苏州新区项目可行性分析报告概述

《苏州新区项目可行性分析报告概述》由会员分享，可在线阅读，更多相关《苏州新区项目可行性分析报告概述（8页珍藏版）》请在装配图网上搜索。

1、苏州新区项目可行性分析报告一、总论1、项目建建设背景景 苏苏州新区区枫桥镇镇农工商商总公司司下属的的新泰房房地产开开发公司司由于资资金不足足，不能能及时启启动本项项目。恰恰逢整个个江苏省省的企业业改制，有有意转让让本项目目，这是是能得到到这个项项目的重重要的外外在因素素。枫桥桥镇为了了能改善善居民的的生活质质量和提提高本地地区的房房地产整整体水平平，所以以希望找找到能开开发高品品质住宅宅的开发发商。而而浙江省省特别是是杭州市市的房地地产开发发公司不不论是资资金实力力，还是是开发水水平在全全国来说说可谓是是首屈一一指的。这这是能转转让到并并开发的的内在因因素。根根据苏州州的城市市总体规规划发展展

2、以及新新区枫桥桥镇片区区控制性性规划要要求，该该片区将将是新区区乃至整整个苏州州重要的的住宅区区。本公公司经过过对苏州州全面认认真的市市场调研研，对项项目区位位环境进进行反复复的分析析比较，根根据苏州州目前的的房地产产现状与与发展趋趋势，只只要做出出能满足足苏州市市城市居居民新的的住房要要求和高高品质，同同时定位位准确，完完全不用用担心项项目的销销售，而而且有丰丰厚的利利润。 该该项目已已经取得得了土地地使用权权证和项项目规划划许可证证，各项项目谈判判工作已已相继展展开。2、项目概概况该地块位于于苏州新新区何山山路和塔塔园路交交叉口。紧紧接苏州州科技学学院，有有良好的的文化气气氛。道道路宽敞敞

3、交通便便捷，有有何山大大桥与古古城区相相连。项项目占地地1266亩，其其中1220亩是是建住宅宅用地，66亩是建建配套幼幼儿园用用地。容容积率为为2.0，总总建筑面面积为116万平平方米，小小高层和和多层相相结合，沿沿街底层层为商业业配套用用房（约约占5%）。具具有一定定的开发发规模，并并能品牌牌的延续续提供保保障，给给公司带带来良好好的社会会效益和和经济效效益。 本本项目的的建设资资金完全全由本公公司自筹筹，不足足部分通通过土地地抵押和和预售房房款解决决。二、苏州市市介绍苏州位于长长江三角角洲中部部、江苏苏省东南南部，东东经l119555-1221220，北北纬300477-3202之间。东

4、东邻上海海，西傍傍无锡，南南接吴江江，北依依长江，面面积84488.42平平方公里里，占全全省面积积的8.27。市区区3922.3平平方公里里，其中中建成区区68平平方公里里，古城城区144.2平平方公里里。所属属六县市市面积为为：常熟熟市10094平平方公里里，张家家港市7772.4平方方公里，太太仓市6620平平方公里里，昆山山市8664.99平方公公里，吴吴县市112577.422平方公公里，吴吴江市110922.9平平方公里里。20001年年，苏州州市完成成国内生生产总值值17660亿元元，经济济总量在在长江三三角洲位位居第二二，列全全国第六六，人均均GDPP按现行行汇率折折算超过过3

5、6000美元元，显示示出强劲劲的增长长势头。整整个市的的人口5580.53万万，城区区人口为为80万万。新区区的经济济发展保保持良好好的发展展势头，全全年实现现工业销销售产值值4000亿，同同比增长长17%；完成成国内生生产总值值1600亿，同同比增长长14.2%；实现财财政收入入20.5亿。正正在启动动二期开开发。三、苏州市市住宅市市场分析析1、20002年以以前苏州州市住宅宅市场分分析在这之前，苏苏州市住住宅水平平一直维维持在工工业园区区23000元/m2，古城城区25500元元/ mm2，而新新区住宅宅价格也也一直在在20000元/ m2左右徘徘徊。究究其原因因不外乎乎以下几几点：1）、

6、土地地价格是是一个首首要的因因素。土土地作为为稀缺性性资源，政政府没能能做好土土地供应应的长期期规划。开开发商可可以通过过项目可可行性报报告，以以很便宜宜的价格格向政府府要求划划拨土地地。这导导致了土土地成本本在整个个项目中中只占很很小的一一部分。 22）、整整个苏州州的住宅宅以零星星分散建建设为多多，不注注重整个个小区环环境、园园林、文文化方面面的建设设。使一一大批想想改变住住房质量量的居民民找不到到合适的的住宅，贵贵了又觉觉得不合合算。 33）、居居民居住住观念没没有改变变。大多多数苏州州人认为为，过了了苏杭大大运河就就觉得离离开了城城市，到到了郊区区。而且且也一直直认为苏苏州新区区是一个

7、个工业区区，不适适宜居住住。同时时，枫桥桥镇一直直以来治治安、环环境都不不好，在在一定程程度上限限制了该该区域的的房价。 44）、消消费观念念也限制制了整个个苏州市市的房价价。许多多苏州居居民留恋恋于“小桥、流流水、人人家”，只要要有地方方住，能能吃饱，不不会用剩剩余的钱钱去改善善居住环环境和投投资于房房产。 55）、这这段时间间里，虽虽然有出出现过许许多有利利于住宅宅发展的的政策（比比如货币币化分房房的实施施），但但一直没没能使苏苏州房地地产更上上一个台台阶。2、20002年以以来苏州州市住宅宅市场分分析2002年年是苏州州房价飞飞涨的一一年。220011年100月份，苏苏州市土土地全面面实

8、行招招投标。这这对于苏苏州整个个房地产产市场是是一个重重要的转转折点，从从至，开开发商取取得土地地的维一一途径就就是市场场招投标标，土地地市场更更趋于公公平。与与此同时时，政府府出台了了一系列列的相关关政策。 11）、苏苏州强化化“强市富富民”意识，努努力使全全市经济济继续在在高平台台、低波波动中运运行，220022年全市市经济继继续走强强。同时时，改变变全市居居民的消消费观念念。 22）、规规范房地地产开发发，改善善投资环环境，使使房地产产开发逐逐步走上上规模化化、集约约化经营营。把房房地产开开发作为为城市新新的经济济增长点点，大力力发展城城镇建设设。 33）、在在市区范范围内，加加快土地地

9、供应制制度的改改革，停停止新批批量土地地的开发发项目，对对存量土土地开发发项目采采取限制制的态度度，使开开发总量量得到控控制。同同时，积积极引导导开发企企业参与与园区、新新区的开开发建设设。4）、加强强城市建建设步伐伐，动迁迁量大幅幅上升和和货币安安置政策策使市场场上对商商品房的的需求迅迅速膨胀胀。3、苏州新新区住宅宅市场具具体分析析苏州去年110月份份拍卖的的土地中中还没有有一块形形成楼盘盘，而许许多开发发商已经经闻风相相继提高高楼盘价价格。据据苏州市市建设局局市场调调查统计计：苏州州市今年年房价总总体上涨涨了144.8%。现介绍一下下苏州新新区最新新房价：序号楼盘名称住宅类型价格（元/ m

10、2）1运盛美之苑苑小高层（复复式）3600380002名城多层公寓3200（均均价）3格林花园多层公寓3000（均均价）4阳光水岸小高层3500（均均价）5丽景苑高层4500（均均价）综上；新区区的住宅宅均价公公寓在330000元/ m2 ，小小高层在在35000元/ m2 ，复复式楼中中楼在336000元/ m2 。4、本项目目的发展展前景枫桥老镇改改造被苏苏州新区区“十五”规划列列为重大大项目，估估计将投投资7亿亿元。同同时，随随着新区区二期建建设进行行，该区区块将成成为连接接古城和和新区的的中心。上半年，杭杭州开发发商1559万元元/亩的的价格竞竞得了新新区自来来水地块块，楼板板价约为为

11、10000元/ m2 ，在在地价上上面我们们有一定定的优势势。整个个新区还还没有出出现很高高品质和和这么大大规模的的住宅。所以，根据据现有市市场价（未未考虑房房价上升升），本本项目住住宅均价价定位在在33000元/ m2 。四、项目建建设指标标序号项目单位数量1总用地面积积亩1262总建筑面积积平方米16000002.1住宅面积平方米15200002.2商铺面积平方米80003容积率2.04物业经营管管理用房房平方米11205可售住宅面面积平方米1508880四、项目投投资估算算及盈利利分析1、编制依依据1）、建筑筑工程费费用以现现行建筑筑工程费费用标准准及费率率为依据据；2）、各种种费率依依

12、据国家家相关文文件。2、投资估估算投资估算表表序号项目单价数量金额（万元元）1土地费用1201261500002前期费用100160000016002.1勘测设计费费2016000003202.2各类规费80160000012803工程费用120016000001920003.1建安工程费费110016000001760003.2室外工程5016000008003.3机电工程5016000008004销售费用按销售收入入的2%提计11005管理费用按销售收入入的3%提计17006资金成本19007总投资4050003、销售收收入根据工程所所处位置置、周围围环境和和苏州房房地产现现行市场场预测，

13、考考虑到房房地产销销售风险险和工程程建设成成本等综综合因素素，本区区住宅均均价定位位为33300元元/ mm2 ，低低层商铺铺均价定定位为445000元/ m2 。销销售收入入见下表表：序号项目单位数量价格金额（万元元）1住宅元/ m22150888035005280882低层商铺元/ m228000500040003合计5680884、营业税税及附加加本项目应计计营业税税、城市市维护建建设税和和教育附附加税，综综上本项项目的综综合税率率为6%，共应应交纳税税金及附附加34408万万元。5、盈利能能力分析析财务现金流流量表序号项目合计1现金流入5680881.1销售收入5680881.2其它收入02现金流出4390882.1成本投资4050002.2营业税及附附加34083税前利润额额1290004项目税前利利润率29.4%五、结论与与建议1、 用分期开发发的方法法进行本本项目的的开发。一一方面是是为了降降低项目目的风险险，另一一方面是是降低资资金的压压力；2、 做好方案规规划。项项目市场场定位是是建立在在住宅小小区合理理的规划划基础之之上的，包包括小区区总体规规划、配配套环境境规划、户户型规划划等方面面，杜绝绝规划设设计单调调，缺乏乏完善的的配套功功能的方方案规划划，从方方案的规规划和户户型上提提高本项项目的档档次，赢赢得高档档消费群群，减少少项目风风险，提提升楼盘盘形象。