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1、永和大院永和大院(YH-E6-7地块地块)商住项目商住项目可行性研究报告可行性研究报告项项 目目地面建筑地面建筑面积面积（平方米（平方米）容容积积率率总建筑面积（平方米）总建筑面积（平方米）备备 注注地面建筑地面建筑面积面积地下建筑地下建筑面积面积商业部分10000 m22.510000 m2总共地下面积为9000 m2地下停车场暂按0.8泊/100m2,每泊用地35m2计算。其中，住宅部分基本考虑地下停车，商业部分地面、地下兼顾。住宅部分28470 m228470 m2综合维稳2000 m22000 m2合计合计40470 m22.549470 m2项项 目目建筑面积建筑面积（平方米（平方米
2、）单方造价单方造价（元（元/m2）建安费用建安费用（万元）（万元）地面部分40470250010117.5地下部分900030002700合计4947012817.5序序号号项目名称项目名称地地 址址建设时建设时间间价价 格格（元/m2）备备 注注1海伦堡广州开发区康南路20076900二手房2海伦春天永和永顺大道永联路20097300新房3凤凰城左邻右里增城广园东快速路碧桂园凤凰城20109500新房4崇和花园永和新新公路旁简村路段20074050新房5金地荔湖城新塘永和新新5路15号20086000新房永和区周边主要楼盘销售情况永和区周边主要楼盘销售情况贷款时间贷款时间本期新增本期新增贷款
3、（万元）贷款（万元）至本期贷款至本期贷款总额总额(万万元元)贷款期贷款期（年）年）利率利率本期应计本期应计利息（万元利息（万元）2011.012011.06.6695.006695.000.56.00%200.852011.072011.12.3500.0010195.000.56.00%305.852012.01.2012.12.2360.9412555.9416.00%753.052013.012013.12.2000.0014555.9416.00%873.35合合 计计14555.942133.10永和大院商住项目贷款计划表永和大院商住项目贷款计划表永和大院商住项目投资收益测算表永和大
4、院商住项目投资收益测算表序序号号项目项目单单 价价销售面销售面积积总金额总金额项目建设经营期投资或收入项目建设经营期投资或收入(万万元元)备备 注注（元/m2）（m2）（万元）2011年2012年2013年1销售收入36423.00 30568.32 30568.32 1.1住宅7500.00 25623.00 19217.25 19217.25 地面总建筑面积的90%为可销售面积1.2商业铺面8500.00 9000.00 7650.00 7650.00 1.3综治维稳中心6294.81 1800.00 1133.07 1133.07 按开发成本+财务费用计收1.4车位80000.00 32
5、1.00 2568.00 2568.00 按321泊位，35m2/泊计2销售成本7124.00 36423.00 25947.75 13820.83 6233.42 5893.50 2.1开发成本5709.08 36423.00 20794.20 13314.13 5480.07 2000.00 2.2财务费用585.73 36423.00 2133.40 506.70 753.35 873.35 2.3销售费用251.78 36423.00 917.05 917.05 按销售收入的3%计算2.4销售税费493.48 36423.00 1797.42 1797.42 按销售收入的5.88%计算
6、2.5土地增值税83.93 36423.00 305.68 305.68 暂按销售收入的1%计算3税前利润1268.58 36423.00 4620.57 4620.57 4税前投资利润率17.81%5税后利润951.44 36423.00 3465.43 3465.43 所得税率25%6税后投资利润率13.36%永和大院商住项目现金流量表永和大院商住项目现金流量表 单位：万元 序号序号项目项目合计合计2011年年2012年年2013年年1现金流入现金流入30568.32 0.00 0.00 30568.32 1.1销售收入30568.32 0.00 0.00 30568.32 2现金流出27
7、102.89 13820.83 6233.42 7048.64 2.1销售成本25947.75 13820.83 6233.42 5893.50 2.2所得税1155.14 0.00 0.00 1155.14 3净现金流量净现金流量3465.43-13820.83-6233.42 23519.68 4累计净现金流累计净现金流3465.43-13820.83-20054.25 3465.43 基准贴现率现值系数1.0000 0.9434 0.8900 现值1231.01-13820.83-5880.58 20932.43 6%累计净现金流1231.01-13820.83-19701.41 1231.01 贴现率现值系数1.0000 0.9105 0.8289 现值-13820.83-5675.24 19496.06 9.84%累计净现金流-13820.83-19496.07 0.00
广州永和大院商住项目可行性分析
