓展的主要发展轴。2、昆明市城市功能分区：形成五大功能区 规划明确，未来昆明主城区将以二环路为界，划分为二环路以内城区、北部城区、西部城区、南部城区和东部城区五个功能区。（1）主城区：提

4、高全市性公共服务设施和绿地比例，降低人口密度。（2）主城北部城区：有污染的二类和三类工业用地将逐步转移外迁；（3）西部城区：将搬迁疏散二、三类工业项目；（4）南部城区：将结合巫家坝机场的搬迁，改造机场片区，与会展中心、宝海公园等统一规划成为南部城市副中心。同时以滇池国家旅游度假区、草海生态公园、大观公园的建设为主，保护好湖光山色的生态景观视廊，省级行政办公用地，主要集中在主城南部杨家片，滇池路与广福路交汇地区集中布局，形成体育休闲、旅游度假、生活居住、行政办公和对外交通等各种功能集中的地区； （5）东部城区：优化经开区布局，作为新型工业集中发展的聚集区。 3、城市产业规划布局：五大产业带 东南

5、部的昆明经济技术开发区，西北部的昆明高新技术产业开发区，东北部的空港经济区，南部的马金铺电力装备产业基地和北部的茨坝工业带。 二、石林概况石林彝族自治县位于昆明市东南部，距昆明主城区78公里，常住人口24.25万人。到2012年城镇居民目标达到7.5万人，新增人口3.75万人。三、石林宏观经济数据2009年全县实现地区生产总值31亿元，全社会固定资产投资27.68亿元，社会消费品零售总额15.31亿元，地方财政一般预算收入2.59亿元，农民人均纯收入4789.5元，城镇居民人均可支配收入15600元。四、石林规划（一）石林县城市功能定位石林是昆明市的三级城镇，主要承担具有地域优势的特色只能和地

6、区性发展中心。实现旅游立县、粮烟稳县、工业富县、生态美县四个目标。通过石林中路、石林旅游度假区、生态工业集中区、东（西）城区“一路三区”建设，加速形成石林路城市经济带，加快城市发展步伐，逐步形成以巴江为绿色主轴的县城至石林片、北大村片、板桥片“一河三片”块状城市新格局，争取在“十一五”期间撤县设市，建成旅游城市，2015年建成优秀旅游城市，2030年建成与国际接轨的现代化生态旅游城市。（二）石林县城市功能分区及发展方向石林风景名胜区（已建）石林生态工业区及台湾农民创业园方向镇中心石林旅游度假区（规划）石林县主要分为以下几个功能区域：1、镇中心：行政、文化、商业、居住等中心。2、风景名胜区：特色

7、旅游；3、旅游度假区：服务性、特色性、配套性休闲度假旅游；4、生态工业园；5、台湾农民创业园。（三）石林县产业布局规划石林1、工业方面：石林生态工业区从产业布局来看，石林生态工业区将以：农林产品加工、肉禽乳制食品等产业为主，主导产业包括：旅游商品加工产业、绿色保健产品产业、高新技术产业、生物与制药产业。重点鼓励发展的产业包括：以旅游业为龙头的服务业；以阿诗玛文化为龙头的文化产业；以加工业为龙头的新型工业；以粮烟果菜为龙头的种植业；以羊产业为龙头的畜牧业。大部分属于第一产业、第三产业，即建立现代都市型农业和高新技术产业区。2、旅游方面：石林旅游度假区石林旅游度假区地处石林风景名胜区外围，规划总面

8、积16平方公里。度假区北面有南昆铁路线，石林火车站位于度假区最北端，昆石高速公路终点站位于度假区中部，九石阿旅游专线穿区而过，从南区穿过的石林中路是石林县的一条重要经济干道，将石林旅游度假区与县城连为一片。石林景区新建的游客接待中心、停车场、火把广场目前已在石林旅游度假区中区建成，规划中的景区新入口确定在中区南侧。五、昆明房地产市场分析一、2010年5月房地产市场整体供求态势1、供应情况分析 5月昆明市仅有一个项目发放预售许可证，是西市区高新版块的朝花曦拾项目地下车位部分，预售面积1.87万。本月没有住宅和商业项目发放预售许可证。图5-1：2009年10月-2010年5月房地产供应面积变化2、

9、成交情况分析在昆明房地产市场供应量持续低迷的情况下，交易量进一步走低，缩水幅度明显。5月昆明市房地产市场合计备案3663套，较上月减少2351套，环比下降39.09%；成交面积24.83万，较上月减少20.22万，环比下降44.88%。图5-2：2009年10月-2010年5月房地产成交面积变化本月由于成交量偏低，成交总金额锐减，但成交均价走势仍是是呈现上升态势，月单价增长幅度在7.94%左右，中心区空间俊园、南市区南亚风情第壹城、盛高大城二期等项目对昆明市整体房价拉动效应明显，6月成交单价突破7100元/。图5-3：2009年10月-2010年5月房地产成交金额变化6月南市区交易量占据全市首

10、位，主要成交项目是盛高大城二期、南亚风情第壹城、新亚洲欢乐城等。北市区、中心区是次交易集中区域，同时也是昆明房地产成交价格居高不下的区域，拉升了昆明市整体成交价格。表5-1：2010年5月区域房地产成交情况3、供求关系分析2010年5月昆明市房地产市场新增供应量1.87万，成交量为24.83万，供求比0.08。进入2010年，昆明市房地产市场持续出现供应低迷的现象，成交量较去年同期相比也没有太大的提高。5月春交会的召开，对昆明市整体房地产市场的供求关系也似乎没有起到很好的平衡作用，开发商和购房者的观望情绪仍在进一步的加强。图5-4：2009年10月-2010年5月房地产供求比变化4、近期昆明房

11、地产市场变化从4月底开始新政频频出台，政策影响持续期间关于昆明市房地产行业的动态、新闻似乎屡见不鲜，至祥也针对近期新政对房地产市场的影响及时进行了解读，政策出台后，昆明房地产市场反应直观体现在以下三方面。 第一、供应方面。2010年前五个月市场整体供应陷入低迷状态，住宅及商业的供应量仅34.21万（其中有1.87万是地下车位），与去年同期相比供应缩水近88%。随着开发商拿预售许可证的周期变长，市场新盘供应有限。图5-5：2008年-2010年1至5月新增供应量变化第二、成交方面。2010年至今昆明市房地产市场成交数量与去年同期相比数量上差距不大，随着新政的出台及执行，昆明市房地产市场出现了小幅

12、度的成交波动。在持续近三个月供应量较少的情况下，盛高大城二期于15周周末开盘，受到热烈追捧，受备案登记、贷款发放等因素影响，体现在整体市场上是16周政策调整期间出现了一次成交小高峰，但随着政策密集出台，成交量迅速回落，导致17、18、19周持续成交低迷，但到了18周，根据国十条地方出台相应的房地产调控政策，从政策内容来看，力度趋缓，使得购房者重新对昆明楼市恢复信心，从而产生又一个成交小高峰。 第三、价格方面。从成交价格曲线来看，政策对昆明市房地产价格的影响不大，出现峰值更多是取决于当期成交项目的价格。二、2010年5月昆明市开盘项目分析1、项目开盘情况（1）住宅项目开盘情况与上月相比，本月开盘

13、项目数量有所增加，5月昆明市住宅项目总计开盘4次，分别是空间俊园、龙江雅苑、新亚洲欢乐城和伊皇晶座。其中龙江雅苑是继去年12月开盘后的二次开盘，其他项目均是首次开盘。空间俊园位于昆明市五一路中段，占地面积为7711平方米，总建筑面积为48200平方米，由两栋层高为33层的高层建筑构成。容积率为6.26，绿化率达42.02%，建筑密度26.1%，车位数为449个，规划中共有高层住宅496户。新亚洲欢乐城位于昆明东南，主城与呈贡新城的交接地带，共分三期开发，一期定位为轻轨财富中心区，将会建有主题购物商场、shopping mall、酒店、电影院、卖场和一条新中华小吃街。二期则是力推小户型的“日月潭

14、”宝岛景观区，3000多套房源的房间面积全是90平米以内的，其中主力户型是70平米的三房。 伊皇晶座项目位于安宁市百花西路，电力大厦东侧。建筑面积约5万平米。立面风格为后现代风格，双子塔楼式设计，每座建筑高71米，共21层， 1-5层营建20000平米大型商业项目，6-21层为项目住宅，户型以两房三房为主，面积区间89-139平米，同时配以两部电梯，社区地下层配备停车位。从物业类型上看，5月份开盘项目产品类型主要是普通住宅。建筑类型除龙江雅苑推出部分多层外，其他项目均是高层。从销售状况上看，5月开盘的住宅项目共推出3990套，供应面积24.57万平米；销售3457套，销售面积19.91万平米，

15、整体开盘销售率达到81.03%以上。价格方面，受到一环内空间俊园对整体市场的价格拉动作用，本月开盘项目整体均价为7966元/。 表5-2：2010年5月昆明市住宅项目开盘信息（2）商业项目开盘情况5月昆明市商业市场相对沉寂，没有商业项目开盘。（3）写字楼项目开盘情况与商业市场情况相似，本月写字楼项目也没有相关开盘信息。2、开盘项目供需及价格分析（1）市场供应分析与上月比较，5月开盘供应仅有普通住宅，但供应套数激增，仅新亚洲欢乐城项目就供应了2543套，占到总体供应的63.73%。 图5-7：2009年10月-2010年5月开盘项目供应变化（2）开盘销售情况分析本月普通住宅供应数量较多，但去化速

16、度仍是近期相对较快的，住宅月均销售率超过80%，新亚洲欢乐城推出的2543套面积在90以下的小户型住宅，虽然单价不低，但总价接受度较高，开盘即销售告罄。（3）开盘成交价格分析由于空间俊园的高均价的拉动，本月开盘住宅项目均价达到7966元/，比上月价格上浮32.61%。这个价格也是近期普通住宅成交价格的高峰值。图5-8：2009年10月-2010年5月开盘项目均价变化六、石林房地产市场分析2009年8月13日石林县举办首次房地产展示会，会上由9家房地产公司提供的计划建设、正在建设和已经建设的2317套各类住房参加了展示会。房地产展示会上，有石林房地产公司已开发建成的的巴江俪岛别墅住宅，也有正在开

17、发建设的东城商贸城、万城阿诗玛旅游小镇住宅，还有即将开发建设的石林恒联新天地花园联排别墅、核工业华地地产正在开发的悠然墅；石林天奇花园提供的独栋、双拼、联排、跃层等产品，石林财富中心展示的正在建设的高层电梯住宅，展示楼盘多以现房销售为主。（一）石林县房地产项目基本介绍1、世纪阳光 位于石林县西城区，项目占地105亩，总建面20万平米，其中住宅面积188000平米，商业面积16500平米。主要以小高层为主，面积区间99多平米-182平米，平均每户赠送大面积露台从8平米38平米不等。周边配套完善，与项目一路之隔就是规划中的县医院、鹿阜小学，距项目300米就是县客运站，交通四通八达。物业类别 住宅、

18、别墅项目特色 公园地产,花园洋房建筑类别 小高层、高层、空中别墅装修状况 暂无资料物业地址 石林县东狮路（新国税局前行200米）容 积 率 2.93绿 化 率 41.20%开 发 商 石林广建房地产开发有限公司售楼地址 石林中路（会议中心对面）售楼电话:0871-7791500 7791600起价：2388元/平米2、阿诗玛旅游小镇万城阿诗玛旅游小镇位于石林县石林路中段，是一个450000平方米的情境公园生活社区，一期临近阿诗玛文化广场、水景商业风情街以及柏树林公园大区，而小区内的水景、花景、草木景却更加诱人；休闲，出门就有水岸风情街、柏树林公园、市民大广场；出行，5分钟就到县城，10分钟可达

19、路南石林景区；购物，楼下就是商业街区，小区自有农贸市场；餐饮娱乐，闲庭漫步间自有多种风味多种格调选择；附近就有银行、邮局、卫生站等生活配套。在景观设计中，运用了拍摄技术的景深原理，使每一户住户均获得非常好的景观视野。运用民族文化渲染商业街区景观体系，在整个景观设计中，强调连绵的绿化体系和相互互动的景观空间；在建筑造型上简洁而不简单，虚实有致，色彩淳朴而淡雅，建筑轮廓柔和而富有美感，富有诗意。建筑，又融于水系、鲜花草木中，相互相映成景，融为一体。最大42米的超大楼间距，让家居生活更有独立空间；建筑引用大胆而开放的建筑风格设计，硬朗的线条，柔和的色系，得以形成一个现代建筑群；物业管理服务将引入专业

20、的物业服务公司，为人们提供全面、周到的服务。邮件递送、预定机票、钟点服务等全方位生活服务，国际标准的智能化小区管理系统的引进使用，居家更安全；在户型的设计上，坚持“以人为本”理念，从人体工程学的居住舒适度出发，以实现户型空间的功能性、合理性、舒适性为目的，把各种功能的空间串联在一起，形成一个理想生活的家庭空间。幼儿园（在小区的内部）、天奇医院、石林实验中学、还有规划中的中学和小学。在项目的附近就会有一个长途汽车客运站。占地面积:316668.25平方米总建筑面积:450000平方米总户数:2164停车位:450物业管理附加信息:多层0.4元每平方、高层0.5元每平方、商铺1.0元每平方项目小结

21、：1、目前阿诗玛旅游小镇已清盘，部分商铺对外销售均价1万左右；2、阿诗玛旅游小镇成交客户以石林及云南省内客户为主，投资自住皆有；3、阿诗玛旅游小镇二期还未交房，且投资客户占一定比例，故给人空城之感觉；4、现在开发商在阿诗玛旅游小镇斜对面开发一新盘桃源水乡。一期产品以多层、退台洋房、电梯房为主，对外报均价3000元/，现为客户积累和形象展示阶段。3、悠然墅位于石林风景区旁，耗资5000万元，占地150亩，1.7万平方米的巨大湿地水系，悠然墅的旁边，就是石林景区古老村落五棵树村在申遗成功后为保护区内举村搬迁出来的新寨“中国彝族第一村”风情文化旅游胜地。物业类别 别墅项目特色 特色别墅建筑类别 独栋

22、别墅,联排别墅,双拼别墅装修状况 毛坯环线位置 一环以内所属商圈 石林物业地址 石林县城东山路新客运站对面交通状况 自驾车途径昆曲高速40分钟可以到达开盘时间 2010-6开 发 商 核工业华地地产售楼地址 石林区县城东山路新客运站对面悠然墅售楼电话:0871-7797111、7797299、7710788项目小结：1、一期09年10月开盘，均价2600-2700元/；2、二期09年12月开盘，均价3000元/左右；3、客户以石林及周边县市为主；4、三期10年6月开盘。对外报联排均价3000元/，双拼均价3500元/，独栋均价4000元/。面积144-298，一次性98折，按揭99折。认筹卡分

23、为3万元/卡、1万元/卡和200元/卡三种。其中3万元的认筹卡在开盘时成功购房可享受3%的优惠同时可冲抵房款1万元；1万元的认筹卡在开盘时成功购房可享受2%的优惠同时可冲抵房款4000元；200元的卡可享受1%的优惠。将推出100多栋别墅。4、上海恒联新天地花园物业类别 住宅、商铺、别墅项目特色 水景地产,特色别墅,公园地产建筑类别 多层装修状况 毛坯环线位置 三环以外所属商圈 石林物业地址 石林石林新行政中心旁边交通状况 从昆明市区自驾车30分钟可以抵达开盘时间 2010-06-13入住时间 2010-07物 业 费 暂无资料物业公司 恒联物业开 发 商 石林恒联置业有限公司售楼地址 石林新

24、行政中心旁边售楼电话:0871-7780000、7798868均价：4500元/平方米上海恒联新天地花园位于昆明市石林彝族自治县，毗邻行政中心，西侧隔石林大道与规划公园相望；北靠客运中心，区外交通便利；东南方向是黑龙潭水库。上海恒联新天地花园总用地面积105281.7，一期为纯联排别墅和商业街墅。别墅呈流线型布局，户型面积190-260，户户均有独立的花园，力求打造“石林首席国际别墅社区”。上海恒联新天地花园建筑风格是典型的地中海造墅手法，由中空、大厅、露台和花园等所构成的生活空间；联排别墅大部分采用室内停车，地上三层设计。方形功能分区明确，首层起居室落地窗，视野开阔，具备良好的流动性。别具特

25、色的街墅是社区的一大亮点，底层设计为前后采光畅通的商业空间，超过12米的进深空间，二三层为主要居住空间。项目小结：1、上海恒联新天地于6月13日开盘推售，开盘当天共计推出76套纯联排别墅以及商业别墅；2、积累客户1000多批，原计划推出198套，因政策影响，仅推出76套；3、面积在200-500之间，均价为4000-5000元/，开盘当天销售58套，无折扣，客户以石林当地政府官员为主。周边县城可比项目：澄江罗伽水岸类型：别墅,独栋别墅,双拼别墅 项目位置： 玉溪市澄江县禄充风景区内 价格说明：独栋:12000元/平米；小户型别墅：9000元/平米 物 业 费：1.1元/平米.月 周围交通：项目

26、距离澄江县城南只有15公里,距离昆明市区仅70公里,无论是来往于昆明、玉溪或是纵横于江川都能做到快捷、通畅，从昆明到大项目的时间仅仅需要1个小时。 占地面积：30亩绿 化 率：61.4%容 积 率：0.51距离抚仙湖仅164米的罗伽水岸现有30-40不等的小户型别墅，此房源由双拼别墅分割而成，可根据自己的需求来分割，均价9000元/。此外，还有2套独栋房源，户型面积约500，均价12000元/。项目在规划上非常人性化 ，采用了人车分流的设计，设有车道和高架人行道，在项目中央还有一个公共大型露天游泳池。目前销售一个月1-2套，主要以昆明客户为主，受政策影响去化速度很慢。（二）石林县国有土地成交情

27、况石林县国有建设用地使用权出让结果公告（信息来源：石林县国土资源局）编号：2009004号行政区：云南省昆明市石林彝族自治县面积（公顷）：1.4266公顷土地用途：商业、住宅用地土地开发程度：现状容积率：商业3.0；住宅4.0 土地出让金（万元）：1925.91万元土地使用年限：商业用地40年 住宅用地70年成交时间：2009年7月22日位置：石林县城石林大酒店旁土地来源：存量建设用地（来自储备库）供地方式：出让（挂牌）土地级别：鹿阜镇级区成交价格（万元）：1925.91万元 90万/亩土地使用权人：石林同创置业有限公司 编号：石林县2010004号行政区：云南省昆明市石林彝族自治县面积（公顷

28、）：5.6561公顷土地用途：工业用地土地开发程度：现状容积率：0.7土地出让金（万元）：1331.16万元土地使用年限： 50年成交时间：2010年4月28日位 置：石林县鹿阜镇白虎山(县生态工业集中区内)土地来源：新增建设用地(来自储备库)供地方式：出让（挂牌）土地级别：鹿阜镇级区成交价格（万元）：1331.16万元 15.7万/亩土地使用权人：中种集团云南种业有限公司编号：石林县2010006号行政区：云南省昆明市石林彝族自治县面积（公顷）：11.0959公顷土地用途：工业用地土地开发程度：现状容积率：0.7土地出让金（万元）：2483.26万元土地使用年限： 50年成交时间：2010年

29、4月28日位 置：石林县鹿阜镇白虎山(县生态工业集中区内)土地来源：新增建设用地(来自储备库)供地方式：出让（挂牌）土地级别：鹿阜镇级区成交价格（万元）：2483.26万元 21.3万/亩土地使用权人：石林立雄建材工贸有限公司编号：2010005号行政区：云南省昆明市石林彝族自治县面积（公顷）：6.3693公顷土地用途：交通运输用地土地开发程度：现状容积率：1.5 土地出让金（万元）：1775.12万元土地使用年限：50年成交时间：2010年5月26日位 置：石林县鹿阜镇白虎山、昆河公路以东(县生态工业集中区内)土地来源：新增建设用地（来自储备库）供地方式：出让（挂牌）土地级别：鹿阜镇级区 成

30、交价格（万元）：1775.12万元 18.58万/亩土地使用权人：昆明石林汽车服务有限责任公司编号：LYQ2009005号行政区：云南省昆明市石林彝族自治县面积（公顷）：2.4708公顷土地用途：文体娱乐用地土地开发程度：现状容积率：1.0 土地出让金（万元）：667.116万元土地使用年限：50年成交时间：2010年5月26日位 置：石林风景区停车场西土地来源：新增建设用地（来自储备库）供地方式：出让（挂牌）土地级别：石林镇级区成交价格（万元）：667.116万元 18万/亩土地使用权人：石林石得利地质科技有限公司行政区:云南省 昆明市 石林彝族自治县 项目名称:石林县LYQ2008003号

31、项目位置:石林县石林镇三家村面积(公倾):9.1109 （136.66亩）土地来源:现有建设用地土地用途:其他住房用地供地方式:挂牌出让土地使用年限:70行业分类:房地产业土地级别:未评估地区成交价格：2049.95 15万/亩土地使用权人:云南圆通投资有限公司 合同签订日期：2009年2月16日（三）石林县房地产项目小结1、目前市场在售项目约5个左右，总推货量约2000套.项目主要集中在石林县城中心区；2、面市产品主要以别墅、小高层为主，高层及多层也占一定比例；3、商业物业开发量较大，几乎所有项目都有商业开发；4、别墅价格区间3500-5000元/。小高层，多层价格区间：2500-3500元

32、/；5、客户群以石林及昆明地区为主，石林周边县市客户也占有一定比例；6、石林本地购买客户以公务员及政府官员为主，多为自住。外地客户购房以投资为主；7、 目前受国家宏观政策影响，整体销售速度较慢。项目初步定位建议一、石林旅游度假区1、简介简介：石林旅游度假区地处世界自然遗产-石林风景名胜区外围，是石林县委，县政府为更好的保护，开发石林宝贵的不可再生资源，合理利用景区外围广阔资源，全面提升石林旅游度假功能，而决定建设的一个综合性旅游休闲度假区石林旅游度假区石林旅游度假区地处石林风景名胜区外围，规划总面积16平方公里。度假区北面有南昆铁路线，石林火车站位于度假区最北端，昆石高速公路终点站位于度假区中

33、部，九石阿旅游专线穿区而过，从南区穿过的石林中路是石林县的一条重要经济干道，将石林旅游度假区与县城连为一片。石林景区新建的游客接待中心、停车场、火把广场目前已在石林旅游度假区中区建成，规划中的景区新入口确定在中区南侧。2、定位不断提升石林旅游度假功能，把其建设成为一个综合性旅游休闲度假区3、功能分区石林旅游度假区总规划面积16平方公里，分中区，北区，南区，西区片区。（1）中区：规划面积2平方公里，主要建设接待旅游中心，餐饮，购物娱乐，商务会展区。（2）北区：规划面积8平方公里，功能定位为生态休闲运动，商贸购物和餐饮，娱乐。（3）西区：规划面积2平方公里，功能定位为休闲度假，康体运动。（4）南区

34、：规划面积4平方公里，功能定位为彝族文化体验，民族工艺品交易及旅游房地产。二、项目所在区域未来发展趋势1、项目在石林旅游度假区的位置地块所在位置中国彝族第一村石林旅游度假区南区本项目在石林旅游度假区中南区，而南区的功能定位为：彝族文化体验，民族工艺品交易及旅游房地产。地块2、交通及配套图地块位置南昆铁路昆石高速公路西石高等级公路石林中路云林宾馆石林游客接待中心石林风景名胜区石林狂欢之都新建停车场石林火车站九石阿旅游专线石林幻多奇旅游项目前往小哨国际机场中国彝族第一村石林镇按照规划：项目附近将有一七星级酒店和一个高尔夫球场蒙达尔宾馆石林彝族自治县政府（1）交通：南昆铁路和昆石高速公路并通往小哨机

35、场、未来规划的轻轨等形成了一个快捷的交通网，石林火车站和石林游客接待中心让人们出行更加便利，项目靠近石林中路，直接通往游客接待中心。（2）配套：周围有中国著名的彝族第一村，石林风景名胜区，还有石林彝族自治县政府，蒙达尔宾馆等配套，七星级酒店、高尔夫球场都等配套在筹建中。3、华侨城在昆明市投资的项目深圳东部华侨城，将是未来云南华侨城的范本。华侨城投资的项目位于昆明市阳宗海旅游度假区。云南华侨城将以旅游景点为依托，按照“生态优先、旅游先行”的原则进行旅游项目和主题社区的系统开发。项目将充分体现华侨城集团在旅游发展领域的生态旅游内涵的突破、从城市中心向郊野地带突破、从观光旅游向休闲度假领域的突破，彰

36、显华侨城在创新发展中的智慧。据悉，该项目共包括五大分区、六大旅游产品、5个高星级和精品设计酒店、1座独立的国际会议中心。华侨城一期项目预计在2011年上半年开业。阳宗海35公里40公里关于阳宗海及周边环境配套阳宗海旅游度假区以阳宗海北部湖滨为中心，地处昆明至石林高等级公路35公里处。位于宜良县、呈贡县、澄江三县之间，交通方便，环境优美，有“高原明珠”、“高原夏威夷”之美称。阳宗海两头宽，中部略窄，海拔1770米，南北长约12公里，东西宽约3公里湖面积30平方公里，平均水深22米，最深30米。阳宗区北部，与宜良、呈贡两县接界，距阳宗城约4公里，为3县所有。阳宗海海滨游乐场，是云南第一个省级旅游度

37、假区内首家对外开放的新兴旅游景点在距阳宗海出水口500米处，有汤池温泉。温泉为高温硫磺泉，水温达邱72，水热如汤，故名“汤池”。三、旅游地产开发模式案例参考（一）东部华侨城1、项目概况占地面积：9平分公里，即900万平米；总投资：35亿。2、定位世界级度假旅游目的地让都市人回归自然，以文化旅游为特色的国际生态旅游示范区3、组团规划 旅游产品部分（1）二个主题公园 ：自然+文化旅游 大侠谷探险乐园以“人与自然”为主题，集山地郊野公园和都市主题公园于一体。茶溪谷度假公园呈现了一个绿的世界、花的世界、中西文化交融的世界和休闲度假的世界，体现休闲度假旅游文化。近期，将建造一个滑雪场。（2）三座旅游小镇

38、：世界各地不同文化阿尔卑斯山茵特拉根小镇；美洲葡萄酒文化海菲德小镇；茶文化茶翁古镇。（3）四家主题酒店：主题酒店群、情景式酒店茵特拉根酒店、大华兴寺菩提宾舍、东部华侨城房车酒店、东部华侨城瀑布酒店。（4）高尔夫球场：两座36洞山地球场（5）主题佛教园区：大华兴寺 地产部分（住宅+商业）（1）天麓大宅；（2）茵特拉根天麓街区4、运营模式以地产为核心的旅游资源差异化经营模式运营运作软件建设空间布局硬件建设旅游先行、地产配合商业、教育等设施补充（二）华南MALL1、概况占地面积：45万平米建筑面积：119万平米商业面积：46万平米总投资额：45亿元停 车 位：8000个功能定位：集合购物、娱乐、餐饮

39、、商务、办公、家居、休闲、运动、旅游九大功能重大节点：2002年启动建设，2003年7月开盘招商，2005年5月项目一期试营业，2007年9月更名2、定位国际化“新都市主义”生活城四大主题：健康、快乐、异域风情、务实消费情景式旅游体验购物、休闲、娱乐3、组团规划写字楼百货、快餐1F：精品店2F：精品、休闲3F：休闲、办公餐饮1F：百安居2、3F：休闲娱乐尼罗河酒店艺术街工厂直销中心SPA超市1F：汽车、家具、餐饮2F：儿童乐园3、4F：餐饮1F：专业市场2-7F：停车场4、运营模式从“全面招商”到“经营阶段”，从“主力、次主力店入驻”到“旅游商家联盟”华南MALL，依靠高度定位、先进规划理念、

40、市政配套的完善和优惠的招商政策，第一阶段开展了系列的招商，国际国内商业巨头登陆项目，顺利完成主力店、次主力店的招商。第二阶段，在广东省、东莞市旅游局的支持下，与内地及港澳的中国旅行社百强企业广之旅，及其南航、深航代表签署联盟协议，联合探索中国“SHOPPING MALL”资源与旅游资源的充分共享课题。（三）旅游地产启示1、鲜明的主题定位，或原生态、或人文、或大型的SHOPPING MALL。2、产品特色。在主题定位的基础上，进行组团的规划和产品细分，尽量做到世界各地不同的有特色的建筑、文化风情。3、情景式体验。强调与旅游景点的互动体验。4、多种经营业态组合，综合开发，全面收益 ：功能组合极其丰

41、富，配套齐全，因此其子项目往往众多，从而做到相互支撑、降低风险的目的。5、总体规划，分步实施，先做旅游，后做房产。6、规划先行（准政府），环境优先，低价拿地。四、项目初步定位（一）项目用地概况（二）定位1、定位主题旅游度假主题别墅旅游娱乐+情景休闲体验+别墅2、具体内容（1）旅游娱乐先行。由于项目处于昆明市石林县，位置较偏远，很难吸引游客长时间逗留，给本项目带来了客源压力。因此，必须考虑先开发独特的旅游、娱乐项目，吸引人气，活跃本区域。旅游项目的开发建议在毗邻本项目的地块区域，进行招商。（本项目地块有限，无法进行中大型的旅游开发项目，且投资资金也比较大，）（2）情景式休闲，体验世界风情。再现世

42、界著名的旅游景点，浓缩精华。在旅游娱乐的前提下，本项目呈现出“世界版图”、“五大洲七大洋”的整体特色；在进行分组团规划时，每一个组团代表一个特色建筑群，如泰国馆、意大利馆等，在每个组团的建筑群中，建立一个中心形象即标志性建筑。如泰国馆，以泰姬陵作为中心标志性建筑；意大利馆，以比萨斜塔、罗马竞技场为标志性建筑。每个组团在景观风格上相互独立。让客户感受世界风情，仿佛在世界环游。（3）世界风情特色主题别墅群 在旅游景点部分建成的基础上（最少一个大型旅游项目已运行，一个特色组团已充分展示），进行主题别墅群的开发。作为特色主题别墅，也作为旅游休闲居住潮流的先驱，本项目重要在于配套、环境营造和产品设计等方

43、面需有别于传统别墅，将“世界风情”“休闲度假别墅”渗透到居住者生活的每一个细节，使居住者每刻都能体验到全方位的度假、休闲服务体系。别墅风格和该组团定位的风格相同，如泰国馆，别墅风格为泰式风格；如意大利馆，别墅风格为地中海风格。（三）组团规划四期英国馆标志建筑：伦敦大桥建筑风格：英伦风格六期加拿大馆标志建筑：尼亚加拉大瀑布建筑风格：北美风格五期英国馆标志建筑：埃菲尔铁塔建筑风格：法式风格二期意大利馆标志建筑：古罗马竞技场建筑风格：地中海风格三期西班牙馆标志建筑：西班牙广场建筑风格：西班牙风格一期泰国馆标志建筑：泰姬陵建筑风格：东南亚分风格（四）组团示意图西班牙馆泰国馆法国馆意大利馆加拿大馆英国馆深圳华仁地产策划2010-637