2012年广东清远胜利广场开发策略建议报告

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1、胜利广场项目开发策略建议报告,2012年10月8日,第一部分 前言,胜利广场经过前期深入的市场调查结论，定位为清远城市CBD中心，项目档次标准一流，管理服务国际化，具有复合商务商业功能的“商务金融领地”，并集国际标准超甲级写字楼、品牌购物中心、星级酒店服务式公寓于一体的高端城市综合体，主要面向清远市发展的大型企业及为其他知名公司提供商务及配套服务，具商务办公、国际会议、商住、购物、餐饮、休闲娱乐等复合功能的一个建筑载体。本人谨为项目的开发提出思路及一些建议，以作参考。,项目运行启始于招商成果，运营管理是保障项目可持续发展，商家盈利即为项目经济源头。,第二部分 思路,1、地段的问题？ 2、规模的

2、问题？ 3、投资和回报的问题？ 4、招商的策略和时机？ 5、业态和功能布局方案？ 6、建筑设计和经营需求？ 7、主力店引进与整体收益？ 8、前期规划与后期经营管理？ 9、专业市场调研是解决一系列问题的开端。 10、慎密的商业规划是项目开发的必须步骤。 11、专业团体的加入是项目开发的成功保障。,第三部分 分析和建议,地段不可复制,房地产开发中建筑风格可以复制，开发模式可以复制，规划设计可以复制，产品特色可以复制，唯有地段是无可复制，本项目占有较优越地理位置，地段不可多得。,商业地产产品的三种类型,经过市场调查论证，发掘地段最大价值，项目定位为城市综合体。,项目基本数据,项目规模属中档，借助广州

3、“南拓、北优”的发展趋势，利用城市区域配套的优势，实现聚集效应。采取以项目规模为依托，以点带面，带动区域发展。,商业地产在发展过程中的困难,广开融资渠道，保证资金供应，防止资金链中断是必须高度重视的问题，以银行项目融资为主，探寻大型的企业合作和战略投资者，解决融资问题。,商业地产应具备的基础条件,利润=收入支出,项目经营模式执行只租不售，短期内难以实现盈利。商业的经营一般要经过二至三年的过度期才能趋于成熟，在这段期间随时遇到调整的变化。即为“市场培育期” 建议项目开业一年始销售商务公寓，计划销售面积占50%，约38000平方米，带精装标准，估算可售价格约8000元/m2 (含装修标准1200元

4、/m2 ）预计可收回3.04亿元，解决因建筑结算等的资金问题，以达平衡现金流目的。,回报期预计需5年,商业地产中的“招商”是营销运营体系中的重要组成部分，它直接关系到地产项目的前期变现和后期运营，直接决定着商业地产开发项目的终极命运。 要破解招商难题就必须打造和经营好招商团队，并将招商经营理念渗透到每个环节，并用商家的眼光和心态去应对问题。,招商=大脑,招商策略,招商工作3W原则,招商前期推广,现场包装效果建议,设计风格参考 时尚 国际,推广渠道建议,建议在专业网站发布项目资料，提前向外宣传招商信息。并让招商人员进行线下活动，到各地商场、招商部派发名片，主动寻找、积累更多商家资源。尽快将项目现

5、场进行围蔽包装，设计制作招商宣传手册，目的为前期预热蓄客。,免费宣传平台,哪些能吸引客群的业态就是核心业态,之所以强调引入旅游购物概念，是源于清远旅游局提供数据，项目配套酒店服务，游客能带动入住率，入住游客在商场内的消费也能弥补开业前期客流不足，加强外来消费动力，实现招商同业差异异业互补原则。 项目前期设计方案采用哑铃式总规划布局，目前购物中心规划方案未完善，外立面设计和室内空间设计欠缺商业元素和价值，未达到最优方案。 建议从商业动线考虑设计，注意回环度、可见性、可达性、位置；景观设计需要有商业元素，透视性及互动性；重视照明设计、导向标识设计及美陈的细节工作。 根据不同的业态需求，规划主导者，

6、注意规划的整体横 向和集聚效应，协调主力店与步行街的规划布局，完善餐饮业态的配套设计，次主力店的经营需求等方面。,各类商家对商业空间要求,参考案例深圳万象城,中庭设计及动线布局关系着商业中心的命脉，中庭营造开扬的空间感，并可作日常举办各类节庆的商场活动。 布局是要为营利和顾客考虑的。 标识指引是指引顾客在商场里最全面的购物，不留死角。,万象城中庭实景,深圳万象城一楼中庭（9.5X12=114平方米）,业态布局,进驻品牌,中庭举行现场活动,主力店橙天嘉禾影城,主力店幸福里酒店,主力店新凯悦酒店,商务楼华润大厦,商场内店铺,外广场,内广场,建议引入商家时尚集团,商业地产项目展示,项目展示广州时尚天

7、河城, 中国最大的潮流体验式购物中心 时尚天河商业广场位于广州天河体育中心地下，地处华南最具规模与成熟的天河商圈核心地带，与正佳广场、维多利广场、财富广场、中信广场相邻，占地面积约12万平方米，总建筑面积约22万平方米，规划定位为集购物、餐饮、休闲、娱乐、观光于一体的国际化潮流体验式购物中心。时尚天河商业广场规划注重突出个性、前沿的主题，分为品牌荟萃街区、个性精品店街区、潮流缤纷百货区、主题美食区。项目融会公园景观、立体交通、BLOCK街区、数字智能等国际最先进的购物中心开发理念，致力于打造一个具有“国际共性、中国特色”的永不落幕时尚生活剧场。,时尚集团合作模式,1、新建项目合作 以通过政府招

8、拍挂形式获得土地，或者通过与拥有土地的法人主体进行战略合作的方式进行。 2、租赁项目合作 针对已建成项目（地上或地下均可），以租赁方式取得物业使用权。 3、收购项目合作 针对已建成项目（地上或地下均可），以收购方式取得物业产权及经营权。 4、其他形式合作 针对待建、在建及已建成项目，采取共同投资或追加投资的方式，输出管理，与物业产权方进行合作，双方按一定比例进行利润分配。,第四部分 执行力,千里之行始于足下，当下首要任务是寻找商家，不管采取何种途径或方法务必与商家接触上。,组建招商团队,建议项目开业前聘任运营管理顾问,借鉴深圳万象城、广州天河城、三水广场商业项目的物业管理制度，并综合以上项目管理模式，取长补短，编制适合本项目的最优管理制度及运营模式。 项目筹建期间需组建运营管理团队和物业管理团队，并设置统一服务及信息化管理软件。确定各业态的运营模式，利于信息软件及设施的采购和调试，以减少重复或不必要的浪费。,引用王锐老师的总结,一个成功的商业项目，要有统一的全面的前期规划和后期有特色的赢利模式，并且在整个建筑中形成独有的产业链，贯彻上下游互通体系。 首先考虑的是商家需求。,建议进行商家需求调查，形成分析报告，以真实数据作为商业规划的依据。,谢 谢！,