向大师学投资

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1、向大师学投资 金岩石、董藩讲座内容精要 2011-9-27前言在这样一个“吹泡泡、发票票”的年代，不会“吹”的功夫，哪来票票进账？在宏观调控仍然从紧的年度，不把握大势，如何能说服客户？决战2011年第四季度，不修内功，何以抢夺市场？让我们来向大师学习如何投资如何投资感谢时代晶座让我们领略了大师的风采！时代晶座在下一盘很大的棋。姑且不说论坛上对晶座产品的介绍。金岩石、董藩两位大师的高谈阔论就让你进了“套”，这就是会“吹泡泡”！怎么做的？金老师先告诉你，财富分实体财富和虚拟财富；靠劳动创造的是实体财富，并不足以让你致富，而只能作为虚拟财富的支点。虚拟财富才真正能创造富人！而要得到虚拟财富，公众只有

2、两种途径：炒股和买房！作为一个城镇人，你不投资股市和楼市你就是放弃了你的权利。董老师再在一旁添砖加瓦，要投资就最好就买房。买什么房？越稀有越值钱，哪儿人多往哪儿挤，最好就买这个盘！所有的理论和数据都是卖房者“吹”的支点下面我们就来看一下都有些什么理论金岩石简介毕业院校：南开大学，美国哈佛大学 代表作品：金岩石解读中国经济 曾为国金证券首席经济学家，被海内外媒体誉为“索罗斯的中国门徒”、“纳斯达克市场的活字典”。2010年，因“诚信危机门”，被炒得沸沸扬扬。2010年12月4日，国金证券发公告称，公司已收到金岩石先生的辞职申请，公司接受其辞去首席经济学家的申请。金岩石讲座理论一、虚拟财富1、财富

3、分实体财富和虚拟财富2、中国的虚拟财富依赖城市化进程二、投资3、虚拟财富的产生靠投资4、要投资只有两种途径：a、股市，b、楼市三、楼市5、中国人买房真正亏的还没有，这是由于房产三重属性决定的：住、租、售6、售的属性说明房价由供求关系决定7、中国房价会涨是因为土地是稀缺的，需求是无限的，所以会一直涨四、政策调控8、现阶段的限购限贷+保障房是在抑制未来供给，培育未来需求9、所以未来的房价必涨。下一轮房价上涨会是在2013年五、未来与机会10、放眼全球经济，经济一体化是未来的趋势，几个“海啸”为中国经济发展带来机会。在这样的情况下，你不买房，不积累财富，上对不起老，下对不起小！虚拟财富1、虚拟财富是

4、什么？首先要从宏观经济说起，目前的经济分货币驱动型和债券驱动型。美欧经济是债务驱动型，而中国经济是超额货币驱动型。无论是货币还是债券他们都存在着一个共性，就是一旦货币或者债券总量超过经济增长的实际财富那么就会出现一个差额。这个差额过去只能转化为通货膨胀。而今天我们创造了一个新的空间，这个空间我们把它定义为货币化虚拟财富。以GDP和M2为例，M2与GDP之间每年都会有个差额劳动创造实体财富，投资和交易创造虚拟财富我们研究财富，我们寻找财富之源，我们相信劳动创造财富。虚拟财富不是直接来源于土地和劳动，而是来源于货币和交易。劳动仅仅是给我们财富创造一个支点，而货币杠杆通过金融体系构建了一个巨大的虚拟

5、财富的空间。虚拟财富主要体现在股市和楼市上从70年代以来货币产业化变成现代经济政府职能。政府经营货币必然结果就是三个不可逆：第一广义货币总量增长的速度不可逆第二货币流通速度提高的趋势不可逆第三货币杠杆率不断提升趋势不可逆在三个不可逆准条件下我们以中国为例过去30年代中国GDP增长93倍，但是货币量增长815倍，如果我们假定货币流通速度在过去30年提高了一倍这就是1630倍，货币杠杆率再提高一倍就是3260倍，所以中国经济奇迹长期增长源头就是我们印刷了大量货币。如果这些货币全部进入消费者市场，我们就会知道恶性通胀每年至少50%以上，但是为什么我们没有看到恶性通胀呢，这是因为：1、我们企业不断创造

6、着虚拟财富，股市繁荣在过去20年给我们带来25万亿流通市值。2、城市化的原因，房地产在过去不到25年前给我们超过了50万亿房地产总值。这样我们才知道超额货币转化为虚拟财富决定着中国经济长期高增长2、中国的财富是借助中国城市化的进程进行投资来完成的中国经济是在货币驱动高增长过程当中按照城市化轨迹推动着货币化的虚拟财富。虚拟财富膨胀使我们多数人都在不同程度上受益于城市房地产。城市生存空间伴随着人口流动和财富的创造而形成一种新的财富形态城市不仅仅是我们一个政策的选择，也不仅仅是一次大规模的人口迁徙，更重要的是我们在创造着一种新的财富，这种财富能够把威胁我们的通货膨胀转换成我们每个人追求的虚拟财富。当

7、外来人口超过80%，均价为一，天价四到五倍城市生存空间伴随着人口流动和财富的创造而形成一种新的财富形态我们生活中有两种财富，实体财富来源于土地和劳动，虚拟财富来源于货币和交易，而股市、楼市两大交易市场就是虚拟财富膨胀的市场，我们今天买房子不是在买生存空间，买的就是未来财富的增长空间，这就是我们理解城市化的概念房地产不是实体经济。通货膨胀在增长，虚拟财富在增长股市从无到有及现在的流通市值是25万亿，楼市从无到有现在官方数据是60万亿，实际上我们还有60万亿的军产官产单位产，所以我初步估算中国的房地产总值超过100万亿，很多人以为房地产是实体经济，错。任何实体经济消费者它的价格都会随着使用而消失，

8、如果你真的以为房价上涨涨的是房价本身回家把你的房子炸掉，你就明白了，涨的是那张纸，涨的是那张纸分配你的居留权生存空间。通货膨胀在增长，虚拟财富在增长，源头都是超额货币和货币流通速度和杠杆率提升给我们带来的虚拟财富中国的城市化进程中存在着一个不变的趋势，就是人口在流动中由北向南，由西向东，从来没有改变过道理很简单，就是人跟着钱走，钱跟着人走，哪里人多人就往哪里挤。这就是公共汽车效应，上了车的人上就去后之喊喘不过气来，底下人说你下来，人们都在抱怨，其实抱怨都是别人不该来，从来没有想过自己该走，爱之深恨之切，我们听到所有抱怨当中反映的是经济道理，就是有限生活空间必须容纳越来越多的人口。中国未来三大超

9、级都市圈，大北京，大上海，大三角，我研究了中国地图挑来挑去只有五个地方，成都、重庆、西安、沈阳、大连，这些地区有可能积聚千万人以上，而除了这些地区如果把水资源稀缺和土地资源稀缺放进来，我们就会得出一个最简单结论一方水土一方人，许多城市会在未来经济发展的进程当中不得不消失。城市空间必然按照亚洲城市化模式，按照超级都市圈模式形成三层住宅，高端住宅，普通商品住宅和租赁住宅。在中国和所有亚洲国家都一样，穷人进城是因为他不得不进城，但是穷人进城了富人不下乡，是因为富人不敢下乡，导致穷富都进城。城市空间必然按照亚洲城市化模式，按照超级都市圈模式形成三层住宅，高端住宅，普通商品住宅和租赁住宅。50%以上人口

10、只能通过租赁住宅满足他们的住宅需求，而这种住宅恰恰是调解人口流动的工具，高端住宅必然出现一个领涨，高端住宅价格一定会脱离本土居民收入，反过来由流动人口决定，在流动人口决定道理当中，我们再看亚太区形成一个整体，未来中国是亚太区领袖，大北京，大上海，大珠三角成为全球三大超级都市群，房价怎么可能比新加坡、孟买、东京还低，我想你们就知道上涨空间会有多大，我们还没有开始疯狂，但是我告诉大家最后的疯狂最疯狂，最后的疯狂现在还没有开始。投资3、虚拟财富的产生靠投资虚拟财富高度依赖于货币和交易市场，这种市场是一种新的方式，富贵险中求。创新者引领未来，这就是中国社会冲突焦点。所以不劳而获者想要从政府那里致富，永

11、远放弃希望，所以在城市化进程当中，在全球化进程中，在中国大国崛起过程当中，每一个人都要知道财富来源于投资，投资要承担风险，富贵险中求。这个社会永远没有所谓的公平，也没有所谓的正义，那都是我们可望而不可即的理想，所以理解这个目标每一个人都要丢掉幻想，准备投资，准备承担风险，这就是我们被迫选择的一种现代人的价值观。4、在中国，要投资就只有两种途径：股市和楼市楼市现代社会我们融入了城市我们在合理分配着城市的生存空间，我们最终会选择用货币来分配生存空间农业社会我们依赖土地所以我们追求良田千顷，现代社会我们用如了城市我们在合理分配着城市的生存空间，当这种空间变成稀缺资源的时候分类分配稀缺资源只有三种，那

12、就是暴利、权利和货币，在这种选择当中我们最终会选择用货币来分配生存空间。5、中国人买房真正亏的还没有房价一直处于上升的状态城市的住宅有三重属性：住、租、售城市的住宅就有三重属性：住作为消费品应当由收入决定房子除了住之外还有租和售两重属性租我们看到租金回报率按照15年到20年回报率中国房价也至少要跌一半。但是为什么房价不跌反而涨呢？是因为售。6、在售的属性上，作为交易市场由供求决定，供给有限，需求无限售是房产作为交易品的属性作为交易市场我们就必须研究这个市场的供求供就是有限的生存空间。求就是两个流动性：货币的流动和人口流动。人口和货币流动必然带来人口的集聚和财富集中，于是人们对财富渴望就转化为城

13、市生存空间的稀缺，从而强化了我们对财富的追逐。7、决定房价最重要的是人口密度。中国房价高是因为土地和生存空间绝对稀缺决定房价不是所谓量化的标准，最重要的是人口密度，人口密度这个概念是在城市化进程中出现的一种新的财富形态。所谓城市化是一个过程，以宅养商，以商养地，以地造城，以城求富，以富求奢，以奢求贵，这样进程必然带来结果是城市经济带来的新的财富形态，而这种财富就变成吸纳超额财富。一旦我们把城市从农村独立出来，城市空间必然变成稀缺资源，在中国的相对稀缺却演变为绝对稀缺。要保18亿亩耕地，但是很少去问中国除了18亿亩耕地之外还有多少平地，我现在告诉大家我们只有40亿亩平地，40亿亩品第减去18亿亩

14、耕地还剩下22亿平地，其中不到1/4有水，这就是5亿亩地，5亿亩地当中适合人群居住在一起生活的地方不到1/3，我想大家应该知道为什么中国房地产价格会涨，是因为土地和生存空间的绝对稀缺。为什么在中国买一套公寓的房子在美国可以买一栋豪宅、别墅，简单讲美国和中国土地面积相差无几，但是美国3.4亿人，人均平原面积超过110中国亩，中国如果把山和沙放在一起，中国的土地是7山2水一份田，人均平原面积不到3亩地，这就是中国城市化进程当中土地绝对稀缺，当土地绝对稀缺的时候城市和农村分离，让城市的生存空间必须独立于18亿亩耕地。调控政策8、限价限购再加保障房在抑制未来供给，培育商品房需求把保障房保障了更多人进入

15、城市，点燃更多梦想。我们就会合理推断保障房是在培育商品房需求同时限购限价加保障房是在抑制着未来商品房供给。未来由于保障房和限购限价会加剧城市生存空间特别是商品房的相对稀缺下一轮房价继续爆涨，时间就在2013到2017年机会放眼世界，中国具有绝对区位优势在全球大视野下来看全球经济格局变化，我们才能理解每一次危机在现在的市场格局当中都是给中国带来了相对的机会和绝对的回报。所谓金融海啸就是债务链的崩溃，而债务链崩溃源头一定是政府发债发的过多。所谓金融海啸就是债务链的崩溃，而债务链崩溃源头一定是政府发债发的过多。无论中国、美国还是欧洲无论是债务危机爆发我们选择的办法就是一转，谁扛的无论中国、美国还是欧

16、洲无论是债务危机爆发我们选择的办法就是一转，谁扛的住往谁手转，然后二稀释，发行货币，让货币总量增长而导致债务相对比例下降。住往谁手转，然后二稀释，发行货币，让货币总量增长而导致债务相对比例下降。全球金融市场的动荡，全球货币之间的紊乱，这种恐慌都来源于虚拟财富本身的属性，而这种属性高度依赖于货币的强势和金融体系的稳定。全球化的市场必然不断改变着不同国家比较区位优势全球化的市场必然不断改变着不同国家比较区位优势，而在比较区位优势变化中每一个国家房地产价格都不是由这个国家本身的居民收入来决定，而是由整个地区的相对价格决定。所以上海的房价是莱茵河决定的。亚洲人可以享受相对的和谐金融海啸，金融海啸给我们

17、带来了货币和粮价上涨，然后我们看到粮价上涨和货币又给我们点燃了政治海啸，于是这个世界变得越来越简单，全世界无产者联合起来玩恐怖主义，全世界有产者联合起来玩货币主义，于是恐怖主义泛滥必然导致货币主义空间狭小，而这个狭小空间当中那个地区恐怖主义放量其他地区恐怖主义减量，于是当我们直接看到塔力班把美国欧洲作为它的攻击目标也就意味着亚洲人可以享受相对的和谐。日本海啸推动亚太经济一体化日本海啸福岛核地震，日本的五六机组是分离的，五六机组是日本军国主义战争储备，所以一场海啸极大摧垮了日本军国战争储备，意味着日本将在三五年内被迫低下他们的头，所以在了这个阶段我们原谅日本领导亚洲。未来10到15年内，亚洲地区

18、以中日韩为基础会形成统一货币从而大大强化亚洲地区的经济繁荣，超越国家的国家的统一货币在历史上一直延续着一个规律叫做一山二虎，一种货币两大强国是每一个超国家货币形成的早期阶段的经济特征。中国具有比较区位优势。目前经济形势下，亚太地区必然走向经济一体化亚洲地区特别是中国经济，恐怖主义相对变量低了，意味着这个地区的比较区位优势上升。伴随着中国经济增长城市化进程必然会通过股市、楼市吸纳超额货币，而伴随着欧美经济恶化我们也会看到全球资本流量亚太地区，从而改变全球经济巡腾，我们有理有看到欧债危机导致亚洲地区相对经济趋势增强，同时意味着亚太地区会走向当年欧洲走向经济的一体化。中国经济的未来：深港合一成为世界

19、第一大经济中心欧债危机恰恰是欧洲经济进一步一体化前奏所以我们看到欧盟统一体贸易，我们看到欧洲货币一体化，紧接着我们看到欧债统一债券，这个欧洲就成为我们不愿意接受概念，所以欧洲走向一体化趋势每一次危机都会加强。第一次危机带来的欧盟，第二次危机带来欧元，这一次危机将会带来统一欧债，伴随欧洲一体化，如果亚洲继续保持目前分散状态我们就会错失良机，所以对于中国决策者亚洲经济一体化曙光已经开始了，这个地区一山二虎，这个虎这个山必须是中国，因为中国是不可能再对日本人低头，所以只有当日本人低下了头，中国人原谅他们我们就会领导亚洲形成亚洲货币同盟，未来的亚太地区就会变成全球经济的主要发动机，这就是中国经济在全球

20、化的进程当中我们看到的前景。深港合一成为世界第一大经济中心，替代纽约成为全球老大，北京金融中心印刷货币，上海金融中心创造交易，这就是未来中国在亚太地区的地位未来把握大势：CPI开始转为下降，然后一到三个月后我们就会看到政策放松货币增速提高，然后我们就会看到股市率先反弹三到六个月传导到楼市。把虚拟财富这个概念引进我们的生活，我们才能真正理解过去30年中国经济的财富增长从何而来。我们智慧在于我们不断把没有货币化资产货币化，没有证券化的预期证券，没有流动性资产在流动中创造流动性溢价，这才是城市化创造新财富的道理。我们要严格看着货币，我们就会看到中国宏观经济永远有一个相对趋势，浅蓝色代表CPI，深红色

21、代表PPI，我们把货币量和CPI作为一个对应指数，我们还判断今天股市和楼市，如何判断呢？我们一定要判断何时CPI开始转为下降，然后一到三个月后我们就会看到政策放松货币增速提高，然后我们就会看到股市率先反弹三到六个月传导到楼市。中国货币政策是由猪肉调节，而不是由人调节的中国CPI物1/3是食品，今年猪肉价格涨了60%，等于贡献CPI食品部分15%，CPI食品15%占CPI总额1/3，等于猪肉单独贡献了CPI上涨5%以上，我们理解这个概念就会理解中国的CPI有一个政策调控杠杆地这个杠杆就是生猪一旦猪肉价上涨政府就会补贴养猪，补贴养猪就会导致猪娃娃上升，猪娃娃上升预期猪肉就会下降我们看到肉价下跌带动

22、CPI下跌，驱动股市楼市上升。我们把这个放到中国宏观经济当中我们才理解中国货币政策是由猪肉调节，而不是由人调节的。由于我们越来越多的人学会了投资，我们把投资偏好也传染到猪的身上，本来两个月前猪娃娃就应该地头了，但是两个月中猪坚强，挺着，挺到了现在猪低下头了。我们把刚才传导顺序简单讲一讲，我已经精确告诉大家11月到12月间CPI下降，货币政策宽松，我们会看到存款准备金下调，存款准备金下调等于M2上升，等于货币流通量增速上升，我们看到股市应声反弹，也就是2012年股市龙年龙行天下的当股市给带来信心，我们就会再度看到楼市和股市之间相互激励，楼市价格再次走上一次新的上升周期，上升幅度在未来10年之内不

23、会低于一倍，我可以告诉大家，09年我讲未来五年房价翻倍，北京上海会看到30万一平米天价，多少人骂我，今天你们谁还说我说错了，现在我可以明确告诉大家，就以今天房价为基准，未来五年再翻一番这就是我们理解城市化概念。房产调控15年内都不会结束本轮房产调控何时结束，我可以明确告诉大家，15年内都不会结束。我们之所以要调控房地产直接的原因是政治原因，是因为城市化的财富分配极度不均。当我们把虚拟财富和实体财富分解成两种财富，我们用一个简单二八定率我们就会看到社会财富总量伴随着城市化进程必然带来的结果是实体财富占不到20%，虚拟财富会占到80%以上。但是人厌恶风险天性，80%的人看到风险财富掉头而去，这就出

24、现了80%的人分20%，20%的人分80%，由于风险财富的不确定性，风险性，20%的人能够接受风险财富的人，也只有20%的人能够分到80%的80%，所以在没有道德的约束，没有制度的约束，没有政策的调控我们这个社会就会走向这个图，也就是4%的人拥有2/3财富，96%的人拥有1/3中国的文化是两暴文化，那就是暴君加暴力，四大名著为什么是四大名著，你们想一想，三国是暴君文化，水浒是暴民文化，如果你不参加两暴谈情说爱进红楼，看破红尘走西游，所以中国的主流文化一直是两暴文化。房价在2012、13年之后进入下一轮上涨周期绝大多数人只能通过租才能得到分享虚拟的财富分享权，所以如果我们还没有意识到房价带来两极

25、分化已经点燃两暴风险，我们就会漠视我们存在的风险。当这个风险存在的时候，抑制房价实际上让这个社会经济平衡的调节，是让更多的人分享社会财富的增长。所以我们理解这个概念，理解了城市化大趋势，理解城市化是在造富的过程，我们就能理解限制楼市的政策不会在短期内结束。但是就在政策存续过程当中我们依然会看到房价在2012、13年之后进入下一轮上涨周期，因为超额货币创造的虚拟财富永远不会均衡分配，每两到三年就会出现一批富翁。这是一个天赐良机，让所有买房买地的人能够有新的选择去累积下一轮房价上涨的周期城市化进程通过通过超额货币的驱动而加速，虚拟财富通过超额货币的转换而形成城市化创造的新财富。我们真正面临的危险并

26、不是我们所渲染的经济危机，实际上我们看一个国家的房地产在什么条件下会导致资产泡沫破灭，酿成金融危机。我看三个60%。第一个60%银行信贷总额直接进入金融产业超过60%，这个数字现实生活是20%到30%，加上地方政府也就是35%到40%区间所以没有问题。第二个标准化总值当中银行贷款超过60%，这个当中正好相反房价越涨贷款占房产总值比例越低，在欧美国家房价越涨贷款跟着涨，房价一跌危机爆发，但是由于中国金融体系功能和效率比较低，房价上涨信贷不涨，所以房价越涨越安全，因为房价越涨贷款占房产总值比重不是上升了而是下降了，所以过去五年房价上涨大大缓解了中国由于房产价格上涨诱发金融危机的可能性。如果看这个指

27、标现代信贷总之就是放款总之和银行贷款总值之间比，银行贷款占房款比例不到25%。第三个60%就是房地产公司资金来源60%以上来源于银行信贷，这个指标危机已经发生，也就是说中国整个房地产业，资金总额中60%以上是银行贷款，这就是一个风险指标，这个风险指标我们就会看到比较健康的房地产它的银行贷款占总资金的比重是在50%以下，而比较危险的公司，银行贷款或者隐性的银行贷款占总投资的比重超过了80甚至90%，用这个指标我来判断今年底明年会出现大约5千家以上公司破产，逐出这个产业，在这个阶段房价不会上涨也不会下跌，但是却创造了一个千载难逢的机会，就是有实力开发商可以收尸，我们已经开始进入了收尸阶段。中国虽然

28、在城市化高歌猛进阶段，但是中国现在房地产开发商3万多家，你们想一想中国将来会有3万多家房地产公司吗，在城市化基本完成的时候中国的房地产公司最多也就是1千家左右，也就意味着每一次调控都是大开发商绞杀中小开发商的行业整合，这个阶段从今年开始明年加剧，所以这是一个天赐良机，让所有买房买地的人能够有新的选择去累积下一轮房价上涨的周期由于城镇化把股市楼市带给了多数城市居民，你没有参与这两个市场，等于你放弃了属于你自己的机会。董藩 青年经济学家、房地产专家、北京师范大学管理学院教授、北京师范大学房地产研究中心主任，土地资源管理、政府经济管理两个专业博士生导师，兼任民革中央委员、国家审计署特约审计员、建设部

29、专家委员会委员、北京房地产学会副会长、北京市政协委员及清华、北大、浙大、上海交大、中山大学、厦大、重庆大学等多所大学总裁班兼职教授。2011年4月4日因“当你40岁时，没有4千万身价不要来见我，也别说是我学生。”的微博言论引起热议，董藩回应说此话纯属鼓励学生的励志之言。董藩观点：1、现在房产和股票都进入了最好的买入点，但是不要买股票。不要买股票。2、要做稳定的收益，只有一个房地产3、房地产是一个最好的投资品4、房地产供应不上，需求扩张，价格就会抬升5、房地产只涨不跌，是由它本身的特性决定6、成都毫无疑问是一个非常好的投资选择地7、“授人以鱼，不如授人以渔”，再告诉你选房的原则房地产是最好的投资

30、品第一、供应上受到管制，需求没有管制，今天的限购限贷是一个例外，一般来说房地产供应有管制，首先城市规划管制它，第二、每年有一个土地出让计划，这个很紧。第三、给你一个红线圈着你第四、红线里还有一个规划控制着你所以我们顶多对它有调节，一个是严格管制，另外一个是没有管制。所以在供给和需求共同决定房价的过程中，我们发现需求是主动的强势的变化快的，而供应是弱势变化慢的，于是需求在引领价格变化中占了上风。需求引导价格。需求太特殊了，这个跟股票完全不一样，股票的需求是没有规则的，你很难摸清楚，但是房地产需求基本上是规则的，原则上是只上涨不下跌。需求的扩张必然带来价格的抬升从住宅来讲永远少一间，当我们有一间的

31、时候我们想要两间，当有两间的时候想要有三间，有了三间之后想要有书房，有了书房之后想要健身房，最后又想要别墅。所以我们的欲望是无穷的，永远上升的。办公需求也在扩张，过去办公面积没有的，过去有一个词语叫做皮包公司，现在不一样了，过去皮包公司今天已经演化成了大的公司，有自己的大厦，有很好的办公条件，政府这边就业人口在增加，办公条件也在改善，于是办公需求同样是在扩张中，还有一些工业地产逐渐以市场化的方式在提供。我们会发现，这个需求的扩张必然带来什么呢？带来价格的抬升！因为供应不上，受管制。没有替代品房地产这种产品有它的特殊性。它没有替代品。当我们找不到替代品的时候，我们发现这个需求是不拐弯的，是总要冒

32、出来的，这个跟股票又不一样，股市你可以说再也不买股票了，可以离开股市，但是离不开房市，今天不买明天不买，你终究要买。我们生活方式的变化带来了巨大的需求如：家庭的裂变带来的需求（现在平均全国3.1口人一个家庭，今后可能下降到2.7到2.8的样子，上海和北京已经是2.5和2.6）功能的增加带来的需求（洗澡、做饭等）离婚的增加带来的需求年轻人和老年人生活方式不同带来的需求学校房、周末夫妻房等房地产的固定性造成天然的垄断成都房价很贵了，没有办法把南充的房子推过来无论是二手房还是一手房，这个小区只有你一个人卖二手房，但是这个小区有一个老人她女儿要过来，她只有在这里买房子要想破解这个垄断性就要增加供应者之

33、间竞争，但是这么多年来我们没有这么做即使房价下跌它也有黏性跌不太动在澳洲，即使经济危机下跌的时候也只是下跌5%在中国，08年我们没有跌反而涨了7.07%房地产有杠杆效应我们买股票就只能买一百万，而我们可以买两百万，三百万，我们去掉利息有赢余就代表银行信贷帮助我们创造了财富。所以买房子一定要大量贷款。成都是西南的中心，这个局面是难以改变的中国居住环境的大和小牵涉到一个人身份和地位的评价。镇上的人瞧不起村里的，县里的瞧不起乡里的。到成都我们认为底下的人都是小城市的人。所以我们看到大量成都以外的需求涌向成都，还有一些外省的需求也涌向了成都。成都过去的数据是这样，在一个楼盘当中基本上有一半甚至60%的

34、需求来自非成都以外，包括青藏高原的需求。在成都买房的理由第一、第一、四川是一个好地方。四川是一个好地方。03到08年全国房价上涨四川排在全国第六，成都估计在全国能进前十名，在660多个城市中成都可以进前十，四川主要要看成都，最近几年房价涨的比较快，这是有道理的，整个西南居住环境最好的应该是成都，其次才是昆明。第二、二线城市中成都是最强的城市之一第三、从投资回报上来看，成都第一是一个商贸城市，第二是一个综合型城市，各行各业都相对发达，第三成都又是一个旅游城市，对吗？第四成都又是一个交通物流中心，所以排在前面的几种产业结构成都都是具备的。所以成都毫无疑问是一个非常好的投资选择地。选房的原则1、能在

35、沿海做不在内陆做，要在内陆做就在成都做2、从区位上，能买中心的不买次中心，能买次中心不买偏远区域的越好的地段房价保值越好，所以李嘉诚说地段地段还是地段。所以我们要研究规划那个地方是中心，哪个地方是经济中心，哪个地方是交通中心，这些对我们投资都是有帮助的。3、关注人口密度，包括现在和未来的人口密度，人口密度大，就会引起竞争，竞争就就会涨价。4、能买高端的不买普通的，能买大型的不买小户型，能买新的不买旧的5、成都是一个特殊城市，整个西部西南或者说整个西部的中心产生一种特殊现象，外来人口大量涌入，找工作的人，大学生涌入成都，大部分学生来自普通家庭他们被逼无奈买小户型，所以小户型在未来可能涨价很快，那么投资四五十平米到一百平米有可能高于大户型，这是北京、上海、深圳等核心城市出现的一个新的特点。既然讲了投资，讲了买房，讲了成都购房，自己项目的卖点此时就可和盘托出了。现在就是时机，谁也HOLD不住了！祝你成功积累财富！