设备维修部工作手册

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1、-陕西麦尔斯斯物业管管理有限限公司设备维修部部工 作 手手 册状 态：版本号：AA/0分发号：编 制：审 核：批 准：2006年年4月11日发布布 20006年44月1日日实施陕西麦尔斯斯物业管管理有限限公司陕西麦尔斯斯物业管管理有限限公司 目 录录 目 录第一章：质质量目标4第二章：组组织架构构图. 55第三章：部部门职责责6第四章：岗岗位职责责7一、 设备维修部部主管.7二、 设备维修部部领班.8三、 维修工.99四、 电工100五、 水暖工100六、 电梯工111第五章：设设备维修修部各岗岗位任职职要求112一、 设备维修部部主管12二、 设备维修部部领班.12三、 各专业工种种、电工工

2、、维修修工、水水暖工、电电梯工12第六章：管管理规程程.133一、给排水水设备（设设施）运运行管理理规程.13二、给排水水设备（设设施）操操作规程程.16三、给排水水设备（设设施）维维修保养养规程.18四、二次供供水管理理规程.211五、配电房房运行管管理规程程.244六、配电房房安全操操作规程程.266七、配电房房维修保保养规程程.277八、供暖系系统运行行管理规规程.331九、供暖系系统操作作规程.336十、供暖系系统维修修保养规规程.338十一、中央央空调系系统(制制冷部分分)运行行管理规规程.41十二、中央央空调系系统(制制冷部分分)操作作规程.46十三、中央央空调系系统(制制冷部分分

3、)维修修保养规规程.48十四、电梯梯运行管管理规程程.551十五、消防防设备、设设施运行行管理规规程54十六、消防防设备/设施维维修保养养规程.556十七、机电电设备编编号规程程.667第七章:相相关法律律法规.770陕西麦尔斯斯物业管管理有限限公司 标题: 质量量目标 第一章 质质量目标标1、综合管管理类：管理人人员专业业培训合合格率1100%。2、房屋类类：房屋屋完好率率95.5%；房屋零零修、急急修及时时率900.5%；公用用配套设设施、场场所完好好率955.5%。3、设备设设施类：设备完完好率995.55%；电电梯运行行率955.5%；设备备（设施施）维修修及时率率96.5%。陕西麦尔

4、斯斯物业管管理有限限公司 标题: 组织织架构图图 第二章 组组织架构构图陕西麦尔斯斯物业管管理有限限公司设备维修部部组织架架构图设备维修部主管 1人财富广场主管 1人一又二分之一公寓主管 1人 电工2 人水暖工2人维修工3人电梯工1人电工2人水暖2人维修2人电梯1人一又二分之之一暂不不要列入入。陕西麦尔斯斯物业管管理有限限公司 标题: 部门门职责 第二章 部门职责设备维修部部负责全全公司的的房屋管管理、工工程维修修、道路路维修、机机电设备备的检查查、保养养等工作作，保证证各管理理辖区内内的日常常运转。具具体包括括以下内内容：1、负责所所辖物业业机电设设备的维维修和保保养；2、负责对对所辖物物业

5、的正正常供水水和供电电；3、负责业业主的特特约上门门维修服服务；4、负责新新建物业业的接管管验收等等；5、负责较较大工程程的质量量监督和和验收；6、负责房房屋及配配套设施施的日常常维护、修修缮和施施工管理理；7、负责与与政府供供水和供供电部门门的业务务接洽和和相关事事务的处处理；陕西麦尔斯斯物业管管理有限限公司 标题: 岗位位职责 第四章 岗岗位职责责一、设备维维修部主主管职责责1、确保所所辖物业业的设备备设施良良好安全全运行.2、熟悉工工程设备备的技术术性能，熟熟悉区内内的工艺艺管线分分布情况况，组织织建立工工程技术术档案及及运行、维维修、保保养档案案。3、负责组组织制定定设施、设设备运行行

6、操作维维修保养养规程，并并组织检检查和落落实。4、组织本本部员工工与其它它部门共共同做好好物业管管理为业业户的服服务工作作。5、贯彻安安全第一一的思想想，建立立各项操操作规程程及岗位位责任制制度，防防止发生生安全事事故。6、对员工工进行各各项操作作规程及及操作技技能的培培训，使使每个员员工达到到既有工工作能力力，又有有服务意意识，实实施公司司的质量量方针。7、贯彻环环境保护护方针，消消除各种种污染源源，实施施节能计计划，培培养崇高高的敬业业精神。8、做好各各项有偿偿服务工工作，建建立方便便客户的的措施。9、接受公公司安排排的各项项工作，配配合公司司及各部部门做好好相关管管理服务务工作。二、设备

7、维维修部事事务助理理职责 组组织机构构中无助助理一职职1、配合设设备维修修部主管管做好设设备运行行及设备备维修保保养的技技术审定定工作，建建立设备备运行和和设备维维修保养养技术档档案。2、建立设设备的预预检、预预修计划划，制定定不同环环境下设设备最佳佳运行状状况陕西麦尔斯斯物业管管理有限限公司 标题: 岗位位职责 3、定期检检查员工工工作中中的安全全技术状状况，纠纠正违章章作业、低低技术作作业的行为.4、完成公公司领导导交办的的其他工工作。三、设备维维修部领领班？是是否为班班长1、熟悉全全部供电电配电资资料及设设备状况况，认真真执行安安全用电电制度，会会操作、会会维修保保养电器器设备。2、巡视

8、各各种供电电、配电电设备，能能及时发发现故障障的隐患患，正确确判断事事故原因因，及时时组织电电工维修修。对应应急事故故有正确确的处理理方法。3、有较高高的电工工技术水水平，会会组织工工程项目目作业，能能申报计计划，申申报材料料。正确确使用各各种电工工测量仪仪器仪表表及安全全设施，并并保管电电工共用用的电工工工具。4、负责所所辖物业业内所有有的给排水.消防.采暖设设备/设设施的运运行.维维修保养养工作。5、熟悉设设备运行行部件的的保养，保证润滑良好，而且没有泡、冒、滴、漏的现象。6、指导正正确记录录运行表表格数据据，正确确完成交交接手续续(事故故不排除除不交接接，异常常情况不不说明不不交接)。7

9、、熟悉设设备安全全维修制制度，有有较高级级的技术术水平，能能组织多多人协同同作业，能能判断设设备良好好运行的的工况，能能填写各各种运行行、维修修表格及及申请报修的计计划，登登记保管管合理使使用检修修设备及及工具。8、熟悉小小区水、电电、暖、土土建等相相关维修修工作及及日常维维修，并并制定每每年定期期检查计计划；9、组织有有关技术术人员参参加小区区水暖设设备的验验收和交交接工作作；陕西麦尔斯斯物业管管理有限限公司 标题: 岗位位职责 10、负责责房屋工工程抢修修现场技技术指导导工作，并并组织实实施；11、熟悉悉所管电电梯设备备的电气气原理，运运行特性性，参与与排除设设备的疑疑难故障障，负责责每年

10、电电梯的年年检申报报工作；12、经常常深入现现场，了了解设备备的运行行情况，对对所管设设备的现现状做到到心中有有数，负负责制定定每年的的设备、保保养、维维修计划划；红色色标识为为能力要要求。三、维修工工1、负责所所管物业业各类水水、暖、电电、土建建设备、设设施的维维修与保保养；2、负责每每天巡查查设备仪仪表的运运行情况况，认真真做好记记录；3、负责按按时做好好住户及及公共场场所水表表、电表表的抄表表工作；4、负责完完成住户户家庭的的特约维维修服务务；5、负责公公共设施施和消防防设备的的巡查，记记录和维维护等。6、完成上上级领导导交办的的其他工工作任务务。四、电工1、接受上上级分配配的工作作，执

11、行行安全用用电作业业制度，熟悉配电线路，配电设备及控制线路、照明线路、消防系统、电源线路的情况，能按电工应知应应会技术术要求完完成本职职工作。2、正确使使用仪表表及工具具，保证证工作质质量，布布线引线线，接头头达到规规定要求求，会独独立完成成基本电电器的接接线，(电表、起起动器、YY/A启启动，二二地控制制等)，有有文明作作业的习习惯(工工作完成成和清洁洁)。3、会看电电工线路路图，分分析故障障，排除除一般故故障的能能力。做做好维修修记录，节节约电工工材料。4、接受设设备维修修部及管管理处布布置的工工作，诚诚心为用用户服务务，文明明维修，礼貌待待客。陕西麦尔斯斯物业管管理有限限公司 标题: 岗

12、岗位职责责 五、水暖工工1 、负责责所辖物物业内所所有的给给排水.消防.采暖设设备设施施的维修修保养工工作。接接受上级级分配的的工作，安安全作业业，知道道水系设设备及水水系管路路的情况况，能按按水工应应知应会会的技术术要求作作业。2、保证所所有设备备、设施施整洁完完好，严严格按照照操作规规程作业业。3、认真做做好表格格的填写写，按时时上下班班，遵纪纪守岗，诚诚恳接受受客户的的意见，如实实反映服服务状况况，维护护公司荣荣誉，礼礼貌待客客。4、会正确确判断设设备的状状况，调调整节能能运行状状况。5、接受设设备维修修部布置置的工作作。六、电梯工工：1、熟悉所所辖物业业区内电电梯分布布、使用用情况。2

13、、积极参参加技术术培训活活动，努努力提高高技术水水平。3、严格执执行电梯梯日巡视视检查内内容。4、按电梯梯定期保保养项目目标的内内容对电电梯保养养单位进进行监督督。5、电梯出出现紧急急情况，接接到通知知后300分钟内内赶到现现场，分分析故障障原因，了了解损失失程度并并及时采采取对策策措施，对对解决不不了的技技术问题题及时向向主管领领导汇报报。陕西麦尔斯斯物业管管理有限限公司 标题: 岗岗位任职职要求第五章：设设备维修修部各岗岗位任职职要求一、设备维维修部主主管1、中专以以上学历历，具有有较强的的专业知知识。2、责任心心强、有有较强的的专业技技术水平平及管理理经验3、具有22年以上上相关工工作经

14、验验4、品行端端正、身身体健康康、无不不良行为为二、设备维维修部领领班1、持有劳劳动部门门颁发的的专业技技术等级级证书2、有2年年以上本本专业的的工作经经验3、责任心心强、有有较强的的专业技技术水平平及管理理经验4、品行端端正、身身体健康康、无不不良行为为三、各专业业工种、电电工、维维修工、水水暖工、电电梯工1、两年以以上本专专业工作作经验2、持有劳劳动部门门颁发的的专业技技术等级级证书3、责任心心强、能能吃苦耐耐劳4、品行端端正、身身体健康康、无不不良行为为陕西麦尔斯斯物业管管理有限限公司 文 件件 号：MESS-WWX-001 标题：管理规规程 版 本本 号：A-0 第六章：作作业规程程一

15、、给排水水设备（设设施）运运行管理理规程1、目的确保给排水水设备（设设施）处处于良好好技术状状态，保保证生活活、消防防用水的的需要。2、适用范范围公司范围内内给排水水设备（设设施）的的运行管管理。3、职责3.1泵房房值班人人员负责责给排水水设备的的操作、监监控、记记录及对对异常情情况的报报告。3.2水暖暖维修工工负责给给排水设设备日常常维修保保养3.3设备备维修部部主管负负责给排排水设备备（设施施）综合合管理。3.4设备备维修部部主管负负责上述述工作的的检查监监督。4、工作规规程4.1泵房房值班人人员4.1.11泵房值值班人员员负责给给排水设设备运行行的操作作、监控控、记录录。应按按时对给给排

16、水设设备进行行检查，并并在给排排水设备备（设施施）启动动是观察察电流、电电压，倾倾听有无无异响。4.1.22每天打打扫一次次水泵房房的地面面，每月月擦一次次设备、阀阀门、管管线，每每周用布布擦一次次控制柜柜，每月月对水泵泵房作一一次彻底底清洁，控控制柜内内用吸尘尘器清洁洁，墙面面无积尘尘，窗户户明亮，地地面及设设备基础础无积水水油渍。陕西麦尔斯斯物业管管理有限限公司 文 件件 号：MESS-WWX-001 标题：管理规规程 版 本本 号：A-0 4.2水暖暖工4.2.11按给排排水设备备（设施施）维修修计划及及给排排水设备备（设施施）维修修保养规规程中中的给给排水设设备（设设施）检检查保养养表

17、要要求进行行维护保保养。4.3维修修领班4.3.11维修领领班负责责给排水水设备（设设施）的的综合管管理。包包括技术术资料、档档案的收收集、保保管，负负责零星星设备配配件、材材料的采采购计划划的编制制，设备备维修部部权限范范围内的的外委修修理联系系工作。4.3.22对给排排水维修修保养提提供工作作指导及及检查监监督。4.3.33每年112月制制定下一一年度中中修、大大修计划划。4.4设备备维修部部主管4.4.11进行抽抽检。每每月最后后一个星星期组织织有关人人员对给给排水设设备（设设施）的的维修保保养进行行一次检检查。4.4.22审核各各种记录录及中修修、大修修计划，给给排水的的设备备维修保保

18、养记录录表。4.5水泵泵房管理理工作4.5.11非工作作人员进进入水泵泵房需经经主管或或设备维维修部主主管批准准后，由由水暖工工陪同，方方可进入入。4.5.22水泵房房的机电电设备由由值班人人员负责责操作，其其他人不不得擅自自操作。4.5.33控制柜柜上转换换开关，无无特殊情情况应打打在“自动”位置。生生活水泵泵每隔115天进进行轮换换。4.5.44保持良良好的通通风及照照明状况况，门窗窗开启灵灵活，无无破损。陕西麦尔斯斯物业管管理有限限公司 文 件件 号：MESS-WWX-001 标题：管理规规程 版 本本 号：A-0 4.5.55不得擅擅自改动动机房线线路、器器材。若若需改动动，须经经部门

19、领领导批准准后方可可进行。4.5.66消防设设施应保保持完好好。4.5.77保持机机房干净净整洁，无无积尘，不不得堆放放杂物。4.6临时时用水管管理工作作4.6.11临时用用水需填填写临时时用水申申请，经经批准后后方可接接驳水管管用水。4.7停水水管理工工作4.7.11因维修修洗水池池等原因因需停水水时，应应及时通通知客户户服务部部，由客客户服务务部及时时通知各各住户，并并解释清清楚停水水原因。5、相关文文件和记记录a)给排排水设备备（设施施）维修修保养规规程b)设备备-设设施维修修记录表表c)水泵泵房运行行日巡查查表d)给排排水设备备保养记记录表陕西麦尔斯斯物业管管理有限限公司 文 件件 号

20、：MESS-WWX-001 标题：管理规规程 版 本本 号：A-0 二、给排水水设备（设设施）操操作规程程1、目的确保给排水水设备（设设施）性性能稳定定，运行行正常。2、适用范范围辖区内给排排水设备备（设施施）的操操作。3、职责3.1值班班人员负负责给排排水设备备（设施施）的操操作、巡巡查、记记录及异异常情况况的报告告。4工作规程程4.1给水水设备（水水泵）操操作流程程确认进水阀开启确认出水阀开启水泵控制柜的转换开关拨到“手动”位置按控制柜上“启动”按钮开启水泵供水按水泵控制柜上的“停止”按钮，水泵停由供水将控制柜上转换开关拨到“自动”位置，水泵进入自动投运行状态陕西麦尔斯斯物业管管理有限限公

21、司 文 件件 号：MESS-WWX-001 标题：管理规规程 版 本本 号：A-0 4.2排水水设备（潜潜水泵）操操作流程程控制箱上转换开关拨到“手动”位置按控制箱上“启动”钮，开启水泵排水按控制箱上“停止”钮，水泵停止排水将水泵控制箱上转换开关拨到“自动”位置，水泵进入自设运行状态。陕西麦尔斯斯物业管管理有限限公司 文 件件 号：MESS-WWX-001 标题：管理规规程 版 本本 号：A-0 三、给排水水设备（设设施）维维修保养养规程1、目的确保给排水水设备（设设施）维维修及时时，延长长设备（设设施）使使用寿命命，确保保设备运运行可靠靠、性能能良好。2、适用范范围辖区内给排排水设备备（设施

22、施）。3、职责3.1水暖暖维修工工负责给给排水设设备（设设施）的的日常维维修保养养。3.2维修修主管负负责维修修保养工工作的指指导、检检查监督督及外委委修理的的联络工工作。4、工作规规程4.1给排排水设备备维修保保养工作作4.1.11水暖工工负责给给排水设设备（设设施）的的维修保保养。4.1.22维修主主管每年年12月月制定下下年度的的给排水水设备维维护保养养和中修修、大修修计划。4.1.33水暖工工按给排排水设备备中修、大大修计划划，要求求对设备备进行维维修保养养，并将将维修保保养情况况记录于于设备备-设设施维修修记录表表、设设备保养养记录表表，零零部件更更换及大大修同时时记录于于机电电设备

23、台台账。4.1.44给排水水设备故故障一般般不超过过8小时时，若重重要部位位故障在在8小时时内无法法解决，应应将故障障原因、解解决方案案、解决决时间书书面上报报设备维维修部主主管，限限期解决决。陕西麦尔斯斯物业管管理有限限公司 文 件件 号：MESS-WWX-001 标题：管理规规程 版 本本 号：A-0 4.1.55夜间发发生的故故障，不不影响住住户生活活、工作作，不会会产生严严重后果果的给排排水设备备（设施施）故障障，可以以由白班班机电维维修工进进行维修修；如发发生的故故障直接接影响住住户生活活，应立立即向设设备维修修部负责责人汇报报。4.1.66设备维维修部主主管对维维修保养养进行工工作

24、指导导及检查查监督。4.2给排排水设备备（设施施）故障障一般处处理工作作4.2.11供水泵泵出现故故障时，值值班人员员应马上上启用备备用泵，然然后立即即通知水水暖工及及时维修修。4.2.22排水泵泵出现故故障时，首首先检查查故障原原因，如如是控制制回路出出现故障障，及时时排除，如如果水泵泵故障，启启动备用用泵，检检修故障障水泵。4.2.33供水管管路出现现故障时时，发生生泄漏等等影响正正常供水水，值班班工立即即关闭总总阀，及及时通知知有关人人员抢修修，并做做好受影影响用户户的解释释工作。4.2.44污水、雨雨水井等等因出水水或下水水不畅、浸浸水等，电电话联系系保洁部部门协助助处理。4.3给排排

25、水设备备维修保保养4.3.11水暖工工按照给给排水设设备（设设施）运运行管理理规程的的要求对对给排水水设备进进行日常常保养。4.3.22设备维维修部主主管组织织水暖工工按设备备维修要要求对给给排水设设备进行行检查维维修保养养。陕西麦尔斯斯物业管管理有限限公司 文 件件 号：MESS-WWX-001 标题：管理规规程 版 本本 号：A-0 给排水设备备检查、维维修保养养计划表表序号给排水保养养项目检查内容周期01水泵机组及及 附附件外观清洁清洗、除污污每月运行情况震动、轴温温每天仪表情况检查每天水泵轴端检查更换盘盘根填料料每月水泵轴承清洗换润滑滑油一年电机轴承清洗加润滑滑油一年电机绝缘测电机吸收

26、收比一年02管道如渗漏 补漏换换管每天除锈 刷漆漆一年03阀门紧固压盘螺螺丝，调调整更换换填料每月加润滑油一年04液压阀启闭情况检检查每天拆检、清洗洗一年05水表检查指示情情况每月5、相关文文件和记记录和记记录a)机电电设备台台账b)维修修保养记记录表c)设备备维修保保养记录录表d)设备备委托维维修申请请表陕西麦尔斯斯物业管管理有限限公司 文 件件 号：MESS-WWX-001 标题：管理规规程 版 本本 号：A-0 四、二次供供水管理理规程1、目的保证辖区内内二次供供水水质质符合卫生生检验标标准，保保障业户户身体健健康。2、适用范范围适用于辖区区内二次次供水的的管理，二二次供水水是指业业户从

27、一一次配水水处引出出的用于于蓄水或或加压的的供水装装置。3、职责3.1领班班负责制制定年度度水池（箱箱）清洗洗及消毒毒计划，并并报设备备维修部部主管审审批。3.2设备备维修部部主管负负责审核核批准年年度水池池（箱）清清洗及消消毒计划划，并负负责实施施。4、二次供供水4.1二次次供水管管理的要要求4.1.11二次供供水设施施有指定定专人负负责管理理。4.1.22每个水水池（箱箱）（包包括地下下、楼顶顶）需结结构完整整，加盖盖、加锁锁，水口口干净，如如孔、通通气孔、泄泄水孔需需加防虫虫网。4.1.33二次供供水清洗洗、消毒毒人员，须须持卫生生防疫部部门颁发发的“健康证证”、上岗操作。4.2年度度水

28、池（箱箱）清洗洗及消毒毒计划设备主管每每年122月制定定下年度度不少于于一次的的水池（箱箱）清洗洗及消毒毒计划。4.3通知知陕西麦尔斯斯物业管管理有限限公司 文 件件 号：MESS-WWX-001 标题：管理规规程 版 本本 号：A-0 4.3.11每次水水池（箱箱）清洗洗及消毒毒计划实实施前提提前通知知客户服服务部出出停水告告示，通通知用户户做好出出水准备备。4.4放水水为确保用户户的正常常供水，放放水工作作必须提提前到清清洗、消消毒水池池（箱）的的前3小小时进行行。4.5二次次供水的的清洗、消消毒有专业公公司进行行，专业业公司在在清洗前前需将清清洗消毒毒方案、清清洗操作作人员资资料送项项目

29、管理理部审核核并作为为存查资资料。4.6安全全注意事事项4.6.11电源：水池内内作业光光源要用用36VV以下安安全电压压工作照照明，最最好用手手电、应应急灯，三三相水泵泵要装有有漏电开开关。4.6.22缺氧：有些水水池长期期封闭，空空气流通通差，可可在水箱箱地补水水口处连连接鼓风风机吹风风，约33小时通通风时间间，然后后选用如如下试验验： 把把燃着的的蜡烛放放入水池池，如不不熄灭说说明水池池内不缺缺氧。否否则需继继续通风风直到没没问题为为止。4.6.33在清洗洗水箱的的过程中中，消毒毒人员需需戴口罩罩和防护护工具，如如在水箱箱内感到到身体不不适，产产生头晕晕、眼睛睛酸痛、心心闷、气气紧，要要

30、马上离离开水池池，用清清水清洗洗眼睛，呼呼吸新鲜鲜空气。4.7送水水4.7.11在清洗洗工作彻彻底完成成后，开开阀门向向水池（箱箱）注水水，达到到标定的的水位高高度后加加盖上锁锁。4.7.22送水后后，应检检查水泵泵工作是是否正常常，管线线内是否否存气，等等供水陕陕西麦尔尔斯物业业管理有有限公司司 文 件 号号：MEES-WX-01 标题：管理规规程 版 本本 号：A-0 系统全部正正常后方方可离开开。4.8取样样送检4.8.11水样抽抽取及送送检工作作由设备备维修部部门派专专人进行行，并负负责跟踪踪、协调调。4.8.22如卫卫生检测测结果报报告单结结果为不不合格时时，应重重新取样样化验，如如

31、再不合合格应安安排重新新清洗和和消毒水水池（箱箱），必必要时请请卫生防防疫部门门派人监监督全过过程，直直至检测测合格为为止。4.9记录录和报告告4.9.11水暖工工负责记记录清洗洗、消毒毒水池（箱箱）的全全过程，并并经主管管审核，设设备维修修部主管管签字后后存档。陕西麦尔斯斯物业管管理有限限公司 文 件件 号：MESS-WWX-001 标题：管理规规程 版 本本 号：A-0 五、配电房房运行管管理规程程1、目的确保高低压压配电设设备有良良好的技技术状态态，即安安全运行行，优质质供电。2、适用范范围适用于辖区区内高低低压配电电房及设设备的运运行管理理。3、职责3.1设备备负责人人负责高高低压变变

32、电房及及设备日日常操作作、监控控、记录录、及维维修保养养。3.2设备备主管负负责组织织、参与与、指导导高低压压变电房房及设备备的维修修保养及及按运行行3.3设备备维修部部主管负负责上述述工作的的监督检检查。4、工作规规程4.1设备备责任人人4.1.11严格按按照配配电房安安全操作作规程进进行检查查操作。4.1.22按照设设备技术术要求及及可靠实实用极限限的要求求，做好好各期检检查保养养工作，认认真填写写公共共设备巡巡查签到到表、干干式变压压器保养养记录表表、机机电设备备台账及及维修修保养记记录表。4.1.44检查维维修工具具、绝缘缘工具是是否损伤伤，能否否达到安安全使用用要求，定定期保养养，安

33、全全标志牌牌是否齐齐全。4.2设备备主管4.2.11每年112月份份按照设设备技术术要求及及可靠实实用极限限的要求求，有目目的、有有计划地地对配电电房所需需材料进进行请购购、验收收、报废废及设备备台账的的管理。4.2.22根据设设备技术术要求及及可靠实实用极限限的要求求对高低低压变配配电房进进行维修修保养，对对中修、大大修计划划，需报报设备维维修部主主管审批批。根据据情况准准确记录录。4.2.33审查公公共设备备巡查表表、设设备-设施维维修记录录表及及高低低压变配配电设备备保养记记录表。4.2.44对设备备责任人人提供技技术指导导及检查查监督。4.3设备备维修部部主管陕西麦尔斯斯物业管管理有限

34、限公司 文 件件 号：MESS-WWX-001 标题：管理规规程 版 本本 号：A-0 4.3.11审核请请购、中中修、大大修、报报废及验验收方案案。4.3.22监督上上述工作作的执行行情况。4.4高低低压变配配电房管管理工作作。4.4.11非工作作人员，未未经许可可禁止进进入低压压配电房房。4.4.22工作人人员进入入高低压压变配电电房应保保持头脑脑清醒，服服装整齐齐，纽扣扣扣紧，严严禁穿拖拖鞋。4.4.33配电房房内严禁禁堆放易易燃、易易爆物品品及杂物物，保持持整洁、干干燥，严严禁吸烟烟。4.4.44配电房房操作时时应严格格依照技技术规范范进行操操作。4.4.55禁止带带电检修修，如在在特

35、殊情情况下虚虚带点工工作时，应应做好防防触电、防防短路等等安全措措施，并并设专人人监护。4.4.66应防止止小动物物、爬虫虫进入配配电房，每每周对低低压配电电房清洁洁一次。4.4.77每月对对低压配配电设备备进行一一次检修修保养并并做好记记录。4.4.88做好日日常检查查维修纪纪录。4.4.99临时用用电需申申请，经经批准后后方可用用电。4.4.110除紧紧急情况况外，未未经部门门领导批批准不得得随意停停电。5、相关文文件和记记录a)配电电房安全全操作规规程b)配电电房维修修保养规规程c)维修修保养记记录表d)100KV运运行记录录表e)公共共设备巡巡查签到到表f)干式式变压器器保养记记录表陕

36、西麦尔斯斯物业管管理有限限公司 文 件件 号：MESS-WWX-001 标题：管理规规程 版 本本 号：A-0 六、配电房房安全操操作规程程1、目的规范操作程程序，避避免事故故发生，确确保供配配电系统统运作正正常。2、适用范范围适用于辖区区内高低低压配电电室。3、职责3.1电工工负责供供配电设设备（设设施）操操作。4、工作规规程4.1停电电拉闸必必须严格格按照先先停负荷荷开关，后后拉主闸闸开关的的操作程程序。4.2合闸闸送电与与之相反反。设专专人监护护，并悬悬挂标志志牌，严严禁带负负荷拉开开关。4.3合闸闸送电时时，应依依照先合合母线侧侧隔离开开关，再再合负荷荷开关，然然后合各各分路开开关的原

37、原则；并并同时观观察合闸闸后各分分路电压压、电流流、指示示灯、声声音是否否正常。4.4在停停电抢险险时，必必须完成成下列工工作：a)停电；b)验电c)装设接接地线；d)悬挂“严谨合闸，有有人工作作”的标志志牌，并并在开关关上设置置障碍。4.5恢复复送电时时，必须须做好下下列工作作：a)清除电电器设备备上遗留留的工具具和一切切杂物b)证实工工作人员员已全部部撤离电电器设备备；c)拆除接接地，取取下禁令令牌；d)测量其其它电阻阻是否正正常；e)在重查查一次，确确保无送送电障碍碍才能正正式送电电。5、相关文文件和记记录a) 操操作票陕西麦尔斯斯物业管管理有限限公司 文 件件 号：MESS-WWX-0

38、01 标题：管理规规程 版 本本 号：A-0 七、配电房房维修保保养规程程1、目的避免故障，及及时处理理故障，确确保高低低压配电电系统安安全可靠靠运行。2、适用范范围适用于辖区区内高、低低压配电电房及设设备维修修保养工工作。3、职责3.1设备备责任人人负责高高、低压压配电房房及设备备的日常常维修保保养。3.2主管管负责组组织、参参与、指指导高低低压配电电房及设设备的维维修保养养及按运运行情况况组织制制定紧急急维修计计划和实实施。3.3设备备维修部部主管负负责上述述工作的的监督执执行。4、工作规规程4.1设备备责任人人按照设设备技术术要求及及可靠实实用极限限的要求求进行检检查、维维修保养养，并将

39、将情况记记录在公公共设备备巡查签签到表、维维修保养养记录表表、干干式变压压器保养养记录表表上签签名。4.2主管管及领班班按低低压配电电房设备备检修保保养周期期表及及紧急情情况的维维修要求求进行组组织、参参与、指指导维修修保养，同同时按上上述工作作的要求求进行对对外联络络及工作作的实施施。若零零部件更更换及中中、大修修情况同同时记录录于维维修保养养记录表表上。4.3设备备维修部部主管按按上述工工作的要要求做经经常的检检查监督督，并在在设备备设施周周检、月月检抽查查表上上签名。4.4一般般情况下下，检修修保养需需停电时时要提前前1天通通告客户户服务部部，紧急急情况除除外。陕西麦尔斯斯物业管管理有限

40、限公司 文 件件 号：MESS-WWX-001 标题：管理规规程 版 本本 号：A-0 4.5低压压配电房房设备检检查保养养周期表表序号保养项目保养内容保养周期备注011、配电房房卫生、通通风、照照明、有有无异味味；2、配电箱箱（柜）内内各路指指示灯、仪仪表指示示及开关关位置；3、各路开开关、母母排、接接地、接接零及管管线；4、电缆（槽槽）沟；5、变压器器、电机机；6、房屋有有无渗漏漏；7、抽检楼楼层1-2个配配电箱（柜柜）。1、无杂物物、通风风、照明明正常；2、无过热热、异响响、掉闸闸、松动动、脱落落、氧化化、接地地、接零零可靠；3、无积水水、无霉霉味、无无焦烤味味；4、温升正正常、手手动操

41、作作部件（如如手柄等等）小于于60摄摄氏度，电电缆表面面小于665摄氏氏度；5、指示灯灯齐全，仪仪表指示示正确；6、无接地地不良，接接地、接接零可靠靠牢固。日1、配电防防含设备备层、低低压配电电室、55-188层竖井井。1-4层机机房内配配电柜有有麦尔斯斯电工保保养，空空调机控控制柜（箱箱）、防防火卷帘帘电源柜柜等由麦麦尔斯物物业设备备维修部部保养。麦麦尔斯裙裙楼4-6层风风机房由由设备维维修部保保养。2、凡保养养周期为为日、周周的011、022项内容容按分工工责任区区由各电电工进行行，033项内容容按月分分工程序序见表一一。021、01项项内容；2、各配电电房内清清洁。1、确保其其正常；2、

42、墙面地地面干净净，设备备表面无无油污、粉粉尘。周031、02项项内容；2、配电箱箱（柜）体体；3、开关；4、熔断器器；5、接触器器；6、机电器器；7、按钮、指指示灯；8、互感器器；9、电度表表、仪表表；10、配电电室、楼楼层机房房；11、电容容器柜。1、确保其其正常；2、整洁，门门锁正常常，关闭闭灵活；3、接触良良好，开开断正常常，无发发热；4、底座牢牢固，接接触良好好；5、触点良良好，无无烧蚀，声声音正常常；6、时间继继电器延延时准确确，各级级电器接接线牢靠靠，触点点完好，声声音正常常；7、接线完完好，触触点接触触可靠，指指示灯齐齐全明亮亮；8、指示、计计量正确确，接线线完好；9、墙面、地地

43、面干净净，箱槽槽表面整整洁、无无油污、粉粉尘；10、电容容器无漏漏油、膨膨胀、无无过热（壳壳体小于于60摄摄氏度）。月041、 各配电室、机机房内消消防器材材；2、 应急灯、楼楼层诱导导灯。1、 确保其正常常；2、 平时正常，定定期检查查转换状状态是否否正常。季05计量仪表1、 总计量表工工作状态态异常时时随时向向供电局局大用户户所电费费报告；2、 写字楼业主主计量表表每月抄抄表发现现异常时时，立即即更换经经校验准准确的计计量表。年陕西麦尔斯斯物业管管理有限限责任公公司 文文 件 号：MMES-WXX-011 标题：管理规规程 版 本本 号：A-0 表一 配配电柜保保养维护护周期安安排表序号配

44、电柜（箱箱）位置置保养维修内内容保养周期安安排责任人每月上旬中旬下旬1配电室1段段03项内容容当班电工2配电室2段段03项内容容当班电工3配电室3段段03项内容容每年 4-110月当班电工4配电室2段段发电机房22面03项内容容每年4、110月当班电工54F 、55F、66F机房房03项内容容分片 责任电电工65F-188F竖井井03项内容容分片 责任电电工71F、2FF、3FF机房及及7-118层楼楼层新风风机03项内容容分片 责任电电工8水泵房、锅锅炉房、制制冷柜、冷冷冻冷却却循环泵泵随机配配电柜等等03项内容容与本机房每每年两次次设备 保保养维修修同步进进行分片 责任电电工5、相关文文件

45、和记记录a)公共共设备巡巡查签到到表b) 维维修保养养记录表表陕西麦尔斯斯物业管管理有限限公司 文 件件 号：MESS-WWX-001 标题：管理规规程 版 本本 号：A-0 c) 设设备设施施周检、月月检抽查查表e)设备备外委维维修记录录表八、供暖系系统运行行管理规规程1、目的 确保供供暖设备备(设施施)处于于良好技技术状态态，保证证设备安安全高效效运行节约能源，降降低成本本，提供供舒适的的工作、生生活环境境。2、适用范范围2.1集中中式热水水管道系系统的运运行管理理2.2风机机盘管加加新风系系统(热热水式)的运行行管理2.3热换换式热水水供应系系统的运运行管理理2.4热水水换热风风管系统统

46、的运行行管理3、职责3.1运行行人员负负责中央央空调设设备(设设施)的的操作、监监视、记记录及定定期巡查，配合合专业公公司的维维保工作作及对空空调水系系统水质质进行监监控，发发现异常常情况及及时报告告；维修修人员负负责设备备的维护护保养。3.2主管管负责设设备(设设施)的的综合管管理。3.3设备备维修部部主管负负责日常常工作的的检查监监督。4、工作规规程4.1运行行人员岗岗位责任任制4.1.11必须全全面地、认认真地、正正确地执执行操作作规程，决决不允许许有违反反操作规程的的行为。4.1.22选择和和采用最最佳运行行工况，使使运行、调调节方法法简单，且且能量消消耗最少。陕西麦尔斯斯物业管管理有

47、限限公司 文 件件 号：MESS-WWX-001 标题：管理规规程 版 本本 号：A-0 4.1.33值班时时必须认认真负责责、勤巡巡视、勤勤检查、勤勤调节，保保证运行行参数在要求范范围内。在在运行巡巡查中应应做到一一看，看看运转设设备有无无异常；二查，查运运行中各各部分参参数是否否正常；三听，听听系统运运行中是是否有异异常声音音；四嗅嗅，嗅运运行中是是否有异异味产生生，以保保证系统统正常运运行。4.1.44做好运运行调节节，同时时应真实实、按时时记录有有关参数数数据，不不得弄虚作假。4.1.55运行中中发生特特殊情况况或运行行故障应应立即采采取必要要措施，尽尽可能避免事故发发生，减减少损失失

48、。4.1.66值班运运行中如如果发生生安全事事故时，必必须沉着着、冷静静，及时时采取有效的处理理措施，避避免事故故扩大。同同时向有有关人员员报告事事故的原原因、处处理情况况。如果果运行人人员无法法处理突突发事故故时，必必须迅速速报告上上级领导导及有关关人员。当当上级机机关调查查事故原原因及事事故损失失情况时时，必须须如实反反映情况况，以便便对事故故原因作作出正确确的结论论。同时时修订有有关工作作文件，杜杜绝类似似事故的的再次发发生。4.1.77运行人人员应按按劳动保保护规定定，穿戴戴工作服服等劳动动保护用用具，注注意安全全，避免免事故的的发生。4.1.88运行人人员不得得擅离职职守，应应坚守工

49、工作岗位位。4.2巡视视检查制制度4.2.11对设备备的分布布情况、管管网情况况进行全全面的分分析后制制定出切切合实际、合理的的巡检路路线。4.2.22巡视检检查制度度4.2.22.1供供电是否否正常4.2.22.2系系统中所所有管路路系统、阀阀门是否否有跑、冒冒、滴、漏漏现象陕西麦尔斯斯物业管管理有限限公司 文 件件 号：MESS-WWX-001 标题：管理规规程 版 本本 号：A-0 4.2.22.3各各设备的的运行情情况是否否正常(包括锅锅炉、燃燃烧机、水水质处理理器、热热水泵、补补水泵、换换热器、热热水箱等等设备)。4.2.22.4所所有控制制系统中中的调节节器、调调节执行行机构、传传

50、感器、变变送嚣是否正常。4.2.22.5各各部分运运行参数数是否在在要求的的范围内内。4.2.22.6巡巡视检查查周期根根据具体体情况，不不同的系系统，不不同的设设备可以以不同，但应应适合各各自的特特定条件件。4.2.33巡视路路线根据设备安安装位置置及工艺艺流程制制定一条条合理的的巡视路路线。4.3供热热系统水水质监管管4.3.11为保证证空调系系统设备备和管道道的正常常运行，延延长使用用寿命，确确保水质处理合合同外委委化验的的履行，制制订本规规程。4.3.22运行人人员为合合同直接接监管人人，须熟熟悉有关关合同条条款及投投药、取取样、化验等等工作原原理和工工作过程程，积极极配合承承办人员员的工作作，建立立水质处处理监管管记录本本。4.3.33承办单单位对水水系统进进行处理理时，运运行人员员须现场场监督，并