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1、 建筑工程建筑面积计算规范 Calculation code for construction area of building 主讲：汤宇卿 博士 同济大学建筑与城市规划学院 教授 上海同济城市规划设计研究院 所长 电话 : 021-65986963 手机 : 13901804882 邮箱 : 2014年 07月 建筑工程建筑面积计算规范和容积率管理 讲座提纲 一 、 新版 建筑工程建筑面积计算规范 的核心 内容 建筑工程建筑面积计算规范 Calculation code for construction area of building 二 、 建筑工程建筑面积与容积率的计算和管理 四 、

2、 地方关于容积率管理和建筑面积计算经验解析 三 、 建设用地容积率的确定方法 一、 新版建筑工程建筑面积计算规范 的核心内容 建筑工程建筑面积计算规范 Calculation code for construction area of building 新版建筑工程建筑面积计算规范颁布的重要意义 一直以来， 建筑面积计算规则 在建筑工程造价管理方面起着非常重要的作 用，是建筑房屋计算工程量的主要指标，是计算单位工程每平方米预算造价的主要 依据。是统计部门汇总发布房屋建筑面积完成情况的基础。 当前，建设部和国家质量技术监督局颁发的 房产测量规范 的房产面积计算， 以及 住宅设计规范 中有关面积的

3、计算，均依据的是 建筑面积计算规则 。考 虑到 建筑面积计算规则 的重要作用，此次将修订的 建筑面积计算规则 改为 建筑工程建筑面积计算规范 。 建筑工程建筑面积计算规范 Calculation code for construction area of building 新版 建筑工程建筑面积计算规范 （ GB/T50353-2013）与老版 建 筑工程建筑面积计算规范 （ GB/T50353-2005）的主要区别和修改原 因 2005年建设部以国家标准发布了 建筑工程建筑面积计算规范 （ GB/T50353- 2005）。此次修订是在总结 建筑工程建筑面积计算规范 （ GB/T50353-

4、2005） 实施情况的基础上进行的，鉴于建筑发展中出现的新结构、新材料、新技术、新的 施工方法，为了解决建筑技术的发展产生的面积计算问题，本着不重算，不漏算的 原则，对建筑面积的计算范围和计算方法进行了修改统一和完善。 建筑工程建筑面积计算规范 Calculation code for construction area of building 1.总则 1.0.1 为规范工业与民用建筑工程建设全过程的建筑面积计算，统一计算 方法，制定本规范。 1.0.2 本规范适用于新建、扩建、改建的工业与民用建筑工程建设全过程 的面积计算。 本条规定了本规范的适用范围。条文中所称建设全过程是从 项目建议书

5、、可行性研究报告至验收、交付使用的过程。 1.0.3 建筑工程的建筑面积计算，除应符合本规范外，尚应符合国家现行 有关标准的规定。 建筑工程建筑面积计算规范 Calculation code for construction area of building 2.术语 新版 建筑工程建筑面积计算规范 中主要术语概念解析 2.0.1 建筑面积 construction area 建筑物（包括墙体）所形成的楼地面面积。 建筑面积包括附属于建筑物的室外阳台、雨蓬、室外走廊、室外楼梯等。 2.0.2 自然层 floor 按楼板、地板结构分层的楼层。 2.0.3 结构层高 structure story

6、 height 楼面或地面结构层上表面至上部结构层上表面之间的垂直距离。 2.0.4 围护结构 envelop enclosure 围合建筑空间四周的墙体、门、窗等。 建筑工程建筑面积计算规范 Calculation code for construction area of building 2.术语 2.0.5 建筑空间 space 以建筑界面限定的、供人们生活和活动的场所。 具备可出入、可利用条件（设计中可能标明了使用用途，也可能没有标明使用用 途不明确）的围合空间，均属于建筑空间。 2.0.6 结构净高 structure net height 楼面或地面结构层上表面至上层结构层下表面

7、之间的垂直距离。 2.0.7 围护设施 enclosure facilities 为保障安全而设臵的栏杆、栏板等围挡 。 2.0.8 地下室 basement 室内地平面低于室外地平面的高度超过室内净高的 1/2的房间。 2.0.9半地下室 semi-basement 室内地平面低于室外地平面的高度超过室内净高的 1/3，且不超过 1/2的房间。 建筑工程建筑面积计算规范 Calculation code for construction area of building 2.术语 2.0.10 架空层 stilt floor 仅有结构支撑而无外围结构的开敞空间层。 2.0.11 走廊 cor

8、ridor 建筑物中的水平交通空间。 2.0.12 架空走廊 elevated corridor 专门设臵在建筑物在二层或二层以上，作为不同建筑物之间为水平交通的空间。 2.0.13 结构层 structure layer 整体结构体系中承重的楼板层。 特指整体结构体系中承重的楼层，包括板、梁等构件。结构层承受整个楼层的全部 荷载，并对楼层的隔声、防火等起主要作用。 2.0.14 落地橱窗 French window 突出外墙面根基落地的橱窗。 落地橱窗是指在商业建筑临街面设臵的下槛落地、可落在室外地坪也可落在室内首 层地板，用来展览各种样品的玻璃窗。 建筑工程建筑面积计算规范 Calcula

9、tion code for construction area of building 2.术语 2.0.15 凸窗（飘窗 ） bay window 凸出建筑物外墙面的窗户。 凸窗（飘窗）既作为窗，就有别于楼（地）板的延伸，也就是不能把楼（地）板延 伸出去的窗称为凸窗（飘窗）。 凸窗（飘窗）的窗台应只是墙面的一部分且距（楼） 地面应有一定的高度。 2.0.16 檐廊 eaves gallery 建筑物挑檐下的水平交通空间。 檐廊是附属于建筑物底层外墙有屋檐作为顶盖，其下部一般有柱或栏杆、栏板等的 水平交通空间。 2.0.17 挑廊 overhanging corridor 挑出建筑物外墙的水平

10、交通空间。 2.0.18 门斗 air lock 建筑物入口处两道门之间的空间。 建筑工程建筑面积计算规范 Calculation code for construction area of building 2.术语 2.0.19 雨篷 canopy 建筑物出入口上方为遮挡雨水而设臵的部件。 雨蓬是批建筑物出入口上方、凸出墙面、为遮挡雨水而单独设立的建筑部件。 雨 蓬划分为有柱雨蓬（包括独立柱雨蓬，多柱雨蓬，柱墙混合支撑雨蓬、墙支撑雨 蓬）和无柱雨蓬（悬挑雨蓬）。 如 凸出建筑物 ，且不单独设立顶盖，利用上层结 构板（如楼板、阳台底板）进行遮挡，则不视为雨蓬， 不计算建筑面积 。 对于无 柱

11、雨蓬 ，如顶盖高度达到或超过两个楼层时，也不视为雨蓬， 不计算建筑面积 。 2.0.20 门廊 porch 建筑物入口前有顶棚的半围合空间。 门廊是在建筑物出入口，无门、三面或二面有墙，上部有板（或借用上部楼板） 围护的部位。 2.0.21 楼梯 stairs 由连续行走的梯级、休息平台和维护安全的栏杆（或栏板）、扶手及相应的支托 结构组成的作为楼层之间垂直交通使用的建筑部件。 建筑工程建筑面积计算规范 Calculation code for construction area of building 2.术语 2.0.22 阳台 balcony 附设于建筑物外墙，设有栏杆供（或栏板），可供

12、人活动的室外空间。 2.0.23 主体结构 major structure 接受、承担和传递建设工程上所有上部荷载，维持上部结构整体性、稳定性和安 全性的有机联系的构造。 2.0.24 变形缝 deforrnation joint 防止建筑物在某些因素作用下引起开裂甚至破坏而预留的构造缝。 变形缝是指在 建筑物因温差，不均匀沉降以及地震而可能引起结构破坏变形的敏 感部位或其它必要的部位 ，预先设缝将建筑物断开，令断开后建筑物的各部分成 为单独的单元，或者是划分为简单规则的段，并令各段之间的缝达到一定的宽度， 以能够适应变形的需要。根据外界破坏因素的不同， 变形缝一般分为伸缩缝、沉 降缝、抗震缝

13、三种。 建筑工程建筑面积计算规范 Calculation code for construction area of building 2.术语 2.0.25 骑楼 overhang 建筑底层沿街面后退且留出公共人行空间的建筑物。 骑楼是指沿街二层以上用承重柱支撑骑跨在公共人行空间之上，其底层沿街后退 的建筑物。 2.0.26 过街楼 overhead building 跨越道路上空并与两边建筑相连接的建筑物。 过街楼是指当有道路在建筑群穿过进为保证建筑物之间的功能联系，设臵跨越道 路上空使两边建筑相连接的建筑物。 2.0.27 建筑物通道 passage 为穿过建筑物而设臵的空间。 建筑工程

14、建筑面积计算规范 Calculation code for construction area of building 2.术语 2.0.28 露台 terrace 设臵在屋面、首层地面或雨蓬上的供人室外活动的有围护设施的平台。 露台应满足四个条件：一是位臵，设臵在屋面、地面或雨蓬顶，二是可出入，三 是有围护设施，四是无盖 ，这四个条件须同时满足。如果设臵在首层并有围护设 施的平台，且其上层为同体量阳台，则该平台应视为阳台，按阳台的规则计算建 筑面积。 2.0.29 勒脚 plinth 在房屋外墙接近地面部位设臵的饰面保护构造。 2.0.30 台阶 step 联系室内外地坪或同楼层不同标高而设

15、臵的阶梯形踏步。 台阶是指建筑物出入口不同标高地面或同楼层不同标高处设臵的供人行走的阶梯 式连接构件。室外台阶还包括与建筑物出入口连接处的平台。 建筑工程建筑面积计算规范 Calculation code for construction area of building 3.计算建筑 面积的规定 新版 建筑工程建筑面积计算规范 关于一般部位建筑面积计算的规定 新版 建筑工程建筑面积计算规范 关于特殊部位建筑面积计算的规定； 3.0.1 建筑物的建筑面积应按自然层外墙结构外围水平面积之和计算。 结构层高在 2.20m及以上的，应计算全面积；结构层高在 2.20m以下的，应计算 1/2 面积。

16、建筑面积的计算，在主体结构内形成建筑空间，满足计算面积结构要求的均应按本 条规定计算建筑面积。 主体结构外的室外阳台、雨蓬、檐廊、室外走廊、室外楼梯 等按相应条款计算建筑面积。 当外墙结构本身在一个层高范围不等厚时 ，以楼地面 结构标高处的外围水平面积计算。 建筑工程建筑面积计算规范 Calculation code for construction area of building 3.0.2 建筑物内设有局部楼层者 (见图 1）， 对于局部楼层的二层及以上楼层，有围护 结构的应按其围护结构外围水平面积计算，无围护结构的应按其结构底板水平面积 计算。层高在 2.20m及以上者应计算全而积；层

17、高不足 2.20m以下的，应计算 1/2面 积。 3.0.3 对于形成建筑空间的坡屋顶 ，结构净高在 2.10m及以上的部位应计算全面积； 结构净高在 1.20m及以上至 2.10m及以下的部位应计算 1/2面积；结构净高在 1.20m 以下的部位不应计算建筑面积。 建筑工程建筑面积计算规范 Calculation code for construction area of building 3.计算建筑 面积的规定 3.0.4 对于场馆看台下的建筑空间， 结构净高在 2.10m及以上 的部位应计算全面 积； 结构净高在 1.20m及以上至 2.10m及以下 的部位应计算 1/2面积； 结构净

18、高 在 1.20m以下 的部位不应计算建筑面积。场馆看台下的建筑空间因其上部结构多 为斜板， 所以采用净高的尺寸划定建筑面积的计算范围和对应规则。 室内单独设臵的有围护设施的悬挑看台 ，应按看台结构底板水平投影面积计算建 筑面积。 室内单独设臵的有围护设施的悬挑看台，因其看台上部高有顶盖且可供 人使用，所以按看台板的结构底板水平投影计算建筑面积。 顶盖无围护结构的场馆看台 应按其顶盖水平投影面积的 1/2计算面积。 “有顶盖无围护结构的场馆看台”所称的“场馆”为专业术语， 指各种“场”类 建筑，如：体育场、足球场、网球场、带看台的风雨操场等。 建筑工程建筑面积计算规范 Calculation

19、code for construction area of building 3.计算建筑 面积的规定 3.0.5 地下室、半地下室应按其结构外围水平面积计算。 结构层高在 2.20m及以 上的，应计算全面积； 结构层高在 2.20m以下的，应计算 1/2面积。 地下室作为设备、管道层按本规范第 3.0.26条执行；地下室的各种竖向井道按本 规范第 3.0.19条执行；地下室的围护结构不垂直于水平面的按本规范每 3.0.18条 规定执行。 建筑工程建筑面积计算规范 Calculation code for construction area of building 3.计算建筑 面积的规定 3

20、.0.6 出入口外墙外侧坡道有顶盖的部位 ， 应按其外墙结构外围水平面积的 1/2计 算面积。 出入口坡道分有顶盖出入口坡道和无顶盖出入口坡道， 出入口坡道的挑 出长度，为顶盖结构外边线至外墙结构外边线的长度；顶盖以设计图纸为准，对 后增加及建设单位自行增加的顶盖等，不计算建筑面积。 顶盖不分材料种类（如 钢筋混凝土顶盖、彩钢板顶盖、阳光板顶盖等）。地下室入口见图 2。 建筑工程建筑面积计算规范 Calculation code for construction area of building 3.计算建筑 面积的规定 3.0.7 建筑物架空层及坡地建筑物吊脚架空层，应按其顶板水平投影计算建

21、筑面 积。 结构层高在 2.20m及以上的，应计算全面积；结构层高在 2.20m以下的，应 计算 1/2面积。 本条既适用于建筑物吊脚架空层、深基础架空层的建筑面积计算，也适用于目前 部分住宅、学校教学楼等工程在底层架空或在二楼以上某个甚至多个楼层架空， 作为公共活动、停车、绿化等空间的建筑面积计算。架空层中有围护结构的建筑 空间按相关规定计算。建筑物吊脚架空层见图 3。 建筑工程建筑面积计算规范 Calculation code for construction area of building 3.计算建筑 面积的规定 3.0.8 建筑物的门厅、大厅按一层计算建筑面积。门厅、大厅内设臵的走

22、廊应按 走廊结构底板水平投影面积计算建筑面积。 结构层高在 2.20m及以上的应计算全 面积；结构层高在 2.20m以下的，应计算 1/2面积。 3.0.9 对于建筑物间的架空走廊， 有顶盖和围护设施的 ，应按其围护结构外围水 平面积计算全面积。 无围护结构、有围护设施的 ，应按其结构底板水平投影面积 计算 l/2面积。（无维护结构的架空走廊见图 4，有维护结构的架空走廊见图 5。） 建筑工程建筑面积计算规范 Calculation code for construction area of building 3.计算建筑 面积的规定 3.0.10 对于立体书库、立体仓库、立体车库， 有围护结

23、构的 ，应按其围护结构外 围水平面积计算建筑面积； 无围护结构、有围护设施的 ，应按其结构底板水平投 影面积计算建筑面积。 无结构层的应按一层计算，有结构层的应按其结构层面积 分别计算。 结构层高在 2.20m及以上的，应计算全面积；结构层高在 2.20m以下 的，应计算 l/2面积。 本条主要规定了图书馆中立体书库、仓储中心的立体仓库、大型停车场的立体车 库等建筑的建筑面积计算规定。 起局部分隔、储存等作用的书架层、货架层或可 升降的立体钢结构停车层均不属于结构层，故该部分分层不计算建筑面积。 3.0.11 有围护结构的舞台灯光控制室，应按其围护结构外围水平面积计算。 结构 层高在 2.20

24、m及以上的，应计算全面积；结构层高在 2.20m以下的，应计算 l/2面 积。 建筑工程建筑面积计算规范 Calculation code for construction area of building 3.计算建筑 面积的规定 3.0.12 附属在建筑物外墙落地橱窗、应按其围护结构外围水平面积计算。 结构层 高在 2.20m及以上的，应计算全面积；结构层高在 2.20m以下的，应计算 1/2 面 积。 3.0.13 窗台与室内楼地面高差在 0.45m以下且结构净高在 2.10m及以上的凸（飘） 窗，应按其围护结构外围水平面积计算 1/2 面积。 建筑工程建筑面积计算规范 Calculat

25、ion code for construction area of building 3.计算建筑 面积的规定 3.0.14 有围护设施的室外走廊（挑廊）， 应按其结构底板水平投影面积计算 1/2 面积； 有围护设施（或柱）的檐廊， 应按其围护设施（或柱）外围水平面积计算 1/2 面积。（檐廊见图 6） 建筑工程建筑面积计算规范 Calculation code for construction area of building 3.计算建筑 面积的规定 3.0.15 门斗应按其围护结构外围水平面积计算建筑面积 ，且结构层高在 2.20m及 以上的，应计算全面积；结构层高在 2.20m以下的，

26、应计算 1/2 面积。（门斗见 图 7） 建筑工程建筑面积计算规范 Calculation code for construction area of building 3.计算建筑 面积的规定 3.0.16 门廊 应按其顶板水平投影面积计算 1/2 计算建筑面积； 雨篷分为有柱雨篷 和无柱雨篷，没有出挑宽度的限制，也不受跨越层数的限制，均计算建筑面积。 有柱雨蓬 应按其结构板水平投影面积的 1/2计算建筑面积； 无柱雨蓬 的结构外边 线至外墙结构外边线的宽度在 2.10m及以上的，应按雨蓬结构板水平投影面积的 1/2计算建筑面积。 无柱雨篷，其结构板不能跨层，并受出挑宽度的限制，设计 出挑宽

27、度大于或等于 2.10米时才计算建筑面积。 出挑宽度，系指雨篷结构外边线 至外墙结构外边线的宽度，弧形或异形时取最大宽度。 3.0.17 设在建筑物顶部的、有围护结构的楼梯间、水箱间、电梯机房等 ，结构层 高在 2.20m及以上的应计算全面积；结构层高在 2.20m以下的，应计算 1/2 面积。 建筑工程建筑面积计算规范 Calculation code for construction area of building 3.计算建筑 面积的规定 3.0.18 围护结构不垂直于水平面的楼层，应按其底板面的外围水平面积计算。 结构 净高在 2.10m及以上的部位，应计算全面积；结构净高在 1.2

28、0m及以上至 2.10m以下 的部位，应计算 1/2 面积。结构净高在 1.20m及以下的部位，不应计算建筑面积。 本规范的 2005版条文中仅对维护结构向外倾斜进行了规定，本次修订后条文对向内、 向外倾斜均适用。在划分高度上，本条使用的是“结构净高”，与其他正常平楼层 按层高划分不同，但与斜屋面划 分原则一致。 由于目前很多建筑 追求新、奇、特，造型越来越复 杂，很多时候无法明确区分什么 是围护结构、什么是屋顶，因此 对于斜维护结构与斜屋顶采用相 同的计算规则，即只要外壳倾斜 ，就按结构净高划段，分别计算 建筑面积，斜维护结构见图 8。 建筑工程建筑面积计算规范 Calculation co

29、de for construction area of building 3.计算建筑 面积的规定 3.0.19 建筑物内的室内楼梯、电梯井、提物井、管道井、通风排气竖井，烟道， 应并入建筑物的自然层计算建筑全面积。 有顶盖的采光井应按一层计算面积 ，且 结构净高在 2.10m及以上的，应计算全面积； 结构净高在 2.10m及以下的，应计 算 1/2面积。 建筑物的楼梯间层数按建筑物的层数计算。有顶盖的采光井包括建 筑物中的采光井和地下室采光井 ，地下室采光井见图 9。 建筑工程建筑面积计算规范 Calculation code for construction area of buildin

30、g 3.计算建筑 面积的规定 3.0.20 室外楼梯应并入所依附建筑物自然层，并应按其水平投影面积的 1/2计算 建筑面积。 室外楼梯作为连接该建筑物层与层之间交通不可缺少的基本部件，无 论从其功能、还是工程计价的要求来说，均需计算建筑面积。 层数为室外楼梯依 附的楼层数，即梯段部分投影到建筑物范围的层数。利用室外楼梯下部的建筑空 间不得重复计算建筑面积；利用地势砌筑的为室外踏步，不计算建筑面积。 3.0.21 在主体结构内的阳台， 应按其围护结构外围水平面积计算全面积； 在主 体结构外的阳台， 应按其围护结构外围水平面积计算 1/2面积。 建筑物的阳台，不论其形式如何，均以建筑物主体结构为界

31、分别计算建筑面积。 3.0.22 有顶盖无围护结构的车棚、货棚、站台、加油站、收费站等， 应按其顶盖 水平投影面积的 1/2计算建筑面积。 建筑工程建筑面积计算规范 Calculation code for construction area of building 3.计算建筑 面积的规定 3.0.23 以幕墙作为围护结构的建筑物，应按幕墙外边线计算建筑面积。 幕墙以其在建筑中所起的作用和功能来区分， 直接作为外墙起围护作用的幕墙， 按其外边线计算建筑面积；设臵在建筑物墙休外起装饰作用的幕墙，不计算筑面 积。 建筑工程建筑面积计算规范 Calculation code for constru

32、ction area of building 3.计算建筑 面积的规定 3.0.24 建筑物外墙外保温层，应按其保温材料的水平截面积计算，并计入自然层建 筑面积。 为贯彻国家节能要求，鼓励建筑外墙采取保温措施，本规范将保温材料的 厚度计入建筑面积，但计算方法较 2005年有一定变化。 建筑物外墙外侧有保温隔热 层的，保温隔热层以保温材料的净厚度乘以外墙结构的外边线长度按建筑物的自然 层计算建筑面积，其外墙外边线长度不扣除门窗和建筑物外的已计算建筑面积构件 （如阳台、室外走廊、门斗、落地橱窗等部件）所占长度。当建筑物外已计算面积 的构件有保温隔热层时，其保温隔热层也不再计算建筑面积。外墙是斜面者

33、按楼面 楼板处的外墙外边线长度乘以保温材料的净厚度计算。外墙外保温以沿高度方向满 铺为准，某层外墙外保温铺设高度未达到全部高度时（不包含阳台、室外走廊、门 斗、落地橱窗、雨篷、飘窗等），不计算建筑面积。保温隔热层的建筑面积是以保 温隔热材料的厚度来计算，不包含抹灰层、防潮层、保护层（墙）的厚度。建筑外 墙外保温见图 10。 建筑工程建筑面积计算规范 Calculation code for construction area of building 3.计算建筑 面积的规定 建筑工程建筑面积计算规范 Calculation code for construction area of build

34、ing 3.计算建筑 面积的规定 3.0.25 与室内相通的变形缝，应按其自然层合并在建筑物建筑面积内计算。 对于高 低联跨的建筑物，当高低跨内部连通时，其变形缝应计算在低跨面积内。 3.0.26 对于建筑物内的设备层、管道层、避难层等有结构层的楼层， 结构层高在 2.20m以上的，应计算全面积；结构层高在 2.20m以下的，应计算 1/2面积。 建筑工程建筑面积计算规范 Calculation code for construction area of building 3.计算建筑 面积的规定 新版 建筑工程建筑面积计算规范 不纳入建筑面积计算的部位的规定 3.0.27 下列项目不应计算面

35、积： 1 与建筑物内不相连通的建筑部件 ，指的是建筑外墙外不与户室开门连通，起装饰 作用的敞开式挑台（廊）、平台，以及不与阳台想通的空调室外机隔板（箱）等设 备平台部件； 2 骑楼（图 11）、过街楼（图 12）的底层的开放公共空间和建筑物通道； 建筑工程建筑面积计算规范 Calculation code for construction area of building 3.计算建筑 面积的规定 3 舞台及后台悬挂幕布和布景的天桥、挑台等； 指的是影剧院的舞台及为舞台服务 的可供上人维修、悬挂幕布、布臵灯光及布景等搭设的天桥和挑台等构件设施； 4 露台、露天游泳池、花架、屋顶水箱及装饰性结构

36、构件； 5 建筑物内的操作平台、上料平台、安装箱和罐体的平台； 建筑物内不构成结构层 的操作平台、上料平台（包括工业厂房、搅拌站和料仓等建筑中的设备操作控制平 台、上料平台等），其主要作用为室内构筑物或设备服务的独立上人设施，因此不 计算建筑面积。 6 勒脚、附墙柱、垛、台阶、墙面抹灰、装饰面、镶贴块料面层、装饰性幕墙、主 体结构外的空调机外机搁板（箱）、构件、配件、挑出宽度在 2.10m及以下的无柱 雨篷和顶盖高度达到或超过两个楼层的无柱雨篷； 附墙柱是指非结构性装饰柱。 建筑工程建筑面积计算规范 Calculation code for construction area of build

37、ing 3.计算建筑 面积的规定 7 窗台与室内地面高差在 0.45m以下且结构净高在 2.10m及以下的凸（飘）窗，窗台 与室内地面高差在 0.45m及以上的凸（飘）窗； 室外钢楼梯需要区分具体用途，如 专用于消防楼梯，则不计算建筑面积，如果是建筑物唯一通道、兼用于消防，则需 要按本规范 3.0.20条计算建筑面积。 8 室外爬梯、室外专用消防钢楼梯； 9 无围护结构的观光电梯； 10 建筑物以外地下人防通道、独立的烟囱、烟道、地沟、油（水）罐、气柜、水塔、 贮油（水）池、贮仓、栈桥等构筑物。 建筑工程建筑面积计算规范 Calculation code for construction ar

38、ea of building 3.计算建筑 面积的规定 建筑工程建筑面积计算规范 Calculation code for construction area of building 二 、 建筑工程建筑面积与容积率计算 建设用地容积率管理办法： 第一条： 为进一步规范建设用地容积率的管理，根据中华人民共和国城乡规划 法、城市、镇控制性详细规划编制审批办法等法律法规，制定本办法。 第二条：在城市、镇规划区内以划拨或出让方式提供国有土地使用权的建设用地的 容积率管理，适用本办法。 第三条 容积率是指一定地块内，总建筑面积与建筑用地面积的比值。 容积率计算规则由省（自治区）、市、县人民政府城乡规划

39、主管部门依据国家有关 标准规范确定。 建筑工程建筑面积计算规范 Calculation code for construction area of building 4.建筑工程 建筑面积与 容积率计算 容积率（ Plot Ratio/Floor Area Ratio/Volume Fraction）： 又称 建筑面积 毛密度。项目用地范围内地上总建筑面积（但必须是正 负 0标高以上的建筑面积）与项目 总用地面积 的比值。 容积率是衡量 建设用地 使用强度的一项重要指标。容积率的值是无量 纲的比值，通常以 地块面积 为 1，地块内地上建筑物的总建筑面积对地块面 积的倍数，即为容积率的值。 建筑

40、工程建筑面积计算规范 Calculation code for construction area of building 4.建筑工程 建筑面积与 容积率计算 容积率（ Plot Ratio/Floor Area Ratio/Volume Fraction）： 针对一般城区： 容积率 =地上总建筑面积 规划用地面积 针对工业区： 容积率 =（厂区建筑面积 +构筑物面积） 厂区占地面积 当建筑物层高超过 8米，在计算容积率时该层建筑面积加倍计算 (各个地区或城 市有各自相关规定 )。 容积率越高，居民的舒适度越低，反之则舒适度越高。 绿地率与其相反。绿地率较高，容积率较低，建筑密度一般也就较低

41、，发展商 可用于回收资金的面积就越少，而住户就越舒服。容积率和绿地率这两个比率决定 了这个项目是从人的居住需求角度，还是从纯粹赚钱的角度来设计一个社区。 建筑工程建筑面积计算规范 Calculation code for construction area of building 4.建筑工程 建筑面积与 容积率计算 建筑工程建筑面积计算规范 Calculation code for construction area of building 4.建筑工程 建筑面积与 容积率计算 建设用地容积率管理办法： 第四条 以出让方式提供国有土地使 用权的，在国有土地使用权出让前， 城市、县人民政府城乡

42、规划主管部门 应当依据控制性详细规划，提出容积 率等规划条件，作为国有土地使用权 出让合同的组成部分。未确定容积率 等规划条件的地块，不得出让国有土 地使用权。容积率等规划条件未纳入 土地使用权出让合同的，土地使用权 出让合同无效。 城乡规划法： 第三十八条：在城市、镇规划区 内以出让方式提供国有土地使用 权的，在国有土地使用权出让前， 城市、县人民政府城乡规划主管 部门应当依据控制性详细规划， 提出出让地块的位臵、使用性质、 开发强度等规划条件，作为国有 土地使用权出让合同的组成部分。 未确定规划条件的地块，不得出 让国有土地使用权。 建筑工程建筑面积计算规范 Calculation cod

43、e for construction area of building 4.建筑工程 建筑面积与 容积率计算 建设用地容积率管理办法： 第四条 以划拨方式提供国有土地使用 权的建设项目，建设单位应当向城市、 县人民政府城乡规划主管部门提出建 设用地规划许可申请，由城市、县人 民政府城乡规划主管部门依据控制性 详细规划核定建设用地容积率等控制 性指标，核发建设用地规划许可证。 建设单位在取得建设用地规划许可证 后，方可向县级以上地方人民政府土 地主管部门申请用地。 城乡规划法： 第三十七条：在城市、镇规划区 内以划拨方式提供国有土地使用 权的建设项目，经有关部门批准、 核准、备案后，建设单位应当

44、向 城市、县人民政府城乡规划主管 部门提出建设用地规划许可申请 ， 由城市、县人民政府城乡规划主 管部门依据控制性详细规划核定 建设用地的位臵、面积、允许建 设的范围，核发建设用地规划许 可证。 建筑工程建筑面积计算规范 Calculation code for construction area of building 4.建筑工程 建筑面积与 容积率计算 建设用地容积率管理办法： 第五条 任何单位和个人都应当遵守 经依法批准的控制性详细规划确定的 容积率指标 ， 不得随意调整 。 确需调 整的 ， 应当按本办法的规定进行 ， 不 得以政府会议纪要等形式代替规定程 序调整容积率 。 住建部：

45、严禁政府以会议纪要调整 容积率 本报北京 3月 26日讯 住建部近日出台的 建设用地容积 率管理办法 明确规定 ,国有土地使 用权一经出让或划拨 ,任何单位和个 人都应当遵守经依法批准的控制性 详细规划确定的容积率指标 ,不得随 意调整 、 更改 ,不得以政府会议纪要 等形式代替规定程序调整容积率 。 法制日报 ： 建筑工程建筑面积计算规范 Calculation code for construction area of building 4.建筑工程 建筑面积与 容积率计算 建设用地容积率管理办 法： 第六条 在国有土地使用权划 拨或出让前需调整控制性详细 规划确定的容积率的 ， 应当遵

46、照 城市 、 镇控制性详细规划 编制审批办法 第二十条的规 定执行 。 控规编制审批办法： 第二十条：经批准后的控制性详细规划具有 法定效力，任何单位和个人不得随意修改； 确需修改的，应当按照下列程序进行： （一）控制性详细规划组织编制机关应当 组织对控制性详细规划修改的必要性进行专 题论证； （二）控制性详细规划组织编制机关应当 采用多种方式征求规划地段内利害关系人的 意见，必要时应当组织听证； （三）控制性详细规划组织编制机关提出 修改控制性详细规划的建议，并向原审批机 关提出专题报告，经原审批机关同意后，方 可组织编制修改方案； （四）修改后应当按法定程序审查报批。 报批材料中应当附具规

47、划地段内利害关系人 意见及处理结果。 控制性详细规划修改涉及城市总体规划、 镇总体规划强制性内容的，应当先修改总体 规划。 建筑工程建筑面积计算规范 Calculation code for construction area of building 4.建筑工程 建筑面积与 容积率计算 第七条 国有土地使用权一经出让或划拨 ， 任何建设单位或个人都不得擅自 更改确定的容积率 。 符合下列情形之一的 ， 方可进行调整： （ 一 ） 因城乡规划修改造成地块开发条件变化的； （ 二 ） 因城乡基础设施 、 公共服务设施和公共安全设施建设需要导致已出让 或划拨地块的大小及相关建设条件发生变化的； （

48、 三 ） 国家和省 、 自治区 、 直辖市的有关政策发生变化的； （ 四 ） 法律 、 法规规定的其他条件 。 建筑工程建筑面积计算规范 Calculation code for construction area of building 4.建筑工程 建筑面积与 容积率计算 第八条 国有土地使用权划拨或出让后 ， 拟调整的容积率不符合划拨或出让 地块控制性详细规划要求的 ， 应当符合以下程序要求： （ 一 ） 建设单位或个人向控制性详细规划组织编制机关提出书面申请并说明 变更理由； （ 二 ） 控制性详细规划组织编制机关应就是否需要收回国有土地使用权征求 有关部门意见 ， 并组织技术人员 、

49、 相关部门 、 专家等对容积率修改的必要性 进行专题论证； （ 三 ） 控制性详细规划组织编制机关应当通过本地主要媒体和现场进行公示 等方式征求规划地段内利害关系人的意见 ， 必要时应进行走访 、 座谈或组织 听证； （ 四 ） 控制性详细规划组织编制机关提出修改或不修改控制性详细规划的建 议 ， 向原审批机关专题报告 ， 并附有关部门意见及论证 、 公示等情况 。 经原 审批机关同意修改的 ， 方可组织编制修改方案； （ 五 ） 修改后的控制性详细规划应当按法定程序报城市 、 县人民政府批准 。 报批材料中应当附具规划地段内利害关系人意见及处理结果； （ 六 ） 经城市 、 县人民政府批准后

50、 ， 城乡规划主管部门方可办理后续的规划 审批 ， 并及时将变更后的容积率抄告土地主管部门 。 建筑工程建筑面积计算规范 Calculation code for construction area of building 4.建筑工程 建筑面积与 容积率计算 第九条 国有土地使用权划拨或出让后 ， 拟调整的容积率符合划拨或出让地 块控制性详细规划要求的 ， 应当符合以下程序要求： （ 一 ） 建设单位或个人向城市 、 县城乡规划主管部门提出书面申请报告 ， 说 明调整的理由并附拟调整方案 ， 调整方案应表明调整前后的用地总平面布局 方案 、 主要经济技术指标 、 建筑空间环境 、 与周围用地

51、和建筑的关系 、 交通 影响评价等内容； （ 二 ） 城乡规划主管部门应就是否需要收回国有土地使用权征求有关部门意 见 ， 并组织技术人员 、 相关部门 、 专家对容积率修改的必要性进行专题论证 ； 专家论证应根据项目情况确定专家的专业构成和数量 ， 从建立的专家库中随 机抽取有关专家 ， 论证意见应当附专家名单和本人签名 ， 保证专家论证的公 正性 、 科学性 。 专家与申请调整容积率的单位或个人有利害关系的 ， 应当回 避； （ 三 ） 城乡规划主管部门应当通过本地主要媒体和现场进行公示等方式征求 规划地段内利害关系人的意见 ， 必要时应进行走访 、 座谈或组织听证； （ 四 ） 城乡规划

52、主管部门依法提出修改或不修改建议并附有关部门意见 、 论 证 、 公示等情况报城市 、 县人民政府批准； （ 五 ） 经城市 、 县人民政府批准后 ， 城乡规划主管部门方可办理后续的规划 审批 ， 并及时将变更后的容积率抄告土地主管部门 。 建筑工程建筑面积计算规范 Calculation code for construction area of building 4.建筑工程 建筑面积与 容积率计算 第十条 城市 、 县城乡规划主管部门应当将容积率调整程序 、 各环节责任部 门等内容在办公地点和政府网站上公开 。 在论证后 ， 应将参与论证的专家名 单公开 。 建筑工程建筑面积计算规范 C

53、alculation code for construction area of building 4.建筑工程 建筑面积与 容积率计算 第十一条 城乡规划主管部门在对建设项目实施规划管理 ， 必须严格遵守经 批准的控制性详细规划确定的容积率 。 对同一建设项目 ， 在给出规划条件 、 建设用地规划许可 、 建设工程规划 许可 、 建设项目竣工规划核实过程中 ， 城乡规划主管部门给定的容积率均应 符合控制性详细规划确定的容积率 ， 且前后一致 ， 并将各环节的审批结果公 开 ， 直至该项目竣工验收完成 。 对于分期开发的建设项目 ， 各期建设工程规划许可确定的建筑面积的总 和 ， 应该符合规划

54、条件 、 建设用地规划许可证确定的容积率要求 。 建筑工程建筑面积计算规范 Calculation code for construction area of building 4.建筑工程 建筑面积与 容积率计算 第十二条 县级以上地方人民政府 城乡规划主管部门对建设工程进行 核实时 ， 要严格审查建设工程是否 符合容积率要求 。 未经核实或经核 实不符合容积率要求的 ， 建设单位 不得组织竣工验收 。 建筑工程建筑面积计算规范 Calculation code for construction area of building 4.建筑工程 建筑面积与 容积率计算 第十三条 因建设单位或个

55、人原因提出申请容积率调整而不能按期开工的项 目 ， 依据土地闲臵处臵有关规定执行 。 闲置土地处置办法 （ 修订草案 ） 第二条 本办法所称闲臵土地 ， 是指土地使用者依法取得国有建设用地使用权 后 ， 未经原批准用地的人民政府批准 ， 超过约定 、 规定的期限未动工开发建 设的国有建设用地 。 具有下列情形之一的 ， 也可以认定为闲臵土地： （ 一 ） 国有建设用地有偿使用合同或者划拨决定书未约定 、 规定动工开发建 设日期 ， 自国有建设用地有偿使用合同生效或者划拨决定书核发之日起满 1 年未动工开发建设的； （ 二 ） 已动工开发建设但开发建设面积占应动工开发建设总面积不足 1/3或 者

56、已投资额占总投资额不足 25%， 且未经原批准用地的人民政府批准 ， 中止 开发建设连续满 1年的； （ 三 ） 法律 、 行政法规规定的其他情形 。 建筑工程建筑面积计算规范 Calculation code for construction area of building 4.建筑工程 建筑面积与 容积率计算 第十三条 因建设单位或个人原因提出申请容积率调整而不能按期开工的项 目 ， 依据土地闲臵处臵有关规定执行 。 第十六条 闲臵土地处臵方案可以选择下列方式： （ 一 ） 延长动工开发建设期限 。 签订补充协议 ， 重新按规定约定动工 、 竣工 期限和违约责任 。 延长动工期限最长不得

57、超过 1年； （ 二 ） 改变土地用途 。 按新用途重新办理相关用地手续 ， 并按新用途核算 、 收缴或者退还土地价款 。 改变用途后的土地利用必须符合土地利用总体规划 和城乡规划； （ 三 ） 安排临时使用 。 待原项目具备开发建设条件 ， 土地使用者重新开发建 设 。 临时使用期限最长不得超过 2年； （ 四 ） 协议有偿收回国有建设用地使用权； （ 五 ） 臵换土地 。 对已缴清土地价款 、 落实项目资金 ， 且因规划调整造成闲 臵的 ， 可以为土地使用者臵换其他价值相当 、 用途相同的国有建设用地进行 开发建设 。 涉及出让土地的 ， 应当重新签订土地出让合同 ， 并在合同中注明 为臵

58、换土地 。 臵换土地可以按规定采取协议方式出让 。 建筑工程建筑面积计算规范 Calculation code for construction area of building 4.建筑工程 建筑面积与 容积率计算 第十三条 因建设单位或个人原因提出申请容积率调整而不能按期开工的项 目 ， 依据土地闲臵处臵有关规定执行 。 第十七条 县级以上地方国土资源主管部门与土地使用者协商未能就处臵方式 达成一致的 ， 按照下列方式处理： （ 一 ） 土地闲臵满 1年的 ， 由县级以上地方国土资源主管部门报经本级人民 政府批准后 ， 向土地使用者下达 征缴土地闲臵费决定书 ， 按土地出让或 者划拨土地价

59、款的 20%征缴土地闲臵费； （ 二 ） 未动工开发建设 ， 土地闲臵满 2年的 ， 由县级以上地方国土资源主管 部门按照 土地管理法 第 37条和 城市房地产管理法 第 26条的规定 ， 报 经有批准权的人民政府批准后 ， 向土地使用者下达 收回国有建设用地使用 权决定书 ， 无偿收回土地使用权 。 闲臵土地设有抵押权的 ， 同时抄送相关 土地抵押权人 。 建筑工程建筑面积计算规范 Calculation code for construction area of building 4.建筑工程 建筑面积与 容积率计算 建设用地容积率管理办法： 第十四条 建设单位或个人违反本 办法规定 ，

60、擅自调整容积率进行建 设的 ， 县级以上地方人民政府城乡 规划主管部门应按照 城乡规划法 第六十四条规定查处 。 城乡规划法： 第六十四条 未取得建设工程 规划许可证或者未按照建设工 程规划许可证的规定进行建设 的，由县级以上地方人民政府 城乡规划主管部门责令停止建 设；尚可采取改正措施消除对 规划实施的影响的，限期改正， 处建设工程造价百分之五以上 百分之十以下的罚款；无法采 取改正措施消除影响的，限期 拆除，不能拆除的，没收实物 或者违法收入，可以并处建设 工程造价百分之十以下的罚款。 建筑工程建筑面积计算规范 Calculation code for construction area

61、of building 三 、 建设用地容积率的确定方法 建筑工程建筑面积计算规范 Calculation code for construction area of building 5.建设用地 容积率的确 定方法 城市规划编制办法 ： 第三十一条 中心城区规划应当包括下列内容： （一）分析确定城市性质、职能和发展目标。 （二）预测城市人口规模。 （三）划定禁建区、限建区、适建区和已建区，并制定空间管制措施。 （四）确定村镇发展与控制的原则和措施；确定需要发展、限制发展和 不再保留的村庄，提出村镇建设控制标准。 （五）安排建设用地、农业用地、生态用地和其它用地。 （六）研究中心城区空间增长

62、边界，确定建设用地规模，划定建设用地 范围。 （七）确定建设用地的空间布局，提出土地使用强度管制区划和相应的 控制指标（建筑密度、建筑高度、容积率、人口容量等）。 （八）确定市级和区级中心的位臵和规模，提出主要的公共服务设施的 布局。 （九）确定交通发展战略和城市公共交通的总体布局，落实公交优先政 策，确定主要对外交通设施和主要道路交通设施布局。 （十）确定绿地系统的发展目标及总体布局，划定各种功能绿地的保护 范围（绿线），划定河湖水面的保护范围（蓝线），确定岸线使用原则。 一、城市总体规划的深化 建筑工程建筑面积计算规范 Calculation code for construction a

63、rea of building 5.建设用地 容积率的确 定方法 城市规划编制办法 ： 第三十一条 中心城区规划应当包括下列内容： （十一）确定历史文化保护及地方传统特色保护的内容和要求，划定历 史文化街区、历史建筑保护范围（紫线），确定各级文物保护单位的范围； 研究确定特色风貌保护重点区域及保护措施。 （十二）研究住房需求，确定住房政策、建设标准和居住用地布局；重 点确定经济适用房、普通商品住房等满足中低收入人群住房需求的居住用地 布局及标准。 （十三）确定电信、供水、排水、供电、燃气、供热、环卫发展目标及 重大设施总体布局。 （十四）确定生态环境保护与建设目标，提出污染控制与治理措施。 （十五）确定综合防灾与公共安全保障体系，提出防洪、消防、人防、 抗震、地质灾害防护等规划原则和建设方针。 （十六）划定旧区范围，确定旧区有机更新的原则和方法，提出改善旧 区生产、生活环境的标准和要求。 （十七）提出地下空间开发利用的原则和建设方针。 （十八）确定空间发展时序，提出规划实施步骤、措施和政策建议。 一、城市总体规划的深化 建筑工程建筑面积计算规范 Calculation code for constr