商品房预售合同纠纷的审判实务分析

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1、商品房预售合同纠纷的审判实务分析近年来，商品房销售持续升温。由于我国房地产市场运作还欠规范，而商品房买卖涉及专业法律知识乃至建筑知识而令消费者常常处于“无知”状态，种种原因导致了近年商品房预售合同纠纷呈逐年增长的趋势。商品房预售合同纠纷与一般民商事合同纠纷相较，具有独特的专业性与复杂性，笔者拟在本文中对处理此类合同纠纷中应当注意的问题略做分析，以求教同仁。一、商品房预售合同的效力同其他民事法律行为一样，商品房预售合同的效力取决于合同主体是否适格、双方意思表示是否真实、是否符合法律及社会公共利益等等。在审理商品房预售合同纠纷时应特别注意两点，那就是合同的主体及合同的形式。(一)合同的主体根据城市

2、房地产管理法和城市商品房预售管理办法的有关规定，商品房预售合同的预售方应当具备下列条件：(1)预售方必须是在工商行政管理部门登记注册的房地产开发企业，如果不具备房地产开发经营资格的企业与他人订立了商品房预售合同，则该合同为无效合同。但是，如果不具备房地产开发经营资格的企业，在城市房地产管理法施行之前，与他人订立了商品房预售合同，而在一审诉讼期间依法取得了房地产开发经营资格，则可以认定合同有效;(2)预售方必须取得了土地使用权证书。预售方必须是通过土地使用权出让的方式取得土地使用权，并交付了全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书。只有这样，预售方才能建造房屋，并与预购方订立商品房预售合同。如果

3、预售方没有取得土地使用证书而与他人订立商品房预售合同，则该合同为无效合同。但是，在城市房地产管理法施行之前，预售方没有取得土地使用权证书，但投入了一定的开发建设资金，进行了施工建设，并与他人订立了商品房预售合同，而在一审诉讼期间补办了土地使用权证书的，则可以认定合同有效。(3)预售方必须取得建设工程规划许可证，投入的开发资金必须符合法律的要求。建设工程规划许可证是进行工程建设的必备文件，是商品房建设的前提。房地产开发企业只有在取得建设工程规划许可证的条件下，才能进行开工建设商品房。否则，就是违法建筑，就此而订立的商品房预售合同无效。同时，投入的开发资金必须符合法律的要求。(4)按提供预售的商品

4、房数量计算，预售方投入开发建设的资金必须达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期;(5)预售方必须取得商品房预售许可证明。商品房预售许可制度是我国对商品房预售进行管理的必要措施。预售方必须向县级以上人民政府房地产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。这是商品房预售的法定凭证。预售方没有商品房预售许可证而与他人订立的商品房预售合同，合同无效。但是，在城市房地产管理法施行之前，预售方没有取得商品房预售许可证明，而在一审诉讼期间补办了商品房预售证明的，则可以认定合同有效。预购方只要具有完全民事行为能力即可。(二)商品房预售合同的形式根据法律的有关规定，商品房预售

5、合同必须采取书面形式。在实践中，商品房预售合同一般采取标准合同的形式，具体条款由预售方事先拟定，主要内容包括：双方当事人的情况;预售商品房的基本情况(如商品房的座落、土地使用权证号、建设工程规划许可证号、商品房预售许可证号、房屋建筑面积、房屋结构等等);预售商品房的价格及支付办法、期限;交付房屋的日期;违约责任及免责条件;纠纷的解决方式等。根据城市房地产管理法的规定，当事人订立商品房预售合同后，预售方应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。(三)商品房预售合同中免责条款的效力商品房预售中经常出现此种情形：商品房开发商籍自己熟悉专业知识的优势制定一些对

6、购房人不公平的免责条款，如免除延期交房责任条款、免除房屋质量责任条款等，来损害购房人的利益。那么，在审判实践中如何界定这些条款的效力?(1)合同中免责条款生效的形式要件由于合同中的免责条款对合同双方权利义务有重大影响，各国法律一般都规定制定免责条款的一方负有提请对方注意的义务，且提请注意应达到充分、合理的程度，以避免相对一方在不知情或不完全理解的情况下订立合同。一般我们可从以下几方面来判断“提请”是否达到充分、必要的程度。A、合同文本的形式文本必须给人以该文本载有足以影响当事人权益之条款的深刻印象。即订立免责条款的文件应足以使当事人明白其性质，认识到它是合同的一部分。如果文本的“外型”未达到这

7、一要求，则其中的条款不能被视为已订入合同。B、提请注意的方法提请注意可以采取个别提请注意和张贴公告的方式。在商品房预售中，应以个别提请注意为原则，除非特别情况，售房方不得采取张贴公告方式制定免责条款，否则，视为未尽到提请注意义务。C、清晰明白的程度即提请注意所使用的语言文字必须清晰，明白，不得使用含糊不清的语言文字，否则，不得作出对相对一方不利的解释。如果在合同中的免责条款所使用的字体过小、打印不清，或位于合同书中不易被注意的位置，也不能认为是清晰明白。D、提请注意的时间免责条款必须在合同订立之前出示，提请注意也必须于合同订立之前完成，如果是在合同订立之后出示，除非相对人予以认可，否则不能认为

8、订入合同。如商品房销售商在预售合同订立后作出的有关免责事项的规定，即属此类情况，除非购房者予以认可，否则，不能成为合同有效组成部分。E、提请注意的程度提请注意应达到一般人能理解的程度。如果免责条款中有常人不知晓的术语，订立者应在该条款后作出详细而明了的书面解释。在商品房预售中，一般房地产销售商均采用定式合同，或称标准合同，合同内容固定，适用于所有购房者。购房者对合同内容只能表示同意或不同意，没有更多的协商余地。如订立合同，对其中的免责条款也只能接受。在这种情况下销售商负有较在非定式合同中更为严格的提请注意义务。法院在审理此类案件时，应对其中的免责条款做更为严格的审查。(2)商品房预售合同中免责

9、条款生效的实质要件形式合法的免责条款订入合同中并不当然有效，对免责条款的效力在法律上有种种限制。在审理时，应掌握以下几个标准： A、免责条款违反法律和社会公共利益的无效我国民法通则第七条规定：“民事活动应尊重社会公德，不得损害社会公共利益，破坏国家经济计划，扰乱社会经济秩序。”因此，违反社会公共利益、破坏国家经济计划、扰乱社会经济秩序的合同条款无效。B、免责条款不得免除故意和重大过失责任我国合同法规定因故意或重大过失造成对方财产损失的免责条款无效。目前有些商品房预售合同约定：“因售房方的过失行为导致的损害，购房方不得要求赔偿”，这一免责条款中的“过失行为”应视为不包括重大过失行为在内。C、免责

10、条款不得免除合同当事人的基本义务合同成立的的重大因素是“对价”，如果允许当事人一方不履行合同的基本义务而不承担任何责任，就违反了合同的目的且与法律的原则相违背。例如：商品房销售商有将质量合格的、权属明确合法的房屋交付给购房者的义务，如果在合同中订立“销售方不对房屋质量承担责任”或“与出售房屋有关的所有权纠纷、土地使用权纠纷，本公司不负责解决”等条款，即属免除基本义务，当然无效。此外，如果违约行为严重到使当事人订立合同的目的落空，即严重违约或根本性违约的情况下，也不得援用免责条款，因为这种情况同属于不履行合同的基本义务。D、免责条款不得违反公平原则公平原则是民法的一项基本原则。如果商品房销售商凭

11、借自己的优势，订立对购房人显失公平的免责条款，购房人就可以向法院或仲裁机关申请撤销或变更。例如在合同中订立“对由于施工单位和设计单位的过错造成的损失，售房方不承担责任”，即属显失公平的条款。因为在施工单位或设计单位等第三人过错造成售房方违约的情况下，售房方可以依据与第三人的合同追究其违约责任，获得赔偿。而买房人与第三人无直接法律关系，不能向第三人索赔，如果免除了售房者的违约责任，则购房人的损失可能得不到任何补偿，这种条款的非公平性显而易见。E、免责条款不得免除人身伤害责任免责条款一般是对违约责任的限制或免除，目前随着合同中违约责任与侵权责任竞合情况的增多，一般认为免除人身伤害责任的条款应当被严

12、格禁止。我国合同法规定，造成对方人身伤害的免责条款无效。因此，在商品房预售合同中，售房方不得订立免除其给购房人造成人身伤害所应承担责任的免责条款。二、商品房预售合同的转让预售商品房的转让，是指商品房预售后，预购人将购买的未竣工的商品房再行转让的行为。这种转让变更了预售合同的主体，预售合同的内容不发生变化。对于商品房预售后是否允许再行转让，存在两种分歧意见。第一种意见认为，商品房预售后再行转让，有较大的投机性，它使大量的资金流入少数投机者的腰包，使企业生产成本上升，使房地产价格上涨，损坏了消费者的利益，容易造成短期行为，影响房地产市场秩序，主张在法律规定上予以禁止。第二种意见认为，商品房预售合同

13、的转让有利于促进流通，繁荣市场，而且并不违反现有法律，故应该准许。房地产法第四十五条规定：“商品房预售的，商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让的问题，由国务院规定。”根据这一条，应该认为法律并不反对商品房预售合同的转让，只是认为有必要加强这方面的管理。预售合同的转让属于合同法规定的权利义务主体的变更，并不涉及合同内容的变更，在审理时需要针对不同的情况来判定转让的效力。(一)预售合同债权转让无须事先征得预售人同意。债的转让包括债权转让、债务转让、权利义务一并转让三种情况。我国合同法第79条规定：“债权人可以将合同的权利全部或者部分转让给第三人。”说明债权人可以不经债务人同意而自由处分自

14、己的债权。债务人在民事法律关系中仅仅为民事义务的承担者，如果原债权人和新债权人没有异议，债务人向谁履行义务都可以。合同法第80条又规定：“债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力。”因为债权转让可不必征得债务人的同意，但债务人不能因债权转让而利益受损。同时也便于债务人如期正确履行义务。(二)预购人没有全面履行合同义务前提下所进行的权利义务转让，事先应征得预售人同意。因为，第一，合同是当事人双方意思表示一致的产物，合同当事人之间的了解信任程度，尤其是各自的信用程度，往往是达成合同的关键因素，这也是诚实信用原则在合同中的体现。第二，以预售方的事先同意作为预购人的权利义务

15、转让的前提，一方面可以防止预购人借权利义务转让逃避债务，另一方面也可保证预售人有机会对受让人的资信能力、履行能力予以考察，以使原预售合同得以正确履行，从而保护预售方的合法权益，在法律上也可平衡预售人、转让人(预购人)的利益。第三，它与我国民法通则第91条关于“合同一方将合同的权利、义务全部或部分转让给第三人的，应当取得另一方的同意”的规定相符。(三)预购人没有履行预售合同的任何义务时，预购人无权转让该预售合同，即预售合同中不存在债务转让。因为债务转让必须征得预售人的同意，若预购人不履行合同义务，预售人对合同享有请求解除权，并可以要求预购人承担缔约上的过失责任，预购人不能通过转让预售合同逃避应负

16、的法律责任。同时我国法律严禁倒卖合同、买空卖空的行为，更不允许利用预售合同进行变相的“期货”交易。三、商品房预售合同纠纷中情势变更原则的运用情势变更原则是合同法中的一项重要原则。合同有效成立后，当事人必须严格履行合同，但是法律也同时根据诚实信用的原则，以情势变更原则作为例外和补充。所谓情势变更原则，在理论上有广义和狭义之说。广义的情势变更原则，一般指由于不可抗力或者一方当事人虽无过失但无法预见、无法防止的外因，致使双方签订的合同无法履行或者不能全部履行，如果继续履行将显失公平，因而允许变更或者解除原合同的法律制度。商品房预售合同，是预售方和预购方达成的，由预售方以尚未建造或正在建造中的房屋作为

17、标的物出售给预购方，预购方向预售方预付部分或全部房款，待商品房建成后，再由预售方按期将符合要求的商品房交付预购方的书面协议。商品房预售，简单说就是把尚未建成的商品房预先出售的一种销售方式。其作用主要是房地产开发经营企业可以通过收取预购方的预付款，及时筹集到大量资金投入到房地产开发中去，同时也可以使预购方取得商品房的期待权提前受益，有利于加速商品房的流转，促进房地产市场的发展。因此，近年来商品房的买卖大多采用预售的方式。但是由于预售商品房与现房买卖不同，双方议定条件时，标的物尚不存在或尚不完全存在，从预售合同成立到合同全部履行，有一个较长的周期，由于原材料价格和土地价格的涨跌，国家法律政策变动，

18、政府行政干预等多种原因，而使商品房的市场价格容易发生大幅度波动，或者使合同不能履行。这种波动或者不能履行，不可归责于商品房预售合同当事人任何一方，如果仍然完全按照原合同条款履行，必须使合同的一方遭受重大损失而显失公平。这时，就产生情势变更原则的适用问题 (一)商品房预售合同纠纷中适用情势变更的条件在商品房预售合同履行过程中，往往发生各种复杂的情形和事由，使合同不能全部履行甚至全部不能履行，导致合同的变更或者解除。哪些情形和事由属于情势变更，必须具体分析在商品房预售合同中适用情势变更的各种必备条件。(1)必须有“情势”的“变更”所谓“情势”，指订约时作为合同基础和环境的客观情况，所谓“变更”是指

19、上述客观情况发生了异常变动。从商品房预售合同来看，发生情势变更主要有以下几种情况和原因：1、法律法规变动修改。如果商品房预售合同订立时即与法律相抵触的，属于非法合同，例如商品房预售方没有取得土地使用证、商品房预售许可证而签订的预售合同无效。如果该合同在订立时并不违法，只有订立后由于法律的变更致使合同不能依法实现的，可视为情势变更。如果当事人在订立预售合同时可预见到法律将要变更，则无权请求情势变更。因为，在这种条件下，当事人理应采取其它合法措施，防止情势变更的发生。2、国家政策调整。例如国务院文件及其部委有关房地产的临时性规定对价格幅度的调整，以及阶段性的计划方向调整等。3、政府行政干预。例如甲

20、开发公司在某市西部开发区内建造商品房小区，并与预购方乙签订了商品房预售合同;在合同履行过程中，政府决定将开发区移至市区东部，预售方甲正在兴建的商品房所在地行政管理权限划归郊区，原定的小区内配套建设项目也相继下马，预购方乙提出降低售价或要求解除合同的，即可考虑情势变更原则的适用。同时，行政干预必须依法进行，否则干预无效，不能适用情势变更的原则。4、异常的市场风险。(2)情势变更是当事人所不能预见情势变更必须是当事人不能预见的意外事件。如果当事人在签订商品房预售合同时能够预见的事件，则表明其对于该事件可能发生的风险是认可的。风险发生后，便不能适用情势变更原则。如果当事人应该预见而没有预见的或者虽然

21、预见但是轻信能够避免而没有采取预防措施的，说明当事人主观上有过错应当由当事人自行承担。(3)情势变更必须发生在合同有效存续期间只有在商品房预售合同订立之后至履行完毕之前，才有可能适用情势变更。如果在合同订立之前，就已发生情势变更的，则该合同是在变更后的基础上成立的，与情势变更问题无涉;如果情势变更发生在合同消灭之后，因与合同履行无关，也不会发生适用情势变更原则的问题。(4)情势变更与合同不能履行应当有直接的因果关系只有当情势变更成为履行合同不可克服的障碍，直接导致合同不能履行时，当事人才可以请求变更或者解除合同。但是，必须防止当事人滥用这种请求权，寻找借口单方毁约。如果合同有效期间发生的情势变

22、更并不必须导致合同不能履行，那么双方仍然应当按照合同规定的条款严格履行。例如预售方甲房地产公司与预购方乙学校订立了商品房预售合同，合同标的物在A市。合同有效期内，甲房地产公司另在B市兴建的一栋商品楼被水冲毁，甲房地产公司即以此作为情势变更的事由，要求解除与乙学校的预售合同。由于发生在B 市的水灾与本合同的履行没有直接的因果关系，所以，不应适用情势变更原则。(5)情势变更使原合同的继续履行显失公平这是适用情势变更原则的实质性要件。情势变更原则的宗旨在于实现公平。是否显失公平的评判应当依照一般的标准，从实践看，如果发生下列情形使商品房预售合同履行明显不公，受不利益的一方可以主张情势变更：1、因情势

23、变更使预售方和预购方之间的利益关系发生严重失衡，一方由于另一方的受损而获取明显的利益;2、主张情势变更一方是为了避免不当损害，同时不使对方蒙受不当损害，对方失去的，原则上只能是超出预见部分的利益;3、若继续履行合同对合同双方均无利益。另外，根据合同自由原则，商品房预售合同双方可以在合同中约定情势变更的免责条款。反之，合同双方也可以约定在合同有效期内，即使产生了某些意外事件，也不能免除预售方违约责任，对此，不适用情势变更原则。其特别约定应视为当事人放弃了情势变更请求权。但是，以上两种条款的约定只有在不违反法律的情况下才有效。否则，基于欺诈、胁迫或者违反公共利益订立的有关条款无效，当事人仍可主张情

24、势变更。三、价格纠纷的处理商品房投资数额大、履行期限长，从开工建设到交付使用往往需要很长的时间。在这段时间内，可能会由于市场行情的变化而引发商品房的价格纠纷，在预售合同则表现为预售方以建筑材料或房地产价格上涨为由要求提高房价，预购方因房地产价格下跌而要求降低房价。实践中各地对此类纠纷的处理方法不尽相同，如按原合同约定或当事人分担风险原则或情势变更原则处理等。最高人民法院关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答中对商品房预售合同的价格纠纷的处理作了原则性规定。笔者认为，这个解答对处理城市房地产管理法施行之后的商品房预售合同的价格纠纷亦有一定的指导意义。形成商品房预售合同价格纠纷

25、的原因错综复杂，应根据具体情况加以解决。但在处理纠纷的过程中，人民法院应坚持以下两条原则：第一，坚持合同效力，不轻易确认合同无效。只要商品房预售合同依法成立，就应当尊重当事人的意思表示，维护交易关系的稳定，促进合同的履行。一般情况下，合同当事人以建筑材料或房地产价格上涨或下跌为由要求提高或降低房价的，法院不应支持，这种基于正常的市场风险所产生的房价的上涨或下跌，只能由预售方或预购方自己承担，而不能将其转嫁给另一方当事人，也不能由双方当事人分担这种风险;第二，应当坚持情势变更原则。情势变更原则是合同履行的一项重要原则，是指合同依法成立之后，因不可归责于双方当事人的原因发生了不可预见的情势变更，致

26、使合同的基础动摇或丧失，若继续维持合同原有效力则显失公平，则允许变更或解除合同的原则。尽管我国现行法律中未明确规定这一原则，但作为诚实信用原则的派生原则，情势变更原则有其存在的合理性，民法学界一直呼吁在法律上规定这一原则，审判实践也有运用情势变更原则处理案件的实例。在房地产审判实践中，商品房的价格因国家政策或地方政府的房地产开发规划变更而致履行原预售合同显失公平时，按情势变更原则处理价格纠纷则符合诚实信用原则的要求，有利于在合同当事人之间实现实质的公平。当然，处理时应特别注意正确区分情势变更与正常的市场风险的区别。四、预售房屋面积争议的处理原则预售商品房竣工后，房屋的实际面积与合同约定不符时，

27、预售方要求预购方再支付超出约定面积的款项，而预购方则要求仍按合同约定的价格进行交付，或要求解除合同，或要求返还与合同约定面积不足部分的购房款，往往酿成纠纷。最高人民法院在审理商品房买卖合同纠纷案件的司法解释第十四条对房屋面积争议的处理原则作出了规定，预售商品房合同纠纷中的面积争议亦应执行此项规定。在案件审理中，应根据实际情况作出处理：(1)预售合同对面积误差的解决有明确具体的约定的，按照约定处理;(2)合同中没有面积误差的处理约定的，如面积误差不超过3%(含3%)，按约定的价格据实结算，预购人请求解除合同的，不予支持;面积误差超过3%，预购人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。预购

28、人仅要求处理与合同不符部分面积时，如房屋面积增加，不超过3%的面积部分按合同约定处理，超过部分的房屋价款由预售人承担，所有权归预购人;房屋实际面积小于合同约定的，面积误差在3%以内部分的房屋价款及利息由预售人返还预购人，超过3%部分的房价款由预售人双倍返还预购人。此时的双倍返还即是一种惩罚性赔偿。(3)合同中虽约定“按竣工后实际面积计算”，但具体如何处理没有明确约定的，可视为当事人对面积的增减有一定的认识，由法官依诚信原则结合第(2)种情况自由裁量。最高人民法院将面积的正常误差范围较为合理地划定为3%以内(含3%)，这与建设部的有关规定相一致，也有利于公平保护预售合同双方的权益。在增加面积超过

29、3%的正常误差的情形，法院可依法应预购方请求解除合同，但不应支持其要求预售方支付违约金的请求。五、预售商品房的交付实践中，当事人双方以何种方式交付预售商品房在合同中往往没有约定。而交付方式是确定是否按约定时间交付的关键问题，交付方式不确定，则不能确定交付时间。实践中交付方式各种各样，有的以在报上刊登交房通知为正式交付，有的以房屋竣工验收合格为正式交付，有的以预购方领取钥匙为正式交付，有的则以预购方正式入住为正式交付等等。由于双方对房屋正式交付的方式认识不一，对交付时间也就有分歧，纠纷便因此而起。民法通则第七十二条第二款和合同法第一百三十三条均规定依合法方式取得财产的，财产所有权自交付时起转移，

30、但法律另有规定或当事人另有约定的除外。然法律并未规定交付的涵义。有学者指出：“交付，是物的出让人以物权变动为目的，把自己占有的物或物权证书交给受让人占有的行为。简言之，交付就是出让人向受让人转移占有的行为。”我认为，房屋交付与否对确定当事人的违约责任具有重要意义，移转占有仅表明标的物毁损灭失的风险责任转由预购人承担。作为不动产，房屋的交付应包括房屋本身的移转占有和所有权证的交付。房屋验收合格只是商品房得以交付使用的条件之一，只能说明预售房具备交付条件，不能视为预售方已经交房。如果仅以预购方领取钥匙为正式交付，则对预售方极为不利，预购方可能因种种原因迟迟不领取钥匙入住，却要求预售方赔偿逾期交房违

31、约金。预售商品房正式交付时商品房应具备交付条件，预售方亦应正式通知预购方入住。需要说明的是，实践中约定俗成意义上的交付条件，一般不包括产权证的交付。但就规范商品房预售行为而言，应当将办理产权证作为房屋交付的主要条件。从法律的层面上讲，公民对房屋拥有所有权的标志是持有房屋所有权证。预购方领取了预购房屋的钥匙入住后与获得房屋所有权证之间仍有一段时间，在这段时间里，预购方并未实质上拥有房屋的所有权，也不能对其进行自由处置，如转让、继承等，其对房屋的权利仍处于一种不稳定的权利期待状态，只有当预购方取得了房屋所有权证，真正合法拥有了房屋的所有权之后，才实现了其签订商品房预售合同的目的。也只有这时，预售方

32、才算真正将房屋交付给了预购方。最高人民法院关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答第27条规定：“预购方尚未取得房屋所有权证之前，预售方未经预购方同意，又就同一预售商品房与他人签订预售合同的，应认定后一个预售合同无效;如后一个合同的预购方已取得房屋所有权证的，可认定后一个合同有效，但预售方给前一个合同的预购方造成损失的，应承担相应的民事责任。”可见，最高人民法院的这个司法解释将取得房屋产权证作为实际交付的标志。解答第29条规定:“商品房预售合同的双方当事人，经有关主管部门办理了有关手续后，在预售商品房尚未实际交付前，预购方将购买的未竣工的预售商品房转让他人，办理了转让手续的，

33、可认定转让合同有效;没有办理转让手续的，在一审诉讼期间补办了转让手续的，也可认定转让合同有效。”第30条规定:“商品房预售合同的预购方，在实际取得预购房屋产权并持有房屋所有权证后;将房屋再转让他人的，按一般房屋买卖关系处理。”这就是说，在取得房屋所有权证之前，预购方可将预购房进行转让，在预售商品房取得产权证后，就必须按一般房屋买卖关系处理。据此我们不难得出预购商品房的实际交付就是指实际取得预购房屋所有权证的结论。当然，如果合同双方当事人关于房屋是否交付的争议不涉及办理产权证的问题，在此情况下根据意思自治的原则，只要房屋具备交付条件，并且预售方已正式通如预购方入住，就应认定房屋已实际交付，对于双方当事人有办理产权证约定的，应当以办理产权证之日为正式交付之日。但这种非彻底的处理方式有可能引起潜在的另一场有关房屋所有权证办理的诉讼。 法院处理商品房买卖合同纠纷案件，依什么法律依据裁判？法院为正确、及时审理商品房买卖合同纠纷案件，根据中华人民共和国民法通则、中华人民共和国合同法、中华人民共和国城市房地产管理法、中华人民共和国担保法、最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释（2003年）等相关法律、司法解释等结合民事审判实践，依法审理。