成都鑫泰新郫县现代工业港板块产业园项目定位策划思路汇报定位策划

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1、20222022年年1010月月思源顾问思源顾问2 2项目定位思路项目定位思路市场定位市场定位产品及客群定位产品规划设计营销推广策略三个维度分析调研成果汇总开发目标理解SWOT深入分析其他关键操作策略20222022年年1010月月思源顾问思源顾问3 3纲纲要要一、理解开发目标，明确开发战略与策略一、理解开发目标，明确开发战略与策略二、第一阶段市场调研工作成果汇总二、第一阶段市场调研工作成果汇总三、针对本案三、针对本案SWOTSWOT进行深入分析进行深入分析四、第一维度分析四、第一维度分析细分企业需求，寻找价值最大化方向细分企业需求，寻找价值最大化方向五、第二维度分析五、第二维度分析分析竞争态

2、势，发现蓝海分析竞争态势，发现蓝海六、第三维度分析六、第三维度分析基于限制性条件进行敏感性分析基于限制性条件进行敏感性分析七、市场定位七、市场定位满足三个维度的组合化市场定位满足三个维度的组合化市场定位八、客群定位八、客群定位以创新型产品满足目标客群以创新型产品满足目标客群九、对于市场定位的验证性分析九、对于市场定位的验证性分析借势？跳出？超越？借势？跳出？超越？20222022年年1010月月思源顾问思源顾问4 4本案开发目标的重新理解本案开发目标的重新理解开发目标开发目标利润最大化社会效益最大化u 产品是基础，产品要实现作品化；产品是基础，产品要实现作品化；u 利润最大化是终极目标；利润最

3、大化是终极目标；u 社会效益最大化是重要保障。社会效益最大化是重要保障。产品作品化避免项目走政绩工程的老路，创新政府关注项目的新开发模式，为鑫泰新带来更大机会客户眼中的作品政府眼中的作品企业眼中的作品20222022年年1010月月思源顾问思源顾问5 5对于开发效果的合理预期对于开发效果的合理预期帮助鑫泰新成功定位为帮助鑫泰新成功定位为“新型产业园区开发商新型产业园区开发商”并进一步发展成为并进一步发展成为“成功的房地产开发商成功的房地产开发商”借助大学城、外语实验学校、借助大学城、外语实验学校、城灌高速，形成区域经济新城灌高速，形成区域经济新的增长点，超越政府预期的增长点，超越政府预期开发效

4、果20222022年年1010月月思源顾问思源顾问6 6开发目标的实现战略开发目标的实现战略借势、跳出、超越借势、跳出、超越如何借势周边产业及城市功能环境？如何跳出项目本身，跳出红光板块、跳出郫县，跳出成都新西区、跳出成都？如何突破和丰富产学研概念，全面超越目前的产业园区项目？确定本案开发方向20222022年年1010月月思源顾问思源顾问7 7借势借势顺势而为，而非造势顺势而为，而非造势u项目发展可采用造势和顺势两种方式，对于总体规模项目发展可采用造势和顺势两种方式，对于总体规模“不大不不大不小小”的本案，最合适的方法是借势，即借市场之势、借政府之的本案，最合适的方法是借势，即借市场之势、借

5、政府之势、借环境之势，为我所用；势、借环境之势，为我所用；u而造势多为城市运营与营销所采用的方法；本案造势在企业行而造势多为城市运营与营销所采用的方法；本案造势在企业行为中主要用于营销，因此，本案定位上不能采用造势。为中主要用于营销，因此，本案定位上不能采用造势。20222022年年1010月月思源顾问思源顾问8 8跳出跳出放眼世界城市放眼世界城市跳出项目看项目跳出项目看项目不仅仅是一个项目，更应该把项目当做作品来做，做成不仅仅是一个项目，更应该把项目当做作品来做，做成精品。精品。跳出郫县看项目跳出郫县看项目本案不仅仅是成都郫县一个工业地产项目，更是成都新本案不仅仅是成都郫县一个工业地产项目，

6、更是成都新西区发展新型产业园区的示范和样板。西区发展新型产业园区的示范和样板。跳出成都看项目跳出成都看项目本案虽然位于成都，但不仅仅只是成都的项目，它更是本案虽然位于成都，但不仅仅只是成都的项目，它更是为成渝经济区、为中国西部新极乃至全国市场服务的；为成渝经济区、为中国西部新极乃至全国市场服务的；本案应立足大成都，胸怀大西部。本案应立足大成都，胸怀大西部。20222022年年1010月月思源顾问思源顾问9 9超越超越全面提升项目价值全面提升项目价值超越工业用地超越工业用地充分挖掘本案所在的区域价值，超越工业用地性质，使充分挖掘本案所在的区域价值，超越工业用地性质，使土地价值最大化。土地价值最大

7、化。超越产业地产概念超越产业地产概念全面丰富和超越产业地产的概念，以丰富内涵提升项目全面丰富和超越产业地产的概念，以丰富内涵提升项目价值。价值。超越城市区域期望超越城市区域期望既能满足区域期望，又能超越城市区域期望，同时还能既能满足区域期望，又能超越城市区域期望，同时还能给政府带来新的工业园区发展模式，成为郫县乃至成都给政府带来新的工业园区发展模式，成为郫县乃至成都推广新型现代产业园的示范和样板。推广新型现代产业园的示范和样板。20222022年年1010月月思源顾问思源顾问1010价值最大化通过竞争分析形成核心竞争力充分考虑各种开发限制条件开发目标的实现策略开发目标的实现策略三维策划实现价值

8、最大化三维策划实现价值最大化现有条件现有条件土地属性土地属性政府预期政府预期开发资金开发资金20222022年年1010月月思源顾问思源顾问1111纲纲要要一、重新理解开发目标，明确开发战略与策略一、重新理解开发目标，明确开发战略与策略二、第一阶段市场调研工作成果汇总二、第一阶段市场调研工作成果汇总三、针对本案三、针对本案SWOTSWOT进行深入分析进行深入分析四、第一维度分析四、第一维度分析细分企业需求，寻找价值最大化方向细分企业需求，寻找价值最大化方向五、第二维度分析五、第二维度分析分析竞争态势，发现蓝海分析竞争态势，发现蓝海六、第三维度分析六、第三维度分析基于限制性条件进行敏感性分析基于

9、限制性条件进行敏感性分析七、市场定位七、市场定位满足三个维度的组合化市场定位满足三个维度的组合化市场定位八、客群定位八、客群定位以创新型产品满足目标客群以创新型产品满足目标客群九、对于市场定位的验证性分析九、对于市场定位的验证性分析借势？跳出？超越？借势？跳出？超越？20222022年年1010月月思源顾问思源顾问1212二、第一阶段市场调研工作成果汇总二、第一阶段市场调研工作成果汇总1 1、大环境调研工作成果汇总、大环境调研工作成果汇总2 2、小环境调研工作成果汇总、小环境调研工作成果汇总3 3、市场供需调研工作成果汇总、市场供需调研工作成果汇总20222022年年1010月月思源顾问思源顾

10、问1313成都打造世界城市，全面提升城市核心价值成都打造世界城市，全面提升城市核心价值集散中心集散中心信息中心信息中心休闲城市、魅力之都休闲城市、魅力之都生产中心生产中心城市能级提升城市能级提升规模力规模力辐射力辐射力外向力外向力西南贸易中心西南贸易中心会展中心会展中心综合服务综合服务中心中心本案面临的城市宏观背景20222022年年1010月月思源顾问思源顾问1414成都重点发展三大产业，改善产业结构成都重点发展三大产业，改善产业结构u成都市坚持成都市坚持“三、二、一三、二、一”产业发展方针，以产业发展方针，以2.52.5产业为产业为阶段发展重点，坚持二、三阶段发展重点，坚持二、三产业共同推

11、进经济发展，同产业共同推进经济发展，同时逐步实施时逐步实施“退二进三退二进三”的的发展战略。发展战略。现代服务业现代服务业现代会展业现代会展业现代物流业现代物流业“三管齐下三管齐下”，扩大第三产业，扩大第三产业“短腿短腿”问题问题20222022年年1010月月思源顾问思源顾问1515三大城市功能定位，增强对高端企业的吸引三大城市功能定位，增强对高端企业的吸引世界城市世界城市西部中心城市西部中心城市服务城市服务城市增强对高端产业和处于价值链高端的企业的吸引力，并促使它们向成都形成集聚。城市功能定位城市功能定位u成都以世界城市、西部中心城成都以世界城市、西部中心城市、服务城市为三大功能定位，市、

12、服务城市为三大功能定位，通过重点发展第三产业来提升通过重点发展第三产业来提升城市能级，以吸引第三产业中城市能级，以吸引第三产业中的各类企业以及其他产业链高的各类企业以及其他产业链高端企业向上海集聚，企业首脑端企业向上海集聚，企业首脑功能向成都集聚，从而增强成功能向成都集聚，从而增强成都的集聚辐射能力。都的集聚辐射能力。u同时使各类第二产业企业向成同时使各类第二产业企业向成都周边转移。都周边转移。20222022年年1010月月思源顾问思源顾问1616二、第一阶段市场调研工作成果汇总二、第一阶段市场调研工作成果汇总1 1、大环境调研工作成果汇总、大环境调研工作成果汇总2 2、小环境调研工作成果汇

13、总、小环境调研工作成果汇总3 3、市场供需调研工作成果汇总、市场供需调研工作成果汇总20222022年年1010月月思源顾问思源顾问1717成都调整城市功能布局，以多中心布局为特点成都调整城市功能布局，以多中心布局为特点单核单中心城市布局多核多中心城市布局成都城市布局从单核单中心向多核多中心调整，为郫县区域成为城市功能中心之一创造了条件，而本案也有可能成为城市功能中的一部分，如产业基地、总部办公等20222022年年1010月月思源顾问思源顾问1818郫县郫县“工业强县工业强县”政策为本案提供重要的政策支撑政策为本案提供重要的政策支撑工业港总部经济工业港总部经济现代服务业现代服务业楼宇经济楼宇

14、经济郫县重点发展产业郫县重点发展产业郫县未来重点发展工业港总部经济和现代服务业，这是本案开发应重点郫县未来重点发展工业港总部经济和现代服务业，这是本案开发应重点考虑和利用的产业政策。考虑和利用的产业政策。根据郫县“十一五”规划：工业集中发展区建设是未来五年经济工作的重中之重 20222022年年1010月月思源顾问思源顾问1919郫县郫县“三个集中三个集中”战略提升项目竞争力战略提升项目竞争力 工业向园区集中农民向城镇集中土地向业主集中“三个集中三个集中”战略战略在郫县的在郫县的“十一五十一五”规划规划中，政府明确提出了中，政府明确提出了“三个三个集中集中”的经济发展战略。的经济发展战略。政府

15、规划对产业发展起着政府规划对产业发展起着非常重要的指导作用，而非常重要的指导作用，而“工业向园区集中工业向园区集中”的战略的战略无疑将提升项目竞争力。无疑将提升项目竞争力。20222022年年1010月月思源顾问思源顾问2020郫县现代工业港发展定位将直接影响本案的定位方向郫县现代工业港发展定位将直接影响本案的定位方向成都市重点工业集中发展区，成都国家高新技术开发区配套产业基地机械电子食品饮料印务包装基础工业“三有一无三有一无”（有市场需求、有经济效益、（有市场需求、有经济效益、有就业容量和无污染）有就业容量和无污染）工业项目工业项目20222022年年1010月月思源顾问思源顾问2121现代

16、工业港（北区）成熟的产业环境助推项目发展现代工业港（北区）成熟的产业环境助推项目发展北区北区南区南区安德川菜园区安德川菜园区占地面积：起步区3平方公里，拓展区5.5平方公里园区现状：入驻企业最多，园区现状：入驻企业最多，产业发展最成熟产业发展最成熟占地面积：3平方公里园区定位：现代化川菜产业基地占地面积：3.5平方公里主要产业：机械制造、印务包装、食品饮料本案所在园区，产业聚集度高本案所在园区，产业聚集度高现代工业港板块划分现代工业港板块划分20222022年年1010月月思源顾问思源顾问2222高新西区、现代工业港（南区）与北区既有合作，又存在竞争关系高新西区、现代工业港（南区）与北区既有合

17、作，又存在竞争关系高新西区电子信息现代中药高科技软件研发生产基地生物制药研发生产基地空吸辐射辐射现代工业港（北区）与北区相比，南区产业规划类似，但发展相对滞后，存在一定的“空吸效应”。北区作为高新西区的配套产业基地，“辐射效应”明显。现代工业港（南区）机械制造、印务包装、食品饮料20222022年年1010月月思源顾问思源顾问2323国道国道317317线与成灌高速双重作用于本案，区域交通便利线与成灌高速双重作用于本案，区域交通便利双流机场火车北站本案本案25分钟车程30分钟车程距成都市中心城区仅10公里20222022年年1010月月思源顾问思源顾问2424小环境影响总结分析小环境影响总结分

18、析大背景：世界城市、首脑城市、服务城市郫县郫县“工业向园区集工业向园区集中中”战略战略郫县郫县“工业强县工业强县”政政策策现代工业港（北区）现代工业港（北区）产业环境成熟产业环境成熟高新西区配套产业基地高新西区配套产业基地改善区域交通条件、提升区域配套水平增强本案所在区域及本案对各类潜在客户的吸引力20222022年年1010月月思源顾问思源顾问2525二、第一阶段市场调研工作成果汇总二、第一阶段市场调研工作成果汇总1 1、大环境调研工作成果汇总、大环境调研工作成果汇总2 2、小环境调研工作成功汇总、小环境调研工作成功汇总3 3、市场供需调研工作成果汇总、市场供需调研工作成果汇总2022202

19、2年年1010月月思源顾问思源顾问2626市场需求调研归类总结市场需求调研归类总结需求类型需求类型需求特征需求特征客户关注点客户关注点典型项目典型项目总部办公总部办公满足大型企业战略管理、资本运营、人力资源等形象好、独栋、生态、商务感龙潭寺工业园区、天府软件园、天府创意软件园天府创意软件园等SOHOSOHO办公办公满足创业初期中小企业的创业居家办公交通便利、租金便宜、生活便利现代城、东方广场等郊区生态办公郊区生态办公满足企业的生态化办公需求交通、环境、商务配套、产业配套南光CRM中心、攀钢技术中心集聚区市区办公市区办公满足各类中高端商贸、咨询、法务、金融、会计、律师等办公商业商务氛围浓厚、交通

20、便利、临近客户时代广场、力宝大厦、正熙国际、丰德国际等厂房办公厂房办公满足制造类企业的生产服务部门办公就近办公，便于生产管理与服务各工业园区内的生产制造企业商务居住商务居住满足企业高层商务居住和休闲办公需求生态环境、商务配套、产品质量、交通便利芯境界等项目20222022年年1010月月思源顾问思源顾问2727满足总部办公需求的典型项目分析满足总部办公需求的典型项目分析项目名称项目名称占地规模占地规模（亩）（亩）总建面总建面（万平米）（万平米）产品形态产品形态面对客户面对客户平均售价平均售价（元（元/平米）平米）龙潭寺工龙潭寺工业园一、业园一、二期二期1006.23独栋别墅以IBM为代表的高新

21、技术企业金牛产业金牛产业工业园工业园50012.34独栋总部楼与办公楼均在500平方米以上科技创投企业、现代服务性企业、高新技术研发中心、企业总部等独栋：6100元；办公楼：3800元芯境界芯境界65独栋别墅大型企业总部6800元/平方米20222022年年1010月月思源顾问思源顾问2828满足总部办公需求的典型项目总结满足总部办公需求的典型项目总结u除了以上三个满足成都总部办公需求的四个典型项目以外，还除了以上三个满足成都总部办公需求的四个典型项目以外，还存在若干个潜在供给项目，如天府软件工业园等诸多竞争项目。存在若干个潜在供给项目，如天府软件工业园等诸多竞争项目。趋势：满足总部办公需求的

22、市场竞争将会越来越激烈！趋势：满足总部办公需求的市场竞争将会越来越激烈！20222022年年1010月月思源顾问思源顾问2929满足满足SOHOSOHO办公需求的典型项目分析总结办公需求的典型项目分析总结 总结：总结：SOHOSOHO办公楼基本处于相对成熟区域，要求生活、商务配套齐全、交通便办公楼基本处于相对成熟区域，要求生活、商务配套齐全、交通便利，主要以满足中小企业办公需求为主，因此，结合本案地块、区域等条件，本利，主要以满足中小企业办公需求为主，因此，结合本案地块、区域等条件，本案并不适合发展案并不适合发展SOHOSOHO办公楼。办公楼。项目名称项目名称总建筑面积总建筑面积（万平米）（万

23、平米）产品形态产品形态面对客户面对客户平均租售平均租售价价现代城现代城15以上高层SOHO建筑中小科技创业企业租金：3.5元/天平米东方广场东方广场19,其中SOHO占5万平米小高层SOHO办公中小型企业与创业型企业售价：8000元/平米20222022年年1010月月思源顾问思源顾问3030满足厂房办公需求的典型项目分析满足厂房办公需求的典型项目分析项目名称项目名称占地规模占地规模（亩）（亩）总建筑面总建筑面积（万平积（万平米）米）产品形态产品形态面对客户面对客户平均售价平均售价（元（元/平米）平米）大唐电信大唐电信23.125.1低密度办公楼公司总部、营销中心、研发机构、制造中心等 自建鑫

24、福达电鑫福达电器制造有器制造有限公司限公司16.723.32-3层办公制造业加工基地不详细20222022年年1010月月思源顾问思源顾问3131满足厂房办公需求的典型项目总结满足厂房办公需求的典型项目总结u成都市政府重点以厂房办公形式来推进生产性服务业的发展，成都市政府重点以厂房办公形式来推进生产性服务业的发展，并明确提出，将重点规划建设并明确提出，将重点规划建设2020个左右现代服务业集聚区，个左右现代服务业集聚区，20062006年全面建设启动，年全面建设启动，20072007年取得阶段性成果，年取得阶段性成果，20102010年基本年基本完成。完成。趋势：厂房办公大量的需求成为成都生产

25、性服务业集聚区重要趋势：厂房办公大量的需求成为成都生产性服务业集聚区重要需求方向和形式之一。同时，我们也可以清楚的看到，成都厂需求方向和形式之一。同时，我们也可以清楚的看到，成都厂房办公随着供给量的大量增加，其市场竞争也会越来越激烈，房办公随着供给量的大量增加，其市场竞争也会越来越激烈，并对其他厂房办公市场形成强烈的竞争态势。并对其他厂房办公市场形成强烈的竞争态势。20222022年年1010月月思源顾问思源顾问3232满足商务居住需求的典型项目分析总结满足商务居住需求的典型项目分析总结u 临近商务交通枢纽、距离产业中心不远，形成了一定的商务别墅市场；而商务别临近商务交通枢纽、距离产业中心不远

26、，形成了一定的商务别墅市场；而商务别墅同时兼具商务办公和商务居住功能。墅同时兼具商务办公和商务居住功能。由于受商务别墅形成的条件限制，这个市由于受商务别墅形成的条件限制，这个市场虽然出现，但是并没有出现大量供给，因而没有形成激烈竞争局面。场虽然出现，但是并没有出现大量供给，因而没有形成激烈竞争局面。u 因此，商务居住仍然是一个值得本案关注的发展方向。因此，商务居住仍然是一个值得本案关注的发展方向。项目名称项目名称占地规模占地规模（亩）（亩）总建筑面总建筑面积（万平积（万平米）米）产品形态产品形态面对客户面对客户平均售价（元平均售价（元/平米）平米）芯境界芯境界 400-600平米的独栋别墅企业

27、商务商贸部门、营销总部等680020222022年年1010月月思源顾问思源顾问3333纲纲要要一、重新理解开发目标，明确开发战略与策略一、重新理解开发目标，明确开发战略与策略二、第一阶段市场调研工作成果汇总二、第一阶段市场调研工作成果汇总三、针对本案三、针对本案SWOTSWOT进行深入分析进行深入分析四、第一维度分析四、第一维度分析细分企业需求，寻找价值最大化方向细分企业需求，寻找价值最大化方向五、第二维度分析五、第二维度分析分析竞争态势，发现蓝海分析竞争态势，发现蓝海六、第三维度分析六、第三维度分析基于限制性条件进行敏感性分析基于限制性条件进行敏感性分析七、市场定位七、市场定位满足三个维度

28、的组合化市场定位满足三个维度的组合化市场定位八、客群定位八、客群定位以创新型产品满足目标客群以创新型产品满足目标客群九、对于市场定位的验证性分析九、对于市场定位的验证性分析借势？跳出？超越？借势？跳出？超越？20222022年年1010月月思源顾问思源顾问3434本案本案SWOTSWOT分析分析S S 优势优势WW劣势劣势土地成本优势土地成本优势现代工业港运作，使区域成熟现代工业港运作，使区域成熟与政府的良好关系与政府的良好关系距离市中区较远、缺乏配套距离市中区较远、缺乏配套无产业中心及商务中心基础无产业中心及商务中心基础OO机会机会T T威胁威胁成都工业向外发展带来的机会成都工业向外发展带来

29、的机会郫县新行政中心新城的建设郫县新行政中心新城的建设地铁地铁2 2号线规划修建号线规划修建成都产业园区发展竞争激烈成都产业园区发展竞争激烈其他竞争性项目的出现其他竞争性项目的出现20222022年年1010月月思源顾问思源顾问3535本地块本地块SWOTSWOT分析分析优势优势S SStrengthStrength优势分析优势分析S1.S1.土地价格优势，以工业用地性质获取的土地成本优势明显；土地价格优势，以工业用地性质获取的土地成本优势明显；S2.S2.与政府良好的合作关系，这为项目的开发建设提供了重要的政策保证；与政府良好的合作关系，这为项目的开发建设提供了重要的政策保证；S3.S3.与

30、金融行业良好的关系，成为项目可持续发展的重要资金支撑；与金融行业良好的关系，成为项目可持续发展的重要资金支撑；S4.S4.区位优势明显，项目紧挨高新西区区位优势明显，项目紧挨高新西区本案最大的优势在于：优越的区位条件、较低的土地获取成本。本案最大的优势在于：优越的区位条件、较低的土地获取成本。20222022年年1010月月思源顾问思源顾问3636本地块本地块SWOTSWOT分析分析劣势劣势WWWeaknessWeakness劣势分析劣势分析W1.W1.地块处于城郊结合部，距中心城区有一定距离；地块处于城郊结合部，距中心城区有一定距离；W2.W2.基地周边缺少产业中心和商务中心，配套不齐全；基

31、地周边缺少产业中心和商务中心，配套不齐全；W3.W3.产学研用地限制，而政府期望则较高；产学研用地限制，而政府期望则较高；W4.W4.用地规模与开发规模不大不小，竞争关系微妙。用地规模与开发规模不大不小，竞争关系微妙。本案最大的劣势主要是：本案最大的劣势主要是：距离中心城区较远，办公交通成本较高，而且目前缺少距离中心城区较远，办公交通成本较高，而且目前缺少各种配套。各种配套。20222022年年1010月月思源顾问思源顾问3737本地块本地块SWOTSWOT分析分析机会机会OOOpportunityOpportunity机会分析机会分析O1.O1.成都打造世界城市，第二产业向东西方南发展；成都

32、打造世界城市，第二产业向东西方南发展；O2.O2.现代工业港的建设，将会带动周边产业形成集聚，最终与高新西区形成成都的工业中现代工业港的建设，将会带动周边产业形成集聚，最终与高新西区形成成都的工业中心，本案正好处于工业中心的辐射区域范围内；心，本案正好处于工业中心的辐射区域范围内；O3.O3.郫县新的行政政务中心建设，将促进区域内产业集聚，并对本案所在区域形成一定辐郫县新的行政政务中心建设，将促进区域内产业集聚，并对本案所在区域形成一定辐射带动作用；射带动作用；O5.O5.未来地铁二号的开通，将减小项目所在区域与市中心的交通距离。未来地铁二号的开通，将减小项目所在区域与市中心的交通距离。本案开

33、发的最大机会来源于：本案开发的最大机会来源于：地铁地铁2号线的开通与成都工业中心的辐射。号线的开通与成都工业中心的辐射。20222022年年1010月月思源顾问思源顾问3838本地块本地块SWOTSWOT分析分析威胁威胁T TThreatThreat威胁分析威胁分析T1.T1.成都三环以外区域总部办公项目的出现，对本案形成直接竞争，分流相当一部分在成都三环以外区域总部办公项目的出现，对本案形成直接竞争，分流相当一部分在蓉企业；蓉企业；T2.T2.周边其他工业园区厂房及办公项目的潜在竞争。周边其他工业园区厂房及办公项目的潜在竞争。本地块开发的外部威胁主要来自：本地块开发的外部威胁主要来自：其他工

34、业园区内办公物业的同步推出。其他工业园区内办公物业的同步推出。20222022年年1010月月思源顾问思源顾问3939提出问题提出问题是否能够有效优化本案是否能够有效优化本案SWOTSWOT？20222022年年1010月月思源顾问思源顾问4040定位工作的方向定位工作的方向发挥优势、规避劣势发挥优势、规避劣势u从项目实际条件和限制条件如资金投入、用地政策等出发，寻从项目实际条件和限制条件如资金投入、用地政策等出发，寻找潜在的市场机会，实现价值提升；找潜在的市场机会，实现价值提升；u有效规避劣势、迎接挑战；充分发挥优势、把握机遇；有效规避劣势、迎接挑战；充分发挥优势、把握机遇；对于本项目而言，

35、发挥优势，规避劣势的最好方法就是寻找看重本项目优点，并对项目缺点不敏感的潜在客群。20222022年年1010月月思源顾问思源顾问4141关于优化本案关于优化本案SWOTSWOT的初步思考的初步思考以时间换空间，等待区域以时间换空间，等待区域配套的完善配套的完善定位差异化产品定位差异化产品123w 项目基地距离中心城区项目基地距离中心城区较远，缺少各种配套；较远，缺少各种配套；w 项目基地通达性差，周项目基地通达性差，周边产业园区档次低；边产业园区档次低；w 其他工业园区办公物业其他工业园区办公物业等项目形成潜在竞争；等项目形成潜在竞争；转化劣势转化劣势规避威胁规避威胁升级后的企业客群设置升级

36、后的企业客群设置班车或自驾车班车或自驾车转化劣势转化劣势20222022年年1010月月思源顾问思源顾问4242纲纲要要一、重新理解开发目标，明确开发战略与策略一、重新理解开发目标，明确开发战略与策略二、第一阶段市场调研工作成果汇总二、第一阶段市场调研工作成果汇总三、针对本案三、针对本案SWOTSWOT进行深入分析进行深入分析四、第一维度分析四、第一维度分析细分企业需求，寻找价值最大化方向细分企业需求，寻找价值最大化方向五、第二维度分析五、第二维度分析分析竞争态势，发现蓝海分析竞争态势，发现蓝海六、第三维度分析六、第三维度分析基于限制性条件进行敏感性分析基于限制性条件进行敏感性分析七、市场定位

37、七、市场定位满足三个维度的组合化市场定位满足三个维度的组合化市场定位八、客群定位八、客群定位以创新型产品满足目标客群以创新型产品满足目标客群九、对于市场定位的验证性分析九、对于市场定位的验证性分析借势？跳出？超越？借势？跳出？超越？20222022年年1010月月思源顾问思源顾问4343第一维度分析第一维度分析价值最大化价值最大化价值最大化通过竞争分析形成核心竞争力充分考虑各种开发限制条件现有条件现有条件土地属性土地属性政府预期政府预期开发资金开发资金20222022年年1010月月思源顾问思源顾问4444价值最大化企业需求细分市场价值势差寻求价值最大化的两个方向寻求价值最大化的两个方向202

38、22022年年1010月月思源顾问思源顾问4545对企业需求进行麻雀式解剖对企业需求进行麻雀式解剖如何寻找满足企业需求的价值最大化方向？如何寻找满足企业需求的价值最大化方向？20222022年年1010月月思源顾问思源顾问4646市场需求调研归类市场需求调研归类需求类型需求类型需求特征需求特征客户关注点客户关注点典型项目典型项目总部办公总部办公满足大型企业战略管理、资本运营、人力资源等形象好、独栋、生态、商务感龙潭寺工业园区、天府软件园、天府创意软件园天府创意软件园等SOHOSOHO办公办公满足创业初期中小企业的创业居家办公交通便利、租金便宜、生活便利现代城、东方广场等郊区生态办公郊区生态办公

39、满足企业的生态化办公需求交通、环境、商务配套、产业配套南光CRM中心、攀钢技术中心集聚区市区办公市区办公满足各类中高端商贸、咨询、法务、金融、会计、律师等办公商业商务氛围浓厚、交通便利、临近客户时代广场、力宝大厦、正熙国际、丰德国际等厂房办公厂房办公满足制造类企业的生产服务部门办公就近办公，便于生产管理与服务各工业园区内的生产制造企业商务居住商务居住满足企业高层商务居住和休闲办公需求生态环境、商务配套、产品质量、交通便利芯境界等20222022年年1010月月思源顾问思源顾问4747案例案例1 1：波音领导中心：波音领导中心企业领导力培训细分市场企业领导力培训细分市场u 地点美国密苏里州圣路易

40、斯u 业主波音公司u 竣工2000年u 建筑规模包括宽敞的工作室、餐厅、健身房，并拥有120个房间。u 职员不定（最多50人）u 目标：创建灵活机动、专业化的一流培训中心。u 宗旨：创造高度合作的工作环境，并成为整个波音公司的聚会热点。20222022年年1010月月思源顾问思源顾问4848案例案例2 2：海南三亚：海南三亚COTELCOTEL企业使馆区企业使馆区主题：企业使馆COTEL是一个自创的英文组合词，由CO+TEL组成，来源于英文单词Corporation/company 和hotel缩写的合成。“COTEL”是对企业行为平台的打造，其理念来源是建立在对企业行为研究的基础之上，作为企

41、业的新平台，“COTEL”具备了三大核心的功能：1）企业形象展示功能；2）公共关系经营功能；3）资产经营功能。20222022年年1010月月思源顾问思源顾问4949案例案例3 3：惠普转型：惠普转型“脑体分离脑体分离”u 在浦东外高桥，惠普打印机生产基地的产量一度在浦东外高桥，惠普打印机生产基地的产量一度占到全球的三分之一。占到全球的三分之一。u 进入新世纪，惠普逐渐把制造业务外包到苏州等进入新世纪，惠普逐渐把制造业务外包到苏州等长江三角洲其他城市，自身却转化为一个融组织长江三角洲其他城市，自身却转化为一个融组织订单、全球采购、物流分拨、技术服务等功能于订单、全球采购、物流分拨、技术服务等功

42、能于一炉的亚太营运中心一炉的亚太营运中心u 形成形成头脑机构和利润中头脑机构和利润中 心在浦东、制造心在浦东、制造加工在苏州的加工在苏州的“前店后厂前店后厂”式式的产业格局。的产业格局。20222022年年1010月月思源顾问思源顾问5050案例案例4 4：宁波杉杉集团总部移师上海：宁波杉杉集团总部移师上海u宁波杉杉集团1999年初将总部从宁波迁到上海浦东，仅4年时间，就从单一的服装业进入服装、科技和投资三业并举，通过“品牌经营、资本运作”，资产规模翻了一番，达38亿元，企业实现了全面升级。u该集团总裁郑永刚说：“浦东的区位优势、人才资源、信息平台、市场空间和商业机会是得天独厚的。企业要做大做

43、强，必须借助这个舞台。在这里，一定能够产生像新鸿基、长江实业这样的跨国公司。”20222022年年1010月月思源顾问思源顾问5151发现新市场、创造新产品、满足新市场发现新市场、创造新产品、满足新市场该模型证明：组合策略优越于其他三种策略，并促成市场战略最优化。因此，走组合策略的道路，发现新市场，创造新产品，从而满足新市场是本案市场定位的总体思路。20222022年年1010月月思源顾问思源顾问5252如何细分企业行为以寻找可能的需求方向？如何细分企业行为以寻找可能的需求方向？20222022年年1010月月思源顾问思源顾问5353企业行为形成需求市场企业行为形成需求市场企业内部行为企业内部

44、行为内部进行的经营、管理、研发、培训、生产等行为企业外部行为企业外部行为在企业外部进行的营销、公关、交际、展示等行为需求市场需求市场 20222022年年1010月月思源顾问思源顾问5454市场细分模型市场细分模型20222022年年1010月月思源顾问思源顾问5555企业行为市场细分企业行为市场细分所有活动内部活动内部活动内部活动分部活动公关接待分部活动外部活动外部活动公关接待资本运营战略决策行政管理人力资源生产研发营销推广区域营销会议论坛企业采购20222022年年1010月月思源顾问思源顾问5656企业内部行为企业内部行为决策管理层面决策管理层面运营管理层面运营管理层面发展战略研讨、交流

45、发展战略研讨、交流战略培训（高层会议）战略培训（高层会议）资本运营资本运营领导力培养领导力培养高级公关高级公关高层接待高层接待总部运营总部运营资源整合资源整合战略会议战略会议行政办公行政办公技术研发技术研发产品中试产品中试生产运营生产运营物流仓储物流仓储市场营销市场营销管理培训管理培训员工培训员工培训20222022年年1010月月思源顾问思源顾问5757企业外部行为企业外部行为决策管理层面决策管理层面运营管理层面运营管理层面政府公关政府公关高层公关高层公关高级接待高级接待对外联络对外联络新市场开拓新市场开拓重要合同签约重要合同签约产品营销产品营销市场推广市场推广产品展示产品展示新闻发布新闻发

46、布商务谈判商务谈判教育培训教育培训公关接待公关接待形象展示形象展示20222022年年1010月月思源顾问思源顾问5858企业行为所形成的需求市场企业行为所形成的需求市场市市场场生产加工生产加工物流仓储物流仓储技术研发技术研发战略管理战略管理经营管理经营管理营销推广营销推广会议培训会议培训公关展示公关展示商务居住商务居住市市场场细细分分原料加工原料加工半成品加半成品加工工产成品加产成品加工工物流仓储物流仓储产品研发产品研发技术研发技术研发工艺研发工艺研发市场研发市场研发管理研发管理研发战略研发战略研发战略创新战略创新战略讨论战略讨论战略决策战略决策资本管理资本管理生产管理生产管理人力管理人力管

47、理财务管理财务管理行政管理行政管理营销管理营销管理营销组织营销组织营销运作营销运作商务会议商务会议行政会议行政会议培训会议培训会议新闻发布新闻发布高级公关高级公关商务休闲商务休闲政府公关政府公关形象展示形象展示产品展示产品展示休闲居住休闲居住休闲办公休闲办公首脑决策首脑决策商务接待商务接待公关交际公关交际企业内部行为企业内部行为企业外部行为企业外部行为20222022年年1010月月思源顾问思源顾问5959市场需求方向处于价值链微笑曲线的中低端市场需求方向处于价值链微笑曲线的中低端价值链价值会议培训会议培训生产加工生产加工物流仓储物流仓储价值链微笑曲线企业行为细分后潜在的可能需求方向处于价值链

48、的低端，符合项目发展主题。技术研发技术研发营销推广营销推广商务居住商务居住20222022年年1010月月思源顾问思源顾问6060根据微笑曲线得出处于价值链中低端的种企业行为根据微笑曲线得出处于价值链中低端的种企业行为1 1、原料加工、原料加工2 2、半成品加工、半成品加工3 3、产成品加工、产成品加工4 4、物流仓储、物流仓储5 5、产品研发、产品研发6 6、技术研发、技术研发7 7、培训会议、培训会议8 8、商务居住、商务居住20222022年年1010月月思源顾问思源顾问6161价值最大化企业需求细分市场价值势差寻求价值最大化的两个方向寻求价值最大化的两个方向市场价值势差市场价值势差20

49、222022年年1010月月思源顾问思源顾问6262价值低u 加工制造基地，生产中心。加工制造基地，生产中心。u 以标准厂房为主，建筑品以标准厂房为主，建筑品质不高，缺少商务配套。质不高，缺少商务配套。u 环境较差，不生态。环境较差，不生态。综合办公综合办公 纯产业纯产业u 结合了商业、居住等功能结合了商业、居住等功能的普通办公中心。的普通办公中心。u 建筑品质相对较好，办公建筑品质相对较好，办公智能化程度较高高。智能化程度较高高。u 具有一定的休闲、生态特具有一定的休闲、生态特性。性。价值较高20222022年年1010月月思源顾问思源顾问6363别墅型住宅别墅型住宅 VS VS 办公办公南

50、汇区别墅名称均价（元/平米）今日田园6200芯境界6800在南汇区，所以我们可以看到很多的住宅类产品，尤其是别墅，将近有10多个别墅，而且均价接近6500元/平米。在别墅中营造办公场所显然比建造纯写字楼的价值高，因此，类住宅办公产品就成为一种创新产品，形成蓝海市场。20222022年年1010月月思源顾问思源顾问6464同区域不同性质产品之间价值势差同区域不同性质产品之间价值势差郫县今日田园今日田园（别墅）（别墅）现代工业港现代工业港（工厂）（工厂）6200元/平米2500元/平米销售均价通过今日天园和现代工业港的销售均价比较，可以看出别墅类住宅产品与写字楼之间存在较大的价值差，这个价值势差也

51、是正是本案可以借用的。20222022年年1010月月思源顾问思源顾问6565住宅住宅 办公办公写字楼价值 住宅价值类住宅：类住宅：能居住的能居住的写字楼写字楼成都成都成都住宅VS写字楼类住宅20222022年年1010月月思源顾问思源顾问6666符合市场价值势差的价值最大化方向符合市场价值势差的价值最大化方向低密度产品高密度产品住宅综合办公综合办公纯产业低密度类复合办公成为符合本案地块性质的价值最大化方向20222022年年1010月月思源顾问思源顾问6767符合市场价值势差的价值最大化方向符合市场价值势差的价值最大化方向纯产业综合办公类住宅低价值中高价值高价值高价值低价值低密度高密度低密度

52、复合办公20222022年年1010月月思源顾问思源顾问6868纲纲要要一、重新理解开发目标，明确开发战略与策略一、重新理解开发目标，明确开发战略与策略二、第一阶段市场调研工作成果汇总二、第一阶段市场调研工作成果汇总三、针对本案三、针对本案SWOTSWOT进行深入分析进行深入分析四、第一维度分析四、第一维度分析细分企业需求，寻找价值最大化方向细分企业需求，寻找价值最大化方向五、第二维度分析五、第二维度分析分析竞争态势，发现蓝海分析竞争态势，发现蓝海六、第三维度分析六、第三维度分析基于限制性条件进行敏感性分析基于限制性条件进行敏感性分析七、市场定位七、市场定位满足三个维度的组合化市场定位满足三个

53、维度的组合化市场定位八、客群定位八、客群定位以创新型产品满足目标客群以创新型产品满足目标客群九、对于市场定位的验证性分析九、对于市场定位的验证性分析借势？跳出？超越？借势？跳出？超越？20222022年年1010月月思源顾问思源顾问6969第二维度分析第二维度分析竞争态势竞争态势价值最大化通过竞争分析形成核心竞争力充分考虑各种开发限制条件现有条件现有条件土地属性土地属性政府预期政府预期开发资金开发资金20222022年年1010月月思源顾问思源顾问7070竞争项目样本选取的标准竞争项目样本选取的标准1 1、位于成都郊区，郫县未来新行政中心旁；、位于成都郊区，郫县未来新行政中心旁；2 2、土地性

54、质以工业用地（办公、研发、商业）为、土地性质以工业用地（办公、研发、商业）为主；主；20222022年年1010月月思源顾问思源顾问7171当前市场已经出现或潜在的项目竞争分析当前市场已经出现或潜在的项目竞争分析20222022年年1010月月思源顾问思源顾问72721 1、天府创意软件园、天府创意软件园 项目位置成都市高新西区西芯大道30号占地面积75065平米建筑面积62217平米投资密度248万元/亩绿地率40%容积率0.83售价3800-4200元/平方米水费未定20222022年年1010月月思源顾问思源顾问7373软件园总户数为104套。项目总平图最下方为联排别墅，价格在4500元

55、/平米左右。中部为独栋别墅（三套一户），价格估计在50005700元/平米左右。上方为双拼别墅，价格预计在5000元/平米左右，具体价格还未确定。天府创意软件园现状天府创意软件园其他情况该项目要求一次性付款，无按揭，每次付款额度为30%、30%、30%、10%，购买签约方为企业或者个人均可。该项目在下个月开盘，预计在2008年下旬交房，交房后约半年可拿到产权。20222022年年1010月月思源顾问思源顾问74742 2、芯境界科技园、芯境界科技园 总建筑面积：44270.92平方米 建筑用地面积30673.08平方米 总建筑面积：35200平方米 一期科技园建筑面积：4600平方米 二期科技

56、园建筑面积：30600平方米 建筑基底面积：11310平方米容积率：1.15项目建筑密度：36.9%项目绿化率：37.3%停车位：202个总户数：94户20222022年年1010月月思源顾问思源顾问7575产品介绍：该项目产品分布有联排别墅与叠拼别墅良种产品形态，其产品有三种户型：A户型：220平方米 B户型：300平方米 C户型：400平方米销售价格分析：起价4500元/平方米，销售均价为5500平方米，最高价格为6100元/平方米。销售进度分析：截止现在，其销售过半。20222022年年1010月月思源顾问思源顾问7676主要企业名单主要企业名单主要经营产业主要经营产业拥有员工人数拥有员

57、工人数摩托罗拉手机生产、软件等1200-1500人IBM软件、电脑等800人以上大唐电信电信相关业务200人以上迪康药业医药400人以上 英特企业软件、电脑等300人以上国腾电子电子及相关产品500人以上 除上述高新西区进驻的企业集团外，高新西区还大致分布着近1100家中小企业，该部门企业主要从事软件产业外包业务、软件生产物流，部分为中小型医药生产企业或代理企业。3 3、高新西区代表企业生产基地分析、高新西区代表企业生产基地分析 20222022年年1010月月思源顾问思源顾问7777泛郫县区域内办公市场发展结论泛郫县区域内办公市场发展结论 1、现代工业港区域办公市场价格相对城区写字楼市场价格

58、较便宜，市场价格在2800元/平方米，未来时间价格上涨空间较大；2、伴随高新西区IBM、英特等国家著名企业的落户与西区地产市场开发的持续升温，带动了项目所在区域内复合办公市场价格的上涨，估计未来还有较大的涨幅；3、伴随地产住宅投资的大压，项目所在区域内的办公投资市场将被人越来越看中，未来区域市场将改变现有的自用为主的模式，投资比例将得到大幅度提升；4、项目区域市场目前的产品形态多以企业联合自建为主，其次是购买别墅等，估计在未来时间，在区域内工业地产产品形态分布结构中，别墅等产品形态将会越来越多；5、在未来时间内，项目区域内的办公需求市场客户在现有的中小型成长企业为主的需求形式会得到继续发展，其

59、主要会集中的投资、高新科技及三产业相关企业等方面。20222022年年1010月月思源顾问思源顾问7878根据竞争态势，对位于价值链高端的八种企业行为需求满足度进行分析根据竞争态势，对位于价值链高端的八种企业行为需求满足度进行分析企业行为需求企业行为需求满足项目满足项目需求满足度需求满足度原料加工原料加工现代工业港、锦江工业园技术研发技术研发天府软件产业园、高新西区部分产业基地生态办公生态办公天府产业园、温江海峡新城半成品加工半成品加工现代工业港、西区自建厂房产成品加工产成品加工现代工业港湾、锦江工业园、西区企业物流仓储物流仓储高新西区企业、龙潭寺工业园等商务居住商务居住新境界、温江花博会区域

60、企业培训会议培训会议南光CRM中心、等20222022年年1010月月思源顾问思源顾问7979通过竞争项目分析，技术研发供应量和需求满足度较高，通过竞争项目分析，技术研发供应量和需求满足度较高，存在较大的市场风险存在较大的市场风险1 1、技术研发、技术研发2 2、生态办公、生态办公3 3、原料加工、原料加工4 4、半成品加工、半成品加工5 5、会议培训、会议培训6 6、商务居住、商务居住7 7、物流仓储、物流仓储8 8、产成品加工、产成品加工20222022年年1010月月思源顾问思源顾问8080纲纲要要一、重新理解开发目标，明确开发战略与策略一、重新理解开发目标，明确开发战略与策略二、第一阶

61、段市场调研工作成果汇总二、第一阶段市场调研工作成果汇总三、针对本案三、针对本案SWOTSWOT进行深入分析进行深入分析四、第一维度分析四、第一维度分析细分企业需求，寻找价值最大化方向细分企业需求，寻找价值最大化方向五、第二维度分析五、第二维度分析分析竞争态势，发现蓝海分析竞争态势，发现蓝海六、第三维度分析六、第三维度分析基于限制性条件进行敏感性分析基于限制性条件进行敏感性分析七、市场定位七、市场定位满足三个维度的组合化市场定位满足三个维度的组合化市场定位八、客群定位八、客群定位以创新型产品满足目标客群以创新型产品满足目标客群九、对于市场定位的验证性分析九、对于市场定位的验证性分析借势？跳出？超

62、越？借势？跳出？超越？20222022年年1010月月思源顾问思源顾问8181第三维度分析第三维度分析限制性条件下的敏感性分析限制性条件下的敏感性分析价值最大化通过供需分析形成核心竞争力充分考虑各种开发限制条件现有条件现有条件土地属性土地属性政府预期政府预期开发资金开发资金20222022年年1010月月思源顾问思源顾问8282前提：本案地块优劣势及限制性条件分析前提：本案地块优劣势及限制性条件分析商务氛围商务氛围交通便利交通便利形象昭示形象昭示所处区位所处区位商务配套商务配套租售成本租售成本生态环境生态环境休闲资源休闲资源个性发挥个性发挥-5-5-4-4-3-3-2-2-1-10 01 12

63、 23 34 45 5本案劣势非商务中心离市区远本案优势地价便宜高新西区辐射启示：根据本案地块针对9个因素做以优劣势的分析可知：本案易于满足对商务氛围、商务配套、形象昭示等因素不敏感的需求；同时对租售成本、生态环境、交通便利、个性发挥等因素敏感性较高的需求有吸引力。20222022年年1010月月思源顾问思源顾问8383基于限制性条件对潜在的七种需求进行敏感度分析基于限制性条件对潜在的七种需求进行敏感度分析5 5、商务居住、商务居住6 6、物流仓储、物流仓储7 7、生态办公、生态办公1 1、原料加工、原料加工2 2、半成品加工、半成品加工3 3、产成品加工、产成品加工4 4、会议培训、会议培训

64、20222022年年1010月月思源顾问思源顾问84841 1、原料加工、原料加工基本可行基本可行结论：结论：本案原料加工用途的优劣势恰好能与项目的特性相符合，发挥了项目的优势，回避了项目的劣势。对于原料来说，其生产一体化操作等具有一定的可行性。商务氛围商务氛围交通便利交通便利形象昭示形象昭示所处区位所处区位商务配套商务配套租售成本租售成本生态环境生态环境休闲资源休闲资源个性发挥个性发挥-5-5-4-4-3-3-2-2-1-10 01 12 23 34 45 520222022年年1010月月思源顾问思源顾问85852 2、产成品加工、产成品加工可行可行结论：结论：由于产成品加工各方面要素与本

65、案要素相符合，故项目发展产成品加工是可性的商务氛围商务氛围交通便利交通便利形象昭示形象昭示所处区位所处区位商务配套商务配套租售成本租售成本生态环境生态环境休闲资源休闲资源个性发挥个性发挥-5-5-4-4-3-3-2-2-1-10 01 12 23 34 45 520222022年年1010月月思源顾问思源顾问86863 3、半成品加工、半成品加工可行可行结论：结论：半成品加工对商务氛围、形象昭示、商务配套、个性发挥、休闲资源要求不高，与项目要素相符合商务氛围商务氛围交通便利交通便利形象昭示形象昭示所处区位所处区位商务配套商务配套租售成本租售成本生态环境生态环境休闲资源休闲资源个性发挥个性发挥-

66、5-5-4-4-3-3-2-2-1-10 01 12 23 34 45 520222022年年1010月月思源顾问思源顾问87874 4、会议培训、会议培训不可行不可行结论：结论：本案作会议培训不具备优势。且劣势方面敏感性系数突出。商务氛围商务氛围交通便利交通便利形象昭示形象昭示所处区位所处区位商务配套商务配套租售成本租售成本生态环境生态环境休闲资源休闲资源个性发挥个性发挥-5-5-4-4-3-3-2-2-1-10 01 12 23 34 45 520222022年年1010月月思源顾问思源顾问88885 5、生态办公、生态办公基本可行基本可行结论：结论：本案作为生态办公基本可行，且优势方面敏感性系数稍微突出，对于生态办公来说，可行性较大。商务氛围商务氛围交通便利交通便利形象昭示形象昭示所处区位所处区位商务配套商务配套租售成本租售成本生态环境生态环境休闲资源休闲资源个性发挥个性发挥-5-5-4-4-3-3-2-2-1-10 01 12 23 34 45 520222022年年1010月月思源顾问思源顾问89896 6、物流仓储、物流仓储基本可行基本可行结论：结论：与本案区位、未来交通条