西安城北区市调报告

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1、西安城北区域市场调研报告西安城北区域市场调研报告西西安安大大砌砌二零一二年三、调研总结一、城北区域概述二、本次调研楼盘西安市政府未来将北迁至城市运动公园，经开将承接城市新核心西安市政府未来将北迁至城市运动公园，经开将承接城市新核心的区域功能的区域功能西安市行政中心新址位于经开区城市运动公园的西南角西安市行政中心新址位于经开区城市运动公园的西南角西安市政府北迁利好：西安市政府北迁利好：行政中心主楼行政中心主楼2010年年3月正式北迁月正式北迁n 市政府北迁的辐射带动作用，结合铁路北客站建设、浐灞渭河流域综合治理等城市功能区的开发，西安北部区域将成为城市发展新的增长点；n 进一步促进区域的配套建设

2、和环境治理，全面改善人居环境；n 放大北城交通枢纽的作用，构成了城市北部的综合交通网络；n 利于保护大明宫遗址、汉长安城遗址等历史文化古迹，形成新的城市文化中心。城市运动公园城市运动公园行政中心行政中心区区域规域规划划三大公园打造继曲江之后的又一城市文化、生态中心三大公园打造继曲江之后的又一城市文化、生态中心城市运动公园城市运动公园n 城市运动公园占地约800亩，种植树木近种植树木近2万株，草坪十余万平米万株，草坪十余万平米，植被覆盖率高达，植被覆盖率高达80%，湖水面积达，湖水面积达3万平米万平米；n 采用国际化主题园林设计理念，是亚洲首屈一指的球类运动主题亚洲首屈一指的球类运动主题公园公园

3、；n 公园内除各类运动场地和设施外，还有各种休闲配套设施。公园主入口公园主入口城市运动公园城市运动公园主题会所主题会所西安市体育馆西安市体育馆浅水湾浅水湾风翼广场风翼广场人人居环居环境境三大公园打造继曲江之后的又一城市文化、生态中心三大公园打造继曲江之后的又一城市文化、生态中心文景公园文景公园n 文景公园占地161.14亩，投资2000多万元，公园内有雕塑、演艺广场、树屋、绿地、人工湖、喷泉等多种生态景观和游乐设施；n 文景公园为广大群众提供了环境优美的休闲娱乐场所，也极大地改善了北城地区人居环境和生态环境。人人居环居环境境三大公园打造继曲江之后的又一城市文化、生态中心三大公园打造继曲江之后的

4、又一城市文化、生态中心汉长安城遗汉长安城遗址公园址公园n 汉长安城遗址保护区总面积约为36平方公里，将形成“一心、一心、一环、四个功能区一环、四个功能区”的布局结构。n“一心”为文物保护核心区；“一环”为遗址四周的汉文化风貌区；“七大板块”包括遗址展示、绿色生态、东侧团结水库景团结水库景观带观带、南侧和北侧 景观带、及西侧“汉长安城之窗”景观带和反哺“经济产业园”板块。总库容总库容200万立方米，全长万立方米，全长6.2千米，水面千米，水面820亩，两岸景观绿化带亩，两岸景观绿化带面积约为面积约为58万平方米万平方米；l团结水库划分了3个功能区，包括文化功能区、生态功能区即城市滨水景观带、休憩

5、区即休闲活动场所。人人居环居环境境区域级配套进驻经开，构建未来便利生活蓝图区域级配套进驻经开，构建未来便利生活蓝图未央路凤城九路凤城八路凤城七路凤城六路凤城五路城市运动公园城市运动公园朱宏路明光路文景路沃尔玛超市沃尔玛超市世纪金花世纪金花奥斯卡影城奥斯卡影城百老汇剧院百老汇剧院区域级配区域级配套启动区套启动区n赛高国际街区引入赛高国际街区引入三三大区域级配套大区域级配套n雅荷春天三期计划引入雅荷春天三期计划引入等大型配套。等大型配套。世纪金花世纪金花沃尔玛超市沃尔玛超市奥斯卡影城奥斯卡影城百老汇剧院百老汇剧院人人居环居环境境伴随交通网络的不断完善，经开已经成为西安的城市交通枢纽伴随交通网络的不

6、断完善，经开已经成为西安的城市交通枢纽地铁地铁2号线、迎宾大道号线、迎宾大道n地铁2号线2011年已通车。n朱宏路区域综合改造从2010开始正式实施，将逐步成为西安市的迎宾大道、城市门户及传承古今的西安市的迎宾大道、城市门户及传承古今的生态通廊生态通廊。轨道交通已成为当今大型城市最重要的交通工具，西安也即将迎来轨道交通的时代；轨道交通已成为当今大型城市最重要的交通工具，西安也即将迎来轨道交通的时代；轨道交通缩短了通行时间的同时，也进一步激活了周边区域的城市化发展轨道交通缩短了通行时间的同时，也进一步激活了周边区域的城市化发展。城城市交市交通通伴随交通网络的不断完善，经开已经成为西安的城市交通枢

7、纽伴随交通网络的不断完善，经开已经成为西安的城市交通枢纽西安北客站西安北客站n西安北客站是西安铁路枢纽的重要组成部分和全国六大客运中心之一，建筑面积约22.78万平方米，总投资额达到40亿元，年发送旅客可达年发送旅客可达1300万人万人；n建成后将开行高速动车组开行高速动车组，不仅可缓解西安铁路枢纽的客运压力，还将发挥整合城市空间的作用，与西宝、与西宝、西铜、西康、西汉、西潼、机场高速等公路相连接，西铜、西康、西汉、西潼、机场高速等公路相连接，并与地铁并与地铁2号线号线“零换乘零换乘”，形成四通八达的交通网络体系。城城市交市交通通目前经开拥有四大产业区，多家国际知名大型企业进驻，成为西安的新目

8、前经开拥有四大产业区，多家国际知名大型企业进驻，成为西安的新经济增长极，同时引入大量产业人口经济增长极，同时引入大量产业人口n中心区中心区金融保险、商贸中介、餐饮娱乐、体育休闲等现代服务产业，为其他功能园区提供全方位配套服务；n泾渭工业园泾渭工业园重点打造西部重型汽车城及西部制造业加工基地，引进了陕西重型汽车新基地、康明斯发动机、中钢重机工业园、西部有色材料基地等诸多重大工业项目；n草滩生态产业园草滩生态产业园汇集多家世界著名食品企业，是国家首批“国家级农业旅游观光示范点”之一。n出口加工区出口加工区西北首家国家级出口加工基地。l13家世界家世界500强企业强企业经开区目前入驻的知经开区目前入

9、驻的知名大型企业包括名大型企业包括可口可乐、西门子、三菱、日可口可乐、西门子、三菱、日立、罗尔斯立、罗尔斯罗伊斯、罗伊斯、ABB、海德鲁、海德鲁等；等；l国内知名企业国内知名企业台湾顶新集团（康师傅）、台湾顶新集团（康师傅）、陕西重汽、山西永济西部超导、启源机电等。陕西重汽、山西永济西部超导、启源机电等。产产业发业发展展城北房产发城北房产发展展；第一个发展时期第一个发展时期；（约19932000年）在经开区设立后，由于城北经济的迅速发展，房地产业终于走上了发展道路。上世纪九十年代后期，一些眼光独到的开发商，看好城北的前景，把目光投向了这片沃土，开始了房地产开发。荣华集团、雅荷地产、安达地产、福

10、安地产、海洋集团、海荣地产、首创置业、绿地西安、紫薇地产、高山流水集团等众多开发商，开发的明珠花园、雅荷花园、百花园、海洋小区、福安花园、海荣花园等房地产项目，初步改善了西安城北的人居环境。城北房产发城北房产发展展第二个发展时期第二个发展时期；（20012007年）此后西安城北房地产业有了进一步的发展，诸如EE康城、凤城明珠、海荣豪佳花园、锦园新世纪、雅荷智能家园、凤凰新城等众多房地产项目如雨后春笋般涌现，给城北的人居环境涂上了新的一笔。第三个发展时期第三个发展时期；（2007至今）目前，城北规划开发的房地产项目越来越多，一些嗅觉灵敏的开发商早已闻风而动圈好土地，MAX未来、凯玄大厦、盛世一品

11、、汇通太古城等等项目，将城北房产市场又翻开了新的篇章。本区域根据项目分布特征可划分为四大板块本区域根据项目分布特征可划分为四大板块未央新城板块未央新城板块泛核心板块泛核心板块长庆板块长庆板块新商务板块新商务板块区域板块研区域板块研究究三、调研总结一、城北区域概述二、本次调研楼盘二、本次调研楼盘城市运动公园连 心 路常 青 路育新路凤 城 八 路凤 城 六 路凤 城 七 路凤 城 四 路凤 城 五 路未央路渭滨街朱宏路张家堡广场吕小寨立交桥未央立交北 二 环北 二 环绕 城 高 速绕 城 高 速明光路文景路太华路立交太华北路凤 城 一 路凤 城 二 路凤 城 三 路凤 城 三 路凤 城 四 路凤

12、 城 五 路凤 城 十 路红 旗 路凤 城 九 路凤 城 九 路凤 城 十 一 路凤 城 十 二 路凤 城 一 路开元路文景公园海红医院长安医院凤城医院西安中学文盐张小学文西安市第十六中学文大明宫小学文三星小学文红旗小学长庆兴隆园医院文高铁寨小学西安康乐医院西航集团医院1237456未央区第一医院9101112404135434220 21302829333234393837文西安经发学校凤 城 八 路市政府市政府市委市委世纪金花沃尔玛362726181916171315222324 25311445844464847文市十一中海璟国际海璟台北湾星舍凤城一号文璟观园世融嘉城香樟园领先尊域盛世一

13、品银象花园中登城市花园紫玉公馆锦园君逸香客林小镇雅荷四季城凤鸣华府凤锦苑海璟时代乾唐华府万科赛高悦城瑞泰卡地亚旭景兴园天朗御湖白桦林间中登文景时代鼎正中央领郡风景御园双威理想城海荣名城海铂兰轩金源御景华府首创国际城兴盛园绿城浪琴湾紫薇希望城幸福快车凤城尚街航天常青苑枫韵润园万华园上观苑银池品智天下海棠花园MAX未来紫薇风尚汇通太古城城北区域在售楼盘城北区域在售楼盘14瑞泰卡地亚旭景兴园14瑞泰卡地亚天朗御湖旭景兴园14瑞泰卡地亚16天朗御湖旭景兴园14瑞泰卡地亚1516天朗御湖旭景兴园14瑞泰卡地亚海荣名城海铂兰轩金源御景华府海荣名城海铂兰轩金源御景华府41紫薇希望城紫薇风尚4341紫薇希望城

14、紫薇风尚MAX未来4341紫薇希望城紫薇风尚36MAX未来4341紫薇希望城紫薇风尚本次调研范围锁定：北至凤城九路，南至凤城五路，西至朱宏路，东至本次调研范围锁定：北至凤城九路，南至凤城五路，西至朱宏路，东至太华北路太华北路本次城北调研范围本次城北调研范围瑞泰卡地亚天朗御湖旭景兴园中登文景时代鼎正中央首府乾唐华府风景御院海荣名城金源御景华府万科赛高悦府万科金域华府紫薇希望城紫薇风尚荣华北经城凤城尚街绿城浪琴湾银池品智天下海棠花园本次调研范围锁定：东至太华北路，西至朱宏路，南至凤城五路，北至凤城九路n项目地址：经开明光路与凤城七路十字向东100米n开发商：西安天朗地产n物管单位：天朗物业n占地面

15、积：400亩 n建筑面积：103万n规模/类型：20栋高层n总套数：5500n层高：3米n容积率：4.15n绿化率:70%n装修标准：毛坯n停车位:3316个n工程进度：均已封顶，正在做外立面n交房时间：2012.12.31n户型区间：75-150 n户型配比：两室、三室n梯户：2梯4户、5户、6户基础指标：产品情况：销售情况：n销售价格：6800-7800元/n销售率：99%n优惠形式：全款98折，按揭 99折；针对银行人员团购，每平米减200元天朗天朗御湖御湖客群来源：客群来源：陕北客户较多，周边客户为主投资自住均有，其中自住较多生活配套：生活配套：商场：人人乐超市、华润万家超市、国美电器

16、、苏宁电 器等大型商超，世纪金花、沃尔玛；建材商超：中联国际家居，大明宫建材家居城，居然之 家；金融：工商银行、建设银行；医院：长安医院、未央医院、120急救中心；公园：城市运动公园，张家堡广场，西安市文景公园 小区内部配套：幼儿园、中央内湖、架空会所交通情况：交通情况：228路、236路、901路、238路、310路、336路、509路、702路、714路、409路 600路等。毗邻2号地铁，与市政府为邻，雄踞北城核心核心卖点：新市政府核心区位、临近城市公园、双迎宾大道、核心卖点：新市政府核心区位、临近城市公园、双迎宾大道、临近地铁临近地铁2 2号线、中央内湖景观、新都汇商业街号线、中央内湖

17、景观、新都汇商业街主力户型展示主力户型展示 二室 三室 四室户型解析户型解析：优势优势：户型方正，南北通透；入户空中花园，独享绿色盛宴；客厅带飘窗，使视野得到延展；超大的景观阳台连接主次卧，是有效的增加了使用面积。劣势劣势：入户门到卧室的通道过长，有浪费面积之嫌。n项目地址：文景路与凤城六路十字向东n开发商：西安非晶实业n物管单位：和美物业 n占地面积：40亩n建筑面积：13万n规模/类型：1楼均为三十层，三栋楼均为十八层 n总套数：1113n层高：3.0米n容积率：4.0n绿化率:35%n装修标准：毛坯n停车位:600n交房时间：2011.12.09n物业费：1.2元n工程进度：全部封顶n户

18、型区间：75-156 n户型配比：两室、三室n梯户：2梯3、4、6户n总套数:1130基础指标：产品情况：销售情况：n销售价格：均价7300元/n销售率：97%n现阶段优惠：全款95折，按揭96折尾盘部分一口价房源5800元/平米乾唐华府乾唐华府客群来源：客群来源：陕北客户较多，投资自住均有，其中自住较多交通情况：交通情况：600、608、702、209、228、230等十余路公交线,地铁二号线,未央路,凤城六路,文景路,凤城七路毗邻2号地铁，未央大道、朱宏路双迎宾大道、新市政府版图核心生活配套生活配套生活配套：生活配套：商场：人人乐超市、华润万家超市、国美电器、苏宁电器等大型商超，世纪金花、

19、沃尔玛；建材商超：中联国际家居，大明宫建材家居城，居然之 家；金融：工商银行、建设银行；医院：长安医院、未央医院、120急救中心；公园：城市运动公园，张家堡广场，西安市文景公园 小区内部配套：项目沿街的部分设置对外的超市、百货、餐饮和步行商业街，以休闲娱乐为主，附设一些快餐，冷饮及酒吧和咖啡厅，以满足居民生活及休闲的需要 核心卖点：新市政府核心区位、临近城市公园、双迎宾大道、临近地铁核心卖点：新市政府核心区位、临近城市公园、双迎宾大道、临近地铁2 2号线号线主力户型展示主力户型展示 二室 三室 三室户型解析户型解析：优势优势：动静分离，功能分区明确，布局紧凑，全明设计；主卧南向，布局方正，功能

20、实用。次卧东南向飘窗设计，增添了采光面也开阔了视野；客厅南接阳台，宽敞明亮；明厨明卫，同时配有生活阳台，舒适生活。劣势劣势：入户没有玄关的设置，餐厅的位置会显得有些拥挤；而且户型不是正南正北的走向，对于房屋朝向要求较好的置业者来说，不是很合适。n项目地址：凤城六路以北明光路以西n开发商：星火房地产n物管单位：星火物业 n占地面积：100亩n建筑面积：40万n规模/类型：9栋高层（30）n总套数：3000n层高：209米n容积率：6n绿化率:60%n装修标准：毛坯n停车位:1：0n交房时间：2012.09n物业费：1.2元n工程进度：全部封顶n户型区间：52-130 n户型配比：一室、两室、三室

21、n梯户：2梯3、4户n总套数:2034基础指标：产品情况：销售情况：n销售价格：6900元/n销售率：90%n规划分期：全款94折，按揭96折，单价额外每平米减100元旭景兴园旭景兴园客群来源：客群来源：陕北客户较多，投资自住均有，其中自住较多交通情况：交通情况：600、608、702、209、228、230等十余路公交线,地铁二号线,未央路,凤城六路,文景路,凤城七路毗邻2号地铁，未央大道、朱宏路双迎宾大道、新市政府版图核心生生生活配套生活配套配套：配套：商场：人人乐超市、华润万家超市、国美电器、苏宁电 器等大型商超，世纪金花、沃尔玛；建材商超：中联国际家居，大明宫建材家居城，居然之 家；金

22、融：工商银行、建设银行；医院：长安医院、未央医院、120急救中心；公园：城市运动公园，张家堡广场，西安市文景公园 小区内部配套：项目沿街的部分设置对外的超市、百货、餐饮和步行商业街，以休闲娱乐为主，附设一些快餐，冷饮及酒吧和咖啡厅，以满足居民生活及休闲的需要 核心卖点：新市政府核心区位、临近城市公园、双迎宾大道、临近地铁核心卖点：新市政府核心区位、临近城市公园、双迎宾大道、临近地铁2 2号线号线，教育配套，教育配套主力户型展示主力户型展示 二室 大二室 三室户型解析户型解析：优势优势：户型主次分离，干湿分离，布局合理；客厅带有观景阳台，提升了空间感及视觉感；主卧带有飘窗，明卫设计，有利于浊气的

23、排出劣势劣势：不是南北通透，部分户型入室走廊过长，浪费空间n户型区间：95-125 n户型配比：两室、三室n梯户：2梯4户n总套数:2668基础指标：产品情况：销售情况：n销售价格：7280元/n销售率：一期90%；二期40%n现阶段优惠：全款95，按揭96折，近期额外优惠5万元超级大盘，品牌开发商、知名产品系超级大盘，品牌开发商、知名产品系n地址：文景路、凤城九、十路之间n开发商：中登房地产有限公司n物业公司：中登物业n占地面积：200亩n建筑面积：40万平米 n建筑规模：17栋高层（33层）-1到4层沿街商铺n开盘时间：二期2012.2.18n容积率：3.6n绿化率：48%n停车位;300

24、个地下-2层n总户数：9736户n工程进度：一期全部封顶，外墙处理；中登中登文景时代文景时代客群来源：客群来源：陕北客户较多，投资自住均有，其中自住较多交通情况：交通情况：600、714、228专线、901等线路,地铁二号线,未央路,凤城六路,文景路,凤城七路毗邻2号地铁，未央大道、朱宏路双迎宾大道、新市政府版图核心生活配套：生活配套：商场：人人乐超市、华润万家超市、国美电器、苏宁电器等大型商超，世纪金花、沃尔玛；建材商超：中联国际家居，大明宫建材家居城，居然之 家；金融：工商银行、建设银行；医院：长安医院、未央医院、120急救中心；公园：城市运动公园，张家堡广场，西安市文景公园 小区内部配套

25、：项目沿街的部分设置对外的超市、百货、餐饮和步行商业街，以休闲娱乐为主，附设一些快餐，冷饮及酒吧和咖啡厅，以满足居民生活及休闲的需要 核心卖点：新市政府核心区位、临近城市公园、双迎宾大道、临近地铁核心卖点：新市政府核心区位、临近城市公园、双迎宾大道、临近地铁2 2号线号线主力户型展示主力户型展示 户型解析（二居室）户型解析（二居室）：优势优势：整体布局合理，无浪费空间；主卧、客厅双朝南，最大化采光；客厅配有景观阳台；厨房、餐厅临近，方便备餐与用餐；明厨明卫设计劣势劣势：部分次卧窗户设计偏小，不利于最大化采光基础指标：产品情况：销售情况：n项目地址：凤城九路西段n开发商：西安鼎正路易实业n占地面

26、积：114亩n建筑面积：34万平米n容积率：4.2n绿化率：40%n建筑规模：17栋高层、小高层n层高：3米n工程进度：全部封顶，现房发售n入住时间：2010年10月n户型面积区间：80-130平米；n梯户：1梯2户、2梯4户n户型配比：两居；两居；三居n总套数：2000套n成交均价：85008500元元/平米平米n销售率：50%n现阶段优惠：全款94折，按揭97折鼎正鼎正中央首府中央首府客群来源：客群来源：群来源：群来源：高薪白领陕北客户投资户 政府官员 交通情况：交通情况：地铁2号线、4号线714、228专线、108等线未央大道、文景路路双迎宾大道、紧邻新市政府核心区位、城市运动公园生活配

27、套：生活配套：小区内部配套：类五星级私人会所、国际双语六班、幼儿园、商业学校：西安外国语学校、西安中学、交大经发学校、小区内设幼儿园和小学商场：华润万家、人人乐 银行：中国银行、建设银行、交通银行、招商银行、华夏银行、浦发银行、农业银行、民生银行、光大银行 医院：凤城医院、长安医院 主力户型展示主力户型展示 二室 大二室 三室户型解析户型解析：优势优势：户型南向采光较好，客厅接阳台，可保证每个房间与客厅阳台形成自然通风效果；客厅近7米的开间设置，将餐厅与客厅连为一体，更显客厅大气；厨房南向开窗，面积适中，主卧飘窗设计，采光通风效果良好；卫生间明卫设计，面积适中，实用性较强；劣势劣势：入户缺少玄

28、关设计，居住私密性保护不足；客厅为走廊式客厅，且处于动静分离交通动线上，使用效果下降。基础指标：产品情况：销售情况：n项目地址：凤城5路与明光路什字n开发商：瑞泰房地产n占地面积：33440平米n建筑面积：209945平米n容积率：5.37n绿化率：36%n层高：3米n总户数：1292个n停车位：678个n建筑规模：6栋高层n工程进度：二期地基n面积区间：87-156平米n梯户：1梯4户n户型配比：一到四居n开盘时间：2010年9月12n交房时间：2011年年底n成交均价：未定n销售率：一期售罄，二期11月开盘n销售折扣：未定瑞泰卡地亚（一期售罄，二期未瑞泰卡地亚（一期售罄，二期未开盘）开盘）

29、客群来源：客群来源：高薪白领陕北客户投资户 政府官员 交通情况：交通情况：912路、209路、403路、235路、900路、714路、717路、522路、227路、50路等生活配套：生活配套：学校：交大经发中小学、西安中学、西安市66中学、长安大学渭水园校区、西安交通大学城市学院、未央大学城；购物：世纪金花购物中心、人人乐、崇尚百货、沃尔玛；银行：华夏银行、建设银行、农业银行、中信银行、工商银行、中国银行、招商银行、民生银行；医院：凤城医院、长安医院、西安市急救中心；休闲：城市运动公园、文景公园、汉长安城遗址公园。客群来源：客群来源：高薪白领陕北客户投资户 政府官员 交通情况：交通情况：912

30、路、209路、403路、235路、900路、714路、717路、522路、227路、50路等居住圈分析居住圈分析2007年至今，文景路居住圈房价处于波动上涨的态势，2007年和2009年的均价水平较低，2008年、2010年和2011年上半年则表现出较高的水平。总体来看，不仅是文景路沿线商业配套提升的利好因素，市政府北迁对区域房价的整体走高也起到了巨大的拉升作用。n项目地址：未央大道与凤城六路十字东南角 n开发商：陕西成信房地产开发有限公司n占地面积：11.55亩 n建筑面积：4万余n总套数：318318n容积率：4.41n绿化率：34%n规模/类型：共2栋，1#楼27层，2#楼14层，其中1

31、-5层商业，1#楼为商务公寓，2#楼为纯住宅n装修状况:毛坯n工程进度：封顶，目前正做外立面n入伙时间：2011年下半年n户型区间：55-135，商业每层2200n户型配比：1#楼是一室（55）、两室（110多），2#楼是二室和三室（98-135）n梯户：1#楼是1梯12户，2#楼是1梯3户n层高：商业层高5米，公寓住宅层高3.2米，n停车位：地下车位50余个，还有地面停车场基础指标：基础指标：产品情况：产品情况：销售情况：销售情况：n销售均价：9600元12银池品智天下银池品智天下规划规划交通交通本体配套本体配套公共配套公共配套物业服务物业服务外观主色咖啡色框剪结构紧邻地铁2号线凤城五路站公

32、共交通有600路、117路、901路、238路、336路、409路、228路、230路、207路、K618路等 无西安中学未央区第一医院、长庆兴隆园医院沃尔玛、世纪金花、崇尚百货、奥斯卡影城、国美电器基安物业交通便利交通便利+周边配套成熟周边配套成熟+准现房准现房=高价值高价值核心卖点：核心卖点：n全明全明+南北通透户型设计南北通透户型设计n每户每户10%面积赠送面积赠送n地铁地铁2号线入口号线入口n未央大道经开区未央大道经开区CBD核心区核心区n客户情况：城北高薪白领、周边客户情况：城北高薪白领、周边居民、投资户居民、投资户工程现状主力户型展示主力户型展示 二室 大二室 三室户型解析户型解析

33、：优势优势：户型整体方正设计，实用性较强；户型整体南向采光，光照比较充足；餐客结合设计，提升了客厅的空间；客厅带有扩展阳台，增强了客厅的空间视觉感。劣势劣势：暗卫处理，不利于浊气的排出；部分客厅西向采光n项目地址：未央大道与凤城五路十字东300米路北n开发商：西安紫薇地产开发有限公司n占地面积：127亩 n建筑面积：24万n总套数：16551655n容积率：3.24n绿化率：43.5%n规模/类型：共12栋板式高层、小高层，其中一期6栋，二期6栋，层高有15层、20层、32层；其中1-2层为商业n装修标准：毛坯n工程进度：一期封顶，二期盖到10层左右n开盘时间：2009-11-7n入伙时间：一

34、期2011-6n户型面积：41-187n户型配比：一室、两室、三室、四室n主力户型：实用性两室（85）、三室（116）n梯户：2梯3户、2梯2户、1梯2户n停车位：720个，其中地下车位600个，地上120个；地下车位售价16万元/个基础指标基础指标：产品情况：产品情况：销售情况：销售情况：n销售均价：住宅7500元/商业价格未定n销售率：90%n优惠形式：一次性99折紫薇风尚紫薇风尚规划规划交通交通本体配套本体配套公共配套公共配套物业服务物业服务分三期开发，三期尚未出规划15度斜向现代围合建筑近邻地铁2号线凤城五路站公共交通有600路、117路、901路、238路、336路、409路、228

35、路、230路、游10路、K618路等风尚生活体验馆商业街西安中学、新概念兴乐幼儿园、市11中长庆兴隆园医院、未央区第一医院人人乐、沃尔玛、世纪金花、奥斯卡影城、未央路沿线餐饮紫薇物业物业费：1.2元/月科技技术、环保节能材料的应用提升了产品品质和生活的舒适度科技技术、环保节能材料的应用提升了产品品质和生活的舒适度核心卖点：核心卖点：n科技环保住宅科技环保住宅n毗邻地铁毗邻地铁2号线凤城号线凤城5路站路站n紫薇紫薇品牌开发商品牌开发商+品牌物业品牌物业n周边良好的商业配套周边良好的商业配套n客户情况：客户情况：北郊客户北郊客户为主，为主，长庆长庆职工职工为次为次外立面效果图售楼中心主力户型展示主

36、力户型展示 二室 三室 四室户型解析户型解析：优势优势：南北通透，房间布局合理，动静分离；南向景观阳台，最大化采光劣势劣势：未设有玄关，私密性较差n项目地址：未央大道与凤城五路十字东1000米路北n开发商：西安紫薇地产开发有限公司n占地面积：180亩 n建筑面积：30万n总套数：32723272n容积率：3.0n绿化率：40%n规模/类型：共17栋，其中5栋小高层，12栋高层；楼层层高在14层-30层之间n层高：2.9米n物业费：1.2元/月n装修标准：毛坯n工程进度：封顶，正在做外立面n入伙时间：2012-4-30n户型面积：43-198n户型配比：一、两、三、四室n主力户型：两室、三室n梯

37、户：2梯4户、1梯2户（合资）n停车位：1：0.5，共1120个，售价16万/个基础指标：基础指标：产品情况：产品情况：销售情况：销售情况：n销售均价：住宅8000元/商铺20000元/n销售率：80%n优惠形式：一次性98折，按揭99折沙盘实拍紫薇希望城紫薇希望城规划规划交通交通本体配套本体配套公共配套公共配套物业服务物业服务中高端楼盘板式楼正南正北的横向平行布局形式近邻地铁2号线凤城五路站、地铁4号线公共交通有506路、517路、22路、17路、618路、18路、228路、209路、游10路等人人乐、幼儿园、社区医疗西安中学新概念兴乐幼儿园、市11中长庆兴隆园医院、未央区第一医院人人乐、沃

38、尔玛、世纪金花、奥斯卡影城、未央路沿线餐饮紫薇物业注重产品品质的打造，未来升值空间大注重产品品质的打造，未来升值空间大核心卖点：核心卖点：n社区配套社区配套n紫薇紫薇品牌开发商品牌开发商+品牌物业品牌物业n较好的户型设计较好的户型设计n客户情况：客户情况：城北客户居多，有少城北客户居多，有少量的陕北客户和长庆职工量的陕北客户和长庆职工外立面效果图主力户型展示主力户型展示 二室 三室 四室户型解析户型解析：优势优势：型整体使用大气，动静分区，干湿相隔，迎风纳气，南北通透；餐厅、厨房与阳台人性化自然相连，设计美观合理；南向方正客厅，通风对流，同时拥有大景观阳台，采光、观景和谐融为一体；卧室拥有更大

39、采光的同时，实际使用面积增加劣势劣势：厨房、卫生间采光、通风稍有欠缺 n项目地址：未央大道与凤城三路十字向东800米路北n开发商：西安城市建设开发总公司n占地面积：110亩n建筑面积：20万n总套数：1970n容积率：3.4n绿化率：35%n层高：3米n规模/类型：共13栋小高层、高层，底商2层n物业费：1.2元/月n装修标准：毛坯n工程进度：部分封顶n开盘时间：2011年1月n入伙时间：2012-5n户型面积：61-151，n户型配比：两室、三室、四室n主力户型：2室2厅、3室2厅n梯户：2梯4户n停车位：共800个基础指标：基础指标：产品情况：产品情况：销售情况：销售情况：n销售均价：60

40、00n销售率：30%n优惠形式：一次性付款98折绿城浪琴湾绿城浪琴湾规划规划交通交通本体配套本体配套公共配套公共配套物业服务物业服务人车分流楼宇排列北高南低近邻地铁2号线凤城五路站、地铁4号线公共交通有506路、517路、22路、17路、618路、18路、228路、209路、游10路等沿街商铺西安中学新概念兴乐幼儿园、市11中长庆兴隆园医院、未央区第一医院人人乐、沃尔玛、世纪金花、奥斯卡影城、未央路沿线餐饮绿城物业周边楼盘较多，后期的人居环境较好周边楼盘较多，后期的人居环境较好核心卖点：核心卖点：n户型设计较好户型设计较好n小区景观较好小区景观较好n客户情况：客户情况：城北客户居多，有少城北客

41、户居多，有少量的陕北客户和长庆职工量的陕北客户和长庆职工立面效果图主力户型展示主力户型展示 二室 三室户型解析户型解析：优势优势：该户型南北通透，布局紧凑，各功能分区设计合理；客厅连接景观阳台，宽广视野让美景融入生活；主卧自有卫生间，居住舒适度高；双次卧飘窗设计，四季景观一览无余；厨房与餐厅自然相连，且带有生活阳台，空间较足；设有独立储藏室，尽显功能主义；劣势劣势：入户门正对卧室，装修时需做一个玄关或屏风以便提升室内的私密性；2006 2007 2008 2009 2010 20112006 2007 2008 2009 2010 2011居住圈分析居住圈分析 常青二路居住圈在几年前还是一片荒

42、凉之地，但是随着紫薇风尚图、紫薇希望城、绿城浪琴湾、高山流水幸福快车等项目的入驻，有实力的品牌开发商纷纷进驻，这样一来不仅给购房者提供了更多的置业选族，同时也提升了整个区域的楼盘品质，以及推动了楼盘周边生活配套的完善。太华路居住圈和未央路区域也对该区有一定的辐射作用。三、调研总结调研总结一、城北区域概述二、本次调研楼盘城北的交通已经大有改善，交通建设在某种程度上甚至决定一个区域的房产发展空间.市政府北迁加大北区的优惠政策的投放，推动和扶持新北区的经济发展。政府所在地是城市政府、经济、文化发展的重心地带。随着市政府的北迁、地铁动工、大明宫改造、火车北站等利好因素带动了城北的整体发展。目前城北的配

43、套和景观还较为薄弱，但位于城运公园、文景公园大明宫国家遗址公园等附近的居住圈却以独特的地理位置，在环境方面占据了北优势的地段。周边配套-虽有不足，不断完善。城北区域房地产市场总结城北区域房地产市场总结特色主题风情社区（建筑风格、园林）特色主题风情社区（建筑风格、园林）社区配套（教育配套、日常生活配套）社区配套（教育配套、日常生活配套）户型空间，户型的使用功能性和舒适度户型空间，户型的使用功能性和舒适度项目品质项目品质生活效率生活效率标签价值标签价值强势地段价值（公园、交通枢纽、区域级配套）强势地段价值（公园、交通枢纽、区域级配套）物业服务物业服务品牌形象与价值品牌形象与价值样板间展示样板间展示

44、置业关注置业关注区域价值区域价值城北置业关注城北置业关注点点城北客户构成城北客户构成客群来源及构客群来源及构成成中高端客户中高端客户高端客户高端客户中低端客户中低端客户n客户构成：陕北客户、长庆油田客户客户构成：陕北客户、长庆油田客户、大型企业中高层管理人员；、大型企业中高层管理人员；n客户特征：支付能力很强，通常选择客户特征：支付能力很强，通常选择区域内知名高品质楼盘，一般购买大户区域内知名高品质楼盘，一般购买大户型产品。型产品。n客户构成：大型企业员工、公务员、客户构成：大型企业员工、公务员、拆迁户；拆迁户；n客户特征：支付能力较强，通常选择客户特征：支付能力较强，通常选择口碑较好的中高档

45、楼盘。口碑较好的中高档楼盘。n客户构成：普通居民、个体户；客户构成：普通居民、个体户；n客户特征：支付能力一般，对价格极客户特征：支付能力一般，对价格极为敏感，难以承受中高端项目的价格。为敏感，难以承受中高端项目的价格。客户群可根据支付力分为以下三个层级：客户群可根据支付力分为以下三个层级：客群构成客群构成高端客户高端客户客户特征客户特征置业特征置业特征n陕北客户陕北客户以以能源客户能源客户为主，年龄在为主，年龄在40-50岁之间，岁之间，爱扎堆爱扎堆，老带新情况明显；，老带新情况明显；n长庆油田客户长庆油田客户生活范围固定生活范围固定，通常只在北郊置业，企业内，通常只在北郊置业，企业内裙带关

46、系明显裙带关系明显，很多都是全家都在长，很多都是全家都在长庆油田工作，老带新的情况也比较多；庆油田工作，老带新的情况也比较多；n大型企业中高层管理人员大型企业中高层管理人员文化层次很高，相对比较低调，年龄多在文化层次很高，相对比较低调，年龄多在35-45之间，很多非西安本之间，很多非西安本地人。地人。n置业经历置业经历通常都是两次以上置业，大部分陕北客户和长庆油田客户都是多次置业；通常都是两次以上置业，大部分陕北客户和长庆油田客户都是多次置业；n置业目的置业目的改善居住、为子女上学方便、投资、因工作地迁移而形成的居住需求改善居住、为子女上学方便、投资、因工作地迁移而形成的居住需求；n置业需求置

47、业需求通常以三居及以上大户型为主；通常以三居及以上大户型为主；n置业了解渠道置业了解渠道朋友或家人介绍、报纸广告、网络广告。朋友或家人介绍、报纸广告、网络广告。置业特点置业特点中高端客户中高端客户客户特征客户特征置业特征置业特征n大型企业员工大型企业员工年龄多在年龄多在25-35岁之间，因工作地迁移而产生置业需求，文化层次较高，岁之间，因工作地迁移而产生置业需求，文化层次较高，生活圈生活圈子较小子较小，难以与北郊当地生活完全融合；，难以与北郊当地生活完全融合；n公务员公务员年龄多在年龄多在30-40岁之间，因政府搬迁而来到北郊，文化层次较高，有岁之间，因政府搬迁而来到北郊，文化层次较高，有群体

48、置业群体置业倾向；倾向；n拆迁户拆迁户因拆迁产生的刚性需求，文化层次低，因拆迁产生的刚性需求，文化层次低，地缘性非常明显地缘性非常明显。n置业经历置业经历首次置业或二次置业；首次置业或二次置业；n置业目的置业目的改善居住、婚房、因工作地迁移而形成的居住需求改善居住、婚房、因工作地迁移而形成的居住需求；n置业需求置业需求通常以两居和面积适中的三居为主；通常以两居和面积适中的三居为主；n置业了解渠道置业了解渠道报纸广告、网络广告、朋友介绍、路牌。报纸广告、网络广告、朋友介绍、路牌。置业特点置业特点客户特征客户特征置业特征置业特征n不信任贷款买房，通常依靠长年积蓄；不信任贷款买房，通常依靠长年积蓄；

49、n生活繁忙，很少有空闲生活繁忙，很少有空闲n目前租房住，生活环境较差；目前租房住，生活环境较差；n由于大部分已成家立业，家庭人口较多，更看重功能空间的数目。由于大部分已成家立业，家庭人口较多，更看重功能空间的数目。n置业经历置业经历通常都是通常都是首次置业首次置业；n置业目的置业目的改善目前的居住条件，为子女结婚购房改善目前的居住条件，为子女结婚购房；n置业需求置业需求通常以两居为主；通常以两居为主；n置业了解渠道置业了解渠道朋友或家人介绍、路牌。朋友或家人介绍、路牌。中低端客户中低端客户置业特点置业特点城北区域与其他区域比较城北区域与其他区域比较区域竞争力：政府导向下的地产开发热点区，未来规

50、划利好，价格中低，性价比高；客户构成：政府机关人员、区域新兴私营业主、区域周边企业中高层、北郊区域内客户。曲江曲江城西城西 高新高新南郊南郊主城主城东郊东郊+浐灞浐灞区域竞争力：成熟的居住氛围、便利而丰富的生活配套；客户构成：本城区居民、其他区域改善客户、周边区县客户。区域竞争力：政府推动的生态资源核心的城市新区，全市价格洼地，发展前景看好；客户构成：白领、其他改善客户、投资客、周边区县客户。客户构成：企业职工、城西居民、高新白领。区域竞争力：传统老工业区，资源欠缺，优势不明显，区域认知度低；区域竞争力：产业强大、商业昌盛、居住高尚、功能齐备的产业新城，高密度、高容积率的中高档住宅成为主流；客户构成：私营业主、企业中高层、政府、企事业单位官员。区域竞争力：南二环便利交通、众多高校资源、政府机关，西邻高新、南接曲江；客户构成：城南居民、高新工作者、附近院校教师。经开区经开区区域竞争力：集历史文化、城市意向、生态资源于一体的高端休闲住区；客户构成：覆盖全市高端人群、陕北客户、外地客户。城北房地产未来发展趋势预测城北房地产未来发展趋势预测 城北具有城东、城西不可比拟的开发优势，城北的土地资源、交通资源和环境资源极为丰富。不过，目前的房产市场调控严厉；而潜力巨大的区域面临着一个发展时间段的风险，成熟的区域也存在着投资过高的问题