福州商圈调查报告

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1、东百冠亚广场Cross Fire 小组 一、商圈分析1、背景一提到福州，最繁华的莫过于东街口。东街口拥有足够的人气和良好的商业氛围。无论是商业业态还是定位，东街口都是福州最成熟的商圈，也是档次最高的商圈。在东街口核心区域，福州商业地产航母东百、大洋、东方、新华都百货齐集一堂，上演了一出四国演义的商业战。并不宽敞的街道两旁林立着来自国内外的知名品牌商店、大量的特色店、小吃店应有尽有，共同打造了一个繁荣而充满活力的商业中心。历史悠久的商业积淀给了东街口商圈足够的霸气，福州文化又给东街口添了许多魅力。坐拥三坊七巷，东街口浓郁的人文气息也吸引了不少眼光。天时、地利、人和，东街口，已经写进许多福州人的逛

2、街习惯里了。2、商圈形态 东街口属于商业区。商业行业的集中区，其特色为商圈大，流动人口多、热闹、各种商店林立。其消费习性为快速、流行、娱乐、冲动购买及消费金额比较高等。东街口符合以上特征。3.商圈的确定对现有商店商圈的大小、形状和特征可以较为精确地确定。我们通过观察】购物者的流动性、城市规划、人口分布、公路建设、公共交通等均要加以观察，并配合各有关的调查资料，运用趋势分析划定东街口往冠亚广场方向的商圈为距离东百800米左右。4、人口规模及特征流动人口密度大，辐射地区人口规模集中；年龄分布为各个年龄段均有，因为东街口各种货物种类齐全，能够满足不同消费者的需求；消费者拥有一定的可支配收入；;作为省

3、会城市，而且是省会城市最繁华的商圈，全省各地和邻近地区顾客数量也有一定基数，和一般从距离比较远的消费者收入水平都是比较高的，当地的消费水平无法满足。5、经济情况东百所辐射的地区较为繁华，经济较好的地区。6、竞争情况现有竞争者的商业形式较为单一，位置集中、数量大、规模大、经营风格相似，种类集中，竞争激烈，互相分享客源。7、建设交通状况公共交通发达，非常多的公交车都有经过此东街口；供电状况良好，通讯良好，也有金融机构，对百货、商店的营销具有良好的促进作用。但是由于建设较早，规划上面存在着不合理，黄金地点，寸土寸金，导致了街道较拥挤，停车不方便。8、社会因素较早规划的城区，有些不合理，较为拥挤，楼层

4、普遍不高，未能很好的利用空间，东街口附近有西湖公园和影剧院。而且，福州人已经习惯了东街口，在意识中认为最繁华的商业区就是东街口，这些对东街口商圈的发展是有利的。 9、商业发展潜力商圈所辐射的地区，购买力比较强。现有商场运营不错但是竞争激烈，商圈饱和度较高。商店种类以服饰鞋包，高档用品为主，还有继续扩大的空间。但是其他地方新的商圈的崛起和停车拥挤，空间紧张有对东街口商圈具有一定威胁。所以，我们得出，有发展潜力，但是空间不大。10、租金租金一般都比较高，特别是离商圈核心比较近的地区，租金正常从东百向冠亚递减（也有特殊情况），具时点人流测算和观察，离东百越远，生意越不好，人流越少，也有个别情况。中国

5、移动（和讯）大和堂茶庄大世界橄榄和计电讯三福百货电影售票处真维斯 1七匹狼 1宏盛电讯亨得利古琳达姬天福茗茶金苑富贵鸟 1大洋百货安踏阿迪达斯卡丹路舒羡鞋业雅妆拜丽德以纯中国银行中信麦当劳宝岛眼镜麦当劳好享唱和讯大世界橄榄意式餐厅福州物价局耐克中华鞋庄才子特步水水葡萄奥康非常男女森马361以纯三福百货孙记养生园利郎欧德隆威豹石头记珠宝回春药店以纯鸿星尔克乔丹匡威杂以稻草人生活秀奥康雷终斯天使天然角挠荣华阳光皮具英之华流行皮鞋安踏特步匹克森马福丰流行风第五频道中国移动无名子美特斯邦威贝琪新南亚商场煌上煌 蝶翠坊法勃尔阿依莲淑女坊康犬全苑都市丽人浪漫宣言冬牧谷雨英伦诗丹才子中国银行七匹狼达芙妮阿迪

6、达斯耐克和讯中国移动361富贵家族中老年服饰鞋奴坊美甲上方安踏 兴业银行圣杰士阳光餐厅宝岛钟表大众影院豪客来耐克金泰宾馆康强体育柒牌生活馆李宁米兰珠宝大世界橄榄时尚若北京布鞋可人儿夏记富贵服饰万康玉器大世界森马创兴服饰女人心摩登妈咪古色金苑奥丽依内衣李医生个人护理依莎睡美人宝岛眼镜衣汛衣讯英之华奥康女友时尚基地或与番浪漫宣言丝姬安努风格服饰四季风柒牌胜道运动城QQ银饰森马才子九牧王法勃尔三福移动通信营业厅新视丽中国联通 二、零售店面分析商店分类 1 按店面规模小型店 店面宽度46米 专卖店 店面宽度612米 耐克 addias七匹狼等知名品牌百货 大洋百货 三福百货 东百 新华都 2按商品分类

7、 服装店 时尚.休闲 运动 商务类 皮革店 奥康 富贵家族 四季风 富贵鸟等 手机店 和讯 中国移动专卖店 精品 饰品店 亨得利 qq银饰 女友时尚基地 雅妆 眼镜店 宝岛眼镜 亨得利 茶店 天福茗茶 太和堂茶庄 饮食饮料店 麦当劳 大世界橄榄 口口香烧饼 煌上煌其中服装店、皮革店和手机店占据所有店面的90%以上，并且服装店大多数是以专卖店的形式存在的。 比如以纯、森马、美特斯邦威、九牧王等。 适合婴幼儿老年人的商店很少甚至没有，有也是在百货商场里的一些专柜 店面分析 1从整体上看店面的规模大小从东街口到冠亚广场呈现出从大到小的变动，装潢别致程度从豪华的一般的变化 2知名品牌的产品的分布在东街

8、口的重点地段，3 同一品牌的产品的商店东有好几家，都分布在一条街的两侧且不是相对的但是可以看见，分布的较为密集商家竞争策略 产品差异化 通过品牌的建立 低成本 经济实力强大的百货 促销的多样性 比如 打折 买一送一 买300送100等三、消费群体分析消费群体的分析 消费者组成：学生 工薪阶层 老年人 消费群体的特点1 消费者主要是追逐时尚潮流的年轻人 2 其中在校大学生和工作中的年轻人占主要的比例3 其中女性消费者的比重大4 中老年人少客流量分析1整体 从东街口到冠亚广场的客流量呈现出由大到小的变化趋势 影响因素 交通的便利程度 地理位置的优越性 商业权的繁荣度2具体 各个店的客流量都是不一样

9、的其中服装 手机 精品店的客流量相对的大一些，不同专卖店的客流量也不同影响因素 品牌的知名度 消费者个人偏好 收入水平总的来说影响客流量大小的因素有：地理位置 交通条件 收入水平 个人偏好 品牌知名度和忠诚度四、具体现象分析1. 现象：在从东街口到冠亚广场的右边总共有三家大世界橄榄。大世界橄榄除了左边有一家外，在右边的第一家只是一个非常小的几乎可以认为是摆地摊的那种小店铺，但是它的生意却好的出奇，几乎整个店面都被人围住了，在我们做过的这段时间里几乎没见到里面有什么，看到的只有人！再往下，我们看到了第二家大世界橄榄，这家相对会大些，但是生意已经显然没有第一家的好，店里能看到大概十几个人。到了第三

10、家，店面更大，但是生意却也是最差的，整个店里除了一个服务员就没看到其他的人！这是为什么？分析： 东街口作为福州的一个商圈中心，每天都会有大量的客流量。这是非常多的商店，像百货店，零售店，专卖店等都非常关注的一个选址因素，因此虽然靠近东街口位置的店面不但贵而且不好租到，可这里始终是这些商家的必争之地！除了有大洋和东百之类的大型百货商店外，还有麦当劳等都在东街口占据了一席之地。这也就不难解释为什么三家大世界橄榄越往冠亚的店越大了。依据商圈的客流规律来说，越靠近中心也就是东街口的地址应该是客流量也应该越大，从三家店的生意越来越差，很明显是受到了客流量从东街口到冠亚逐渐减少的影响。2. 现象： 从东街

11、口走到冠亚，我们也发现在这条街的接近东街口的地带汇聚了大量的运动品牌店和时尚衣服专卖店。这些商店主要有例如，以纯，森马，ADIDAS,NIKE,宝闽体育用品等。同时我们也看到很多商店都在打折，各种各样的促销活动也在各个商店里进行着。这是什么原因？分析： 很明显东街口的客流量引来了大量的经销商，为了争取到更大的客流量，他们除了要为争取到一个更好的位置，还要面对各种激烈的竞争，比如adidas和nike两家店面直接开在一起当邻居做正面的交锋。还有的品牌店在街的两边同时开店，例如以纯，adidas，nike等。除了开更多的店来吸引更多的顾客外，各个商店也都同时在做促销活动。有的是采用直接在店里放广告

12、牌，有的是放着流行音乐以震撼的声响来吸引顾客，打折的折扣有的高有的低。在这里，你能亲身感受到价格这把双刃剑被发挥到极致！面对这些商家的折扣吸引，我们的顾客也不会放过，大家都在各个商店里争相购买自己要的产品，所以有很多的商店几乎都是人来人往的，生意相当的不错。而这也刚好和接近关押广场的那些店形成了鲜明的对比。3现象：东街口人流量巨大，究竟是什么原因让东街口有如此大的吸引力？ 分析：中心地带理论认为，经营必需品和基本服务的商店应在距离上靠近顾客，而经营专门产品及非日常生活必需品的商店，应从较远处吸引顾客。顾客愿意到一个地点购买各种所需而不愿到不同地点分别购买这一事实。东街口汇聚了大量零售店，百货店

13、，专卖店，食品店等各种商店，完全可以满足一般顾客的各种生活需要，顾客基本上可以在这里买到自己想要的。再加上普遍顾客认为东街口是一个成熟的商圈，因此很多人都愿意到东街口购物。 除了看到东街口的繁荣外，我们也可以看到一旦到了高峰期的时候，东街口的人就特别多，这时往往会非常的拥挤。虽然东街口是一个相对成熟的商圈，但是东街口似乎更像一个无规划商业区，而不是一个规划的购物中心。五、终点站：冠亚广场介绍：冠亚广场是一个集购物、休闲、娱乐、餐饮与旅游文化于一体的中高档大型综合性商业广场。冠亚广场地处福州市商业中心八一七路与乌山路交汇处，整体建筑围绕福州“三山两塔”中的乌塔而建。总占地面积66.45亩，规划总

14、建筑面积约13.5万平方米，其中商业面积约8万平方米，总投资额超过1亿美元。背景：在福州历史上，百货商店前三名依次是东街口百货商店、南门百货商店、台江百货商店，它们南北相望，在八一七路上一线相接。在南门百货商店的附近，聚集着经营各种日常生活用品的商店，从百货、饮食到日杂、干果、小五金等，无所不包。上世纪八十年代兴建而后来因需要又被拆除的南门兜西营里农贸市场，曾一度是比台江农贸市场还繁荣、在全国都很有名的大农贸市场。由于种种原因，南门百货商店和西营里农贸市场先后关门歇业，被拆除改建，其空白虽未被就地填补，但后来在东街口商圈新崛起的多家大卖场，弥补了南门兜附近消费者的一些缺憾。而为了更大限度的填补

15、这一空白，冠亚广场诞生了。现象：1、商业业态：就我们小组的观察来看，该路段主要以专卖店为主。其他零售业态则较少呈现2、相同商店出现概率高：在这里总是会看到相同的商店比如大世界橄榄有3家，浪莎袜业也有至少两家，奥康也有两家等。3、人流量随着调查的深入逐渐较少。冠亚的优势：1、历史优势：建国初期，南门兜很繁荣，餐饮、旅社、百货铺面林立。旧城改造，大面积拆迁，造成了南门兜的衰落。2、旅游优势：南门兜的旅游资源丰富，有两山两塔相衬托，冠亚广场将和这里旅游资源产生互动。从前福州公路的零公里，就是从乌山路口的那棵大榕树开始算起的。3、辐射范围广：形象地说，从东街口到南门兜象一条鱼，鱼头在东街口，鱼尾在南门

16、兜；东百象鱼的眼睛，大洋在鱼的躯干部分，津泰路象鱼鳃，冠亚广场和东兴南门广场是鱼尾部分。这一条鱼活起来，就可以呈摆尾之势带动东街口的商业圈，甚至可以辐射到乌山西路和五一广场。冠亚的劣势：1、业态落后：东百大厦到冠亚广场这一段路上零售业业态比较单一，落后，而且许多商店都有同质化的现象。2、人流量：从东百到冠亚广场随着逐渐深入，人流量越来越少，而且商店的生意也越来越惨淡。3、强劲的竞争对手：面临着老牌商圈的竞争，冠亚自然有着很大的压力，但是如果冠亚能够战胜东街口商圈的话，冠亚商圈也将成为福州的第一大商圈了，所以机遇与挑战是并存的！总的来说，虽然有着历史、地理等优势，但是由于这些东西都是要靠人流量来

17、体现的，然而在我们那天的观察下，冠亚广场旁边几乎没什么人经过，而在前边段目前完全靠庞大的流动人群来支撑该路段的繁荣，而这可能持续不了多久，一旦人流发生变化，就目前南门兜传统的商业业态，是无法应付竞争的。前半段如果也坚持不住的话，冠亚将很难以翻身。六、东百冠亚路段特征归纳1、越靠近核心商圈，人流量越大。越往边缘走，人越来越少。2、东街口附近的品牌店较多，店面也比较大，走到后面，基本上都是小店。3、我们发现，同一品牌有很多重复的店面，而且隔的距离很近。但是里面的人也很多，可能是要最大程度地接触到消费者，还有品牌影响力。4、经营最多的项目是服装专卖店。隔一定的距离有食品饮料店，生意都不错，但是一般规

18、模较小。1、 这条街的建筑物高度不够，而且都显得老化，除了东百、大洋等百货大楼。商家也集中在一层，营业面积有限，店面长度基本上在10米左右。2、 店面在某些地段具有一定的对称性，比如耐克和以纯等品牌，在对面或者斜对面都有店面，生意也都很红火，这是因为，马路两边路程虽短，但是，要横穿马路比较麻烦，有围栏，人流方向不同，因而，两边都有店面正好满足顾客的方便需求。3、 街道狭窄，交通拥挤，无停车的地方，人流比肩接踵。4、 购物环境纷乱。10.零售商店的选址虽然重要，店面大小和装修也很重要，但是，零售店的内容也很关键，有些小店店面很小，装修简陋，生意却很好，比如口口香烧饼。11.金融机构、麦当劳等服务

19、人群较广的店面，一般开在离东百比较近的地方，东百作为一个中心点，人流最大，因此，服务面广的店面一般都选在东百附近。10.麦当劳、大洋百货等地段人流量非常大，有些小店可以“傍大款”，开在这些店旁边，比如电影院的售票处，上面提到的“口口香”烧饼，店面都很小，人流却很大，因为店面小，租金也不会太多。11.以东方百货为核心的商圈，最有效的辐射范围并没有达到冠亚广场，一般消费者逛一段就会返回，一个是路程有点远，一个是这里的店面本身有很多经营种类是一样的，比如服装，有很强的替代性。12.位于各个人行道路口店面，更容易引起消费者的关注。因为是人行道横穿，有点类似于小的十字路口，店面通常会有两面，增大了店面的

20、面积，形象也更好。13.店面的宽度和装修的好坏，是引发消费者消费的一个很重要的因素。调研表明，店面大的，装修好的，更容易引起消费者的关注。14.消费者有很强的从众心理，看到一个店里有很多人，也想进去凑凑热闹，觉得这家店应该不错，否则怎么会有那么多人？殊不知，大家都是这样想的，因此，把店面装修得能吸引消费额，搞一些抢眼的促销，是吸引人流的关键。15.电影院、餐厅、婚纱摄影、KTV等服务业一般在一楼的店面只有广告牌，而且，这个广告牌一般会很大，很有视觉冲击力，场所设在二楼。这样可以节约租金。七、东街口商圈预测我们无法回避这样一个现实，东街口已经饱和。每逢节假日，东街口的问题显得尤为突出：街道狭窄，交通拥挤，规划落后，购物环境纷乱，人流比肩接踵，周末逛东街口太累了，人太多太挤，在东街口逛街，找不到休息的地方。作为八一七路的龙头，东街口繁华至极，也承担了过多的压力，步履显得有些蹒跚。正在进行中的东街口改造，将不仅是对东街口商圈的升级，其辐射力将进一步延伸和扩展，直指八一七路整体。东街口商圈作为老牌商圈，未来还是会继续繁荣，但是潜力不大，受空间规划的制约，以后购物主要向舒适、休闲发展，这也正是东街口所缺的。老牌商圈是优点也是缺点。