浙江大学科技园项目招商策划全案

《浙江大学科技园项目招商策划全案》由会员分享，可在线阅读，更多相关《浙江大学科技园项目招商策划全案（69页珍藏版）》请在装配图网上搜索。

1、浙江大学国家大学科技园（滨江）项目招商策划全案目 录第一部分 项目目概况一、项目背背景概况况二、项目工工程概况况三、项目区区位概况况四、项目服服务概况况第二部分 项目目的市场场调研一、项目投投资目标标二、杭州商商务写字字楼调查查分析三、杭州商商务写字字楼市场场分析总总结四、项目周周边竞争争调查第三部分 项目目的研判判一、项目区区域及个个性研究究二、本案的的优势分分析三、本案的的劣势分分析四、本案的的机会分分析五、本案的的威胁分分析第四部分 项目目的招商商目标群群定位一、项目招招商目标标要点分分析二、项目招招商目标标群定位位三、项目招招商目标标客户的的细分第五部分 项目目招商租租金定位位一、项目

2、组组价调研研分析二、项目招招商的组组价策划划三、其他设设施招商商定位第六部分 项目目招商工工作计划划构思一、项目的的 SWWOT分分析总结结二、项目招招商的全全案思路路三、项目招招商的“宣传概概念”提炼四、招商小小组的组组织框架架形成五、项目招招商的阶阶段性工工作构思思六、项目广广告平面面的设计计工作七、项目招招商氛围围培养手手段构思思八、项目招招商合作作性推广广策划九、招商广广告创意意及诉求求十、媒介的的组合策策略第七部分 项目目的广告告推广策策略一、广告媒媒体宣传传战略二、广告推推广原则则三、项目招招商建筑筑细节研研究四、项目推推广传播播的内容容五、推广策策略重要要阶段的的划分六、项目推推

3、广的总总策略第八部分 项目目广告推推广分解解思路一、第一阶阶段推广广思路二、第二阶阶段推广广思路三、第三阶阶段推广广思路四、第四阶阶段推广广思路第九部分 媒介介策略一、媒介策策略计划划二 、具体体媒体的的选择和和发布计计划 第十部分 广广告预算算一、广告预预算细分分二、本案宣宣传推广广的广告告预算说说明第十一部分分 项项目招商商推广说说明一、招商工工作安排排二、项目开开盘日的的确定311三、策划全全案的说说明第一部分 项目目的概况况一、项目背背景概况况1、项目的的建设历历史：浙江大学国国家大学学科技园园（滨江江）前身身为“中恒世世纪科技技园”，其用用地属于于中恒世世纪科技技实业有有限公司司的工

4、业业用地；后在具具体的建建设审批批过程中中定位于于高新企企业（倾倾向信息息化和生生物医药药等产业业方向）的的创业基基地和企企业孵化化园区。本项目依赖赖中恒世世纪公司司和浙江江大学的的背景联联系，中中恒世纪纪和浙江江大学国国家大学学科技园园（简称称浙大科科技园）签签署了相相关的加加盟协议议，并将将“中恒世世纪科技技园”名称改改为“浙江大大学国家家大学科科技园（滨滨江）”，使之之成为浙浙大科技技园体系系组成之之一。2、浙江大大学及浙浙大科技技园项目目的概况况浙江大学经经过百余余年的发发展，已已逐步发发展成为为我国重重要的科科学研究究中心和和高新技技术辐射射中心，形形成了较较强的基基础研究究、应用用

5、研究和和开发研研究的能能力。浙浙江大学学科研条条件优越越，建有有国家和和省、部部重点科科技基地地34个个，科研研机构1190个个；其中中国家和和省、部部重点（专专业）实实验室55个，列列全国高高校前列列；省、部部重点和和开放实实验室99个。浙浙江大学学每年都都有许多多科技成成果获得得国家、省省、部级级科技奖奖励。浙大科技园园是经国国家科技技部、教教育部联联合批准准的首批批22个个国家级级大学科科技园之之一，是是浙江省省重点科科技企业业孵化器器、浙江江省青年年创业基基地；科科技园享享受杭州州国家高高新技术术产业开开发区和和省市政政府出台台的一系系列优惠惠政策。浙浙大科技技园的建建设遵循循“统筹筹

6、规划、以以人为本本、市场场推动、坚坚持开放放”的方方针，坚坚持技术术创新和和科技成成果转化化、高新新技术企企业孵化化和创新新创业人人才培育育、高新新技术产产业辐射射的宗旨旨，按照照“一园园多点”的的原则同同时在宁宁波、嘉嘉兴、绍绍兴、温温州及江江西省南南昌市等等地建有有科技园园分园，打打造一个个实力雄雄厚、资资源互动动的浙江江大学科科技企业业商务服服务体系系。浙大科技园园（滨江江）作为为浙大科科技园杭杭州本地地分园，以以个性化化空间设设计、生生态型环环境控制制、充足服服务设施施配套、专业性性协调管理理等特色色优势打打造成科科技创业业者的乐乐园，是是“天堂堂硅谷”商务服务的一颗灿烂明珠。二、项目

7、工工程概况况1、整体设设计概况况：浙大科技园园（滨江江）项目目建筑由由11幢幢独立楼楼宇组成成，其中中1#至至9#楼楼为商务务办公区区，100#楼和和11#楼为后后勤服务务区；项项目建设设有2个个独立地地下车库库和一个个地上中中心花园园。整个个园区建建筑以规规则的纵纵式排列列，体现现了科技技园“高效、严严谨”的风格格；同时时采用生生态型花花园布局局、个性性化单套套设计、集集群式商商务管理理等理念念，实现现商务的的人性化化和舒适适化，为为工作和和生活提提供互动动一体化化服务、为为创意革革新提供供一个灵灵感的自自由。2、建筑概概况：项目用地面面积3339688，总总建筑面面积5332377.7，其

8、中中地上建建筑面积积476694.1，地地下建筑筑面积555433.6，项目目容积率率1.44，绿地地率355%。项目1号楼楼为9层层建筑，位位于科技技园的正正门，是是园区的的核心单单体，配配备有22部OTTS电梯梯；总建建筑面积积为1771677.1，包括括主楼和和裙楼、地地下车库库三部分分；主楼楼建筑面面积1116244.9，每每层建筑筑面积为为12998，均均为办公公用房；裙楼33层，建建筑面积积为25556，每层层建筑面面积大约约8500左右右，可作作展示、会会所及配配套营业业场所使使用；地地下车库库28003.66。一一号楼建建筑宏伟伟、设计计气派，从从而彰显显出园区区的整体体实力和

9、和入驻企企业的外外在形象象。项目的2至至9号楼楼为四层层建筑加加架空层层和阁楼楼，是园园区的重重点部分分，也是是园区的的特色部部分。该该部分总总建筑面面积2553511.6平平方米，分分别设计计有A11、A22、B11、B22、C11、C22六种户户型共880套可可供选择择的个性性化、孤孤套复式式办公空空间，面面积均在在25003380左右。项目的100号、111号楼楼在园区区内靠北北方向，均均为5层层建筑，总总建筑面面积77719，设计计以生活活配套服服务功能能为主。110、111号楼楼共拥有有酒店式式公寓1170套套，每套套建筑面面积为333；餐厅、休休闲吧等等集中在在11号号楼；完完全可

10、以以满足园园区内企企业职工工的餐饮饮、休闲闲、文文体等服服务需求求。项目还有面面积62226.3的的架空层层和面积积多达335000的中中心花园园，沿各各主体建建筑周围围都设有有绿化带带；项目目各建筑筑主体分分布规则则、合理理，力求求达到“真正会会呼吸的的科技园园”的生态态型、SSOHOO创业空空间效果果。三、项目区区位概况况本项目位于于长三角角经济圈圈范围内内的杭州州市钱塘塘江南岸岸滨江区区南环路路上，属属于国家家高新技技术产业业开发区区政策区区块。该该区块是是国家高高新技术术企业的的研究和和创业基基地，聚聚集了如如UT斯斯达康、东东方通信信、浙大大中控、恒恒生电子子、信雅雅达等众众多著名名

11、高新企企业；本本项目同同时与杭杭州国家家高新软软件园及及其他高高新企业业相互辐辐射，创创新、科科技氛围围浓厚，是是杭州国国家级软软件、集集成电路路设计、通通讯与动动画等多多产业的的创制造造基地。本区块与著著名的西西湖风景景区一桥桥相连，之之江度假假村、龙龙禧酒店店、速88酒店和和正在建建设的龙龙禧硅谷谷等知名名星级酒酒店配套套，临江江花园、彩彩虹城、银银色港湾湾、太阳阳公寓等等大型居居民住宅宅区相继继开盘落落成，高高新区公公建中心心、钱江江大桥桥桥头景观观等生活活、工作作休闲场场所的规规划和设设计；随随着各居居民住宅宅区入住住率的提提高和高高新企业业自身的的不断发发展，依依托新区区生态型型建设

12、设设计理念念，本区区块将发发展成为为杭州未未来南岸岸EODD（生态态商务区区）经济济圈和高高新技术术产业领领袖区。四、项目服服务概况况本项目本质质属于科科技园项项目，其其以高新新技术为为主体，视视创造为为生命，通通过为科科技型企企业提供供办公、后后勤于一一体的商商务空间间，创造造更多的的政策优优惠、综综合服务务、专业业管理的的附加价价值。本项目的入入驻企业业首先可可以凭相相应资格格享受到到国家关关于高新新区的优优惠政策策，包括括所得税税税收、对对外经济济合作、设设备折旧旧、对外外进出口口贸易及及职工福福利等多多方面的的实质性性内容。其其次就是是可以国国家、省省、市有有关部分分对浙大大科技园园出

13、台的的专向扶扶持政策策，包括括国家科科技部创创业基金金资助、浙浙江省科科技企业业孵化基基金支持持、高新新技术成成果转化化风险投投资及融融资贷款款担保和和高新企企业人才才股权税税收免征征等内容容。再次次针对浙浙江大学学出台的的一系列列资源共共享和人人力资源源培养等等方面的的鼓励措措施。本项目本着着发展成成为个性性化商务务空间、专专业化高高新企业业孵化园园区的目目标积极极主动向向入驻企企业提供供完善、优优质的服服务。首先向入驻驻企业提提供基础础性的服服务，包包括办公公场所的的提供、通通讯网络络接入管管理服务务、共享享商务设设施租赁赁服务、职职工生活活后勤服服务等诸诸多方面面的商业业房产的的基础性性

14、内容。其其次提供供高新企企业的代代理服务务，包括括有高新新企业认认定审核核、企业业项目管管理、知知识产权权保护等等多类型型的代理理工作，进进行集中中政府公公关，节节省入驻驻企业的的交际成成本。再再次就是是为发展展中创业业型企业业提供咨咨询服务务，包括括有投资资规划、资资金管理理、法律律顾问、市市场调研研和产品品拓展等等高附加加值的商商务服务务体系。同同时还可可以依托托浙江大大学的科科研成果果和人力力资源背背景，为为入驻企企业提供供人才培培养和引引进，并并为企业业的人力力资源管管理工作作提供咨咨询和集集中管理理的服务务。最后后园区还还可以通通过园区区内部及及浙大科科技园体体系为在在园企业业提供技

15、技术交流流、产权权交易、经经济合作作、资源源内部利利用等技技术性服服务。第二部分 项目目的市场场调查一、项目的的投资目目标本项目是中中恒世纪纪公司按按照资源源合理利利用和技技术产业业化生产产需要而而进行的的工业地地产投资资项目；经过前前期大量量系统的的工作，该该工业地地产已经经成为了了浙大科科技园体体系的组组成之一一，并努努力朝向向科技企企业孵化化器的方方向发展展。项目以为各各类科技技型企业业提供办办公空间间和商务务配套服服务为目目标，通通过尊贵贵的、个个性化的的建筑艺艺术和优优质的配配套服务务，以倡倡导休闲闲商务为为创业新新主张，为为入驻园园区的各各企业提提供商务务增值服服务；本本项目的的投

16、资目目标除了了自身产产业化需需要外，更更多的注注重项目目的招商商目标和和效益。二、杭州商商务写字字楼调查查分析随着杭州经经济的经经济起飞飞，杭州州住宅房房产逐渐渐进入泡泡沫状态态，在中中央政府府的强力力调控下下，杭州州写字楼楼市场正正逐步取取代杭州州住宅市市场进入入发展商商的视线线；不过过杭州写写字楼的的开发大大部分集集中于高高级地段段，重点点推行地地段优势势和区块块优势来来博取市市场认可可；而且且更多的的商务写写字楼走走高档、纯纯写字楼楼路线，强强调商务务的豪华华概念。2004年年杭州前前九个月月推出66幅新写写字楼用用地，大大多位于于杭州主主城区，维维持固定定高级地地段供应应水平；从地域域

17、分布来来看，杭杭州写字字楼区集集中化已已非常明明显。由由20005年到到20007年三三年内，已已有及将将有超过过2000万平方方米以上上的新写写字楼入入市，预预计将会会超越之之前十年年新盘上上市的总总和；其中CCBD钱钱江新城城将占大大量，该该区由003、004两年年间共推推出111幅用地地，合计计3766亩，该该区开发发面积会会达到在在1200-一五五0万平平方米。而20005年年将是杭杭州各写写字楼进进入新一一轮供应应期，竞竞争将日日益激烈烈。从目前杭州州商务写写字楼市市场的大大局来看看，主要要划分为为七大商商务区，还还有各零零星分布布的商务务性写字字楼。1、武林商商务区杭州武林商商务区

18、是是依据杭杭州武林林商圈孕孕育而生生的历史史性商务务区，也也是杭州州市中心心CBDD规划核核心。由由于该区区块内分分布着杭杭百、银银泰、百百大、连连卡佛等等众多商商业流通通场所，极极大丰富富了区块块商业氛氛围；但但同时因因商业场场所的密密集分布布，武林林商务区区逐步跨跨越向艮艮山方向向拓展；随着一一大批高高档写字字楼的陆陆续建成成，该区区域正从从传统的的商业黄黄金地段段，向高高尚办公公商务区区域转换换。据咨询调查查，该区区域外贸贸型企业业居多，这这些企业业非常重重视自身身形象，讲讲究品味味与档次次。目前前该区域域较新楼楼盘供应应量在447万平平方米左左右，均均价在1128000元/平方米米左右

19、。区块参考日租金为2-4元/平方米；传统区块内有云天财富中心、海华广场、华源发展大厦、白马大厦等高档楼盘。武林商圈便便捷的交交通、成成熟的配配套等一一系列优优越条件件的影响响，使得得武林周周边区域域的写字字楼随之之崛起，形形成新武武林商务务区。新新武林商商务区增增加美达达丽阳阳国际、红红石中中央大厦厦、越都都商务大大厦、野野风现现代领地地LOFFT、华龙商商务大厦厦、迪尚商商务中心心等写字字楼项目目。2、庆春路路商务区区庆春路商务务区是杭杭州如今今写字楼楼最密集集分布的的区域，号号称杭州州成熟的的市中心心CBDD区块中中的金融融街。该该区块历历来就是是杭州商商务写字字楼的亮亮点，商商务氛围围较

20、浓厚厚，金融融网点遍遍布整条条大街，超超市、医医院、电电信服务务都非常常方便，是杭州传统商务的发源地。据咨询调查查，目前前该区域域商务写写字楼的的需求空空间很大大，客户户类型也也大都为为一些贸贸易公司司和一些些服务性性行业。区块内较新楼盘供应量在35万平方米左右，价格在8500元/平方米左右；区块参考日租金为2.6-4元/平方米。东清大厦、滨江新城市广场、金都杰地大厦、中豪凤起广场、银座大厦、瑞丰国际商务大厦、广利大厦等项目分布其中。政府关于解解放路延延伸段工工程，更更是进一一步刺激激了该区区域内的的楼市，因因此这一一区块的的写字楼楼有着较较好的市市场前景景。3、城站商商务区城站商务区区历史其

21、其实也很很悠久；杭州商商务写字字楼的发发展历史史中一直直就有着着城站的的身影，但但是该区区块商务务氛围一一直倍受受冷遇；随着杭杭州新客客站的投投入使用用、西湖湖南线改改造工程程完成、西西湖大道道商机渐渐浓等因因素，城城站商圈圈已具备备中高档档商圈的的条件，其其便利的的交通环环境、完完备的商商务配套套大大提提升了城城站的商商务接待待能力，使使大量客客源停留留在城站站区域。城城站写字字楼入住住内外贸贸企业较较多。据咨询调查查，目前前城站区区域较新新楼盘供供应量在在24万万平方米米左右，价价格在880000元-11.4万万元/平平方米不不等。区区块参考考日租金金为2-5元/平平方米。香香榭商务务大厦

22、、伟伟星东东河世纪纪大楼、雪雪峰花苑苑、联银银大厦、中中闽大厦厦、红星星文化广广场、广广复大厦厦、利群群大厦等等商务写写字楼相相继推出出，极大大丰富和和带动了了区块的的活跃。配合西湖、吴吴山广场场的开发发，城站站商务区区逐步向向“景观商商务”、“人人文商务务”、“绿绿色环保保商务”等概念念性商务务区发展展。4、文教商商务区文教商务区区主要是是随着高高新区的的设立和和开发孕孕育而生生的新商商务区，随随着文三三路电子子街规划划的确立立、文教教区高校校搬迁的的落实，文文教商务务区的商商务写字字楼供应应逐渐增增加；并并逐步成成为杭州州电子产产品销售售、ITT行业等等高新产产业的聚聚集地；该区域域位于杭

23、杭城中西西部，交交通便捷捷、生活活设施完完善。据咨询调查查，目前前该区域域主要以以IT企企业及广广告、传传媒、装装修行业业为目标标客户，是是杭城写写字楼中中较具产产业支撑撑的区块块，是杭杭州写字字楼中出出租率较较高的区区域。该该区域较较新楼盘盘供应量量在100万平方方米左右右，价格格在1000000元/平平方米左左右。区区块参考考日租金金为1.5-3元/平平方米。华华都兰兰庭国际际、西城新新座、伟伟星大厦厦、华星星科技大大厦、文文欣大厦厦等项目目分布其其中。由于文文教区道道路规划划比较陈陈旧，交交通属于于杭州最最拥堵的的地段之之一，区区块商务务发展受受到一定定的限制制。5、黄龙商商务区从98年

24、世世贸中心心一期写写字楼开开始，杭杭州黄龙龙商圈就就是浙江江向国际际开放的的窗口，它它从来就就代表着着浙江经经济中最最具生命命力的那那一部分分，浙江江商务文文化正是是从这里里更为外外界所认认同。在在这里你你可以看看到浙江江省内金金融投资资业、咨咨询服务务业、房房地产业业、商贸贸业中最最出色的的那些企企业：广广厦集团团、金信信证券、沪沪杭甬高高速、绿绿城房产产、南都都房产等等等。这这些企业业在近年年来的发发展速度度远超过过平均水水平，而而产业也也正集中中在对浙浙江GDDP贡献献最大的的产业中中。因此此黄龙商商务区一一发展就就成为杭杭州相当当当的贵贵族商务务区（AABD）。据咨询调查查，目前前该区

25、域域较新楼楼盘供应应量在229万平平方米左左右，均均价在一一五0000元/平方米米右；区区块参考考日租金金为3.5-66元/平平方米。世世贸中心心、绿城城黄龙龙世纪广广场、中中田大厦厦、求是是大厦分分布其中中；公元元大厦均均价1.75万万元/平平方米，半半个楼层层起卖；黄龙恒恒励大厦厦均价约约1.11万元/平方米米，租金金每天44.5元元/平方方米；嘉嘉华国际际商务中中心租金金每天55元/平平方米。耀耀江金金鼎广场场、世贸贸丽晶33期等即即将入市市，更是是突显了了区块的的贵族气气派。6、滨江商商务区滨江商务区区受到高高新开发发区政策策优惠带带动；商商务氛围围逐步受受到高新新企业追追捧；而而区块

26、商商务写字字楼更多多的集中中于江南南大道周周边。滨滨江区块块楼盘正正极力打打造江景景写字楼楼、生态态商务区区概念。据咨询调查查，目前前该区域域较新楼楼盘供应应量在110万平平方米左左右，价价格在778000元/平平方米左左右；区区块参考考日租金金在1-2元/平方米米，滨海海威陵陵大厦销销售均价价76000元/平方米米。该区区块现有有滨海威陵大大厦、东东冠发展展大厦、恒恒生电子子科技园园、华荣荣时代大大厦、创创新大厦厦等多个个商务写写字楼项项目。该该板块商商务写字字楼形成成一个明明显的带带状，其其中之江江区块较较为集中中。之江江区块主主要承接接文教商商务区高高新产业业政策优优势，以以新区生生态规

27、划划避开文文教区交交通等劣劣势；同同时该区区块各类类大型居居民住宅宅区逐步步交付使使用，区区块经济济日益活活跃，商商务氛围围前景可可观。7、钱江新新城区块块随着杭州市市政府确确立杭州州由西湖湖时代走走向钱江江时代的的战略，钱钱江新城城板块逐逐步走进进杭州人人的视线线。钱江江新城的的功能定定位为大大杭州中中央商务务区，将将集中大大部分政政府机构构、国内内外银行行、证券券、保险险金融、法法律会计计咨询、信信息等服服务机构构，成为为展现杭杭州经济济活力和和城市繁繁华景观观的主要要标志。钱江新城在在政府的的有意推推动下，土土地放量量比较大大，为了了加快钱钱江新城城的建设设，各类类写字楼楼相继开开发，未

28、未来该区区块供应应量将直直线上升升，商务务氛围也也迅速提提升。杭州还有其其他板块块的商务务区，但但因为规规模小，暂暂时不成成气候；比如说说下沙商商务区主主要针对对的是经经济开发发区的商商业流通通性行业业。三、杭州商商务写字字楼市场场分析总总结自从20003 年年以来杭杭州房产产市场新新闻不断断，写字字楼市场场潜力不不断显露露，需求求者对写写字楼的的要求越越来越高高, 包括括高效性性、先锋锋性、展展示性、24 小时、技术化、年轻化、多样化等。从总体上看，随着浙江城市化进程的加速，杭州城市经济由第二产业为主转为第三产业为主，杭州写字楼的需求量将进一步增加，写字楼开发前景看好。但经历过两年以来大批写

29、字楼投放市场的冲击和洗礼，杭州写字楼已经出现了明显的供大于求的现状。过多的写字楼定位于高档、豪华，寻求单一的地段优势，开发商急切跟进，启动项目不细分客户，不考虑错位竞争；毕竟杭州是休闲旅游城市，不象上海、北京，世界500强在杭州落户的并不多，由此造成如今杭州的写字楼除成熟地段外其他地块商务楼空置率居高不下。杭州商务需需求者最最注重写写字楼的的档次形形象，其其次为交交通。利利程度，再再次为租租金或售售价以及及物业管管理水平平，同时时对周边边商业配配套也比比较关注注。正是这种现现状的出出现，也也促使了了杭州写写字楼开开发的个个性化特特色、目目标性细细分的方方向；本本案的开开发，在在一定程程度上避避

30、开了高高档写字字楼的定定位，同同时又处处于高新新开发区区，选择择合适的的目标群群体定位位，对本本项目的的优势发发挥可以以起到事事半功倍倍的效应应。四、项目的的周边竞竞争调查查本项目地处处杭州高高新技术术产业（滨滨江）区区块，周周边高新新企业和和孵化园园区较集集中；杭杭州高新新软件园园、创新新大厦、东东冠发展展大厦、亚亚琪公司司、先锋锋大厦、志志诚大厦厦、恒生生电子科科技园等等商务写写字楼分分布项目目附近。其中杭州高高新软件件园、创创新大厦厦均已经经开盘并并招商已已久，现现在的入入住率较较高，并并由于是是区政府府项目，其其招商工工作的重重点是引引导产业业方向和和培育产产业规模模，政府府行为导导致

31、入驻驻门槛较较高，可可作为本本项目区区位中的的基础优优势；东东冠发展展大厦是是由企业业资本投投资兴建建，该项项目刚开开始招商商，是本本项目的的参考竞竞争对象象。先锋锋大厦、亚亚琪公司司、志诚诚大厦和和恒生电电子科技技园等几几个项目目均已建建设完成成，正在在确定招招商计划划，由此此该部分分项目是是本项目目的未来来招商竞竞争对象象；而高高新公建建中心的的规划，为为提升本本项目的的EODD区域效效益和活活力增添添新的素素材。经过前期调调查和电电话咨询询确认，高高新软件件园、创创新大厦厦等写字字楼招商商较为充充足，东东冠发展展大厦等等招商形形势也较较为乐观观，这为为本项目目的商务务氛围起起到了一一定的

32、推推动作用用。本项目的个个性化商商务楼设设计和园园林式物物业管理理，有效效区分了了周边其其他单体体式的写写字楼项项目，通通过生态态、园林林概念和和专业、综综合服务务管理，实实现本项项目的特特色突出出，加强强项目的的优越性性。第三部分 项目目的研判判一、项目区区域及个个性研究究1、政策区区块方面面本项目隶属属杭州唯唯一的国国家级高高新技术术产业政政策区块块。杭州州高新区区主要划划分为文文教高新新区和滨滨江高新新区。文文教高新新区的写写字楼从从外表看看“貌不惊惊人”、从配配套看马马马虎虎虎，大多多楼盘品品质不高高，相对对于杭城城目前的的总体写写字楼开开发水平平来说，只只能算是是中档；但是其其商务楼

33、楼出租却却奇高；这缘于于文三电电子街的的规划，电电子产品品的商贸贸流通在在这里得得到了充充分的挖挖掘，也也就带动动了这些些商务楼楼出租率率。滨江江高新区区的写字字楼处于于初步发发展之际际，随着着大型住住宅社区区的交付付使用，滨滨江人气气在逐步步成熟。由由于滨江江距离杭杭州市区区较远，商商务氛围围一直很很淡，之之前唯一一的支撑撑就是高高新软件件园、创创新大厦厦等明显显的政策策倾斜性性的商务务办公楼楼和著名名高新企企业的生生产、研研发性的的基地性性办公楼楼；随着着杭州城城市发展展中心的的四周扩扩散，滨滨江区块块也逐渐渐热起来来。文教商务区区内存在在众多IIT 企企业，而而IT 企业的的一大特特色便

34、是是成长快快，公司司规模的的扩张必必然引出出办公区区域亟待待扩大的的问题。目目前文教教商务区区现有写写字楼供供应量不不足、品品质不高高的情况况已经不不能满足足这些公公司的成成长需求求，他们们纷纷寻寻找其他他理想的的办公场场所；而而滨江区区块就是是这些企企业的最最佳选择择点；东东方通讯讯、恒生生电子、UUT斯达达康、信信雅达、浙浙大中控控等著名名的ITT企业相相继落户户滨江区区，为滨滨江高新新商务成成为杭州州高新产产业领袖袖区注入入生机。【天堂硅谷谷】凭栏栏手揽西西湖景，推推窗侧听听钱塘声声；楼台台高枕硅硅谷梦，围围桌畅谈谈高新情情。2、项目规规划方面面本案采用生生态型花花园布局局、个性性化单套

35、套办公设设计、组组合式后后勤服务务配套、专专业性商商务服务务管理等等理念，引引入SOOHO商商务概念念，打造造科技研研发型企企业、中中小创业业型企业业和前沿沿服务性性行业的的自助式式商务群群。本案在规划划过程中中定位明明显倾向向于“卖脑”型行业业，尤其其针对中中小创业业型企业业。项目目的个性性化、单单套、复复式写字字楼设计计有效区区分了杭杭城现有有写字楼楼的高层层、纯写写字楼概概念，首首创出杭杭州排屋屋商务楼楼的先例例。在当当今众多多中小型型、创业业型企业业“屈居”住宅、公公寓中商商务办公公的时候候，在杭杭城政府府限制企企业入驻驻居民区区的环境境下，本本案的推推出针对对该部分分群体具具有较强强

36、的吸引引力。本案在一定定程度上上具有地地理位置置、豪华华程度等等多方面面的劣势势，但本本项目的的个性化化、排屋屋楼寓设设计在杭杭州还是是第一家家，这也也算是本本案的独独有特色色；由此此在本案案的宣传传中，加加强项目目特色的的宣传，并并依据项项目特色色提炼大大众化的的概念，有有效区分分现有杭杭城写字字楼竞争争中的雍雍容华贵贵思路。同时本案的的毛坯房房交付，在在一定程程度上可可以炒作作成“自我空空间自由由发挥”的概念念。【SOHOO商务好好去处】举目便是拥拥挤的人人流，侧侧耳又是是嘈杂的的车鸣；您是否感觉觉烦躁、憔憔悴？推窗而视，一一切都如如此的渺渺小而触触手难及及；你是否感觉觉电梯上上下的眩眩晕

37、和高高处不胜胜寒的孤孤独？雍容华贵却却单调统统一的空空间，生生硬而枯枯燥的办办公氛围围；你是否为遗遗失个性性而懊恼恼？假如给您一一个机会会：一个耳根清清净、明明窗净几几的机会会，一个扶楼而而上品味味徒步过过程的机机会，一个张扬个个性、挥挥洒自由由的机会会您或许从此此恋上SSOHOO的洒脱脱和浪漫漫浙江大学国国家大学学科技园园（滨江江）让您的商务务办公和和创业梦梦想舞动动起来3、项目环环境方面面本案的绿化化率达到到35%，并有有一个335000平方米米的中央央花园，项项目内部部各建筑筑周围都都配有绿绿化带，整整个园区区形成一一个独立立的、生生态型的的花园布布局。商商务办公公楼的功功能定位位；住宅

38、宅式的设设计理念念，本案案融合居居住的生生态要求求和商务务办公的的典雅清清净，配配备充足足的后勤勤配套设设施，使使项目的的商务环环境更人人性化、休休闲化。休闲商务与与财富人人生人匆匆的来来了，满园绿意轻轻抚着您您的眼神神是否有了怦怦然心动动的感觉觉？商务因此而而惬意起起来。累了、倦了了、烦了了、闷了了中心花园走走走吧闻闻花香四四溢、看看看蝴蝶蝶嬉戏工作由此轻轻松多起起来。客人依依不不舍的走走了，拍一张相拥拥而握的的留影是否多了一一份尊荣荣的心情情创业从此自自信起来来浙江大学国国家大学学科技园园休闲商务、生生活与工工作互动动财富人生，创创业与尊尊荣同步步二、本案的的优势分分析1、区域政政策优势势

39、：本项目针对对于非高高新区板板块的企企业具有有明显的的高新政政策优惠惠的优势势，这对对吸引以以IT、信信息化、生生物医药药、动画画等行业业的科技技研发企企业为主主的目标标群体具具有很直直接的意意义；同同时天堂堂硅谷中中的创新新大厦、高高新软件件园、动动画基地地、恒生生电子、信信雅达、东东方通信信、浙大大中控等等知名企企业的周周边布置置，使之之形成一一个高新新联动板板块。但但是由于于杭州高高新区分分文教高高新区和和滨江高高新区，在在一定程程度上文文教高新新区的市市区概念念对本项项目区域域的政策策优惠优优势具有有一定的的影响。2、园林化化布局本项目作为为一个科科技园区区，最大大的特色色就是园园林化

40、布布局；所所谓园林林化布局局包括生生态型环环境设计计、充足足的配套套保障、统统一的管管理协调调。园区区型商务务群在一一定程度度上发挥挥居住、办办公互动动一体化化的作用用，是吸吸引中小小创业企企业SOOHO办办公情节节的最好好优势。3、浙大科科技园系系的规模模背景浙江大学国国家大学学科技园园是国家家一个重重点的科科技企业业孵化器器项目，是是浙江省省唯一的的国家级级科技园园、省青青年创业业基地；拥有百百年浙大大资源和和信誉保保证，本本案可以以充分利利用浙大大科技园园的品牌牌形象优优势。三、本案的的劣势分分析1、地理位位置本案地处杭杭州滨江江区，在在杭州很很多人的的观念里里面，滨滨江属于于杭州的的郊

41、区，甚甚至被划划入箫山山区，一一定程度度上影响响了本案案的杭州州商务概概念。同同时由于于文教高高新区的的存在，一一定程度度上也激激化了滨滨江的距距离感。建建议在宣宣传过程程中，加加强对钱钱江一桥桥、四桥桥、三桥桥贯穿市市区和江江南大道道连接箫箫山国际际机场的的交通枢枢纽概念念，并提提升因临临江花园园、太阳阳国际公公寓、彩彩虹城、碧碧水豪园园、银色色港湾等等大型住住宅区的的交付使使用而屈屈指可盼盼的区域域活力概概念，弱弱化地理理位置劣劣势。2、人气氛氛围尽管滨江住住宅房产产大肆扩扩张、风风起云涌涌，但是是滨江房房产还是是以投资资性住宅宅为主，区区域人气气很淡；商务氛氛围不强强。尤其其是商务务写字

42、楼楼，办公公人员大大部分居居住在市市区，区区域的逗逗留时间间也仅仅仅是上班班时间，所所以区域域商业也也不发达达；预计计需要33-5年年时间滨滨江区活活力才能能展现。由由此建议议加强“引领高高新风云云，把握握区域先先机；筑筑就创业业梦想，挥挥洒自由由空间”；积极推推广滨江江高新区区作为未未来高新新产业领领头羊的的发展前前景，突突出天堂堂硅谷著著名企业业集中圈圈。四、本案的的机会分分析1、宏观经经济发展展机遇随着长三角角的经济济腾飞，杭杭州政府府确立主主动接轨轨大上海海的战略略，在继继续打造造杭州休休闲旅游游城市战战略的基基础上，借借杭州评评为最佳佳居住城城市的影影响吸引引科技新新贵居住住在杭州州

43、、创业业在杭州州，进一一步加强强天堂硅硅谷的建建设；力力争实现现两对翅翅膀腾飞飞的梦想想。政府府的规划划对于杭杭州高新新区的发发展注入入了更多多的机会会。2、微观特特色机会会本案的个性性化园林林式写字字楼设计计，对于于吸引从从事高智智力开发发、研究究、创作作为住的的公司具具有教大大的优势势；该类类目标群群崇尚健健康办公公、个性性化商务务，追求求体现企企业独特特审美取取向和价价值观的的办公氛氛围，强强调创造造灵感、氛氛围营造造的可塑塑性。本本项目的的生态布布局、个个性化设设计是此此类人群群的最大大机会选选择。五、本案的的威胁分分析1、区域竞竞争威胁胁杭州写字楼楼市场在在经历过过大肆扩扩张后，已已

44、经逐渐渐显露出出供过于于求的状状态，杭杭州写字字楼空置置率也逐逐步上升升；尤其其是随着着钱江新新城的开开发，杭杭州写字字楼市场场的竞争争将进一一步加剧剧；而杭杭州作为为旅游休休闲城市市，世界界5000强企业业入驻率率并不高高，写字字楼经济济的空间间有限。2、装修程程度威胁胁杭州写字楼楼一直以以酒店式式商务配配套、楼楼宇智能能化、公公共空间间豪华氛氛围等概概念为主主导；本本案为全全毛坯交交付，内内墙粉刷刷乳胶漆漆，不安安装中央央空调或或分体空空调，在在一定程程度上降降低项目目的档次次定位。同时由于本本案面对对的群体体大部分分是初创创业企业业，其办办公楼的的装修工工程对与与新创企企业的首首期投资资

45、成本决决策具有有很大的的劣势；一般新新创立的的公司初初期投资资很多，资资金又不不足，而而且存在在很大的的风险，因因此花巨巨资装修修商务楼楼对于新新企业来来说具有有一定的的认可劣劣势；从从而增加加本案的的波动。第四部分 项目目的招商商目标群群定位一、项目招招商目标标要点分分析1、综合分分析本项项目所处处区块现现状及本本项目周周边写字字楼的调调查和分分析：在政策优惠惠方面，同同样享受受政策的的文教区区高新板板块位于于市区范范围，地地理位置置优越与与本板块块；据调调查火炬炬大厦、文文欣大厦厦等商务务楼空置置率在一一五%左左右。在商务氛围围方面，由由于本项项目所在在的之江江区块的的住宅大大部分为为投资

46、性性置房，居居民入住住率偏低低，商业业气氛不不够旺盛盛，写字字楼的商商务空间间明显不不足。在同类竞争争方面，东东冠发展展大厦、先先锋大厦厦、亚琪琪公司、志志诚大厦厦和恒生生电子科科技园等等项目的的相继建建成，该该部分的的项目和和本项目目具有一一定的同同质性，尽尽管相互互之间可可以烘托托出整个个区块的的前景，但但同时也也为本项项目带来来更多的的竞争压压力。过于专业的的产业范范畴限制制往往会会导致本本项目招招商目标标群体的的匮乏，从从而影响响到整个个科技园园的商务务气候；由此必必须在政政策允许许的条件件下，项项目招商商凭借自自己的特特色和优优势扩大大招商目目标范围围，吸引引更多的的企业入入驻。2、

47、本项目目在建筑筑设计上上以个性性化办公公空间设设计为特特色，单单套排屋屋式的楼楼宇适应应于职工工人数不不多、从从事技术术研发或或者创意意灵感的的中小企企业或部部门。一号楼设计计尊贵，彰彰显气派派，作为为可以享享受高新新优惠政政策的商商务楼，对对于部分分无法享享受优惠惠政策的的高新技技术企业业提供了了机遇；招商该该类企业业的某个个部门或或管理层层总部，既既可以加加强企业业的形象象，同时时还可以以充分享享有政策策扶持。裙楼部分为为三层大大框架建建筑，又又是位于于园区正正门，其其可以作作为本园园区的配配套营业业用房，招招商包括括银行、展展示厅、产产业物流流配送、会会议中心心等多类类型的营营业型机机构

48、或配配套性机机构。2至9号楼楼为个性性化的办办公楼，其其孤套、复复式的建建筑设计计，为一一些创造造型的企企业提供供一个独独立的、自自由的灵灵感空间间，是科科研开发发、设计计咨询等等类型机机构的最最佳选择择。二、项目招招商目标标群定位位由以上对本本案的分分析我们们可以看看出，本本案区别别于其他他盘的最最大优势势就是园园区式生生态型个个性化科科技类商商务群，其其具有园园区的一一体化配配套、生生态健康康的环境境控制、个个性化排排屋的SSOHOO理念和和高新科科技政策策优惠等等；由此此本案的的目标群群体主要要定位于于一下四四类： 信息、软软件、医医药等科科技产业业企业。该该类企业业具有申申报高新新企业

49、的的潜力，也也就可以以潜在的的享受到到高新区区块的政政策优惠惠；同时时由于该该类企业业大多为为创业型型、发展展中的企企业，创创业成本本、空间间和氛围围、配套套都是关关注的要要点。本本案身处处开发区区低廉的的租金水水平、个个性化小小套型办办公间、园园区集群群经济、工工作生活活一体化化配套；对该类类企业具具有一定定吸引力力。由于于本案作作为科技技园项目目，考虑虑到未来来的孵化化器发展展方向和和稳定的的科技园园区品牌牌，该类类企业占占目标群群60%。 艺术前前沿。杭杭州近年年兴起的的LOFFT写字字楼风潮潮，野风风现代领领地已经经开始打打造杭州州首个LLOFTT写字楼楼。本项项目的推推出，依依其园林

50、林史生态态布局、排排屋式独独立空间间、完备备的后勤勤保障，极极大的增增强了办办公氛围围的可塑塑性和创创作灵感感的刺激激度，为为广告策策划、创创意工作作室等艺艺术前沿沿企业营营造至上上的宽松松、自然然的办公公氛围，满满足此类类企业对对个性化化、艺术术化办公公的需求求。此类类企业对对活跃本本案的SSOHOO商务和和个性化化理念大大有裨益益，因此此可以其其控制在在20%左右。 管理前前研。由由于本项项目前述述所定位位的两类类企业，更更多的倾倾向中小小企业，其其管理基基础薄弱弱，更多多的精力力和企业业能力倾倾向技术术科研、创创意艺术术；而这这类企业业又是高高速发展展的企业业，在一一定程度度上需要要外来

51、的的企业投投资分析析、管理理咨询、财财务谋划划、法律律支援等等专业性性的管理理前沿服服务。依依本案内内部众多多的这种种需求，建建议选择择10%的管理理前沿服服务企业业入园。 其他类类型企业业。其他他类型企企业可包包括外地地企业驻驻杭州办办事处、外外资企业业和物流流企业等等。其中中驻杭办办事处有有一大部部分因需需要生活活、工作作一体化化而“屈居”住宅、公公寓；外外资企业业在WTTO放开开之际快快速增加加，国外外SOHHO办公公的理念念和新入入杭州时时成本节节约可以以吸引更更多外资资的注意意；物流流企业主主要为裙裙楼大开开间所定定，因江江南大道道、钱江江一桥、复复兴大桥桥等组成成的滨江江快速交交通

52、网，直直达箫山山国际机机场、城城站火车车站等重重要城市市出入口口。该类类企业建建议选择择约100%定位位。三、项目招招商目标标客户的的细分本项目在招招商过程程中主要要分为三三大块：主楼招招商、个个性化楼楼招商和和配套服服务设施施招商。1、主楼招招商目标标群定位位。项目主楼是是以传统统写字楼楼设计为为内涵，每每层面积积近12200平平方米。中中恒世纪纪公司及及下属香香溢世纪纪公司、杭杭州中恒恒世纪公公司本身身就需要要自用办办公区，该该部分自自用办公公室建议议安置在在主楼88、9层层。如主主楼招商商情况较较好，建建议主楼楼9层和和附楼33层自用用。主楼一层至至七层为为对外招招商部分分。该部部分办公

53、公室作为为写字楼楼设计，在在整个园园区内突突出商务务气派和和尊贵；但是由由于1号号楼没有有安装中中央空调调系统，相相对高档档写字楼楼又有着着一定的的劣势。因因此该部部分招商商可以选选择新起起步的中中小型企企业，该该类企业业对租金金的水平平要求比比较重，对对企业日日常运营营成本考考虑较多多；同时时利用本本主楼和和整个园园区整体体性和生生态型统统一，在在隐晦掉掉主楼单单体建筑筑的不豪豪华同时时，大打打生态型型、园林林化写字字楼概念念，吸引引更多不不注重商商务豪华华，而在在乎商务务休闲的的企业注注意力。一号楼招商商对象之之一选择择信息咨咨询、投投资咨询询、企业业管理咨咨询等公公司，既既可以为为该类企

54、企业提供供低廉的的房屋租租赁成本本，同时时还可以以让此类类公司拥拥有园区区内部创创业型企企业的咨咨询业务务，实现现资源的的内部利利用。一号楼招商商对象之之二选择择各类经经济开发发、科技技开发和和推广、文文化艺术术开发等等公司，此此类公司司作为科科技园区区的科技技型企业业主体，可可以充分分享受到到优惠政政策的倾倾斜力度度，从而而为企业业的发展展提供更更大的空空间和动动力。一号楼招商商对象之之三选择择一些租租用面积积较大的的大、中中型企业业，用作作销售、管管理、研研发总部部。2、个性化化楼招商商目标群群定位。项目的个性性化楼部部分是本本项目的的特色之之一，作作为一个个科技园园区项目目，采用用单套复

55、复式的排排屋设计计，这是是一个新新创商务务空间概概念。如如今很多多中小型型企业、创创业型新新企业由由于创业业之初成成本因素素，更多多选择住住宅区中中办公，而而随着国国家政策策的出台台，工商商局针对对居民住住宅区内内开办企企业的审审批越来来越严；这给本本项目的的招商提提供了一一定的机机遇。单单套式写写字楼可可以让一一些软件件开发、动动漫制作作、广告告设计等等系列需需要灵感感、寻求求创新的的企业得得到一种种SOHHO办公公的感觉觉。本部分商务务楼的招招商由此此定位于于针对一一些中小小型智力力企业、设设计公司司进行， 2至55号楼定定位于软软件开发发、系统统集成类类IT产产业企业业，6至至7号楼楼定

56、位于于生物医医药、动动漫制作作和其他他类型企企业，88至9号号楼暂不不定；同同时由于于SOHHO办公公理念在在国外商商务领域域已经成成熟，因因此吸引引海外留留学回来来创业者者也将成成为个性性化商务务楼招商商目标之之一。3、配套服服务设施施的招商商目标群群定位。本项目的配配套设施施首先是是10号号楼和111号楼楼的招商商。根据前期工工程建设设的设计计，100号楼定定位于园园区职工工的酒店店式公寓寓；该部部分酒店店式公寓寓每间面面积在333平方方米，带带有独立立卫生间间和阳台台，并计计划安置置两个床床位进行行装修；该部门门设计在在居住面面积上略略显拥挤挤，要达达到酒店店式公寓寓的舒适适度相对对困难

57、；建议降降低装修修标准，将将该部分分定位于于在园企企业普通通职工的的宿舍。11号楼11层和22层为职职工食堂堂，三楼楼、四楼楼为包厢厢形式，设设计和装装修上体体现出一一定的层层次，定定位于园园区企业业招待所所用。同同时三楼楼的露天天阳台利利用盆景景绿色设设计成露露天的休休闲茶吧吧；五楼楼设计成成KTVV、棋牌牌等文体体包厢，为为园区内内的居住住职工提提供娱乐乐场所。因因为111号楼将将来需要要进行后后勤公司司招商，具具体的定定位方案案由后勤勤公司自自行确定定；上述述的定位位仅仅作作为参考考和招商商说服。111号楼楼的酒店店式公寓寓因为与与园区休休闲场所所邻居，建建议提高高装修标标准，设设计成为

58、为单人套套房，作作为园区区企业的的中高层层管理、技技术人员员的宿舍舍。1号楼裙楼楼一般为为营业性性用房，但但是因为为本项目目为一个个整体，具具有整个个园区的的保安监监控系统统。一般般来说营营业性用用房需要要沿街或或者开放放式对外外沿街；根据对对本项目目建筑设设计的现现状来看看，裙楼楼作为营营业性用用房的招招商工作作具有一一定的困困难。在在定位上上裙楼的的三楼可可以作为为办公用用房。二二楼作为为商务会会议室和和商务访访问、谈谈判室。一一楼部分分可以向向银行和和中国移移动营业业厅进行行招商或或向两岸岸咖啡这这类提供供商务套套餐、休休闲场所所的企业业招商。由于裙楼同同样需要要经过园园区大门门保安，在

59、在一定程程度上将将影响到到营业效效果；因因此建议议园区的的主大门门采用开开放式设设计，并并设置宽宽阔视线线的草坪坪绿化设设计，针针对园区区内部的的保安系系统。可可以在主主楼的西西侧设置置门卫和和主楼设设置保安安，这样样既可以以保证裙裙楼的营营业通道道，又可可以有效效保护园园区的整整体形象象；具体体的修改改意见供供工程部部门进行行参考。说明：任何何的项目目建筑招招商目标标群定均均以实际际招商为为准，一一切的安安排都以以租户为为优先，做做到租户户就是上上帝的服服务理念念灌输，一一切为租租户合理理要求而而增删服服务项目目。第五部分 项目目招商租租金定位位一、项目组组价调研研分析本项目是工工业地产产范畴，工工业地产产和商业业地产类类同，以以招商过过程中的的租金