某公司北城新区项目立项申请报告

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1、关于临沂*置业业有限公公司*新区*广场场项目立立项的申请报告公司二O一O年年一月第一章项目概概况一、 建建设条件件、 地块块解析本项目位于于临沂市市*区*新区区，南临*街，北临*街，西临*路，东临*二路，地块块编号为为A2，项项目名称称为*新区*广场。、 交通通条件本项目紧临临临沂交交通南北北主干道道*路，与与市政中中心广场场相距 ，属典典型的中中心广场场物业，交交通十分分便捷，有有路路、路等公公交大巴巴可达本本项目。、地形地地势本项目地块块平坦，南南北两侧侧均有良良好景观观资源，视视野开阔阔，满眼眼翠绿。、规划限限制条件件本项目占地地面积3379882平方方米，总总建筑面面积32293442

2、平方方米，规规定计容容积率面面积28841880平方方米，容容积率为为6.999，地地下面积积451162平平方米，建建筑占地地面积1158225平方方米，建建筑密度度0.339%，绿绿地面积积146600平平方米，绿绿地率337.44%。二、 项目目研究工工作依据据 本本项目可可性行研研究依据据为：临临沂市特特别是*新区区房地产产现状、临临沂市工工程造价价信息、本本项目的的地块价价值。三、 项目目开发公公司状况况1、项目申申报单位位名 称：临沂*置业有有限公司司（以下简称称*置业业）住 所：*社区区服务中中心楼楼法定代表人人姓名：宁照注 册 资 本：人民民币万元实 收 资 本：人民民币万元公

3、 司 类 型：有限限责任公公司2、 项目目申报单单位主营营业务*置业的的经营范范围包括括房地产产开发（持持有效资资质证经经营），销销售。3、 项目目申报单单位经营营年限*置业经经营年限限自成立立日期二二四四年二月月十日至至长期。4、 项目目申报单单位股东东构成临沂*置置业有限限公司的的企业法法人营业业执照注注册号为为，住所所位于*区*社区区服务中中心楼楼。法定定代表人人宁照，注注册资本本人民币币万万元，实实收资本本万万元，宁宁照占股股份的1100%，公司类类型为有有限责任任公司。5、项目申申报单位位资产负负债情况况*置业资资产负债债情况见见下表11-1。从从表1-1知道道*置业业的资产产主要为

4、为“应收账账款”、“其他应应收款”和“固定资资产净值值”，分别别为元、元和和元；而而负债主主要为“应付账账款”、“应付工工资”和“其他应应付款”分别为为元、元和和元。房房地产行行业资金金流动速速度比较较快、资资产变现现能力强强的特点点也使得得*置业业的资产产状况总总体来说说是比较较安全的的。表1-1 *置业业资产负负债表编制单位：临沂市市*置业业有限公公司 220年月日 金额额单位：元资产行次年初数期末数负债及所有有者权益益行次年初数期末数流动资产：流动负债：货币资金1短期借款27短期投资2应付票据28应收票据3应付账款29应收股息4应付工资30应收账款5应付福利费费31其他应收款款6应付利润

5、32存货7应交税金33待摊费用8其他应交款款34一年内到期期的长期期债券投投资9其他应付款款35其他流动资资产10预提费用36流动资产合合计11一年内到期期的长期期负债37长期投资：其他流动负负债38长期股权投投资12流动负债合合计39长期债权投投资13长期负债：长期投资合合计14长期借款40固定资产：长期应付款款41固定资产原原价15其他长期负负债42减：累计折折旧16固定资产净净值17长期负债合合计43工程物资18在建工程19负债合计44固定资产清清理20所有者权益益：固定资产合合计21实收资本45资本公积46无形资产22盈余公积47长期待摊费费用23其中：法定定公益金金48其他长期资资产

6、24未分配利润润49无形及其他他资产合合计25所有者权益益（股东东权益）合合计50资产合计：26负债及权益益（股东东权益）合合计：51企业负责人人：* 会会计机构构负责人人： 制制表人：*置业的的损益情情况见下下表1-2。*置业业09年累累计盈利利元，而而盈利的的原因主主要是。相信随随着*广场项目目的开工工、建设设，*置业的盈盈利情况况更加乐乐观。表1-2 *置业业利润表编制单位：临沂市市*置业业有限公公司 20110年1月 金额单单位：元元项目行次本月数本年累计数数一、主营业业务收入入1减：主营业业务成本本2主营业务税税金及附附加3二、主营业业务利润润（亏损损以“-”号填列列）4加：其他业业

7、务利润润（亏损损以“-”号填列列）5减：营业费费用6管理费用7财务费用8三、营业利利润（亏亏损以“-”号填列列）9加：投资收收益（损损失以“-”号填列列）10营业外收入入11减：营业外外支出 12四、利润总总额（亏亏损以“-”号填列列） 13减：所得税税14五、净利润润（净亏亏损以“-”号填列列） 15企业负责人人：* 会会计机构构负责人人： 制制表人：1.1.66 项目目申报单单位主要要投资项项目临沂市*新区AA1、AA、AA、AA地块块共计亩亩地的开开发。1.1.77 项目目申报单单位现有有人员和和资质临沂市*置业有限限公司经经营房地地产开发发业务的的现有员员工为人，设设有开发发部、营营销

8、策划划部、行政政人事部部、研发发部、合合约采购购部、工工程部及及财务部部个职能能部门。拥拥有一批批具有房房地产开开发经验验丰富的的工程、销销售、财财务、综综合等管管理人员员，暂缺缺岗位人人员目前前正在招招聘补充充。*置业拥拥有房地地产开发发级资质质。*置业房地地产开发发业务部部有足够够的能力力开发大大中型商商品房项项目。四、项目建建设规模模和建设内容容*新区*广场场占地面面积3779822平方米，总建建筑面积积32993422平方米米，规定定计容积积率面积积28441800平方米，容容积率为为6.999，地下面面积4551622平方米米，建筑筑占地面面积1558255平方米米，建筑筑密度00.

9、399%，绿绿地面积积146600平平方米，绿绿地率337.44%。 该项目是一一个城市市综合体体沿*路由由南向北北一路布布置（如如下图），分三个主体，由南向北，第一个主体是层的酒店式公寓，其中裙楼层是高档购物中心，第二个主体是由二栋楼组成，南边是层的五星级酒店，北边是层的高端写字楼，第三个主体也是由二栋楼加裙楼组成，裙楼层是高档购物中心，裙楼上是二栋高端公寓住宅，层数2层，整个项目地下均为三层，第一层是大型超市，第二、三层是停车场，建筑结构形式为框架结构。五、项目建建设招投投标形式式1.概述根据中华人人民共和和国国家家发展计计划委员员会第九九号令，建建设项目目可行性性报告需需增加招招标内容容

10、，并作作为可行行性研究究报告附附件与可可行性研研究报告告一同送送交项目目审批部部门审批批。根据中华华人民共共和国招招标投标标法规规定，除除特殊情情况外均均必须招招标，本本项目属属于必须须招标的的项目。2.发包方方式由于本项目目规模较较大，包包括内容容比较多，建筑筑均为高高层，对对施工技技术的要要求很高高，专业业性要求求较强，较较为复杂杂，因此此采用单单项工作作内容发发包方式式较为适适合。3.招标组组织形式式本项目的业业主具备备自行招招标的能能力，宜宜采用自自行招标标形式。4.招标方方式本工程拟采采用单项项工作内内容发包包方式，针针对不同同的单项项工作内内容应采采取不同同的招标标方式。具具体说明

11、明如下：规划勘察设设计：采采用公开开竞争招招标方式式。通过过方案竟竟评遴选选承接单单位，以以取得最最佳方案案和设计计。工程监理：采用有有限公开开招标方方式。即即面对本本地的工工程监理理单位组组织公开开招标。建筑、安装装、装饰饰工程、重重要材料料采购：采采用分类类、分单单项的公公开招标标方式，这这样业主主能取得得有竞争争力的合合同。分分类、分分单项的的公开招招标亦即即采取平平行承发发包形式式，这样样做是因因为项目目规模较较大，实实行总承承包比较较不利。为为弥补平平行承发发包的不不足，可可选择一一家承包包单位作作为项目目的主承承建商，担担负地盘盘统筹管管理责任任。设备采购：由于符符合条件件的设备备

12、供应商商很多，若若采取公公开招标标方式，评评标的工工作量较较大，招招标的时时间长、费费用高，因因此该项项工程拟拟采取邀邀请招标标的方式式。本工程招标标方案列列入下表： 招标基本本情况表表建设项目名名称： *新区区*广场场 招标范围招标组织形形式招标方式不采用招标标方式招标估算金金额（万万圆）备注全部招标部分招标自行招标委托招标公开招标邀请招标勘察规划方案竞赛设计方案竞赛建筑工程分主要单项项安装工程装饰工程分主要单项项监理限（本地）设备重要材料情况说明：在建筑筑、安装装工程承承包商中中确定一一家为主主承建商商。 建设设单位盖盖章 年 月 日日第二章项项目投资资环境一、 宏观观经济环环境我国国民经

13、经济和社社会发展展第十一一个五年年规划纲纲要提出出“十一一五时期是是全面建建设小康康社会的的关键时时期，十一五五时期要要努力实实现国内内生产总总值年均均增长77.5%、城镇镇化率提提高到447%，产业结构、产品结构和企业组织结构更趋合理，城乡、区域间公共服务、人均收入和生活水平差距扩大的趋势得到遏制”等。据国家统计计局消息息称，220099年全年年国内生生产总值值33553533亿元，按按可比价价格计算算，比上上年增长长8.77%，增增速比上上年回落落0.99个百分分点。居居民消费费价格111月份份同比涨涨幅由负负转正，当当月上涨涨0.66%，112月份份上涨11.9%。全年城城镇居民民家庭人

14、人均总收收入1888588元。其其中，城城镇居民民人均可可支配收收入1771755元，比比上年增增长8.8%，扣扣除价格格因素，实实际增长长9.88%。在在城镇居居民家庭庭人均总总收入中中，工资资性收入入增长99.6%，经营营净收入入增长55.2%，财产产性收入入增长111.66%，转转移性收收入增长长14.9%。农农村居民民人均纯纯收入551533元，比比上年增增长8.2%，扣扣除价格格因素，实实际增长长8.55%。其其中，工工资性收收入增长长11.2%，第第一产业业生产经经营收入入增长22.2%，二、三三产业生生产经营营收入增增长100.0%，财产产性收入入增长112.99%，转转移性收收

15、入增长长23.1%。全全年城镇镇就业人人员比上上年净增增9100万人。年年末农村村外出务务工劳动动力1.49亿亿人，比比一季度度末增加加1700万人。全年居民消消费价格格比上年年下降00.7%。其中中，城市市下降00.9%，农村村下降00.3%，其中中居住下下降3.6%。2009年年的中国国经济增增长令世世界关注注，更多多的目光光现在聚聚焦在今今年的走走势上来来。在对对于20010年年的中国国经济预预测中，社社科院公公布的一一份报告告认为，220100年GDDP增长长速度是是10%左右，超超过了国国务院发发展研究究中心预预测的99.5%增长率率。我国经经济效益益逐步好好转，国国家的财财政收入入

16、和工业业企业的的利润也也止跌回回升，通通过实施施促进家家电、汽汽车、节节能产品品消费等等措施，社社会消费费品零售售总额加加快增长长，全社社会的固固定资产产投资快快速增长长，预计计全年年增长在在30%以上，并并且投资资结构进进一步优优化，投投向民生生领域和和社会事事业的投投资占去去年投资资比重443%。临沂市国民民经济和和社会发发展第十十一个五五年规划划纲要发发展目标标为：“十一五五”期间，总总量再翻翻番，人人均过三三千；打打造现代代商贸物物流城、历历史文化化名城、滨滨水生态态城、新新兴旅游游城市、交交通运输输主枢纽纽城市、鲁鲁南制造造业基地地和区域域性金融融中心，建建设具有有国际知知名度的的联

17、结长长三角、环环渤海经经济圈的的新欧亚亚大陆桥桥东桥头头堡特大大中心城城市，构构建“富裕、平平安、文文明、生生态、开开放、活活力”的大临临沂、新新临沂。到到20110年，全全市经济济总量翻翻一番，生生产总值值达到225000亿元，年年均增长长15%，人均均达到330000美元；地方财财政收入入1222亿元，年年均增长长20%；三次次产业结结构调整整为8：52：40；城镇居居民人均均可支配配收入1140000元，农农民人均均纯收入入58000元；年均分分别增长长9%、110%。”国家“十五五”期间发发展目标标是服务务业增加加值年均均增长77.5%，高于于国民经经济增速速0.55个百分分点，占占国

18、内生生产总值值的比重重由20000年年的333.2%提高到到20005年的的36%，服务务业从业业人员年年龄增长长4%，占占社会从从业业人人员的比比重由220000年的227.55%提高高到20005年年的333%。山山东省确确定的服服务业增增加值年年均增长长速度110%，高高于国内内生产总总值增速速1个百百分点，220055年，服服务业占占国内生生产总值值的比重重达到440%，就就业人员员占社会会从业人人员的比比重达到到39%，服务务业提供供的税收收占地方方税收的的35%。近年年来，临临沂市服服务业发发展迅猛猛，但仍仍处在起起步阶段段，服务务业增加加值占国国内生产产总值的的比重较较低，整整个

19、服务务业水平平和档次次比较低低。国家国家家经济和和社会发发展第十十一个五五年规划划纲要强强调，要要坚持市市场化、产产业化、社社会化方方向，拓拓宽领域域、扩大大规模、优优化结构构、增强强功能、规规范市场场，提高高服务业业的比重重和水平平。山东东省在“十一五五”期间，也也把加快快发展服服务业作作为产业业结构调调整的重重中之重重。按照这一思思路，山山东在“十一五五”期间将以以膨胀规规模、提提高层次次为重点点，提高高服务业业占生产产总值和和就业的的比重。重重点发展展金融保保险、现现代物流流、中介介服务三三大行业业，壮大大发展新新兴服务务业，大大力发展展旅游、文文化、房房地产、资资讯服务务四大行行业，改

20、改造提升升商贸流流通、餐餐饮、交交通运输输三大行行业。虽然近年来来临沂市市城区各各类房地地产开发发及商业业设施建建设步伐伐较快，但但总体上上开发项项目规模模较小，整整体开发发水平不不高，成成规模的的高标准准服务活活动设施施还很少少，特别别是*新区。而而随着经经济和社社会的发发展及临临沂市经经济中心心的发展展，各种种商务活活动也随随之大量量增加，商商务用房房需要量量随之越越来越大大，同时时消费者者对服务务设施的的环境及及结构、布布局等也也提出了了越来越越高的要要求。二、房地产产市场分分析、20110年全全国房地地产市场场前瞻自19988年房改改后，房房地产综综合景气气指数攀攀升，220022年国

21、土土资源部部颁布招招标拍卖卖挂牌出出让国有有土地使使用权规规定，明明确了国国有土地地出让必必须通过过招、拍拍、挂方方式，全全国房地地产景气气出现短短暂下跌跌。20003年年，国务务院发布布国务务院关于于促进房房地产市市场持续续健康发发展的通通知，第第一次明明确房地地产行业业为国民民经济支支柱地位位，房地地产从此此走上了了长达44年的大大繁荣。针针对全国国房价上上涨过快快，国家家先后出出台了新新旧国八八条（220055年）、国国六条（2006年）等一系列严厉的调控措施，这些调控政策对当年房价和成交量产生了重要影响，但由于有些措施不当，房地产行业总体景气仍然顽强向上。 2008年年的经济济危机打打

22、断了房房地产行行业的景景气周期期，房地地产综合合景气指指数创房房改以来来新低，为为应对国国内经济济和房地地产行业业的低迷迷，国家家出台了了一揽子子针对房房地产行行业的刺刺激政策策，包括括金融、税税收及交交易环节节等各个个方面，2009年，房地产市场实现复苏并开始了新一轮增长。 20009年，全全国完成成房地产产开发投投资3662322亿元，比比上年增增长166.1%。其中中，商品品住宅完完成投资资256619亿亿元，增增长144.2%，占房房地产开开发投资资的比重重为700.7%。20009年，全全国房地地产开发发企业房房屋施工工面积331.996亿平平方米，比比上年增增长122.8%；房屋屋

23、新开工工面积111.554亿平平方米，增增长122.5%；房屋屋竣工面面积7.02亿亿平方米米，增长长5.55%。其其中，住住宅竣工工面积55.777亿平方方米，增增长6.2%。20009年，全全国房地地产开发发企业完完成土地地购置面面积3119066万平方方米，比比上年下下降188.9%；完成成土地开开发面积积230006万万平方米米，下降降19.9%。20009年，全全国商品品房销售售面积9937113万平平方米，比比上年增增长422.1%。其中中，商品品住宅销销售面积积增长443.99%；办办公楼销销售面积积增长330.88%；商商业营业业用房销销售面积积增长224.22%。220099

24、年，商商品房销销售额4439995亿元元，比上上年增长长75.5%。其其中，商商品住宅宅销售额额增长880.00%，办办公楼和和商业营营业用房房销售额额分别增增长666.9%和455.5%。20009年，房房地产开开发企业业本年资资金来源源571128亿亿元，比比上年增增长444.2%。其中中，国内内贷款1112993亿元元，增长长48.5%；利用外外资4770亿元元，下降降35.5%；企业自自筹资金金179906亿亿元，增增长166.9%；其他他资金2274559亿元元，增长长71.9%。在在其他资资金中，定定金及预预收款1159114亿元元，增长长63.1%；个人按按揭贷款款84003亿元

25、元，增长长1166.2%。09年年12月月份，全全国700个大中中城市房房屋销售售价格同同比上涨涨7.88%，涨涨幅比111月份份扩大22.1个个百分点点；环比比上涨11.5%，涨幅幅比111月份扩扩大0.3个百百分点。新新建住宅宅销售价价格同比比上涨99.1%，涨幅幅比111月份扩扩大2.9个百百分点；环比上上涨1.9%，涨涨幅比111月份份扩大00.4个个百分点点。分类类型看，与与上年同同月相比比，经济济适用房房销售价价格上涨涨0.88%；商商品住宅宅销售价价格上涨涨10.1%，其其中普通通商品住住宅销售售价格上上涨111.0%，高档档住宅销销售价格格上涨77.2%。与上上月相比比，经济济

26、适用房房销售价价格上涨涨0.11%；商商品住宅宅销售价价格上涨涨2.22%，其其中普通通商品住住宅销售售价格上上涨2.4%，高高档住宅宅销售价价格上涨涨1.33%。分分套型看看，900平方米米及以下下的新建建住宅销销售价格格同比上上涨111.6%，环比比上涨22.0%。2009 年房地地产市场场成为促促进国民民经济发发展的巨巨大力量量，同时时高速发发展的国国民经济济，不断断提高的的居民收收入水平平以及居居民对改改善居住住条件的的巨大需需求的潜潜在，也也必然成成为支撑撑房地产产市场平平稳发展展的基础础力量。居民房屋购购买欲望望依然旺旺盛，购购买力在在政策的的帮助下下依然强强劲。全全国及主主要城市

27、市销售面面积增速速依然保保持在高高位。220099年前三三季度，全全国住宅宅销售面面积同比比增速达达到466.444%。中国经济内内在的自自主成长长的机制制和能力力显著增增强，国国民经济济运行正正处于新新一轮周周期的上上升期，政政策环境境有利经经济发展展，同时时外部环环境改善善，世界界经济将将走出低低谷等因因素都将将促进220100 年国国民经济济的进一一步繁荣荣。 2010年年，信贷贷额度仍仍然为77.5万万亿，有有了和009年持持平的信信贷额度度支撑，以以及宏观观经济其其他部分分并未有有效回暖暖，为寻寻求出路路的民间间资金及及国家信信贷资金金必然仍仍将大规规模涌向向房地产产市场，其其次开发

28、发商因为为09年年火爆销销售业绩绩，资金金充裕，将将促使价价格抗跌跌性提升升。、房产投投资增长长速度将将趋于平平稳 2009年年是我国国房地产产业自220088 年以以来投资资增幅最最快的一一年，据据国家发发改委和和国家统统局公布布的数据据，年年12月月份，全全国700个大中中城市房房屋销售售价格同同比上涨涨7.88%，涨涨幅比上上月扩大大2.11个百分分点；环环比上涨涨1.55%，涨涨幅比上上月扩大大0.33个百分分点，这这是因为为20008年经经济危机机以及房房地产市市场的极极度低迷迷，使得得房地产产企业异异常谨慎慎，大幅幅减少了了计划投投资和新新开工面面积，这这直接导导致20009年年下

29、半年年以来的的供给不不足。由于20009年年房地产产市场行行情火爆爆，房地地产开发发企业纷纷纷增加加新开工工面积，例例如万科科09上调调开工面面积至5585万万平方米米，较年年初计划划上调445%，金金地集团团将全年年计划开开工面积积由1335万平平方米调调整至1157万万平方米米，调高高超过116%。截截止9月全国国住宅投投资增速速达到113.339%，新新开工面面积增速速也开始始接近正正增长。房房地产投投资和新新开工面面积到现现实有效效供应大大约需要要半年到到1年的时时间，则则20110年中中期时候候，此部部分新开开工房屋屋将陆续续入市，形形成有效效供给，供不应求的供求关系将被打破。导致我

30、国房房地产投投资增速速加快的原原因主要要包括：积极的财财政政策策导致国国民经济济总投资资的高增增长，也也影响了了房地产产市场；居民住住房需求求的上升升以及地地方政府府对土地地供给的的放宽；房地产产业的高高利润率率吸引大大量资金金涌入，造造成房地地产投资资长期保保持高速速增长，成成为总投投资需求求增长的的一个重重要组成成部分。由于目前国内的房地产市场上涨并不是因为有人热炒，价格也没有跟实体经济的因素完全脱离，因此可以判断房地产价格相对2007年而言比较理性，也不存在泡沫。今年的成成交量很很难达到到去年的的水平，大大约会缩缩水2-3成，这这是因为为09年年的新增增信贷为为10万万亿，今今年该数数据

31、大约约为7-8万亿亿。其次次，去年年房地产产的价格格也比今今年低。最最后，利利率在今今年有上上浮的可可能。所所以可以以预见到到在上述述情况下下，今年年的购买买力肯定定比去年年低很多多，很多多刚性需需求在去去年已经经释放。加加上一些些抑制房房地产的的政策相相继出台台，也会会使更多多人在买买房的时时候会更更谨慎，信贷方方向转变变，楼市市很难保保持不动动，在现现在这个个价格水水平稳步步向上甚甚至不跌跌不升也也非常难难，但二三线线城市仍仍然非常常看好，不不少三四四线城市市的楼价价20110年还还是稳步步上升。2010年年政府在在肯定和和保持房房地产市市场健康康发展的的同时，将将继续采采取一系系列措施施

32、，通过过加强土土地市场场建设，加加快和完完善房地地产信息息收集系系统等，抑抑制部分分地区增增长过快快的房地地产投资资，适当当控制房房地产市市场价格格，促进进房地产产市场健健康发展展，防止止泡沫经经济产生生危害国国民经济济和社会会安定。政策调整将会显得十分谨慎，政策调整对房地产行业的负面影响将会温和体现，房地产行业因政策而发生的调整将在有限幅度和范围内发生。 、房地产产市场结结构发生生变化 l 中低价房将将逐步成成为市场场主体 目前，中国国的房地地产市场场出现了了一部分分高档、大大户型住住宅空置置，而可可供老百百姓挑选选的房子子少而又又少的现现状。建建设部将将通过房房地产项项目规划划、土地地供应

33、等等调控手手段压缩缩单位和和个人自自建住房房的比重重，对中中国房地地产市场场的供应应结构进进行调控控，从而而提高我我国房地地产的市市场化程程度，发发展中低低价位、中中小户型型的商品品住宅，以以满足更更多普通通百姓的的购房需需求。 建设部将继继续加大大对各地地经济适适用住房房的建设设力度和和管理，满满足更多多普通百百姓的购购房需求求。建设设部住宅宅与房地地产业司司副司长长沈建中中说：“我们国国家中低低收入家家庭是我我们房地地产市场场里面消消费的主主体。所所以从结结构调整整的目标标来看主主要是要要更多的的来满足足中低收收入家庭庭住房的的需求。也也就是说说我们要要更多的的来提供供一些中中低价位位、中

34、小小户型的的产品，来来供应市市场，来来满足中中低收入入家庭的的需求。” l 房地产二级级市场进进一步发发展 随着人民收收入水平平的提高高，改善善生活质质量、提提高住房房品质成成为消费费者新的的置业观观念。二二手房的的大量入入市为消消费者提提供了极极大的选选择空间间，20010年年房地产产二手市市场将得得到将受受到更多多消费者者的推崇崇。“置业升升级”不仅提提高了百百姓的住住房品质质，也为为实现房房地产一一、二、三三级住宅宅市场的的联动起起到了极极好的作作用。，据据个人状状况从低低到高的的梯级消消费模式式不仅活活跃了整整个房地地产市场场，也为为处在不不同生活活阶段的的百姓提提供了安安居的最最佳选

35、择择。 被称为一级级半市场场的“空置房房”市场将将因政策策及市场场等因素素而大幅幅放量，空空置房因因其具备备价格便便宜、无无期房风风险、投投资及自自住价值值较高等等优势而而受到购购房者的的格外青青睐，“有人没没房住，有有房没人人住”的空置置房现象象将得到到有效改改善。空空置房的的大量上上市，将将成为促促进社会会经济机机制正常常运转，解解决百姓姓住房问问题的有有效途径径。同时时，与证证券市场场的不确确定性相相比，投投资房地地产的收收益率和和稳健性性着实对对投资客客有着巨巨大的吸吸引力，并并且地产产保值、增增值的功功能最为为明显，投投资性置置业将使使一部分分投资 2010年年，住房房改革制制度成效

36、效将逐渐渐显露，百百姓在满满足居住住需求后后，会在在投资意意识的引引导下投投资房产产。随着着几年来来一手商商品房投投资回报报率的下下降，二二手房将将因其价价格低、地地段好、物物业配套套成熟而而成为重重点投资资对象。 l 商铺成为新新的投资资热点 1、政策策走势（1）政政策倾向向20009年112月55日至77日，中中央经济济工作会会议对于于地产行行业的政政策基调调为积极极扶持。会会议表示示保持宏宏观经济济政策的的连续性性和稳定定性，并并将继续续实施积积极的财财政政策策和适度度宽松的的货币政政策，加加快城镇镇化。土土地供给给量及保保障性住住房均将将有所增增加，将将平滑过过度上涨涨的地价价对于开开

37、发商带带来的资资金压力力及风险险。会议议表示将将增加普普通商品品房供给给，支持持居民自自住和改改善性购购房需求求，加大大农村危危房改造造支持力力度。从从中央经经济工作作会议的的精神我我们可以以看出在在20110年适适度宽松松的货币币政策将将会加大大商业地地产的资资金来源源，从而而保障商商业地产产的开发发和建设设。（2）投投资倾向向20009年55月277日，国国务院公公布了固固定资产产项目投投资资本本金比例例调整结结果，保保障性住住房和普普通商品品房项目目资本金金比例由由原来的的35%调低至至20%，成为为此次调调整受惠惠最大的的项目之之一。此此次资本本金比例例下调，降降低了开开发企业业融资门

38、门槛，缓缓解了开开发企业业资金压压力，有有利于走走出行业业不景气气的局面面，从而而达到刺刺激经济济的目的的。此次次商品房房项目资资本金比比例的下下调也刺刺激了北北京市商商业地产产的投资资，如图图所示全全国商业业地产的的投资完完成额在在今年一一直持续续表现出出上升趋趋势，但但在5月月份前的的投资增增速相对对缓慢，在在国务院院公布下下调商品品房的资资本金比比例后，政政策效果果立即显显现，55月份全全国商业业地产投投资额为为15880.556亿元元，6月月份增长长到22219.83亿亿元，同同比增长长了400.4%，7、88、9、110月份份的投资资完成额额分别为为27117.33亿元、332633

39、.2亿亿元、338622.811亿元、443600亿元，同同比增长长22.41%、200.088%、118.337%、112.887%，虽虽然增长长率有所所下降，但但增长趋趋势明显显。在全全国经济济回暖趋趋势以及及商品房房项目资资本金比比例下调调的的影影响下，2010年商业地产的投资总额必将出现稳定增长趋势。（3）土土地政策策从20009年年出台的的一系列列关于房房地产开开发用地地的政策策可以看看出，政政府在220100年将进进一步鼓鼓励工业业用地的的出让、开开发和利利用。同同时，以以上的一一些政策策在20010年年对于开开发商囤囤地、捂捂盘现象象将会形形成一定定冲击，这这将会促促进开发发商对

40、土土地开发发，加快快房地产产新项目目的建设设，这对对于北京京市商业业地产的的发展也也起到了了一地的的促进作作用，因因为20009年年土地政政策的调调整，220100年商业的的地产的的开发将将会加速速，新项项目的上上市将会会快速出出现。20009年以以来，商商业用地地成为土土地拍卖卖的主要要拍卖对对象，可可以预计计，近期期以来，由由于商业业用地拍拍卖大热热，未来来商业地地产开发发将现火火热场面面。20009年111月份份，上海海再度出出让两幅幅土地,分别为为位于浦浦东新区区临港新新城的一一幅商业业用地,以及嘉嘉定区嘉嘉定新城城内一幅幅商住综综合用地地。浦东东新区临临港新城城的地块块成交价价最终为

41、为1.77亿，面面积为3314337.88平方米米 。嘉嘉定新城城地块,则以楼楼面地价价97224元/平方米米被保利利获取,总地价价为122亿。20009年112月份份，杭杭州出让让3宗商商业用地地，3宗宗地块分分别位于于市中心心、申花花和滨江江板块，总总出让面面积4663566平方米米，约合合69.53亩亩，可建建筑面积积达144.9万万平方米米。从以上上的数据据可知，220099年下半半年以来来，出现现商业用用地的集集中供应应，可以以预计，已已往由居居住类土土地独唱唱主角的的局面将将由此改改变，商商业用地地将在未未来一段段时间内内活跃在在土地拍拍卖舞台台。同时时伴随着着城市综综合体开开发时

42、代代的到来来，未来来商业地地产需求求旺盛，加加之商业业地产土土地政策策大放宽宽，在220100年商业业地产开开发将会会出现火火热场景景。2、金金融环境境（1）RREITTS呼之之欲出关于建建立国内内地产信信托投资资基金(REIITs)的时间间表和可可能性已已经热议议了很长长时间。220055年越秀秀房地产产信托投投资基金金在香港港上市成成功，旗旗下资产产组合全全部由内内地的房房地产项项目构成成，显示示了以内内地房地地产资产产组合而而成的信信托投资资基金的的市场生生存能力力。此项项信托基基金的机机构配售售部份是是81%，反映映了机构构投资者者们通过过房地产产信托投投资基金金购进入入内的房房地产市

43、市场的强强烈需求求。在过过去的四四年中，还还有其他他几个投投资大陆陆地产的的房地产产投资信信托基金金在香港港或新加加坡上市市，20005年年7月，丰丰树物流流信托基基金在新新加坡上上市；220066年122月嘉茂茂中国商商用产业业信托基基金在新新加坡上上市；睿睿富中国国商业房房地产信信托基金金在香港港上市。这这四家是是在海外外投资的的房地产产信托基基金，其其目标是是投资于于中国的的房地产产市场。国内RREITTs产品品的设立立，将为为中国房房地产投投资市场场带来一一系列相相关的益益处。220099年中国国REIITs也也进行了了试点，220099年8月月REIITs试试点研讨讨会在上上海举行行

44、，会议议承办单单位浦东东新区金金融服务务办公室室汇报的的REIITs三三大方案案显示，债债权性方方案设计计已经成成熟，而而股权性性方案仍仍在研究究中。上上海REEITss将由券券商或基基金公司司发起并并持有551%的的控股权权，海通通证券将将是首家家试点券券商，220099年111月份上上海的RREITTs试点点已经进进入实际际操作阶阶段，上上海REEITss有望将将在20010年年推出。同同时央行行、证监监会分别别牵头的的REIITs在在20110年同同时有望望在北京京、天津津、深圳圳同步推推出。随着房地产产信托投投资基金金的建立立，通过过设立股股权投资资基金、信信托计划划及在银银行间市市场

45、发行行债务融融资工具具等方式式拓宽融融资渠道道，将会会改善房房地产行行业的融融资环境境，促进进房地产产行业的的投资。（2）保保险资金金松闸自从中中国20001年年加入WWTO后后，国内内的保险险行业竞竞争日趋趋激烈。在在20001年市市场中仅仅有355家保险险公司。至至20007年从从业总数数已经增增长到220011年的33倍达到到1077家之多多。保险险行业近近年来取取得了令令人瞩目目的飞速速发展，保保费收入入相应地地急剧增增长(如如图7所所示)，到到20008年底底保险行行业资产产已经达达到人民民币三万万三千四四百亿元元。在迅迅速增长长的背景景下，保保险行业业普遍面面临为其其自有资资金寻求

46、求投资渠渠道的压压力。20009年110月11日，修修订后的的中华华人民共共和国保保险法开开始实施施，其中中新增了了“投资资不动产产”这一一新的保保险资金金运用形形式，意意味着保保险资金金可以进进入房地地产市场场，具体体细则近近期将会会出台。从从国际经经验以及及我国保保险资金金股票类类权益投投资比例例的上限限来看，预预计保险险资金的的不动产产投资比比例合理理上限应应该在110%到到15%之间，但但初始上上限可能能为5%。我们们预计，保保险资金金入市后后每年新新增资金金量约1150亿亿-2000亿元元，且主主要集中中投资于于商业楼楼宇。按按照去年年末保险险资金总总资产33.344万亿元元计算，保

47、保险公司司可进入入不动产产投资领领域的保保险资金金可能在在17000亿元元左右。随随着经济济的复苏苏，房地地产行业业也明显显复苏，房房地产行行业的收收益率明明显增加加，尤其其是商业业地产的的收益率率随经济济的复苏苏将会大大幅度的的提高，保保险资金金介入房房地产行行业的积积极性势势必增加加，这将将会增加加房地产产行业的的融资渠渠道，增增加房地地产行业业的投资资，尤其其将会增增加商业业地产的的投资。（3）银银行放贷贷量如图所示，表表示20007年年至20009年年我国新新增贷款款量。220077年全年年新增贷贷款总量量为3.63万万亿元，220088年全年年新增贷贷款总量量为4.45万万亿元，22

48、0099年的新新增贷款款量为110万亿亿，已经经超过了了预定“全全年5万万亿”的的最低目目标，今今年新增增贷款量量比20007年年多出66.377万亿元元，增幅幅达到1175.48%，比220088年全年年新增贷贷款量多多出5.55万万亿元，增增幅达到到1244.722%。这这新增贷贷款量是是国家刺刺激经济济的有效效手段，短短期内这这一投资资量的刺刺激作用用可能还还不是很很明显，但但在未来来两年内内投资量量的刺激激作用将将会逐步步显现，未未来经济济的复苏苏形式将将会稳步步提高。而而且新增增的投资资量大部部分会流流入房地地产行业业，尤其其作为经经济、政政治、文文化中心心的北京京，对这这些新增增贷

49、款的的吸纳量量又会居居于全国国首位。可可以预计计，在未未来的房房地产行行业，尤尤其是商商业地产产的开发发和建设设会在220100年全面面的开花花结果。三、项目所所在区域域房地产产发展规规划和趋趋势 1、临沂市市规划）临沂沂市国民民经济和和社会发发展第十十一个五五年规划划纲要指出临沂市将加快推进城市化进程，着力打造生态宜居活力城市，实现生态资源大市向生态园林城市的转变提升，使基础设施进一步完善，城市功能全面增强，人居环境更加舒适宜人，促进城市的可持续发展。 “强化中心，发展两带，建设四个副中心 ” 构建“富裕、平安、文明、生态、开放、活力”的大临沂、新临沂。“十一五”期间，临沂市城市化发展目标为

50、：2010年全市总人口达到1050万人，其中城镇人口达到504万人，市区城市人口达到145万人；2010年城市建成区面积达到600平方公里，其中市区155平方公里；2010年城镇化率达到48%；经济发展目标：2010年生产总值达到2600亿元，人均达到24600元。产业结构调整目标：第一产业向第二、三产业转移人口到2010年累计达50万人。规划期内，全市住房建设用地供应总量为1900公顷。规划期内住住宅建设设用地供供应计划划统计表表年度用地项目（个个）用地面积（万万m2）200840220200940210201040200201140210201240200合计2001040资料来源：市国土

51、土局 ）临沂沂市城市市总体规规划（220055-20020年年）中中确定：近期（22005520010年年）中心心城区规规划总人人口 1145 万人人，居住住用地总总面积 20075 公顷，人人均居住住用地 1166平方米米，人均均居住面面积 28平平方米。规规划期内内，中心心城区住住房面积积总需求求为14410万万平方米米。20009年年临沂市市开工建建设普通通商品房房2600万平方方米。住房建设总总目标（单位：万）类 别普通商品房房经济适用房房拆迁安置房房（新增面积积）廉租房200820112年82019039010总 量1410、*新新区规划划）*新区规划划范围为为，东至至沂河，西西、南

52、至至祊河，北北至北外外环，规规划总面面积约445平方方公里。提提高城市市环境质质量、生生活质量量和景观观艺术水水平，建建成富有有临沂特特色、环环境优美美的现代代化城市市新区。）*新新区规划划期限为为2000320220年，职职能定位位为市级级行政服服务中心心、文化化中心、体体育中心心、商业业中心、高高新科教教区、滨滨水休闲闲度假区区所在地地、中高高档住宅宅区，近近期规划划用地223.77平方公公里，20220年规规划控制制用地552平方方公里。新区规划为为“三纵两两横”的发展展结构，三三条纵轴轴是以行行政中心心为主导导，并不不断向北北延伸的的行政文文化发展展轴线；以商业业带为主主导的联联系行政

53、政中心及及商业中中心，并并向青年年路以北北继续延延伸的商商住发展展轴线；沿柳青青河呈南南北向发发展的自自然生态态发展轴轴线。三三条纵向向发展轴轴是未来来新区发发展的“脊梁”。两条条横向轴轴是：商商业中心心、购物物中心主主导的商商业发展展轴；青青年路以以北社区区商业中中心主导导的商业业发展轴轴。横纵纵发展轴轴分别串串联起了了行政中中心、文文化娱乐乐中心、商商业中心心、购物物中心、核核心绿地地、体育育中心66大主要要发展区区域和青青年路以以北3个个社区商商业服务务中心、33个次要要发展区区域。）*新新区300500万人口口规模的的中心城城区的建设初初具规模模。交通通、通讯讯、能源源、水利利、环保保

54、等现代代化基础础设施建建设不断断推进，城城市功能能更加完完善，环环境综合合治理取取得实效效，城乡乡环境质质量明显显改善，环环境综合合指数达达到900分以上上，常住住人口接接近400万人，*新区现框架基本形成， 2007年止，*新区已累计审核工程合同价123032万元，审核已完成工程造价127012万元。30余栋写字楼拔地而起，汇聚数百家中外企业、事业单位、政府机关，构建起城市商贸、金融、信息、文化、会展及公共事务集散地，成为临沂“第一金融中心，中央CBD”，城市经济发展的灵魂所在。、项目规规划内容容的衔接接和协调调）规划衔衔接根据临沂市市城市规规划管理理有关规规定及临沂市城市总体规划（2003

55、-2020年）的规划要求，结合临沂市规划局、*新区指挥部给出的本项目的规划设计条件，本项目规划目标是立足于以人为本和尊重与保护环境的基础上，将*广场打造成为*新区当地的标志性高档商业。本项目依据临沂市规划局、*新区指挥部对本项目给出的规划设计条件，已经对项目总平面布置进行了周详的论证和合理的规划，使项目规划、布局与*新区规划相匹配。其具体规划包括项目总平面规划、绿地系统规划、竖向系统规划、道路交通系统规划以及单体建筑规划等。临沂市规划划局、*新区区指挥部部对临沂市*新区区*广场场项目地地块土地地利用做做出用地地控制指指标。项项目的土土地使用用只须在在总体上上符合控控制指标标的，在在局部上上可适

56、当当调整土土地利用用强度。项项目地块块的规划划技术经经济指标标需满足足以下要要求：建筑密度度（D）：0.339%；容积率（FFAR）：6.999；绿地率（GGR）：37.4%；建筑层数数及高度度：宜49层，限限高1888米。本次*广广场项目目在用地地强度上上比较大大，但不不会影响响项目符符合土地地利用控控制指标标。经临临沂市规规划局、*新区指挥部审核通过了本项目的规划建筑密度为0.39%，容积率为6.99，绿地率为37.4%，建筑最高层数为49层。）布局协协调房地产行业业是国民民经济和和社会发发展中的的先导性性行业、支支柱性产产业，也也就是说说要发展展一个地地区必然然是房地地产行业业先行，有有

57、了房，才才可以居居、才可可以工、才才可以商商。要实实现20010年年城镇化化率达到到48%,这样的的城镇化化进程推推进就必必然需要要大量的的住宅，故故在*新区发展展房地产产是一项项关乎人人民生活活水平提提高、关关乎社会会进步发发展的大大事。本项目不仅仅位于*新区区片区重重点发展展方向的的位置上上，而且且还刚好好处于市市政组团团中心区区内，战战略意义义重大。如如何搞好好本项目目，是关关系到如如何把*新区区区城市市总体规规划变为为现实的的关键一一步。可见，本项项目的适适时而为为是顺应应了*新区的城城市规划划发展的的。项目目所处位位置属于于市政组团团重点发发展的区区域，其其开发建建设可作作为新城城开

58、发建建设的排排头兵，一一方面配配合了规规划居住住区的实实施，另另一方面面配合了了规划区区内商业业的发展展需要。总体来说，项项目与有有关国民民经济与与社会发发展规划划以及*新区区区城市市总体规规划是比比较衔接接和协调调的。、房地产产市场发发展的方方向）企业中中心全面面转移。早期，房地地产业是是劳动密密集型企企业，对对资金、技技术、人人才的需需求远低低于低廉廉、充足足的劳动动力和优优惠宽松松的税收收环境的的需求。在在发展到到一定规规模后，房地产业开始寻求资本、信息、技术、人才等企业快速发展的新生产要素，而这些往往是在企业的诞生地找不到的。）上下游游开始对对接。随着经济实实力与技技术力量量的发展展，一些些房地产企企业已经经不再是是简单地地处在产产业链的的一个节节点上（如如建材等等），而而是拥有有了自己己的一些些核心技技术，企企业的产产业布局局开始向向相对完完整的产产业链方方向扩张张。）开发模模式发生生革命。在对发达国国家的产产业追赶赶中，中中国的房房地产现现在有片片面重视视产品技技术与质质量，而而对生产产模式等等柔性的的工艺技技术重视视不够。在在信息技技术的促促进下，世世界房地地产开发发将从大大规模生生产模式式转向大大规模定定制（大大规模定定制能给给用户提提供个性性化的产产品）模模式的改改变