售楼员培训课件

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1、Evaluation Warning:The document was created with Spire.Doc for.NET.售楼员培训售楼员培训-明阳天下拓展培训售楼员培训售楼员的工工作好象象很简单单：也不不用出门门，也不不用去寻寻找，客客户就会会自己跑跑过来，推推销呢，也也很简单单，将早早已背得得滚瓜烂烂熟的楼楼盘资料料热情地地向客户户宣讲一一番，然然后回答答几个类类似“小区周周边都有有什么生生活配套套”的问题题即可，既既看不出出有什么么挑战性性，也无无需创造造性，似似乎谁都都能胜任任。其实不然。我们可以先先从发展展商的角角度来看看。市场场竞争不不断向纵纵深展的的结果之之一便是是产

2、品的的“同质化”程度越越来越高高、服务务在销售售中所起起的作用用越来越越大，同同时需要要企业应应对市场场变的动动作越来来越灵敏敏。经过过短短十十余年时时间的发发展，中中国地产产市场不不仅迅速速由卖方方市场转转向了买买方市场场，产品品“同质化”现象也也日益凸凸显，因因此，处处于与客客户接触触第一线线的售楼楼人员在在整个营营销体系系中的作作用也日日益重要要、其身身份属性性日趋复复杂：他他们是现现场劝服服客户、促促成最终终购买的的主力；他们的的服务态态度、服服务精神神折射着着公司的的经营理理念、价价值取向向；他们们是市场场最新动动态、客客户实际际需求、客客户对公公司广告告、促销销等营销销手段反反应的

3、第第一感知知者；他他们是客客户资料料信息的的最佳收收集、整整理、深深加工者者。我们还可以以站在消消费者的的角度来来看。“同质化”一方面面使得消消费者有有了从容容决策、理理性选购购的机会会，但真真要在几几个价格格、素质质各方面面均甚为为接近的的楼盘间间作出最最佳购买买选择，对对于在建建筑结构构、建筑筑材料、建建设规划划、环艺艺设计等等方面知知识有限限的消费费者来说说，还真真不是件件轻而易易举的事事。一般般的消费费者这时时多半会会求助于于亲戚、朋朋友、同同事，其其实亲戚戚朋友多多半也并并不是专专家，他他们的意意见更主主要是安安慰剂而而已。因因此消费费者最渴渴望、最最需要的的是能有有一位专专家出来来

4、，以客客观的态态度、专专业的知知识，为为其提供供从地段段发展趋趋向、建建筑规划划理念、户户型之于于人居活活动的关关系、小小区共享享空间设设置、绿绿化及环环境设计计物色等等方面理理性、中中肯的分分析意见见。因此，今天天的售楼楼员不应应是简单单的“营业员”、“算价员”而应是是能为客客户提供供购房投投资置业业专业顾顾问服务务的“物业顾顾问”；应该该是能为为发展商商反馈市市场信息息、提供供营销决决策参考考性意见见的前线线营销人人士；是是发展商商经营理理念和经经营思想想的自觉觉传播者者。当然，要达达到这一一步，需需要通过过大量的的学习；要想让让你的销销售人员员能发挥挥最大的的作用，需需要给予予他们全全面

5、的培培训。1、忠诚度度培训。此此项培训训的主要要目的在在于让售售楼员了了解公司司、认同同公司经经营理念念并融入入公司企企业文化化，从而而立起“为企业业创造利利润、为为客户降降低置业业风险”的服务务宗旨、培培养出热热忱亲切切的服务务态度、敬敬业细致致的服务务精神。主主要培训训内容有有：公司司背景介介绍、公公司在公公众中的的目标形形象、公公司理念念及精神神、公司司推广目目标及发发展目标标（确立立员工对对公司信信心）、公公司规章章制度（确确定行为为准则及及制定销销售人员员收入目目标）。2、专业知知识培训训。这是是实现从从“售楼员”到“置业顾顾问”转变的的关键。是是培训的的重点所所在，又又可分为为四个

6、部部分：一一是房地地产基本本知识包包括基本本概念、法法律法规规、按揭揭付款率率等；二二是楼盘盘详细情情况（包包括规模模、定位位、设施施、价格格、户型型、主要要卖点）、周周边环境境及公共共设施、交交通条件件、该区区域城市市发展规规划；三三是竞争争楼盘分分析与判判断；四四是物业业管理培培训（服服务内容容、管理理准则、公公共契约约）。3、销售技技巧培训训。这是是服务技技巧培训训，主要要目的在在于提高高售楼员员现场观观察能力力、现场场沟通能能力、现现场把握握能力，从从而提高高成交概概率、促促进整体体销售业业绩。主主要包括括：应接接洽谈技技巧、以以问题套套答案技技巧、询询问客房房户需要要、经济济状况、期

7、期望等技技巧、接接（拨）电电话技巧巧、推销销技巧、语语言技巧巧、身体体语言技技巧、客客户心理理分析、“逼（迫迫客户下下）订”技巧、展展销会场场气氛把把握技巧巧、外出出拜访技技巧。很显然，如如何在专专业培训训中走得得更远、培培训得更更深入是是销售人人员素质质全面跃跃升的关关键所在在，结合合近几年年国内房房地产市市场发展展趋势，我我们认为为应增加加并特别别重视以以下内容容的培训训：1、人居历历史及最最新人居居理念、现现代生活活方式的的演变对对建筑的的影响、城城市及小小区规划划理念、中中外建筑筑简史、室室内室外外空间协协调基本本概念，只只有掌握握了这些些知识，才才能为顾顾客解疑疑答难，提提供真正正的

8、顾问问服务；2、竞争对对手调查查内容与与调查技技巧。这这是为客客户提供供理性比比较分析析的基础础。3、客户资资料收集集、整理理、加工工知识，只只有具备备这方面面的知识识，才能能为公司司调整营营销策略略、制定定一个楼楼盘发展展计划、培培育企业业核心竞竞争能力力提供一一线市场场资料。可以说，户户型定位位是否准准确、户户型设计计是否科科学合理理是事关关项目成成败极为为关键的的因素。那那么什么么样的户户型类别别配置才才能紧扣扣项目总总体定位位？什么么样的户户型功能能布局才才能最大大程度地地满足消消费者现现在与将将来的生生活需求求呢？在在此我们们对涉及及户型的的一些问问题作些些探讨，希希望我们们的研究究

9、心得能能给您一一定的帮帮助。户型需要策策划表面上看，户户型即建建筑的室室内空间间间隔，需需要考虑虑整体建建筑结构构、建筑筑承重及及水、电电、气、热热、光纤纤等管网网线路布布置，因因而是一一个建筑筑技术问问题，完完全是建建筑设计计师的事事。其实不然。户户型是实实现消费费者居家家生活的的基本要要素，是是满足“舒适性”的首要要前提，只只有满足足了消费费者需求求的技术术才有意意义，只只有满足足了消费费者的户户型才能能确保项项目销售售畅旺，因因此户型型设计首首先是市市场问题题，其次次才是技技术问题题。世界上没有有最好的的户型，只只有最适适合某一一特定项项目所指指称的某某一类别别消费者者的户型型。而要要让

10、户型型能恰到到好处地地满足目目标消费费者的需需求与潜潜在需求求，不仅仅需要研研究这一一部分消消费者的的生活背背景、消消费心理理、消费费特征，而而且需要要充分考考量项目目所处的的地理特特征、景景观环境境、人文文环境、项项目的规规划布局局、小区区内环境境营造等等一系列列因素，让让户型定定位切合合项目整整体定位位。而这这一切，显显然不是是设计所所能解决决的问题题而只能能是项目目策划人人的工作作，设计计师应该该是在项项目策划划人对户户型类别别配置、每每户内功功能配置置的详细细任务书书的指导导下开展展工作才才能设计计出真正正的“好”户型。户型策划的的主要内内容有以以下几点点：1、户型类类别配置置。想吸吸

11、引所有有消费者者的项目目最终只只能是所所有消费费者都吸吸引不到到。因此此户型策策划的首首要工作作即是根根据项目目所处区区位及周周边总体体环境，结结合目标标消费者者定位，确确定项目目是以立立体户型型为主还还是以平平面户型型为主？是以三三房二厅厅二卫以以上大户户型为主主还是以以二房二二厅一卫卫以下小小户为主主？一房房、二房房、三房房、四房房、五房房、复（跃跃层）式式等分别别应占多多少比例例？2、户型面面积设定定。从目目前的市市场实况况看，由由于生活活习惯、居居住观念念的不同同，我国国南北之之间、东东西之间间消费者者对户型型面积的的要求存存在巨大大差异。香香港人通通常将 70 做成成三房而而北方地地

12、区二房房的面积积也大多多超过 100。就就是同一一城市，不不同类别别的消费费者对面面积的要要求也大大相径庭庭：有的的认为三三房应在在 100 左右右，有的的希望三三房能做做到 130以上上甚至 170；有有的喜欢欢 70 的二二房，有有的中意意二房超超过 90那么具具体到某某一楼盘盘，每种种户型类类别的面面积到底底以多少少为宜，显显然需要要精心策策划。3、户型类类别分布布。我们们在很多多项目中中都见过过一些单单纯从设设计角度度看堪称称优秀的的户型却却不幸沦沦为库存存，其原原因在于于发展商商将它们们放在了了错误的的位置：面积大大、总价价高的户户型却被被放在临临近路边边噪声相相当大的的地方、或或景

13、观较较差的地地方、或或朝北的的方向、或或南北向向楼体中中、或有有西晒、或或是底层层位置最最好的地地方设置置总价最最高的户户型、位位置最差差的地方方设置总总价最低低的户型型，是决决定各类类户型在在项目中中位置分分布的基基本原则则，背离离这一点点，收获获的就可可能是积积压或低低价低利利润。4、户型功功能配置置。几个个卫生间间？几个个阳台？厨房是是开放式式还是传传统的封封闭式？要不要要工人（保保姆）房房？要不不要设置置一个杂杂物间？要不要要设飘（凸凸）窗？等等问问题也应应站在市市场角度度、从项项目整体体定位的的高度来来审视而而不应由由设计师师依据站站在技术术角度、单单纯从建建筑结构构出发。户型简史时

14、间的流转转、社会会经济的的发展在在不停地地改变我我们的生生活状态态、生活活观念，也也不断地地改变着着我们的的居住观观念我们们对“户型”的要求求。为了了做好户户型策划划，有必必要先了了解一下下户型在在简要发发展历史史。坐北向南，四四四方方方一个小小院子，白白天有太太阳，夜夜晚有月月光；老老子住上上房，东东厢住儿儿女，西西厢是灶灶堂柴房房，后头头还有猪猪圈鸡窝窝茅房；坡屋顶顶，大厚厚墙，院院里是石石榴红枣枣，院外外是榆柳柳相依。千千百年来来，这就就是咱中中国老百百姓最理理想的“户型”，无论论是平头头百姓还还是县官官老爷，只只有面积积大小几几重几进进的区别别，基本本设计思思路概无无二致。这样的“户户

15、型”自然是是好宽敞舒舒适，功功能分区区明确。但但动辄占占上亩把把几亩地地，土地地资料利利用率太太低，而而且基本本没有卫卫生间概概念，不不少人在在床后隔隔着蚊帐帐就放个个尿桶；窗户小小小的，大大正午也也有几处处黑角落落。这样样的“户型”现在恐恐怕在农农村也不不大受欢欢迎了。解放了，日日子似乎乎是好过过些了，不不识时务务的马寅寅初老头头被打倒倒了，于于是一天天比一天天多的人人不断涌涌上街头头要房住住。国家家机关、企企事业单单位一盘盘算，发发现自己己银子实实在太有有限，那那就凑合合将就吧吧，大通通道，筒筒子楼，小小平房，公公用厨房房公共厕厕所，先先整个遮遮风敝雨雨不能让让人睡大大街上的的地方再再说。

16、这这样的“户型”，说什什么也住住着挺别别扭不舒舒服，但但那年月月，还能能怎么着着，能分分个一间间半间就就不错了了，感谢谢谁还来来不及，谁谁想那么么多。转眼是 80 0 年代，改改革开放放了，经经济真的的好起来来了，衣衣、食、行行转眼就就都大有有改善，琢琢磨起住住房问题题自然就就顺理成成章。大大伙很快快就发现现这大走走道的筒筒子楼实实在不是是好“户型”，都渴渴望能弄弄个“成套房”。是啊啊，有个个厅让一一家人团团团吃饭饭、有两两三间房房不用与与成年子子女挤在在一起、有有自家的的厨房做做好吃的的不用担担心别人人眼馋吃吃得艰苦苦一点别别人也不不会知道道、有自自家的厕厕所不用用排队再再冷的冬冬天起来来也

17、无大大碍、还还有个小小阳台让让人种点点花草晚晚上还可可看到星星星，这这样的日日子可实实在太美美了！可很快人们们又发现现还是不不对劲：厅里实实在太小小，放个个大彩电电看着刺刺眼，放放在房里里吧父母母儿女来来看又不不方便；还有大大沙发、茶茶几、音音响、金金鱼缸也也无处安安身；冰冰箱想放放厨房，可可厨房更更小；洗洗衣机想想就近水水龙头放放在卫生生间可卫卫生间也也太逼仄仄；客人人来了要要往床上上坐，一一家人的的生活裸裸露无遗遗。于是是人们盼盼望能住住上客厅厅、厨房房、卫生生间都宽宽宽大大大，卧室室里干干干净净的的房子。这样的房子子还是有有人不满满意：早早上一起起床，大大家还是是要抢着着上厕所所；辛苦苦

18、一天晚晚上想好好好泡个个澡也不不方便，厕厕所里总总是潮湿湿阴森味味儿不太太好；厨厨房虽然然大了但但洗菜、切切菜、炒炒菜也还还是不顺顺便；大大热的夏夏天厅里里怎么也也没丝儿儿风？想想看电视视吧又怕怕吵着孩孩子的学学习，不不看电视视吧晚上上还真挺挺难受，有有时夫妻妻俩想疯疯狂一回回也怕影影响孩子子父母很快，在在最隐密密处设有有主人卧卧室的房房子、有有两个以以上卫生生间的房房子、卫卫生间能能通风采采光的房房子、厨厨房连着着小阳台台的房子子、客厅厅（餐厅厅）两头头都有大大落地阳阳台的房房子都被被设计出出来了。有单身汉也也想要成成套的房房子，于于是有了了单身公公寓。有经常来这这里公干干又住腻腻了酒店店的

19、人也也想买房房子，于于是有了了酒店式式公寓。有极想看山山景海景景园景的的人，于于是有了了景观户户型。好户型的标标准选择一种户户型，选选择一个个生活空空间。不不同的生生活经历历、生活活状态、生生活习惯惯会带来来对户型型的不同同理解，而而户型则则不管人人们过去去如何，只只是以它它难以更更改的刚刚性改变变、重塑塑人们的的生活方方式。因因此，所所谓好户户型，就就是能充充分尊重重人们居居家生活活天伦本本质、亲亲情本质质的户型型；是能能带给人人们身体体的、心心理的舒舒适享受受的户型型；是能能满足现现在与未未来生活活变化的的需要的的户型；是与室室外自然然、人文文环境协协调且将将好环境境引入室室内的户户型；是

20、是能最充充分考虑虑建筑材材料与环环保的户户型。一套好的户户型，首首先必须须是每一一个房间间都间隔隔方正，少少点“金角银银边”，谨防防多边多多角的“钻石房”的出现现，如此此不仅利利于家具具摆放提提高实用用面积，也也符合中中国人的的消费心心理。一套好的户户型，必必须做到到以下几几个分开开：1、动静分分开。客客厅、餐餐厅、厨厨房、音音乐房、麻麻将室需需要人来来人往，活活动频繁繁，如此此一个家家才有生生气、有有活力，而而主要为为休息睡睡觉之用用的卧室室显然需需要最大大程度的的静谧，因因此应将将它们严严格分开开，确保保休息的的人能安安心休息息，要走走动娱乐乐的人可可以放心心活动。2、公私分分开。家家庭生

21、活活的私秘秘性必须须得到充充分的尊尊重与保保护，不不能让访访客在进进门后将将业主家家庭生活活的方方方面面一一览无余余。这就就要求不不仅需要要将卧室室（主卧卧、父母母房、儿儿童房）与与客厅、餐餐厅、音音乐房、麻麻将室（娱娱乐室）进进行区位位分离，而而且应注注意各房房间门的的方向。3、主次分分开。买买房通常常是人们们事业奋奋斗有成成，生活活质量迈迈上台阶阶的体现现。为了了彰显业业主的成成功，也也为了家家庭成员员之间的的起居互互不干扰扰，主人人房不仅仅应朝向向好（向向南或向向景观）、宽宽敞、大大气，而而且应单单独设立立卫生间间，应与与父母房房略有距距离分隔隔。如设设有工人人（保姆姆）房，则则又应与与

22、主要家家庭成员员的房间间有所分分离。4、干湿分分开。也也即厨房房、卫生生间等带带水、带带脏的房房间应与与精心装装修怕水水怕脏的的卧室等等分开。一套好的户户型，必必须做好好“通”、“透”工作。如果客餐厅厅相连，最最好能有有开放式式阳台与与大玻璃璃窗遥相相呼应，既既能保证证客厅的的采光充充分，春春、夏天天的“穿堂风”更是一一种极为为舒服的的享受。厨房当然也也应有良良好的采采光、通通风条件件，闷在在一角的的厨房将将时不时时降低下下厨人的的工作热热情，影影响一家家人的食食欲。卫生间不应应脏兮兮兮、臭哄哄哄，它它不应成成为天然然的藏污污纳垢、繁繁殖细菌菌的场所所，它也也应该有有良好的的通风透透光条件件，

23、应该该窗明几几静，无无异味，不不长霉。卧室，自然然更不能能成为黑黑屋暗房房了。一套好的户户型，应应安排尽尽可能多多的房间间朝向南南面，以以确保灿灿烂的阳阳光能照照耀房间间，如有有不便之之处，则则首先满满足的应应是客厅厅与主卧卧。当小区周边边有着极极为突出出的景观观时，户户型设计计可能会会打破传传统朝向向布局而而以景观观为中心心，这时时首要的的也是安安排客厅厅与主卧卧朝向景景观。好的户型中中厨房应应远离卧卧室，以以杜绝油油烟污染染。而卫卫生间则则应靠近近卧室以以方便家家人。好的户型中中供水、排排污、电电、煤气气、供热热、光纤纤等管网网布线应应尽量集集中，既既方便业业主装修修，又方方便维修修检查，

24、还还节省材材料。立体户型面面面观目前市场上上的立体体户型主主要有两两种：跃跃层式（深深圳叫复复式）和和错层式式。所谓复式，就就是在一一套房子子内拥有有两个楼楼层面，而而且这两两个楼层层面的竖竖直投影影面一般般是重合合的，两两个楼层层之间有有户内楼楼梯作垂垂直交通通联系。最最浅显地地说就是是相当于于将一幢幢住宅内内的“502”号房和“602”号房通通过一座座户内楼楼梯连结结为一套套（当然然也可以以是更多多层）。很显然，复复式住宅宅给予住住户的空空间层次次感十分分强，功功能分区区也能做做得十分分到位，其其隐秘效效果远非非平面户户型和错错层式所所能比拟拟。一般说来，复复式住宅宅的入户户门均设设在低层

25、层，这一一点非常常重要，因因为从人人们的居居住心理理来看，进进门应该该是第一一层，若若再往下下走则有有进地下下室的感感觉。所所以复式式的中、下下层应集集中设置置会客厅厅、商务务间、餐餐厅、厨厨房、公公共卫生生间、贮贮藏室、客客房或为为行动不不太方便便的家庭庭成员设设置的卧卧室；而而上层则则宜设置置对隐秘秘性要求求较高的的主人卧卧室、次次卧室、家家庭起居居室等，复复式上层层并非是是一般客客人可以以进入的的。复式房的室室内楼梯梯是不容容忽视的的重要内内容。户户内楼梯梯梯段宽宽度不宜宜小于 80 厘米，否否则不仅仅行走不不方便，家家具也难难以搬上上去。楼楼梯的位位置安排排也颇有有讲究，一一般设于于厅

26、堂的的角落，以以避免占占用过多多的空间间。在下下层，楼楼梯应与与过道空空间重合合而不能能占有房房间面积积，在上上层出口口处以设设置卫生生间入口口为宜，可可不另设设平台面面积。显而易见，复复式住宅宅面积一一般都很很大，动动辄 200 以上上，而且且其单价价通常也也比同一一幢楼或或同一小小区的平平面住宅宅要高，因因而其总总价非同同小可，不不是一般般人所能能承受。但但它所提提供的居居住质量量，它所所带来的的如影视视剧里西西方“资产阶阶级”生活方方式的尊尊贵感受受、它带带给业主主与众不不同的心心理优越越感，又又多么让让人心动动！而“错层式式”则是平平面户型型与复式式户型之之间的折折衷主义义者。它它并没

27、有有两个完完全不同同的平面面，而是是通过将将同一层层面中的的部分抬抬高一米米半米，从从而有效效地实现现日常生生活中所所涉及的的起居、饮饮食、休休闲、娱娱乐、社社交、学学习，都都可在不不同的功功能层面面上进行行，较好好地满足足了人们们对现代代家居的的需求。错层式户型型的带给给人们错错落有致致的新鲜鲜感、各各层之间间高差的的不大和和室内楼楼梯高度度的缩短短、平缓缓，既增增加了乐乐趣，又又不太影影响交流流沟通，其其面积也也与平面面户型相相差不大大，因而而近年来来在各地地尤其是是上海大大行其道道大受欢欢迎。今今年以来来一些地地方又先先后推出出了不少少三错层层户型：进门的的第一层层面为公公共活动动区，南

28、南面是大大开间客客厅，北北面是餐餐厅、厨厨房和公公共卫生生间，向向里上数数级楼梯梯形成第第二区域域，可作作为老人人房儿童童房或客客房，继继续向里里上几级级楼梯是是第三区区即主人人活动区区，同样样是大受受欢迎甚甚至出现现抢购。1999 年年，深圳圳一家公公司推出出了一种种获得国国家专利利的“跃复一一体”的户型型即将复复式房的的下层做做成错层层式：进进门为客客厅、公公共卫生生间、餐餐厅等公公共活动动空间，往往下走为为厨房和和工人房房，顶层层为主要要家庭成成员起居居活动空空间。发发展商在在广告中中不仅宣宣称该户户型“领先 30 年”，而且“使用面面积大于于建筑面面积”，凭借借这一创创新户型型，很快快

29、就将一一位于大大马路边边立交桥桥旁的房房子卖出出 80%以上，不不少眼光光独到的的炒家也也因大胆胆投资而而获得颇颇丰！大户型？小小户型？由于生活方方式、居居住观念念、消费费者所属属社会阶阶层、房房价差距距等系列列原因，不不同地方方不同城城市的人人们对大大户型、小小户型的的理解大大不相同同。香港有“千千呎豪宅宅”的说法法，100 00 平方呎呎多大？90 多平方方米而已已。在深深圳、广广州、上上海，一一般认为为 130 平方米米以上为为大户型型。而在在北方的的大部分分城市，似似乎只有有 170 平方米米以上才才会被叫叫做“大户豪豪宅”。从内部空间间设计角角度来看看，户型型面积越越小，难难度越大大

30、。因为为要抠着着那一点点点空间间的确很很难做出出新颖别别致的花花样。因因而一房房一厅、二二房一厅厅、一房房二厅、二二房二厅厅等中小小户型在在功能配配置上就就比较简简单，一一般就是是厅、房房、厨、卫卫、阳台台等“五大件”，功能能分区也也不尽完完美。而而大面积积户型就就让设计计师们发发挥的余余地就较较大，不不仅可以以在小户户型基础础上增设设主卧卫卫生间、贮贮藏室、工工人房、书书房（音音乐室、麻麻将房、健健身房）、梳梳妆间、更更衣室、主主卧观景景阳台等等多方面面功能，而而且可以以依据人人们通常常生活习习性做出出比较完完美的功功能分区区，跃、复复、错层层等创新新空间也也比小户户型大得得多。值得特别一一

31、提的是是，小户户型是否否应带保保姆房的的问题。一一般说来来，在小小户型的的买家中中，结婚婚未久的的年轻人人是绝对对主力。这这些消费费者的小小孩还很很小或即即将诞生生，而在在目前国国内的社社会经济济环境下下，又需需要夫妇妇两人都都上班工工作，他他们正是是最需要要聘请保保姆家庭庭！但目目前市场场供应实实际情况况是只有有三房以以上大户户型才带带保姆房房，而二二房户型型带保姆姆房的则则为数寥寥寥。消消费者选选择小户户型的很很大原因因是由于于其总价价较低、月月供轻松松，那么么增加一一间保姆姆房所带带来的压压力，目目标消费费者能否否承受？希望大大连有开开发商、代代理商、广广告公司司、市场场调研公公司能对对

32、此做一一番深入入研究。从整栋楼或或整个项项目的来来说，大大小户型型的配置置比例也也是一个个必须仔仔细研究究、谨慎慎对待的的问题。户户型单一一则由于于客源供供给面狭狭窄，抗抗风险性性相对也也就较差差，但“人以群群分”，单一一户型所所带来的的客户基基本素质质面的同同一，可可大大提提高物业业形象档档次进而而卖出好好价钱。正正因为如如此，因因而采取取此一户户型配置置需要精精确、深深入的前前期市场场研究，但但一旦定定位准确确，其收收益也非非同一般般。而一一些项目目由于对对目标消消费者界界定不清清或希望望将所有有类别消消费者一一网打尽尽，于是是从 3、40 的单单身公寓寓到二房房、三房房、四房房直至 20

33、0 以上上的复式式一应俱俱全。看看起来不不同需求求的客户户均能得得到满足足，实际际上由于于定位混混杂，各各种层次次的客户户均难以以找到感感觉开奔驰驰的当然然不想与与踩单车车的为邻邻，踩单单车的看看邻居开开着奔驰驰进进出出出心里里也别扭扭。因此此大、小小户型相相互比例例配置合合适，户户型既有有层次又又有相对对同一性性，既错错落有致致又充实实丰富，则则客户挑挑选余地地大，市市场抗风风险性也也好。究究竟是多多少的比比例才恰恰当，这这并不能能凭主观观的臆想想，只能能是通过过对市场场的深入入了解才才能得出出。户型的配置置决定了了项目的的整体定定位，因因此户型型策划首首要的是是进行土土地价值值分析判判断：

34、景景观丰富富、交通通便利的的地块当当然应以以大户型型为主；土地各各方面均均普通既既无突出出优点又又无特别别缺点的的，则以以中等户户型为主主；而地地块较差差时则应应以总价价较低的的中、小小户型为为主；至至于在商商务中心心区的小小幅土地地，最适适宜的当当然是小小面积公公寓甚至至酒店式式公寓。面积多大才才合适？在所有涉及及户型的的问题中中，最令令发展商商头疼、让让人最难难下定决决心的当当属以下下两点：各户型型类别在在项目中中的配置置比例、每每一种户户型的面面积大小小。因为为前者将将决定项项目主要要卖给谁谁，而后后者则将将决定项项目是否否真正能能满足这这些人。不同的消费费对象有有着截然然不同的的需求，

35、那那么我们们又如何何知道所所确定的的户型面面积是正正合目标标消费者者心意的的呢？我我们认为为，必须须从以下下三个方方面综合合权衡。消费者对应应性。我我们知道道，一房房一厅的的小户型型是只能能作过渡渡之用的的，其购购买者将将主要是是年龄在在 30 岁以下下、未婚婚或刚刚刚结婚的的年轻人人，其购购买动因因主要是是工作时时间不长长，积蓄蓄不多而而又渴望望拥有一一片自己己的小天天地。从从功能上上说，虽虽然也需需要厅、房房、厨、卫卫、阳台台五脏俱俱全，但但对每一一部分面面积的要要求却应应该都是是小字号号的，而而且需要要布局紧紧凑，因因此总面面积也不不应超过过 50。否否则就失失去了过过渡房的的本意。二二

36、房二厅厅、三房房二厅所所面对的的则是最最复杂的的消费群群。有的的三口之之家因小小孩尚小小，二房房即已足足够，但但他们生生活可能能较为宽宽裕，因因而偏好好面积宽宽松布局局更合理理的大面面积二房房；而有有的工薪薪家庭人人口较多多却资金金不多，当当然更希希望购买买房间较较多而面面积偏小小的三房房；还有有部分成成功人士士或高级级白领，虽虽然购买买力强劲劲但较为为实用主主义，认认为布局局合理、面面积略偏偏大的三三房就已已足够。二二房是做做 70 还是 100？三三房是做做 100 还是 130？需需要我们们精确区区分目标标消费者者并与其其购买力力、生活活状态、居居住习惯惯高度对对应。四四房以上上或 15

37、0 以上上的房子子，其面面积敏感感度相对对较差，但但也只有有深入分分析目标标消费者者才能做做得恰到到好处，才才能使销销售一路路畅旺。舒适性。房房子是为为人服务务的，房房子是为为家庭天天伦生活活服务的的，而户户型分割割的目的的就是为为人们提提供一温温馨、亲亲切、舒舒适的家家居空间间。舒适适性就是是从人体体工程学学和家居居生活基基本规律律出发，决决定户型型的开间间、进深深及面积积。房子越大则则舒适度度越高被被不少人人认为是是理所当当然，事事实并非非如此。以以普通家家庭的客客厅为例例，这里里陈设的的是沙发发、电视视、音响响、金鱼鱼缸、花花木等，是是迎客、家家人闲聚聚的空间间，谈话话、看电电视是这这里

38、的主主要节目目，太小小让人有有压抑感感，过于于空阔则则又易于于让人有有四边不不着、相相互有隔隔阂的感感觉。因因此客厅厅的开间间以 4.5 米为宜宜最大不不应超过过 5米最小小不应小小于 3.5 米。同同样的道道理，主主卧、次次卧、卫卫生间、厨厨房等都都有这样样从人居居活动出出发的辩辩证关系系。除人的视角角、人的的活动外外，舒适适性还应应考虑利利用率问问题。如如果一套套房子中中有部分分面积既既不能用用于摆设设家具电电器、又又无助于于人的活活动、亦亦不能增增添艺术术情趣，则则只能增增加购买买费用、增增加主妇妇打扫卫卫生的时时间与难难度，舒舒适性自自然也就就大打折折扣。地域性。地地域性是是由于各各地

39、区人人们生活活习惯不不同而对对户型面面积有着着不同的的要求，其其实是舒舒适性的的延伸。这这也是户户型设计计中必须须高度重重视的问问题。比比如大连连人大多多认为二二房二厅厅应该有有个 90 甚至 100，而而在深圳圳，恐怕怕就很少少有人能能理解 90 以上上的房子子为什么么不做成成三房，为为什么要要如此浪浪费。多多数深圳圳人眼里里的三房房应该在在 105115 之间间，而大大连人则则显然认认为这样样的房子子太小太太逼仄。户型之首客厅毫无疑问，在在一套房房子里面面，客厅厅的重要要性居于于首位。因因为它是是进入一一个家庭庭给人的的第一视视野、是是一家大大小尽享享天伦之之乐时最最主要的的活动空空间、是

40、是迎宾会会客的最最重要场场所。因因此我们们说客厅厅是户型型之首，在在设计中中应该得得到最高高规格的的尊重。在客厅的设设计要素素中，包包括开间间、进深深、阳台台、窗、门门的数量量、门的的朝向、餐餐厅的联联接、玄玄关等。上一篇文章章我们提提到，视视总面积积的大小小，客厅厅的开间间应在 3.85 米之间间，过大大或过窄窄都与人人们的家家居生活活规律有有冲突。而而在通常常情况下下，进深深与开间间之比不不宜超过过 1.5，否则则也将在在因过于于狭长影影响使用用。阳台几乎是是一套房房子里唯唯一可以以与外界界自然环环境交流流、对话话的空间间，是最最开扬、通通畅的地地方，我我们认为为必须与与客厅一一脉相连连。

41、阳台台还是将将自然风风、自然然光引入入室内的的最佳途途径，当当然应让让全家人人都得到到这种享享受，因因而从这这个角度度看，也也应与客客厅相连连。阳台台必须与与客厅相相连还有有一个重重要原因因：它是是我们晾晾晒衣服服的地方方，因此此只能是是与公共共空间相相通而不不能穿过过卧室以以形成干干扰、影影响居家家私密性性。如果在向阳阳面设置置了阳台台，在背背阴面能能否设置置次阳台台或窗户户以形成成“穿堂风”增加客客厅的通通透性呢呢？虽然然不是必必需，至至少值得得考虑！在客厅周围围开几道道门，每每道门各各自朝向向何方，当当属客厅厅设计中中最难决决定、需需要反复复研究认认真斟酌酌最费心心血的之之处。因因为门越

42、越多则空空间利用用率越低低，而门门朝向哪哪里又决决定了使使用的方方便与否否。公共共卫生间间的门应应朝客厅厅吗？厨厨房呢？哪个卧卧室外的的门朝向向客厅？能做到到所有卧卧室的门门都不直直接开向向客厅吗吗？客厅厅与卧室室之间的的走道如如何安排排？不设设过道又又如何？这些问问题当然然不可能能有统一一的答案案，不可可能有经经典的、最最好的方方案，而而只能通通过对目目标客户户深入、细细致的调调查访问问来了解解客户的的真实需需求，并并结合项项目的实实际情况况统筹安安排。客厅与餐厅厅的连接接也是个个问题。我我们在南南方看到到多数都都是直接接联通，而而在大连连市场，好好象多数数都是有有隔断甚甚至错开开。连通通会

43、使整整个厅显显得开阔阔、通透透一些；错开或或隔断则则功能分分区更清清楚细致致一些、小小餐厅的的气氛要要雅致一一些，但但通风性性差一些些，面积积利用率率也将打打点折扣扣。玄关在客厅厅里的出出现时间间较晚，是是伴随着着“三大（厅厅、厨、卫卫）一小小（卧）”、功能能分区等等居住观观念而进进入普通通人家的的，并迅迅速得到到部分家家庭的认认同。但但其真实实价值、其其存在的的必要性性仍为许许多消费费者怀疑疑，因而而设置与与否也需需谨慎调调查。关于客厅，我我们在这这里更想想提请发发展商注注意的是是随着对对消费者者的进一一步细分分及细分分后消费费者个性性化需求求，是否否应重新新界定客客厅功能能进而从从根本上上

44、改变我我们的设设计思路路？对于时尚、前前卫、崇崇尚个性性、反对对拘束、喜喜欢离群群 soh ho 的年轻轻一代新新人类们们，也许许并不希希望客厅厅仍然只只是个标标准模子子里出来来的方盒盒子，有有起伏变变化、有有错落、有有曲线或或许正是是他们的的追求。为为客厅赋赋予更多多的工作作功能甚甚至直接接将客厅厅当作电电脑间、网网上冲浪浪室也是是部分 it 人士的的生存需需要，现现在仍处处设计阶阶段的房房子，在在决定一一房一厅厅、两房房一（二二）厅的的布局时时，恐怕怕就有必必要考虑虑新人类类们的需需要了。客厅能开 p part ty 跳舞吗吗？客厅厅能不考考虑摆放放电视机机吗？客客厅能是是小酒巴巴吗？客客

45、厅能是是茶艺馆馆吗？凡此种种，或或许现在在还没有有足够多多的人提提出需要要，但我我们不能能不思考考、不能能不调查查、不能能不有所所准备。主卧我们都知道道，在单单位福利利房一统统天下的的年代，即即使在三三居室以以上的户户型中，各各卧室尽尽管有大大小之分分，但主主次关系系是十分分不明显显的。因因此“主卧”的出现现，堪称称是户型型设计思思想中革革命性的的突破之之一。主卧的出现现，使老老、中、小小三代及及客人在在空间上上有更强强的独立立性，减减少了家家居活动动时成员员之间的的相互交交叉干扰扰，增添添了生活活情趣，因因而从生生理上满满足了现现代人的的家居生生活。主卧的出现现，还极极大地满满足了购购房者的

46、的心理需需求：拥拥有自己己的房产产在很多多人眼里里还是事事业成功功的标志志之一，而而独立、舒舒适、宽宽逸、豪豪华、典典雅、有有个性品品味的主主卧正是是业主尊尊贵身份份的重要要体现。主卧设计的的要点如如下：卫生间：我我们在大大连仍能能看到有有些项目目的三房房仍只有有一个卫卫生间，这这显然是是没有较较好地理理解消费费者的需需求。主主卧一定定要有独独立卫生生间！不不仅如此此，主卧卧卫生间间面积也也应比公公共卫生生间大，功功能也应应更完备备在洗脸脸、浴盆盆、座便便器外，还还应根据据项目总总体定位位设置按按摩浴缸缸、桑拿拿、梳妆妆间等。位置：独立立性、私私密性是是主卧的的主要要要求，现现在的建建筑设计计

47、师都知知道将主主卧设置置在最隐隐密的地地方了尽量远远离入户户门、远远离客厅厅，如是是立体户户型则设设置在上上层或上上半部分分。但与与此同时时，我们们又能在在不少平平面户型型的项目目中看到到主卧虽虽居于私私密位置置，可门门却直接接对着客客厅，整整个就是是自相矛矛盾。更更有甚者者，有一一个项目目的主卧卧居然直直接面对对餐厅、与与厨房相相邻，这这就让人人匪夷所所思了！除私密密性外，朝朝向、“观景”也是在在确定主主卧位置置时必须须考虑的的重要因因素，主主卧必须须朝南或或面对最最佳景观观朝向。面积：主卧卧面积当当然应比比其他房房间大些些，但舒舒适是有有“度”的，因因此主卧卧面积并并非越大大越好。面面积过

48、大大一是造造成浪费费（购买买款、管管理费），二二是空旷旷的空间间不利于于营造亲亲密、浪浪漫、温温馨的二二人世界界。以我我们的调调查，目目前深圳圳等地消消费者普普遍希望望的主卧卧面积在在 18 平方米米左右，北北方消费费者的需需求相对对大些，平平均值在在 2530 平方米米左右。窗户：客户户的功能能有三：采光、通通风、眺眺望。无无论电源源光是何何等的绚绚丽多彩彩、浪漫漫、有情情调，也也无法和和太阳光光所带给给我们的的温暖、亲亲切的心心理满足足感相比比拟；无无论电扇扇风、空空调风是是多么清清爽宜人人，它也也不能代代替轻灵灵、和谐谐的自然然风；无无论电视视节目有有何等精精彩，它它也比不不了绿树树、红

49、花花、青山山、碧水水或城市市繁华绚绚烂的夜夜景所给给人的舒舒缓、放放松。因因此低台台、大窗窗、凸窗窗（或曰曰飘窗）甚甚至落地地窗就成成了近年年来主卧卧窗户的的主流。而而在深圳圳，转角角窗（将将垂直的的面对景景观的两两堵墙都都设计为为透明玻玻璃窗）、弧弧形落地地窗也已已被大量量运用。辅助功能：在目前前的住宅宅市场中中，不少少设计师师在处理理大面积积户型时时，常简简单地将将每一个个房间按按比例放放大就算算了事，其其实这是是一种非非常严重重的浪费费，我们们认为可可行的方方法应该该是将功功能进一一步细分分，如在在主卧中中就可考考虑设置置独立的的衣帽间间、独立立的梳妆妆间，可可以考虑虑设置背背景音乐乐系

50、统等等。厨房我们关于厨厨房的想想法可集集中归结结为三个个方面：厨房在在户型中中的位置置；如何何提高厨厨房的舒舒适度；厨房设设计的创创新性想想法。位置：南方方气候炎炎热，所所以南方方的房子子特别强强调通风风顺畅、希希望厅里里有“串堂风”；北方方冬天漫漫长，所所以北方方的房子子特别讲讲究南北北朝向。这这就决定定了南北北方的消消费者在在厨房的的位置上上有着明明显不同同的需求求：南方方的厨房房多位于于客厅或或餐厅的的一侧，而而北方的的厨房多多位于厅厅的北端端。但不不管南方方北方，我我们认为为只要是是平面户户型，在在规划设设计厨房房时就必必须从如如下两种种基本原原则中选选取其中中之一：1、厨房房是家居居

51、生活中中最主要要的污染染源，噪噪声、油油烟油污污、残渣渣剩饭、残残枝败叶叶、清洗洗污水等等集中于于此，因因此应远远离卧室室、客厅厅，尽量量避免拎拎着菜穿穿过客厅厅，也就就是说厨厨房应尽尽可能靠靠近进户户门；2、厨房房与卫生生间是住住宅中的的水管集集中地，因因此从施施工成本本、能源源利用、热热水器安安装等问问题考虑虑，厨房房应与一一个卫生生间贴邻邻而处。其其他如厨厨房门直直对客厅厅、卫生生间门开开向厨房房、穿过过厨房进进入卫生生间的设设计都不不太符合合人居习习惯。舒适度：事事实上，自“大厨房”的观念与抽排油烟机一起进入普通中国人家庭后，就已经使厨房从大汗淋漓、油烟滚滚的战场开始向演奏锅碗瓢盆交响

52、曲的乐台转变，从而大大提高了家庭主妇主男们工作的舒适度。以我们的观察，无论南北方，目前多数厨房的面积在 67 平方米左右，但我们认为，在“冰箱入厨”已是大势所趋、微波炉、洗碗机、电烤箱等厨房家电的日益普及、烹调中煎、炸、煮、蒸、煲分工日益明细的今天，厨房的面积还将进一步扩大。随着人们生活节奏的加快，我们还应该在深入研究国人烹饪习惯的基础上将厨房设计得更科学、更合理，更符合人们的厨房作业的流程：在洗、切、炒的流程中，l 型厨房比“一字型”更能减少步伐移动、节省时间、提高效率，降低劳动强度；整体厨房由于能使物品各归其位，不仅能提高空间利用效率、减少死角，而且更方便清洁，改善卫生状况；我们还认为，现

53、在已经到了将厨房功能细分为清洗加工区和烹饪区的时候，如此一来既可最大程度地降低油烟污染，又可使拣菜、洗菜、切菜在更为宽松惬意的空间进行，不仅大大提高了舒适度，对鼓励“另一半”帮忙、打下手也大有好处，可为平淡的居家生活增添许多情趣。创新：在此此我们想想提出两两点创新新性想法法，一是是在 200 平方米米以上的的户型中中设立单单独的早早餐室，二二是设置置开放性性厨房即即与餐厅厅之间完完全通畅畅连接的的厨房。早早餐室在在欧美国国家十分分普遍，随随着生活活形态的的改变和和人们餐餐饮习惯惯的转变变，在部部分大户户型中不不妨一试试。在我我们见过过的一些些例子中中，从抽抽排油烟烟机的技技术角度度来看，将将厨

54、房完完全敞开开一点问问题没有有，而开开放式厨厨房的好好处不言言自明不仅极极大地拓拓宽了工工作面积积，而且且能一边边择菜洗洗菜切菜菜一边听听音乐、看看电视，任任务较重重时更可可发动全全家人一一起动手手帮忙，真真正让炒炒菜成为为一种生生活的轻轻松甚至至一种享享受。洗手间的问问题中国菜肴之之香、之之精美举举世闻名名，与此此同时中中国的厕厕所之臭臭、之简简陋也“享誉全全球”。这种种只重“进口”而对“出口”漠不关关心的现现象似乎乎为中国国传统文文化中所所独有。长久以来，厕厕所在中中国另有有一别称称“茅房”，由此此可见其其在户型型中的地地位低下下、不受受重视。就就是解放放后，城城市里大大量修建建的火柴柴盒

55、房子子里，也也还有相相当多没没有单独独的厕所所。因此此自 80 年代随随着经济济发展对对改善居居住条件件日益关关注以来来，我们们经历了了追求每每户有独独立洗手手间、有有坐式抽抽水马桶桶、增加加实用面面积、追追求二个个甚至三三个以上上洗手间间等几个个阶段。但但受传统统文化根根深蒂固固的影响响，目前前的洗手手间设计计中仍存存在诸多多亟待解解决的问问题：（1）仍有有人将洗洗手间搞搞得暗无无天日，白白天需开开灯，余余臭长年年不绝，且且阴森潮潮湿，让让细菌们们大量繁繁殖、活活得自在在。（2）空间间面积绝绝对不足足，一些些发展同同将其作作为辅助助功能，面面积压缩缩得很小小，在一一些小户户型中其其面积仍仍在

56、 4 平方米米以下。（3）设备备水平极极低，用用于配置置洗衣机机、热水水器、电电吹风、电电话的管管道、线线路和插插座不足足甚至根根本就没没有。（4）标准准化程度度低，施施工质量量差。管管线配置置杂乱无无章，影影响美观观和使用用，下水水道容易易堵塞。（5）缺乏乏从用户户出发、为为用户着着想的理理念而只只图设计计简单、施施工方便便洗手间间是管线线集中的的地方，长长期以来来都以明明管配置置，为用用户又增增加了难难以清扫扫的积污污纳垢的的死角，既既不卫生生又有碍碍观瞻。（6）穿过过厨房进进入洗手手间或洗洗手间门门直接开开向厨房房的设计计仍有所所见，而而公共洗洗手间的的门直接接开向客客厅的更更比比皆皆是

57、。（7）重数数量不重重质量。在在规划设设计阶段段讨论的的重点经经常是设设计几个个洗手间间，而基基本不讨讨论洗手手间的具具体 设计细细节。（8）重面面积不重重功能布布局。在在广告中中、在现现场销售售人员的的介绍中中，一般般都会突突出强调调洗手间间的面积积，几乎乎没有人人在意不不同特征征消费者者对洗手手间功能能分布的的差异化化要求。（9）重装装修标准准不重基基本功能能配套。装装修标准准在时下下的洗手手间设计计中已是是讨论的的重点之之一，但但发展商商、设计计人员、营营销人员员似乎都都有意无无意地忽忽略了洗洗手间功功能设施施的研究究。（10）重重主卧洗洗手间不不重公共共洗手间间。或许许是由于于买家主主

58、要使用用的是主主卧，因因而从营营销的角角度，主主卧洗手手间的出出彩出新新能更有有效地激激发客户户的购买买冲动，而而公共洗洗手间则则多数因因陋就简简，关心心者甚少少。事实实上从使使用角度度看，利利用率更更高的还还是公共共洗手间间，并没没有理由由对其漠漠然视之之。（11）重重大户型型洗手间间设计不不重小户户型洗手手间设计计。这实实在有南南辕北辙辙的嫌疑疑：购买买大户型型者多为为实力派派人士，一一般都将将重新设设计装修修，不用用操心太太多；而而小户型型买家多多为工薪薪阶层，资资金、时时间相对对较紧，因因而更渴渴望发展展商仔细细琢磨能能提供能能一次到到位的设设计和装装修。（12）我我们在大大连还看看到

59、过座座便器正正对洗手手间门的的户型，这这是永远远不能原原谅的设设计错误误。上一篇文章章里我们们历数了了现今洗洗手间存存在的诸诸多不是是，出现现这些问问题的其其根源在在于发展展商和设设计人员员仍在用用旧观念念处理新新住宅：仍将洗洗手间看看作是不不得已而而去之的的逃难地地，而没没有想到到其应该该是业主主重要的的享受区区。事实上，现现代住宅宅的洗手手间是一一组空间间，这组组空间围围绕着便便溺、洗洗漱、沐沐浴等基基本活动动而展开开。（目目前深圳圳地产界界对洗衣衣机是否否应进入入洗手间间存在争争议，拥拥护者认认为洗衣衣与其他他活动一一样属于于“水性”活动，理理应集中中，顺手手将换洗洗衣物掷掷入洗衣衣机也

60、实实在方便便，另外外从接、排排水管道道的设置置利用考考虑，也也应进入入洗手间间；反对对者认为为洗衣机机与洗手手间功能能难以协协调，而而且拎着着装满湿湿衣服的的桶穿过过客厅到到达晾晒晒阳台也也有诸多多不便（即即使有干干衣功能能），洗洗衣机应应设于晾晾衣阳台台附近。）抛抛开洗衣衣机问题题，要较较好地组组织便溺溺、洗漱漱、沐浴浴三项功功能，使使用面积积不应少少于 6 平方米米，否则则必然出出现空间间局促、功功能混杂杂，为业业主带来来使用中中的互相相干扰和和不便。由由于不同同购房目目的及需需求差异异，目前前消费者者希望的的洗手间间面积集集中于 67 平方米米和 1012 平方米米两个区区间，发发展商因

61、因根据项项目定位位作恰当当选择。洗手间是家家居生活活中的集集中用水水地，因因而也是是最容易易出现潮潮湿阴凉凉，从而而滋生细细菌病毒毒的地方方，因而而其采光光通风特特别重要要。尽管管可以人人工排风风、尽管管可以用用电发光光，但无无论从能能源利用用角度还还是人们们对自然然风、太太阳光天天然的亲亲近感，洗洗手间都都应该做做到宽敞敞明亮，通通风顺畅畅，如能能引入西西晒，就就更理想想了。另另外无论论是何种种建筑形形态无论论是何种种户型布布局，上上推式窗窗户是最最适合洗洗手间的的。根据新的住住宅设计计规范征征求意见见稿提议议，80 平方米米以上住住宅均应应至少设设计两个个洗手间间，因此此主卧是是否应设设计

62、洗手手间的问问题已无无需讨论论，需强强调的是是主卧洗洗手间的的面积应应大于公公共洗手手间。公共洗手间间通常不不是业主主装修的的重点，因因此由发发展商提提供统一一装修较较为合理理，但应应注意地地面、浴浴具、卫卫具、墙墙壁、天天花板及及其他用用具应协协调色彩彩、保持持洁净、清清爽的感感觉。冬天不再去去公共澡澡堂而是是在家沐沐浴，泡泡在自家家的浴缸缸里必将将成为北北方地区区生活的的主流，因因此浴缸缸在洗手手间里不不可或缺缺，尤其其是主卧卧洗手间间。在一一次对年年轻人“理想生生活”的调查查中，不不少人就就选择了了“泡在三三角形大大浴缸里里，边泡泡澡放松松边给朋朋友打电电话”，认为为这是极极现代、极极浪

63、漫的的感觉。三角形浴缸缸比长方方形浴缸缸更节省省空间，这这也值得得发展商商注意。长方形洗手手间的宽宽度不能能太窄，否否则将用用具集中中于一边边或间隙隙过小都都将为使使用者带带来麻烦烦。而影影响用具具布局的的主要因因素是开开门方向向，因此此推拉门门是值得得考虑的的设计。为安全起见见，管道道煤气和和燃气热热水器应应尽可能能设计在在洗手间间之外。最最近深圳圳即有一一楼盘将将燃气热热水器统统一安排排在阳台台上，大大受客户户欢迎，预预计类似似概念将将迅速得得到普及及。只要真正心心存“以人为为本”的想法法，真正正想让洗洗手间成成为业主主的享受受空间，您您也一定定还能发发现许多多改善洗洗手间设设计的方方式方

64、法法。阳台在一套住宅宅里，阳阳台应该该是最具具浪漫情情调的地地方，因因为这里里有广角角度的视视界可看看青山绿绿水、生生机满园园、可看看繁华都都市、满满天星斗斗；这里里有不歇歇的风儿儿带来春春夏的凉凉爽；有有充足的的阳光温温暖冬天天。这是是别的空空间所无无法比拟拟的开扬扬、舒畅畅、心绪绪飞扬。但但在以前前室内是是紧巴巴巴的面积积、室外外是水泥泥沙土地地面的居居住条件件下，阳阳台也就就被不少少人家封封闭起来来，并被被改造成成一间小小卧室或或杂物堆堆放地，失失去了其其与自然然交流的的天性。近年来，随随着居住住条件的的大大改改善，人人们对住住宅产品品功能、品品味需求求的不断断高升，不不仅阳台台的基本本

65、面貌、基基本功能能得到恢恢复，而而且得到到很大的的发展，在在设计上上不断出出新出彩彩。双阳台：目目前在设设计双阳阳台时，有有两种不不同的思思路。一一种是强强调通风风，将两两个阳台台分置于于厅（客客厅+餐厅）的的两端；另一种种注重实实用，将将北向阳阳台与厨厨房相连连，便于于置放待待加工的的蔬菜及及其他小小杂物。内阳台：即即将阳台台整体纳纳入室内内，使其其成为厅厅的自然然延伸，因因而也可可看作是是封闭式式阳台的的一种升升级。内内阳台的的好处是是可以免免除风沙沙灰尘的的侵扰（只只要我们们的城市市仍处于于高速扩扩张的阶阶段仍是是大工地地，只要要生态环环境没有有根本性性转变，风风沙灰尘尘侵扰就就会在较较

66、长时间间内成为为影响我我们生活活质量重重要因素素），另另外如能能以大幅幅的落地地玻璃代代替墙体体，不仅仅可引入入充足阳阳光，而而且视线线也极为为开阔，往往客厅一一站，外外面的世世界近在在眼前，似似乎与房房间连成成了一体体，让人人有一种种空荡而而博大的的感觉。内内阳台特特别适合合北方地地区，北北京现代代城是这这方面的的典型代代表。观景阳台：海景、山山景、湖湖景、江江景河景景、城市市夜景及及天际线线背景、街街景、公公共公园园、小区区中心庭庭园优美的的景观环环境能极极大的激激发买家家的购买买热情，增增加楼盘盘的附加加价值，面面对某一一特殊景景观的“观景阳阳台”也就应应运而生生。观景景阳台不不仅强调调人看景景，而且且应做到到阳台与与景观的的交流、对对话，阳阳台融入入景观，因因而不仅仅需要上上佳的角角度，而而且需要要较大的的面积。景观阳台：阳台是是影响住住宅建筑筑外立面面观感极极为重要要的因素素，因而而如何让让阳台自自身也成成为一种种景观，是是建筑设设计必要要的追求求。在近近十余年年来全国国各地开开发的商商品房中中，基本本都摒弃弃了“兵营住住宅”时代用用红砖砌砌就或水水泥铸成成的粗糙糙、笨重重、