斗龙港PPP项目实施方案

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1、大丰区斗龙港国家一级渔港综合开发PPP项目实施方案（征求意见稿)二一七年五月大丰区斗龙港国家一级渔港综合开发PPP项目实施方案（征求意见稿）一、项目概况大丰区斗龙港国家一级渔港综合开发项目建设是一项重要的民生工程，也是政府依据农业部文件（农计函（2010）14号）农业部关于建设江苏省大丰市斗龙港一级渔港具体定位为市区远郊渔业资源供应基地和综合开发基地，承接国家一类港口-大丰港若干配套功能的飞地；苏北沿海旅游带南段和丹顶鹤保护区旅游活动特色接待点；向海旅游的窗口和接待地，苏北知名、一流的富有当地文化气息的集旅游、渔业、生态为一体的综合性海洋开发基地； 大丰区斗龙港国家一级渔港综合开发项目规划区现

2、状建设用地234.55公顷，占总用地面积的17.94%，包括城市建设用地100.48公顷，镇建设用地0.33公顷，村庄建设用地125.15公顷，港口用地8.92公顷；非建设用地1073.06公顷，占总用地面积的82.06%，包括水域155.96公顷，农林用地917.10公顷，备用地10.01公顷；本实施方案涉及的建设区域：斗龙港河与大丰干河之间区域，兴龙路两侧区域及龙翔大道、兴龙路、渔村大道、南大路之间区域；分为三大功能区域及风光带：渔港商贸区、深加工示范区、旅游服务区、滨河风光带一排河、下复明河以及相关的基础配套项目。以“斗龙港商贸区”及“基础设施建设为一期”一期系列BOO项目投资、建设、经

3、营合同为基础，以便于运营为前提，以功能定位清晰的项目先行为原则。经多次分析研究，拟排本期PPP项目，主要由四部分组成，总投资估算14.12亿元。1、斗龙港商贸区：主要有渔业批发市场、加油加气加冰加水站、船舶修理厂、仓储、冷库制及冰厂、海洋体验观光馆，投资约33360.09万元（见表1）。2、基础配套工程：主要有渔港大道、渔港大道桥梁、一排河及下复明河风光带、沿街门面房改造及污水处理厂投资约34313.61万元（见表2）。3、深加工示范区：主要有海产品深加工厂厂房、办公区及其他辅助设施，投资约15914.44万元（见表3）。4、旅游配套服务区：主要有活力酒吧、育才路商业街（新建）、渔村公园（改建

4、）、农趣谷、斗龙泉、渔家坊项目投资约49729.45万元（见表4）。二、项目运作方式项目总体按分期建设运作一期建设：斗龙港商贸区及基础配套工程拟在两年内完成；二期建设深加工示范区及旅游配套服务区，具体施工时间以商贸区的运营状况确定，相关业态社会投资人可依据运营定位调整；通过招标确认社会投资人成立项目公司，社会资本方与盐城市大丰区斗龙渔港开发有限公司（以下简称平台公司）共同成立“项目公司”，出资7000万元，平台公司占股20%，社会投资人占股80%，现金出资，自有资金及融资按同股同权方式分配，合作期建设期3年运营期25年，合计28年。投资回报资金来源：“使用者付费”+“可行性缺口补贴”+“政府付

5、费”。（一）、一期建设项目建设PPP项目实施的前置条件就是社会资本方需要政府提供项目以外提供的土地、水、电、气和道路等配套设施和项目所需的上下游服务，为PPP项目的实施带来可行。主要方式：1、斗龙港商贸区采用BOT形式实施，自基础施工计算建设期两年，项目中的加油加气加冰加水站、船舶修理厂、仓储、冷库及制冰厂、海洋体验观光馆业态由项目公司自持，项目公司负责该部分项目，在运营期内还本付息，合作期结束后无偿移交政府指定单位；渔业批发市场业态采用出租、出售、自持灵活的运营机制，各种方式涉及的面积由项目公司董事会确认，合作期满后后无偿移交政府指定单位；2、基础设施配套工程：该部分工程采用政府回购形式，项

6、目包含：渔港大道、渔港大道桥梁、一排河及下复明河景观带、沿街门面改造、污水处理厂，自基础施工计算建设期两年，该部分建设项目在工程竣工后，政府收到社会投资人递交结算全部资料后一年内审计完毕，政府分五年等额付息法分期支付该部分项目工程款；（二）、二期建设项目1、深加工区：由加工厂房与办公区组成，采用BOT形式由项目公司自营，增加就业岗位和地方税收;2、旅游配套服务区：活力酒吧、育才路商业街（新建）、渔村公园、斗龙泉、渔家坊，其中育才路商业街新建部分以产权出售，其他项目项目公司以出租自营运营不得用于其他用途，合作期满移交政府指定单位；（三）、投资及融资计划表1 斗龙商贸区工程项目投资及资金筹措计划表

7、 单位： 万元序号项目合计建设期2018年2019年1项目总投资33360.0913344.0420016.051.1建设投资31450.0012580.0018870.00渔业批发市场15400.006160.009240.00加油加气加冰加水站3600.001440.002160.00船舶修理厂600.00240.00360.00仓储、冷库制及冰厂9600.003840.005760.00海洋体验观光馆2250.00900.001350.001.2建设期利息1910.09418.541491.551.3流动资金2资金筹措33050.1012634.5420415.562.1项目资本金903

8、5.003374.005661.00用于建设投资9035.003374.005661.00用于建设期利息用于流动资金2.2债务资金24015.109260.5414754.56用于建设投资22105.018842.0013263.01用于建设期利息1910.09418.541491.55用于流动资金3合计注：（1）20172018年各年投资计划为40%，60%； （2）建设期利息借款融资利率为目前银行中长期贷款利率上浮30%，即6.37%；（3）项目资本金比例为建设投资的30%。（4）建设期项目公司自有资金（项目资本金）不计利息表2 基础设施项目投资及资金筹措计划表 单位： 万元序号项目合计建

9、设期2018年2019年1项目总投资34313.6116627.2317686.381.1建设投资32228.0016114.0016114.00渔港大道19440.009720.009720.00渔港大道桥梁10500.005250.005250.00一排河及下复明河景观带480.00240.00240.00沿街门面改造608.00304.00304.00污水处理厂1200.00600.00600.001.2建设期利息2085.61513.231572.381.3流动资金2资金筹措34313.6116627.2317686.382.1项目资本金9668.40 4834.204834.20 用

10、于建设投资9668.404834.204834.20 用于建设期利息用于流动资金2.2债务资金24645.2111793.0312852.18用于建设投资22559.611279.811279.8用于建设期利息2085.61513.231572.38用于流动资金3合计注：（1）20172018年各年投资计划为50%，50%； （2）建设期利息借款融资利率为目前银行中长期贷款利率上浮30%，即6.37%；表3 深加工区工程项目投资及资金筹措计划表 单位： 万元序号项目合计建设期2018年2019年1项目总投资15914.446207.619706.831.1建设投资15040.006016.00

11、9024.00加工厂房14800.005920.008880.00办公楼240.0096.00144.001.2建设期利息874.44191.61682.831.3流动资金2资金筹措15919.346207.519711.832.1项目资本金4512.001804.802707.20用于建设投资4512.001804.802707.20用于建设期利息用于流动资金2.2债务资金11407.444402.817004.63用于建设投资10532.94211.106321.80用于建设期利息874.44191.61682.83用于流动资金3合计注：（1）20172018年各年投资计划为40%，60%

12、； （2）建设期利息借款融资利率为目前银行中长期贷款利率上浮30%，即6.37%；（3）项目资本金比例为建设投资的30%。（4）建设期项目公司自有资金（项目资本金）不计利息表4 旅游服务区工程项目投资及资金筹措计划表 单位： 万元序号项目合计建设期2018年2019年1项目总投资49729.4519397.5430331.911.1建设投资46997.0018798.8028198.20活力酒吧3960.001584.002376.00育才路商业街（新建）6500.002600.003900.00渔村公园（扩建）1587.00634.80952.2农趣谷18000.007200.0010800

13、.00斗龙泉14700.005880.008820.00渔家坊2250.00900.001350.001.2建设期利息2732.47598.742133.731.3流动资金2资金筹措49729.4719397.5430331.932.1项目资本金14099.104229.739869.37用于建设投资14099.104229.739869.37用于建设期利息用于流动资金2.2债务资金35630.3715167.8120462.56用于建设投资32897.9014569.0718328.83用于建设期利息2732.47598.742133.73用于流动资金注：（1）20172018年各年投资计划

14、为40%，60%； （2）建设期利息借款融资利率为目前银行中长期贷款利率上浮30%，即6.37%；（3）项目资本金比例为建设投资的30%。（4）建设期项目公司自有资金（项目资本金）不计利息表5 基础设施BT项目还本付息计划表(根据具体的还款年限待定）单位：万元序号项目合计建设期还款期1长期借款2017201820192020202120222023202420252026202720281.1期初借款余额136890.721.2当期还本付息22409.012其中：还本136890.72413689.072付息8719.93911.3期末贷款余额123201.6501、还款期利息按银行目前中长期

15、贷款利息上浮10%计算即5.39%四、造价核算（1）、将项目分成三类： 、景观绿化类、道路工程、建筑工程（2）、执行标准，定额、材料、计算方法执行顺序先地方后省再到国家行业，即若盐城有相关规定标准优先采用盐城的，若无，再采用江苏省的标准，再若无，则采用国家行业的标准。（3）措施费：单价措施费按现场签证计算，总价措施费按中间值计算，安全文明费只计取基本费；（3）、造价按工程项目施工图预算下浮、绿化工程下浮不超过10%其他项目不超过7%进行计算。具体是以实际工程量乘以施工预算单价下浮后的单价。五、项目实施（1）、工程项目施工、监理单位由PPP项目公司通过招标确定。（2）、工程施工管理、验收以及交（

16、竣）工按不同行业规范执行。六、工程项目运营工程项目运营包括项目维护保养管理和经营两个方面。（1）、项目维护保养管理标准要求和付费按国家不同行业标准执行。七、设计费按国家各行业标准收费70%执行。八、工程调价工程调价若省、市有相关规定，按先市后省的调价办法执行，若无，则对工程项目建筑主材（水泥、黄砂、石子、钢材）给予调价，具体办法为，在增加或下降5%范围不予调整，超出该范围则实际增加或下降额给予调整，材料价格按施工期间盐城市工程造价管理的信息指导价指导价没有的由项目部市场调研确认进入工程结算。九、土地费项目占地约960亩暂按一万元/亩计入，土地款在项目运营八年后政府将土地款返还给项目公司，政府以净地交给项目公司实施该项目；十、运营期缺口补贴以运营项目为基础的审计结算为依据，按（总投入/运营年数-当年运营收入）*100%计取运营缺口补贴，在运营期每年补贴；