土地评价学

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1、土地评价学考前辅导第一章 土地与土地评价概述1. 土地、土地资源的概念与内涵 土地是地球表面特定地段，由气候、土壤、水文、地貌、地质、动物、植物和微生物及人类活动和结果等要素所组成 的，内部存在大量物质、能量、信息交换流通，空间连续，性质随时间不断变化的一个自然和社会经济综合体。 土地内涵主要包括以下几个方面：（1）土地是地球表面的特定区域（2）土地是一个自然和社会经济综合体（3）土地 是一个立体的三维空间连续实体（4）土地是一个历史综合体（5）土地是一个复合生态系统。土地资源是指土地总量中在当前和可预见将来的技术经济条件下，能为人类所利用的那部分土地。2. 土地作为资源、资产和生态系统分别所

2、具有的特性1）土地具有自然和社会经济的二重性2）土地作为自然资源的特性:作为自然资源，土地具有肥力和生产力、可更新性、面积有限性、利用永续性、多用途 和位置不可移动等特性3）土地作为资产的特性:土地作为资产，具有价值和价格以及收益的继续性、投资性和保值增值性、供求关系的特殊 性、市场竞争的不完全性及交易的非物流性。4）土地作为复全生态系统的特性:土地作为复合生态系统，具有复杂性、开放性与动态性、自我调控性、承载有限性 等特征。3. 土地评价和土地质量的概念 土地评价是在特定的目的下,通过土地质量对土地的自然和经济属性进行综合鉴定,确定土地等级,揭示土地质量等级的 空间分异地过程。它的核心内容是

3、土地质量，即按照一定的利用方式的要求来诊断土地质量，对土地的生物生产能力 以及其他生产能力进行综合鉴定，以实现评价的基本目的。土地质量受到土地的自然属性和社会经济属性等的综合影响，土地评价研究不仅涉及土壤、地貌、气候、水文、植被 等自然科学的研究领域，而且涉及土地利用技术、经济学、社会学等多方面内容。土地质量是土地的综合属性，是土 地对策略和社会经济活动过程及其结果产生影响的一种量度。4.土地评价应遵循的一般原则 土地评价有着不同的目的，其所采用的方法也有差异，但均需遵循一定原则。1）综合分析与主导因素相结合原则2） 针对性原则 3）因地制宜原则 4）合理确定投入水平原则5）合理确定单宜性与多

4、宜性原则 6）可持续利用原则第二章 土地适宜性评价1. 土地适宜性评价的概念与分类 土地适宜性评价是根据土地利用的目标，针对某种或某几种特定土地利用对土地及土地构成要素的要求，评价土地所 设定的土地利用要求的适宜性和适宜度。土地适宜性评价的分类：概要性土地适宜性评价、针对性土地适宜性评价和综合性土地适宜性评价等三种类型。2. 土地适宜性评价的基本步骤土地适宜性评价的基本步骤总体上包括以下几个方面：评价系统的选择与制定、评价单元的划分、参评因素的选取、 参评因素质量分值的量化、参评因素综合分值计算与适宜性等级划分等。3.美国农业部潜力分级评价系统的组成：潜力级、潜力亚级和潜力单元。 潜力级是潜力

5、评价中的最高等级，是限制性或危害性程度相同的若干土地潜力亚级的归并。根据土地在利用上所受到 的限制性的强弱，将全部土地划分为八个等级，从I级至哪级，限制性逐渐增强，适宜性逐渐降低。潜力亚级是具有相同的限制因素和危险性的潜力单元的组合。与潜力亚级相应的四种限制因素是侵蚀危害）;潮湿、 排水或洪涝（W）；根系层（S）和气候（c）.潜力单元是对土地利用的经营管理具有大致相同效应的土地组合。4.FAO土地评价纲要评价系统的组成：适宜纲、适宜级、适宜亚级和适宜单元。适宜纲是指土地适宜性的种类，表示土地对所考虑的特定利用方式是适宜还是不适宜。分为适宜纲（S）和不适宜纲（N） 两大类。适宜级是反映适宜纲以内

6、土地对特定用途或方式的适宜程度。一般用阿拉伯数字按适宜纲内的适宜程度递减顺序编列 适宜级的数目不加具体规定。通常的适宜纲内分为高度适宜（Si）、中度适宜（S2）和临界适宜（S3）；不适宜纲通常 分为两级，即当前不适宜（NJ和永久不适宜（N2）。适宜亚级反映土地限制性类别的差异，或需采取的改良措施的区别，如水分亏缺、侵蚀危害等。亚级的表示方式是用 英文小写字母列在适宜级符号之后。 适宜单元是适宜亚级的细分，反映亚级以内土地经营管理方面的次要差别。5. 评价单元的概念及划分的基本方法 评价单元是土地评价对象的基本空间单位，同一单元内土地的基本属性和土地质量基本一致，不同单元之间则有较大 差异。评价

7、单元划分的基本方法1）地块法。在底图上用明显的地物界或权属界线，将主导特性相对均一的地块，划分成为封闭土地评价单元。其操作 的关键是底图的选择和对研究区域实际情况的了解。2）网格法。用一定大小的方格构成的网格划分评定单元。网格大小以能基本区别开不同特性的地块为标准。由于在划 分网格时，不易完全与土地的均质条件和各影响因素的实际分布相符合，因此网格法划分单元除了在工作中取样和获 取数据外，还需要尽量兼顾单元的均质性。具体操作上，可采用单一大小的固定网格，也可采用大小不均一的动态网 格。3）叠置法。将相同比例的土地利用现状图与地形图、土壤图叠加，基本一致区域形成的封闭图斑即为有一定地形特征、 土壤

8、性质和用地类型的土地单元。4）多边形法。将所有参评因素的质量分值图进行叠加，最终生成的封闭多边形即为评价单元。6. 土地类型的概念：是地球表面规律分布、面积大小不同、性质相对均一的土地单元。7. 参评因素选取的一般原则：1）影响性原则，即选取的参评因素对土地生产力有比较大的影响；2）空间变异性原则， 即选取的参评因素的性状指标在评价区范围内具有较大的空间变异性；3）稳定性和可获取性原则，即选取的参评因素 的性状指标时间上相对稳定，指标数据能够获取得到。第三章 土地生产潜力测算1. 土地生产潜力的概念与分类 土地生产潜力：在一定的外部环境条件下，土地生产物质可以达到的上限称为土地生产潜力 土地生

9、产潜力的分类：光合生产潜力、光温生产潜力、气候生产潜力和经济生产潜力等。2. 光合生产潜力测算的基本思路一般地，作为光合生产过程可分为三个阶段：第一阶段，为能量和原料的输送阶段，即光、co2和h2o通过辐射、扩散和传导进入植物冠层，直达叶绿素内的光合作用反应中心。达到植物冠层的光能一部分反射回空间，一部分漏射到 地面或照射到非光合器官，余下部分被植物所截获，这其中大部分用于蒸腾和乱流热交换，只有少部分用于光合作用。第二阶段，为光生物化学阶段，即无机物合成有机物、光能转化为生物化学潜能的阶段。这一阶段，量子效应和呼吸 消耗均影响光合作用效率。第三阶段，为生物化学阶段，这一阶段最初的光合产物转化成

10、植物结构物质如纤维素、蛋 白质、木质素和脂肪等，或者积累并作为储备暂时贮存起来，其中部分通过呼吸作用为合成新的植物成分和维持活的 植物结构的生活活动提供能量而被消耗。根据上述植物的能量收支模式，可以得到作物光合生产的潜力的计算通式，即日式中y（Q）-光合生产潜力；i-作物生长时段；n-作物生长期内总时段数；ri-第i时段内地面接受的太阳净幅射平均值，它是随时间变化的离散函数；fi-作物截获太 阳辐射的百分数； -生理辐射系数，即能够用于光合作用的太阳辐射占太阳净辐射的比率0.5； a -被叶面积反射 的入射光比率，一般取10%； B -由冠层叶面积透射到下层叶面积或地面的入射光比率，一般取10

11、%； p 被叶片 其他色素无效吸收的即与C02同化作用无关的入射光比率，一般取10%； （1-a -B -p）叶面积吸收率；w 作物保守吸收损耗率，一般取0.30.4； Q作物光合机制效率，一般取0.224-0.250。3农业生态区域法（AEZ法）测算光温生产潜力的基本步骤1） 标 准 作 物 的 干 物 质 产 量Y0YO = F 九十(1 F 卜 yc式中，YO：标准作物的T-物质总产量(kg/hm2-day)；F：天中阴天所占的比例，yo： 一-定地点的标准作物在一会阴天中的物质生产率，它是H期和纬度的函数；yc： 一定地点的标准作物在一全睛天中的物质生产率(kg/hmday),它是口期

12、和纬滾的函数；这一步实质上是相斗于计算作物的光合生产潜力2) 作物种类和大气温度修正由于标准作物产量Y0是作物在标准气温下的产量，但 不同气温下，不同类型(喜温或喜凉)作物的生产率 yjn (kg/hm2-hour)是不相同的&因此，作物T物质 产量Y0应进行作物和大气温度订正。运用D巳wit公式对 y和人值作如下调整，并得到Y0的新计算方法口ym 20 kg/hm2-hour时，_ Y0 = F(0.8 + 0.01 y/ | +(l-F) (0.5+0.025 蠱 |_当 y| +(1F)、(O.O5 ym ) yc3) 作物叶面积指数修正 CLa. 作物在全生育期内有效叶面积差别很大，从

13、而影响作物太阳辐射的摄取和生产率。b. 设标准作物叶面积指数LAI(有效叶面积与土壤面积比值)=5，当叶面积指数低于这一数值时，则需要运用一个校正系 数 CL 进行相应的修正。4) 作物净干物质修正 CN 作物为了维持干物质生产，需要能量供给植株内部的生长过程(即呼吸作用)，只有剩余能量可用于作物的新的生长。 这种新的生长对凉气候(平均温度20C )是0.5，即CN取0.60.6。5) 作物收获指数修正 CH 一般地说，收获的只是作物干物质的一部分，如籽粒、糖或油等。因此，应该从干物质净产量中按可收获的比率即收 获指数CH,计算作物的经济产量部分即进行收获指数修正。综上所述，可以得到作物在生长

14、期为G天内的光温生产潜力y(Q, T)计算公式为：当 ym20kg/(hm2 h)时，y(Q, T)=CLXCNXCHXFXGX (0.8+0.01ym) y0+(l-F)(0.5+0.025 ym) yc当 ymv20kg/(hm2 h)时，y(Q, T)=CLXCNXCHXFXGX (0.5+0.025ym) y0+(1-F)(0.05 ym) ycCL:作物叶面积指数CN：作物净干物质修正 CH：作物收获指数修正4. 气候生产潜力测算的思路与步骤大气是作物光合过程CO2的主要来源。CO2供应率一方面取决于大气中CO2含量与植物体内CO2含量的差，另一方面 则取决于植物体内CO2运输的阻力

15、。其中，植物叶子的气孔即是运输的一个重要因子。研究表明，植物叶子气孔的开闭直接受植物体内水分的制约。当植物内部水分含量处于低临界状态时，气孔开始关闭 CO2 也就无法供应，使光合作用受阻，最后导致作物减产。可见，除太阳辐射、气温条件外，水分对作物产量也具有重要意义。气候生产潜力，就是在光温生产潜力基础上，考 虑水分对作物产量的影响而得到的生产潜力。其计算公式为：y（Q,T,W）=y（Q,T）f（W）式中：y（Q,T,W）-气候生产潜力；y（Q,T）-光温生产潜力；（w）水分影响订正系数。研究表明，作物的缺水程度可以用实际蒸发蒸腾量ETa与最大蒸发蒸腾量ETm的比值表示，并由此来计算水分影响订

16、正系数 f（w）。第四章 农用地分等1. 农用地分等、定级、估价的概念 农用地分等是依据构成土地质量的稳定的自然条件和经济条件，在全国范围内进行农用地质量综合评定。等别侧重反 映因农用地潜在（或理论的）区域自然质量、平均利用水平和平均效益水平不同，而造成的农用地生产力水平差异。 分等成果要求在全国范围内具可比性。农用地定级是综合考虑构成土地质量的稳定的和易变的自然因素和社会经济因素，根据地方土地管理工作的需要，在 行政区内（一般为县）进行农用地质量综合评定。级别侧重反映因农用地现实的（或实际可能的）区域自然质量、利 用水平和效益水平不同，而造成的农用地生产力水平差异。定级成果一般在县级行政区内

17、具可比性。农用地估价是在一定的市场条件下，根据土地的社会经济和自然属性，按照土地质量等级及其在现实经济活动中的一 般收益状况，并充分考虑社会经济发展、土地利用方式、土地预期效益和土地利用政策等因素对土地收益的影响，从 而综合评定土地在某一权利状态下和在某一时点的价格。2. 农用地分等、定级、估价三者之间的关系 农用地的分等、定级、估价是从不同尺度、不同形式来反映农用地的质量，三者之间既有区别又有联系。 联系方面：（1）农用地分等主要在于评价农用地资源属性因素质量的高低；而定级在分等评价农用地资源属性因素质 量高低的基础上，进一步评价农用地经济属性因素的优劣状况；估价则在于通过货币的形式反映农用

18、地资源和经济属 性因素质量的高低。（2）分等主要在于刻画农用地资源利用产出即产量的高低，定级则主要刻画农用地资源利用效益 的高低，而效益需通过产量和产值来反映。（3）农用地分等是农用地定级的基础，分等对定级成果起宏观控制作用， 通过等别的划分来控制级别的划分；定级是分等的细化和深化。其中，细化要对同一等别内局部存在差异的资源属性 因素，进一步进行其质量的评价；深化则在分等对资源属性因素评价基础上，进一步对经济属性因素进行评价。（4） 分等、定级旨在对农用土地资源属性和经济属性实体质量进行评价，而估价则是用价格的方式反映农用地实体质量在 市场上的体现。差异方面：（1）三者的侧重点不同。农用地分等

19、，侧重于反映因农用地资源潜在的（或理论的）区域自然条件、平均 利用水平和平均效益水平不同，所造成的农用地生产力/生产率水平的差异；农用地定级，侧重于反映因农用地资源现 实的（或实际可能的）区域自然条件、利用水平、效益水平不同，而造成的农地生产力/生产率水平的差异；农用地资 源估价，则在于反映具体地块在具体市场条件和利用形式下价值的实现。（2）三者结果的可比范围不同。分等结果在 全国范围内可比；定级结果只在所评价的区域范围内可比；估价结果的区域可比性，主要体现在评价区域范围内可比， 与评价区域外的可比性大为减弱。（3）三者考虑的内容不同。农用地分等，只考虑影响农用地质量相对稳定的土地构 成因素；

20、农用地资源定级，则需综合考虑影响农用地质量稳定的和易变的土地构成因素；农用地估价，除考虑影响农 用地质量的土地构成因素外，还需进一步考虑政策、市场等非土地构成因素的影响。3. 农用地分等的基本思路1）农用地分等，通过计算得到农用地资源的自然质量等指数、利用等指数和经济等指数，分别对农用地资源质量的综 合等别进行评价和划分。2）各等别指数计算公式如下：自然质量等指数=光温生产潜力X农用地自然质量分值利用等指数=自然质量等指数X土地利用系数 经济等指数=利用等指数X土地经济系数3）由此可见，农用地分等主要是通过对农用地生产率的高低来衡度农用地质量的好坏。其中，农用地生产率需从不同 方面和层次进行表

21、征与衡量。首先，计算农用地资源的光温生产力；其次，对光温生产力进行农用地自然质量订正， 得到农用地的自然生产力；然后，考虑在光、温、水、土等自然条件相同情况下，由于农田道路交通、水利等基本设 施建设程度和完善水平的差异，造成自然生产力发挥程度即自然资源利用率方面产生差异，而过一步对农用地自然条 件进行潜力发挥水平即土地利用系数订正，得到农用地资源利用可能达到最高现实产量；最后，考虑在相同产量情况 下，由于区位条件、农业生产技术和管理水平不同，使农用地投入-产出效益和经济效益产生差异，从而需对农用地现 实产量进行投入-产出效益即土地经济系数修正，得到农用地农业生产经营可能得到的经济产量，即经济生

22、产率。根据 农用地生产率表征与衡度方面和层次，农用地分等将行到农用地资源的自然质量、利用质量和经济质量三方面和层次 结果。4. 农用地分等的技术流程根据农用分等各步骤的主要工作内容，以及各内容间的相互关系，可将农用地分等的技术流程表述如下.单元农地分等指数5. 土地利用系数、经济系数的概念 土地利用系数首先，根据样点作物产量、土地投入-产出数据以及土地利用系数、经济系数计算公式，计算样点土地利 用系数和经济系数，初步划分系数等值区；然后，采用几何平均法或加权平均的方法，计算等值区的指定作物土地经 济系数。土地经济系数：考虑在相同产量情况下，由于区位条件、农业生产技术和管理水平不同，使农用地投入

23、-产出效益和 经济收益产生差异，从而需对农用地现实产量进行投入-产出效益修正，得到农用地农业生产经营可能得到的经济产量 即经济生产率，该修正系数即为土地经济系数。6. 自然等指数、利用等指数、经济等指数的概念 自然（质量）等指数是按照标准耕作制度所确定的各指定作物，在农用地相应自然质量条件下，所能获得的按产量比 系数折算的基准作物产量之和。利用等指数是按照标准耕作制度所确定的各指定作物，在农用地自然质量条件和农用地所在土地利用分区的平均利用 条件下，所能获得的按产量比系数折算的基准作物产量之和。经济等指数是按照标准耕作制度所确定的各项指定作物，在农用地自然质量条件下、农用地所在土地利用分区的平

24、均 利用条件及所在土地经济分区的平均经济条件下，所能获得的按产量比系数折算的基准作物产量之和。第五章 农用地定级1. 农用地定级的基本思路和方法 理论而言，农用地定级有两种思路： 第一种思路，从原因或本质入手，通过分析评价影响土地构成因素的优劣，来揭示土地级别的差异。这种思路，以土 地质量为标准，从分析造成土地质量差异的原因入手，评价量化土地因素质量分值，来评定土地级别。其客观性强， 能够比较真实地反映土地级别高低，与实际情况较为吻合。但影响土地质量的因素及其特性地区性强，不同地区土地 质量评价量化的指标含义和标准等存在差异，不利于不同地区间土地级别的比较。第二种思路，从结果或外在表现形式入手

25、，通过分析土地产出或土地收益高低，来推求土地级别的差异。这种思路， 从土地质量的外在表现形式出发，对土地产出或土地收益进行修正，排除非土地因素的影响，根据修正后的土地产量 或土地收益来反推土地级别。这种思路，简洁明了，将土地级别与土地利用结果紧密联系，有利于不同地区间土地级 别的比较。但土地利用结果除受土地自身因素影响外，还容易受到投入强度、经营管理水平、科技水平及其它不确定 性的非土地因素的强烈影响，土地利用结果往往表现出较强的不确定性。根据第一种思路提出三种基本方法，即：因素法、修正法和样地法。因素法是通过对构成土地质量的自然和社会经济 因素的综合分析，确定定级参评因素因子体系及影响权重，

26、计算单元因素总分值，以此为依据客观评定农用地级别。 修正法是在农用地分等指数的基础上，根据定级目的，选择区位条件、耕作便利度等因素计算修正系数，对分等成果 进行修正评定出农用地级别。样地法是以选定的标准样地为参照，建立特征属性计分规则，通过比较计算定级单元特 征属性分值，评定土地级别。在已完成农用地分等的地区进行农用地定级，宜采用修正法，也可采用因素法；在未完成农用地分等的地区进行农用 地定级，应采用因素法；样地法，目前在农用地定级中还不适宜推广应用。因此，因素法是农用地定级的基本方法， 修正法为补充方法。2. 因素法、修正法、样地法的概念3. 农用地定级因素法与修正法的优缺点比较因素法农用地

27、定级的思路、方法、步骤和技术处理，与传统土地评价如土地适宜性评价等接近，易为人们理解接受和 推广，不受有无农用地分等成果的影响，工作的独立性相对较强，但结果与区域外其它地区农用地定级成果间的可比 性较差。另外，农用土地具有地域性的特性，不同的区域影响土地质量的因素千差万别，只有对定级区深入调查研究， 才能准确、合理地选取确定定级参评因素，因素选取不当极易使定级结果产生偏差。修正法土地定级，充分利用已有分等成果的资料和数据，进一步细化评价单元，进行农用地修正性资源因素、经济因 素的补充调查和分值计算等，对分等指数进行修正得出定级指数，划分农用地级别，充分体现了定级是分等结果的细 化和深化，这一农

28、用地分等与定级间的关系。修正法农用地定级指数，本质上是由地带性很强的光温生产潜力经过研 究区域内部非地带性的土壤条件、区位条件、农田设施等订正后得到的，其结果不仅能体现研究区内部农用土地质量 的差别，而且通过地带性的光温生产潜力这一纽带，能较好地进行不同地域间农用地质量差异的比较。但是，修正法 农用地定级，必须有最近完成的农用地分等成果作基础，工作的独立性相对较差。第六章 农用地估价1. 农用地估价的基本原则：1）预期收益原则2）替代原则3）报酬递增递减原则4）贡献原则5）合理有效利用原则6）变动原则7）供需原则P1422. 收益还原法、比较法、成本逼近法、剩余法的概念 .收益还原法是以土地收

29、益价格为依据，将待估农用地在未来某些年预期的纯收益，以一定的还原利率还原成估价期日 价格的一种方法。（市场）比较法是根据替代原则，参照邻近地区条件相同或相近地块的若干个农用地交易案例，对交易案例成交价格 进行修正得到待估农用地的比准价格，然后采用简单算术平均法或加权算术平均法、中位数法和众数法计算得出待估 农用地价格的一种方法。成本逼近法是以未利用土地开发或废弃土地复垦为农用地所耗费的各项客观费用之和为主要依据，再加上一定的利润、 利息、应缴纳的税金和土地增值收益，并进行各种修正来确定农用地价格的一种方法。剩余法是在预计开发完成后农用地正常交易价格的基础上，扣除预计的正常开发成本及有关专业费用

30、、利息、利润和 税收等，以价格余额来估算待估农用地价格的方法。3土地还原率r确定的基本方法：租价比方法；安全利率加风险调整值法；投资风险与投资收益率综合排序插入法。4. 分析农用地征用前后价值变化，并探讨农用地征用价格构成与评估方法农用地价值构成及征用前后变化：1 ）农用地价值的构成a. 农用地是一类特殊的资源，它不仅能产生经济效益，而且还能产生社会效益和生态环境效益。b. 因此农用地价值=农用地经济价值+农用地社会价值+农用地生态环境价值c. 在农用地交易中，真正能让渡的并能使受让方得到收益的，主要是体现直接经济收益权的农用地经济价值。农用地社 会价值和生态环境价值，由于对应效益的外溢作用，

31、农用地所有者和使用者无法完全实现其收益权利。d. 农用地的社会价值包括两个部分，即农用地的社会保障价值和农用地的社会粮食安全保障价值。e. 农用地生态环境价值主要表现为它具有净化环境、调节大气化学组成、调节水分循环过程，保持和储存水分、保持土 壤获取形成及内部循环和储存养分、恢复流失的养分、转移分解过剩养分和有毒物质，对植物种群营养级进行动态调 节、为定居和复试时种群提供栖息地，为人类提供生态休闲和娱乐等功能，以及它作为农业生态系统所特有的美学、 艺术、教育、精神和科学价值等。2）农用地征用转为市地后的价值变化a. 农用地征用转化为市地过程中，不仅其生产农产品的农业生产功能，而且其净化环境等生

32、态环境功能，以及提供农业 劳动就业机会等的社会保障功能，均要丧失。换句话说，农用地市地化后所具有的价值（主要为经济价值），是以丧失 其作为农用地所具有的农业生产经济价值、生态环境价值和社会价值为代价换来的。b. 因此，从市地角度分析，农用地所具有价值应该包括上述农用地所具有的农业生产价值、生态环境价值和社会价值。c. 也就是说，农用地非农化即转化为市地后所具有的新价值，是以牺牲农用地所具有的、包括农业生产的经济价值、生 态环境价值和社会价值的家用地整体价值为代价的。农用地征用价格评估时，除测算农用地体现其农业生产经济价值 的经济地价外，还应测算体现其作为农用地所特有的生态环境功能和社会功能的生

33、态环境价值地价和社会价值地价。d. 农用地征用转化为市地后，随着土地用途的改变，土地收益将得到大幅度提高，地价也随之大幅提升，从而产生土地 增值。因此，作为更为完整的农用地征用补偿价格，应对农用地征用转化为市地后的土地增值及其整个利益主体中的 分配进行考虑。农用地征用价格构成和评估：1）农用地征用价格构成 根据上述分析可知，农用地征用转化为市地过程中，新的土地使用者需支付的农用地征用总地价，应由原农用地价值 地价、农用地转化为市地的土地增值地价以及原农用地上的附属物价格共同构成。即：农用地征用总地价=农用地价值地价+土地增值+附属物价格 农用地征用总地价=补偿农民农村集体的地价+补偿国家的地价

34、 其中，农用地价值地价=农用地经济价值地价+农用地社会价值地价+农用地生态环境价值地价 农用地社会价值地价=农民社会保障价格+社会粮食安全保障价格 补偿农民农村集体的地价=农用地经济地价+农民社会保障价格+附属物价格+农民分享的土地增值地价 补偿国家的地价=社会粮食安全保障价格+农用地生态环境价值地价+国家分享的土地增值地价2）农用地经济价值估价农用地经济价值，根据调查收集得到的有关资料，选择收益还原法、市场比较法、成本逼近法、剩余法、土地补偿费 法、置换成本法等方法，进行估价。3）农用地社会价值估价 农用地的社会价值是农用地对农民的社会保障价格对社会粮食安全保障价格之后。4）农用地生态环境价

35、值估价 农用地生态环境价值估价的方法，主要有市场价值法、假设市场评价法和影子工程法等。第七章 城镇土地分等1. 城镇土地分等、定级与估价的概念 城镇土地分等反映城镇之间土地条件的地域差异，它将各城镇分别看作一个整体，研究整个城镇在各种社会、自然、 经济条件影响下，所表现出的土地差异，土地等的顺序在各城镇间排列。城镇土地定级反映城镇内部土地区位条件、利用效益的差异，通过分析投资于土地上的资本、自然条件、经济活动程 度和频率等得出土地价格、土地收益的差异，并据此划分出土地的级别高低，土地级的顺序在各城镇内部统一排列。 城镇土地估价是在一定的市场条件下，根据土地的经济社会和自然属性，按照土地质量、等

36、级及其在现实经济活动中 的一般收益状况，并充分考虑社会经济发展、土地利用方式、土地预期收益和土地利用政策等因素对土地收益的影响， 而综合评定土地在某一权利状态下，在某一时点价格的过程。2. 城镇土地分等、定级与估价间的关系1）城镇土地分等定级与估价是从不同角度对城镇土地特性进行评定，前者评定土地的使用价值及价值，后者则评定这 些价值在市场上反映出的价格。2）土地分等定级是土地估价基础，土地的等级是土地使用价值和价值稳定的本质表现，是土地价格高低的合理内涵。 土地使用价值和价值的高低，决定了土地使用者为取得土地使用权而愿意对付的基本地价数额。3）土地价格是土地等级更灵活的外在表现形式，土地估价除

37、考虑土地质量优劣、等级高低特征外，还考虑了市场供求 等因素变化，使土地使用价值更简明、更精确地体现在价格上。4）由此可见，两人者的关系是相辅相成的。通过土地估价迅速把握土地使用价值在市场上的价格动向，概括出等级演 变趋势，细化、修正等级成果；而通过土地分等定级可掌握价格本质，在众多复杂、变幻的价格中，去伪存真，提高 估价精度，牚握合理地价水平。第八章 城镇土地定级1.城镇土地定级三种基本方法的做法：1）通过分析评价土地自然和社会经济属性因素因子质量，揭示土地使用价值、 土地价值及其空间差异，从而划分城镇土地级别的多因素综合评定的城镇土地定级法2）从企业经营利润剔除非土地因 素-资金、劳力的作用

38、，剥离出单位面积土地利润贡献，揭示土地收益能力及其空间差异，从而划分城镇土地级别的 级差收益测算的城镇土地定级法3）直接从城镇土地地价高低及其空间分布，划分城镇土地级别的地价分区的城镇土地 定级法。2. 比较城镇土地定级三种基本方法的优缺点1）多因素综合评定的城镇土地定级方法，抓住决定反映城镇土地价值、土地使用价值高低本质土地质量的土地综合体构成因素的优劣状况，定级结果客观性强，方法易于操作。只要对土地自身及周围条件进行正确评定，就可得出 其准确土地级别。但是该方法通过分值这一非市场显化来刻画城镇土地质量高低，较为抽象，不便于成果的使用。2）级差收益测算的城镇土地定级方法，通过选取受土地条件影

39、响明显的有关行业的企业单位，采用一定的技术方法和 模型，从企业全部利润中剥离出作为企业超额利润表现形式的土地收益，测算出单位土地面积上土地的收益水平，从 而将城镇全域范围内的土地划分成不同的级别。这种方法，通过土地价格还原基础-土地收益来反映城镇土地质量， 具有一定的市场显化性。但是除土地条件外，企业经营利润还同时受到企业经营管理水平、产品市场供需状况、国家 产业和金融政策等非土地因素的显著影响。因此，从企业利润剥离测算的土地收益往往难以真实反映土地条件的优劣 状况。另外，不同行业和企业在经营形式、经营成本等方面相互之间存在很大差异，从企业利润剥离土地收益设定有 关参数时，带有很强的主观性。3

40、）地价分区的城镇土地定级方法，根据土地市场交易资料，分析城镇土地价格水平高低及其空间分异状况，对城镇土 地进行级别划分。这种方法直接将城镇土地级别与土地价格联系起来，通过市场显化的土地价格来刻画城镇土地质量 的高低，易于接受，定级成果便于应用。但是除土地条件外，土地价格直接受到宏观经济形势、城市规划和市场供求 关系的强烈影响，其高低水平具有很强的波动性。另外，土地交易价格有出让价格、转让价格和抵押价格等多种形式， 各形式价格之间高低水平具有一定的差异性，从而影响城镇土地定级结果的准确性。根据上述 3 种城镇土地定级方法的优缺点，城镇土地定级宜采取如下途径进行：以多因素综合评定方法结果为定级初

41、步结果，参考级差收益测算和地价分区定级方法结果，对初步结果进行修正、完善得出城镇土地定级的最终结果。3点线状因素因子作用的基本特征及其分值计算的一般方法P182 基本特征：1）与整个土地定级城镇空间范围相比，因素因子呈点状、线状分布，依附客体所占的土地面积小，空间分 布的集聚性明显 2）在因素因子对城镇土地的影响作用方面，因素因子不仅对其自身客体所在位置上的土地产生影响作 用，而且还通过区位的波及性、效益外溢和功能扩散等作用形式形成一定的区位关系，对周围地块乃至整个城镇土地 产生不同影响作用。按这些因素因子对其自身客体周围土地影响作用随距离衰减规律，可进一步分为影响随距离变化 呈线性衰减和非线

42、性衰减两种类型。计算方法：点线状定级因素因子分值计算时，首先在各因素因子内按规模、类型或等级求出各因素因子依附客体的相 对作用分，最大值为100，最小值为 1 或 0；然后根据因素因子依附客体规模、类型或等级，计算确定其影响作用范围， 划分若干相对距离区间；最后根据因素因子影响作用强度随距离衰减的规律特点，选取相应的线性或非线性数学模型， 计算各相对距离上定级单元土地的因素因子作用分值。城市土地定级中，典型的线性模型表达式为：F=M （1-r）r=d/D典型的非线性模型主要为指数模型，表达式为： F=M（1-r）式中： F-因素因子依附客体在某一相对距离上对定级单元土地的影响作用分值；M-因素

43、因子依附客体的相对作用分基值；r-定级单元土地的相对距离；d-因素因子依附客体与定级单元土地的实际距离； D-因素因子依附客体影响作用最大距离。4面状因素因子作用的基本特征及其分值计算的一般方法P1831）面状因素因子也具有两个主要特征：与整个土地定级城镇实间范围相比，因素因子呈面状分布，依附客体在城镇 中分布面积较大；因素因子一般仅对其自身客体所在位置上的土地产生影响作用，对周围的地块基本上没有区位波 及、效益外溢和功能扩散作用，或者虽然有但影作用范围较小，或在影响范围内其作用变动不大。2）城镇土地定级面状因素因子分值计算方法为：对各因素因子资料进行整理，按因素因子与土地质量相关性的特点，

44、计算了各地域或定级单元土地的因素因子指标值，对超出显著作用区间的因素因子指标值，按显著区间内的最高值或 最低值处理；采用一定数学模型（一般用极大值标准化模型）计算得出各地域或定级单元土地因素因子指标的作用 分值。极大值标准化模型表达式为：f.=100X（X.-X . ）/（X -X .）i i min max min式中：fi某地域或定级单元土地因素困子指标的作用会值；X .指标的最小值；X 指标的最大值；min maxx某地域或定级单元土地的因素因子指标值i5. 商（业）服（务）繁华影响度因素分值计算的步骤与方法1）商业服务中心及其影响作用方式分析 不同的商业服务中心，有着与其级别相一致的商

45、业服务功能。但各中心除了有与其自身级别一致的功能外，还包含了 比其级别低的各级功能，而且商业服务中心级别越高，包含的或能层次越多。不同级别中心的功能，服务对象不同， 满足人们需求程度不同，吸引各影响的范围也不同。各级中心的范围是与各功能层次相对应的，市级中心之所以对全 市有影响，主要是其中的附近不远的居民，其中的街区级功能就是能为中心所在的几条街上的居民服务。与功能层次 对应，各级商业服务中心影响半径和影响递减速率也有其各自规律；商业服务中心级别越高，影响半径越大，影响递 减速度也越大。因此，在计算商业服务繁华影响度时，需要对商业服务中心的各级功能进行分割，区分各级功能的影 响半径。2）商业服

46、务中心的各级功能分割与繁华作用分值计算 首先，根据相对规模、作用、服务水平差异，确定土地定级城 镇商业服务中心级别层次。然后，根据商业服务中心的销售总额、总利润或单位面积销售额、利润值、占地面积、营 业面积、中心职能种类、职工人数以及其他经济指标的高低，计算得出商业服务中心相对规划指数。相对规模指数公 式如下：式中：M厂-第i个商业服务中心的规模指数；m.-某商业服务中心第j个经济指票单项规模指数； W-商业服务中心第j个经济指标权重值；A.-各商业服务中心第j个经济指标最大值。jj,max最后，进行商业服务中心各级功能分割与繁华作用分值计算。计算公式如下：F-M-MF =Mi i jmin

47、min式中：M.-某级中心的规模指数；M.-次一级中心的规模指数；M .-最低级中心的规模指数ijminFi -商业服务中心某级功能繁华作用分基值； Fmin-商业服务中心最低级繁华作用分基值。imin3）商业服务中心各级功能的影响半径和相对距离的计算商业服务中心处级功能的影响半径，一般是根据各级中心规模确定，近似的把商业服务中心所在的区域和服务范围看 作其影响范围，以中心到范围边缘的距离作影响半径。当存在多个均匀分布的同级中心时，也可以用多个同级功能均分整个城市市场的原理，先按下式计算，然后加以适当 调整，得到影响半径：式中： d-影响半径； S-土地定级城镇总面积； n-同级功能的数目（等

48、于同级中心数+更高级中心数）。 相对距离r可按以下公式计算：r=di/d式中： di-实地距离。ii 在确定影响半径和相对距离时，应按实际情况考虑以保种距离衡量影响半径，如城市道路均匀，无天然阻碍可考虑采 用空间直线距离；道路曲折迂回，就需把实际路距考虑在内；若有山、河等天然地物阻隔，需用耗时量对实地距离进 行修订，考虑耗时距离。4）商业服务繁华影响度分值的计算与叠加 商业服务繁华对土地的影响随距离的增加而递减，一般而言，从商业服务中心往外，开始时繁华程度急剧下降，随距 离加大下降速度逐渐减慢。因此，商业服务繁华影响度分值采用指数衰减模型计算，公式为：f=F （1-r）ij式中：f.定级单元土

49、地商业服务中心某级功能衰减后的繁华影响度分值：iF.商业服务中心某级功能繁华作用分基值；r相对距离。定级单元土地商业服务繁华影响度，由各商业服务中心、各级功能繁华影响度作用分值叠加后反映。只受单中心影响 的地块，其繁华影响度分值通过各商业服务中心、各级功能繁华影响度作用分值叠加计算得到，并遵循以下规则： 同时存在多级功能影响时，对各功能的作用分仅取值一次受多个同级功能影响时，取其中最高分值。6. 道路通达度因素分值的计算步骤与方法1）道路作用指数和通达作用分计算 道路在城镇交通中的地位和作用指数与道路作用或车流量大小呈正比，数值在 （0, 1）之间，最佳作用指数为1,其余依次递减。道路作用分按

50、公式计算：Fi=100xki式中：Fi某道路作用分；ki某类道路作用指数，可根据道路类型结合定级研究区实际参照下表确定。2）道路影响距离和相对距离计算 从道路边缘两侧到影响范围边缘的距离,称为道路影响距离。由于道路对其周 围的土地影响，是从道路边缘同时向道路两侧扩散和衰减，因此道路影响距离计算公式为： D=S/2L式中：d影响距离；s土地定级城市总面积；L本级道路与更高级道路总长度。相对距离r按下列公式计算：r=di/d式中：di为定级单元至道路边缘的实际距离3）道路通达度分值计算、取值和修订a.道路通达度分值计算。道路通达性以道路为轴线向两侧逐渐递减时，开始递减很快，在一定距离后变化不大。

51、因此，道路通达度分值采用指数衰减模型计算，公式为： fi=fj（1-r）式中：f.定级单元土地某道路功能作用递减后的通达度分值；1F.某道路功能作用分基值；r相对距离。1道路通达度分值取值。交通运输总是朝通达度最好的方向发展，地块的通达状况自然取决于最高的得分值， 因此当同时存在多种道路类型影响时，道路通达度分值取其中最高的得分值。c. 道路通达度分值修订。定级单元道路通达度分值计算得到后，还需进行通达系数的修正。含支路以上道路的定 级单元统计道路的通达方向数，无支路以上道路的定级单元统计通往道路的方向数。通达系数取值标准为：34方向， 通达系数k=1.00； 3方向的，通达系数k=0.9；

52、2方向的，通达系数k=0.81； 1方向的，通达系数k=0.58。第九章 城镇土地估价1. 城镇土地基准地价的概念城镇土地基准地价是在城市规划范围内，对现状利用和规划利用条件下不同级别的土地或者土地条件相当的地域，按 照商业、住宅、工业等用途，分别评估确定的某一时点上一定年期的土地使用权区域平均价格。它是区域平均地价的 最常见形式。（是国土部门在一定时期内，根据城镇土地的利用类型和土地收益状况，为满足合理利用和管理城镇土地、 调整和完善现有用地结构的需要，依据政府投资开发的土地条件和现实土地交易状况，评估测算出城镇内各级别或区 域土地商业、住宅、工业用地单位面积土地使用权的平均价格。）2. 城

53、镇地价的影响因素 P193 一般因素：主要包括行政因素、宏观经济因素、人口因素和国际因素等 区域因素：区域因素是土地所在区域自然条件和社会经济、行政因素等相结合所形成的具有区域特点的影响城镇地价 的因素。其中，影响商业用地地价的区域因素一般包括：区域在城市中的位置、交通状况、基础设施状况、公用服务 设施状况、商业繁华程度、环境因素和人流量等；影响住宅用地地价的区域因素一般包括：区域自然条件、交通条件 基础设施条件、环境因素和人口密度等；影响工业用地地价的区域因素一般包括：交通状况、基础设施条件、环境状 况、自然条件和工业区成熟度等。个别因素：一般包括宗地地形条件、地基条件、宗地形状、宗地面积、

54、宗地利用状况、宗地临路状况、土地使用限制 宗地基础设施条件和跑离危险设施距离等方面。3城镇土地基准地价评估的基本思路P201 城镇土地基准地价评估，按照同一市场供需圈内土地使用价值相同、级别一致的土地应具有同样的市场价格的原理， 首先将城镇土地条件均一或土地使用价值相等的区域或级别进行划分，并进行不同区域归类；然后在同一土地级别或 类型区域中，从土地使用者已取得的土地超额利润、土地交易中成交的地租和市场交易价入手，测算出不同行业用地 在不同土地级别或土地条件均质区域上形成的土地收益或地价，进而评估出基准地价。对以土地级别为基础进行基准地价评估的，先分别计算商业、住宅、工业用地在不同级别上的土地

55、收益和地价等，评 估出各级别土地内不同用地类型的基准地价；然后以各级别土地利用的最佳用地类型的基准地价，作为该级土地的基 准地价。最后在此基础上，再综合估算出城镇土地的基准地价。其中商业用地等对区位条件敏感的行业用地，在级别 基准地价的基础上，应分区段、街道评估路线价作为基准地价。对以土地条件均质区域为基础进行基准地价评估的，先进行区域归类，然后对各类型区域中实际存在的土地用途（主 要指商业、住宅、工业用地）及宗地土地收益、宗地交易地价等资，评估出各区域城镇土地的基准地价。只有一种土 地用途的，只评估出一种用途的基准地价。有多种土地用途的混合区域，应评估出各用途土地的基准地价。在评估出基准地价

56、标准基础上，要进一步分析基准地价与宗地地价、租金和土地条件之间的相关关系，建立起城镇内 土地级别或区域分用途的宗地地价修正体系。在评估途径上，目前城镇土地基准地价评估主要有两条途径，即：用土地收益资料评估城镇土地基准地价；用市 场交易资料评估城镇土地基准地价。模拟考试A一、名词解释（每题4分，5题共20分）1. 土地综合 体：土地是一个自然和社会经济综合体。自然因素主要包括大气、生物、土壤、岩石、水、地貌等，社 会经济因素主要包括土地利用中土地位置及其与周边土地的关系，人口状况、土地适宜经营的产业及适宜程度、土地 开发利用中所需的投入、土地的所属关系，以及人类活动包括为经济、政治、军事等目的服

57、务活动所产生的结果。2. 土 地 评 价 单 元 ：评价单元是土地评价对象的基本空间单位，同一单元内土地的基本属性和土地质量基本一致，不 同单元之间则有较大差异3. 基准 地价 ：基准地价是国土部门在一定时间内，根据城镇土地的利用类型和土地收益状况，为满足合理利用和管 理城镇土地、调整和完善现有用地结构的需要，依据政府投资开发的土地条件（如三通一平、五通一平等）和现实土 地交易状况，评估测算出城镇内各级别或区域土地商业、住宅、工业用地单位面积土地使用权的平均价格。4. 土地 估价 ：土地估价是在一定的市场条件下，根据土地的经济社会和自然属性，按照土地质量、等级及其在现实 经济活动中的一般收益状

58、况，并充分考虑社会经济发展、土地利用方式、土地预期收益和土地利用政策等因素对土地 收益的影响，而综合评定土地在某一权利状态下，在某一时点价格的过程。5. 城镇土地分等：城镇土地分等反映城镇之间土地条件的地域差异，它将各城镇分别看作一个整体，研究整个城镇 在各种社会、自然、经济条件影响下，所表现出的土地差异，土地等的顺序在各城镇间排列。二、简答题（ 每题 10 分，6 题共 60 分）1. 简述 土地价值的基 本特 点 。答：土地价值具有以下特点：流转性：土地价值不是直接凝结在土地上的人类劳动，而是通过土地权属流转而转移 来的人类劳动；附属性：土地价值具有适度规模效应，一定的产业和一定的资本必须

59、与最适应量的土地相结合，才 能获得最大的土地价值量；反比性：一般商品的价值量是随着劳动生产率的提高而下降的，但土地却刚好相反，它 的价值会随劳动生产率的提高而增加；空间性：土地因位置、用途不同将所产生不同量的剩余价值，因此土地价值 量会因用途、位置不同而产生巨大差异；被动性：土地价值只有在土地被利用时才得到体现，因为只有被利用的土 地才有可以参与对剩余价值的分割；时间性：由于土地利用及土地利用效益具有很强的时间性，因此土地价值量也 具有很强的时间性；永久性：土地价值不存在“损耗”，因为土地价值实际上是以土地作为分配条件而分得的部分国 民收入，所以，土地价值量每年都可能不同，甚至逐年增长。2.

60、简述土地评价的可持续性原则。 答：土地评价应以土地的持续利用为前提。在针对某种土地利用方式对土地进行评价时，必须确保土地不会因这种利 用而遭到破坏或引起土地生态环境或经济效益的退化和恶化。假如土地被当作某种用途在短期内虽然能够取得相当高 的经济效益，但却要引起土地的强烈破坏，并由此引起的危害和损失大大超过其收益，在这种情况下，评价土地对这 种利用方式而言，应评为不适宜。3. 简述 AEZ 法 土地光温生产潜力 y（Q,T） 测算的步骤与方法答: （1）标准作物的干物质产量（Y0）计算。公式为：YO=FyO+（1 F）yc。这一步实质上是相当于计算作物的光合 生产潜力。（2）作物种类和大气温度修

61、正。由于标准作物产量（Y0）是作物在标准气温下的产量，但不同气温条件 下，不同类型（喜温或喜凉）作物的生产率ym是不相同的，作物干物质产量（Y0）应进行作物和大气温度订正。运 用Dewit公式对y0和yc值作如下调整。（3）作物叶面积指数修正（CL）。（4）作物净干物质修正（CN）。（5）作物 收获指数修正（CH）。4. 简述土地适宜性评价的基本步骤答：土地适宜性评价的基本步骤总体上包括如下方面： 1）评价系统的选择与制定。 2）评价单元的划分。 3）参评因 素的选取。 4）参评因素质量分值的量化。 5）参评因素综合分值计算与适宜性等级划分。5. 试比较农用地定级因素法与修正法的优缺点。 答：

62、因素法农用地定级的思路、方法、步骤和技术处理，与传统土地评价如土地适宜性评价等接近，易为人们理解接 受和推广，不受有无农用地分等成果的影响，工作的独立性相对较强，但结果与区域外其它地区农用地定级成果间的 可比性较差。另外，农用土地具有地域性的特性，不同的区域影响土地质量的因素千差万别，只有对定级区深入调查 研究，才能准确、合理地选取确定定级参评因素，因素选取不当极易使定级结果产生偏差。修正法土地定级，充分利用已有分等成果的资料和数据，进一步细化评价单元，进行农用地修正性资源因素、经济因 素的补充调查和分值计算等，对分等指数进行修正得出定级指数，划分农用地级别，充分体现了定级是分等结果的细 化和

63、深化，这一农用地分等与定级间的关系。修正法农用地定级指数，本质上是由地带性很强的光温生产潜力经过研 究区域内部非地带性的土壤条件、区位条件、农田设施等订正后得到的，其结果不仅能体现研究区内部农用土地质量 的差别，而且通过地带性的光温生产潜力这一纽带，能较好地进行不同地域间农用地质量差异的比较。但是，修正法 农用地定级，必须有最近完成的农用地分等成果作基础，工作的独立性相对较差。6. 简述城镇土地定级点、线状因素因子影响作用的基本特征及其分值量化的基本方法。 答：点线状因素因子，在空间分布形态及其对土地质量影响方式方面具有两个明显特征：1）与整个土地定级城镇空间 范围相比，因素因子呈点状、线状分

64、布，依附客体所占的土地面积小，空间分布的集聚性明显；2）在因素因子对城镇 土地的影响作用方面，因素因子不仅对其自身客体所在位置上的土地产生影响作用，而且还通过区位的波及性、效益 外溢和功能扩散等作用形式形成一定的区位关系，对周围地块乃至整个城镇土地产生不同影响作用。点线状定级因素因子分值计算时，首先在各因素因子内按规模、类型或等级求出各因素因子依附客体的相对作用分， 最大值为 100，最小为1 或 0；然后根据因素因子依附客体规模、类型或等级，计算确定其影响作用范围，划分若干相 对距离区间；最后根据因素因子影响作用强度随距离衰减的规律特点，选取相应的线性或非线性数学模型，计算各相 对距离上定级单元土地的因素因子作用分值。典型的线性模型表达公式为：典型的非线性模型主要为指数模型，表达式为：9 L三、论述题（每题 20 分，1题共 20 分） 试述农用地分等的基本思路与技术流程。