竞品说辞确认.docx

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1、竞品说辞竞品项目选取：龙湖水晶郦湾、桃源里、保利天禧、国滨苑、盛都四季上东、首开铂郡说辞思路：突出自身优势项，打击竞品弱势项统一性说辞：一、填海与非填海区别：填海工程建设最基本的要求：沉淀期达到10年填海工程存在的问题：地表水下渗到地下，造成局部地区的地下水位上升。近几年来广州、深圳不少填海项目楼房受到地下水浸泡，楼房开裂，这都与地下水位上升有关。大连目前填海区域有3块：东港、小平岛、星海广场，这三个区域只有星海这个范围经过了近十年的沉淀后开始陆续进行了房地产项目开发。星海湾改造工程启幕于1993年7月16日，(市政府利用建筑垃圾填海造地114公顷，开发土地62公顷，形成了总占地面积176万平

2、方米的世界最大城市公用广场，是北京天安门广场面积的四倍。)工程竣工于1997年6月30日。像万达大连明珠在星海区域是比较早的项目，开工时间是2006年左右，也就是在建设时此块地已经沉淀9年了，其他项目像壹品星海、星海湾壹号开发建设得更晚，所以这些项目虽是填海项目，几乎不存在隐患。但在东港和小平岛目前开发建设的填海项目根本没有沉淀期，所以出现了龙湖在13年路面下沉、开裂的情况；中庚地下停车场已经出现积水；小平岛海景别墅地下室出现大量积水问题，虽然现在经过修整，看似没有问题，但在未来是存在巨大隐患的。二、项目所占有的自然资源海韵华府占有了东港其他项目所不能比拟的自然资源：山海资源同享：南面推窗即是

3、山景；步行不到十分钟即是十八盘入口，向前与棒槌岛、老虎滩相连；东侧驱车不超过1分钟便是453公顷海之韵山体公园；以及项目北侧和东侧600米的黄海海岸线，亲海不近海保持恰好的距离，依山傍海、清新空气，既可享受天然的休闲锻炼场所，感受丰富的负氧离子和清新的海边空气，同时坐拥小区高达60%的“一街、七园、五景”的皇家法式园林；同时项目到达达沃斯会址、20万的音乐喷泉广场、凯丹购物、东方水城步行15-20分钟，驱车不超过5分钟。 海韵华府是真正的进享繁华、退守宁静。三、市政配套目前东港项目除了最西端的中信海港城与最东端的我们海韵华府项目，其他项目近几年内都是临时水、电。虽然整体市政管网已经并铺，但因东

4、港新小区多、入住率低，水、电和煤气一样，只能达到一定的入住率政府才会把相应的配套接通。临时水、电使用是不稳定的，经常会出现断水、断电的情况。我们海韵华府项目接的是华乐街的市政配套，不是东港的配套，即使是现在入住，也不会不存在用的是临时水、电。 【龙湖水晶郦湾】项目重点宣传点：1. 龙湖品牌开发商本项目国企实力，大连首个开发项目，更加注重项目品质2. 一线瞰海地块（其实是二线地块）紧邻新海之韵广场，山体公园，山海资源3. 龙湖景观优势贝尔高林规划设计，阳光大草坪互动空间4. 交付时间比本项目早对比本项目的劣势：1. 户型设计进深狭长，浪费面积多，通透度不高；2. 洋房9层，属于小高层设计，不是真

5、洋房；3. 填海地，地基不如非填海原生地稳固；4. 容积率3，海韵华府2.2容积率； 5. 距离成熟商业配套近，四周都是路，居住舒适度和私密性差；6. 绿化面积相对海韵华府项目小；7. 属于尾盘销售，可选空间小；8. 现房针对性说辞：1. 填海项目2. 一线海景VS山海资源山海资源同享才是大连最珍贵的资源，我们项目步行不到十分钟即可到十八盘入口和453公顷海之韵山体公园，以及项目北侧和东侧的海岸线，亲海不近海保持恰好的距离，依山傍海、清新空气；到达音乐喷泉广场步行15-20分钟，驱车不超过5分钟。水晶郦湾享有的仅是海景资源，而此海只是观赏不能亲近，从水晶郦湾步行到音乐广场、东方威尼斯也要近10

6、分钟，若想感受山景资源的话，只能步行或驱车到我们项目周边，所以说我们项目山海资源是其他项目无法比拟的。3. 小高层VS原生山地低密纯真洋房（交房时间晚的对抗说辞）龙湖的产品并不是洋房，而是9层小高层，得房率低，每个单元18户，居住人口多，达不到纯正洋房的舒适性；而海韵华府项目则是真正的5-6层带电梯的纯正洋房产品，每个单元只有10或12户，居住人口少，居住舒适、得房率高。东港现在大部分都未交房，龙湖之所以是现房实景因为他们开发的早，在2013年就已经开始建设，现在开发建设已经近3年的时间，也应该入住了。东港区域的配套现在是逐步完善期，即便是现房，在这个阶段您住进来有些配套也正在建设中，等我们项

7、目交房时东港其他项目也都是现房，很多配套已经开始投入使用了，那个时候入住比现在生活不仅便利，环境也要好很多。4. 户型设计狭长VS通透方正宽绰户型龙湖的户型基本上都是不规则的户型，进深狭长，南北区中间都会有个走廊，浪费面积。比如说：龙湖148平高层产品，进伸18米，我们海韵华府的146平高层产品进伸只有12米；虽然龙湖148平的户型南卧室北客厅的开间与我们产品差不多，但因为进伸长，龙湖的南北区中间部分都设计的走廊，这条走廊的宽度和门宽差不多（800cm）,这个宽度家俱不能摆，只能当过道使用，浪费面积至少在5、6平。您可以注意听一下，龙湖的置业顾问在讲解户型时“走廊”这个区域说是动静分区的地方，

8、用说辞规避了浪费面积的情况；200平产品，我们产品的进伸16米，龙湖的产品进伸在19米，这个尺寸的进伸南北走廊更长，浪费面积得在8-10平；有的户型在客厅里有承重柱，影响视线和装修效果，从风水上来说也不适合居住；水晶郦湾户型虽然是南北，但是通透度并不好，因为南北区户型中间被室外楼梯、电梯所占据了，所以达不到南北通透。海韵华府户型在设计上最大的特点就是进伸小开间大，户型方正、南北通透、各空间尺度好，居住更舒适。龙湖小高层的洋房产品层高3.15米，海韵华府洋房全部是3.3米层高；龙湖高层产品层高3米，我们小区的高层层高3.15米， 空间感、居住舒适度和建筑成本都要高很多。5. 五重垂直绿化，全冠移

9、植VS一街、五景、七园，法式皇家园林，内外双公园景观一般稍高端一点的小区绿化都要做到五重，还有成树全冠移植，这些都是最基本的。龙湖采用五重景观设计，高层产品北侧楼间距宽阔，做了一个小广场；9层小高层洋房楼间距35米，与我们洋房产品差不多，空间很有限，只能做一些楼间景观。我们小区园林规划，采用台地式景观设计，空间变幻，丰富多彩，每个区域都规划有不同主题的花园，高层部分南北间距50米以上，东西间距最长可达81米，以阳光草坪、特色水景、儿童游乐广场、下沉式花园的香颂花园、普罗旺斯花园；洋房部分南北楼距在3540米，东西间距达60米，洋房空间远远超过水晶郦的空间尺度，景观以阅读长廊、阳光草坪、花卉廊架

10、、浓密绿树的凯旋花园、雀翎花园为主题的花园；外部与山、海相连，我们的业主享受纯粹的自然景观和富氧，真正的双公园景观。6 距离成熟商业配套近，四周都是路，居住舒适度和私密性差水晶郦湾处于东港区的中间地段，四周是路，特别是小高层洋房产品南面是贯穿东港区的主干道，北面是商业街主干道，等未来商业街启动后车多人杂，小区居住环境和私密性并不好。海韵华府则大不同，有道，但没有一条是主干道，居住的私密性相当高。7 尾盘销售，可选空间小龙湖销售期近3年，现在已是现房， 选择房源的空间有限；而我们海韵华府属刚开盘的项目，可选空间多。8 现房 龙湖现在的售价相对来说高于其他项目，主要原因是现房。换个角度，如果买房不

11、是要马上入住，现在可选项目有很多，而且价位都比龙湖便宜，同样还贷款、在同一个区域，没必要每平多花一千多元。一套140平的房子总价高出14万，这笔钱用在装修上岂不是很好。【紫御东方】紫御东方由中国供销集团控股子公司中合置业投资兴建，此公司主要以做石材为主，所以此项目最大优势是选材，如门、窗、外立面、小区围栏。对比本项目劣势：1、填海地，地基不如非填海原生地稳固；2、全是大高层产品，产品形态单一、户型品类少；3、公司经营项目没有经验；4. 容积率3高于海韵华府，虽然占9.6万平，近10万，比海韵华府项目占地大1.6万平，但容积率却高于我们项目，产品规划了10栋高层产品，居住密度与舒适度不及我们项目

12、。（层高：190、220平层高3.3米，其余产品3.15米）针对说辞：1. 填海地块VS非填海原生山地2. 产品单一紫御东方156平产品在40年高层公寓中，而我们海韵华府同面积段的产品都是70年产权的住宅；而紫御东方的195平和230平的大户型产品都在高层中，而我们同面积段产品都在5-6层的电梯洋房中，得房率、居住舒适、生活品质都是有很大差别。3. 公司没有经营房地产经验品牌开发商之所以成为“品牌”，都是经历了几十年的时间，从一些问题中一点点总结和改进，继而完善产品，避免了问题的出现，所以品牌开发商的业主在一个品牌成立之初买到的产品和现在买到的产品是截然不同的。紫御东方是其开发商的首个项目，一

13、个没有开发经验的公司在产品规划、工程施工、物业管理等方面会存在一些隐患问题的。我们海韵华府的开发商虽然在大连没有项目，但在山东的开发面积已经达到了200多万方，有一定的开发时间和经验，包括我们的物业公司聘请的是业内知名的金地物业。举个很小的例子，我们研讨弱电系统的时候，工程、物业、营销三个维度都要给出意见，从现在，甚至是客户入住几年后会出现的问题，我们现在都会有周密的考虑和安排，足以看出我们对业主的责任心。给业主带的保障，有的时候不是能用金钱来衡量的，可以说海韵华府比紫御东方更有保障。【桃源里】对比本项目劣势：1. 桃源里有山景无海景，海韵华府山海资源同享2. 桃源里位于纯居住区域，未来没有发

14、展潜力，海韵华府国际级湾区价值，未来升值潜力非桃源里可比的3. 桃源里无轨道交通，海韵华府地铁2号线轨道交通，未来交通更加便利打击说辞：1. 山景资源VS山海资源同享桃源里只有一点山景资源，距山近的位置10层以下光线受到影响。海韵华府是山海资源同享2. 老城区VS传统成熟配套、新东港国际级配置桃源里所在区域是老城区，周边配套全，但是都是老居住区比较陈旧的配套，未来已经没有发展、调整空间；周边环境也比较乱，新房、老房都在一起，升值空间很有限。海韵华府正好处在华乐街延伸线和东港商务区交汇处，一面尽享老城区配套（包括二七、三八，人民路片区高端商务、金融、购物），一面享受东港高端配套（东方水城、滨海步

15、道、海之韵广场、凯丹商业、达沃斯会议中心、游艇码头、未来太古商城等）这些都是居住式老城区无法比拟的。国际级湾区的区域价值、保值升值潜力，都高于纯居住城区。海韵华府占据的大连最东端高端居住区与钻石港湾交汇处，在区域占位上，可以说是占据了大连最具价值的海岸线；从区域属性上，是国际级湾区，是大连面向全国的城市名片区域，保值升值潜力都大大高于纯居住城区。3. 简单交通vs立体交通网络覆盖，享受轨道交通的畅达便捷桃源里交通也是原有市政配套，而我们项目拥有的是：城市主干线路、地铁、滨海路、海底隧道、跨海大桥，立体交通网络覆盖周边，到哪都方便；现在地铁2号线已经开始运行，距离项目300米左右就有地铁站。4.

16、 大套间产品VS户型设计通透大气、明朗开阔，适宜北方居住环境在户型产品的设计上，绿城桃源里注重主卧大套间，主卧大套间占据比例大了之后其他功能空间就相对局限了，私密的设计是增加过道、走廊的面积，虽然有部分赠送，但是浪费的面积也不少；海韵华府在户型设计专研居住的通透性、舒适性，尺度空间都是按照适合北方居住生活习惯而设计的，住起来舒适性高。【保利天禧】对比本项目的劣势：1. 填海地块，地基不如非填海原生地稳固；2. 项目总体容积率3.4（因有别墅项目），高层产品容积4.3，建筑密度高，居住不舒适3. 绿化率面积少4. 层高3米（除220平3.3米），居住不舒适5. 在东港区价位不高，刚需产品占有一定

17、比例，业主群体层次偏低6. 保利集团目前在大连开发的项目，业主维权的事比较多7. 户型对比8. 交房时间不确定因素多打击说辞：1. 针对一线瞰海地块山海资源同享才是大连最珍贵的资源，海韵华府北侧和东侧距离海岸线600-800米，亲海不近海保持恰好的距离，依傍453公顷海之韵山体公园，海边清新空气和山林富氧离子可以同享，空气环境更适宜居住，并且户户推窗见山，视野非常好。2. 填海地VS非填海原生山地保利地块是填海地块，海韵华府是非填海原生山地，地基稳健、牢固，居住更放心。3. 项目总体容积率3.4，高层住宅部分容积率4.3，产品密度大，绿化面积少VS南侧无遮挡保利住宅产品南北2个地块都是高层规划

18、，遮挡问题很难避免；如此高的容积率可想而知居住的人口会非常多，更别谈舒适度了；容积率高，小区绿化率就会低，保利天禧的景观除别墅可享受海资源，住宅部分没有什么与之匹配的景观；海韵华府总体容积率仅在2.2，高层在北侧，南侧是5-6层洋房，所以高层的采光和视野景观都非常好，基本不会出现遮挡问题，而且我们小区是香港贝尔高林做的园林规划，采用台地式景观设计，空间变幻，丰富多彩，并且以内园与外部山体公园相呼应，最有特色的是我们在社区内规划有多个阳光大草坪，这就为未来业主的生活提供了更多户外活动空间，在小区内享受的是自己家门前的休闲生活，在外您可以享受纯粹的自然景观和富氧，双公园景观。4. 东港区价位不高，

19、客户群体无法比拟保利产品价格在1.4万左右，而且有一些是80-90平两室的刚需产品，价格决定了购买客户的群体；海韵华府项目只有7号楼有90和106的户型，每种户型不过31套，其余产品均是140、160平产品，洋房产品面积在180以上，单价和总价比保利都要高，我们的业主基本都是多次置业的客户，所以我们小区的业主群体与保利业主群体有本质性的不同。5 业主维权事件经常发生保利虽然是一个品牌开发商，但在大连开发过的项目业主维权事件屡屡发生，前期承诺给客户的有好多都没有兑现，像保利西山林语客户维权主要是因为前期承诺的配套后期都没有兑现。我们项目虽然不是大开发商，但作为一个国企，在现在这个政治环境中，一定

20、要规避任何的矛盾和风险，所有我们能做的我们说，做不到的一定不会承诺。更何况这是公司在大连的第一个项目，我们是要依托这个项目创品牌的，所以发生在保利业主的问题在我们项目一定不会出现。6 价格低，销售金额低，成本一定会降低东港这个区域各个开发商拿地成本都不低，从营销角度来讲保利用两个代理公司销售、又有渠道引入客户、各种活动，一年营销费用也是很高的，但现在的高层都在1.4元/平左右，保利的上千万的别墅产品采用的都是真实漆，所以开发商在建筑选材或者是景观或者是配套方面一定会减少成本的，否则这些费用从哪来呢？我们项目高层4层以下为干挂石材，洋房外产面全部是石材，电梯双向开门单独入品，从总价来说我们的产品

21、不是别墅产品，但在选材配置也达到了别墅的标准。7 保利改善型产品户型不及海韵华府保利三室产品有两种户型，135平和145平，我们项目三室产品有五种户型，面积118至160平，不同面积、不同产品类型可以满足不同客户的需求。（如144平三室产品有赠送面积；118平三室产品适合老人居住，面积小、居室功能齐全、两个南卧室，为老年人提供了足够的享受阳光的空间；126平三室产品，方正、紧凑，没有浪费面积；166平舒适型三室产品，每个空间都非常宽绰，北面有赠送面积，是观山观海的绝佳三室产品）保利三室产品中135平与海韵华府项目126平的户型设计相近，虽然保利的此种户型为两个卫生间，但客厅与餐厅相连，北面开间

22、小，南北通透效果差；我们项目126平虽为一个卫生间，但南北开间大，客厅与厨房、餐厅开间达4米，南北通透。保利二室产品中83、86平户型好于海韵华府项目，说辞：保利项目在东港定位不是高端项目，这种产品设计的是为纯刚需客户设计，数量占比也比较多，在设计方面后期做了调整；我们项目定位要远高于保利，这种二室产品全小区只有31套，专为我们业主定制的，在我们小区买套房，与老人在一个小区生活，老人居住面积大还要收拾卫生，可以选择面积稍小的91平两室产品。有南客厅、南卧室，次卧平日使用率也不高，老人的东西比较多，次卧可以多放些杂物，也可以为家里来亲属做客卧使用，是很温馨的户型。这种户型在高层产品中最优的位置里

23、，南面是洋房，保证充足光线，推窗望山，洋房景观也是尽收眼底。8 交房时间不确定 保利有5块地，它整个项目要盖完的话至少需要10年的时间，而且他们现在只有一块地动工，交房的时间太晚，不确定因素也很多。即便您现在买的房如期交房，其他地块也是建筑期，嗓音大，周边民工出入频繁，安全隐患也是很多的。【国滨苑】对比本项目的劣势：1. 容积率4，全部是超高层建筑；2. 景观资源非常有限，不如海韵华府优越；3. 周边环境差；4. 客户群体与海韵华府无法比拟；5. 层高：140平大户型层高3.15米，其余公寓和住宅产品户型层高均是3米。针对性说辞 国滨苑与我们项目对比，户型设计要优于我们项目，这点我们需要给予肯

24、定，但我们买房不光买的是户型，要考虑的因素非常多：1. 国滨苑容积率高，全是高层建筑，楼栋密集的社区居住感不强国滨苑占地面积4.53万方，是海韵华府项目占地的一半，而建筑面积22.8万平与我们相近。项目容积率4，全部是30层以上的高层，在规划设计上，没有充分考虑居住舒适度的问题，楼栋这么密集，景观视野、采光上都互相遮挡，舒适度比较差。海韵华府占地8万平，建筑面积22万平，拥有2.2的低容积率，整个社区绿化率达到了60%以上；海韵华府将高层建在北侧，南侧是5-6层花园洋房，这样采光、视野都非常好，仅从小区规划上来看我们小区档次高于国滨苑。2. 国滨苑自然资源有限，海韵华府地理位置、景观更优越 国

25、滨苑南面是四季上东、托斯卡纳，只有选在高楼区才能看到山景；北面是保利项目，海景基本被保利高层遮挡，所以在房间内看到的前后都是建筑；再有项目本身的容积高，小区内的绿化面积非常有限。虽然我们两个项目距离不远，但我们项目所享受到的和占有的任何资源都是无法比拟的。海韵华府项目（参照统一说辞）3 西南侧是污水处理厂，南面有地铁国滨苑三面是路，西南侧是污水处理厂，夏天刮南风有味道，空气污染重，您花上百万买套房总是闻到异味的房子，您能舒服吗？（我们小区位于国滨苑的东南侧，没有任何影响。）国滨苑南面是地铁，对于居住在地铁附近出行带来了方便。然而，地铁运行的振动是长期的、持续的，长期住在地铁沿线附近，会对人的心

26、脏带来损伤。（在网上可以查到相关资料）4 客户群体不同国滨苑产品分为两种：70年产权的住宅6栋，40年产权的公寓3栋，产品规划乱；面积80、90、140，最大面积没有过150，我们小区高层产品140、160，洋房在180平以上，客户群体差别很大。6. 5 层高：140平大户型层高3.15米，其余公寓和住宅产品户型层高均是3米，参照龙湖部分的讲解说辞海韵华府定位在国滨苑之上。【盛都四季上东】针对性说辞：1. 景观远不及海韵华府优越我们海韵华府与四季上东隔路相望，共同拥有南面的山体资源，但东侧的观海效果我们项目要远远超过四季上东，距离海之韵广场、十八盘要更近一些。从小区景观来看，我们小区的绿化率达

27、60%以上，因为小区规划的楼少，楼间距宽阔，有足够的空间做绿化；而四季上东截然不同，小区规划了22栋楼，不仅楼体占据了园林景观的面积，而且楼体密度大、楼间距近，绿化率少。海韵华府绿化率60%以上；洋房产品南北楼间距30-40米；东西间距更是达到了近60米；高层产品南北楼距达50米以上，东西楼距最大达81米。四季上东规划的产品楼距：北面高层与前一排小高层斜线距离不及25米；小高层南北间距基本在33米以内，主景观区的3栋产品东西间距35米，其他楼体间距不到30米；高层东西间距15、16米，最南面的小高层产品、最北面高层产品东西楼距1113米。没有足够的楼距，就不可能做出高绿化率的小区，更不可能营造

28、出自然、舒适的小区环境。我们小区的景观聘请著名的香港贝尔高林公司设计，是世界顶尖的设计顾问公司之一，设计的项目遍布七十多个国家，（典型设计安全：三亚亚龙湾高尔夫别墅、香港迪斯尼乐园酒店、星河湾等；全国建筑景观设计50强认证单位；全国工程设计优秀企业；全国工程建设十佳优秀景观设计单位；2008年中国人居典范建筑规划设计奖 最佳设计方案金奖）四季上东景观设计公司是广州的柏景设计，在同行业中设计团队的力量、设计理念远不及贝尔高林。生活在我们小区茶余饭后您可以随意在小区的任何一个花园里散步、休憩，也可以酣畅淋漓的在小区里运动，与大自然亲密接触，生活在四季上东的话您在小区里会有这么宽绰的休闲空间吗？2.

29、 小区的品质感和居住舒适度远不及海韵华府四季上东所谓的洋房产品是一栋楼1个单元11层配另一个单元7或9层的产品，仅这一点与我们产品的品质有本质性的差别：单看规划设计，海韵华府的洋房每栋楼2个单元，每个单元都是纯粹的6或7层的产品，并且洋房全部是1梯2户双开门电梯，私密性非常好，相当于一梯一户的居住感受；全石材立面；这个产品设计在东港是唯一的，堪比别墅的产品。从项目总体规划数据来看，小区占地、建筑面积和容积率与四季上东相差不多，我们项目占地8万平，建筑面积21万平，容积率2.2，我们只规划了13栋楼，北面5栋高层，其余产品均是8栋洋房；四季上东占地面积7.4万平，建筑面积22万平，容积率2.2，

30、规划了22栋楼。相同的容积率、相同的占地和建筑面积，13栋楼和22栋楼楼间距、楼栋建筑密集、品质感、居住舒适性、私密性您说是高的好还是低的好呢？3. 高低楼栋搭配存在挡光问题，风水也不好四季上东高层产品是并排分布，小高层全部交错分布。从风水角度来讲，这种交错分布会存在很多房对前后楼房角的问题，风水不好；从采光角度来讲，除非楼间距非常宽，否则都会存在不同时间段的挡光问题；从绿化面积来说，楼体分布如此之密，楼间绿化面积自然减少，绿化率远远低于我们小区。我们的规划设计是聘请的是美国著名的博德西奥进行规划设计，充分考虑了地块特征。我们高层产品只有2栋楼交错排布，洋房产品均是前后排布，不存在挡光问题；楼

31、间距：高层产品区设计有3个主题花园，南北楼距达五十多米，东西间距达81米，只有足够的楼距才能实现主题花园；洋房产品南北间距达三十多米，东西间距达近60米，全东港没有第二个小区能做到如此宽阔的楼距，所以我们可以很自信的说，海韵华府的绿化率是目前东港项目最高的。风水角度：我们项目处于大连市的最东端，早晨可以接受太阳的第一缕阳光，紫气东来，有非常吉祥的寓意；还有是我们研究周易的客户说的，大连的地势是个龙脉，我们的位置是龙头，处于这个位置无论对自己的职业生涯还是财源都有非同寻常的意义。4. 层高：小高层3米，高层2.9米；参照（龙湖部分讲解）5. 海韵华府开发商品牌更有保障海韵华府是山东两大国企共同投

32、资打造的，鲁信是山东省省政府的金融平台，国泰租赁也是国资委直管企业，企业步伐稳健，资金有十足保障，并且投资商在房地产上也有10多年的投资与开发经验，在青岛有很多代表作，开发面积已超过200万平米，销售收入超过百亿元，在品牌力和信誉上都更有保障。四季上东开发商属私企，资金链不稳定，目前在哈尔滨有一个四季上东项目，大连四季上东把哈尔滨项目复制过来的，总开发项目不超过5个，开发面积远远少于我们公司，企业背景、经济支持等方面我们远高于四季上东。四季上东与我们项目基本在同一时期开工，但施工进度我们比他们快很多，说明我们公司的经济支持更有保障；有意向客户到我们两个工地看房，客户说我们项目施工质量能看得出比

33、他们好，虽然我们价格高于四季上东，客户最后仍选我们项目。6. 客户群体不同（从面积、总价进行对比分析，参照保利、国滨苑客户群体部分讲解）四季上东在小高层中规划的最大面积在170平，高层产品多为80多平二室及110多平小三室产品，这两种产品的客户以刚需客户为主。7. 四季上东南侧还有待开发地块四季上东南侧还有待开发地块（K04-2、K05），规划内容不可控，未来存不存在挡光或其他问题都还确定不了；海韵华府南侧是海之韵山体公园，没有待开发地块，最南侧楼栋距离山约100米，没有挡光影响。首开铂郡（层高3.1米）首开铂郡项目户型设计中规中矩，没有特殊的设计理念，但也没有浪费的面积；2016年10月份入

34、住。对比本项目劣势：1、 环境乱，地形不规整，楼体错落分布，存在挡光问题2、 属于二手项目3、 容积率实际在3.7，广告宣传是2.54、 未享有任何自然资源，产品舒适度差，密度大针对性说辞1、 环境乱；地形不规整；楼体错落分布，存在挡光问题；无任何自然资源项目北面临东港新区，南面是老城区，西北角临着热力厂，烟囱排放物对其环境也有一定的污染；小区外部环境比较乱；因地形呈扇形，为了出建筑面积，楼体都是交错分布，无论上午或下午都会存在其他楼体互相挡光的问题；因地形原因，楼体角度偏东或西较大； 一个高档小区除了小区内的规划档次以外，一定也是要占有自然资源的，而首开珀郡既没有山也没有海，很难列为高端项目

35、中。海韵华府项目2、 属于二手项目此地块原开发商是中拥地产，后转手现在的首开地产，开发成本高，而这部分高的费用一定是从房价中体现，相当于客户要替开发商承担高额收购费用，如果开发商价格过高销量慢，价格低的话开发商收入低，其他成本一定也会相应降低，开发商不能赔钱销售；3、 容积率实际在3.7，广告宣传是2.5海韵华府容积率仅为2.2，容积率远高于我们项目，从专业角度评析容积率越低的产品居住舒适度越高。4、 产品舒适度差，密度大规划全部是高层产品，1个单元住户达60户以上，居住密度大，舒适度自然要降低。5、项目位于老城区与新城区交汇处，现有配套较东港其他项目成熟，但随着东港市政配套的日益完善，周边项目的入住，未来我们的各项配套要优于首开。22