浙江台州永臻公馆90项目营销顾问报告

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1、永臻永臻公馆公馆90项目营销顾问报告项目营销顾问报告 New Visual Angle新景祥台州分公司New Visual Angle新景祥为实现我们共同价值而来！新景祥为实现我们共同价值而来！我们今天提交的不仅是一个新思路，我们今天提交的不仅是一个新思路，更是适合于本项目营销的系统解决方案更是适合于本项目营销的系统解决方案；商业合作必须有三大前提商业合作必须有三大前提:一是双方必须有可以合作的利益，一是双方必须有可以合作的利益，二是必须有可以合作的意愿，二是必须有可以合作的意愿，三是双方必须有共享共荣的打算，三是双方必须有共享共荣的打算，这三者缺一不可。这三者缺一不可。马云马云New Vis

2、ual Angle永臻公馆90项目营销顾问报告项目解读项目解读 Contents 市场分析市场分析整体定位整体定位产品建议产品建议整合营销整合营销New Visual Angle永臻公馆90项目营销顾问报告项目解读项目解读 Contents 市场分析市场分析整体定位整体定位产品建议产品建议整合营销整合营销 区位条件 四至情况 周边配套 项目规划 SWOT分析New Visual Angle永臻公馆90项目营销顾问报告 区位条件区位条件本本案案东东商商务务区区西商务区西商务区中央商务区中央商务区体育中心区体育中心区高教园区高教园区市市府府大大道道行政文化区行政文化区东东环环大大道道中中心心大大道

3、道体育场路体育场路广广场场南南路路东海大道东海大道二十号路二十号路台州经济开发区（中心城区）台州经济开发区（中心城区）n 本案地处台州经济开发区中心城区南部，地块由广场南路（东侧）、体育场路（南侧）和二十号路（北侧）三条城市干道围合而成。n 本案交通区位优越，周边路网密集，与行政文化区、东西商务区、中央商务区、体育中心区和高教园区这六大功能区的距离均在2-3分钟车程范围内。n 随着开发区中心城区南拓发展和三大商务区的崛起，本案区域商品住宅项目不断云集，并日渐成为一个为商务区配套的生活居住区。本案地处开发区中心城区南部，交通区位优越，未来本案地处开发区中心城区南部，交通区位优越，未来片区将逐步发

4、展成一个为商务区配套的生活居住区。片区将逐步发展成一个为商务区配套的生活居住区。New Visual Angle永臻公馆90项目营销顾问报告 四至情况四至情况本案四至环境利弊交织，区域居住氛围有待提高，西侧本案四至环境利弊交织，区域居住氛围有待提高，西侧安置房小区对本案形象有一定的负面影响。安置房小区对本案形象有一定的负面影响。n 东侧海湾浪琴，社区规模26万，以多层和小高层为主，简欧建筑风格，目前入住率30-40%，底层商业店面营业率不到三分之一；n 西侧殿后陶村安置房小区，均为南北向多层立地房，建筑品质较为一般，内部居住人口整体素质偏低，以村民和打工人员为主；n 南侧东南方向为在建的锦水湾

5、住宅项目，社区规模4.6万，以小高层和联排别墅为主，采用中式建筑风格，正南方向目前仍为空地；n 北侧占地200亩的台州市中心医院，此外东北方向规划有一个残疾人康复社区；中心医院中心医院待整治空地待整治空地殿后陶村安置房殿后陶村安置房残疾人康复社区残疾人康复社区和平家园和平家园海湾浪琴海湾浪琴锦水湾锦水湾待整治空地待整治空地本本案案New Visual Angle永臻公馆90项目营销顾问报告 周边配套周边配套n 商业配套商业配套向东2-3分钟车程可达欧尚购物广场和耀达百货，向北同样2-3分钟车程可达世纪联华超市，此外项目北面东商务区还拥有巨鼎广场、鑫泰广场、国际家居广场等丰富的商业金融配套；n

6、教育配套教育配套周边拥有台州市实验中学（省级重点中学）、白云小学、白云学校等优质的教育资源；n 医疗配套医疗配套项目对面即为台州市中心医院，其是一家集医疗和康复为一体的大型综合性三级乙等医院；n 交通配套交通配套主要分布于市府大道，共有103、108、109、902四条公交线路，基本可以解决城市内外交通出行；n 休闲配套休闲配套项目北面市民广场拥有水景公园、文化艺术中心、海洋馆等丰富多样的休闲娱乐场所；本案周边配套极为完善，各类生活资源均分布在本案周边配套极为完善，各类生活资源均分布在3分钟分钟车程范围内，故形成十分便利的车程范围内，故形成十分便利的3分钟生活圈。分钟生活圈。本案本案台州市中心

7、医院台州市中心医院欧尚购物广场欧尚购物广场白云小学白云小学白云中学白云中学市实验中学市实验中学羽乒球馆羽乒球馆市体育中心市体育中心高教园区高教园区世纪联华世纪联华市民广场市民广场耀达百货耀达百货3分钟生活圈分钟生活圈New Visual Angle永臻公馆90项目营销顾问报告 项目规划项目规划受地块客观条件限制，本案在社区规划上很难发挥出品质优受地块客观条件限制，本案在社区规划上很难发挥出品质优势，然而走经济型产品路线却是本案赢得主动的有力法宝。势，然而走经济型产品路线却是本案赢得主动的有力法宝。占地面积占地面积22549建筑建筑面积面积总建总建40428住宅住宅33828商业商业6600容积

8、率容积率 1.8绿化率绿化率25%建筑密度建筑密度35%主要经济技术指标主要经济技术指标n 项目规划项目规划本案地块呈长条形弓字布局，内部地势较为平坦，无可利用自然景观资源，受其影响社区总平规划极为单调，社区围合感和私密性不强，加上自身为4万的小盘项目，社区景观营造空间十分有限，景观营造效果很难得到发挥，这都对本案品质感造成较大的损伤；n 产品特点产品特点本案建筑形态为多层（6层带电梯）和小高层（11层），采用现代简约建筑风格，户型以86-111小三房为主力，其次为82-85左右二房和47以下一房及单身公寓，走经济型产品路线是本案最为鲜明的特色。户型配比（产品调整后）户型配比（产品调整后）户型

9、种类户型种类面积面积套数套数比重比重单身公寓单身公寓28-338719.9%一房一房45-474710.7%二房二房82-8513430.6%三房三房86-93、109-11117038.8%合计合计438套套100%New Visual Angle 项目项目SWOT分析分析S优势：优势：1、本案地处开发区中心城区南部，交通区位优越，片区定位为一个为商务区配套的生活居住区；2、本案周边配套极为完善，其中商业、教育和医疗配套充裕且优质，形成十分便利的3分钟生活圈；3、本案走经济型产品路线，无可比拟的总价优势将使本案在区域楼盘竞争中赢得先机；W劣势：劣势：1、本案自然景观资源缺失，加上片区是在农村

10、改造基础上形成的新兴住宅区，人文底蕴不足，因此本案先天优势不尽人意；2、本案周边住宅社区目前入住率普遍不高，沿街商铺营业率较为低下，片区居住氛围尚不浓郁，这将在一定程度上影响购房者对本案区域的升值预期；3、本案西侧安置房小区建筑品质欠佳，内部居住人口素质偏低，其布局又与本案社区紧密相连，因而对购房者感观和心理均有明显的负面影响；4、本案地块呈长条形弓字布局，受其影响社区总平规划极为单调，社区围合感和私密性不强，加上自身为小盘项目，社区景观营造空间十分有限，营造效果很难发挥，这都对本案品质感有较大的损伤；O机遇：机遇：1、台州经济开发区作为台州中心城市建设的核心区块，日益成为台州市行政、金融商贸

11、、文教体卫中心，这将推动开发区房地产业的高速发展；2、本案近拥东中西三大商务区，随着商务区的建成使用，未来区域就业人口将大幅攀升，这将为本案带来十分可观的潜在购房客群；3、本案周边商品住宅项目不断云集，区域市场逐渐发力，并日趋成熟，这将为本案开发提供良好的市场环境基础；T威胁：威胁：1、2007年以来开发区商品住宅供应量猛增，市场供求过剩局面逐步显现，而本案区域新增住宅项目众多，未来市场竞争将更加白热化；2、开发区品质项目不断涌现，特别是大盘社区以其完善的规划配套和浓郁的生活氛围对本案潜在购房客群形成较强的分流作用；3、本轮行业调整仍将持续，购房者消费日渐理性成熟，未来只有致力于客户价值的创造

12、与提升才能突围市场，跑赢对手；永臻公馆90项目营销顾问报告New Visual Angle 项目属性界定项目属性界定永臻公馆90项目营销顾问报告项目事实项目事实区域属性界定区域属性界定位于开发区中心城区南部，为城市重点发位于开发区中心城区南部，为城市重点发展方向。展方向。城市重点发展区域城市重点发展区域与六大城市功能区的距离均在与六大城市功能区的距离均在2-3分钟车程分钟车程范围内。范围内。交通便利交通便利周边配套完善，形成便利的周边配套完善，形成便利的3分钟生活圈，分钟生活圈，但目前片区居住氛围尚不浓郁。但目前片区居住氛围尚不浓郁。外部资源优越，但认知度不高外部资源优越，但认知度不高地块内部

13、无可利用自然景观资源地块内部无可利用自然景观资源内部资源缺失内部资源缺失占地占地2.25万，总建万，总建4万，容积率万，容积率1.8中等密度，小规模社区中等密度，小规模社区项目属性界定：待成熟度区的小规模住宅项目项目属性界定：待成熟度区的小规模住宅项目New Visual Angle永臻公馆90项目营销顾问报告项目解读项目解读 Contents 市场分析市场分析整体定位整体定位产品建议产品建议整合营销整合营销 近期市场运行情况 板块楼盘全面剖析 未来竞争态势研判New Visual Angle 近期市场运行情况近期市场运行情况受全国大势影响，受全国大势影响，2008年椒江区商品住宅市场出现量年

14、椒江区商品住宅市场出现量跌价稳，但总体运行依然保持良性态势。跌价稳，但总体运行依然保持良性态势。n 供销情况供销情况2003年以来椒江区房地产市场呈现高速发展态势，商品住宅年均供应量基本保持在50万以上，与此同时，全区商品住宅需求量稳步增长，其中2006年和2007年销售量双双突破75万，市场出现供不应求的旺销局面；但进入2008年，受全国房地产业调整和国内经济增速放缓的双重影响，椒江区房地产市场同样进入调整周期，全年商品住宅供应量为46.6万，同比下降39%，而销售量仅为31.2万，同比萎缩高达143%，特别是2008年下半年随着项目推盘节奏的放缓，全区住宅供应量快速减少，众多月份出现零供应

15、量，与此同时销售量逐月下滑，月均销售量仅为去年同期的十分之一，最终导致供求过剩局面的出现，2008年全区住宅积压量达到15.4万，未来需要半年的时间才能完成存量去化。n 价格情况价格情况近年来椒江区商品住宅销售价格保持稳步上涨趋势，2008年全区商品住宅销售均价为5586元/，同比上涨6%；整体上看去年以来全区住宅价格维持稳定，仅是同比涨幅有所回落。以上数据来源于台州政府信息网。以上数据来源于台州政府信息网。永臻公馆90项目营销顾问报告万万元元/New Visual Angle永臻公馆90项目营销顾问报告 板块楼盘全面剖析板块楼盘全面剖析n 板块楼盘分布板块楼盘分布目前开发区板块楼盘主要分布在

16、五大片区，即行政文化区、东商务区、西商务区、大学园区和东开发区，各大片区楼盘特征颇为鲜明，其中行政文化区以高端住宅为主，东商务区和东开发区以小盘住宅为主，而西商务区和大学园区则以大盘住宅为主。玉兰广场玉兰广场东京湾东京湾金岸公寓金岸公寓白云山白云山1号号新明半岛新明半岛香格里拉花园香格里拉花园国际商务广场国际商务广场万家华庭万家华庭台都名苑台都名苑枫华嘉苑枫华嘉苑锦水湾锦水湾本本案案金之领苑金之领苑开发区板块楼盘开发区板块楼盘NO1、行政文化区、行政文化区NO2、东商务区东商务区NO3、西商务区西商务区NO4、大学园区大学园区NO5、东开发区东开发区蓝庭花园蓝庭花园目前开发区板块楼盘主要分布在

17、五大片区，本案所处目前开发区板块楼盘主要分布在五大片区，本案所处的东商务区以小盘住宅开发为主。的东商务区以小盘住宅开发为主。New Visual Angle永臻公馆90项目营销顾问报告 板块楼盘全面剖析板块楼盘全面剖析 项目整体规划：项目整体规划：五大片区楼盘规划特征区分明显，其中行政文化区楼盘走高端路线，强调建筑品质高尚华贵；五大片区楼盘规划特征区分明显，其中行政文化区楼盘走高端路线，强调建筑品质高尚华贵；东商务区和东开发区楼盘走简约路线，强调居住实用便利；而西商务区和大学园区走规模路东商务区和东开发区楼盘走简约路线，强调居住实用便利；而西商务区和大学园区走规模路 线，强调大盘规划和生活氛围

18、；线，强调大盘规划和生活氛围；壹壹行政文化区行政文化区社区规模：社区规模：10-15万中盘；建筑形态：建筑形态：22F以上高层为主；建筑风格：建筑风格：现代简约风格，建筑外立面成熟稳重，品质感强；景观营造：景观营造：采用主题景观园林，以中庭水系、休闲广场、植被小品等为主，注重社区景观的均好性；配套资源：配套资源：依托周边完善的休闲文化配套，自身主要有会所、运动设施、沿街商铺等配套；代表楼盘：代表楼盘：p 万家华庭万家华庭p 香格里拉香格里拉1东商务区、东开发区东商务区、东开发区社区规模：社区规模：基本为10万以下小盘；建筑形态：建筑形态：11-18F小高层为主；建筑风格：建筑风格：现代简约风格

19、为主，部分采用中式风格，建筑外立面现代简洁，缺乏细部营造，整体质感一般；景观营造：景观营造：受小盘规模制约，社区缺乏景观营造空间，以简单植被小品为主；配套资源：配套资源：社区配套均以底层商业为主，其他配套匮乏，主依托周边生活配套资源；代表楼盘：代表楼盘：p 国际商务广场国际商务广场p 金岸公寓金岸公寓2西商务区、大学园区西商务区、大学园区社区规模：社区规模：20万以上大盘；建筑形态：建筑形态：11-18F小高层和22-26F高层为主；建筑风格：建筑风格：现代简约、欧式、地中海风格多样，注重建筑细部营造，强调个性发挥，品质感较为出众；景观营造：景观营造：大盘景观优势明显，突出中庭水系、主题广场等

20、公空活动空间，营造奢适且浓郁的生活氛围；配套资源：配套资源：社区各类生活配套齐备；代表楼盘：代表楼盘：p 东京湾东京湾p 新明半岛新明半岛3高端路线高端路线简约路线简约路线规模路线规模路线New Visual Angle永臻公馆90项目营销顾问报告 板块楼盘全面剖析板块楼盘全面剖析 项目产品供给：项目产品供给：与其开发路线相一致，五大片区楼盘供给产品特征鲜明，行政文化区产品供给以与其开发路线相一致，五大片区楼盘供给产品特征鲜明，行政文化区产品供给以130-180的的 三房和四房为主力；东商务区和东开发区产品供给以三房和四房为主力；东商务区和东开发区产品供给以30-70的单身公寓（一房）和的单身

21、公寓（一房）和120-150 的三房为主力；而西商务区和大学园区产品供给同样以的三房为主力；而西商务区和大学园区产品供给同样以130-180的三房和四房为主力。的三房和四房为主力。贰贰行政文化区行政文化区主力户型：主力户型：p 三房：三房：130-160p 四房：四房：160-1801东商务区、东开发区东商务区、东开发区主力户型：主力户型：p 单身公寓单身公寓/一房：一房：30-70p 三房：三房：120-1502西商务区、大学园区西商务区、大学园区主力户型：主力户型：p 三房、四房：三房、四房：130-180p 二房：二房：80-1103三房三房/四房四房130-180二房二房80-120跃

22、层跃层200以上以上单身公寓单身公寓/一房一房30-70三房三房120-150二房二房/四房四房80-110160-180三房三房/四房四房130-180单身公寓单身公寓/一房一房30-70二房二房80-110New Visual Angle永臻公馆90项目营销顾问报告 板块楼盘全面剖析板块楼盘全面剖析 项目销售情况：项目销售情况：整体上看，五大片区中东商务区和东开发区楼盘销售价格最低，平均在整体上看，五大片区中东商务区和东开发区楼盘销售价格最低，平均在5000-6000元元/，加上，加上 其以中小户型为主力，总价优势明显，因此其去化速度最快，平均销售率达其以中小户型为主力，总价优势明显，因此

23、其去化速度最快，平均销售率达80%以上；而行政以上；而行政 文化区楼盘销售价格最高，平均在文化区楼盘销售价格最高，平均在8500元元/以上以上，由于总价过高，其去化速度最为缓慢；此，由于总价过高，其去化速度最为缓慢；此 外，西商务区和大学园区楼盘销售价格两极分化明显，去化速度喜忧参半。外，西商务区和大学园区楼盘销售价格两极分化明显，去化速度喜忧参半。从户型上看，区域从户型上看，区域120以下中小户型去化速度较快，而以下中小户型去化速度较快，而140以上大三房和四房户型去化速度以上大三房和四房户型去化速度 缓慢，同时众多楼盘中朝北户型出现明显滞销。缓慢，同时众多楼盘中朝北户型出现明显滞销。三三行

24、政文化区行政文化区销售情况：销售情况：p 销售均价：销售均价：8500-9500元元/p 销售速度：去化较为缓慢销售速度：去化较为缓慢1东商务区、东开发区东商务区、东开发区销售情况：销售情况：p 销售均价：销售均价：5000-6000元元/p 销售速度：去化较销售速度：去化较快快2西商务区、大学园区西商务区、大学园区376%2006.3开盘开盘60%2005.12开盘开盘香格里拉香格里拉:9500元元/万家华庭万家华庭:8500元元/100%销售率销售率10000元元/销销售售价价格格90%2008.5开盘开盘80%2007.1开盘开盘国际商务广场国际商务广场:9500元元/金岸公寓金岸公寓:

25、5700元元/销售率销售率10000元元/100%90%2008.1开盘开盘枫华嘉苑枫华嘉苑:4800元元/85%50%2008.10开盘开盘2007.1开盘开盘新明半岛新明半岛:6800元元/销售率销售率10000元元/销销售售价价格格100%90%2005年开盘年开盘东京湾东京湾:5400元元/85%销销售售价价格格销售情况：销售情况：p 销售均价：销售均价：5000-7000元元/p 销售速度：销售速度：喜忧参半喜忧参半New Visual Angle永臻公馆90项目营销顾问报告 板块楼盘全面剖析板块楼盘全面剖析 项目客群特征：项目客群特征：开发区楼盘客群主要分为三类，一类为金字塔顶端客

26、群，其来源台州各地，以私营业主、成功开发区楼盘客群主要分为三类，一类为金字塔顶端客群，其来源台州各地，以私营业主、成功 人士居多，主要选择行政文化区和其他区域的高端楼盘，购房看重地段价值和楼盘品质，习惯人士居多，主要选择行政文化区和其他区域的高端楼盘，购房看重地段价值和楼盘品质，习惯 用房产来诠释身份和地位；另一类为年轻中产阶级客群，以在椒江工作的新椒江人为主，购房用房产来诠释身份和地位；另一类为年轻中产阶级客群，以在椒江工作的新椒江人为主，购房 关注总价和配套优势；此外，还有一类是以三区、温岭等地为主的投资客群，喜好中小户型投关注总价和配套优势；此外，还有一类是以三区、温岭等地为主的投资客群

27、，喜好中小户型投 资，看重房产升值潜力，但这部分客群自去年下半年以来基本消失。资，看重房产升值潜力，但这部分客群自去年下半年以来基本消失。四四行政文化区行政文化区区域来源：区域来源：分布广泛，台州各地均有；年龄特征：年龄特征：40岁以上中年人为主；职业特征：职业特征：高收入群体，其中私营业主、成功人士居多；购房动机：购房动机：看重行政文化区稀缺的地段价值和高尚的生活氛围，主要为改善型多次置业；客群特征：客群特征：p 区域多源区域多源p 金字塔顶端金字塔顶端1东西商务区、大学园区、东开发区东西商务区、大学园区、东开发区区域来源：区域来源：以温岭、路桥、黄岩等周边地区为主，其次为椒江本地；年龄特征

28、：年龄特征：25-40岁中青年人为主，高端项目以40岁以上中年人为主；职业特征：职业特征：教育层次普遍较高，在椒江工作，其中很大一部分在开发区工作，具备中等及以上收入；购房动机：购房动机：首次购房，想长期在椒江置业生活，以三口之家为主，购房看重总价优势和周边配套。客群特征客群特征p 新椒江人新椒江人p 年轻中产阶级年轻中产阶级2New Visual Angle万家华庭万家华庭项目位置项目位置台州市经济开发区大会堂南侧台州市经济开发区大会堂南侧开发团队开发团队开发商：台州万家房地产开发有限公司；开发商：台州万家房地产开发有限公司；策划推广：杭州兰苑广告策划推广：杭州兰苑广告项目规模项目规模及规划

29、及规划占地：占地：3.4万万；总建：总建：8.9万；容积率：万；容积率：2.6；绿化率：；绿化率：40%；建筑密度：建筑密度：14.7%；社区规划社区规划9幢幢22层的高层住宅，其中一二层的高层住宅，其中一二层为商铺。层为商铺。社区配套社区配套沿街商铺，音乐广场、艺术广场、阳光乐园沿街商铺，音乐广场、艺术广场、阳光乐园户型配比户型配比住宅住宅540套套三房：三房：137-145 ，占，占19%四房：四房：150-174，占，占81%销售情况销售情况起价起价7000元元/，均价，均价8400元元/2006年年3月开盘，月开盘，2008年年1月交房，目前处于尾盘阶段，住宅月交房，目前处于尾盘阶段，

30、住宅销售率销售率76%客群特征客群特征区域来源：分布广泛，台州各地均有。区域来源：分布广泛，台州各地均有。购房动机：自住为主购房动机：自住为主职业特征：高收入人群，以私营企业主为主。职业特征：高收入人群，以私营企业主为主。永臻公馆90项目营销顾问报告 板块楼盘全面剖析板块楼盘全面剖析在售New Visual Angle香格里拉香格里拉项目位置项目位置市民广场东北侧市民广场东北侧开发团队开发团队开发商：鑫泰投资有限公司开发商：鑫泰投资有限公司 景观设计：贝尔高林景观设计：贝尔高林建筑设计：北京中联环建建筑设计：北京中联环建 策划推广：博尚地产策略策划推广：博尚地产策略项目规模项目规模及规划及规划

31、占地：占地：5.2万万；总建：总建：13.8万；容积率：万；容积率：2.65；社区规划社区规划14幢幢22层的高层住宅，其中沿街层的高层住宅，其中沿街1-2层为商铺。层为商铺。社区配套社区配套地中海风情水景、会所、幼儿园、游泳池等地中海风情水景、会所、幼儿园、游泳池等户型配比户型配比住宅住宅908套套二房：二房：80-120，占，占7%三房：三房：130-160，占，占91%跃层：跃层：200，占，占2%销售情况销售情况起价起价8000元元/，均价，均价9500元元/2005年年12月开盘，交房时间：月开盘，交房时间：2008年年12月，目前住宅销售率月，目前住宅销售率60%（其中（其中6、7

32、#两幢尚未推出）。两幢尚未推出）。客群特征客群特征区域来源：台州各地均有，其中以椒江、路桥和温岭居多。区域来源：台州各地均有，其中以椒江、路桥和温岭居多。购房动机：自住为主，多为二次及以上改善型置业。购房动机：自住为主，多为二次及以上改善型置业。职业特征：高收入人群，以私营企业主为主。职业特征：高收入人群，以私营企业主为主。永臻公馆90项目营销顾问报告 板块楼盘全面剖析板块楼盘全面剖析在售New Visual Angle台州国际商务广场台州国际商务广场项目位置项目位置椒江区云西路（市政府对面）椒江区云西路（市政府对面）开发团队开发团队开发商：白云山房地产开发有限公司开发商：白云山房地产开发有限

33、公司 建筑单位：方远建设建筑单位：方远建设 整合推广：百川广告策略整合推广：百川广告策略项目规模项目规模及规划及规划占地：占地：24.5万万；总建：总建：36.6万；容积率：万；容积率：1.49；社区规划社区规划由写字楼和住宅以及商务区三部分组成。其中住宅由一幢由写字楼和住宅以及商务区三部分组成。其中住宅由一幢16层层和一幢和一幢18层小高层组成层小高层组成社区配套社区配套游乐城、商业街、娱乐场所等游乐城、商业街、娱乐场所等户型配比户型配比推出住宅推出住宅236套套单身公寓：单身公寓：36-64，占，占76%二房：二房：76、112，占，占6%三房：三房：147，占，占6%四房：四房：170-

34、180，占，占12%销售情况销售情况起价起价8000元元/，均价，均价9500元元/2007年年1月开盘，目前住宅销售率月开盘，目前住宅销售率80%，剩余多为单身公寓。，剩余多为单身公寓。客群特征客群特征区域来源：以温岭、台州三区为主区域来源：以温岭、台州三区为主购房动机：自住为主，单身公寓自住、投资兼有购房动机：自住为主，单身公寓自住、投资兼有职业特征：在椒江工作年轻一族占据较大比重职业特征：在椒江工作年轻一族占据较大比重永臻公馆90项目营销顾问报告 板块楼盘全面剖析板块楼盘全面剖析在售New Visual Angle东京湾东京湾自由城自由城项目位置项目位置白云山西路与十三号路转角白云山西路

35、与十三号路转角开发团队开发团队开发商：富尔达集团开发商：富尔达集团 策划推广：杭州元石广告策划推广：杭州元石广告 物业：台州君泰物业管理有限公司物业：台州君泰物业管理有限公司项目规模项目规模及规划及规划占地：占地：7.1万万；总建：总建：28万；容积率：万；容积率：3.3；社区规划社区规划22幢小高层（幢小高层（12层）和高层（层）和高层（18-24层）。层）。社区配套社区配套商业、智能物业商业、智能物业户型配比户型配比自由城推出住宅自由城推出住宅694套套单身公寓：单身公寓：35-73，占，占77%三房：三房：141-153，占，占21%四房：四房：162、188，占，占0.4%跃层：跃层：

36、210以上，占以上，占1.6%销售情况销售情况起价起价4200元元/均价：均价：5300-5400元元/2005年开盘，年开盘，2008年年2月交房，目前住宅销售率月交房，目前住宅销售率77%，剩余较，剩余较多为低楼层和高楼层户型，单身公寓剩余较多为朝北户型。多为低楼层和高楼层户型，单身公寓剩余较多为朝北户型。客群特征客群特征区域来源：以椒江，路桥，温岭等地为主。区域来源：以椒江，路桥，温岭等地为主。购房动机：单身公寓自住投资兼有，自住看重总价优势。购房动机：单身公寓自住投资兼有，自住看重总价优势。职业特征：在椒江工作年轻一族占据较大比重职业特征：在椒江工作年轻一族占据较大比重永臻公馆90项目

37、营销顾问报告 板块楼盘全面剖析板块楼盘全面剖析在售New Visual Angle东京湾东京湾沁泉苑沁泉苑项目位置项目位置白云山西路与十三号路转角白云山西路与十三号路转角开发团队开发团队开发商：富尔达集团开发商：富尔达集团 策划推广：杭州元石广告策划推广：杭州元石广告 物业：台州君泰物业管理有限公司物业：台州君泰物业管理有限公司项目规模项目规模及规划及规划占地：占地：7.1万万；总建：总建：28万；容积率：万；容积率：3.3；社区规划社区规划22幢小高层（幢小高层（12层）和高层（层）和高层（18-24层）。层）。社区配套社区配套商业、智能物业商业、智能物业户型配比户型配比沁泉苑推出住宅沁泉苑

38、推出住宅603套套单身公寓：单身公寓：28-47，占，占1%三房：三房：131-156，占，占73%四房：四房：183-269，占，占26%销售情况销售情况起价起价4200元元/均价：均价：5300-5400元元/2005年开盘，年开盘，2008年年2月交房，目前住宅销售率月交房，目前住宅销售率87%客群特征客群特征区域来源：以椒江，路桥，温岭等地为主。区域来源：以椒江，路桥，温岭等地为主。购房动机：自住为主，看重总价优势。购房动机：自住为主，看重总价优势。职业特征：在椒江工作年轻一族占据较大比重职业特征：在椒江工作年轻一族占据较大比重永臻公馆90项目营销顾问报告 板块楼盘全面剖析板块楼盘全面

39、剖析在售New Visual Angle新明半岛新明半岛项目位置项目位置椒江区白云山西路椒江区白云山西路开发团队开发团队开发商：新明房地产开发有限公司开发商：新明房地产开发有限公司项目规模项目规模及规划及规划占地：占地：24万万；总建：总建：43万；容积率：万；容积率：1.79；绿化率：；绿化率：34%；社区规划社区规划10幢幢16层的小高层和层的小高层和18幢幢26层的高层。层的高层。社区配套社区配套会所、购物中心、游泳池、幼儿园等配套齐全会所、购物中心、游泳池、幼儿园等配套齐全户型配比户型配比住宅住宅3200多套，分两期开发，一期推出多套，分两期开发，一期推出885套套二房：二房：88，占

40、，占20%三房：三房：112、130-170，占，占73%四房：四房：233、260，占，占8%销售情况销售情况起价起价5700元元/，均价，均价6800元元/一期一期2008年年10月开盘，目前销售率月开盘，目前销售率50%，其中二房销售完毕。，其中二房销售完毕。客群特征客群特征区域来源：以椒江本地及周边地区在椒江工作人群为主。区域来源：以椒江本地及周边地区在椒江工作人群为主。购房动机：自住为主，其中小户型投资为主。购房动机：自住为主，其中小户型投资为主。职业特征：开发区公务员、金融工作者等高素质人群。职业特征：开发区公务员、金融工作者等高素质人群。永臻公馆90项目营销顾问报告 板块楼盘全面

41、剖析板块楼盘全面剖析在售New Visual Angle金岸公寓金岸公寓项目位置项目位置台州市府大道台州书城对面台州市府大道台州书城对面开发团队开发团队开发商：国强房地产开发有限公司开发商：国强房地产开发有限公司 销售代理：合肥同人房地销售代理：合肥同人房地产投资咨询有限公司产投资咨询有限公司项目规模项目规模及规划及规划占地：占地：1.46万万；总建：总建：5.37万；容积率：万；容积率：3.0；绿化率：绿化率：33%；社区规划；社区规划3幢幢13-16层的小高层。层的小高层。社区配套社区配套底层商业底层商业户型配比户型配比住宅住宅367套，套，一房：一房：35-52，占，占55%三房：三房：

42、117-130，占，占25%四房：四房：150-160，占，占15%跃层：跃层：180以上，占以上，占5%销售情况销售情况2008年年5月开盘，月开盘，2009年年10月交房月交房均价均价5700元元/，目前处于尾盘阶段，销售率达，目前处于尾盘阶段，销售率达90%，剩余户，剩余户型多为朝北单身公寓和四房户型。型多为朝北单身公寓和四房户型。客群特征客群特征区域来源：以温岭为主，其次台州三区客群。区域来源：以温岭为主，其次台州三区客群。购房动机：单身公寓投资为主，其他以自住为主。购房动机：单身公寓投资为主，其他以自住为主。职业特征：在椒江工作年轻一族占据较大比重。职业特征：在椒江工作年轻一族占据较

43、大比重。永臻公馆90项目营销顾问报告 板块楼盘全面剖析板块楼盘全面剖析在售New Visual Angle枫华嘉苑枫华嘉苑项目位置项目位置椒江区枫南东路椒江区枫南东路开发团队开发团队开发商：台州九龙房地产开发有限公司开发商：台州九龙房地产开发有限公司 全案策划：台州市百川广告策略有限公司全案策划：台州市百川广告策略有限公司项目规模项目规模及规划及规划占地：占地：1.25万万；总建：总建：2.47万；容积率：万；容积率：1.98；一期社区一期社区规划规划3幢幢12层小高层，其中沿街层小高层，其中沿街1-2层为商铺。层为商铺。社区配套社区配套底层商铺底层商铺户型配比户型配比住宅住宅160套套二房：

44、二房：86，占，占12%三房：三房：118-140，占，占78%跃层：跃层：190-220，占，占10%销售情况销售情况起价起价4280元元/，均价在，均价在4800元元/2008年年1月开盘，目前住宅销售率月开盘，目前住宅销售率85%客群特征客群特征区域来源：以椒江本地为主，部分温岭客群区域来源：以椒江本地为主，部分温岭客群购房动机：以自住为主，看重总价优势。购房动机：以自住为主，看重总价优势。职业特征：无明显特征，职业收入水平一般。职业特征：无明显特征，职业收入水平一般。永臻公馆90项目营销顾问报告 板块楼盘全面剖析板块楼盘全面剖析在售New Visual Angle东方太阳城东方太阳城项

45、目位置项目位置市府大道西延伸段南侧，绿心生态区市府大道西延伸段南侧，绿心生态区开发团队开发团队开发商：东方太阳城房地产开发有限公司开发商：东方太阳城房地产开发有限公司 销售代理：乔克代销售代理：乔克代理机构理机构 物业管理：东方太阳城旅游开发有限公司物业管理：东方太阳城旅游开发有限公司项目规模项目规模及规划及规划占地：占地：24.5万万；总建：总建：36.6万；容积率：万；容积率：1.49；社区规社区规划划9幢幢25-32层的高层，其中层的高层，其中1-2层为商铺。层为商铺。社区配套社区配套底层商业底层商业户型配比户型配比普通住宅普通住宅1145套（曼哈顿广场）套（曼哈顿广场）一房：一房：35

46、-70，占，占18%二房：二房：70-110，占，占35%三房：三房：130-160，占，占27%四房：四房：160-185，占，占20%销售情况销售情况2004年年10月开盘，起价月开盘，起价3700元元/，均价，均价4200元元/目前住宅销售率目前住宅销售率77%，所剩房型以东西朝向的单身公寓为主。，所剩房型以东西朝向的单身公寓为主。客群特征客群特征区域来源：台州各地均有，椒江以外居多。区域来源：台州各地均有，椒江以外居多。购房动机：以自住为主，看重总价优势。购房动机：以自住为主，看重总价优势。客群特征：在椒江工作年轻一族占据较大比重。客群特征：在椒江工作年轻一族占据较大比重。永臻公馆90

47、项目营销顾问报告 板块楼盘全面剖析板块楼盘全面剖析在售New Visual Angle玉兰广场玉兰广场项目位置项目位置台州西商务区台州西商务区开发团队开发团队开发商：浙能绿城置业有限公司；建筑设计：浙江绿城建筑设开发商：浙能绿城置业有限公司；建筑设计：浙江绿城建筑设计有限公司；全案策划：和声机构。计有限公司；全案策划：和声机构。项目规模项目规模及规划及规划占地：占地：14.1万万；总建：总建：28.8万；容积率：万；容积率：2.0；绿化率：；绿化率：40%。一期规划一期规划2幢幢10-12层小高层和层小高层和1幢幢22层高层层高层社区配套社区配套会所、游泳池、一站式购物中心、五星级酒店等会所、

48、游泳池、一站式购物中心、五星级酒店等户型配比户型配比一期住宅一期住宅300多套（多套（12万万）三房：三房：165，占，占10%四房：四房：170-180、228-280，占，占80%跃层：跃层：300-455，占，占10%销售情况销售情况一期预计一期预计2009年年5月开盘，推出月开盘，推出138套套带精装修起价带精装修起价15000元元/客群特征客群特征区域来源：台州各地高端客群。区域来源：台州各地高端客群。购房动机：终极置业购房动机：终极置业客群特征：高收入群体，基本为私营业主。客群特征：高收入群体，基本为私营业主。永臻公馆90项目营销顾问报告 板块楼盘全面剖析板块楼盘全面剖析预告New

49、 Visual Angle蓝庭花园蓝庭花园项目位置项目位置体育中心以西，规划大学城以南体育中心以西，规划大学城以南开发团队开发团队开发商：台州中贝开元置业有限公司开发商：台州中贝开元置业有限公司 景观设计：贝尔高林景观设计：贝尔高林 建筑设计：浙工大建筑设计研究院建筑设计：浙工大建筑设计研究院 广告策划：中原地产广告策划：中原地产项目规模项目规模及规划及规划占地：占地：15.5万万；总建：总建：22.0万；容积率：万；容积率：1.02；绿化率：；绿化率：30%；社区规划；社区规划26幢多层以及幢多层以及124套联排别墅。套联排别墅。社区配套社区配套人工湖、会所、网球场，乒乓球馆、地中海园林景观

50、人工湖、会所、网球场，乒乓球馆、地中海园林景观户型配比户型配比普通住宅普通住宅500多套多套四房：四房：146-168，占，占85%跃层：跃层：170-180，占，占15%联排别墅：联排别墅：270-360销售情况销售情况尚未开盘，预计今年六月推出尚未开盘，预计今年六月推出38套联排别墅，预计价格在套联排别墅，预计价格在10000元元/以上。以上。客群特征客群特征区域来源：以台州三区为主，此外部分温岭、玉环等地区域来源：以台州三区为主，此外部分温岭、玉环等地购房动机：自住为主，看重社区规划与配套。购房动机：自住为主，看重社区规划与配套。职业特征：多为高收入人群，私营业主占多数。职业特征：多为高

51、收入人群，私营业主占多数。永臻公馆90项目营销顾问报告 板块楼盘全面剖析板块楼盘全面剖析预告New Visual Angle台都名苑台都名苑项目位置项目位置椒江机场路东侧椒江机场路东侧开发团队开发团队开发商：方远房产开发商：方远房产 建筑单位：方远建设建筑单位：方远建设 物业管理：方远物业物业管理：方远物业项目规模项目规模及规划及规划占地：占地：0.858万万；总建：总建：2.13万；容积率：万；容积率：1.9；社区规划社区规划3幢幢11层的小高层，其中底层为商业店铺。层的小高层，其中底层为商业店铺。社区配套社区配套底层商业底层商业户型配比户型配比住宅住宅144套，套，单身公寓：单身公寓：34

52、，占，占12%一房：一房：62-80，占，占25%二房：二房：83-88，占，占38%三房：三房：118、140，占，占25%销售情况销售情况开盘时间与价格均未定开盘时间与价格均未定永臻公馆90项目营销顾问报告 板块楼盘全面剖析板块楼盘全面剖析预告New Visual Angle白云山白云山1 1号号项目位置项目位置经济开发区白云山南侧，君悦大厦西面经济开发区白云山南侧，君悦大厦西面开发团队开发团队开发商：爱华房产开发商：爱华房产 建筑设计：深圳市建筑设计研究总院建筑设计：深圳市建筑设计研究总院 景观设计：朗石景观设计公司景观设计：朗石景观设计公司 全案策划：杭州高盛全案策划：杭州高盛项目规模

53、项目规模及规划及规划占地：占地：12万万；总建：总建：28万；容积率：万；容积率：1.9；社区规划社区规划13幢幢小高层和高层以及小高层和高层以及5幢西班牙花园洋房。幢西班牙花园洋房。社区配套社区配套生态广场，网球场，儿童游乐场等生态广场，网球场，儿童游乐场等户型配比户型配比住宅住宅950套，套，一房：一房：50-60，占，占30%二房：二房：86-88，占，占5%三房：三房：106-150，占，占60%四房：四房：160-238，占，占5%销售情况销售情况开盘时间未定，销售价格预计在开盘时间未定，销售价格预计在7000以上。以上。永臻公馆90项目营销顾问报告 板块楼盘全面剖析板块楼盘全面剖析

54、预告New Visual Angle锦水湾锦水湾项目位置项目位置体育场路南侧，广场南路东侧体育场路南侧，广场南路东侧开发团队开发团队开发商：方远建设房地产开发有限公司开发商：方远建设房地产开发有限公司 建筑单位：方远建设建筑单位：方远建设 物业管理：方远物业管理物业管理：方远物业管理项目规模项目规模及规划及规划占地：占地：2.1万万；总建：总建：4.6万；容积率：万；容积率：2.2；社区规划社区规划4幢幢11层的小高层和层的小高层和36套联排别墅。套联排别墅。社区配套社区配套景观湖、中庭广场、沿街商业等景观湖、中庭广场、沿街商业等户型配比户型配比普通住宅普通住宅350套，联排别墅套，联排别墅3

55、6套套90以下户型占以下户型占70%以上。以上。销售情况销售情况开盘时间和销售价格均未定开盘时间和销售价格均未定永臻公馆90项目营销顾问报告 板块楼盘全面剖析板块楼盘全面剖析预告New Visual Angle永臻公馆90项目营销顾问报告 未来竞争态势研判未来竞争态势研判2009年年对本案构成直接或间接竞争项目（已知）对本案构成直接或间接竞争项目（已知）地块地点地块地点/项目名称项目名称竞争体量竞争体量合计合计新明半岛（新明房产）新明半岛（新明房产）10万万85万万台都名苑（方远地产）台都名苑（方远地产）2.12万万白云山白云山1号（爱华房产）号（爱华房产）10万万锦水湾（高速公路房产）锦水湾

56、（高速公路房产）4.6万万金之领苑（三友房产）金之领苑（三友房产）2.5万万东京湾西北侧（富尔达集团）东京湾西北侧（富尔达集团）2.2万万东环大道西侧，开发大道北侧（中气集团）东环大道西侧，开发大道北侧（中气集团）4.5万万白云山南路东侧，白云学校南侧（宏业房产）白云山南路东侧，白云学校南侧（宏业房产）5.3万万东、西商务区地块（天天置业、浙信房产）东、西商务区地块（天天置业、浙信房产）13万万机场路东侧，市府大道南侧（方远地产）机场路东侧，市府大道南侧（方远地产）17.3万万白云山南侧，学院路西侧地块（椒江建设）白云山南侧，学院路西侧地块（椒江建设）7.6万万景元商业东街一期（信达置业）景元

57、商业东街一期（信达置业）6万万n 竞争体量竞争体量根据在售项目和待推项目两方面进行预测，得到2009年对本案构成直接或间接竞争的项目共有12个，竞争建筑体量高达85万，相当于2008年椒江全年住宅供应量的近2倍，其中锦水湾、金之领苑和东商务区天天置业地块这3个项目供应体量多达11万，对本案构成最为直接的竞争威胁，由此可见未来竞争态势将不容乐观。n 竞争特征竞争特征未来开发区住宅市场将以产品竞争为主导，特别是经历了本轮房地产业调整，购房者消费日趋理性成熟，这就迫使未来供给项目将更加注重产品品质提升，本案所处东商务区内楼盘以小盘为主，且基本走集约开发路线，产品供给以中小户型为主力，这无疑将对本案潜

58、在客群形成分流作用，加上本案规划中存在不利因素，因此未来只有进行差异化定位发展才能使本案避开竞争而赢得市场。以上在售项目均为剩余体量，地块均为待推项目（案名未定），其中大盘项目以上在售项目均为剩余体量，地块均为待推项目（案名未定），其中大盘项目按一年按一年10万万的推盘体量计算。的推盘体量计算。未来开发区住宅市场将以产品竞争为主导，差异化定位未来开发区住宅市场将以产品竞争为主导，差异化定位发展是本案跑赢市场的唯一途径。发展是本案跑赢市场的唯一途径。New Visual Angle永臻公馆90项目营销顾问报告项目解读项目解读 Contents 市场分析市场分析整体定位整体定位产品建议产品建议整合

59、营销整合营销 本案发展战略 本案客群定位 本案价格定位 本案问题输理New Visual Angle永臻公馆90项目营销顾问报告 本案问题输理本案问题输理客户目标客户目标项目特征项目特征市场状况市场状况提升项目价值提升项目价值实现快速去化实现快速去化待成熟区，客户认知度低待成熟区，客户认知度低小规模住宅项目小规模住宅项目项目规划存在不利因素项目规划存在不利因素竞争项目供应量庞大竞争项目供应量庞大产品竞争占据主导产品竞争占据主导综合客户目标、项目特征和市综合客户目标、项目特征和市场状况三方面分析，结合开发场状况三方面分析，结合开发商背景，认为本案主要面临以商背景，认为本案主要面临以下核心问题：下

60、核心问题：如何对本案进行差异化定位，如何对本案进行差异化定位，扬长避短，发挥项目价值最大扬长避短，发挥项目价值最大化，并实现市场快速去化。化，并实现市场快速去化。New Visual Angle永臻公馆90项目营销顾问报告 本案问题输理本案问题输理核心问题分解核心问题分解差异化定位差异化定位功能价值重构：功能价值重构：如何优化产品规划，如何优化产品规划，规避地块劣势，集关键功能于一体？规避地块劣势，集关键功能于一体？情感价值重构：情感价值重构：如何发掘潜在客户需求，如何发掘潜在客户需求，最大程度满足客户情感诉求？最大程度满足客户情感诉求？客户价值重构客户价值重构形象价值重构：形象价值重构：如何

61、提升区域认知度，如何提升区域认知度，在客户心里塑造较高的项目形象？在客户心里塑造较高的项目形象？New Visual Angle永臻公馆90项目营销顾问报告 本案发展战略本案发展战略客户价值重构一：功能价值重构（基于本案产品规划）客户价值重构一：功能价值重构（基于本案产品规划）客群分类及其关注功能要素客群分类及其关注功能要素台州国际商务广场台州国际商务广场金岸公寓金岸公寓本案本案商务派商务派（投资派）（投资派）商务生活功能：注重工作，要求地段优商务生活功能：注重工作，要求地段优越，交通发达，商务活动便利，并享受越，交通发达，商务活动便利，并享受市中心级别配套，喜好精致、集约型升市中心级别配套，

62、喜好精致、集约型升值产品。值产品。提高目标：蚂蚁派蚂蚁派简约生活功能：首次置业，交通便捷、简约生活功能：首次置业，交通便捷、周边配套较好，对居住品质要求一般，周边配套较好，对居住品质要求一般，喜好经济实用、功能紧凑的产品。喜好经济实用、功能紧凑的产品。提高目标：蝴蝶派蝴蝶派个性生活功能：首次置业，交通便捷、个性生活功能：首次置业，交通便捷、周边配套较好，追求一定的居住品质，周边配套较好，追求一定的居住品质，喜好打破传统、个性自我的产品。喜好打破传统、个性自我的产品。创造目标：改善派改善派完善生活功能：二次及以上置业，交通完善生活功能：二次及以上置业，交通较为便捷，周边配套完善，喜好舒适宜较为便

63、捷，周边配套完善，喜好舒适宜居、功能完善的产品。居、功能完善的产品。减少目标：享受派享受派情趣生活功能：二次及以上置业，交通情趣生活功能：二次及以上置业，交通较为便捷，对周边配套要求不高，追求较为便捷，对周边配套要求不高，追求高生活品质，喜好具有享乐、情趣、炫高生活品质，喜好具有享乐、情趣、炫耀功能的产品。耀功能的产品。删除奢适派奢适派奢适生活功能：二次及以上置业，对交奢适生活功能：二次及以上置业，对交通、周边配套要求不高，对地段、景观通、周边配套要求不高，对地段、景观等稀缺资源占有欲强，喜好突显身份和等稀缺资源占有欲强，喜好突显身份和地位的奢适产品。地位的奢适产品。删除空巢派空巢派空巢生活功

64、能：以老年人独居为主，周空巢生活功能：以老年人独居为主，周边环境安静，生活便利，喜好具有养老、边环境安静，生活便利，喜好具有养老、疗养功能的产品。疗养功能的产品。创造目标：大力提高大力提高积极创造积极创造积极创造积极创造果断削减果断削减价值点梳理：价值点梳理：New Visual Angle永臻公馆90项目营销顾问报告 本案发展战略本案发展战略客户价值重构一：功能价值重构（基于本案产品规划）客户价值重构一：功能价值重构（基于本案产品规划）努力做乘法努力做乘法积极做加法积极做加法提高商务生活功能和简约生活功能，扩大提高商务生活功能和简约生活功能，扩大经济实用和投资升值两大利基。经济实用和投资升值

65、两大利基。创造个性生活功能和空巢生活功能，有效创造个性生活功能和空巢生活功能，有效规避先天劣势，增添产品附加值。规避先天劣势，增添产品附加值。价值点提升价值点提升价值重构价值重构发展战略一：扩大产品核心价值，创造附加值发展战略一：扩大产品核心价值，创造附加值 战略核心：战略核心：借鉴借鉴“马赛公寓马赛公寓”产品理念产品理念New Visual Angle永臻公馆90项目营销顾问报告 本案发展战略本案发展战略客户价值重构二：形象价值重构客户价值重构二：形象价值重构价值重构价值重构发展战略二：强化区域认知，拔高项目形象发展战略二：强化区域认知，拔高项目形象 战略核心：打造城市战略核心：打造城市CB

66、D后花园后花园区位特征区位特征配套特征配套特征开发区中心城区南部，北距东、中、西三开发区中心城区南部，北距东、中、西三大商务区仅需大商务区仅需3分钟车程。分钟车程。周边商业、教育、医疗、交通配套充裕且周边商业、教育、医疗、交通配套充裕且优质，均分布在优质，均分布在3分钟车程范围内。分钟车程范围内。CBD配套生活区配套生活区3分钟便利生活圈分钟便利生活圈价值点梳理价值点梳理价值点提升价值点提升New Visual Angle永臻公馆90项目营销顾问报告 本案发展战略本案发展战略客户价值重构三：情感价值重构客户价值重构三：情感价值重构商务派商务派（投资派）（投资派）蚂蚁派蚂蚁派情感聚焦：守财升值，发觉城市金矿的财富欲望情感聚焦：守财升值，发觉城市金矿的财富欲望，迫切想拥有日进斗金的升值体验。，迫切想拥有日进斗金的升值体验。情感聚焦：安身立命，寻找家的归属感，城市高情感聚焦：安身立命，寻找家的归属感，城市高房价高首付已让他们陷入安家无望的失落状态。房价高首付已让他们陷入安家无望的失落状态。优升值优升值价值点梳理价值点梳理价值点提升价值点提升蝴蝶派蝴蝶派空巢派空巢派情感聚焦：时尚社交，热衷生活