不动产交易中的善意取得与无权处分

《不动产交易中的善意取得与无权处分》由会员分享，可在线阅读，更多相关《不动产交易中的善意取得与无权处分（5页珍藏版）》请在装配图网上搜索。

1、不动产交易中无权处分与善意取得研究 一、善意取得与无权处分的一般描述 作为物权法上一项重要制度，善意取得是指“无权处分他人财产的财产占有人，在不法将其占有的财产转让给第三人以后，如果受让人在取得该财产时系出于善意，即依法取得该财产的所有权，原财产所有人不得要求受让人返还财产的制度”。 善意取得的成立要件有四：第一，转让人为无权处分人；第二，受让人取得财产时出于善意；第三，标的物为动产，且必须是法律允许流转的财产；第四，受让人通过交换而实际占有已取得的财产。 善意取得的法律后果，是物之善意受让人取得所有权，原所有人则丧失其所有权。我国立法和司法均承认善意取得制度。如最高人民法院关于贯彻执行若干问

2、题的意见第89条规定：“在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定为无效。但第三人善意、有偿取得该项财产的，应当维护第三人的合法权益，对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿。”此外，拍卖法第58条、票据法第12条亦有类似规定。但现行法规定的善意取得制度，不仅适用范围狭小，适用要件也不十分不明确。司法实践中更多的是依据法理和民法之诚信原则即民法通则第4条适用该制度。 无权处分则是债权法上的概念。所谓无权处分，系指无处分权人处分他人财产的行为。其构成要件为：第一，行为人无处分权；第二，行为人实施了法律处分行为；第三，行为人以自己的名义实施处分行为。合同法第51条确立了无

3、权处分制度，“无权处分的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。夕据此，无权处分订立的合同为效力待定的合同，行为人如不能取得处分权，权利人又不追认的，则合同自始无效，受让人不能取得财产权 二、不动产交易中的无权处分二、不动产交易中无权处分与善意取得的实然分析公示原则是我国物权法的基本原则。动产的占有以及不动产的登记，使物权的信息公开化，为交易当事人了解交易风险提供了法律支持，从而使交易安全的法律保障得以实现。有人问题。但笔者认为这种理想的情况恐怕并不存在。首先，人是有限理性的动物，人工进行的登记程序不可避免地会出现错误。其次，人有趋利避害的本性，登记制度

4、在实践中可以成为规避税费的手段之一，所以也会出现故意登记错误的情况。因此，只要存在登记，肯定会出现登记物权与实际情况不符的问题登记错误的类型大致有以下几种:1登记机关的错误;登记簿之外发生物权变动，没有进行登记;(3)虚假登记，故意将不动产登记错误。可见，不动产交易中因登记错误而产生的无权处分现象，在实际生活中是完全有可能发生的。当事实上的权利人与登记的权利人出现不一致的情况时，必然会发生无权处分的问题。无权处分在不动产交易中实然存在。 既然无权处分在不动产交易中实际存在，那么用什么制度来调整不动产的无权处分问题呢?有学者认为，可以运用物权的公信原则来解决这个问题。笔者认为，登记确实是取得不动

5、产物权的本质特征。我国物权法第九条也规定:“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力;未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”但是，公信原则并不当然产生取得物权的效果。而且，仅仅运用公信原则，客观上忽视了对受让人是否为善意的法律评价，无法解释受让人为恶意时为何不能取得物权的问题。所以，公信原则根本不能解决不动产交易中的无权处分问题。我们既然在动产的无权处分问题中运用了善意取得制度，那么是否能在不动产交易中运用善意取得制度呢?立法中确有这样的先例。比如，德国民法典第892条规定了可以基于相信土地登记公信力而取得土地上的权利，事实上突破了善意取得仅限于动产的限制，将善意取得的

6、适用范围扩大到不动产。可见，运用不动产善意取得制度来解决不动产交易中的无权处分问题是有制度基础的。 虽然善意取得原本基于动产交易而产生，但其绝不意味着善意取得只能适用于动产交易。这是因为：首先，在现实生活中，确实存在不动产的登记权利人与有处分权人不相一致的情形，例如在“登记机关登记错误”(错登、漏登)、“变更登记发生迟延”、“虚假登记”(故意登记在他人名下)的情形下，均会出现这种不一致。既然不动产交易会因登记错误、疏漏、未登记等原因而发生无权处分的问题，就应当允许不动产在此情形下适用善意取得制度。其次，在我们看来，善意取得制度得以存在的理论基础实际上有三个。一是善意取得的事实前提，即必须存在无

7、权处分;二是善意取得的权源基础，即占有和登记的公信力;三是善意取得的构成要件，即受让人的善意和物权的取得。从理论上讲，善意取得的权源基础只是该制度得以存在的理论基础，其主要在于从交易安全和社会公益的角度，解释受让人为什么可以取得该物权。善意取得的构成要件只是该制度得以适用的法律基础，其主要在于从法律上对善意取得的适用作出严格限制，明确规定只有受让人为善意，且已实际取得了该物时，才能依法取得该物的权利。善意取得的事实前提则是该制度适用范围的决定性因素。因为，只有在无权处分的前提下，才有善意取得制度存在的必要和可能。如果出让人有权处分则根本不可能适用善意取得制度从以上分析可以看出，善意取得的制度价

8、值在于解决当出让人为无权处分时，受让人可否依法善意取得的问题。如果没有无权处分行为发生，根本不可能有善意取得制度存在的余地。也就是说，无权处分是善意取得的必要前提。尽管无权处分并非必然导致善意取三、无权处分与善意取得的相互关系1、无权处分是善意取得适用的前提无权处分与善意取得制度密不可分，无权取得是善意取得制度适用的前提，善意取得主要适用无权处分行为。有学者认为“如果作为法律原因的买卖合同本身无效，从理论上讲没有善意取得制度的适用余地。善意取得制度是用来解决在买卖合同有效而出卖人却对标的物没有处分权的情况下如何保护交易安全的问题。, i z还有学者认为合同无效是善意取得制度适用前提，如果合同有

9、效才能适用善意取得，买受人即可根据债权合同祛律行为)取得所有权，断无适用善意取得的必要，适用善意取得的前提恰恰是因为未经权利人追认合同处于效力不确定状态或权利人已经明确不予追认的合同无效状态。笔者认为以上不同的观点实质是针对无权处分条件下合同的效力与善意取得之间的关系的争论，在无权处分是适用善意取得制度的前提的认识得制度的适用，但是，只有在发生了无权处分的情况下，才可能产生善意取得的适用空间。因此，从理论上讲，无权处分才是善意取得制度得以存在的根本前提。既然不动产在交易中客观上存在着无权处分问题，因此不动产交易必然也可以适用善意取得制度。上是没有分歧的。 2、善意取得是无权处分的特例 无权处分

10、的类型很多，可以是出卖他人之物、出租他人之物、出借他人之物、以他人财产设定抵押或其他权利负担等。善意取得只针对所有权变动的处分行为，而不适用于租赁、借用等不改变物权归属的处分行为，且须符合无权处分的构成要件。司法实践中对善意取得制度的适用区分以下几种特殊情况:第一，受让人无偿从无处分权人处取得该财产时，不适用善意取得。第二，受让人有偿并善意从无处分权人处取得该财产时，要区分无处分权人占有该财产是否基于权利人的意思而占有，如果是，则适用善意取得;如果不是，如系被盗、遗失等原因而占有，则受让人原则上就不能依善意取得制度来取得该财产的所有权，除非善意受让人是通过拍卖或者向具有经营资格的经营者买得。第

11、三，受让人有偿但恶意从无处分权人处取得财产时，不适用善意取得。可见，善意取得只是无权处分的特例，除此之外，无权处分还包括多种其他情况。 3、无权处分与善意取得在现行法律中的适用关系按照新颁行的物权法，在符合善意取得构成要件的情况下，无权处分仍发生物权变动的法律效果。对此，有学者认为是第三人的善意补足了无权处分人的处分权限。!4然而，笔者认为无权处分人的处分权是不能代替的，而是因为取得人的善意值得保护而从法律上强制切断了原权利人的权利，使得善意第三人原始取得权利。很显然物权变动效果的发生，系直接基于法律的规定。也就是说，在我国现行的民法体系下，无权处分人与第三人所为的民事行为属于效力待定民事行为

12、，若权利人追认，视为无权处分人事后补足处分权限，效力待定民事行为转变为有效民事法律行为;若权利人拒绝追认，则转变为无效民事法律行为，所订立的合同为无效合同，但此时若符合善意取得的构成要件的，善意第三人仍取得标的物所有权，所依据的是物权法的直接 四、无权处分与善意取得的法律适用 通过对无权处分与善意取得制度的比较分析，我们可以十分清楚地看到，虽然两者具有密切联系，但其确是两种完全不同的法律制度。因此，在法律适用时必须认真贯彻如下两项基本原则: (一)区分适用原则 由于无权处分与善意取得是两种完全不同的法律制度，所以在适用上必须严格相互区别。具体而言，当无权处分行为发生后，在认定合同效力时，必须根

13、据合同法第五十一条的规定来认定转让合同的效力。如果出让人事后不能经授权或者其他方式依法取得处分权，其所签合同即为无效合同;如果出让人事后经授权或者以其他方式依法取得处分权，其所签合同即为有效合同。但是，在确定物权归属时，则必须根据物权法第一百零六条的规定。如果受让人受让时基于善意，且已实际取得了该财产，即可依法取得该物权;如果受让人受让时并非基于善意，或者尚未实际取得该财产，则依法不能取得该物权。 按照区别原则分别适用两项制度，在实践中可能出现如分制度，该转让合同应为有效合同;根据物权法上的善意取得制度，受让人依法构成了善意取得。第二种情况是，根据合同法上无权处分制度，该转让合同应为有效合同;

14、根据物权法上的善意取得制度，受让人依法不能构成善意取得。第三种情况是，根据合同法上的无权处分制度，该转让合同应为无效合同;根据物权法上的善意取得制度，受让人依法构成了善意取得。第四种情况是，根据合同法上的无权处分制度，该转让合同应为无效合同;根据物权法上的善意取得制度，受让人依法构不成善意取得。在上述第一种和第二种情况下，适用两种法律制度的后果完全一致，即受让人均可依法取得该项财产权。因为，即使在第二种情况下，受让人虽然构不成善意取得，但其根据转让合同的效力，仍可依法取得该项财产权。在上述第四种情况下，适用两种法律制度的后果也不存在冲突。因为，无论根据合同法上的无权处分制度，还是根据物权法上的

15、善意取得制度，受让人均不能依法取得该项财产权，所以也不存在法律冲突问题。但是，在第三种情况下，适用这两种制度的后果则发生了效果上的实际冲突。即根据合同法上的无权处分制度，转让合同应为无效合同，受让人不应取得该项财产权;但根据物权法上的善意取得制度，受让人依法构成了善意取得，可依法取得该项财产权。 (二)物权优先原则 针对上述第三种情况，即分别适用两种法律制度发生效力冲突时，应如何适用法律，确实存在值得研究的问题。因为，此时的法律适用直接关系到三方当事人的利益平衡问题。我们认为，虽然根据合同法中的无权处分制度该合同应为无效合同，受让人本来无权取得该财产权，但是，如果根据物权法上的善意取得制度，受

16、让人依法构成了善意取得，那么，受让人亦可根据善意取得制度，依法取得该项财产的财产权所以，在两者发生冲突时，应坚持物权优先原则。其理论根据在于: 1根据民法法理，物权法中的善意取得制度是一种强行法规范，是一种原始取得方式，其不得由当事人任意排除适用。合同法中的无权处分制度则是一种任意法规范，具有授权性质。无权处分行为是否发生效力，取决于权利人是否追认及处分人事后是否取得处分权公。根据强行法优于任意法的法理，当权利人的追认权与善意受让人取得所有权的权利冲突时，应优先适用物权法，保护善意受让人的权利。 2无权处分制度忽视了权利人与无权处分人的密切关联胜。如果受让人为善意，无论保护权利人或善意受让人任

17、何一方，都会导致另一方向无权处分人主张权利获取赔偿，但是，由于权利人较善意受让人来说，与无权处分人的关系更加密切，行使请求权更加方便，为了不致增大权利救济的成本，法律应规定在此情况下由权利人承担无权处分的风险，并且，“在所有人依其意思使让与人占有其委托物时，是所有人自己创造了一个使第三人信赖的状态，从而对交易安全产生危险，故理应由其承担动产被他人无权处分的不利益”rt 3无权处分制度意在保护真正的权利人的利益，维护财产的静态安全;善意取得制度意在保护善意受让人的利益，维展趋势和市场经济的客观要求来讲，也应侧重保护善意受让人的利益，即优先适用善意取得制度。罗马法上“任何人不能将大于自己的权利让与

18、他人”原则，虽然强调权利只能从权利人手中获得，但也给相对人增加了极大的负担，即要求相对人花费许多时间和精力去考察处分人是否有处分权，这在市场经济条件下因交易频繁是十分困难的。这样必然使相对人不敢大胆交易，从而滞碍商品经济的发展。所以，近代民法逐步确认了物权变动的公示公信原则、表见代理制度、善意取得制度等规则。这些制度都是由日耳曼法上的“授予他信赖，仅得对受信赖之人寻求信赖”、“以手护手”原则，以及法国固有法上的“动产不许追及”原则发展而来的，其设立的根本口的在于保护交易的相对人在交易过程中形成的合理信赖.，从而维护动态的交易安全，促进市场经济的发展 五、结语 无权处分与善意取得是现代民法中两项

19、重要的法律制度。由于善意取得必须以无权处分为前提，所以只要有无权处分的情况发生，即有可能产生善意取得问题。不动产虽以登记为公示方式，但登记也难免因各种原因而产生错误。因登记错误(错登、伪登、未登、漏登)而导致的不动产交易中的无权处分便成为可能。因此，不动产交易中亦存在善意取得的适用问题鉴于无权处分与善意取得是两项相互独立的法律制度，各有其不同的立法口的、价值追求、适用条件和适用效果，所以，当无权处分发生后，应当根据不同情况，分别适用这两种法律制度。当二者发生冲突时，则应坚持物权优先原则，优先适用善意取得制度。不动产交易中的无权处分与善意取得研究 学号：2013107005 姓名：葛慧茹 班级：法学一班