某集团北京建国门项目定位报告

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1、2022-10-241中信建国门项目定位报告中信建国门项目定位报告本报告是严格保密的。Q1：北京东部商务带的发展趋势？必须明确的4个前提本报告是严格保密的。1993年，国务院批复的年，国务院批复的北京城市总体规划北京城市总体规划，首，首次提出规划建设北京商务中心区次提出规划建设北京商务中心区 区域规划区域规划东直东直门门建国建国门门朝阳朝阳门门燕莎燕莎国贸国贸京广京广在此之前，北京的东部商务区一直为“点式分布”；在总体规划，首次提出在东二环长安街东三环东直门外斜街围合的区域内建设北京商务中心区本报告是严格保密的。1993年1998年国务院批复的北京城市总体规划，首次提出规划建设北京商务中心区

2、北京市中心地区控制性详细规划，北京商务中心区规划范围调整 2000年首届朝阳国际商务节胜利召开，正式推出CBD概念 2001年第一个标志性项目北京财富中心正式开工2002年建外SOHO项目一期开盘销售2004年中央电视台新址开工、普华永道落户北京财富中心2005年地标性建筑国贸三期开工建设2003年北京电视台新址开工建设北京北京CBDCBD发展历程发展历程蓝图阶段蓝图阶段炒作阶段炒作阶段实施阶段实施阶段本报告是严格保密的。从动态指标看，从动态指标看，CBD的强化势不可挡的强化势不可挡2000年以来，北京写字楼的平均空置率一般在13%-15%左右，中关村的空置率在18%-21%，且逐年上涨；而C

3、BD的空置率一直保持在5%-7%，且逐年下降；CBD写字楼平均租金以每季度3-5%的幅度增长；CBD高档公寓租金持续上涨，空置率持续下降；CBD内的住宅项目价格涨幅多在2500元/平方米左右；朝阳公园片区项目涨幅在3000元/平方米以上；CBD南部区域的涨幅也在1000-2000元/平方米；近年销售排行榜的前20名中，一般有7个左右项目在CBD 及其周边本报告是严格保密的。从目前的静态指标来看，从目前的静态指标来看，CBDCBD聚集效应体现了聚集效应体现了“强者恒强强者恒强”的必然规律的必然规律 CBD发育的初级阶段，主要为功能的集聚化阶段类别类别所占比例所占比例高档写字楼70%来京的世界50

4、0强90%跨国公司驻中国代表处65%跨国公司驻北京代表处95%外国银行驻北京分行90%最大的10家会计师事务所8家5大咨询公司全部知名的市场研究公司90%未来核未来核心区心区中心中心区区作为一个作为一个07年进入市场的项目，研究未来年进入市场的项目，研究未来CBD的发展方向是必须的！的发展方向是必须的！本报告是严格保密的。CBD在强化之后必然要外扩在强化之后必然要外扩SUB-CBD群群外扩的表现：外扩的表现：周边会出现一个或多个周边会出现一个或多个SUB-CBD来承担其疏散的功能或者弥来承担其疏散的功能或者弥补其因空间约束而不能提供的功能补其因空间约束而不能提供的功能本报告是严格保密的。目前，

5、在目前，在CBD周边已经出现了不同功能的周边已经出现了不同功能的SUB-CBD主导功能型主导功能型SUB-CBD实例实例金融主导型纽约巴特利花园城、北京建国门北京建国门商务办公型巴黎拉德方斯文化旅游型东京上野会展型莫斯科会展中心科技型东京大崎国际贸易型东京临海零售商业型东京涩谷CBD规规划区域划区域燕莎涉燕莎涉外商务外商务区区东直门东直门国门商国门商务区务区建国门建国门金融商金融商务区务区低档低档商务商务区区以以CBD为核心的东部商为核心的东部商务带形成，并成为北京务带形成，并成为北京商务区的商务区的“代言人代言人”；由区域功能区上升为城由区域功能区上升为城市功能区市功能区面向整个东部商务带，

6、可以预见：项目未来的竞争就是区域之争！面向整个东部商务带，可以预见：项目未来的竞争就是区域之争！本报告是严格保密的。Q1 Q1 大势：大势：CBDCBD的强化和外扩给项目带来大机会的强化和外扩给项目带来大机会Q2Q2：竞争格局与地位？：竞争格局与地位？必须明确的4个前提本报告是严格保密的。北京东部商务带内的公寓市场格局北京东部商务带内的公寓市场格局“北重南轻北重南轻”，得资源者得天下得资源者得天下朝阳公园区朝阳公园区两两 广广 路路 东东 延延 长长 线线四惠沿线四惠沿线CBD规划区域规划区域长安街长安街燕莎使馆区燕莎使馆区东直门区域东直门区域建国门区域建国门区域本报告是严格保密的。CBD区域

7、内部区域内部城市资源集中在长安街北城市资源集中在长安街北侧侧123456789101211序号序号资源名称资源名称1国贸中心2中国大饭店3建国饭店4贵友商店5嘉里中心6嘉里饭店7温特莱饭店8京广中心9第一使馆区10中央电视台11东长安饭店12北京电视台13京伦饭店13新城国际2期均价18000元主力户型180-200温莎大道均价16000元主力户型233-388金地国际公寓均价14000元主力户型170-200万豪国际公寓均价14000元主力户型160-230CBD内已经没有住宅类公寓项目的供给量内已经没有住宅类公寓项目的供给量项目销售价格和速度，明显与城市资源、区域纯粹程度成正比项目销售价格

8、和速度，明显与城市资源、区域纯粹程度成正比本报告是严格保密的。CBDCBD区域区域项目项目名称名称 规模规模容积率容积率建筑建筑形式形式核心核心卖点卖点主力主力户型户型销售销售均价均价销售销售状况状况物业物业管理管理万豪万豪占地:1.2万建面:8.9万4.0塔楼区域+景观160-23014000元70%3.7元/平方米温莎大道温莎大道占地:3万建面:20万5.0板塔位置80-120233-38816000元90%6.0元/平方米新城国际新城国际占地:10.5万建面:32万3.0板楼位置+园林180-20016000元95%6.5元/平方米金地国际金地国际花园花园占地:4万建面:12万3.0板楼

9、位置+综合体170-20014000元95%5元/平方米蓝堡国际蓝堡国际公寓公寓占地:3.15万建面:20万4.74板塔位置170-19813500元95%4元/平方米高档公寓代表性区域、后续供给较少、价格高档公寓代表性区域、后续供给较少、价格14000-16000元、元、销售速度销售速度40套套/月左右月左右本报告是严格保密的。朝阳公园区朝阳公园区城市景观资源价值明显城市景观资源价值明显朝阳公园为北京市内最大的公园，有“城市绿肺”之称；朝阳公园的价值认知经历了由北到南再到西的过程；2008年奥运会的部分水上项目将在此举行棕榈泉国际公寓均价18000元主力户型176-216国兴观湖国际均价15

10、000元（毛坯）主力户型200公园大道均价18000元主力户型160-170北京GOLF公寓均价18000元主力户型273九号公寓均价20000元主力户型266-286北京城市高档公寓的标杆型市场北京城市高档公寓的标杆型市场公园南、西、北侧的开发基本完毕，未来只能向东侧四环外扩张公园南、西、北侧的开发基本完毕，未来只能向东侧四环外扩张本报告是严格保密的。朝阳公园区域朝阳公园区域项目项目名称名称 规模规模容积率容积率建筑建筑形式形式核心核心卖点卖点主力主力户型户型销售销售均价均价销售销售状况状况物业物业管理管理棕榈泉国际公寓占地:7万建面:24万3.3板塔位置+景观+产品176-21618000

11、元90%5.67.2元/平方米公园大道占地:4.9万建面:25万3.98板楼板塔地段+尊贵感160-17018000元100%6.5元/平米北京GOLF公寓板楼位置+景观视野273三居18000元68%观湖国际公寓建面:31.3万3.5板楼户型+高舒适度200三居15000元毛坯32%3.98元/平米九号国际公寓占地:1.8万建面:9万3.83板楼地段+景观视野+品质266-28620000元8元/平米豪宅区的代名词、开发基本完毕、价格豪宅区的代名词、开发基本完毕、价格18000元以上、销售速元以上、销售速度度20-30套套/月月本报告是严格保密的。燕莎区域燕莎区域第三使馆区、涉外商务配套第三

12、使馆区、涉外商务配套资源聚集地资源聚集地12345678910111213序号序号资源名称资源名称1长城饭店2亮马河饭店3燕莎友谊商城4凯宾斯基饭店5德国大使馆6光明饭店721世纪剧院8第一上海中心9哈萨克斯坦使馆10联合国开发署11昆仑饭店12华都饭店13第三使馆区14希尔顿饭店14北京花园均价20000元主力户型260-290北京公馆主力户型600起昆仑公寓主力户型393-720北京最早的涉外区域、第三使馆区更是锦上添花北京最早的涉外区域、第三使馆区更是锦上添花区域内开发基本完毕，即使小体量项目也能给人足够的价格期望区域内开发基本完毕，即使小体量项目也能给人足够的价格期望本报告是严格保密的

13、。燕莎区域燕莎区域项目项目名称名称 规模规模容积率容积率建筑建筑形式形式核心核心卖点卖点主力主力户型户型销售销售均价均价销售销售状况状况物业物业管理管理北京花园建面:3万多层区域+产品260-29020000元60%亮马名居建面:8万5塔楼、板楼区域+景观180-190三居11500100%3.8元/平方米土地资源极度稀缺、供给稀少、价格土地资源极度稀缺、供给稀少、价格20000元、销售速度元、销售速度5-7套套/月月本报告是严格保密的。东直门区域东直门区域第二使馆区第二使馆区+国门商务区国门商务区兑现兑现+内城价值内城价值机场高速西延长线接近完工，使国门商务区成为现实；政府用地计划的公布，使

14、二环内城的稀缺价值有所加剧机场高速延长线机场高速延长线第二使馆区MOMA均价18000元主力户型148、245海晟名苑5期均价20000元主力户型70-100NAGA上院预计3000美金主力户型300-700内城、国门商务区、第二使馆区的综合价值无可替代内城、国门商务区、第二使馆区的综合价值无可替代受旧城改造和拆迁政策的限制，未来供应量较少，价格仍值得期望受旧城改造和拆迁政策的限制，未来供应量较少，价格仍值得期望本报告是严格保密的。东直门区域东直门区域项目项目名称名称 规模规模容容积积率率建筑建筑形式形式核心核心卖点卖点主力主力户型户型销售销售均价均价销售销售状况状况物业物业管理管理POP M

15、OMA占地:22万建面:66万3板楼+塔楼位置+科技10014824518000元100%3.5元/平米海晟名苑(5期)占地:7.4万建面:21万2.98板楼+塔楼位置+酒店式服务70-10020000元认筹中10元/平米NAGA上院塔楼藏品豪宅300-600平米预计3000美元认筹中东方银座占地:3万建面:16万5板楼位置+精装+服务111-14916000元100%8元/平米区域价值提升、供给量较少、价格区域价值提升、供给量较少、价格18000元、销售速度元、销售速度50套套/月月左右左右本报告是严格保密的。两广路及四惠区域两广路及四惠区域除了除了CBD一无所有一无所有所有城市资源与这两个

16、区域无关；价格提升较多依靠CBD的辐射提升区域价值，上升空间有限；竞争中，更多依靠与CBD的距离关系和价格优势取胜CBD华业玫瑰东方均价11000元主力户型140-200合生国际花园预计10000元（精装）主力户型100-130富力城均价10500元（精装）主力户型110-160天之骄子均价9000元主力户型110-130典型的主流住宅市场（主流客户、中小户型）典型的主流住宅市场（主流客户、中小户型）较高的性能价格比是项目区的竞争优势的关键较高的性能价格比是项目区的竞争优势的关键本报告是严格保密的。CBDCBD东南区域东南区域项目项目名称名称 规模规模容积率容积率建筑建筑形式形式核心核心卖点卖

17、点主力主力户型户型销售销售均价均价销售销售状况状况物业物业管理管理富力城占地:48.78万建面:139万2.7塔楼、板楼地段+园林110-16010500元77%2.8元/平方米合生国际占地:5万建面:20万3.4板楼地段+景观+园林100-130预计10000元认筹CBD总部公寓4.4板楼、板塔地段100-1308500元80%2.5元/平方米天之骄子占地:3.5万建面:13.6万2.73板楼地段+园林110-1309000元75%3.0元/平方米华业玫瑰东方占地：7.1万建面：25万2.78板楼生态主题+园林140-2001100070%3.5元/平米区域价值有所提高、供给量较大、产品针对

18、主流中产阶级、价格区域价值有所提高、供给量较大、产品针对主流中产阶级、价格10000元、销售速度元、销售速度60套套/月左右月左右本报告是严格保密的。建国门区域建国门区域具有一定的城市资源具有一定的城市资源12345678109序号序号资源名称资源名称1华润大厦/美洲俱乐部2光华长安/长安大戏院3国际饭店4恒基中心5中粮广场6长富宫中心7凯莱饭店8赛特饭店/购物中心9国际俱乐部10第一使馆区东方瑞景均价13500元主力户型148、210具有一定城市资源、基本开发完毕，西北侧还有少量具有一定城市资源、基本开发完毕，西北侧还有少量供给供给本报告是严格保密的。Q2 Q2 竞争格局与地位：在资源争夺中

19、，我们算是竞争格局与地位：在资源争夺中，我们算是“中产中产”必须明确的4个前提Q3Q3：项目限制条件？：项目限制条件？Q1 Q1 大势：大势：CBDCBD的强化和外扩给项目带来大机会的强化和外扩给项目带来大机会本报告是严格保密的。区域复合：既有现代写字楼、又有回迁楼，区域复合：既有现代写字楼、又有回迁楼，还有胡同、平房和文物还有胡同、平房和文物东长安街金宝街东二环公园检察院华润三峡雅安空地社科贡院宏通住研出版雅宝长安建国国际饭店旅游局朝阳南小街回迁居住区朝阳门南小街本报告是严格保密的。本项目的交通条件本项目的交通条件 长安街和东二环仍为进出项目的主要交通道路，但由于项目与他们并不直接相连，无论

20、是进还是出，均需要经过较窄的市政路 主要弊端包括：主要弊端包括：二环路出口在朝阳门桥附近；建国门桥为双层立交（左转调头需要盘桥）；金宝街道路有隔离设施（只能右转）；华润大厦南侧的道路较窄且车流量较大（尤其是华润大厦的上下班高峰）东长安街金宝街东二环公园检察院华润三峡雅安空地社科贡院宏通住研出版雅宝长安建国国际饭店旅游局朝阳南小街回迁居住区朝阳门南小街虽然紧邻两大城市主要干道，但出入仍需要虽然紧邻两大城市主要干道，但出入仍需要“受制于人受制于人”本报告是严格保密的。东长安街金宝街东二环公园检察院华润三峡雅安空地社科贡院宏通住研出版雅宝长安建国国际饭店旅游局朝阳南小街回迁居住区朝阳门南小街出版社（

21、20米）宏通商务（20米）现有建筑（20米）贡院6号（60米）检察院（40米）华润大厦（100米）三峡大厦（96米）住宅设计院（30米）周围建筑在长安街和东二环方向对本项目的遮挡严重周围建筑在长安街和东二环方向对本项目的遮挡严重本项目的昭示性本项目的昭示性本报告是严格保密的。受规划限制，东西向比例高达受规划限制，东西向比例高达54%以上以上位置位置建国门桥西北建国门桥西北华润大华润大厦西侧厦西侧公元公元6号北侧号北侧总用地面积总用地面积16709.98平方米平方米总建筑面积总建筑面积152306.31平方米平方米其其中中地上建筑面积地上建筑面积112595.57平方米平方米公寓建筑面积公寓建筑

22、面积100995.37平方米平方米配套公建配套公建11600.2平方米平方米地下建筑面积地下建筑面积39710.74平方米平方米容积率容积率6.738绿化率绿化率31.34%控制高度控制高度70米米本报告是严格保密的。必须明确的4个前提Q4Q4：本项目的目标理解？：本项目的目标理解？Q2 Q2 竞争格局与地位：在资源争夺中，我们算是竞争格局与地位：在资源争夺中，我们算是“中产中产”Q3 Q3 项目限制条件：区域复合项目限制条件：区域复合/交通受限交通受限/建筑遮挡建筑遮挡/东西向比例东西向比例Q1 Q1 大势：大势：CBDCBD的强化和外扩给项目带来大机会的强化和外扩给项目带来大机会本报告是严

23、格保密的。我们对本项目目标的理解我们对本项目目标的理解战略地位：战略地位：持续的先进流，为后续开发项目提供资金来源；项目目标：项目目标：在保证资金安全的前提下实现价值最大化。本报告是严格保密的。4 4个前提个前提2 2个必须回答的关键问题个必须回答的关键问题客户客户我们的核心竞争力Q4 Q4 目标理解：现金流、利润最大目标理解：现金流、利润最大化化Q2 Q2 竞争格局与地位：在资源争夺竞争格局与地位：在资源争夺中，我们算是中，我们算是“中产中产”Q3 Q3 项目限制条件：区域复合项目限制条件：区域复合/交交通受限通受限/建筑遮挡建筑遮挡/东西向比例东西向比例Q1 Q1 大势：大势：CBDCBD

24、的强化和外扩给的强化和外扩给项目带来大机会项目带来大机会本报告是严格保密的。Luxury apartment奢侈公寓Semi-luxury apartment 半奢侈公寓Common apartment 普通公寓美国美国CBD公寓客户有明显的等级划分公寓客户有明显的等级划分l 家族型富豪、闻名世界的财富阶层，金融界、文艺界名人及国际名流。l 华尔街的businessman and women,and their families 客户客户l 当地的学生、艺术家、下城区的businessprofessionals及一些名人。本报告是严格保密的。北京东部商务带中的公寓客户也有明显的北京东部商务带中

25、的公寓客户也有明显的分级分级豪宅客户豪宅客户代表项目：代表项目：星河湾、昆仑公寓、NAGA上院、北京花园、贡院6号客户类型：客户类型：国际名流、知名艺人价值取向：价值取向：u地段或资源极度稀缺；区域气质符合自己的身份；u与日常活动场所在一定的距离尺度内；u保证绝对私密、安全；环境优雅、舒适；u户型面积300平方米以上，拥有足够的奢侈空间；u产品的某些方面具有唯一性；生活行为方式：生活行为方式：p绝对圈层感；p社交活动为生活的主旋律；p活动或消费场所固定，一般不在社区周边消费；p固定品牌使用者，对品质要求近似苛刻；本报告是严格保密的。高档公寓客户高档公寓客户代表项目：代表项目：棕榈泉、MOMA、

26、新城国际、海晟名苑、金地国际公寓等客户类型：客户类型：活跃的财富置业者（企业主、各类社会名人、外企高管等）价值取向：价值取向：u距离工作地较近，具有昭示性；u周边有品质较高的配套设施和消费场所；u注重私密、环境安静；u面积200左右，追求简洁、实用；生活行为方式：生活行为方式：p生活以事业为中心，兼顾家庭；p具有国外生活经历，具有前瞻性；p有特定的品牌偏好；p经常性消费支出不吝啬；p关注自己的健康情况，喜欢去会所本报告是严格保密的。普通公寓客户普通公寓客户代表项目：代表项目：富力城、华业玫瑰东方等客户类型：客户类型：典型的中产（私营业主、企业中层、高级白领等）价值取向：价值取向：u距离工作地较

27、近；u有精致的景观园林；u面积160-180左右，追求舒适；生活行为方式：生活行为方式：p生活以事业为中心；p需要他人熟悉的品牌作为标签；p经常性消费支出很吝啬；p很少去会所；p对于生活的舒适度要求较高。本报告是严格保密的。我们的客户：活跃的财富置业者我们的客户：活跃的财富置业者核心客户：企业主、老板、股东重要客户：各类名人、高管边缘客户：小老板、企业中层偶得客户：财富阶层本报告是严格保密的。4 4个前提个前提2 2个必须回答的关键问题个必须回答的关键问题客户：活跃的财富置业者客户：活跃的财富置业者项目定位及核心竞争力Q4 Q4 目标理解：现金流、利润最大目标理解：现金流、利润最大化化Q2 Q

28、2 竞争格局与地位：在资源争夺竞争格局与地位：在资源争夺中，我们算是中，我们算是“中产中产”Q3 Q3 项目限制条件：区域复合项目限制条件：区域复合/交交通受限通受限/建筑遮挡建筑遮挡/东西向比例东西向比例Q1 Q1 大势：大势：CBDCBD的强化和外扩给的强化和外扩给项目带来大机会项目带来大机会本报告是严格保密的。36中央公园东区 上品、优雅、保守CENTRAL PARK EASTCENTRAL PARK EASTLuxury apartment中央公园东区：中央公园东区：位于第五大道和公园大道，附近是 顶级商业街麦迪逊和莱克辛顿大道，西面为中 央公园，是传统意义的富豪聚居地客户客户：家族型

29、富豪、闻名世界的财富阶层。景观景观：中央公园843英亩后院，城市核心景观带产品产品：主力户型为500平米以上，最豪华的为1000 平米以上的3层复式价格价格：千万美元乃至上亿美元配套配套：顶级的商业街价值支撑：传统意义的豪宅标签、不可 复制的景观资源及城市资源本报告是严格保密的。37Luxury apartment价格：价格：20000美元美元/平米平米 概况：概况：建于1951年，20层，581套公寓价值点排序：价值点排序：地段Location 景观Landscape 建筑Architecture 产品Features地段优势：地段优势：中央公园、CBD、顶级商业街，建筑特色建筑特色：昭示性

30、强，古朴典雅、品质感、大花园、入户大 堂、花园气派富有吸引力、大露台产品特征产品特征：大堂休息厅、顶级私家花园、门房及管家服务、24 小时车库、噪音低、私家车道、工人房、大凸窗、大露抬、天台花园、景观人行道、储藏间 Manhattan HouseManhattan House 本报告是严格保密的。38中央公园西区 宏伟、华丽CENTRAL PARK WESTCENTRAL PARK WEST中央公园西区：中央公园西区：公寓大多修建于大萧条之前，建筑风 格反映着那个时代的欣欣向荣，宏伟而华丽。居住者多为美国知名人士，该区域是曼哈顿的顶级豪宅居住区客户：客户：金融界、演艺界新贵及国际名流景观：景观

31、：中央公园843英亩后院，城市核心景观带产品：产品：主力户型为500平米以上，及整层物业价格：价格：40004000美元美元/平米；平米；配套：配套：附近有剧院，自然历史博物馆，道路两旁没有 太多餐厅和商店,居住环境纯粹。Luxury apartment价值支撑：社会名流及豪宅标签、不可 复制的景观资源及城市资源本报告是严格保密的。39Luxury apartment价格：价格：4 bedrooms from$3,599,0003 bedrooms from$2,690,000 455 Central Park West455 Central Park West概况：概况：建于2002年，26

32、 层，100套公寓价值点排序：价值点排序：地段Location 建筑Architecture 产品Features地段优势：地段优势：中央公园、CBD、顶级商业街，建筑特色建筑特色：昭示性强，外立面典雅、品质感、露天广场、中 庭、花园气派富有吸引力产品特征产品特征：大堂休息厅、顶级私家花园、门房及管家服务、24 小时车库、噪音低、私家车道、工人房、凸窗、高 级健康会所、天台花园 本报告是严格保密的。40名师设计，昭示性和质感极强；户型3居以上、面积300平方米以上，有酒窖、私家车道等；中庭花园、私家花园、大堂休息厅；门房、管家服务、24小时车库、高级健康会所；1.中央公园，无可复制2.战前的历

33、史渊源3.提供配套的第五大道4.博物馆、艺术中心、歌剧院5.家族生活的历史案例总结案例总结Luxury apartmentLuxury apartment核心竞争力：产品：本报告是严格保密的。41 北京豪宅市场北京豪宅市场项目名称项目名称地段地段开发商开发商套数套数户型面积户型面积价格价格销售情况销售情况区域区域东方之子东北四环和乔集团 77套60025000售罄丽都区域北京公馆和平里 首旅华远 80套600以上50000燕莎区域昆仑公寓亮马桥北京市华远地产股份有限公司 23套393、72040000认筹燕莎区域贡院6号建国门北京绿都源房地产开发有限公司150套150-470400000.5套

34、/月建国门区域（复合）本报告是严格保密的。42顶级豪宅的客户轮廓特征顶级豪宅的客户轮廓特征u 强烈要求占有城市绝对稀缺的资源u 区域纯粹u 要求绝对的私密性u 多次置业经历、绝对理性u 对产品的要求主要是适应自己的生活需要u 根据需要会转变房屋的使用功能（企业会所）本报告是严格保密的。43对比自己对比自己客户：真正的奢侈公寓的购买阶层尚未形成项目条件：不具备奢侈公寓必备的资源条件风险：较大、营销不可控本报告是严格保密的。44BATERRY PARK CITYBATERRY PARK CITYCommon apartment巴特里公园城年轻、空阔、安静，郊区 生活方式suburban lifes

35、tyle。林肯中心：林肯中心：是曼哈顿的最年轻的社区之一。1976 年由垃圾填埋场发展而来，由于位置相对较远,BATERRY公园城成为了一个独立的社区。客户：客户：多数居民是华尔街的businessman and women,and their families，并且享受work-live scenario的便捷切换。产品：产品：所有建筑都是新建现代公寓，多以LOFT、STUDIO等形式。价格：价格：5000-9000美元/平米；配套：配套：配套：以他们的生活方式为中心设置,包括一定数量的体育馆、餐馆、室内网球、壁球或高尔夫球设施。沿着西面的Hudson RIVER有一条长长的木栈道，人们喜欢

36、在那儿骑单车、漫步和跑步。价值支撑：景观、郊区生活、靠近华尔街本报告是严格保密的。45The RegattaThe RegattaBATERRY PARK CITYBATERRY PARK CITYCommon apartment价值点排序：地段Location/建筑Architecture 产品Features价格：价格：1 bedrooms from$499,000 概况：概况：建于1989年，9 层，182套公寓；可以看到优美的景观和落日余晖下的自由女神像。拥有广阔的巴特里公园，靠近华尔街。有地下商场购物便利。价值排序：价值排序：地段：环境出众，比较安静。建筑：露天广场和中庭、有一定细节

37、品质产品：转角窗、大堂装修时髦本报告是严格保密的。46案例总结案例总结Common apartmentCommon apartmentu外立面中庸；u户型75%为studio，面积40-6 0平方米、实用；u露天广场、中庭；u大堂装修时髦。1.华尔街（金融中心）2.生活舒适、便捷核心竞争力：产品：此方向不能实现项目价值最大化此方向不能实现项目价值最大化本报告是严格保密的。47我们的定位我们的定位Semi-Luxury apartment本报告是严格保密的。从国际案例看我们的核心竞争力选择从国际案例看我们的核心竞争力选择本报告是严格保密的。49林肯中心住宅区 功能复合、活力LINCOLN CEN

38、TERLINCOLN CENTER林肯中心：林肯中心：中城通向上西区的门户。它既有繁华和优雅的住宅区，也有贫穷和喧嚣的角落。因此这里的房价也很坚挺走高。它的复合使之成为充满活力的社区。客户：客户：各种各样的有钱人，从艺术家甚至到下城区的businessprofessionals，以及许多名人都在这里购置他们在纽约的房产，但他们的财富远不如第五大道上的富豪。而且没有对房屋要求过于一丝不苟、过于完美的富豪。产品：产品：studio到 3 bedroom的产品形式多样价格：价格：10000美元以上/平米；配套：配套：Alice Tully Hall、Avery Fisher Hall、茱丽亚音乐学院

39、 纽约大都市剧院、New York State Theater。这里的商店叫做“chic”而不是麦迪逊广场的”boutique”,购物者更多的是纽约人。Semi-Luxury apartment价值支撑：上西区辐射，交通便利，声望很高的林肯中心本报告是严格保密的。50Trump Place Trump Place 特朗普大厦特朗普大厦LINCOLN CENTERLINCOLN CENTERSemi-Luxury apartment价值点排序：地段Location 建筑Architecture 产品Features价格：价格：3 bedrooms from$2,095,000 to$2,850,

40、000 2 bedrooms from$1,299,000 1 bedrooms from$1,200,000 概况：概况：建于1998年，46 层，377套公寓。美国地产大王唐纳德.特朗普的再开发项目。可以观看美丽的河景，健康俱乐部，24小时服务，临近地铁站、林肯中心、滨河公园。价值排序：价值排序：地段：邻里高档社区，景色优美，安静，购物便利，建筑：外形高大引人注目，外立面、入口处、露天广场、中庭、花园气派富有吸引力产品：大堂、健康俱乐部、门房、24小时车库 本报告是严格保密的。512 Columbus Avenue2 Columbus AvenueLINCOLN CENTERLINCOLN

41、 CENTERSemi-Luxury apartment价值点排序：地段Location 建筑Architecture 产品Features价格：价格：3 bedrooms from$2,899,000 to$3,350,000 2 bedrooms from$1,999,000 1 bedrooms from$1,200,000概况：概况：建于1998年，41 层，133套公寓；有很好的地下商场、健身房。靠近中央公园，交通和购物便利，位于最活跃的社区；周围有圣卢克罗斯福医院,林肯中心、约翰杰伊学院、时代华纳中心。价值排序：价值排序：地段：靠近洛克菲勒中心、大型超市，景色不错，安静，购物非常方

42、便。建筑：外立面引人注目产品：大堂、健康俱乐部、门房、24小时车库，每层3-4户本报告是严格保密的。52案例总结案例总结Semi-luxury apartmentSemi-luxury apartment外立面引人注目；具有社区入口、大堂、花园、露天广场等公共空间；户型1-3居、面积60-200平方米，减少奢侈功能空间；门房、24小时车库、健康会所。1.林肯中心、洛克菲勒中心2.闹中取静3.便捷的城市配套（chic小店）4.复合功能核心竞争力：产品：本报告是严格保密的。我们的核心竞争力我们的核心竞争力 区域：根据CBD区域外扩带来的区域增值；商务配套：国际饭店、华润大厦、长安大戏院、美洲俱乐部

43、；环境：闹中取静、生活便利；本报告是严格保密的。544 4个前提个前提2 2个关键问题个关键问题客户：活跃的财富置业者项目核心竞争力:区域/配套/环境/内城/生活/产品1 1个建议个建议产品建议产品建议Q4 Q4 目标理解：先进流、目标理解：先进流、利润最大化利润最大化Q2 Q2 竞争格局与地位：在竞争格局与地位：在资源争夺中，我们算是资源争夺中，我们算是“中产中产”Q3 Q3 项目限制条件：区域项目限制条件：区域复合复合/交通受限交通受限/建筑遮挡建筑遮挡/东西向比例东西向比例Q1 Q1 大势：大势：CBDCBD的强化和的强化和外扩给项目带来大机会外扩给项目带来大机会本报告是严格保密的。55

44、我们从客户的角度看产品我们从客户的角度看产品客户价值取向：合适的价格+出众的外立面+周全的现代化设施本报告是严格保密的。56户型：面积实用为主；户型多种选择、但差户型：面积实用为主；户型多种选择、但差距不宜过大距不宜过大户型面积总价（单价15000元）平均销售速度One bed room（一居）90-100150万15-20套/月Two bed rooms（二居）120-140200万10-20套/月Three bed rooms（三居）160-180255万8-10套/月200-220315万5-7套/月Four bed rooms（四居）260-280405万1-2套/月本报告是严格保密的。57